房地产发展趋势：房价不会降性价比变高

Word房地产发展趋势：房价不会降性价比变高“亚布力中国企业家论坛第十五届年会”于2021年2月28日-3月2日在黑龙江亚布力召开。在“楼市——黄金、白银与黑铁”论坛，房地产企业家在探讨行业趋势时，普遍认为以前拿块地就能挣钱的黄金时代已经过去了，未来房地产如何发展？看看他们如何分析：

万通控股董事长冯仑：黄金时代永远在，别比嫩，要比脑子

住宅从总量上来说全国的确饱和了，开始进入到转折期。过去快速开发销售的时代结束了。但是又开启了新时代，如果你还停留在过去时代，那对你个人来说黄金时代确实结束了，但是对于有作为的企业来说黄金时代刚开始。

目前来说，实际上住宅的黄金时代，快速销售的黄金时代过了。但是物业全面发展的时代开始了，包括商用，包括特殊物业，包括过去不注意医疗健康、渡假、教育、体育、养老等，全面物业发展时代开始了。再往上走，商业化金融时代更加开始。

从行业来说，我们要了解行业的全生命周期。40岁的女人你比嫩没法比，你要比智慧，担当，要比能说话，比会跑。你50、60岁还比嫩，老怀疑青春不在，日子怎么过，天天去拉皮，日子真没法过。皮可以老，心可以嫩。这是我对整个行业的看法。

住宅领域我认为现在比较焦灼，现在需求方面拉动因素也有，抑制因素也有，所以比较难判断，包括房屋登记、遗产税等等各种税的问题，这些税是抑制购买的积极性，但是现在又降息，人口流动慢慢放宽，这些有利于促进房价上涨，或者是卖方的需求。所以我认为是焦灼状态。有三个指标很容易判断。

一、经济发展水平。如果经济发展水平人均GDP过了8000美金要小心。

二、二手房交易量越来越大，超过一手房，变成一比一之后，每天市场卖两套房，一套新房一套旧房。

三、人口增量。机械性的人口增量，不能光等生孩子，机械性的人口增量没有时要特别小心，这是对于住宅的部分。

过去一年地产商最多的一件事就是变脸，说法全改了，词全改了，万科以前是做全球最大的住宅公司，现在是做城市发展配套服务商。万达以前说是商业不动产，现在是文化、体育，大家都变脸了。变脸的是有为的公司，都像柴静一样，不比嫩了，比智慧，比担当，比创新能力，房地产和其他业态都是在进入全面的转型、升级、创新。

美好置业集团董事长刘道明：房价不会降，但性价比会提高

黄金、白银、黑铁，买方比较关心房价的问题，房价总的趋势不会降，但是性价比会越来越高。我注意力不在房价上，而是总过去机会型转向经济型，过去是找机会，现在是把服务做好。开发商不关注房价，只要你把产品做好任何时候都有机会。

上海长甲集团董事长赵长甲：学小米，一切为用户着想

以前的卖方市场现在转为买方市场，这和房产的新常态有直接的相互关系。

作为房地产企业应该要谨慎一点，以前拿到地就可以算挣多少钱，这个时期真的过去了，现在拿地更要审慎。就我所知上海的企业不是很积极的拿地，为什么呢？需要看，需要了解，需要研究未来的经济形势。

如何应对呢？倒逼房产企业把产品做好。原来老板可以不管，可以交给技术部，产品也很简单，现在需要做大量的调研，做对路的产品。

第三个问题，营销上需要有颠覆性的东西，特别是最近我们听了小米等的演讲，非常的受启发。现在要关注用户，用户至上，一切要为用户着想。刚才姜明也讲了要做好服务。

作为房产企业需要与时俱进，怎么个与时俱进法呢？因为时代在发展，房产行业跟国家政治、经济、形势连接非常紧密，国家在变，国家自己也要跟着变，国家的经济形势有变化，房产也应该随之而变，怎么变呢？我的理解是转型和创新。另外寻找新的利润增长点。现在转型不是很容易的事情，很难，国家转型很难，企业转型也很难，我们需要在减少主业的基础上派生出来的东西，比如说旅游地产、养老地产、健康地产，同时也会关注新的城镇化机会。

苏州广大投资集团董事长朱昌宁：房地产的黄金时代已经过去了

房地产的黄金时代已经过去了，说是白银时代，但也不那么容易，现在要慢慢做精细化工作。从地域来看，北上广深的房地产还是比较火爆的，苏州没涨没跌也还可以，三四线城市的地产商日子比较难受。

卓尔控股董事长阎志：政府再不抓房地产，财政压力会很大

2021年的政策环境会向好。如果各地政府再不抓的话，对财政还有很大的压力。无论是经济环境要求，还是各地财政要求，还是产业带动的要求，政策会向好，会进入降息的周期，限购、限贷会慢慢放松。

第二个问题，2021年的趋势。我是消费者，也做了一点点房地产。作为消费者来讲趋势会是平稳的，降息或者是给一点政策，情况就会回到过去，这个不现实，最重要的一点是投资渠道多了，而且投资的回报很高，而且很多回报高于房地产一般回报，所以现在投资性房地产需求受到很大的打压，主要靠刚需和改善性的需求。所以总体来说是平稳的。

山屿海公司董事长熊雄：对医疗、渡假、养老等细分市场充满信心

我们公司主要是做旅游养老，我们在上海周边做了一点养老地产。细分行业医疗、渡假、养老，细分行业也是刚需。我现在自己做了公益组织，是专门针对空巢老人的，我们拍了几部微电影，空巢老人真正的需求不是钱而是精神空虚。精神空虚就是刚需，我们就找上海周边风景比较好的地方。我不是大佬级的人物，城市综合体商场问题都是有的，上海的房地产是没事的，因为它有