某饭店房地产抵押市场价值评估报告

××市某饭店房地产抵押市场价值评估报告致委托人函××市××饭店店有限公司：：受贵公司委托，我我公司对贵公公司提供的位位于××市××区××大街10号的某饭店店整体房地产产(以下简称估估价对象)的现时市场场价格进行了了估价。估价对象：××市××饭店有限公公司(以下简称委委托人)所属的位于××市××区××大街10号的某饭店店整体房地产产，其总建筑筑面积499777.662㎡，国有划划拨土地使用用权面积80488.23㎡。估价对对象仅包括现现状房地产本本身，不包括土地地出让金，不包括厨房房设备、洗衣衣机、康乐中中心等的可移移动商业设备备价值以及客客房中由委托托人配备的家家具、可移动动的电器、设设备等。估价目的：：为委托人以以估价对象为为抵押物向银银行申请抵押押贷款提供抵抵押物市场价价值参考。估价时点：：估价对象的的价格为20022年12月1日的公开市市场价格。估价依据：：中华人民共共和国国家标标准《房地产产估价规范》(GB/TT502911-19999)；全国人大大常委会、国国务院、建设设部、国土资资源部以及××市人民政府府有关部门颁颁布的有关部部门法律、法法规和政策文文件；委托人人提供的有关关部门资料；；我公司所掌掌握的××市房地产市市场的有关资资料及估价人人员实地查勘勘、调查所获获取的资料。估价结果：：估价人员根根据估价目的的，遵循估价价原则，按照照估价程序，选选用适宜的估估价方法进行行估价，并在在综合分析影影响房地产价价格因素的基基础上，确定定：估价对象×饭店房地产产：建筑面积积499777.62㎡,国有划拨土土地使用权面面积8048..23㎡,在20022年12月1日的客观市市场价值(价格)为708994万元(大写:人民币柒仟仟零捌佰玖拾拾肆万元整),约折合单位位建筑面积价价格141885元/㎡(大写:人民币壹万万肆仟壹佰捌捌拾伍元整)。见下表。估价结果果估价对象总价格（万元人人民币）单位价格（元//㎡）总计7089414158估价报告应用有有效期：自本本报告出具之之日起1年。此致××××房地产产评估有限公公司法定代表人：×××二○○二年十二月月十五日估价师声明我们郑重声明：：㈠我们在本估估价报告中陈陈述的事实是是真实的和准准确的。㈡本估价报告告中的分析、意意见和结论是是我们自己公公正的专业分分析、意见和和结论，但受受到本估价报报告中已说明明的假设和限限制条件的限限制。㈢我们与本估估价报告中的的估价对象没没有利害关系系，也与有关关当事人没有有个人利害关关系或偏见。㈣我们依照中中华人民共和和国国家标准准《房地产估估价规范》进进行分析，形形成意见和结结论，撰写本本估价报告。㈤××、×××、××已对估价报报告中的估价价对象进行了了实地查勘。㈥没有本公司司以外的人对对本估价报告告提供了重要要专业帮助。签名、盖章×××中国注注册房地产估估价师证号：×××××××××估价的假设限制制条件㈠本次估价是是以估价对象象能够按规划划的法定用途途持续使用为为前提。㈡本次估价是是以提供给估估价机构的估估价对象房屋屋所有权及国国有划拨土地地使用权不存存在共有权人人，且无权属属纠纷为假设设前提。㈢本次估价是是以提供给估估价机构的估估价对象房屋屋所有权及土土地使用权不不存在抵押权权、典权等他他项权利，针针对估价对象象不存在工程程款项拖欠纠纠纷为假设前前提。㈣估价对象部部分房地产设设定了租约，本本次估价是以以委托人在本本次抵押前，将将租赁情况告告知抵押人，并并将抵押情况况告知承租人人，原租赁合合同继续有效效为假设前提提。㈤以依法取得得的国有土地地上的房屋抵抵押的该房屋屋占用范围内内的国有土地地使用权同时时抵押。㈥设该划拨国国有土地使用用权随之抵押押已经有关主主管部门批准准为假设前提提。㈦设委托人通通过向政府补补缴地价款可可以继续获得得现规划用途途的出让国有有土地使用权权为假设前提提。㈧设定估价对对象是法律允允许在市场上上可转让的房房地产和可进进行抵押登记记的房地产为为限制条件。㈨估价人员未未对估价对象象的土地使用用面积和建筑筑面积进行测测量，以权属属证书标明的的面积为准。㈩估价结果为为估价对象在在20022年12月1日的公开价价格，即在估估价时点时的的公开市场上上最可能形成成的价格，它它依据了如下下假设：⑴存在自愿销销售的卖者和和自愿购买的的买者；⑵买卖双方的的交易目的都都是追逐自身身最大经济利利益；⑶交易双方都都具有完全市市场信息，对对交易对象具具有必要的专专业知识；⑷具备公开市市场条件，交交易对象本身身具有市场性性；⑸有适当的期期间完成谈判判和交易；⑹不考虑特殊殊买家的附加加出价。估价结果报告一、委托人：××市××饭店有限公公司法定代表人人：××地址：××市××区××大街10号二、估价机机构××房地产评估估有限公司法定代表人人：××地址：(略)评估资质：：国家一级房房地产价格评评估机构土地评估全全国职业资质质三、估价对对象估价对象为×××市××饭店有限公公司(以下简称委委托人)所提供的位位于××市××区××大街10号房地产。建建筑面积499777.62㎡，划拨国国有土地使用用权面积80488.23㎡。㈠区位与环境境估价对象位于繁繁华的某市级级商业区，西西临××大街，南临××胡同，北临××大街，东临××总公司、××医院。估价对象东东侧是纵贯××市南北的××街，西侧是××市繁华的××大街，南距××街约×公里，距市市火车站约×公里。估价价对象所在××大街及其附附近有多条公公共汽车通往往市区各处，周周围有A路、C路、F路、G路电车及E快车、R路、S路等多条公公交线路，交交通十分便捷捷。估价对象象所在地是××市区的商业业、金融繁华华地带，是××市市级商业业中心之一，聚聚集了××市××楼、××广场、××，××大厦及众多多知名老字号号商店等一批批大型商业设设施，该地区区也是××市各大宾馆馆、饭店及公公共活动场所所较为集中的的地区，有五五星级饭店7个，占××市的三分之之一，附近有有××饭店、××饭店、××饭店、××大酒店、××假日酒店、××大厦等多家家宾馆、饭店店，还有××馆、××市××、××剧场、××医院等大型型公共场所，周周边各类商服服配套齐全。㈡权益状况××市××饭店店有限公司由由原××市××公司、××发展有限公公司、××投资有限公公司及××发展公司共共同组建的。⑴土地权益根据委托人提供供的资料，委委托人拥有的的包含估价对对象土地在内内的《国有土土地使用证》(参见附件三三：《国有土土地使用证》)。证号：【京京市东国用(2000×划)字第××号】；土地用途：旅游游业；土地使使用权类型：：划拨；图号号：I-1--2-×××；使用权面面积：80488.23㎡。⑵房屋权益委托人还拥有估估价对象建筑筑物部份的《房屋所有有权证》(参见附件四四：《房屋所所有权证》)。证号：【京京房权证市东东×字第××号】；总建建筑面积：499777.62㎡；无共有有权人。估价价对象的《国国有土地使用用证》记事栏栏和《房屋所所有权证》的的设定他项权权利摘要栏中中均无共有人人和他项权利利记录。⑶权益确定根据上述权证，估估价人员认为为在估价时点点，委托人合合法拥有估价价对象的房屋屋所有权及划划拨国有土地地使用权。委委托人具有《房房屋所有权证证》和相应划划拨土地的《国国有土地使用用证》，证中中用途栏为旅旅游业，与实实际用途一致致。估价对象象无共有权人人，没有权属属争议，也无无设定他项权权利，只有短短期租约，可可以确定估价价对象是合法法使用的可以以转让的可抵抵押房地产。但但是评估价值值中，不包含含“相当于应缴缴纳的土地使使用权出让金金”的价值。㈢××饭店概概况及建筑经经济指标⑴饭店概况××饭店于19988年1月开工建设设，于1991年8月竣工。高高度32.88m，由地上9层、地下2层的建筑物物组成。主建筑为混混凝土框架剪剪力墙结构、轻轻质砌体围护护外墙，外立立面贴白色面面砖，外观摹摹仿古代建筑筑，四角塔楼楼，中式琉璃璃瓦楼盖。三三层厅有约2500㎡，净空高21米的室内广广场。估价对象为五星星级涉外酒店店式物业，按按使用功能分分为客房、餐餐馆娱乐用房房、康乐中心心及其他附属属配套用房。估价对象建筑物物中客房部分分有×国著名设计计师××设计的单双双人标准客房房、豪华单、双双人客房、行行政套房、外外交套房、××套房和总统统套房共396间(套)。房间配中央央空调、安全消防、IDD直播电话、迷迷你网吧、冰冰箱、音响、私私人保险柜、卫卫星及闭路电电视、高速网网络DDN专线；商务客房提提供无盘网络络工作站、传真、VOD点播系统等等商务保障。餐馆用房包括装装修风格各异异，风味不同同的数个中餐餐厅及酒吧、西西餐厅；娱乐设施有有康乐中心，包括室内游游泳池、网球场、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯诺克台球球；服务设施商商品部等；估价对象的的其他附属配配套用房包括括设备间、锅炉房、变配电室、洗衣室、消消防监测中控控室等。估价对象建建筑物内外，均均按照其使用用性质、不同同的使用功能能进行了较高高档次的装修修及配备相关关设施，如烟烟感报警系统统、自动消防防喷淋系统、约约克中央空调调系统、新风风系统、中央央监控系统、集集中供暖系统统。同时酒店店配有观光电电梯、滚梯、客客用电梯及货货梯15部，方便住住客上下使用用。经估价人员员现场勘察，估估价对象的功功能使用情况况如下表。估价对象使用情情况位置功能首层接待大厅、×××旅行社二层宴会厅、×××中餐厅、××大厅、××制衣、××夜总会三层大堂/商品品部、××斋、××西餐厅、××馆/×捞饭馆、××行、会议中中心、总机房房四层设备管道层五层康乐中心游泳池健身房美容美发棋牌室台球室网球场五－九层客房B1保龄球馆、×××食苑、××夜总会、×桑拿中心、员工餐厅、员员工之家、食食品库B2停车场(888个车位)、设备用房房、库房、培培训室、洗衣衣房室外地上停车场场24个车位目前，五至九九层的客房出出租率淡季、旺季平均约75%，除饭店的餐餐馆、商品部部、康乐中心心、会议厅自自营外，其余余为出租。该该大厦内、外外部状况良好好，满足使用用要求。1998年～～20000年饭店进行行了全面的、不同程度的的室内高档装装修改造，20000年9月升为五星星级饭店。目目前饭店拥有有396间(套)各类客房；；可供12000个同时就餐餐的各式中西西餐厅及宴会会厅等；设施施完备的康乐乐中心；6个可容纳9～70人的各种会会议厅；一个可随意意组合、容纳100～400人的多功能能厅；快捷便利的的通讯；五星星级高标准的的服务。该饭店拥有单、双人标准客客房、豪华单、双人客房、行政套房、外外交套房、××套房和总统统套房共396间(套)。房间配有中中央空调系统统、安全消防系系统、IDD、冰箱、音响、私人保险柜柜、高速DDN专线、卫星星及闭路电视视等设施，商商务客房提供供无限网络工工作站、传真真、VOD点播系统等等服务。20011年平均入住住率为70%～80%，2002年与上年持持平。该饭店的营业收收入有个起伏伏增长的曲线线，随着增长长率提高，且且运营成本率率降低，经营营逐步好转。19944年以前为40000～70000万元；19955～19977达110000万元以上；19988～20000年为100000～9000万元；20011年为131000万元，根据目前经经营状况，预计2002年的营业收收入比上年增增长10%以上。在××市各大饭店店综合指数排排名中名列前前10名内。估价对象为五星星级酒店，目目前已投入使使用约11年，由于建建筑及装修质质量较高，维护及使用用状况良好，19988～20011年完成装修修改造，各部部位基本上无无较大磨损。估价对象的的市政条件完完善，所需上水、生活热水、雨水、污水、供电电、中央空调调、供气、通通讯等市政条条件已具备，在在时间和用量量上可以满足足项目需求。⑵该大厦的建筑筑技术经济指指标依据委托人提供供的含有估价价对象的《国有土地地使用权证》、《房房屋所有权证证》及建筑施施工平面图：：估价对象土土地使用权面面积：80488.23㎡估价对象总总建筑面积：：499777.62㎡其中：地上上：398330㎡地下：101147.622㎡层数：地上9层、地下2层结构类型：：框架剪力墙墙容积率：6.211其中地上：44.95停车位：地地上24个，地下88个。四、估价目的为委托人以以估价对象为为抵押物向银银行申请抵押押贷款提供抵抵押物市场价价值参考。五、估价时点2002年12月1日六、价值定义本次估价采采用公开市场场价值标准，即即估价结果为为估价时点时时的公开市场场的客观合理理价格。本次估价结结果为估价对对象499777.62㎡房屋所有有权及相应的的8048..23㎡划拨国有有土地使用权权的价格。不包括土地地出让地价，不不包括厨房设设备、洗衣机机、康乐中心心等的可移动动商业设备价价值以及客房房中由委托人人配备的家具具、可移动的的电器、设备备等。七、估价原则本次估价遵遵循以下原则则：合法原则；最高最佳使使用原则；估价时点原则；；替代原则；公平原则；达到独立、客客观、公正(详述略)。八、估价依依据主要有：⑴中华人民共共和国国家标标准《房地产产估价规范》(GB/TT502911-19999)；⑵《中华人民民共和国城市市房地产管理理法》；⑶《中华人民民共和国担保保法》；⑷《城市房地地产抵押管理理办法》；⑸《××市房房地产抵押管管理办法》；；⑹全国人大常常委会、国务务院、建设部部、国土资源源部以及××市人民政府府有关部门颁颁布的其他有有关法律、法法规和政策文文件；⑺委托人提供供的有关资料料；⑻我公司所掌掌握的××市房地产市市场的有关资资料及估价人人员实地勘查查、调查所获获取的资料。九、估价方法估价人员在在认真分析所所掌握的资料料并对项目用用地及邻近类类似房地产进进行实地勘查查、调查后，根根据估价对象象的特点，遵遵照国家有关关法律、法规规、估价技术术标准，经过过反复研究，因因估价对象为为收益性房地地产，则选用用收益法作为为一种估价方方法，又由于于饭店类房地地产买卖案例例极少，难于于选择市场法法，故选用成成本法为另一一种估价方法法对估价对象象的整体价值值进行估价。作作为抵押房地地产评估运用用成本法也是是谨慎角度的的一种体现。收益法是预预测估价对象象未来各期的的净收益，选选择适当的报报酬率(报酬率)将其折现到到估价时点后后累加，以此此求取估价对对象的客观合合理价格或价价值的方法。成本法是求求取估价对象象在估价时点点时的重新购购建价格，然然后扣除折旧旧，以此求取取估价对象的的客观合理价价格或价值的的方法。将两种估价价方法的估算算结果分析综综合后，得出出最终估价值值。十、估价结结果估价人员根根据估价目的的，遵循估价价原则，按照照国家规定的的技术标准和和估价程序，在在对估价对象象进行了实地地查勘、了解解当地房地产产市场行情以以及认真分析析现有资料的的基础上，采采用收益法、成成本法，经过过周密测算，并结合估价价经验与对影影响估价对象象价格因素的的分析，认为为××饭店房地产(建筑面积499777.62㎡，国有划划拨土地面积积8048..32㎡)在20022年12月1日的客观市市场价值为708994万元(大写：人民民币柒万零捌捌佰玖拾肆万万元整)，约折合单单位建筑面积积价格141855元/㎡(大写：人民币壹万万肆仟壹佰捌捌拾伍元整)。见下表。估价结果果估价对象总价格（万元人人民币）单位价格（元//㎡）总计7089414158十一、估价人员员估价人员资格注册号签名×××中国房房地产估价师师××××××××××中国房房地产估价师师××××××××××中国房房地产估价师师×××××××十二、估价作业业日期20022年12月1日～20022年12月15日十三、有效期本估价报告告应用的有效效期自20022年12月15日起为1年。若在此期间间市场情况发发生较大变化化或受不可抗抗力的影响，该该价格需作相相应调整。十四、有关说明明⑴本报告所得得出的估价结结果，仅供抵抵押双方参考考。抵押贷款款最终数额由由抵押双方根根据市场风险险、兑现难易易、政府有关关税费缴纳等等情况确定。⑵根据《中华华人民共和国国城市房地产产管理法》、《中中华人民共和和国担保法》和和《××市房地产抵抵押管理办法法》，该项目目一旦发生清清偿问题，处处分方法应参参照国家有关关政策、法规规进行。此外外，抵押房地地产清偿的费费用较之其它它正常的房地地产交易高，提提请报告使用用方注意。⑶估价对象的的土地性质为为行政划拨用用地，一旦发发生抵押物清清偿时，根据据国家有关规规定除保证处处分手续费外外，首先须向向××市政府补缴缴土地使用权权出让地价。本本报告中，估估价对象房地地产价值不包包括估价对象象应向政府补补缴的土地使使用权出让地地价。⑷本次评估结结果的得出是是以估价对象象按照目前的的规定用途能能够持续使用用为所设前提提。由于估价价对象为国有有划拨土地使使用权，建议议尽早办理向向政府补交土土地使用权出出让地价款手手续，取得出出让国有土地地使用权。⑸本次评估是是以××市××饭店有限公公司未与任何何一方签署针针对于估价对对象的无限期期或影响估价价价格的租赁赁协议为假设设前提。估价价对象中以出出租方式经营营的商品部和和餐厅设定抵抵押权时，应应参照《××市房地产抵抵押管理办法法》中的相关关规定进行。⑹本报告为抵抵押房地产估估价，由于注注重预期风险险，在估价时时对预期不确确定的收益或或升值因素较较少考虑，收收益法采取净净收益不变的的公式计算。⑺估价报告为为一大型整体体的高档饭店店房地产，其其市场变现能能力，在经济济增长、旅游游业快速发展展的市场条件件下，可能较较强；但和商商业、住宅等等其他房地产产物业相比变变现能力较弱弱，提请抵押押权人注意。⑻房地产抵押押期间，抵押押房地产仍由由抵押人占有有、使用，使使用过程中不不可避免会造造成损耗，有有可能降低抵抵押物价值，提提请抵押权人人注意。⑼本估价报告告所依据的委委托人提供的的有关资料，包包括法律文件件，如《国有有土地使用证证》、《房屋屋所有权证》及及估价对象《分分布位置及面面积资料》等等复印件，由由委托人对其其真实性负责责。⑽本报告对现现场难于观察察到的建筑物物与设备内部部质量不负检检测责任。⑾委托人只可可按照本估价价报告的估价价目的使用，不不可用于其它它用途。⑿本报告的全全部或部分内内容未经本公公司同意，不不得发表于任任何公开媒体体上。⒀如果使用本本估价结果的的时间超过了了报告应用的的有效期，我我们对此结果果造成的损失失不承担责任任。估价技术报告实物状况分析实物状况包括估估价对象的位位置、建筑面面积、土地使使用权面积、土土地等级、用用途、土地形形状、土地使使用年限和剩剩余年限、建建筑物的结构构类型、功能能、层数、容容积率、车位位、结构、建建成年月、设设备、装修及及维护保养状状况等，具体体分析如下：：坐落：××市××区××大街10整体房地产产；房屋建筑面面积：499777.62㎡，具有所所有权；土地使用面面积：80488.23㎡,划拨土地使使用权；土地等级：：商业二级；；土地使用权权年限：未限限定，按法定定最高40年计算；土地形状：：长方形，东东西长113..79m，南北宽80m；法定用途：：旅游业；功能：自营营客房、餐饮饮、康乐中心心、会议室、车车库等，出租租商店、娱乐乐等；层数：11层，地上9层，地下2层；容积率：6.211，地上4.955；车位：112个，地上24个、地下88个；建筑结构类类型：钢筋混混凝土框架剪剪力墙结构；；建成年月：19911年；装修档次：：五星级酒店店，高档精装装修(详表略)；设备设施：：烟感报警系系统、自动消消防喷淋系统统、约克中央央空调系统、新新风系统、中中央监控系统统、集中供暖暖系统，同时时酒店配有观观光电梯、滚滚梯、客用电电梯及货梯共共15部；外观：外立立面贴白色面面砖，外观摹摹仿古代建筑筑，四角塔楼楼，中央琉璃璃瓦楼盖；维修保养良良好，为完好好房；3层中央有中中庭花园。二、区位状况分分析(略)三、市场背背景分析⑴××市房地地产情况××市是世界著著名的文化古古都，全国政政治、文化、经经济、科学技技术以及国际际交往的中心心，又由于即即将举办的20088××市奥运，对对海内外房地地产投资极具具吸引力。近近年来××市的经济发发展迅速，城城市面貌变化化巨大。如××市兴建了大大量住宅小区区及相关设施施，大型商场场、写字楼、旅旅游饭店、体体育场馆等公公共服务设施施；有特色的的CBD、金融街、中关村等新新型商务中心心已经形成；；城八区危改改有计划的持持续；一大批水、电、气、热、污水处理、公路(五环、注环)、地铁、轻轻轨等基础设设施工程交付付使用(或在建)；更加重视视绿化隔离带带及城市绿地地、公园建设设；完善了城城市的硬件设设施，大大改改善了高效环环境，使城市市面貌发生了了根本变化。在“十五”计划划宏观政策引引导下，在加加入WTO和举办2008奥运等重大大利好因素的的刺激下，在××市经济多年年保持2位数增长的的良好环境下下，××市房地产开开发投资呈现现快速发展的的态势，投资资规模、新开开工面积、竣竣工面积和销销售面积稳定定增长，市场场价格和空置置基本稳定。2002年1至10月份，全市市房地产开发发投资继续居居主导地位，累累计完703.33亿元，比去去年同期增长长30.33%。⑵××市饭店店用房市场分分析世界经济萧条对对涉外旅游饭饭店市场产生生了不良影响响，但人们对对中国经济的的长期稳定增增长仍充满信信心。我国政政府已采取降降低利率、减减少存款、五五·一、十·一长假等政政策刺激消费费，并在短期期内取得了良良好效果；而而且，中国加加入WTO使国外投资资者以更加长长远的眼光看看待中国市场场，加入WTO后，对外贸贸易预计会增增长，所以申申奥成功和加加入WTO部分抵消了了全球经济萧萧条的不良影影响。饭店业与其相关关行业有非常常强的关联度度。旅游活动动可以直接带带动和推进相相关社会生产产活动的不断断深化和发展展，具有高度度的关联带动动功能。世界旅游组组织的资料显显示，旅游业有较较高的经济乘乘数效应，旅旅游业每直接接收入1元，相关行业的的收入就能增增加4.3元；旅游业每增增加一个直接接从业人员，社会就能增增加5个就业机会会。饭店行业在在整个旅游产产业占据了相相当核心的地地位。饭店业业作为旅游业业的三大支柱柱之一，可以以支持工业、改改善环境、直直接创汇并能能创造大量的的就业机会，在在现代发达国国家的经济体体系中占有极极其重要的地地位，也是发发展中国家积积极推动和扶扶持的朝阳产产业。世界经济贸易的的发展以及旅旅游行业的周周期性变化直直接对饭店行行业的两类主主要客源商务务客人以及旅旅游者构成重重要影响。此此外区域性的的经济发展周周期的变化、季季节因素等也也都会对饭店店业的经营产产生影响。稳稳定增长的经经济环境将促促进旅游业、商商业往来的繁繁荣，会刺激激休闲娱乐消消费的增加；；另一方面，经经济衰退时期期、战争时期期则会消减商商务和旅游活活动。从全球球饭店业发展展来看，我国国尚处于行业业的成长期。在我国，20000年，全国104881家旅游饭店店营业收入总总额为862.227亿元，上缴营业税44.007亿元；全员劳动生生产率为7.677万元/人。全国66466家国有经济济饭店，20000年实现营业业收入216..62亿元，上缴营业税23.449亿元，全员劳动生生产率7.488万元/人。全国外商和和港澳台投资资兴建的833家饭店，20000年实现营业业收入216.662亿元，上缴缴营业税10.880亿元，全员员劳动生产率率10.337万元/人。饭店供应方面，19999年以来也发发生了重大变变化。19999年全国增加加旅游饭店12533家，增长21.77%，客房增加12.446万间，增长16.3%%，全国有旅旅游饭店70355家，88.994万间客房。到到20000年末，全国国共有旅游饭饭店104881家，比上年年末增加34466家，增长49%。其中星级级旅游饭店60299家，比上年年增加21733家，包括：：五星级饭店店117家，增加40家；四星级级饭店352家，增加148家；三星级饭店18999家，增加607家；二星级饭店30611家，增加11633家；一星级饭店600家，增加215家。尽管客房增增长这么多，但但客房出租率率仍提高了1.7个百分点，这这说明19999年以来市场场整体增长大大于饭店增长长幅度，是一一个发展的大大好形势。20011年底，××市有涉外饭饭店(公寓)4211家、客房900000余间，数量居全国国各城市之首首；营业收入142亿，固定资产340亿、职工人人数11.885万人，均排排名第一；利利润总额6.155亿，仅次于于上海；利润润率排在广州州上海之后。××市饭店业管管理市场开发发程度较高，较较早与国际市市场接轨，管管理规范化水水平较高。2001年，××市有五星级级饭店21家、四星级级饭店35家、三星级123家二星级饭饭店149家、一星级饭店35家、其他58家。四星级级和五星级饭饭店客房总数265661间。五星级饭店店集中在王府府井地区、东东三环地区、少少量在西部等等其他地区。到2008年，预测××市的星级饭店总数将达到800家、客房13万间，届时市场竞争也会相当激烈。从××市的情况看，五星级饭店的客户群不同于三星级饭店以下的客户群，相对比较稳定。由于××市五星级饭店仅占星级饭店的5.8%，近现两年呈盈利状态，且近年内数量不会有大幅增长，所以五星级饭店的市场经营状况看好。按照世界饭店业中最常用的分类方法，估价对象××饭店属于城市中心饭店(Urbanhotels)，从功能上看它具有商务功能、度假功能、会议功能；从区位上看，具有一定的不可替代性。估价对象位于××地区，该地区现已成为××市较成熟的商务、旅游、购物中心，周边聚集高档酒店、涉外写字楼、大型购物中心等，商务氛围浓郁，使得该地区的酒店性物业具备一定的市场发展前景，相比一般饭店应有一定的市场变现能力。四、最高最佳使使用分析房地产估价价要以估价对对象的最高最最佳使用为前前提进行。最最高最佳使用用，是指法律律上许可、技技术上可能、经经济上可行，经经过充分合理理的论证，能能使估价对象象的价值达到到最大的一种种最可能使用用。最高最佳佳使用分析真真正体现了估估价的客观性性。衡量、判判断的标准如如下：⑴法律上的许许可性(规划及相关关政策法规许许可)。即不受现现时使用状况况的限制，而而依照法律、城城市规划发展展的规定。⑵技术上的可可能性。即不不能把技术上上无法做到的的使用当作最最高最佳使用用，要按照可可达到的建筑筑材料、施工工技术等方面面的要求确定定。⑶经济上的可可行性。即在在各种可能的的使用方式中中，选择收入入现值大于支支出现值的方方式，寻求以以经济上有限限的投入而能能获得最大收收益的使用方方式。⑷价值最大性性。使估价对对象的价值在在具有经济可可行性的使用用方式中达到到最大的一种种。⑸土地与建筑筑物的均衡性性。即以房地地产内部构成成要素的组合合是否均衡来来判定。估价价时，把建筑筑物与土地区区位是否相匹匹配，是否具具有投资集约约度的因素考考虑进去。⑹与外部环境境的协调性。应应按房地产与与其周围环境境相协调，能能获得最佳外外部经济效益益的用途估价价。⑺可持续发展展性。按可持持续发展的观观点确定的使使用，即研究究房地产市场场的发展变动动趋势、使未未来利益最大大化的使用方方式。根据上述标标准判定，估估价对象从设设计及使用情情况看，作为为旅游酒店物物业的现状用用途应为土地地最高最佳使使用途径。五、估价方方法选用估价人员在在认真分析所所掌握的资料料并对项目用用地及邻近类类似房地产进进行实地勘查查、调查后，根根据估价对象象的特点，遵遵照国家有关关法律、法规规、估价技术术标准，经过过反复研究，因因估价对象为为收益性房地地产，则选用用收益法作为为一种估价方方法，又由于于饭店类房地地产买卖案例例极少，难于于选择市场法法，故选用成成本法为另一一种方法对估估价对象的整整体价值进行行估价。作为为抵押房地产产评估运用成成本法也是谨谨慎角度的一一种体现。收益法是预预测估价对象象未来各期的的净收益，选选择适当的报报酬率(报酬率)将其折现到到估价时点后后累加，以此此求取估价对对象的客观合合理价格或价价值的方法。成本法是求求取估价对象象在估价时点点时的重新购购建价格，然然后扣除折旧旧，以此求取取估价对象的的客观合理价价格或价值的的方法。将两种估价价方法的估算算结果分析综综合后，得出出最终估价值值。六、估价测测算过程㈠采用收益法法估价整体价价格估价对象为集客客户、会议中中心、餐饮、康康乐中心、娱娱乐及配套设设施为一体的的旅游综合性性、收益性物物业，根据《房房地产估价规规范》的要求求，应首选收收益法估价。依依据委托人提提供的资料，估估价人员对不不同用途的物物业进行逐一一测算。运用收益法((报酬资本化化法)的技术路线线和步骤是：：搜集与验证证有关租金、营营业收入和营营业费用等的的市场客观水水平资料，加加以分析判断断；预测未来来各期的潜在在毛收入；考考虑客观空置置率等后估算算有效毛收入入；估算正常运运营费用；预测净收益益；选择适当的的报酬率(折现率)；运用适宜的的收益法计算算公式，计算估价对对象的收益价价格。经调查认为为，估价对象近9年来，营业收入不不断增加，尤其20011~20022年稳定在一一定水平，符符合该地区市市场情况，预预计今后各年年到2008年前前后还会有所所增加，之后后可能又略有有下降，另外外从抵押价值值评估角度，本本次估价按现现市场的收益益水平在未来来基本保持不不变考虑。⑴客房部分收收入估价对象共有客客房396间，其中套套房共21间，包括大大套10间、小套6间，顶级套房5间；标准客房375间，以上客房均均按不同风格格进行了适合合其使用用途途的装修。估价人员调调查了估价对对象的实际情情况以及周边边类似档次物物业的市场情情况，类似物物业的市场租租金见下表。类似物业的市场场租金（表略略）依据其实际情况况及周边类似似物业的市场场情况，考虑虑淡旺季的比比例，确定其日租租金水平为：：大套及顶级级套房：22000元；小套房1400元，标准客客房为850元。估价对象的市场场租金日日租金名称大套顶级套房（元元）小行政套房（元元）标准房（元）淡季旺季淡季旺季淡季旺季估价对象平均1650250011601500760900年平均22001400865淡季时间占334%。则估价对象象客房部分年年潜在毛收入入为：(22000×115＋14000×6＋865×3755)×3365＝133550.79万元由潜在毛收入中中扣除客房正正常的空置、拖欠租金以以及其他原因因，如打折(打折率2%~550%，平均按10%左右)等造成的收收入损失后，得得到客房有效效毛收入。估估价对象的客客房淡季平均均入住率为55%~665%，旺季平均入入住率为80%，平均入住率75%，扣除其他他损失，平均均年有效毛收收入率为65%。13350.779×665%＝86788.00万元⑵餐饮、康乐乐、商业等其其他用房的收收入①餐饮自营部部分估价对象中共有有餐厅六个，共可容纳700多人同时就就餐，加宴会厅等等约容纳12000人。概况如如下表（表略）。估价人员分别对对以上餐厅在在平日、周末末、节假日，早早、午、晚餐餐的经营状况况进行了实地地调查并听取取了经营人员员的情况介绍绍，了解了近近年该饭店的的财务报表，对对照当地市场场类似物业水水平，确定人人均日消费在在200元以上，各餐厅综合合平均上座率率为40%~~50%，则年总收收益约为41600.00万元。②康乐中心等等自营部分主楼部分的康乐乐中心、会议厅、商品部自营营用房主要包包括如下表（表表略）：估价人员对以上上康乐中心等等设施用房的的经营状况进进行了实地调调查，了解也也近年该饭店店的财务报表表，对照当地地市场类似物物业水平，康康乐中心等的的收入约为客客房收入的10%左右，确定定其年总收益益为：900.000万元。③出租部分根据有关租赁合合同，均为短短期租赁合同同，平均使用用面积日租金金地下一层13～16元，一层20～25元，二层18～22元，三层为15～18元，租约期3～5年，租约期期内年总租金金约为950万元，折合合可出租面积积平均日租金金9.7元，有效日日租金7.3元。该总租租金已为有效效毛租金收入入，已包含使使用面积与可可出租面积的的比例0.822，考虑平均均出租率、租金损失、装修免租期期损失等约为为92%，有效毛收入入率为75%。这个租金水水平较为稳定定，符合市场场水平，预测测未来收入保保持该水平不不变，则租约约期内外统一一考虑有效租租金收入为每每年950..00万元。④停车场××饭店有地上上、地下两个个停车场。其其中，地下车车库建筑面积积为23688㎡，有88个车位；地地上车库建筑筑面积为12611㎡，有24个车位。若若按小时计费费，5元/小时，每天天按12小时营业时时间、节假日日停车率90%，平日50%，平均66%。则停车场场总收益为：：5×12×3655×(888＋24)×66%%＝161..88万元≈163..00万元⑤地上地下共共有附属及设设备用房58633.34㎡,是属于应由由估价对象的的收益性商业业用房分摊的的面积，虽然然没有直接收收入，但间接接从其他商业业用房的收益益中获得收益益。总附属及及设备用房占占总建筑面积积的比例为11.773%，属正常比比例。⑥餐饮、康乐乐、商业等其其他用房的年年收入合计4160.000＋900..00＋950..00＋162..00＝61722.00万元⑶估价对象的的年有效收入入8678.000＋61722.00＝148550.00万元⑷求取年运营营费用运营费用是指为为维护饭店房房地产持续经经营产生有效效总收益，必必须发生的期期间性开支。根据估价对对象的经营特特点，委托人人实行统筹管管理，所以需需要全面核算算各项经营费费用。年经营营费用包括营营业税金及附附加、营业成成本费用、人人员工资福利利、营业费用用、管理财务务费、能源事事业费消耗、维维护修理零部部件更新费、市市场推广、房房产税、保险险费、商业设设备的折旧、物物业管理公司司酬金。不包包括建筑物折折旧、所得税税、所有权费费用和资本性性支出。各项项成本费用的的估算，参考考了本物业近近现年的情况况，该类物业业的市场水平平，以及对未未来管理水平平稳步提高的的判断。①营业税金及及附加营业税为营业收收入的5%(客房增值税税为3%)，城市维护建建设税和教育育附加为营业业税额的7%、3%，合计按营业业收入的5.5%%计算：14850.000×55.5%＝816..75万元②营业成本客房成本为客房房收入的5%：8678.000×5%%＝433..90万元餐饮成本占餐饮饮收入的31%：4160.000×311%＝12899.60万元康乐中心等配套套设施用房成成本占其收入入的14%：900.00×14%%＝16333.50万元营业成本合计1849..50万元。③工资及福利工资及福利费约约占营业收入入的11%：14850.000×111%＝16333.50万元④营业费用营业费用约占营营业收入的10%：14850××10%＝14855.00万元⑤管理财务费行政管理费费约占营业收收入的7.0%%：14850.000×77.0%＝10399.50万元⑥市场推广费费市场推广费约占占营业收入的的2.0%%：14850.000×22.0%＝297..00万元⑦能源维修费费能源维修费约占占营业收入的的7%：148550.00×7.00%＝10399.50万元⑧房产税房产税为房产原原值70%的1.2%%：61000×499977.662×770%×1.2%＝256..09万元⑨房产保险费费保险费为房产价价值的0.255%：6100×499777.62××0.255%＝76.222万元⑩土地使用费费按规定为每年80.899万元。⑾商业设备折折旧即餐饮厨房、洗洗衣房、停车车场等商用设设备及客房家家具的年折旧旧费为210万元。⑿物业管理酬酬金约为运营费用的的3%，为250万元。⒀年运营费用用合计816.75＋18499.50＋16333.50＋14855.00＋10399.50＋297.00＋10399.50＋256..09＋76.222＋80.889＋210＋250＝9033.955万元⑸估算年净收收益净收益＝年有效效总收入—年运营费用＝148550.00－90333.95＝58166.05万元⑹确定报酬率估价人员确定采采用累加法，即即安全利率加加风险调整值值法来确定报报酬率。安全全利率选用同同一时期的一一年期国债年年利率或中国国人民银行公公布的一年定定期存款年利利率；风险调调整值包括投投资风险补偿偿、管理负担担补偿、缺乏乏流动性补偿偿及其他影响响因素等。目前，中国国人民银行公公布的一年定定期存款年利利率为1.988%较低，根据据估价对象所所在地区和预预测未来的经经济状况良好好，位置极具具优势，经营营期间饭店用用途与新旧程程度风险一般般，流动性一一般等，判断断风险调整值值为5%，则确定估估价对象报酬酬率适中为7%。⑺收益年限的的确定估价对象用地为为划拨用地，其其土地用途为为旅游酒店，除除非国家征用用，否则将持持续使用。根根据××市城市总体体规划，该地地区为商业用用途。所以本次评评估是以估价价对象能够按按照目前的规规定用途持续续使用，能够够在必要时，顺顺利办理土地地出让手续继继续使用为假假设前提。估价对象建建筑物为钢混混结构的非生产用房房，其耐用寿寿命为60年。若补交交土地使用权权出让地价款款，按旅游业业用途，其土土地使用权出出让最高年限限为40年，则本次估价价按估价对象象收益年期40年计算。⑻采用的适当当的收益法公公式计算收益益价格根据估价对对象的具体情情况，同时注注重预期风险险，在估价时时对预期不确确定的收益或或升值因素较较少考虑，则则收益法选择择有限年，净净收益不变、报报酬率不变的的收益法公式式：公式中V———估价对象的的房地产市场场价值A——年净收收益Y——报酬率n——收益年限将数据代入入公式计算：：⑼扣减土地出出让金估价对象的土地地性质为行政政划拨用地，一旦发生抵抵押物清偿时时，根据国家家有关规定除除保证处分手手续费外，首首先须向××市政府缴纳纳土地出让地地价款。因此此，估价对象象房地产价值值不应包括估估价对象处置置时应向政府府补交的出让让地价款，应应从上述得出出的价格中扣扣除土地出让让金地价款部部分。通过对估价对象象周边同类用用途土地的地地价水平调查查，根据××市基准地价价及其修正结结果(计算过程略)，并结合估价价对象实际情情况，确定该该地区旅游酒酒店类房地产产应补办出让让手续，缴纳的土地地出让(金)地价款为地地上商业20000元/、地下车库900元/、地下收益益部分面积按按地上价格1/3即660元/计算，则补补交的出让(金)地价款为7991..10万元。［(276881.3＋55899＋24533＋17955)×22000＋12611×9000＋(10233＋17811＋23688)×6600］/100000＝376881.3××20000＋12611×900＋＋51722×6660＝79911.10万元⑽采用收益法法的估价结果果77537.889－79911.10＝695446.79万元㈡采用成本法法估价整体价价格成本法是求取估估价对象在估估价时点时的的重置价格，然然后扣除折旧旧或者乘以成成新率，以此此估算估价对对象的客观合合理价格的方方法。成本法法的理论依据据是生产费用用价值论和替替代原理。重置价格是是假设在估价价时点重新建建造的与估价价对象具有相相同效用的全全新状态的房房地产价值。估估价时需要考考虑所需的一一切合理、必必要的费用(包括土地取取得费用、前期工程费费、建筑安装工工程费、管理费、投资利息、销售费用)、销售税金和和房地产的社社会平均开发发利润。本案案例若重新取取得经营性土土地应通过市市场取得出让让土地，所以以先按出让土土地的市场价价值计算，然然后扣除“相当于应缴缴纳的土地使使用权出让金金的款额”。估价中，各项费费用的取值参参考了该项目目的实际建造造成本，以分分析项目的特特点，主要是是按同类房地地产的市场价价格和水平测测算。⑴土地成本根据××市基准准地价及土地地开发等成本本包括土地出出让金、城市市基础设施建建设费、城市市拆迁费、小小区建设配套套费及其他费费用。①土地出让金金上述计算为77991.110万元，折合合建筑面积15599元/㎡②城市基础设设施建筑费包括大市政、四四源费等，测测算后为折合合建筑面积650元/㎡③土地开发(征地拆迁费费或城市拆迁迁)费包括拆迁、安置置、补偿费，拆拆迁评估费、拆拆迁单位管理理费等经测算算按地面计算算近190000元/㎡，折合30000元/㎡建筑面积积。④小区建设配配套费××地区建设配配套费为折合合建筑面积250元/㎡⑤其他策划、招标服务务费、土地评评估、契税、印印花税、手续续费等，取上上述土地成本本的1.1～1.8%%，约1.5%%。(1599＋＋650＋30000＋250))×1..5%＝82.449元/㎡⑥土地取得费费成本合计土地取得成本合合计为：建筑筑面积55811.49元/㎡⑵建筑物建造造成本①建安工程费费根据××市现行行《建筑工程程概算定额》及及有关文件规规定、××市有关招投投标工程中的的标价、参考考××市同类饭店店建筑技术经经济指标，估估价对象建筑筑物主体、附附属、配套、室室外工程的建建筑、结构、高高档装修、设设备安装等的的建安工程费费的测算如下下表（表略）。建安工程费费单位造价为为61000元/㎡。②前期工程及及其他专业费费等根据××市有关关规定和市场场情况，前期期工程、建设设期间税费及及其他专业费费等见下表（表略）。经测算前期工程程及其他专业业费等为450..70元/㎡。建筑物建造造成本合计为为65500.70元/㎡。上述⑴～⑵项合计为55811.49＋65500.70＝121332.19元/㎡。⑶管理费用开发管理费包括括管理组织房房地产开发的的各种费用，包包括开发商的的人员工资及及福利费、办办公费、差旅旅费等，取⑴⑴～⑵项成本合计计的2.0%，为242..64元/㎡。5581.499×0..02＋65500.70××0.022＝242..64元/㎡上述⑴～⑶项合合计为建筑面面积123774.83元/㎡。⑷投资利息投资利息为土地地、建筑物建建造和管理费费用的资金成成本，包括支支付贷款的利利息，以及基基于机会成本本的考虑，资资本金要放弃弃可得的利息息或获得其他他收益的可能能。根据该项目目的建筑和结结构类型、建建筑面积，按