徐州房地产项目可行性研究报告

徐州房地产项目可行性研究报告第一部分徐州区域特一、地理境徐州市位于华北平原东南部域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原丘陵海拨一般在100XXX左右，丘陵地面积约占全市XX.X%山分两大群分布于市域中部山体高低不一，其中汪区中部的大洞山为全市最高峰，海拔XXX米；另一群分布于市东部，最高点为新沂市南郊的马陵山，海122.9米。平原总地由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000原约占土地总面积的拨一般在30XXX米之间。徐州市地处古淮河的流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。内河流纵横交错，湖、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭运河横贯南北，东有、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及山湖。拥有大型水库两座，型水库5，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步

成具有防洪、灌溉、运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连水网系统。徐州市属暖温带季风候区由于东西狭长受海洋影响程度有差异，东部属暖温湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候受东南季风影响较大年日照时数为2284至小时，日照率52％至57％，年气温℃，年均无霜期至220天，年均降量930毫米，季降水量占全年的56％。气候资源较为越，有利于农作物生。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、雹等。气候特点是：季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期四季之中春季短季长春季天气多变夏季高温多雨秋季天高气爽，冬季潮频袭。二、历史革徐州历史悠久，年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称城自始起。春秋战国时，彭城属，后归楚，秦统一后设彭城县。楚汉时，西楚霸王都城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。三国时，操迁徐州刺部于彭城，彭自始称徐州魏晋南北朝各代曾设城国或徐州，都城或治所多在彭城。隋时设徐州，后改彭郡，治彭城。唐初州与彭城郡称多次互易后期徐州为节度使驻地。

五代时各朝置有徐州治彭城，领7。宋元两朝都置徐州，属和辖领变化较频。明初徐州曾直隶京师后属南京。清初徐州先后为江省和江苏省所属直隶州雍正末年升为徐州府，辖领州7。民国初，府废，徐州地附郭铜山县，后曾设徐海道，治所在铜山（徐州）。日伪时由铜山县析置州市为伪淮海省省会战胜利后，国民政府仍置徐州市属江苏省。中华人民共和国成立，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成徐州专区，驻徐州市，辖11市。此后徐州市和徐州专区并，不同时期辖属有所变化。19XX，江省实行市管县体制，徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州现辖5区县（市）三、区划济徐州市自19XX年起行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区云龙区、贾汪区、泉区、九里区五区。至20__年月，全市区六县（市），共有XXX街道办事处，镇政府，政单位。图表徐州市地区生总值

国民经济持续健康发合实力进一步增强核算年实现生产总值1XX.X元，比上年增长XX.X%，增幅提高0.8个百分点。其中，第一业增加值亿，增长XX.X%；第二业增加值XX.X元增长XX.X%；第三产业增加值XX.X元，长。人均生产值16XXX元按常住人口计算)，按现行汇折算达元。业结构逐步优化。高新技术产业增速加快传统产业在改造中提，现代服务业发展明显加速三次产业增值比例由上年的∶50.7∶35.3，整为12.7∶51.9∶35.4第二三产业比重提1.3百分点高新技术产业产值占规模上工业的比重达XX.X%比上年提高0.3个百分点。城市化进一发展。年末全市市化水平达XX.X%比上年提高百点。初步核算20__年—11月份，现生产总值1XX.X亿元，计比上年同月增长XX.X%，是近十年来的新高。市场物价总水平小幅扬。据市统计局调查显示，20__年10月份居民消费价格速继续加快当月城市居民消费价格比上同月上涨XX.X%涨较上月提高0.9百分点，月度涨幅再创内新高。与上月相比十月份城市居民消费价格基本稳定，食品格有所回落，鲜菜、肉等肉禽制品、蛋类价格小幅下降。受换影响，保暖内衣等服价格上涨，多数消费品价格仍保持平稳，房贷款利率、液化石气等服务项目价格有所上涨。就业和再就业工作扎开展实行积极的就业政策坚持城乡统筹就业快农村务输出城镇就业再就业工作力度

年徐州市劳动就业和会保障凸显四大亮点：就业总量不断扩大养老金、失业金标准高、城镇居民医保覆盖率达到％以上最低工资标准又有增。扩大就业20__年全城镇新增就业9.XXX万人下岗失业人员再就业3.XXX人城镇登记失业率为3.01％，新增农村劳力转移人人员再就业实现“技能”与“岗位”的接村劳动力转移业实现由“体能就业”向“技能就业”的变。完善社会保障体系：强力扩面的同时，提高养老金、失业金标准。四、固定产投资固定资产投资平稳增20__年－10月份全社会固定资产投资完成XX.X元比上年同期增长XX.X%。规模以上完成投XX.X亿元，增长城镇投资完成XX.X亿元，增长XX.X%，房地产开发投资元，增长XX.X%规模以上工业投资XX.X亿元，增长XX%。图表220__年全社会固定资产投全社会固定资产投资份主要指标指标绝对量元增长(%)全社会固定资产投资820.4731.97规模以上投资655.532.37

城镇投资552.3330.79房地产开发70.2449.41规模以上工业投资391.9232投资结构继续优化。规模以上投资中，第一产业投资XX.X亿元，年比上年长XX.X%第二产业投资XX.X亿元，增XX.X%；第三产业投XX.X亿，增长XX.X%。工业投资XX.X亿元，增长XX.X%其原材料工业投资XX.X亿元，机械电子工投资XX.X亿元轻工业投资XX.X亿元分别增长XX.X%XX.X%和。第三产业资中，批发和零售业投资XX.X元，增XX.X%；房地产开发资XX.X亿元，增长XX.X%。重点建设项目投资情良好20__全市160项重点项目完成投资XX.X亿元，占市城镇固定资产投资的XX.X%，徐州天成碱、芭田复合肥、福禽业、天璐纺织、金凤凰家具、跃进正宇美驰车桥、徐州发电扩建工程1号机、徐塘发电厂扩建工程6号机组、坝山电厂、大南湖校区等一批重点工程竣工投入使用固定资产投资成效显20__全年规模以上投资建成投产项目1XXX个，项目建投产率为XX.X%；新增固定资产XX.X亿，固定资产交付使用率XX.X%。五、人口生活人口总量保持低速增20__末全市常住人口872.XXX人，比上年末下降XX.X%。全年人口出生率为‰，提高0.XXX个千分点；死亡率为6.99‰，提高个千分点；人口自然增

率为3.52‰，提高个分点。年末全市户籍人口934.XXX万人（见表4）。比年末增加9.XXX万人，增长，其中农业人口320.XXX万人，增加4.XXX万，增长XX.X%。图表徐州市20__年1-11月份市居民家庭收支情况指标－11月绝对量元）增长（）城市居民人均可支配入13520.5015.5工薪收入9328.4313.9城市居民人均消费性出9004.5718.2食品3137.1616.2衣着835.918.0家庭设备用品及服务803.5599.0医疗保健552.8510.1交通和通信974.0514.3教育文化娱乐服务居住866.05－2.0图表420__户籍人主要构成情况指标年未数（万人）重全市总人口934.73100.0市区人口187.1120.0农业人口613.9765.7非农业人口320.7634.3男性481.4651.5

女性453.2748.518以下206.8522.118－岁257.5827.635－岁338.0236.260以上132.2814.2六、城市建设城市建设成效显著。几年，徐州每年都围绕新城建设、山水亮丽、道路畅通、商繁荣、环境提升等，集中资金建设一批重城建工程，使这座历文化名城的景绿了、水清了、城市更美了尤其是徐州着力实施林绿化精品工程就了一幅幅绚丽的画：风景秀丽的小南湖景、古黄河公园、九里湖生态湿地公园、玉河风光带、秋韵园，团锦簇的居住区，绿树掩映的林荫道，色丰富的绿化带随着一项项重点工程的完工，古老的徐州在一天变美，一天天变得年。20__年利完成68条主次干道的维修46小街巷的综合整任务，新建公共绿地50顷，新增和更路灯2864盏年末有公共交通运营车辆1708运行线路网长度3899公里客23XXX万人次车运营车辆3357辆比上年增加404辆水综合生产能力49.6万立方米/年供总量12XXX立方米年末人均拥有道路面积12.8方米。建区园林绿地面积顷，绿地率；绿化覆盖面积公顷，绿化覆盖率，升1.XXX百分点；公共绿地面积1096公顷，人均公共绿地积方米。

七、财政收入徐州市财政收入始终持快速增长20__年1—10月份全市实现财政总收入元年全年XX.X元XX.X%同比提高个百分一预算收入XX.X亿元，增幅同比提高13.4个分点。财政支出相应增长。—10份市财政一般预算支出到元，与去年全年基本持平，增XX.X%，同比提高XXX个百分点。第二部分徐州市房地市场行情分析图表520__.120__.7州市住宅预售面积与交易情况统计表季度批准预售面积交面积交易套数交易额均价价格涨幅20__-127.321.7819XX4.0881877-------20__-239.8530.7832285.6381832-XX.X%20__-323.9124.1422574.47618XX.X%20__-411.6151.3557539.71518XX.X%合计102.67128.051314823.921868-------20__-125.4719.4216443.97520XX.X%20__-283.0528.4526756.22821XX.X%20__-334.8717.6016704.01822XX.X%20__-474.2133.1430547.81423XX.X%合计217.698.619XX322.04223XX.X%20__-151.9639.0833289.2523XX.X%

20__-235.845.50380512.14266XX.X%20__-339.0632.9127859.0627XX.X%20__-457.33490618.17316XX.X%合计174.821482448.62278XX.X%20__1-7149.7666.7220.83118-XX.X%XX.X%备注：1、批准预售面积和易面积单位均为万平方米，交易额为亿元；2、以上数据不包含手房和商业及办公房；徐州市商业和办公房交易额之和一般商品住宅的XX%—XX%，二手房交易额一为商品住宅的XX%—XX%，交易相对还是比较活跃的。从上述数据的分析可得出以下结论：一、徐州房地产市场易的季节性比强徐州市房产交易一般第二季度和第四季度交易比较活跃和徐州的季节变换有显的关系一度天气比较冷三季度比热居民出行主交通工具为公交空调车很少自行车居民在较冷和叫热的节都不愿出行成冬季和夏季交易量明下滑徐州的房交会般在五一和十一举办这个月也是房地销售的黄金季节。二、房价续三年大幅涨并将持续上

从年下半年开始徐州房价开始步入快速上升通道，经过半年的补涨阶段，20__年下半年上涨幅度放缓，但年比年上涨了于房价的飙升20__年的交易量比年明显下滑居民购意愿放缓由于国家出台了稳定房价的相宏观调控措施，居民始持币观望，从20__年第二季度开始，州房价又直线上升，主要潜在购房居民经过半年的持币观望后并没有看到房价下跌涨幅放慢的局面出现，房价反而加速上涨于是出现了非理性的慌性购房，造成20__年二季度和四季度到2位数的高速上涨都是居民看到国家宏观调控措施并没有到他们所希望的房价跌的局面次非理性的恐慌性购房造成。20__年徐州房价涨幅到了XX.X%的史新高。年年1-7，徐州市房价比20__年价已经上涨XX.X%据目前房价走势判，全年涨幅预计将达到XX%上，年底均价已达3600—3XXX元平方米。20__年，徐州市已突破1XXX亿元，财政收入突破XXX亿元均gdp已达到1400美圆年上半年全市gdp已达到XXX亿元，比上年同期增XX%以上，经济高速发展，土地价格高速涨（徐州市土地价格均涨幅在以上）居民收入稳步提高，以预计，在今后很长段时间内（乐观估计5—8），徐州市价上涨的趋势将延续房价在未来2—年内仍将高速上涨，均在未来2—内将破5XXX元/平方米，随后上涨幅度将逐步缓。

三、国家观调控措施房地产市场和价的影响有从年开始，国家年都出台了一系列稳定房价的宏观调控措施，但都没有影徐州房价的上涨趋势，每次政策出台，潜购房居民在短时间的币观望后出了恐慌性的购房潮反而速了房价的上涨这方面源于徐州经济的高速发展另一方面于成本拉动型的房价涨年来地实行招等制度土地成本大幅上涨；项制度的实施，如对容积率、绿化率、建密度、楼间距、环保要求的提高，还有建筑材料价格的上涨，楼盘的开发成本逐渐高，这些原因都导致房价的上涨。所以，家宏观调控措施对徐市房地产市场和房价难以产生根本性的影响。第三部分徐州项目规要点一、地块明项目位置该地块位于南侧块的最北边距_边线最近距离为__米，将来在此地建成住宅小区，业主较难容忍的是_，同受到影响的还有市委市政府和__边新建的各小区（如意家园惠民小区、御景湾等；不过，徐州市已将____提到了议事日，__x的迁建估计在不的将来就有眉目了解徐州市已于20__年月份成立了迁建办公室，主要进行_迁建的协调工作该地块____x算地块的净空限高为__x米。考虑到与周边境的协调初步把该块的限高控制在_以内该地块南边线

四号公路约_x米，一条____连，路况较差，需重修。XXX米宽的故黄河风光带环项目所在地划中的主干道从该地块南通过（见上图）。二、地块要规划技术标第一期用地面积：平米；（按照XXX亩计算）容积率：≤1.54；建筑面积：125000平米；建筑密度：。第二期用地面积：141400平米；（按照计算）容积率：≤1.55；建筑面积：218000平米；建筑密度：≤XX.X%第三期用地面积：平米；（按照XXX亩计算）容积率：≤1.79；建筑面积：155000平米；建筑密度：。图表本案距主要目的方位和距离序号参照目标方位（）距离（米）备注1市政府办公大楼1172973第一期内的__中心点作为测算点。

2训练基地大门30826223食品城会展中心27919XX4四号公路与_x点说明、本案的区域线距规划道路XXX；2、第二期北边线距_边线最近距离为_；3、本案的净空限高_。第四部分徐州项目的块价值一、土地牌信息（年图表采集日期20__年1月编号土地坐落土地面（平方米）规划用途积率起始价（万元）挂牌时间备20__-XXX号（轻工路侧地块）轻工路西侧86390.5a、b地块批发零售块镇住宅≤（其中a块≤2.2年1月18日至20__年2月日10止一、、XXX号地项目建设投入补偿额审计结果确定竞得人另行向润东公司付。二、商服40年，科教用地50住年。20__-XXX号（印染厂块）迎宾大道东、故黄河西侧36415商服用地、文化娱乐1.4550020__-XXX号（科技园期地块）中国矿业大学北侧，东至道路、南至科技园一期71282务金融、

科教用地≤20__-XXX号（三环东北侧地块）三环东路北侧，杨庄村东侧商服地≤0.672020__-XXX号（三环东西侧地块）三环东路骆驼山铁路立交桥南侧路西11502.4商用地≤0.631220二、土地交信息（年图表采集日期20__年1月编号地块位置面积用成交价方式竞得人成交日期20__-40沛路南侧8400平米商住XXX万元挂牌徐州市九里区房产开发有限公20__-1-720__-39临徐海路西接一号路575100平方米商住17XXX万元挂牌徐州城置有公司20__-1-720__-38港路西,朱庄南侧41679平方米商住18XXX万元挂牌徐州市广达铁工程有限公司20__-11-2020__-33城区商住合地块500.1综合38XXX元挂牌江苏中茵置业有限公司20__-10-1520__-31城区办公e地块XXX办公万元挂牌徐州市新城区国有资产经营有责任公司20__-9-2820__-29城区办公c地块办公1XXX万元挂牌徐州市新城区国有资产经营限责任公司20__-9-2820__-28城区办公b地块39.5亩公元挂牌徐州市新城区国有资产经营限责任公司20__-9-28

20__-25路西，迎大道东290.5储物流万元挂牌徐州源洋商贸公司20__-9-1120__-23庄路与三东路交叉口16.4亩商住万元挂牌徐州盈佳贸易有限公20__-9-320__-22环东路西、鼓楼法院南13.XXX亩商业XXX万元挂牌江苏远方汽车工实业有限公司20__-9-3三、徐州地市场分析20__年）据徐州市国土资源局新发布的消息20__年前三季度市区已挂牌出让土地，面积亩，挂牌价XX.X亿元。其中已成交宗面积2592.XXX亩交总额XX.X亿元体来看呈现三个特点：一是与地块竞争的单位越来越多不仅有本地发商，外地开发商较年也有明显增加。而且，一些中小地块的争十分激烈，常常是家单位历经数十轮竞价后才能成交。如20__—号淮海服装地块，共有包括天润、鑫宝、新华、建美XXX家单位参与竞拍创下了土地市场建立以来，参与竞拍单位量最多的纪录；二是城区地块的出让数量明显增加年新区共出让宗地块20__前三季度新城区已有8宗地块出让说明新城区开发的步正在加快三出让密度较往年提高20__年前三季度共出让32宗地块，较20__全年的27宗多出5宗前三季度地块均价约XXX元比20__年全年地块均价XX.X万/亩略低。这主是由于新城区出让地块比例偏大，新城区

处在起步阶段，地价平相对较低很大程度上拉低了市区土平均价格。根据以上相关资料，们可以得出如下结论土地出让面积的大幅增加必然会导致后年内房地产市场新增楼盘增加可面积大幅增加，供应幅增加，会导致竞争非常激烈，唯有通过异化的竞争手段，才赢得市场。每块土地出让面积的提高，金的提高，将众多的小发商排除在房地产市场的门外项措施速房地产行业的洗牌度存活并能好好发展的开发商必然是通资金能力强、有核竞争力的公司。根据部分地块的挂牌信息如部分地块要求开发的注册资金达到6XXX元以上，或者有他方面的要求这些在提高中小型开发商的进入土地市场的门，从另外一个角度看，在为一些大型开发商获得土地增加筹码。四、徐州目的土地价判断项目地处滨临风景优的新城区风景区南靠大龙口湖西望淮海食品城河光带环绕项目处地划中的道路从中穿，区位优势十分明显。据徐州市新城区发展目标，至年，地区将成为以现代区交通为依托，以商贸、金融、文化、信息会展、教育、居住、新产业等为支撑的设施完备、环境良好、景优美的城市新区，宗地具有极大的发展潜力。根据20__年20__年地成交情况统计，从新城区土地综合用地每亩地价已升至55XXX元公用地每亩地价已升至XXX

元的市场行情来看土成交价格仍然有一定的上涨空间该宗的开发利用价值较高第五部分徐州项目竞个案分析一、如意园所属区域:新城区开发商徐州中川房产开发有限公司代理商自销楼盘热线：85559999地址/交通迎宾大道（食品城正对面)/514235960、64、116、602603、8183801803808810、83258801附等近十于条公交路线售楼处地址欧洲商城一（苏宁电器东侧）主打价位:XXX万(总)物业类型:多层住宅开盘时间:20__-06-21上房日期:“约”为年10日占地面积:平米建筑面积:平米容积率1.2绿化率XX%楼房状况:纯多层停车位13

业主:46117730施工公司:徐州昱诚筑公司物业收费:未制定收标准监理单位:徐州市宏建设有限公司项目介绍如意家园与如意广场目位于城区东南紧临新城区在迎宾大道与欣欣路交会处总占地面积约，如意广场，一改街为市发形成的传商务模式高度集中城市配套资宅商务和商业以4:1:1的比例分布），从而优化居住区生活构成，间效率与空间构成相作用及整合达到极致。周边有5、1423、596064116602603818380180380881083258、801、803等近二十于条公交路线，中国矿业大学、程学院等高等学府环周围，商业氛围浓，交通便利，环境优美是闹中取静的优雅起生活场所和经商场所“三区老城、新城区、铜山新区）必经之地。现在楼全面封，预计08年可全面如期上房（年11月日）。一期楼体外立面均已部展现出来如意家园近期主推面积为105平米户型。且期将于20__年月底左右上，其他将在年10月日前房（19日）。二、苏商景湾项目名称:

所属区域:泉山区开发商徐州苏商实发展有限公司代理商徐州新景祥地产投资顾问有限公司楼盘热线：83107777,83107778地址/交通御景路1（徐州工程学院东XXX米）主打价位:XXX万(总)物业类型:多层住宅小高层住宅、别墅开盘时间:20__-12-28上房日期:20__年3月占地面积:平米建筑面积:平米容积率1.2绿化率XX%楼房状况:别墅、多、小高层停车位XX%业主:34210122施工公司:江苏苏中设物业收费:0.5元/月平方米监理单位:徐州市科建设工程监理有限公司项目介绍苏商御景湾是由徐州商实业有限公司倾力打造的大型综合

社区项目着前瞻的地理位置优势处徐州老城区、新城区和铜山新区三核心位置东迎宾大道和淮海食品城西邻徐州工程学院新校，北接亩城市公共三角绿地南靠往铜山新区的欣欣路目侧以项目名称命名的御景路西连南环路，东接往新城区黄金大道——迎宾大道。项目占地XXX亩总划建筑面积XXX平米由国内一流建筑规划设计单位浙江学担纲设计投资XXX亿民币项目以“独立、交流融合现代化、多功能、开放式、综合性的统一规划基调庄重大气的建筑环境风格旋律；高层、小层、多层、连排别墅合错落有致的立体空间；主次干道、通幽径、休闲广场、个性园、蜿蜒水景、阶梯绿地组成疏密相间的面布局1.20低容积（商办部分容积率为3.0形成绿化景观类区域组合的园林化态环境居住物闲饮乐、文化教育等特征为体的人文生态环境特色构筑了徐州市一的平米国际街生活城--苏商御景湾。突出“绿色生态”主体现“住宅与商业共融居住与生活共生”的规划理念宗筑与景观设计围绕“绿”与“水”展，将建筑空间、商业空、道路空间、步行空间、景观水体空间有的融合于一体；结合然形成的高低落差较大的地形现状意思为具有运动特色的地景观带；充分利用现状水系资源、坡地山脉景观素材构成以牙湖中央公园为核心的生态环境空间贯

典雅、悠闲、时尚、密的布局理念，以景观为主线将建筑分为同特色的建筑组团，造充满人文自然特色的居住环境。以人为本的建设配套占总量18％的商办建筑和幼儿园、小学的设置为居住人供了最为完善便捷的生活基础设施采用材料、新技术，全面升小区的安全、智能化、环保、节能系统优越的地理位置、便的交通、完善的配套、庄重大气的建筑风格、错落有致的建天际线、人文自然浑然一体的生活空间，以居住环境享受生活意愿的人们提供了高品位的居住新天地。第六部分徐州项目的售价格一、徐州城区总体概徐州新城区选址在京高速和连霍高速两大交通干线的交汇点东北紧临规划中京沪高速铁路客站东南距观音民航机场20公里，距离老城市中心也仅公里，具有极为便捷的区快速交通条件。同时新城区依托大龙湖和故黄河风光带，西靠龙山脉，东南紧临吕山风景区，山水天全、自然风光秀美，加良好的地势和工程地条件以开阔的发展空间将使其成为向区域、服务周边、具特色和魅力的现代化城市新中心。按照国务院审批的徐城市整体规划，新城区规划50平方公里目前与老城区的要干道已经完工通车行政办公中心已正运行作为新城区的一个生活居住区——惠民花（主要安置城区拆迁四个自然村村民具优美的居住环境和完善的配服务设施，20__年4月批居民已入住。

徐州市具有良好的区优势是亚欧大陆桥东端第一个区域性中心城市和淮海经区中心城市江苏省重点规划建设的四特大城市和三大都市核心城市之一时也是东陇海产业带的撑点和陆港经济的产集散地然需要一个能为整个区域提供大的服务功能、区位越、设施完备、环境优美的核心地区。按照徐州市新城区发目标，至2020年该地区将成为以现代区域交通为依托，商贸、金融、文化、信息、会展、教育、住、高新产业等为支的设施完备、环境良好、风景优美的城市区同时也是徐州市的“门户”和“窗口”，是徐州市对外联的口岸，是徐州市作区域型中心城市对外服务的主要城市组团起步区作为新城区建的起点担着沟通老城联系建基础施、聚集人气资源、立形象定位等重要责任和功能，起步区建直接影响着新区建设质量和速度整个新城区建设的关键和破口。二、徐州近期房屋成情况（年）图表采集时间：20__19成交播报累计成交情今日实时成交情况成交套数成交面积成套数成交面积行政分区鼓楼区994987873000云龙区119XX115841410803泉山区225282619XX6131592

九里区经济开发区175619XX00182累计成交情况今日实成交情况地理分区成交套数成面积成交套数成交面积中心区11066873426212359东区14373146313112950南区108091341436121372西区14283168604691028北区53055746923348三、徐州城区近期房成交价格（20__）图表集时间20__年月记录时间均价最低价高价价格描述★★如意家园--历史格20__-01-103XXX/平米元/平米元/平方米一房一价20__-12-103XXX/平米元/平米元/平方米一房一价20__-11-053XXX/平米元/平米元/平方米一房一价20__-08-242XXX/平米元/平米元/平方米一房一价20__-06-062XXX/平米元/平米元/平方米一房一价20__-03-272XXX/平米元/平米元/平方米一房一价20__-03-172XXX/平米元/方米元/方米一房一价

20__-01-212XXX/平米元平方米元平方米一房一价20__-12-132XXX/平米元/平米一房一价该楼盘从20__年11的均价元平方米涨到20__年1月的均价/平方，在月期间房价涨幅XXX/月。★★苏商·御景湾--历价格记录时间均价最低价高价价格描述20__-01-143XXX/平米元/平米元/平方米三期均价（一房一价）20__-12-153XXX/平米元/平米元/平方米三期均价（一房一价）20__-11-233XXX/平米元/平米元/平方米三期均价（一房一价）20__-10-053XXX/平米元/平米元/平方米三期均价（一房一价）20__-09-103XXX/平米元/平米元/平方米三期均价（一房一价）20__-08-093XXX/平米元/平米元/平方米三期均价（一房一价）20__-07-232XXX/平米元/平米元/平方米三期均价（一房一价）20__-06-132XXX/平米元/平米元/平方米一房一价

20__-05-252XXX/平米元/平米元/平方米一房一价20__-01-052XXX/平米元/平米元/平方米二期均价（一房一价）20__-10-122XXX/平米元/方米2XXX元/方米该楼盘从20__年10的均价元平方米涨到20__年1月的均价/平方，在月期间房价涨幅近XXX/月四、徐州房价走势的查（20__）20__年的房房地产市真可以用“硝烟弥漫风起云”来形容一面随着城市建设步伐的加快居民投资财意识的增强拉动了徐州市房地产市场断增长；另一方面多政策的出台，也吸引了众多关注的目光，产市场逐步回归理性重点对如意家园、御景湾、绿地世纪城、多家开发企业界进行入调查统数据显示20__年徐州市新商品房均价每平方米3XXX，同比上年增长XX%，成交均价日攀升同时数据显示在次加息和提高第二套房贷首付等政策影响下，成交量呈现下降趋势。东区：以自住为主东区是一个比较典型区域位徐州“东进西拓”城市发展规划中的云龙区。随经济飞速发展、国内知名房地产商的入驻大型生态园林公园的成市交通的便利项配套设施的完，必然会给东区的房价来更大的发展空间。

20__年东区的住宅均为3XXX元/平方米左右年均价为2XXX元平方米左右与去年相比有所上涨。东区二手房购买者主以自主房需求为主，购买力依然旺盛，所以房价较长时间内会下降交情况反映了购房者日趋成熟购房心理理性地选一个适宜居住的环境实现拥有自己住房目标。南区：涨幅最大南区，一直是徐州房产业炙手可热的区域。周边依山傍水，环境优美，学府林立文化气息浓郁，随着近几年交通业的大力设超市餐饮等公共活设施的不断完善该区已成为全市最适长期居住的高密度住区。20__年的住宅均价为元/平方米，20__的住宅均价为2XXX元平方米，相上涨该区域居住环境较好，项目规较大购房有效需求多加上近年来“往南走”的思想现已深人心，导致南区的房格一直居高不下。该区房价几年来一直房价涨幅最大的区域随着东北西区等住宅项目的大力开和环境整治们的购房选择正逐渐走向熟化预计该区域的房价格后期将有小幅上涨不会有大幅的动。西区：供应充足凭借云龙湖得天独厚自然环境西区以其便利的交通优越的位置，完善的生活施及日益浓郁的商业文化百家宠爱于

身地产商的关区新增住宅项目较多目规模较大住宅供应充足，市民了更大的选择余地。20__年西区的住房均为2XXX元/平米左右，20__均价为3XXX元平米左右，上一年相比有所上涨。以上资料充分显示，区凭借其自身优势子受到更多消费群体的青睐。北区：最具购买力伴随着生态环境的建与改善北区的房地产开发也如火如荼地建设起来计该区住房均价为2XXX元平方米左，与上年相比上涨％户均面积已达方米。而徐州市区的品房均价为3XXX元平方米格“补涨”的空间为东西南北中大区域里最大的一个域。从近期市场看，北区价由于总价相对偏低，交通较为方便，特别受到新婚或初次业的年轻人青睐。随着北区楼盘项目的力开发与周边设施的建立完善区的宜居指数正逐年提高另北一直就是人口居住密度相对较的区域，在固有怀旧结的影响下区应该是一个最具有购买的住宅区域。中心区：寸土寸金中心区衔接东、南、、北四大区域，商业繁华，交通便利，附属设施比较齐全,是州市传统的商业旺地。该区域主要以商为主，住宅供应不充，新建住宅项目不多，且以高层为主，可

是“寸土寸金”此的房屋主要以投资和出租为主该区域购需求很大，但供给量很有限，所以这里房价一直居高不下。20__年住宅均价在3XXX元/平米左右年的均价在元平方米左右，相之下价格上涨XX%随着近几年该区经济大力发展尚大道金国际等的开发建设，给该区的商圈带来了一轮接一轮的热潮这里的投资力不可忽视入学压的增大也使得购房者越来越重视住宅与校之间的重要关系以中心区房价势必会引得一部分购房群体关注它。20__年房价受宏观调影响有限细数央行20__年下发调控政策10上调存款准备金率6次加息、第二套房贷的认定以及被叫停的加按揭、转按揭业务政策出台时间紧密且段严厉于受到房贷利率及二套限贷政影响，目前徐州市场商品房的成交量比年初有了一定比的下降，全款购房比也出现增加过由于消费者可以通过公金或是结清第一套房贷款来享受第一套房的优惠政策未来贷购房的比例将会回升此目市场上浓郁的观望气氛应该是以往房价上涨过快的种矫正。如果从抑制投资需求的角度来看实际效果可能并不明。一是现在徐州房价市场的投资者并不多自住需求量还是很大另流通环节税费较高因此现在购买商房投资本身风险较大特是在目前房价较高的情况下二是市存在的少量投资者都是具有较长房产投资经验累积了相当资，

购房时不少是选择一性付款对这些人来说首三成和四的区别也不大。相信过这段时间的恢复期以后价市场的前应该还是比较好的。此外经济适用房和租房制度建设在各地逐步得到落实但还不可能在短期内有样的规模使在长期也不可能对市场性作的商品房产生很大击。因此，徐州年地产市场将会延续20__年度房地产发展运行态势价会各个区域会根据各自的供求比和客户的认度调整涨幅空间达一个相对高位市中心的价格始终会高其他区域，但其他各域价格会逐渐趋同，从而形成一个合理的“地级差”。五、徐州市新城区近房价走势的判断（20__年）依据前文分析：年徐州年房地产市场将会延续20__度房地产发展运行态势依20__新城区各季度的价格走势保守估计20__房将有约6XX%的的升幅后期20__年20__年仍将延续该增幅走。本项目距如意家园直线距离为1XXX米周边暂时缺乏相应的套设施参如意家园的销售情况预计项目的房价会有1XXX/平米的差价，即前期销售价格为2XXX元平米左右。离市区近的住宅区由交通便利购物上班上学便利所以一直以来占据着购房者心理就拿南京来说早在20__年的时候从市中心到江宁区就一个多小时所对江宁的房产很多人

不看好。但是现在，宁的房产在短短的几年价格翻了一倍，交发展也是十分的迅速到年新入住的人口达到了万再看州的情况城区距市中心只有公里府的行政中心已启，各种配套设施日趋完较市中心优美多了房价一直较，几乎没有新开发的楼。显然，对于人口超千万的城市，徐州更有更大的拓展空间和力新区作为城市新的成长空间政府在加速完善新城区的套设施建设极积聚人气已开辟4条新线路以加强新城区和城区的联系。

配套设施跟上了生便利，居住舒适，所以天的新城区就是明天的城市中心（据分析在最近对全市购房者调查中客户都很认可郊区住，打算近两年内购买的户达到，郊区住宅顺应了城市发展的势，徐州的郊区住宅代已经到来了。）。另外由于供求比差是目前徐州市场导致区域涨幅的主导因素但是新城区目前应量非常少作为保守估计判断未来三年价格如下：徐州新城区未来两年价格判断：20__年市场参考价格/平米20__年市场参考价格3XXX元/平x（－%=3XXX元平米20__年市场参考价格3XXX元/平x（－%=3XXX元平米依据以上分析，保守计本项目未来三年的价格判断如下：

20__年项目市场参考格：元/平米－XXX/平米=2XXX元平米20__年项目市场参考格2XXX元/平米（6－10%=2XXX元平米2