物业费管理费测算指引书

(完整物业费管理费测算指引书物业服务费测算工作指引为规范拟接管项目物业服务费的测算，保证服务费收费标准合理,保障物业经营的正常开展，确保公司的可持续发展特制本工作指引.第一章

测算前准备作1。1地产公总工室、工程部、营销部等相关部门联系，获取项目总规图、相关设计图纸，了解项目物业类型、基本建设指标、共用设施设备明细、机电设备明细等项目基本情况，填写《项目基本情况统计表照附11.2收集当地物业服务相关法律法规，查询当地相关专业服务机构的收费标准，了解当地物业相关政策规定及专业服务市场行情，填写《当地市场行情调研表》参照附件1.3通过网络、电话、现场调研等渠道，了解项目周边楼盘房价、管理水平及服务费标准，填写《项目周边楼盘收费调研情况一览表照件1根据项目特点和集团对项目的定位，编写《项目物业管理方案确装备配置计划、绘制秩序维护员布岗平面图、确定项目定编人数（不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员）.对于多业态综合项目还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域计业构成及业务分摊相关数据。第二章

测算原则2。1物业服务费测算根据《物业管理方案》确定的物业管理服务标准，采用列举法测算。2。2物业服务测算时，不计停车管理、泳池经营所发生的人工成本及相关费用2.3为简化计算,项目开办之初所采购的固定资产和低值易耗品参项目物业理方案的《装备配置计划费测算时纳入固定资产折旧一并计算。2.4对于多业态综合性项目服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算分业态合计，测算出各业态各自的管理成本。如：多层住宅成本=层住宅独立成本共同分摊成本×多层住宅收费面积/总收费面积高层住宅成本=层住宅独立成本共同分摊成本×高层住宅收费面积/总收费面积2。5临街商铺在2层以上且面积超过5000的，应作为独立业态独测算,项目配套的各中1

(完整物业费管理费测算指引书心按一种业态独立测算2。6务费测时要考虑南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同以及气候原因对绿化养护、设施管理等方面的影响而导致的服务费成本的变化；2。7务费测是要考虑法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而导致的管理成本的不同2.8物业服务费测算时，要具有前瞻性，充分考虑未来3-5年人工费及CPI的上因素。第三章

测算方法3。1为了测算的方便所有费用均按行业费用分类习惯，归类核算（见表1中业态分类可根据项目实际增减.表1:

城市【项目物业服务费算汇总表项目概况

总建筑面积高层建筑面积商铺面积

㎡。其中:宅建筑面积㎡，别墅面积㎡……面积

㎡;㎡，㎡。

占总成本的百

费用分摊业态类别序号

测算项目

月度总费(）

分率

多层

高层

别墅

商铺

学校

综合楼

配套中心123456789101112

人员工资及福利等（见表2-1、）清洁卫生费用（见表3—1、-2）绿化养护费用（见表4-1设施设备日常维护费用见表5—1）设施设备日常运行电费（见表—2)秩序维护费用（见表7）办公费用（见表8）固定资产折旧（见表保险费用不可预计费用利润税费合单

计（元价(元平方)3。1。11中的物业公司保险费一般为小区公众责任险费用,应根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算；3.1.2中的不可预计费用=∑表中项×2％3.1.3中利润∑表中1-10项×3.1.4中税费∑表中1-11项×当地税费标准(1-地税费标准）.2

(完整物业费管理费测算指引书3

人工费用测算3.2。1人工费用测算按集团人工综合成本法测算，人工费用包括工资、社会保险、公积金、节假日加班费、服装费、住宿费、餐补、高温补贴、双薪及奖金以及其他福利。参照附件4《人工综合成本参考表（广州表2—1

人工费用测表部门

岗位

人数（人）

人工综合本（元月

合计金额）

岗位属性

备注客服中心

项目负责人部门经理副经理客服物业主管人事行政助理

共担共担共担共担共担客服部客服物业助理客服收费厨师厨工…客服部小部门经理副经理工程维修主管工程技师

共担共担共担共担共担共担工程维修部

强弱电技工给排水技工综合维修技工…空调技工…工程部小部门经理副经理消防主管中队长大门形象岗大门秩序岗监控中心

…综合楼…共担共担共担共担共担共担共担保安部

共担固定岗巡逻岗轮休…保安部小

商铺…共担商铺…共担…表2：

合计

人工费用分表业态类别

多层

高层

别墅

商铺

学校

综合楼

配套中心独立成本（共同分摊成(元）分摊合计（)3。2。2员工资原则上按地工资水平和公司薪酬制度核准;3

(完整物业费管理费测算指引书3。2.3社会保险费、公积金测算按当地政府每年颁布的基数及系数并参考公司相关制度计算；3.2.4定节假日加班按全年加班11天及国家法定月工作时间计算；3.2服装按冬季2套,夏季22折旧，管理员按冬装558元/套，夏装元套，其他员工冬装按295元套,夏160元;每人全年服装总费用12个/；3。2.6住宿标准按宿舍租赁费用及宿舍床上用品费用计算，约314/。其中：宿舍租赁费用按300元/人计（含家私、家电、物业服务费、公摊费、租赁税金舍床上用品按元床，年折旧计算，即每人每月床上用品费用=500元12个月3≈元3.2。7餐补按15元人/天，管理人员22,普通员工26天计；3。2.8高温津发放月份为6-10月，中层及以上员工按100/月计算（月均约42元,其他员工按元/月计算（月均约元）3.2.9他福利按开门利市100元、中秋节费用150、团年饭费100.通员工分摊女员工三八节费用100元（均50/人计算)，保安员增加八一节慰问费用300/;如：保安每月其他福利（100+150+100+300）/12≈54元；普通员工每月其他福利（100+150+100+50）/12≈33元。3。2。10双薪及奖金测算按1个月工资考虑,按月分摊。3

清洁卫生费用。3.3.1洁卫生费用测算时按清洁外包考虑,费用主要包括清洁外包费、垃圾清运、日常消杀、清洁用水、外墙清洗费、化粪池清理费等；3.3。2清外包费用按当地含人工及物料费用的市场价格测算,包费用中还应包含石材晶处理费用；3。3.3垃圾清运费用按当地政府指导价格进行测算；3.3.4常消杀费用按政府指导价格或市场平均价格进行测算常消杀中应考白蚁专项防治费用;3。3.5清洁用水费用按当地清洁人均用水量进行计算，根据当地经验数据估算;3.3。6外墙清洗外包费用按当地市场平均价格进行测算，住宅按5洗一次考虑，其它物业根据当气候条件及规定确定4

3.3。7粪池清理费用=化粪总容积÷

(完整物业费管理费测算指引书车×每车次当地市场平均价格。表3-1

：

清洁服务费测算表序号

项目

数量

单位

测算标准

单位

合计金额(）

项目属性

备注123456

清洁外包垃圾清运日常消杀清洁用水外墙清洗化粪池清费

人人人户户户次吨平方平方平方项项项

元人元人元人元户元户元户元次元吨元/平方元/平方元/平方元项元项元项

共担商铺…共担商铺…共担共担住宅配套中心…共担别墅…7

…表3—2：

清洁服务费摊表业态类别

多层

高层

别墅

商铺

学校

综合楼

配套中心独立成本（共同分摊成元）分摊合计（

绿化养护费用测算。3.4.1化养护费用测算时按绿化外包考虑，费用主要包括绿化外包及绿化用水费用等3.4.2化养护费用按当地市场平均价格进行估算；3.4.3化养护用水按当地绿化平均用水量进行估算.表4-1

绿化养护费算表序号

项目

数量

单位

测算标准

单位

合计金额元）

项目属性

备注12

绿化外包绿化用水

平方平方平方吨吨吨

元平方元平方元平方元/吨元/吨元/吨

共担别墅…共担别墅…3

…5

(完整物业费管理费测算指引书表4：

绿化养护费摊表业态类别

多层

高层

别墅

商铺

学校

综合楼

配套中心独立成本（共同分摊成元）分摊合计（

设施设备日常维护费用.3.5。1设施设备维护费用主要包括公共照明系统、供配电系统、暖通系统、给排水系统、发电机系统、消防系统、弱电系统、物业本体及设施、电梯等日常维修支出3.5公照明系统包括日灯、节能灯、灯座、感应开关等材料常维护以更换光源为主,一般以节能灯每个使用寿命年进行测算；照明系统月维护费用节能灯个数×单价÷18个月；3。5。3业本体及设施的修费用按同档次楼盘进行估算；3.5供配电系统维修保养材料按同档次楼盘根据经验估算检测按当地专业保单位的市场价格估算；3.5。5暖通系统主机维保及检测费用按市场价估算，日常维修材料费按经验值估算；3。5。6排水系统、发电维保费按经验值估算,水箱清洗及检测费按市场价估算；3电梯年检费按政府指导价计算维保费按当地市场价估算如采用全包形式材料费不计3.5。8防系统维保费按市场价格估算.表5：

设施设备维费测算表序号

项目

子项

数量

单位

测算标准

单位

金额合计（

项目属性

备注12

照明系统物业本体及设施

照明维修费照明维修费设备房电费…广场、道路零星修补道牙刷漆房屋本体维护、局部修补各类沟、井、渠、池维护各类建筑小品、休闲设施、公用标识等维护

项项项项项项项项

元项元项元项元项元项元项元项元项

共担……共担…共担共担共担共担共担…

…3

供

变配电设备日常综合维保费

项

元项

共担6

(完整物业费管理费测算指引书45678

配电系统暖通系统给排水系统发电机系统电梯消防系

变压器安检每三年一次高压柜安检三年一次…供暖系统维保费供暖系统维修材料空调系统维保费空调系统维修材料…水泵综合维保管网、阀门维保及零部件更换水泵控制系统喷泉系统管网每年刷漆一次水箱清洗及检测…每年更换一次机油每年补充燃油、畜电池液每二年更换一次滤清器其它零部件更换…月维保费年安检费材料费系统维保费系统零部件更换

项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项

元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项元项

共担共担…共担综合楼综合楼…共担共担共担共担共担共担…共担共担共担共担…高层高层高层共担共担统

…

…9

弱电系统

背景音乐与广播IC管理系统监控系统

项项项

元项元项元项

共担共担共担…

…10

…表5-2

设施设备维费分摊表业态类别

多层

高层

别墅

商铺

学校

综合楼

配套中心独立成本（共同分摊成元）分摊合计（3

设备设施运行电费测算.3.6.1公设施设备运行电根据小区设施、设备的清，按照设备的功率、每天实际工作时间（使用系数X使时间）进行公共电费测算。表6—1:

设备设施运行电费测算表序号

项目

设备设施

使用系数

安装总功率

每天使用小时数

月使用天电费单价（天）(度∕元)

金额合计

项目属性

备注7

(完整物业费管理费测算指引书

(时）123456

楼栋内公用电楼栋内公用电楼栋内公用电……园区公共用电消防用电

楼宇大堂空调楼内公共照明电梯楼宇空调楼内公共照明电梯楼宇空调楼内公共照明电梯园区日常照明园区泛光照明园区草坪灯照明园区景观水泵消防设备控制中心照明低区给水变频泵

共担共担共担Ⅰ类单元用小计-共担共担共担Ⅱ类单元用小计—综合楼综合楼综合楼Ⅲ类单元用小计—Ⅳ类单元用小计-共担园区公共费小计-……消防用电用小计—共担7

设备房用电

中区给水变频泵高区给水变频泵水损

户×

吨×

单价×%水损

共担共担共担电损

共担设备房电小计

—……表6-2:

运行电费摊表业态类别

多层

高层

别墅

商铺

学校

综合楼

配套中心独立成本元)共同分摊成元）分摊合计（3.6。2公共明系统电费：室内照明、外路灯、大堂、楼道、走、消防楼道，小区公共景观等所有照明系统的电费，分区域、楼栋类别计算：公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的实际工作时间（折算成小时数）的总和×电费单价元度）3.6。3楼栋单元内公用电费测算以单元类别为单位，根据项目实际情况按不同层高对楼宇进行分类，层高相差不多可考虑合并测算，如层左右楼栋为I类单元30层左右楼为II8

(完整物业费管理费测算指引书类单元，分别对电费进行测算。3。6。4

电梯系统电费电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30×电梯每天的实际工作时间（折算成小时数）×电费单价（元度）电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天每天的实际工作时间折成小时数）×电费单价（元/度）3。6。5。消防系统电费。消防水泵按每季度检修1。5小时计算)＝消防水泵的数量×消防水的功率×电费单价×1。5小÷月送、排烟风机(元/月）按每季度检修小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×时÷3月中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30×每天实际工作时间×电费单价3.6.6给水系统电费。供水变频泵、潜水泵电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价3。6.7小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30×水费单价（含排污费、加压费）3

秩序维护费用3.7。1劳保用品按10元人月计3。7。2防演习费按1元/.年计；3.7.3防培训费每年按秩序维护员的％人员参加培训，费用标准按当地市场价格测算；3.7.4身意外险按全体秩序维护员100元/人.年计；3。7.5对讲机占频费按当地政府规定计；3.7.6料消耗费用按经验值估算。表7

秩序维护测算表序号

项目

数量

单位

测算标准

单位

金额合计（元）

项目属性

备注1234

劳保用品消防演习费消防培训费人身意外保险

人次次人

元/人元/次元/次元/人

共担共担共担共担9

(完整物业费管理费测算指引书56

对讲机占频费物料消耗

台项

元/台元/项

共担共担合计3

办公费用表

日常办公用测算表序号

项目

分项

数量

单位

测算依据

单位

金额合计(）

项目属性

备注12345678

办公用水电话网络讯报刊杂志办公用品业务接待办公设备护社区文化其他费用

生活用水费饮用水费办公电费固定电话费网络费

吨桶度部项份人项项项项

元吨元桶元度元部元项元份元人元项元项元项元项

共担共担共担共担共担共担共担共担共担共担共担9

…3.8。1饮用水费＝饮用水单价×饮用水量(桶3.8。2办公用水、用电量根据预计负荷与使用参数估算；3.8.3话网络通讯费包括固定电话费用及网络宽带费用按实际情况估算；3。8。4刊杂志按1份报纸、份志考虑，价格按当地市场价格计算；3.8.5公用品包括碳粉、等日常办公用品及耗的费用，按10元/人/月测算：3.8。6业务接待费按每月3000测算;3.8。7办公