山东某高端商务酒店经营推广策略工程

xx广业锦江大酒店整合推广案在城市，为明天，赢未来第一篇章望——市场的方向第二篇章闻——现状的思考第三篇章问——现实的战术第四篇章切——推广策略工程第一篇章望——市场的方向[关于产权酒店]产权酒店，即TimeshareHotel，由瑞士人亚历山大.耐首先提出的，是产权酒店的起源，酒店向投资者出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。开发商将酒店每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。我们的项目究竟是什么？带着这个问题，我们需要对市场和项目进行一番新的衡量和定位。在xx房地产的市场上，产权式酒店还未成形，这是我们的挑战，也是我们的机会。作为一个投资性的项目，在没有正面竞争对手的情况下，解决市场上其它投资产品对我们客户的分流就成为整个推广工作中最重要的重点。[xx观点]

在投资性产品的传播体系中，树立客户的投资信心是最根本的广告出发点！[投资比较分析]比较项目银行储蓄投资产权式酒店投资风险较小，但面临通货膨胀的风险。经济增长通常伴随一定的通货膨胀，这种风险在经济处于上升期的中国是必然的。最大的风险是酒店的经营，酒店的可持续性经营策略和投资商本身的雄厚实力，是规避这个风险的有力保障。投资回报率年存款利率2.25%（加征20%的利息税）月供款回报高连带回报无多项连带回报,如:70年产权的增值潜力；消费优惠；酒店连锁回报等等。[投资比较分析]比较项目投资住宅投资商铺投资产权式酒店投资回报方式出租，升值后转让套现。出租，升值后转让套现；自用。委托经营获取年度分红；升值后转让套现；免费入住权；其他回报；产权通常为70年通常为40年70年投资额一次性投资额大，对资金要求高。单价高，根据铺面大小而投资额不同。一次性投资额十数万元，资金要求能力相对较低升值保障处于增长期、受制于地价、政策等多种因素。受制于经济发达程度、地价、商铺供应量等多种因素。国际国内宏观经济向好，酒店经营能力等，相对制约因素较少。市场现状目前国内商品房价格下跌，国家调低地价政策将出台；大量经济适用房上市冲击商品房市场等。商品零售价格指数下降，经营处于低潮；商铺市场供过于求，价格下滑；商业竞争持续加剧，大量商场被淘汰等。国内宏观经济处于调整状态，但世界经济已开始回升；xx旅游市场成熟，酒店业首先受益。国际专业旅游管理公司保证可持续盈利能力。[投资比较分析]比较项目证券股票产权式酒店投资额不限十几万元套现能力随时套现稳定收入套现风险性极高极低时间要求随时关注无须劳神回报方式股价上升增值多种回报方式，回报率高。[投资比较较分析]比较项目保险产权式酒店性质储蓄型投资高回报低风险新型投资投资金额分期小额投资一次性小额投资投资期数年至数十年不等一劳永逸，后期无须超操心回报时间退休或意外伤亡方有回报，通常需20——30年。即时回报与长期回报，70年产权。目前xx拥拥有星级酒酒店近20家，其中中五星级4家，四星星级6家，，三星级近近10家。。各种档次次的星级酒酒店，为来来xx的八八方游客提提供了极大大便利。但但是纵观整整个xx酒酒店市场，，有如下几几大特点。。★全市高档档酒店物业业分布不均匀匀，多集中在在城内；★市场对高高档酒店物物业的需求较大，高档酒店店经营情况况较好；★四星级、、五星级酒酒店标准房房的实际销销售平均价格约约为650元/天，大多数销销售价格在在600元元/天以上上；★四星级、、五星级酒酒店标准房房的套内使用面面积在24m2~42m2之间，平均均套内使用用面积约为为29m2；★四星级、、五星级酒酒店标准房房入住率均均在60%以上，最最高达85%，平均入住率率为71.88%；★四星级、、五星级酒酒店客房总总数量差别别较大，最最少的263间，最最多达800间以上上，平均数为476间；★酒店的的主要客户户为外来旅旅游者，酒酒店的经营营离不开旅游产业的的支持；针对我们项项目而言，，它的出现现是有扎实实的市场基基础的，但但是否有足足够的市场场优势来最最终实现产产品的上市市和热销？[xx观点点]项目必须尽快制制定一整套套节奏明晰、、定位严谨谨、针对性性传播的整合推广广策略，全全面促进项项目回归本本位，重新新占领市场的的制高点。第二篇章闻——现状的的思考[项目概况况]本项目座落落于xx市市李沧区中中心区域内内。本案处处于城区主主干道夏庄庄路与源头头路交汇处处。项目占地面面积7000平方米米，总建筑筑面积为2。6万平平米，其中中配套面积积6000平方米，，共有206间套房房。套房销销售面积大大多为40平米左右右。酒店定定位于三星星级准四星星级商务酒酒店。经营管理已已经全权委委托锦江饭饭店国际管管理集团。。【项目优势势分析】规划优势---李沧沧区未来规规划定位为为xx五大大商业中心心之一，工工业商贸重重镇，整体体规划对应应了项目商商务酒店的的功能定位位。企业优势---广业业地产拥有有丰富的可可利用的社社会资源、、一流的企企业文化、、企业内涵涵，已经开开发过多个个xx知名名物业，具具有一定的的知名度和和区域影响响力。区位优势---本项项目南邻李李沧广场，，有崂百、、维客等巨巨型超市，，商业配套套完善，人人流商业旺旺区，原属属家喻户晓晓的李沧区区政府办公公用地，是是区域地标标。【项目优势势分析】环境优势---项目目北紧挨李李村公园，，整体提高高项目的质质素及提供供良好的休休闲配套。。发展优势---位于于xx李沧沧区的中心心地段，主主干道夏庄庄路中轴线线，发展潜潜力和升值值空间教大大。昭示优势---项目目位据人流流旺区，周周边高楼层层空白，主主楼气势鹤鹤立，视野野开阔；长长方形地块块，其中临临夏庄路的的展示面较较长，同时时由于本项项目有沿街街铺面，未未来本项目目的昭示性性极强，将将成为整个个李沧区的的标志性建建筑。【项目优势势分析】资源优势---项目目离海尔工工业园等工工业区附近近，北接城城阳、四方方及风景区区崂山，三三区皆为酒酒店商业重重地，故李李沧中心项项目将辐射射多区，影影响四方。。交通优势---项目目占据大xx主干线线夏庄路，，xx交通通枢纽中心心，机场、、汽车站通通达之地，，门前即是是公交站。。商业优势---项目目周边商业业街区已经经成形，商商业氛围浓浓厚。【项目劣势势分析】区域形象劣劣势---李沧沧区几为xx郊区，，项目周边边多属旧商商业老区，，沿街立面面相对杂乱乱，区域整整体形象欠欠佳。项目形象劣劣势---项目目属旧楼改改造，周边边人群对楼楼体建筑形形象已目有有所见，即即使翻新仍仍会有些许许阴影。【项目机会会分析】发展机会---项目目位于大xx商业中中心，未来来发展目标标是为知名名公司商务务活动提供供便捷、高高效和优美美的休憩商商务平台。。锦江品牌---项目目由驰名全全国的锦江江酒店管理理品牌管理理经营，提提升项目档档次。空白点机会会---xx市产权式式酒店尚属属首例，全全新理念将将成为机会会的头号戏戏。区域价值机机会---目前前xx普遍遍被看好的的投资物业业皆位于市市南区的海海景物业及及风景胜地地的旅游度度假物业，，但价格急急剧上涨后后，余留给给消费者的的投资增值值空间几乎乎为零，李李沧区房地地产发展则则刚起步，，价格成长长空间极大大。【项目威胁胁分析】竞争威胁---xx城阳区域域房地产开开发量急剧剧增长，整整体城区规规划都较李李沧区先进进，朝、日日企业较多多，大量的的商务人流流易被北端端截流；四四方区商务务也会使商商务人流有有所分流。。酒店式投资资概念---目前前市场上酒酒店投资概概念整体炒炒作较热，，但其中部部分物业利利用“虚假假的投资概概念”误导导消费者，，造成不良良的市场口口碑，对项项目未来推推广有一定定负面影响响。【结论论】本项目个性突出，，优劣分明明；开发关键键在于扬长长避短，应应依托于产产权式酒店店在xx首首例的整体体概念启动动，引导全新的的投资创富富观念，借助xx李沧房价价将上涨趋趋势，来进进行有针对对性的宣传传，致力于于项目形象象的改善，，以求一举举树立起本本项目的人人气热潮。。借助项目目的成功开开发，强化广业地地产品牌。【项目定位位】大xx商业业中心·会会议·休闲闲·商务酒酒店【项目商务务定位】纯四星级商商务酒店★四星级配配套设施装装修标准；；★四星级的的周详贴心心服务；★三星级的的价目标准准；【项目客户户构成】李沧城阳+崂山山市区及外地地投资客外地投资客客，包括日日韩等外资资企业人士士也是重要要的衍生市市场。政府部门官官员/大工工业区中高高层领导/私业企业业主为主要要目标客户户群【项目客户户分析】年龄：30岁以以上月收入：6000以上，有有一定的财财富积累家庭结构：单身~三三口之家从事行业：商贸阶层层、职业投投资者、金金融证券、、私营业主主区域意向：李沧区、、城阳区及及周边商务务人士、境境外人士、、集团购买买个性特征：崇尚品质质生活，具具有较强投投资愿望，，注重自身身空间【项目话语语体系】领头羊效应应是我们的的奋斗目目标，是是推广战战略的制制高点，建立项目目高度，拔高项目目形象。。第三篇章章问——现实实的战术术一个系统统的整合合传播过过程》》》》挖客户挖价值挖定位挖诉求挖渠道全程控制挖商机策略思思路路由于项目目同属产产权式酒酒店，借借用投资资产品———如证证券基金金、银行行保险等等——的的推广渠渠道会使使我们的的推广工工作更加加有效率率。[xx观观点]商机机商业“钱钱”景旧商业繁繁华地带带成定势势,已无发展展空间以李沧为为中心的的新兴大大商圈铸铸就大““钱”景景业态“钱钱”景茂盛路与与四联路路传统商商业集散散地受限限于环境境差和商商家规模模小中心区批批发市场场属“换换季”业业态，人人气持续续下降城市“钱钱”景：xx北部的房房地产市市场发展展速度开开始加快快新一轮的的市场竞竞争即将将全面爆爆发从老城区区改造向向前推移移客户心理理买铺，看看收益投资，看看保障一群讨厌厌工作而而想轻松松创富的的人！价值观观引入富爸爸爸投资资创富模模式“穷人和和中产阶阶级为钱钱而工作作，富人人让钱为为他们工工作”精确定位位坐着收钱钱：代租租代管代代收代售售坐着创富富：全程程管理，，每年分分红坐着升值值：拥抱抱城市““钱”景景“穷人和和中产阶阶级为钱钱而工作作，富人人让钱为为他们工工作”精准诉求求●让您的钱钱以40次方高高速增长长●投资财富富集中““赢”●创新就是是创收，，超前就就是赚钱钱●你不工作作，每月月都有““工资””领●四两拔千千金，赚赚钱不费费力●一次投入入，70年坐享享厚利●创富航母母，让财财富与时时间赛跑跑专业渠道道SP促销销消費者电信行销销服务平面传统媒体体隐性媒介移动电话话个人电子子商务助助理事件活动动广播户外直邮互联网电子邮件件触屏查询询机信息电视视电视树领袖品品牌，走走创新路路线第四篇章章切——推广策略略工程10－12月广广告框架架整合营销销期整合营销销目标为酒酒店部分分实现50%以上的销销售。该阶段广广告主导导倾向为为体现投资价值值、高收收益、高高回报主题，强强调物业业高质素素的个性性特点，，寸土寸寸金地段段，做寸土寸金金的楼盘盘，同样也做做寸土寸金金的宣传传。10月———10月下旬产品形象象导入期产品概念推广广期产品强销期10月下旬——11月11月———12月时间一、新闻炒作作攻击时间：开开盘前开开辟《富富爸爸创创富专栏栏》开盘后开开辟《业业主创富富专访》》媒体：以以主流媒媒体为主主主题：1、xx人不懂懂赚钱？？（创富富模式））2、李沧沧投资没没可能！！（商业业业态））3、数字字很枯燥燥，但财财富飚升升的数字字很逗人喜喜欢。（（升升值空间间）二、常规媒体体攻击时间：全全程媒体：《《xx日日报》、、《xx财经报报》《xx晨晨报》、、xx电视台等等主题：形形象加卖卖点三、户外广告告攻击交通要道道广告牌牌候