合肥房地产市场调研报告

2007年度合肥地产市场

调研报告2007年2月说明以下内容为2006年区域市场调研分析报告编制提纲的初步意见，具体在编制时会根据各区域的特点和数据来源情况进行必要的增减，部分内容只列出了初步的研究方向，正式编制报告时需根据区域的不同进行题目和内容重组2006年房地产市场调研报告编制的基本思路是在依据地区经济和房地产发展的状况，对地区房地产市场进行具有指导性的研究，形成初步的指导性结论本研究报告重点在区域宏观、房地产市场和区域房地产发展现状和趋势的研究，具体项目的研究不作为本研究报告的重点，只作为本报告的参考性资料为了报告的可读性，报告中尽量少用数据的堆砌，尽量使用直观的图表形式，具体指标和相关的参考性资料作为本报告的附件，以便于使用因2006年大量的数据尚未公布，报告引用的数据以前几年及2006年非全面数据，所以本报告为初步内容，待具体数据公布后需要对其内容和结论进行一定的修正第一部分合肥城市概况和经济环境介绍一、合肥城市概况二、经济环境介绍一、合肥城市概况地理位置合肥位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部。江淮分水岭南测，巢湖北岸，淝河之水穿流而过。合肥是安徽省省会，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。历史地位

合肥是一座具有两千多年历史的古城，素有“淮右襟喉，江南唇齿”之称。在国内稳定时期，合肥是千樯鳞次，商贾辐凑的商业都会。而一旦战争兴起，国内动乱，合肥又常为兵家必争之地。行政区划

全市行政辖区总面积7029.48平方公里，辖长丰县、肥东县、肥西县和瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区，全市常住人口为462.73万人。城市风格初步确定为江淮乡镇风格，白墙黛瓦马头墙支柱产业：汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材——科技之城：全国四大科教基地之一，全国三个技术创新试点城市之一。拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等高等学府13所，中国科学院合肥分院等各类科研机构200余所。——轻工之城：美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等在国内外享有盛誉。

合肥是全国第一个全国科技创新型试点城市,在建中国第一个科学城(国家科技创新型示范区)；世界科技城市联盟中国只有两个城市,合肥是其中之一。1、合肥市区建成区面积与人口历年走势（2002～2005）合肥市区建成区面积每年平均增长约18.3平方公里，平均增长率约为11.12％。合肥市区总人口每年平均增长约4.7万人，平均增长率约为3.31％。尤其近两年增速缓慢。二、合肥经济环境介绍（一）宏观经济发展情况具体评价指标值及年增幅单位合肥

20022003200420052006年1～9月市区建成区面积平方公里148166180203/市区总人口万人142.57155.87156.2156.8/全社会固定资产投资额

亿元168.67255.11361.84495.27587.03市区GDP总额亿元477.78589.7721.94853.57756市区人均GDP元927410562133781875116618合肥全社会固定投资额历年走势（2002～2005）合肥市的固定资产投资发展迅猛。近三年年均增长率约为43.33％。03年，合肥市固定资产投资的增长率为51.3％，达到历史发展的最高点。04、05年小幅回落，但仍然保持在较高的水平上，2005年的投资额已高出01年3倍有余。合肥市01-03年的发展平稳，04年，合肥市的发展突飞猛进，超过03年近一倍的水平。合肥市区人均GDP历年走势（2001～2004）（二）合肥居民生活水平介绍

具体评价指标值及年增幅单位合肥

20022003200420052006年1～9月恩格尔系数％40.542.643.245.7/市区人均居住建筑面积平方米16.116.8417.0124.3

市区人均可支配收入元71457785861096848217合肥市居民的人均可支配收入年年拔高，近几年增长率呈上升趋势。但是，合肥市人均可支配收入的增长远远低于人均GDP的增长幅度。居民的收入水平有待进一步提高。合肥市区人均可支配收入历年走势（2001～2005）根据合肥市统统计局提供资资料：2006年前前三季度，合合肥市多项经经济指标创造造了自1998年同期以以来新的“合合肥速度”GDP757.92亿元，同比增长17.5%固定资产投资资587.03亿元，同比增增长82％城镇单位在岗岗职工前三季季度人均工资资为14606元，同比增长长13.4%城镇居民人均均可支配收入入达到8217元，同比增长长13.3%农民人均现金金收入2896元，同比增长长25%城乡居民储蓄蓄存款592.25亿元，比年初初增长14.7%累计实现进出出口31.33亿美元，同比比增长15.5％社会消费品零零售总额268.10亿元，同比增增长17.5%。城镇居民人均均消费性支出出6217元，同比增长长12.3%，在居民消费费结构中，娱娱乐文教服务务支出和居住住支出比重分分别由去年的的8.6%上升到11.9%、由9.1%上升到9.6%，而其他食品品、衣着等六六类比重均略略有下降。结论:从拉动经济增增长的“三驾驾马车”投资资、消费和进进出口的情况况看，合肥市市经济步入平平稳快速的发发展轨道；随随着城镇居居民人均可支支配收入的大大幅增加,将进一步拉动动不动产的消消费。（三）合肥市市宏观经济走走势：经济快速发展展，投资消费费两旺全市投资增幅幅跃居全国省省会城市首位位根据合肥市统统计部门公布布的合肥2006上半年主要经经济指标与省省会、省内城城市的比较。。上半年合肥肥市投资需求求强劲，连续续几月成倍增增长。1—6月份，城镇以以上固定资产产投资累计完完成354.97亿元，在省会会城市中，超超越上年同期期投资总量排排在合肥市前前面的郑州、、福州、长春春三市，依次次反超21.17、85.76和116.07亿元。合肥GDP增速比上年同同期前进4位，位次由上上年同期的第第7位前进到第3位;投资总量由上上年同期的第第14位升至第11位，增幅跃居居省会城市首首位，合肥市市整体经济发发展活力和后后劲明显增强强、速度持续续加快，部分分经济指标增增势创近年之之最，在省内内，中心城市市地位更加突突出。全市GDP增速跃居全国国省会城市第第三位全市GDP增速比上年同同期前进4位，其中三产产业增速位次次都有不同程程度的前移。。2006年上半年省会会城市整体发发展速度有所所加快，除末末位的兰州市市增长10.5%，比全国增速速低0.4个百分点外，，其他城市均均高于全国平平均增速。合合肥市GDP总量460.19亿元，居第18位，保持上年年水平；增长长速度达到16.0%，比上年同期期提升了0.8个百分点，位位次由上年同同期的第7位前进到第3位。居民收入增幅幅上升到全国国省会城市第第9位城乡居民收入入增长较快，，位次前移。。上半年，合合肥市城镇居居民人均可支支配收入同比比增长12.3%，与省会城市市中最高增幅幅相差5.8个百分点，差差距比上年同同期缩小了10.7个百分点，增增幅在省会城城市的位次由由上年同期的的第14位上升到第9位。上半年农农民人均现金金收入及增幅幅在省会城市市位次都有所所前移。1-6月农民人均现现金收入1839元，比上年同同期增加276元，位次由第第23位前进到第22位；同比增长长17.6%，由第13位前进到第6位。合肥市“十一一五”规划及及2020年年远景发展战战略表明：到2020年年合肥ＧＤＰＰ要超过2000亿元，合肥中心城区面积约879.61平方公里，，人口360万人。未来来15年，合合肥将推行城城镇化、产业业化和生态发发展三大战略，打造省省会经济圈，，强化产业支支柱，构建生生态和谐的节节约型社会，，向特大城市市迈进。预计“十一五”期期间，合肥将在城城市基础设施上花花费450亿元。从500天1750万平方米““大拆违”到“大大建设”，一个崭崭新的“大合肥””即将横空出世。。随着合肥城市化进进程的不断推进，，大合肥呈星形放放射状发展脉络日日益清晰。2006年，合肥投投资36亿元新建和改建40条条道路，为构筑大大合肥新的交通蓝蓝图拉开了帷幕。。这将极其有力地地拉动合肥城市的的扩展，而在拉动合肥肥房地产投资和旧旧城改造方面作用用更为显著。结论:政府在城市建设和和交通改造上的大大动作，是合肥房房地产发展的政府府背景，也是政府府大力扶持房地产产发展的有力见证证；城市建设和交交通设施的日新月月异将全面提升各各楼市版块的区域域价值。大交通、大拆违、、大建设将成为合合肥房地产发展的的加速器，宏观方方面的市场需求将将得到进一步的放放大从限额以上批发零零售业零售统计数数据看，拉动销售售增长的热点大类类商品基本上保持持了稳定增长的趋趋势。今年合肥市社会消消费品零售总额增增幅已经超过年初初制定的15％增长目标，全年年增速将超过17％。家居类商品零售保保持稳定增长，建建筑及装潢材料类类增长24.1%、家用电器和音像像器材类增长21.8%、五金电类增长24.9%；汽车类零售的增增长和石油及制品品类零售的快速增增长。汽车类零售售额同比增长25.7%。石油及制品类零零售增长47.1%，这既有价格上涨涨因素，同时消费费规模也在不断扩扩大；粮油食品类由于价格上涨因因素导致零售较快快增长，1-9月份累计食品、饮饮料、烟酒类零售售同比增长18.5%，其中粮油类增长26.3%。个人享受及服务性性消费所带动的商商品零售快速增长长，如化妆品类增长25.9%、金银珠宝类增长长22.7%、休闲、娱乐市场增增长25.8%、电子出版物及音像像制品类增长30.4%、文化办公用品类类增长26.5%、服装鞋帽、针、纺织品类类增长22.5%。餐饮市场保持高速速增长，1-9月份餐饮业零售额额同比增长19.0%，创历年新高。餐饮业零售额占社社会消费品零售总额的比重重为11.3%，拉动零售总额增增长2.1个百分点，对零售售总额增长的贡献献率达7.0％。（四）合肥市整体体商业环境消费增长迅速，服服务业餐饮业发展展创历年新高合肥市建成区的中中心部分由周长7.8公里的环城城公园包围,从中中心分别向东、北北、西南发展,形形成“三叶风扇””的形状，目前建成区面积约约203平方公里里，人口244万万。至2020年，合合肥中心城区预计计容纳360万人人。以老城区为中心，，伸展形成8大发发展板块:老城区（环城路以内）东区（现瑶海区）北区（老城区以外现庐庐阳区）西区（现蜀山区大部，，含政务文化新区区）南区（现包河区大部））经开区（312国道以南，沪蓉高高速以西）高新区（包括现高新区、、科技创新示范基基地、蜀山经济开开发区）滨湖新区（312国道以南，沪蓉高高速以东，南淝河河以西，派河以北北）。合肥的发展方向是是：接轨沪宁，联动长长江的先发城市；；立足皖中，引领全全省的中心城市；；强化科研，辐射全全国的创新城市；；优势独具，合作发发展的产业城市；；依山傍水，滨湖通通江的生态城市。。（一）合肥市城市市总体规划：三、合肥城市规划划介绍合肥市总体城市发发展战略：东拓、、南进、西缓、北北抑南进--新城区在在312国道南侧侧依托老城区相对对独立发展，建设设完善经济技术开开发区和桃花工业业区。城市主要发发展方向向巢湖拓拓展。将中心城区区调整为合肥市巢巢湖区。东拓--沿长江路路向东经肥东县城城拓展到高速公路路立交桥附近，建建设完善新火车站站综合试验区和龙龙岗工业区。西缓--312国国道北侧为未来城城市第三翼伸展区区，完善高新技术术产业开发区和西西郊游憩风景区。。北抑--西北为城城市水源地，北为为宁西铁路、对外外交通站场、新飞飞机场选址区，用用地潜力不大，限限制发展，延伸建建设完善双凤工业业区。（二）合肥市城市市近期商业网点专专项规划一个市级中心、8个区级中心、25个社区级中心心一个市级商业中心心：建筑面积80万平平方米以上。以长长江路为轴，东、、西以明光路和环环城西路，南北分分别以红星路、寿寿春路为界的2平平方公里范围。业态以购物中心、、百货店、专业店店、专卖店等为主主；商品品种齐全全，能够满足消费费者一次性购足购购好的需求；还能能为消费者提供文文化娱乐、金融、、邮政、信息、旅旅游等方面的服务务，满足消费者多多层次、多方位消消费需要。8个区级商业中心心：区级商业中心建筑筑面积宜在10万万平方米以上。用用地面积控制在0.5平方公里左左右。其主要功能能是就近为区域内内居民提供商业服服务，分流市级商商业中心部分职能能，缓解老城区交交通、环境压力。。商业门类、品种较较为齐全，以中高高档为主；商业业态以大中型型超市、专卖店、、专业店为主；商商业设施比较先进进、购物环境较好好；区级商业中心共规规划8处。其分布布为：东区区级商业中心心（瑶海区花冲公园园附近）、北区区级商业中心心（庐阳区公交四保保场附近）、西南区区级商业中中心（南七附近）、东南区区级商业中中心（包河区葛大店附附近）、西区区级商业中心心（蜀山区井岗镇附附近）、新站区级商业中心心、政务文化新区区级级商业中心、大学城区级商业中中心。25个社区级商业业中心：用地面积每千人600—940平平方米；建筑面积积每千人700——910平方米；；商业面积不低于于2万平方米。居居住区级商业中心心主要服务对象是是居住区的常住人人口，以经营中低低档的日常消费品品为主。商业业态以小型超超市、便利店、菜菜场、餐饮店为主主体，同时配有一一定规模的服务网网点。社区级商业中心规规划共有25处，，其分布如下：庐阳区4处：亳州路社区级商业业中心、双岗社区区级商业中心、杏杏林小区社区级商商业中心、森林城城社区商业中心。瑶海区6处：七里塘社区级商业业中心、三里街社社区级商业中心、、铜陵路社区级商商业中心、站塘社社区级商业中心、、钢北社区级商业业中心、化工厂地地区社区级商业中中心。包河区7处：周谷堆社区级商业业中心、九华山路路社区级商业中心心、卫岗社区级商商业中心、曙光社社区级商业中心、、姚公庙社区级商商业中心、黄山公公园地区社区级商商业中心、马鞍山山南路社区级商业业中心。蜀山区8处：三里庵社区级商业业中心、高新区社社区级商业中心、、西七里塘社区级级商业中心、昌河河社区级商业中心心、西城社区级商商业中心、青阳北北路社区级商业中中心、莲花新村社社区级商业中心、、乡村花园社区级级商业中心。规划在十一五期间间内，建设各类住住房34.15万万套，总建筑面积积3000万平方方米。其中，建设设商品住房2746万平方米（含含套型建筑面积小小于90平方米26.65万套，，建筑面积2100万平方米），，建设政策性住房房254万平方米米（其中：危旧房房改造及经济适用用住房250万平平方米，建设公共共租赁住房4万平平方米）。（三）合肥市房房地产业发展十一一五总体目标第二部分合肥肥房地产市场发展展情况介绍一、房地产市场发发展现状及特征概概括二、土地交易市场场概述三、房地产投资介介绍四、房地产市场供供求情况介绍一、房地产市场发发展现状及特征概概括1、2006年合合肥市新建商品住住宅均价3269元/平方米2、多层均价2884元/平方米米，与去年基本持持平，占比持续下下降，占总体供应应的三成。3、小高层均价3235元/平方方米，同比涨幅1.5%。占比开开始下降，低于多多层和高层比例4、高层均价3566元，涨幅1.15%。占比比不断增加，有望望取代多层的主体体地位5、别墅均价4331元，涨幅0.79%。比例例不断减少，仅占占到总体2%二、土地交易市场场概述直接指标单位20022003200420052006年土地出让面积万平方米土地成交金额亿元三、房地产投资开开发情况介绍表：合肥市2003、2004、、2005房地产产开发投资数据具体评价指标值及年增幅单位合肥

20022003200420052006年1～9月房地产开发投资额

亿元40.0267.83138166.52197.37其中住宅开发投资额

亿元30.1763.85

132.12172.08商品房新开工面积

万平方米290.17467.761213.3861.13948.24其中住宅新开工面积

万平方米

366.06

723.04811.39商品房施工面积

万平方米606.54932.861414.971747.012161.9其中住宅施工面积

万平方米

1393.111766.05商品房竣工面积

万平方米222.24324.69566561.46363.78其中住宅竣工面积

万平方米167.22259.84641484.9297.78结论:2002-2006合肥全社会固固定资产投资和房房地产投资的绝对对值变化来看，合合肥的城市建设和和房地产发展均处处于快速增长阶段段，至2006年年9月份的统计数数据来看已经高于于2005年全年年水平；另外，房地产开发发投资额占全社会会固定资产投资的的比重也维持在较较高水平，高于国国外正常的20%-25%，说明明目前合肥的房地地产投资被普遍看看好；合肥宏观经济走势势合肥市2006年年房地产开发投资资热情高涨：全社会固定资产投投资包括基本建设设、更新改造和房房地产投资等。房地产开发投资额额占全社会固定资资产投资的比重是是直接反映投资结结构是否合理的基础性性指标。在发达国家，根据据经济发展的一般般规律一般为20－25%。按照“141”组组团布局思路，合合肥正掀起新一轮轮基础设施建设高高潮。2006年，合肥肥已投资36亿元元新建和改建42条道路。预计“十一五”期期间（2006－－2010年），，合肥将在城市基基础设施上花费450亿元。从1750万平方方米的500天天“大拆违”到““大建设”，一个个崭新的“大合肥肥”即将横空出世世。2002-2006全市商品房新新开工面积与施工工面积（数据来源源：合肥市房产局局）房地产市场放量持持续走高：结论:虽然经历了近2年年国家宏观政策调调控的影响，2002-2006合肥全市的商品品房新开工面积和和施工面积仍然一一路走高，一方面面，说明房地产行行业的赢利能力仍仍然被普遍看好，，市场空间仍然存存在；但另一方面面市场的迅速放量量也将在未来的几几年引发竞争加剧剧。新开工面积反映1-2年后的大致致预售供应量；施施工面积反映2~3年后的大致现现房供应量；从图图表可知，商品房房新开工面积占施施工面积的比值，，始终保持在40％～50％之间间，这表示房地产产开发企业对市场场预期的信心处于于温和状态。2002-2006全市住宅销售售均价（数据来源源：合肥市房产局局）现阶段住宅成交均均价出现小幅震荡荡：结论:2002-2006合肥全市的商商品房成交均价基基本上是一个持续续走高的过程，其其中在2003-2004年有一一个快速增长的爆爆发过程，至2005、2006增幅趋缓，特别别是受国家宏观政政策调控影响一段段时间内，价格甚甚至出现下跌，到到目前为止，价格格基本上维持在3100-3200之间徘徊，短短时间内房价攀升升乏力。另安徽省及合肥市市一些单位合作建建房和集体购房至至少2万套（总面面积约在200万万平方米左右），，由于收入相对较较高的人群大也多多集中在这些单位位，对楼市销量造造成了较大的冲击击。充足的供应量量与并不强劲的需需求也造成了房价价无法持续高攀的的局面。结论:2002-2006年合肥是商品品房竣工面积和销销售面积均增长较较快，一般当年竣竣工面积均高于销销售面积15个百百分点以上，但从从2006年1-9月份的统计数数据来看，首次出出现销售面积超过过竣工面积，一方方面说明2006年楼市销售势头头看好，但另一方方面，空置商品房房面积的增加使得得施工建设速度趋趋缓也是一个重要要原因；仅从近两年数据来来看，2005年年11月商品房空空置面积为58.67万平方米，，到2006年三三季度商品房空置置面积已经达到91.99万平方方米，同比增长89.3%，市场场形式还是比较严严峻。2002-2006全市商品房竣竣工面积和销售面面积（数据来源：：合肥市房产局））合肥市空置商品房房面积显著上升：：结论:施工面积与竣工面面积的比值是房地地产一个重要的前前瞻性指标。它反反映1-2年后现现房供应量，其值值小于3倍，会出出现供应短缺，大大于4倍，1～2年内供应量将会会供大于求。另外，合肥房地产产施工面积与竣工工面积的比值在2006年突然放放大，说明目前房房地产业处于低谷谷，房地产开发周周期延长，不少企企业甚至出现资金金困境。而即使是是相继竣工面市的的项目，也将面临临越来越严重的市市场竞争2002-2006全市商品房施施工面积和竣工面面积（数据来源：：合肥市房产局））未来1-2年合肥肥市商品房现房供供应量将会大幅增增加：2006年商品房房销售面积超过竣竣工面积。表明购房需求增长长，房地产市场开开始走热。2006年合肥住住宅销售面积及金金额均有了较大幅幅度的增长，销售售均价基本持平，，略有下降。但有有关方面数据显示示，合肥市空置房房面积显著上升：：据统计2005年年11月，商品房房空置面积为58.67万平方米米。到2006年年三季度，商品房房空置面积达到91.99万平方方米，同比增长89.3%，比2006年一季度度和上半年分别上上升63.5和37个百分点。（4）2006年年合肥空置率结论:截至2005年底，合肥市市建成区常住人口口224万，家庭庭户人均住房建筑筑面积为25.8平方米，虽然增增长较快，但是仍仍然低于同期全国国人均水平（26平方米）。合肥市“十一五””末规划“常住住人口300万、、人均住房面积30平方米”的目目标，也是当地政政府大力扶持房地地产行业所定下的的政府目标，随着着居民收入和生活活质量的提高，对对房价上涨的承受受力也在增强，为为房地产行业的需需求扩张也预留了了较大市场空间。。2002-2005全市人均均住房建筑筑面积（数数据来源：：合肥市房房产局）合肥市城镇镇居民人均均建筑面积积持续增加加：2006年年经市物价价局审核批批准办理商商品住宅明明码标价书书备案手续续的开发项项目200多个，投投入市场销销售的商品品住宅建筑筑面积近700万平平方米，与与2005年基本持持平，但市市场销售滞滞缓，商品品房空置面面积增加。。合肥市统统计局发布布的数据显显示，2006年前前三季度，，合肥市商商品房销售售面积为370.86万平方方米，同比比下降21%，商品品房空置面面积则达到到91.99万平方方米，同比比增长89.3%；；1～11月份，合合肥市房地地产开发完完成投资249.58亿元，，占全社会会固定资产产投资额的的33.6%；全市市商品房销销售面积同同比下降18.5%；商品房房空置面积积增长66%。四、房地产产市场供销销情况介绍绍具体评价指标值及年增幅单位合肥

20022003200420052006年1～9月商品房批准预售面积

万平方米80.34126.85

421.71其中住宅批准预售面积

万平方米

354.88商品房销售面积

万平方米194.59285.84371.36414.36370.86其中住宅销售面积

万平方米179.58244.09315.84365.71

商品房销售均价元/平方米184421202791

3423住宅销售均价元/平方米20132341295731893100.13商品房空置面积

万平方米57.3761.24

91.992006年年合肥八区区住宅类销销售面积与与套数排名名2006年年合肥八区区住宅类销销售均价排名571846322006年年合肥八区区商业类销销售面积与与套数排名名2006年年合肥八区区商业类销销售均价排名571846322006年年住宅均价价出现回落落2002年2003年2004年2005年2006年1-11月商品住宅均价（元/平米）20132341295731893163.4涨幅（％）16.3%26.3%7.8%-0.8％合肥房地产产市场1～～12月份份各区多层层成交均价价变动情况况均价高新区1政务区2包河区3庐阳区新站区蜀山区瑶海区经济区1月多层378435003320316031502907264223822月多层376835003321316831482932263923833月多层376835003321315331482954263423834月多层376635003358314631492878292523905月多层378835003358314630682884268523936月多层379635373369316530252928268424097月多层378235393382312430252953271224028月多层377035533374311530012948271123979月多层3769354533823119300629662720241210月多层3767353834063121299129742715243411月多层3769254334153124299429692727244212月多层37573533340431292998297327062444合肥房地产产市场1～～12月份份各区小高高层成交均均价变动情情况均价高新区政务区包河区庐阳区新站区蜀山区瑶海区经济区1月小高层352435753485313834503308300127492月小高层352135753485313834523308299627483月小高层352135753485313834523308299127484月小高层351935743508313234503359298927485月小高层351935513508314634503303298928106月小高层351235303543315534313314301127617月小高层351635553565316734623323304027848月小高层352335403580319034223312305727669月小高层3528353635753187341833203060277010月小高层3546352935833192337133292985277611月小高层3551353235893189337333322987277512月小高层35403524358731813381332829962837合肥房地产产市场1～～12月份份各区高层层成交均价价变动情况况均价高新区政务区包河区庐阳区新站区蜀山区瑶海区经济区1月高层307537793791324735413601350029732月高层307637763797324535423606350329743月高层307638213893366835623544351929744月高层307538203895367835673595346729745月高层330938204039456535073537349729746月高层336038143914407734763540348330217月高层336539423914400435603602350730218月高层338339013924396135563581352530239月高层3387389039363958355335823523302810月高层3388388539143961355735793526303411月高层3390387939183963356035813528303312月高层33953884392239633555358535253041月份套数面积金额均价一季度6993864027.1278743.783226.14月3721414619.4125374.93073.545月3530409211.6131246.63236.246月3054345183.9115001.23221.057月3135351111.9111380.53204.498月3525416182.1121878.82928.59月3431389848.9123900.13178.1610月4225472512.8153339.73245.211月5249587140.91835293125.812月总计36863+4249838.61344394.583163.42006年年合肥市1-12月月住宅市场场销售情况况（数据来来源：合肥肥家园网））结论:2006年年1-11月，合肥肥市住宅商商品房市场场累计销售售套数为36863套（425万平米米），成交交均价维持持在3150元/平平米左右，，对于一个个经济尚不不发达的内内地三线城城市来说，，156.8万的城城市总人口口能有年均均4万套的的销售速度度，其本身身也说明了了一个城市市的楼市活活跃程度，，但是在合合肥楼市快快速增长的的大形势下下，全年成成交均价的的不温不火火，也说明明了合肥楼楼市目前所所处的价格格乏力的尴尴尬局面；；从蜀山、高高新、包河河三区的整整体成交均均价来看，，包河区成成交均价最最高，其次次是高新，，再次是蜀蜀山，其主主要原因是是包河区郊郊区项目较较少，大部部分项目集集中在马鞍鞍山路和望望江路沿线线的城区版版块，而蜀蜀山区项目目分布范围围较广，一一些郊远区区项目使得得整个蜀山山区的成交交价格有所所下浮，实实际各版块块中心区的的成交均价价为蜀山区区和高新区区最高，包包河其次；；从蜀山、高高新、包河河三区的不不同物业类类型的成交交均价变化化情况来看看，除高新新区外，蜀蜀山、包河河等其他版版块的多层层成交均价价均低于同同版块内的的高层或小小高层均价价，但是这这并不能说说明合肥同同区域内的的多层价格格就低于高高层或小高高层，究其其原因主要要是因为各各版块中心心高价区域域已经基本本没有多层层，多层的的分布往各各版块中心心区外围发发展的趋势势已经越来来越明显，，这也是合合肥目前楼楼市进化的的一个重要要特征之一一。第三部分合合肥楼楼市简要分分析一、住宅市市场简要分分析二、别墅市市场简要分分析三、商业办办公市场简简要分析四、二手房房市场简要要分析五、2006年典型型楼盘介绍绍六、2007年热点点楼盘介绍绍一、住宅市市场简要分分析（一）楼市市板块介绍绍（二）价格格等高线（三）2006年度全全市商品住住房销售前前十名板块板块介绍蜀山区西临大蜀山，自然环境优越。高校（安大，科大，农大，炮院，电子工程学院）人文环境好，学区好。高新区西临大蜀山，自然环境好，合肥高档住宅区华东最有影响力的高新技术产业带，合肥最重要的科技旅游，高新技术研发，孵化和产业化基地包河区位于合肥上风口，自然环境好。交通便利，配套成熟齐备，人文环境（合工大，城建学院）、学区佳。政务区规划中合肥的新城区，规划科学，环境优美，配套齐全（超市，购物中心，学校，体育馆，艺术馆，公园，写字楼）升值潜力较大。庐阳区合肥的老成区，人口众多，周边配套成熟。双凤工业区的住宅开发刚刚启动，未来还有一定的上涨空间。随着北部老城区改造，并建设大体量商业，未来区域可塑性很强，板块内多超级大盘新站区依靠合肥火车站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服装批发市场和综合性批发市场，交通非常方便。瑶海区板块内有瑶海公园、生态公园自然生态资源，作为合肥的老城区，依靠合肥火车站和城市主干道，交通便利。经开区合肥未来高等院校的集中区域，配套和人文环境正在完善，建有翡翠湖公园，生态环境较好合肥以老城城区为中心心，向东、、南、西南南、西、北北5个方向向伸展，形形成8大发发展板块。。（一）合肥肥楼市板块块介绍450040003500300040003000250020004200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002000合肥楼市2006年年11月价价格等高线线分布示意意图（庐阳、瑶瑶海、新站站、包河、、蜀山、高高新、政务务、经开八八大版块））结论:从合肥楼市市2006年11的的价格等高高线分布状状况来看，，以老城区区环城河以以内的中心心版块为中中心，基本本形成一个个多高点、、多中心的的价格分布布特征，这这些价格高高点的形成成要么依托托老城区原原有的发展展基础，要要么以人文文或景观资资源取胜，，如大蜀山畔的的高新版块块、环天鹅鹅湖的政务务区版块、、长江西路路和黄山路路沿线的蜀蜀山区、马马鞍山路沿沿线的包河河区版块及及胜利路沿沿线的新站站版块都处于各版版块价格等等高线分布布的最高点点。2006年年合肥楼盘盘销售套数数十强（住住宅）排名行政区项目名称销售套数均价开盘时间月度吸纳率项目特点1包河区金地国际城15274683200509191271.产品创新（5.2米挑高小户、错层阳台等）2.面积控制合理总价优势3.强强合作（世联地产；深圳毅华）2包河区元一柏庄15003198200512131251.开发商品牌优势2.活动营销聚人气3新站区元一·名城12883058200606081841.开发商品牌优势、规模优势2.活动营销聚人气4经济区九溪江南园803261020060111701.园林优势、错层户型2.万科物业3.电力集团团购5瑶海区城市绿苑593329420050919491、成熟区位、城熟配套2、东区高性价比品质社区6经济区名邦·锦绣年华584286620050828481、产品优势（板式挑高小户型）2、总价低优势7包河区柏林春天572347720051213471、包河区高性价比异域特色社区2、政府今年重点打造“滨湖新区”的政策优势8蜀山区信旺·华府骏苑55129492006031853报价高（3600）成交价低（2800）9蜀山区维也纳森林小区546352820054510蜀山区城市天地家园52645062006070188面积控制合理总价优势

二、商业办办公市场简简要分析（一）““十五”合合肥商贸业业发展回顾顾（二）商业业办公市场场现状介绍绍商业地产异军军突起自2003年年起，合肥房房地产市场的的最大变化莫莫过于商业地地产的异军突突起，由于商商业地产投资资回报率、社社会反响度均均高于住宅，，再加上合肥肥城市化进程程的全面提速速，整个合肥肥无论是商业业格局、还是是商业业态都都发生了革命命性的变化，，虽然目前合合肥整体的大大商业发展尚尚处于起步阶阶段，但是传传统的一个中中心的商业格格局已经基本本打破，城市市副中心迅速速崛起，商业业地产的发展展在合肥存在在着巨大的商商机；新兴业态不断断涌现商业地产在合合肥经过近几几年的快速发发展，随商业业市场的不断断细分，新兴兴业态也不断断涌现，专业业市场、经营营品牌、连锁锁的饮食、超超市、服装、、娱乐等的出出现极大地丰丰富了商业地地产的专业化化程度，同时时也促成了更更多的传统商商业类型转型型；如火车站站附近服装大大市场集群和和元一时代SHOPPINGMALL餐饮业和休闲闲娱乐业成为为合肥城市商商业格局中零零售业态的领领军者近几年，特别别是今年餐饮饮业19%和和休闲娱乐业业25.8%的高速增长长势头有目共共睹，也是合合肥城市发展展和繁荣的一一个有力见证证；如金满楼楼、香格里拉拉、蜀王等大大型餐饮连锁锁的快速扩张张。城市化进程不不断创造商业业机会随着合肥城市市化进程的提提速和城市规规模的迅速扩扩容，以此带带来的商业机机会也不断出出现，甚至陌陌生商业环境境的商业奇迹迹都在不断涌涌现。如北二二环外的绿水水雅客及高新新区的银滩绿绿洲会所。合肥市商业格格局变化合肥市“十一一五”规划中中明确指出，，未来5年内内，合肥市城城市人口将从从原来的150万增加到到300万人人；到2010年，合肥肥市生产总值值确保1900亿元，年年均增长15.5%；力力争达到2100亿元，，年均增长18%；人均均地区生产总总值比2000年翻两番番以上，达到到5000美美元；所有数数据都在为合合肥新一轮的的商业地产大大发展创造一一个前所未有有的发展良机机；按照国际标准准人均商业1.2平米来来计算，合肥肥未来5年将将发展200万平米以上上的商业规模模，如果加上上旧商业的改改造，经济和和人口的成倍倍增长将给合合肥的商业地地产发展带来来巨大的发展展空间。目前的合肥商商业格局将面面临巨大转型型，传统商业业已不能满足足城市发展，，从国内外大大城市现状以以及城市发展展的规律来看看，合肥单一一商业中心的的格局必然打打破，这一点点，从合肥市市近期出台的的商业中心专专项规划也能能看出，旧城城区的商业承承载功能正在在逐步减弱，，新区域商业业中心得益于于良好的规划划和硬件优势势将发展符合合未来的先进进业态，并将将持续保持持持续增长。单一商业中心心格局正在打打破，新中心心快速崛起06年合肥市市商业类商品品房销售套数数前十名排名项目名称行政区销售套数（套）均价1枫林大厦扩建工程庐阳区425169272安徽白马服装城新站区41450853安徽白马服装城二期瑶海区40892444安徽国际购物广场蜀山区37293685金星商业城经济区30738386金地国际城包河区289150697光大国际广场新站区22886438翠庭园农贸市场政务区18068259安徽大市场服装、鞋类品牌广场新站区103726010香港广场庐阳区10111499排名项目名称行政区均价（元/平方米）1徽商·国际大厦庐阳区319502富通时代庐阳区273923金色地带新站区223574星海世纪广场庐阳区209525东鑫源商住楼瑶海区177296枫林大厦扩建工程庐阳区169277创景花园包河区156008金地国际城包河区150699新都会·环球广场包河区1399210旺城大厦蜀山区1350206年合肥市市商业类商品品房销售均价价前十名结论:因合肥市商业业类商品房的的统计数据中中也包含了办办公用房的数数据，除去老老城区的少量量高档商业，，实际主要的的商业用房成成交区域仍然然集中在新站站区和经济开开发区，新站站区作为合肥肥商贸物流最最发达的区域域，也是合肥肥大市场建设设最繁荣的区区域，其商业业获利能力已已经越来越被被投资者和经经营者所看好好。经济开发发区的金星商商贸城在区域域商业尚未成成气候的大环环境下能生地地飘红，主要要以低价及市市场前景取胜胜；另一方面，目目前成交的很很大一部分商商业类商品房房以社区商业业用房为主，，说明规划先先进并具备赢赢利能力的社社区商业正逐逐步被看好。。四、二手房市市场简要分析析五、2006年典型项目目介绍金地国际城/city/news.asp开发商：安徽徽金大地规划设计：澳澳大利亚柏涛涛景观设计：美美国北半球商业运营：香香港环球商机机＆安徽新世世界物业管理：深深圳恒基物业业营销顾问：世世联地产整合推广：深深圳毅华广告告总占地面积9万平米，建建筑面积近30万平米。。分两期开发，，业态包括小小高层、公寓寓、商业街、、写字楼等多多种业态配备3000平米双层豪豪华会所、时时尚商业步行行街、1800平米幼儿儿园、户外超超大泳池、下下沉活动广场场、棋弈广场场、果园、儿儿童游戏区……金地的销售始始终保持一种种平稳的旺销销状态，销售售组合的运用用起到了决定定性的作用。。小户型————金地88街街——-小户户型的组合推推广思路，有有效地避开了了市场同期的的竞争，采取取了一种差异异化的产品销销售路线，有有的放矢的放放量，几轮组组合拳的运用用将金地带入入最佳的状态态，是今年行行销上做的最最成功的项目目。时间单价（元/平方米）销售套数（套/月）2005.9~2005.113650502005.12~2006.337001002006.3~2006.64300200项目用地沿街街约40米宽宽一、二层全全部设商业街街，形成三条条南北向主要要商业步行街街，商业街沿沿南北方向划划分为四个街街区，街区间间以不同形态态景观广场相相联。商业街上设有有三栋高层公公寓楼及一栋栋办公楼。中部及南部以以布置11+1层小高层层住宅为主，，小区中心设设一栋弧形的的18层小高高层住宅，西西北部及北部部设置33层层及24层点点式高层，以以不遮挡北侧侧住宅。项目特色介绍绍：一、产品定位位准确以近期推出的的小户型来说说，主力户型型为34-40平米的平平层公寓和48-60平平米的挑高公公寓。前者首付仅3万元起，另另附送全屋装装修；后者楼楼层挑高5.4米，买一一层用两层。。二、HOPSCA国际街街区开发理念念。HOPSCA（HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT）是目前前国际先进的的综合性复合合商业地产运运营模式，集集酒店、办公公楼、停车场场、购物、公公共空间、商商务公寓于一一体。为物业升值提提供了有力的的保障。三、金地•国国际公寓社区区内有的泳池池会所、景观观园林等配套套设施。与家家乐福、合家家福、新都会会环球购物广广场、苏宁电电器等多家商商场超市比邻邻；红三环体体育馆、老明明光体育场近近在咫尺；小小区内更设有有1.7万余余平米繁华商商业街为生活活提供便捷保保障。另外，，金地•国际际公寓与合肥肥工业大学附附中（小）签签定的定点教教育协议。金地·国际城城位于合肥市市马鞍山南路路东，所在区区域属于新发发展的合肥中中高档居住区区，大盘集中中，楼市均价集中在3300～3800元/平方米，物2005年，金地·国际城即将面市时，北侧有新都会·联邦花园、新都会·国贸公寓在售，西侧和南侧有阳光世纪花园和万振逍遥苑在售。项目东侧紧挨全市最大的污水处理厂。金地·国际城虽然拥有16万平方米住宅、10万平方米商务公寓以及1.7万平方米的情景商业街，但是高达3.3的容积率使金地·国际城的底气不足。

“以我为主””形象导入金地·国际城采取““以我为主主”的营销策策略，即推广广手段持续创创新，迅速与与市场平均水水平拉开差距距。2005年“五一房展展会”，金地地·国际城以“我我们在造一座座国际城”的的姿态出场，，工地现场沿沿路架设300米长巨幅广告告牌，堪称““合肥第一””，鲜红夺目目的色调，锋锋芒毕露。借中国台湾国国民党主席连连战首访大陆陆事件的余温温，金地·国际城赞助一一场由台湾、、安徽艺术家家联袂演出的的儿童音乐会会，同步发起起“合肥儿童童为海峡和平平送出美好祝祝愿”活动，，事件轰动全全市，各大媒媒体争相报道道。2005年9月25日，首期多层层住宅开盘即即告售罄，2005年底实现2亿元销售额，，住宅单价达达到3900元/平方米，成为为片区价格指标。差异化销售闪闪电战2006年，金地·国际城当年度度的销售计划划是推出小高高层和高层住住宅、小户型型公寓、商业业街等多种产产品，总面积积超过15万平金地·国际城开始转转向通过推售售策略来解决决问题，即选选择市场最佳佳时机，打差差异化之战。。2006年2月18日正月初十，，正值春节假假期后的传统统销售淡季，，金地·国际城公寓首首款广告正式式出街，拉开开了闪电战序序幕。当天进进线电话近500条，截止到开开盘前，共发发放VIP会员卡1200张。2006年3月18、19日，两栋小户户型公寓相继继开盘选房，，仅两天就成成交520套。公寓闪电战之之后，2006年5月中下旬，国国六条、国十十五条相继颁颁布，楼市震震动。金地·国际城正在进进行三栋新推推住宅楼的认认筹，情况未未如理想，原原定的销售计计划迅速被调调整。金地·国际城决定将将住宅转入自自然销售，即即刻启动商业业部分销售。。金地·国际城的重头头之一“金地地·88街”总建筑面面积占地17000平方米，共规规划三条情景景步行街。三三条步行街铺铺铺临街、独独立产权、统统一经营，创创新的产品设设计和营运理理念在合肥商商业市场中出出类拔萃。经经过紧张的筹筹备，2006年8月上旬，金地地·88街采取活动营营销策略，6周内举行一系列活活动，开始展开强强势推广。2006年8月7日，借助“合肥商商业发展趋势论坛坛”开始接受认筹筹；8月17日，举行“中港两两地招商签约新闻闻发布会”，到场场400多位客户；8月26日，举行“鲁豫有有约——合肥城市商业经济济发展论坛”，1600位客户及各大媒体体，连同合肥政府府4套班子领导代表出出席盛会。几次活活动营销极大地引引起了社会的关注注，并形成口碑传传播效应。2006年9月16日，金地·88街举行开盘选铺活活动，当天销售2亿元。2006年，金地·国际城仅前三个季季度便顺利完成了了80%的年度销售目标。。六、2007年典典型项目推荐结论合肥房地地产市场2006年度综合印象及及2007年度度发展前景预测(一)住宅风格及及档次分析合肥地产市场已开开始关注建筑风格格及园林风格。虽虽然目前地产市场场处于刚刚起步阶阶段，但人们对住住宅的要求从简单单的满足居住需要要开始向追求环境境、景观等方面转转化，人们开始向向往阳光、空气、、水等生态资源，，开始排斥噪音；；而且，随着国内内外许多高水平的的规划、建筑以及及景观设计公司的的进入，更为合肥肥地产市场注入了了新的生活理念和和居住理念。无疑疑地，这是沉睡了了近十年的合肥地地产开始苏醒的重重要标志。建筑园林风格虽然然受到关注，但个个性不强，没有得得到充分地和谐统统一和展示。大多多数楼盘虽然在设设计的过程中有一一定的设计主题，，但没有很好地提提炼，在营销上也也更只是拘泥于从楼盘档次来看，档次拉开距离较远，客户选择性较大。总体上以中档为主，关注各种生活配套，尤其是教育及娱乐配套，讲究方便实用。但似乎存在一个怪现象：越是高档楼盘，越是把所有的亮点都集中于园林景观当中，而弱化了生活配套，漠视了人们的基本生活需求，因而销售不理想。可见，“以人为本”是所有楼盘应该遵循的一个准则，否则必败无疑。一、2006年度度综合印象（二）户型分析1、平均户型面积积分析：合肥市场平均户型型面积偏大，整体体平均户型面积约约130平方米米左右。几乎所有有楼盘平均户型面面积都在100平平方米以上，我们们所考察的12个个楼盘，最小的繁繁华世家也在110平方米，而金金星花园、绿城、、新加坡花园城等等以豪宅定位的楼楼盘，平均户型面面积都在180平平方米。2、主力户型面积积分析：合肥目前以三房为为绝对主力户型，，其次为二房和四四房，后者所占市市场份额相当少。。从其主力户型三三房来看，其面积积区域在90-185平方米之间间；四房面积更大大，一般在150平方米以上，甚甚至超过200平平方米；两房的市市场份额较小，很很多楼盘都没有两两房，且面积较大大，80以下的两两房是市场空白。。3、户型配比：三房二厅在市场上上占绝对的大份额额，其比重甚至超超过一半；其次是是四房，占16.9%，二房占占13.6%，而而跃式户型只在凤凤凰城出现，且其其所占的比例也较较大。4、户型与销售关关系分析从我们了解的销售售情况看，市场上上最好销售的当数数面积较小的三房房，几乎都是一上上市即抢购一空；；其次是面积较小小的四房和二房；；难度最大的是五五房或者大面积四四房户型。丽景碧碧雅、新加坡花园园、柏景湾等所留留的都是160平方米以上的三三房以及200平平方米以上的四房房；而凤凰城102平方米的三房房一推出即抢购一一空，繁华世家也也由于户型面积较较小，几乎出现了了供不应求的态势势。无数销售事实实证明：合肥消费费者需要面积相对对较小、户型内部部布局紧凑、实用用率高的户型。（三）价格线性关关系分析1、平均单价目前合肥市场多层层的平均单价在2800元/平平方米左右，而而小高层则比多层层略高，在3200元/平方米左左右，花园洋房房的售价最贵，为为3800元/平平方米左右。2、平均总价合肥市场单价并不不高，高的是总价价，这也是户型面面积大的必然结果果。从上述考察的楼盘盘看，总价在27-72万元之之间。大多数楼盘盘总价为50万左左右。从销售的角角度看，总价越低低，销售难度越小小；总价越高，销销售难度也越大，，销售周期也越长长。总价控制最小的是是繁华世家，平均均总价为27.5万元，基本在在合肥消费者消费费能力范围之内，，因此其销售率一一直扶摇直上，甚甚至供不应求；而而东海花园总价高高，且户型设计也也不合理，其销售售一直存在相当大大的难度，几乎成成了合肥地产市场场的失败案例。3、层差价基本在50-100元/平方米的的区域范围之内内。多层的层差较较大，70-100元/平方米，，而小高层一般般在50-80元元/平方米，且且楼层越高，层差差越大；但高层与与小高层的差价也也只是在层差之中中，价格也相差无无几，因此市场比比小高层更加难销销售。4、景观差价景观差价是开始关关注的一个价位差差，但只局限于园园林景观做得到位位的楼盘，对于一一般性楼盘，仍然然比较淡化。我们们所考察的十二个个楼盘，只有新加加坡花园、金色池池塘、绿城等几个个定位为豪宅的楼楼盘存在景观差价价。可见，景观在合肥肥地产市场只是一一个开始关注、但但远远没有做到位位的概念，还有大大块的空间、大篇篇的文章可做。（四）配套分析1、商业一般临街楼盘都设设有临街商铺。其其业态基本为生活活配套设施。商铺有两种经营模模式，一是出租，，二是出售。其租租金和售价根据地地段位置的不同有有很大的变化。2、教育有三种配套形式：：一是完全依托周周边的教育配套，，小区内部没有设设置任何教育设施施；二是设有幼儿儿园和小学，这是是较为普遍的配套套形式；三是实行行一站式教育，并并与名校联手，打打教育主题概念。。3、会所从总体上看，有80%以上的的楼盘设置了会所所。其位置一般安安排在入口处或者者中心花园地带，，面积为2000至12000平方米不不等。且内容配置置上基本都是文化化娱乐休闲设施，，主要有咖啡厅、、健身室、儿童天天地、阅览室、网网吧、桑拿、西餐餐等，楼盘档次较较高的还设有商务务中心和MTV多功能厅等；；档次上基本与楼楼盘档次相匹配。。4、车位从户数与车位的的配比来看，一一般为1-4：1，档次较较高楼盘配比较较高。从停车形式来看看，以半地下车车库结合地面停停车为主。（五）区域消费费者研究此次我们所考察察的楼盘多为合合肥地产市场上上的精品楼盘，，因此，其消费费群体也大多为为中高端人群，，这也与项目的的市场定位相呼呼应。1、买家区域域细分合肥本地居民以以及来自周边区区域，如上海、、温州等地投资资或办厂的私人人企业主，此为为消费主体。本地居民，约占占总消费群体的的75-80%。其中分两部分分：一是居住，，二是投资。从从考察中我们们发现，合肥消消费群具有一定定的投资意识，，对于拥有一定定经济实力的消消费者，除了满满足居住外，一一旦发现具有升升值潜力的楼盘盘，就会进行投投资，这也是小小户型商务公寓寓热销的原因。。部分上海温州的的私人企业主。。2、买家职业特征征公司企业高管管管理人员?中小企业老板?地方政府员金融业高收人士士?教师及专家类技技术人员在合肥有亲戚或或业务关系的周周边区域经商人人士3、买家消费特征征经济实力较强，，并有固定收入入。注重交通便利，，生活配套齐全全，对环境及文文化品质有较高高要求。户型上讲究适当当豪华适用。（六）营销特色色1、概念的运用用大打“联盟”牌牌。合肥近年地地产的良好发展展态势吸引了深深圳及上海很多多知名地产相关关企业的加盟，，强强联手缔造造辉煌,因此品牌“联盟盟”成为合肥地地产的一道亮牌牌。“水景概念”成成楼市大卖点。。金色池塘、新新加坡花园以及及柏景湾等具有有一定档次的楼楼盘，无一不是是借“水”升风风，千方百计创创造水景条件，，借此提升楼盘盘档次。教育概念念成了一一大旗号号。新华华学府花花园、梦梦园小区区等借幼幼儿园大大做文2、卖场特点售楼处大多设在楼盘附近及位置醒目处。比较关注售楼处的功能分区。一般分为陈列区和接洽区。陈列区所列内容比较完善，分模型和楼书两种。对于户型，大多有立体模型，并布置了家具。而接洽区则一般会抬高一个地面层高，上一级台阶，划分出另一空间，布置桌椅等。存在的问题是售楼处与样板房的联系不紧密，大多要经过漫长的路程才能到达样板间，且售楼员及现场的导示也不甚明确。3、公关促销活动公关和促销活动，相对而言，对公关活动比较关注，而促销活动则相当弱化。所了解的公关促销活动主要有如下一些：在开盘日举行舞狮表演。举行有奖竞猜活动，采取现场抽奖的方式，猜中有奖。举行晚会，表演文艺节目，中间穿插有奖问答、互动游戏等节目，设置轿车大奖吸引人流。4、采用双层大巴车队在各大街小巷进行宣传。促销活动目前甚少，是以后可以大做文章的题材。目前主要的促销活动有：折扣。使用率极低，只有个别楼盘有微量折扣。优先选房优惠卡。目前有凤凰城和繁华世家采用了这种形式，反响较好。（七）部部分楼盘盘广告语语介绍天门湖锦锦城：新新市镇主主义生活活样板，，开启公公园式样样板生活活。香榭水都都：政务务文化新新区头等等舱生活活，以城城市美学学的小高高层，打打造城市市住宅尊尊享版，，给您最最美院落落——都市新现现代亲水水院落。。恒润河畔畔雅居：：我的空空间我的的家。瑞城岸上上玫瑰：：岸上玫玫瑰湖，，回家的的方向。。天庆大厦厦寓言家家：合肥肥唯一的的南北通通透挑高高小户型型，寓言言一环内内1+1>2。中环汇景景：新品品宜商宜宜居标准准典范，，七大优优势汇景景您的视视线。金历东海海徽园：：金历建建筑，