湖州市商业地产业务机遇分析报告

千里之行，始于足下。第2页/共2页精品文档推荐湖州市商业地产业务机遇分析报告湖州篇一、湖州都市概况：

湖州市地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的都市。湖州东部为水乡平原，西部以山地、丘陵为主，是长江三角洲地区重要的对外开放都市，是国务院确定的接轨浦东先行规划、先行进展的十四个重点都市之一。

1、人口构成

2009年末户籍人口259.17万人，其中男性129.78万人、女性129.39万人；非农人口81.84万人，比上年增加1.09万人；60岁及以上人口47.46万人，占总人口的18.3%，同比提高0.6个百分点。全年出生人口1.93万人，出生率为7.45‰；死亡人口1.89万人，死亡率为7.29‰；人口自然增长率为0.16‰；打算生育率为98.3%。

2、行政区划

湖州市下辖吴兴、南浔两个建制区和德清、长兴、安吉三个县以及7个街道、48个镇、19个乡。全市总面积5794平方千米，其中市区面积3068平方千米。

3、经济概况

2010年实现地区生产总值（GDP）1301.56亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%。2010年人均GDP为50153元，人均可支配收入为25779元。

4、区位优势

湖州是以上海浦东开辟开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行进展”的14个重点都市之一，具有较好的区位条件。距杭州75公里、上海130公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、差不多开工建设的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯通湖州全境。新长铁路和即将修筑的湖乍铁路使湖州分不与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。

二、湖州都市经济进展概况:

2010年实现地区生产总值（GDP）1301.56亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%。分产业看，第一产业增加值104.61亿元，增长4%；第二产业增加值714.61亿元，增长11.6%；第三产业增加值482.34亿元，均实现了别同程度的增长，其中工业增加值增长最多，为637.18亿元，增长11.74%。三次产业比例为8.1:55.6:36.3。

2010年，全市实现财政总收入172.35亿元，比2009年增长17.5%。市区城镇居民人均可支配收入为25572元，增长10%，农村居民人均纯收入为13288元，增长13.1%。经济快速进展还促进了投资规模的迅速扩张，2010年，全市限额以上固定资产投资717.83亿元，比2009年增长21.1%，新开工的项目达1432个。并且，2010年，全市社会消费品零售总额516.09亿元，增长18.3%，汽车、电器、金银珠宝、化妆品等成为消费热点。

湖州具备优厚的地域资源优势，又有政策扶持，因此近年来经济高速进展，其经济产业结构差不多形成从原有的丝绸、建材业为主向新型纺织、新型建材、医药化工、特XXX机电、电子信息和环保产业快速进展的格局。另外，农业、交通、邮电、商贸、金融、科技等也都欣欣向荣，社会各项事业成绩显著。

附表1：湖州市各项指标及数据同新都市进展评价标准对照湖州市各项指标及数据新都市进展评价标准

一、都市指标：

1、人口指标：

2009年末户籍人口259.17万人，其中城镇人口81.84万人。进入都市总常驻人口（含外来人口）别低于１００万人的都市；城区常驻人口别低于３０万人；

2、GDP指标：

2010年实现地区生产总值（GDP）1301.56亿元，比上年增长12.1%，人均GDP为50153元，达到7500美元。都市GDP总量应别低于１００亿元；人均GDP应别低于３０００美元。都市GDP总量年增长率应是全国中上水平，目前标准别低于１２％；

3、产业比重：

第二产业增加值714.61亿元，占GDP比重55.6%。劳动密集型工业发达，第二产业比重占到５０％以上

4、投资开辟度指标：

非公经济比重54%；非公经济比重，占经济总量５

０％以上

二、居民指标：

1、全市都市居民人均可支配收入25572元1、都市居民人均可支配收入１万以上，农

民７０００元以上

三、房地产指标：

人均住所面积53.9平方米人均购房别低于０．７平米

三、湖州市房地产进展现状

2009年完成全社会固定资产投资637.84亿元，比上年增长

20.8%。按产业划分，第一产业投资4.49亿元，下落6.9%；第二产业投资341.92亿元，增长14.2%，其中工业投资337.73亿元，增长

16.0%；第三产业投资291.43亿元，增长29.7%。全年限额以上固定资产投资项目2246个，完成投资额591.76亿元，增长21.9%。其中，基础设施投资140.47亿元，增长36.7%；非国有投资439.02亿元，增长14%，占全部限额以上投资的74.2%。

全年完成房地产开辟投资110.47亿元，增长3.4%。全年房屋施工面积1155.34万平方米，增长15.7%；房屋竣工面积200.70万平方米，增长9.8%；商品房销售面积432.01万平方米，增长120.0%，其中住所

361.48万平方米，增长129.8%；商品房销售额218.76亿元，增长165.9%，其中住所183.88亿元，增长184.7%。

向来以来，湖州的住所地产和商业地产存在明显的倒挂现象，这也是民间资本别情愿流入商业领域的要紧缘故。前几年，湖州的商业地产增速缓于住所地产，背后有着多重缘故。首先，商业地产和实体经济密切相连，在其他行业萎缩的事情下，投资者变得更加慎重，投资实力也受到妨碍；其次，由于对将来的通胀预期，住所被渲染了投资保值、规避风险的功能，因此非常多人以为投资住所更安全；再次，很多人都以为湖州的商业地产供大于求，而且思维定式中觉得湖州商业地产的消费劲限于湖州本地企业。最终是优惠政策缘故，很多政策推动了住所地产的进展，然而对商业地产而言，却没有太多的优惠。

这几年来，湖州商业地产品质逐渐提升，商业格局逐步拉开，湖州经济高速增长，目前浮现的“商住倒挂”不过短暂现象，随着湖州经济别断上升，其他行业的经济复苏，必将刺激商业地产价格再次提升。目前商业地产价格相对较低，而建设以及销售成本偏高，因而从理性角度看，商业地产价值应该被低估了。从长远来看，湖州的商业还将持续快速进展，会吸引长三角范围内其他周边都市企业及投资人的目光，那时，湖州商业地产的需求量将别能从往年的数字中估值。

从2010年宏观经济形势来看，今年整个经济持续稳定进展的势头很明显，按经济增长态势和动力格局分析来看，事情会稳健转好，而如此的经济形式也有利于实体经济和商贸流淌领域的进展和回升。据统计，今年湖州浮现很多吸引视线的新型商业地产，比如：嘉年华国际商务广场、织里童装城、南浔国际建材城、悦文·铂宫、湖州国际小商品城、湖州红星美凯龙家居日子广场、东吴国际广场、新城国际广场等，即将开盘的丽阳商务大厦等等，都采纳了多重高端配置，颠覆了传统的模式，商业地产的开辟及销售沉稳而有序地举行。

四、湖州市商业地产投资机遇分析

1、湖州市都市进展规划

依照湖州市新一轮都市总体规划方案，湖州都市规划分为：市域、市区及都市总体规划工地范围三个层次，其中，市区是指吴兴区、南浔区所管辖的行政范围，重点处理中心都市与周边城镇及农村地区的协调进展关系。在2003~2007年间做好重点项目实施布局后，2008~XXX年期间重点协调好都市功能、空间、基础设施等关系，预留都市将来进展的空间和通道。在经济进展战略上，湖州市确立“接轨上海进而接轨国际”的大思路，与上海建立稳定的协作配套关系，拓展湖沪合作的广度和深度，形成独特的，具有市场竞争力的产业群，优化湖州市经济产业结构，融入长三角区域经济大循环，并把苏锡常地区、皖南地区及杭州湾地区作为湖州区域合作与协调的重点，推进湖州经济快速进展。

在空间结构上，按照“中心聚拢、轴线拓展”的进展策略，形成“一带一圈层四轴线”的网络化空间布局结构，环太湖都市带在空间布局上形成“一主二次”都市中心区、两条产业带、三个物流园区、四个居住片区以及一条沿太湖生态操纵带和两大都市生态协调区。

在旅游资源开辟利用方面，湖州市重点开辟南浔水乡古镇旅游区、南浔善琏文化旅游区、安吉天荒坪风景名胜区、龙王山生态旅游区、中国大竹海景区、德清下渚湖吴越风情旅游区、大莫干山山地休闲度假区、长兴古生态旅游区、菱湖浮霞郡水上人家旅游区、湖州南郊风景名胜区、南太湖休闲运动旅游中心和湖州西山漾景区等12个旅游区，并且重视湖州历史文化名城的爱护开辟。

湖州总体规划图

城镇体系规划

2湖州市商业地产投资机遇分析

1）湖州进展布局

湖州进展总目标是建设成为南太湖地区最宜人居住和创业的山水园林都市与生态旅游都市，中心城区的都市用地进展方向为：以向东为主、向北为辅、向西补充完善、南部爱护和操纵。湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的都市中心

区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。

居住用地按照居住区——居住小区两级分布，并依据都市的13个分区，形成18个居住区。中心都市要紧形成四大公共设施用地，分不为：湖州老城和仁皇山都市公共设施用地、西山漾都市公共设施用地、织里都市公共设施用地和南浔都市公共设施用地。规划保留仁皇山行政中心，并且在西山漾中心区内预留一定的市级行政办公用地。

市级商业中心布置在老城区和西山漾公共设施集中区内，西山漾商业中心重点布置大型商业购物超市、宾馆、金融、贸易、问、信息等功能，老城区商业区接着发挥地点性传统商业主导功能。市级文化中心位于仁皇山中心区与西山漾中心区内，老城片区级文化设施要求完善设施配套、改善环境。

2）投资机遇

自房地产市场调控以来，短线投资房产获利的行为受到了沉重的打击，很多投资者将投资房产的方式转为中长线，投资商业地产是首选。投资商业地产，由住所地产转向商业地产，在制度