某温泉度假村投资可行性报告

XX温泉度假村投资可行性研究报告目录项目概况………………………（4）一、项目简介…………（4）二、地理位置…………（6）三、交通与其它它基础实施………（6）四、政府规划…………（7）五、小结………………（8）第二节资源优优势分析………………（9）一、泉水资源…………（9）二、其它旅游资资源………………（11）第三节规划划与经营项目目建议…………………（13）一、战略规划…………（13）二、主要经营项项目建议………（13）第四节市场场分析、预测测与营销策划划………（17）一、行业分分析………………………（17）二、市场分析………………………（18）三、市场竞争分分析………………（20）四、营销策划………………………（25）第五节项目目投资经济分分析……………………（27）一、度假村内各各项目的具体体收支与回收收期分析………（27）二、度假村总体体经济评价……………………（32）三、盈亏平衡与与敏感性分析析…………………（33）第六节投资建建议……………………（36）一、项目的优势势与风险………（36）二、投资建议………………………（37）说明一、本报告是根根据公司提供供的基本材料料、报告完成成人从各种途途径收集的尽尽可能详细的的资料、实地地考察、交谈谈以及结合作作者的理论、经经验所完成的的。我们将尽尽可能站在公公正客观和中中立的立场为为投资者提供供一个比较完完整的可行性性分析，就作作者的职业道道德要求不为为利益因素驱驱动而影响评评估的结论。二、本报告是作作者受XX公司委托进进行，受资料料来源的局限限性和作者理理论与经验的的有限性制约约，结论不一一定绝对准确确，本报告之之结论仅作为为投资的参考考，而不得作作为任何决策策的依据，作作者也不承担担一切由此引引起的责任，但但作者对资料料的真实性负负责。第一节项目目概况项目简介：1、温泉简介温泉是地下下热水的天然然出露点。泉泉可分为矿泉泉和淡水泉，矿矿泉又分为温温泉与地下热热水和冷矿泉泉，前者主要要指医用矿泉泉，后者主要要指医用矿泉泉和饮用矿泉泉。我国对医医用矿泉又进进行不同的分分类：依温度不同分为为：冷泉：25°CC以下。微温泉：25——33°C。温泉：34—337°C。热泉：38—442°C。高热泉：43°°C以上。依渗透不同划分分为：低渗：可融性固固体在1—8g/L等渗：可融性固固体在8—10g/LL高渗：可融性固固体在10g/L以上。依PH不同可分分为：酸性泉：PH2—4。中性泉：PH6—7.5硷性泉：PH8.5—10弱酸性泉：PHH4—6弱硷性泉：PHH7.5—8.5温泉对人体的医医疗作用早已已被人们认识识，在我国利利用温泉治病病有悠久的历历史。温泉对对人体的作用用可分为：（一一）机械的刺刺激作用，包包括水的浮力力作用、水的的静压作用和和水的液体微微粒运动对机机体的摩擦作作用；（二）温温度的刺激作作用，温度相相差越大则刺刺激作用越大大。温度不同同则其治疗作作用不同：低低温浴（低于于34°C）具有促进进肾上腺能效效应，兴奋交交感神经，皮皮肤血管收缩缩，脉搏缓慢慢，心搏出量量减少，血压压升高，胃肠肠蠕动降低等等作用；不感感温浴的疗效效：矿泉水浴浴温度在34-36℃之间时称为为不感温浴。此此温度对机体体的刺激性最最小，浸浴时时对心血管和和呼吸系统基基本上无任何何影响，此温温度长时间浴浴疗对神经系系统有明显的的镇静作用；；温热浴的疗疗效：矿泉水水温度在37-39℃之间时称为为温热浴。此此温度促进胆胆硷能的效应应，能兴奋副副交感神经系系统，血管扩扩张，脉搏加加速，心搏出出量增加，血血流加快，心心动强度增加加，血压下降降，皮肤温度度升高，皮肤肤电阻下降，基基础代谢旺盛盛，胃肠蠕动动增强，胃液液分泌开始由由增多逐渐减减少。循环血血量增加，呼呼吸频率增加加；高热浴对对机体的刺激激比较强烈，机机体反应明显显，如强烈发发汗，心脏负负担加重，血血压升高等。（三三）矿泉的化化学成分的刺刺激作用是矿矿泉水所独有有的特异性作作用，并依矿矿泉水中所含含成分的不同同，以及矿泉泉本身的放射射性和分离出出来的气体的的放射性、矿矿化度、胶体体性、渗透压压的不同，其其作用也不尽尽相同。矿水水浴时矿水是是通过两种形形式对机体产产生作用的，即即离子状态的的化学成分进进入体内与化化学物质附着着在体表面而而产生对皮肤肤的刺激作用用。2．龙洞温泉度度假村简介XX温泉位于惠惠东县稔（山山）平（海）半半岛平海镇鹧鹧洞村辖区内内，以绕树山山（标高55.4m）为中心南南北长1100mm,东西宽650m，面积约0.72kkm2。XX温泉度假村村项目是一个个以龙洞温泉泉为旅游媒介介，以度假村村内的自然资资源为特色，以以平海和惠东东丰富的旅游游资源为环境境的，能够为为国内外的游游客提供健康康、休闲、内内容丰富的“绿色假期”的旅游度假假村。度假村占地4000余亩，村内内有大量的果果树，三面环环山，内有坡坡地，背靠一一座大山，风风水极佳，是是都市人休闲闲度假的好地地方。平海镇镇三面环海，度度假村到海边边可欣赏日出出、日落，到到海里游玩。因因此在此建立立旅游度假村村既适合商务务旅游，也适适合家庭、个个人度假。周周边无任何其其他工业企业业、民居，为为项目将来的的发展提供了了广阔的空间间。二、地理位置XX县地处广东东省东南部，濒濒临大亚湾、红红海湾，地处处低纬度，常常年雨量充沛沛，阳光充足足，气候温和和，属南亚热热带季风气候候区，陆地常常年葱绿，生生机盎然。全全县总面积3398平方公里。辖辖22个镇，总人人口67万人。旅居居港、澳、台台同胞、海外外侨胞和华裔裔17万余人。县县政府机关驻驻平山镇。惠惠东既是广东东省50个山区县之之一，又属珠珠江三角洲经经济开发区和和沿海经济开开发区，享受受山区县政策策、海岛经济济试验区政策策和对台小额额贸易政策等等。该县充分发挥挥地缘、人缘缘等优势，大大力发展具有有惠东特色的的区域经济，从从而促进了全全县国民经济济持续、快速速、健康发展展，综合经济济实力不断增增强，社会各各项事业协调调发展，人民民物质文化生生活水平不断断提高。XX镇地处惠东东县的最南端端。它东靠红红海湾，西倚倚大亚湾，南南临浩瀚南海海，距惠东县县城44公里，距香香港57海里，距惠惠州深水港23海里。总面面积136平方公里，其其中城镇面积积6平方公里（规规划城镇面积积12平方公里），总总人口3.2万人(其中城镇居居民1.4万人)。平海镇气气候温和，雨雨量充沛，土土地肥沃，特特产丰富，素素有“鱼米之乡”之称。海岸岸线长33公里，沙滩滩资源丰富，盛盛产海产品。境境内蕴藏有丰丰富的矿产资资源，对人体体具有强烈治治疗功效的矿矿泉资源，可可开发建设成成大型的旅游游度假中心。XX镇地理条件件优越。良好好的港湾适宜宜建造大型综综合码头。目目前，已建成成年吞吐量100万吨、装卸卸能力1200吨的碧甲3000吨综合码头头。而且台商商已在此建设设占地面积65000平方米的“宝岛工业区”。平海镇水水资源非常丰丰富，电力充充足，交通畅畅通，通讯方方便。交通与其他基础础设施作为旅游度假村村，交通是一一个非常重要要的因素。XX县城距广州州180公里、深圳圳特区95公里、汕头头特区240公里、京九九铁路惠州站站38公里、香港50海里。每天天有多班巴士士直达香港，车车程约2小时。穿越越境内的公路路有：广汕公公路、深汕公公路、深汕高高速公路和广广惠高速公路路。惠州机场场（距县城15公里）可直直航全国20多个城市。全全县海岸线长长172公里，有多多处可兴建深深水码头的优优良港区。全全县公路通车车里程达1819..8公里，公路路密度53.6公里/百平方公里里，全县22个镇及278个村(居)全部通车。国国道、省道和和县道基本实实现高级或次次高级路面。通通信业务发达达，电信服务务种类齐全。水水能蕴量丰富富，电力资源源充足。投资资硬环境较好好。XX县至XX温温泉仅仅1小时车程，从从广州至龙洞洞温泉仅3小时车程，交交通便利，特特别对香港、深深圳、东莞、惠惠州的游客，车车程不到2小时，特别别适合短期度度假、休闲。四、政府规划XX县确立了“旅游旺县”的战略发展展规划，已加加快“旅游旺县”的步伐，邀邀请了一些著著名学者、教教授对巽寮和和九龙峰旅游游区进行考察察，并定期为为规划、旅游游等有关部门门举办旅游规规划讲座；在在省有关部门门投入2000万元改造滨滨海公路的同同时，县政府府投入4000万元用于滨滨海生态旅游游区的基础设设施建设。惠东县境内有山山有海，有平平海古城、龙龙峰祖庙、多多祝黄狮村古古民居等历史史人文景观，还还有港口海龟龟湾、古田等等自然保护区区，旅游资源源非常丰富。因因此，惠东县县政府在其规规划中，决定定对旅游产业业的发展加强强规划建设和和保护，新开开辟了一批旅旅游线路，以以吸引更多的的游客到惠东东旅游，并通通过发展旅游游业，带动商商贸业、饮食食服务业及运运输业的发展展，并因此成成立了县旅游游资源管理委委员会。惠东县曾组织申申报了“惠东县巽寮——平海生态旅旅游区”为省级生态态旅游区，在在规划起点、游游客容量、客客源市场等方方面提升定位位，以加入惠惠州市大旅游游的格局。他他们曾邀请东东南大学教授授、原江苏省省人大常委会会委员刘先觉觉指导旅游规规划的制订。刘刘先觉教授认认为惠东县的的平海滨海一一带，可称为为“小三亚”，很有吸引引力；巽寮的的海滨更美，有“东方夏威夷”之誉称。惠东县政府加强了对九龙峰和巽寮——平海两个市级旅游度假区的基础建设的投资，并筹建通往九龙峰的3.1公里道路。惠东县也积极开发推出新的旅游点，比如多祝黄狮古围村、高潭革命老区、古田自然保护区作为新的旅游点。惠东县在“旅游游旺县”的思路上，提提出了接纳惠惠州中海壳牌牌石化项目辐辐射的新思路路，要发挥惠惠东地利的优优势，将惠东东建成为中海海壳牌石化项项目的休闲度度假区和后花花园。这将是是本项目投资资的一个重要要的客户资源源。为了了将惠东旅游游业发展扩大大，惠东推出出了海滨旅游游资源的招商商项目，敞开开巽寮湾、松松园湾等8个风景迷人人的海湾的胸胸怀，曾到美美国的夏威夷夷招商，并着着眼于高标准准的、可持续续发展的、与与国际市场接接轨的旅游产产业发展规划划。XX镇计划分东东面与西面两两大块，东面面建成以南门门海湾旅游为为中心的旅游游、文化、商商贸区；西面面建成以碧甲甲为中心的新新工业区，形形成区域性经经济综合发展展的新格局，并并充分利用优优越的地理位位置，丰富的的自然资源和和良好的投资资环境，大力力吸引国内外外资金、技术术和人才，重重点拓展旅游游业、工业和和房地产业，把把平海镇建设设成古迹新貌貌浑为一体的的经济发达的的海滨城市。五、小结通过前面的介绍绍和分析，我我们认为：第一、在XXX建立温泉度度假村有相当当的资源，项目建设设符合国家产产业政策规定定，是地方政政府鼓励和优优先发展的项项目。项目建建设有重要的的社会意义。其次、从当地的的经济投资环环境来看，投投资硬环境较较好，惠东县县（包括平海海镇）具有良良好的经济发发展前景。作作为为旅游配配套服务的度度假村也将具具有较大的发发展空间。因因此，在当地地建立温泉度度假村具备较较好的发展潜潜力。第三、XX县政政府提出了“旅游旺县”的发展规划划，旅游产业业已成为惠东东县的重点发发展和支柱产产业的地位。在在平海镇建立立温泉度假村村，可以得到到当地政府的的有力支持，并并享受到一定定的政策、税税收优惠。具具体优惠办法法有待于与当当地政府沟通通后确定。总之，XX温泉泉度假村具有有较好的发展展潜力。投资资此温泉度假假村项目是必必要的，也是是可行的。该该温泉具体地地理位置见下下图：第二节资源优优势分析一、泉水资源对于温泉度假村村来讲，矿泉泉资源无疑是是需着重考虑虑的一环。矿矿泉的出水量量、水温、以以及泉水所蕴蕴含的矿物质质都将是投资资此类项目的的投资者所需需重点考察的的对象。特殊殊的泉水矿物物质、及其对对人体的功效效将构成温泉泉度假村的一一项重要的资资源优势，不不仅可利用它它来开发特色色化的温泉消消费项目，而而且构成了此此类度假村的的营销重点之之一。广东省省内目前已经经开发的温泉泉旅游地，不不少已经出现现资源老化问问题，被游客客戏称为“用锅炉煮的的水”。因此对温温泉资源的开开发、利用和和保护对此类类度假村的可可持续发展至至关重要。XX温泉度村的的泉水资源于于九二年曾由由平海镇政府府委托广东省省工程勘察院院物理分院和和另外一个勘勘察单位（资资料未找到）进进行勘察，施施工钻孔7个，据说其其中4个钻亿见温温热水，水温温分别37℃、43℃、49℃、59℃。温度高的的两孔建了管管井，井深为为168m和74.799m,提供的单孔孔涌水量为1300mm3和650m3。管井建成成后作温泉浴浴用和水产养养殖用。据说说水量长期稳稳定。至近两两年闲置停用用。目前井口口温热水依然然自流不断（流流量和水温未未测），水位位高出地面1.2m。龙洞温泉原存在在热泉眼，泉泉眼分布呈NE方向，泉眼眼周围存在地地热异常带，据据说冬季常见见热气升腾。推推测NE方向断裂是是主要储热构构造。地下深深部地幔热带带由固体岩石石特别是断裂裂裂隙传导向向地面散热，当当岩层裂隙水水渗入深大断断裂深部增温温后，作为载载热流体在区区域承压和对对流作用形成成上升热泉，由由于区域大断断裂延深入海海，海水同时时顺断裂渗透透，造成热泉泉水含大量氯氯化物，具微微咸味。对温温泉的进一步步地质勘察和和分析情况尚尚有待于地质质勘测工作的的完成。下面我们将能够够获得的广东东省内部分温温泉资料介绍绍如下：珠海斗门御温泉泉现有天然泉泉眼两处，深深度为150米，出口水水温70度，属高温温氯化物—偏硅酸型医医疗矿泉水。经经有关专家部部门化验，确确定含有极丰丰富的、有益益人体的化学学成份，如偏偏硅酸、锂、溴溴、硒、铁、铜铜、锶、锰、锌锌、砷、硼、碘碘、氟等，对对风湿病、神神经性骨痛、消消化道等多种种疾病均有特特殊疗效，还还能起到舒筋筋活络、强身身健体、滑肤肤养颜、安神神定神、抗衰衰老等作用。河源合溪温泉为为龙川老八景景之一，苏东东坡曾为其题题词“合溪温水汇汇成河”。现经龙川川县人民政府府批准设立旅旅游度假村。温温泉水质独特特，经地质部部门验证属含含硫磺以及多多种矿物质的的天然温矿泉泉，对人体具具有治疗、保保健作用，常常年温度约90度。合溪温温泉出水量大大，可满足几几百人淋、浸浸浴外，还足足供准标大泳泳池、小泳池池用水及调温温，冬天也可可保持池水在在40度以上，为为国内罕有。是是最佳游泳集集训地。河源九和温泉被被中山医科大大学陈朝坤教教授誉为“天下第一泉”，温泉自流流水温78℃－90℃，储量大，自自流量为4000吨／日，水水质好，含有有多种对人体体有益的微量量元素。我国国著名留日医医疗矿泉水专专家陈炎冰，在1938年写《中国温泉时》，就把紫金九和温泉收入此书。考察过多个国家的张良博士认为，九和温泉比欧、美有名的温泉好。广东工学院地质矿产专业杨乃信教授说：“从水质资料来看，九和温泉是当今广东及国内最好的温泉，实属人类不可多得的优质温泉资源”。惠州汤泉的水资资源较为丰富富，包含了温温泉、冷泉、瀑瀑布，三位一一体。水温70度，属碳酸酸钠钾型高温温泉，含对人人体具有疗效效的多种微量量元素（如铁铁、钙、镁、钾钾等）。台山温泉地热出出露带长达数数百米，具有有众多的天然然温泉出露点点。温泉水温温高达摄氏80度，日流量量为4000吨，属氯化化钠型水，富富含锶、偏硅硅酸、硫等矿矿物质，矿化化度为0.836克/升，PH＝7.62，具有高温温、恒质、无无异味等特点点，可进行理理疗、饮疗。对对于高血压、心心血管疾病、风风湿病、肠胃胃病、神经衰衰弱、皮肤病病等具有显著著疗效，同时时对皮肤保健健也具有显著著效果，为理理想的医疗保保健型热矿泉泉。新兴温泉距县城城10分钟车程，龙龙山林木郁葱葱，气势雄伟伟。六祖惠能能开山创建的的国恩寺，依依山而筑，布布局壮观，雕雕梁画栋，古古朴典雅，被被佛教界视为为岭南第一圣圣城，是名扬扬海内外的千千年古刹。山山下的龙山温温泉，水温高高达摄氏72.8度，为硫氢氢化物泉，在在全国众多温温泉中是独一一无二的，具具有调节功能能、舒筋活络络、医疗保健健、美容健体体等超常规特特殊功效。省省级旅游度度度假区——龙山温泉度度假区景点众众多，生活娱娱乐设施配套套，是休闲娱娱乐、商务洽洽谈的极佳选选择，度假区区的宾馆别墅墅已上星级，功功能齐全，能能接待省级大大型会议。其它旅游资源建设旅游度假村村不可能孤立立的建设，它它必须与周围围其它的旅游游景点和资源源配套与协调调，甚至与要要与地方整体体旅游规划相相一致。前面面我们已经介介绍了惠东县县的旅游规划划和平海镇的的发展规划，下下面我们再分分析该温泉周周围其它旅游游资源。惠东县33988平方公里的的土地上，旅旅游资源拥有有量和分布量量达806平方公里，占占全县地理面面积的22.5%，高于惠州州市的平均数数。山、海、江江、湖、海岛岛、温泉等景景点不胜枚举举，古城遗迹迹、道教胜景景等人文资源源更是相映成成趣。早在1993年，中国科科学院对惠东东的旅游资源源进行考察后后，所写的《惠惠东县旅游资资源考察报告告》中指出：：惠东县主要要旅游资源为为：名山6座，林场4个，水库2个，瀑布11处，泉7处，海滩5处，岛5个，洞3处，怪石拟拟象4处，庙16座，亭3处，遗迹11处，民俗风风情1处。惠东县现现有主要旅游游景点包括：：港口国家级级海龟自然保保护区、古田田省级野生动动植物自然保保护区、巽寮寮省级旅游开开发区、九龙龙峰文物自然然保护区、南南山、西来庵庵宗教旅游区区、白盆珠和和安墩温泉浴浴场、长沙湾湾海水浴场等等。正在筹建建的有九龙峰峰森林公园、碧碧山旅游度假假区等。拟开开发的旅游资资源有：白盆盆珠水库、港港口的红海湾湾、以及平海海古城及平海海湾。靠近XX温泉度度假村的主要要旅游景点有有如下一些：：国家级海龟自然然保护区海龟自然保护区区港口湾是我我国唯一的一一个海龟自然然保护区，位位于惠东县港港口镇与红海海湾交界处，稔稔平半岛最南南端的大星山山脚下。1985年由广东省省人民政府批批准建立。保保护区面积4平方公里，三三面环山，一一面濒海，沙沙岸面积仅0.1平方公里，环环境僻静。历历史上一直是是海龟产卵的的传统场所，当当地人称“海龟湾”。这里为亚亚热带典型的的外海性海域域，年平均降降水量1402--2085毫米。近岸海底沙沙质，有少量量礁石，水深深5-15米，水质清清澈，夏秋水水温28。C左右，常年年海水盐度为为30％以上，沙沙滩坡度平缓缓，沙粒细小小，利于海龟龟爬行、挖掘掘和产卵繁殖殖。岸滩三面面环山，环境境幽静，海域域中水生动植植物资源丰富富，为海龟的的栖息繁殖创创造了良好的的条件。海龟是我国二类类保护动物，能能在陆地爬行行和水中游弋弋，游速很快快，每年定时时返回产卵地地繁殖。这个个保护区主要要保护绿海龟龟。世界上现现存海龟共7种，在中国国海域栖息的的就有绿海龟龟、玳瑁、螺螺龟、太平洋洋丽龟和棱皮皮龟5种，种群数数量以绿海龟龟最多，其余余4种已很稀少少。南海绿海海龟是珍贵的的海洋动物，具具有重要的经经济价值，现现被列为国家家重点保护的的野生动物。海龟自然保护区区是研究保护护海龟的基地地，把它开辟辟为旅游区，旨旨在教育人们们懂得保护生生态平衡使人人类可持续发发展的重要性性，寓教育于于旅游之中。2、巽寮湾位于惠东县巽寮寮镇，南海大大亚湾的东部部，距龙洞温温泉不足一小小时车程。海海湾烟波浩淼淼，巨浪滔滔滔、海欧飞翔翔，帆影点点点，海湾山上上的大小石头头奇姿异彩，麒麒麟山、象山山、狮山、凤凤凰山等，座座座雄姿英发发，形状逼真真。海面上分分布着莲花、沥沥格、鸡心等等大大小小99个洲，风光光旖旎。这里里的海水清、无无污染，海底底平缓、百米米内水深不过过1.5米，沙滩洁洁白，沙粒细细，被誉为“海赐白金堤”。巽寮湾现现已逐步发展展成为惠东新新的旅游景点点，建有巽寮寮湾海滨浴场场渡假村，松松园湾渡假村村，还有体育育训练其地、潜潜水基地，每每年接待游客客十多万人。3、大亚湾大亚湾地处惠州州市东南，位位于深圳大鹏鹏半岛、惠阳阳、惠东之间间，距龙洞温温泉一小时左左右车程。濒濒临南海，水水域面积近500平方公里，有有岛屿和岩礁礁近百个，属属典型的亚热热带海洋性气气候，历年平平均气温21.8度。位于大大亚湾西北隅隅的惠州（澳澳头），三面面环山，面对对南海，如同同一个大袋子子的底部。水水下地形平坦坦，常年风平平浪静，回淤淤少，是天然然避风良港。因因水陆交通方方便利，历史史上已是一个个通商口岸。鱼鱼贝类资源丰丰富，盛产高高级海产品，其其中有饮誉港港澳地区和东东南亚各国的的“水桂尤鱼”、“三门龙虾”。大亚湾的的岛屿和山岭岭，大都奇形形怪状，不但但饶有趣味，而而且还有不少少动人的传说说，如“黄鱼涌狮子子庵”：传说狮子子眼望香港，只只有拜过此庵庵的人，才能能在香港“发达”。大亚湾景景点很多，主主要有：大亚亚湾游乐场、清清泉寺、辣甲甲岛、岩前万万年庵、螺岭岭、小桂湾、铁铁炉峰、老虎虎洲等。4、平海古城及及平海湾平海古城现在是是惠东县一个个建制镇，为为广东省历史史文化名城。始建于洪武18年，距今已已有600余年的历史史，仍保持完完整的东西南南北四大古城城门楼的“十字街”，古城门楼楼高大雄伟，造造型冼炼、典典雅，具有浓浓郁的民族特特色。平海古古城被誉为岭岭南文化的一一块“活化石”。平海位于于县城东53公里，地处处惠东县最南南端，面临南南海，东靠红红海湾，西倚倚大亚湾,历来是海防防军事重镇和和惠州南部地地区海运进出出口的咽喉。元元末明初，盗盗寇猖蹶，民民不聊生。洪洪武年间，明明太祖派花都都司到平海建建造城池，抵抵御外侵。“城周五百二二十丈，高一一丈八尺，雉雉蝶八百七十十一，城门四四座。”。平海建城城设所后，又又设立平海巡巡检司署，平平海营参将署署，平海营中中军守备署，还还设有平海仓仓，为直隶归归善县屯粮机机构。清康熙熙至嘉庆年间间，在平海城城前沿相继筑筑有大星山炮炮台，盘沿港港炮台，墩头头港炮台、东东缯头炮台和和吉头炮台、筑筑成一道道壁壁垒森严的海海防线。600年沧桑，平平海古城至今今仍较完整地地保留着四座座城门楼、部部分城墙、完完整的十字古古街、大部分分古民居以及及一批古寺庙庙、古文化遗遗址和大量的的历史文物。在在城内，还保保留着绚丽多多姿的民间传传统艺术。到到平海古城观观光，可观赏赏到众多的名名胜古迹。平海南门海湾位位于平海古城城南面约1公里处,处于红海湾湾与大亚湾的的汇合处，距距县城平山镇镇53公里，有往往返的直线班班车。南门海海湾呈半月形形，长11公里，沙滩滩宽阔，沙粒粒细，呈白色色，干时松，湿湿时紧。海底底平缓无礁石石，海水清澈澈，海浪巨大大，风光旖旎旎，是天然的的海滨浴场。5、九龙峰位于惠东县城平平山镇东南十十四公里处，因因有九九山脊脊似九条龙而而得名，又因因海拔563米的主峰挺挺拔如笔尖，也也称尖笔峰。这这里有以祖庙庙为中心的大大小十余座庙庙亭和动人的的神话故事，九九龙峰、冬无无严寒、夏无无酷署、古木木参天、树荫荫蔽日，池清清山碧，幽谷谷溪流，兼有有秀、清、逸逸、媚、幽之之长，为莲花花山脉山水风风貌的精华，加加之庙亭其间间，更显迷为为景色，古往往今来，不知知多少游客到到此驻足观光光，烧香问卦卦，寻幽探胜胜，流连忘返返，主要名胜胜古迹有：祖祖庙、文昌宫宫、志荫亭、下下棋亭、龙通通寺等。第三节规划划与经营项目目建议一、战略规划为了更好地对该该项目进行分分析，我们首首先对该项目目进行初步的的战略规划，具具体的规划建建议投资者聘聘请专业的设设计公司设计计。目前，广东省内内的已开发的的温泉度假村村的战略定位位大多以“健康”为宣传主旨旨，单纯突出出温泉的医疗疗效果而已，定定位内涵过于于狭窄。另外外，由于战略略定位的雷同同，无法让旅旅客区分出自自己与竞争对对手的区别，从从而导致市场场竞争激烈，顾顾客忠诚度低低，温泉度假假村的盈利水水平低。随着着新的温泉度度假村的不断断开发，原有有的温泉度假假村面临着设设备老化，服服务项目缺乏乏创新等问题题，经营上陷陷入尴尬的局局面。因此，为为了把握旅游游者的消费趋趋势，延长温温泉度假村的的产品生命，增增大盈利空间间，提高利润润水平，本度度假村的战略略规划除了要要充分挖掘温温泉的独特的的健康、医疗疗文化外，还还应拓宽思路路，充分利用用度假村内的的自然山区资资源，结合温温泉这种独特特的自然地底底资源，在食食、住、行、游游、购、娱各各个方面突出出其完全生态态、自然、环保保的特点，为为旅客提供健健康、休闲、丰丰富的“自然假期”。在进行项目的战战略规划时，应应该着重解决决以下几个问问题：1.项目的开发发初期，如何何制定一个完完整的、规范范的、有创意意的战略规划划？这个规划划应该是经过过广泛论证的的；2.在项目的建建设初期，就就要体现和服服从项目的战战略规划；3.战战略规划如何何体现可持续续发展？包括括温泉资源的的利用与保护护、内部环境境建设与外部部环境的协调调、短期经济济利益与长期期市场培育等等。二、要经营项目目及其设施要要求在未进行项目的的总体规划前前，我们建议议XX温泉度假村村的经营项目目主要由温泉泉会所、温泉泉别墅、生态态农庄和室外外娱乐场四大大部分组成，相相关的设施要要求具体如下下：项目设施要求求温泉会所是温泉度假村的的标志工程，由由温泉浴城、康康体理疗中心心、商务会议议中心和风味味餐厅四部分分组成。温泉泉浴城和康复复理疗中心要要求具有浓厚厚的温泉文化化氛围，注重重温泉与中医医、文化和娱娱乐的结合,,借助温泉别别墅的住宿条条件优势，把把康复理疗中中心朝温泉疗疗养院方向建建设；商务会会议中心要求求会议设备齐齐全，要能满满足不同类别别的商务会议议客人的需求求；风味餐厅厅要布置独特特，体现农家家氛围。温泉别墅以住宿客人为服服务对象，按按照四星级旅游涉涉外饭店的标标准配套服务务设施，各座座别墅要突出出建筑外观、内内部装修风格格的独特性和和多样化，体体现各国、各各民族的特色色。生态农庄是温泉度假村的的特色工程，要要突出农庄的的生态环境、环环保潮流和娱娱乐功能，产产品以荔枝等等当地的特产产为主。室外娱乐场是温泉度假村的的主要娱乐设设施，根据温温泉度假村内内的室外地形形来开发多种种室外活动项项目，建造多多种室外活动动设施，要注注重各种设施施的安全性。（一）、温泉会会所温泉会所是是温泉度假村村的标志工程程，主要服务务项目由温泉泉浴城、康体体理疗中心、商商务会议中心心和风味餐厅厅四部分组成成。1、温泉浴城：：这是温泉会会所的基础设设施，包括经经典浴池和特特色浴池两类类。经典浴池池除了要保持持普通温泉浴浴池的一般功功能外，更要要突破传统的的温泉洗浴观观念，突出“男女分浴”的健康洗浴浴观念，在传传统洗浴设施施功能的前提提下增加和引引进先进的洗洗浴服务设施施和服务项目目，提高服务务档次和设施施水平。设置置水幕电影等等水上娱乐设设施，开发一一些适合青少少年旅客参加加或家庭旅客客共同参加的的水上活动和和岸边活动。而特色浴池，则则要成为温泉泉浴城的精华华所在。该服服务区要注重重突出温泉文文化，重点吸吸纳东、西方方的温泉泡汤汤文化，出集集众家之长，集集健身、休闲闲、文化享受受于一体的精精品服务项目目，一改传统统的温泉单纯纯“洗澡”和“治病”观念。要设设计建造各式式各样的温泉泉汤池，重点点突出回归自自然的形式。如如各个汤池有有的取山野意意味，有的取取园林意识，有有的处于花丛丛环抱，有的的处于巨树浓浓荫，有的为为山环绕与水水洞相连。各各个汤池有大大有小，大者者可容纳几十十人，小的鸳鸳鸯汤池仅供供二人，但主主要是可供三三五人或十人人以下同时使使用的“家庭池”、“友情池”。可考虑设设置气泡浴、差差别浴、药浴浴、花草浴、酒酒浴、香熏浴浴、泥砂浴、情情调浴、阳光光浴等特色项项目，在强调调各种项目的的特殊疗效的的同时突出享享受、与大自自然溶为一体体的氛围。2、康体理疗中中心：这是温温泉会所的主主要配套服务务设施。温泉泉的水温高，含含有多种对身身体有益的矿矿物质。要在在充分发挥温温泉这种固有有功效的基础础上，针对治治病和健身的的需要，聘请请专职医师指指导，配合纯纯中草药及中中医针灸、按按摩、推拿、刮刮痧等治疗形形式及其他康康体设施达到到“有病治病，无无病健身”的目的，使使之成为省内内有名的温泉泉康体理疗之之地。除此以以外，还可以以增设温泉桑桑拿、温泉美美容美发等项项目，从而丰丰富康体理疗疗中心的服务务项目，让旅旅客有更多的的选择。3、商务会议中中心：要有能能够容纳200人左右的一一个多功能厅厅，这个多功功能厅除了要要配备电脑、互互联网、投影影仪、宽屏幕幕、高级音响响各种等各种种先进的会议议设施外，还还应配齐其他他设备，以供供客户举办大大型宴会和歌歌舞晚会。为为了提高场地地的综合利用用率，多功能能厅应采用可可间隔式的装装修，以便服服务人员按照照客户的需求求把整个大厅厅间隔成几个个大小不一的的小厅。除了了多功能厅外外，还要有三三到五个装修修豪华、功能能齐全的中小小型会议室，以以满足客户高高档次的需求求。温泉会所所内要设立一一个商务中心心，提供打字字、复印、传传真、上网等等服务，以及及移动电话和和笔记本电脑脑的出租、维维修、会议过过程中的记录录、录音等高高级文秘服务务。4、风味餐厅：：风味餐厅内内的装修不能能太豪华，要要与整个度假假村的生态、环环保风格一致致，采用木、竹竹、藤等天然然材料，在整整体布局、菜菜单设计、员员工服装等方方面都突出一一种在城市里里无法享受到到的农家氛围围。依托度假假村内的生态态农庄，出品品的原材料要要以生态农庄庄内种植的无无公害瓜果、蔬蔬菜及其按照照传统农家方方法养殖的无无公害的家禽禽、塘鱼为主主，并突出当当地的海鲜特特色。制作要要标榜正宗的的客家菜系做做法，以著名名的东江盐火火局鸡、梅菜菜扣肉、东江江酿豆腐等美美味佳肴来吸吸引客人。还还为客人免费费加工从生态态农庄和荷花花池里采摘的的瓜果蔬菜和和从垂钓场钓钓到的塘鱼，让让客人充分享享受“娱乐的成果”。（二）、温泉别别墅温泉度假村的住住宿设施以80栋温泉别墅墅为主，按照照四星级旅游游涉外饭店的的标准配套服服务设施，温温泉接入每一一间客房。这这80栋温泉别墅墅的建筑风格格不能千篇一一律，要注重重吸取各国、各民族的建筑特色，形成不同风格的建筑群落，使温泉别墅本身就可以成为度假村内的观光景点。别墅内部的装修必须与建筑外观保持一致，使每一栋别墅都有一个独特的主题。别墅的设计要与周围的生态环境保持协调，建议温泉别墅以两层建筑为主。其中有25栋小型别墅，一栋别墅内有五个标准间或三个标准间与一个豪华套房；有45栋中型别墅，一栋别墅内有五个左右的标准间和两、三个豪华套房；有10栋大型别墅，一栋别墅内有八个左右的标准间和三、四个豪华套房。为了突出度假村内优美的自然风光，并预留大量空地以供以后的发展使用，别墅周围要铺设大面积的草地或灌木树林，使别墅的建筑面积与绿地面积达到1:5的比例。由于温泉别墅采采用开放式的的建筑布局，配配有大面积的的山坡、草地地等公共区域域，住宿、活活动场所较为为分散，为了了确保客人的的生命和财产产安全，温泉泉度假村在加加派保安人手手、提高保卫卫技能的同时时还应该要配配置先进的闭闭路电视监控控系统、消防防控制系统、紧紧急报警系统统、自动灭火火系统和广播播系统等安全全保卫设施。除除了要在室内内配置这些设设施以外，在在户外也需要要配置较多的的安全保卫设设施。除此之之外，还需要要配备一些轻轻便、多用途途的代步工具具，如电瓶车车等，以便事事故发生时可可以集合保卫卫力量及时到到达现场，从从而提高安全全保卫工作的的时效性。在温泉别墅的开开发过程中，可可以借用目前前国际流行的的分时度假概概念来开发：：将别墅客房房分割为单间间产权出售给给投资者，投投资者一般每每年获得一定定时间的免费费入住权，其其他时间委托托温泉度假村村统一出租经经营，在年终终获得客房利利润的一定比比例收取投资资回报。（三）、生态农农庄生态农庄是温泉泉度假村内的的特色工程，依依托度假村周周围的自然山山坡，根据土土地情况来种种植一些瓜果果和蔬菜。生生态农庄要严严格按照无公公害标准来种种植瓜果、蔬蔬菜，所种植植的瓜果和蔬蔬菜品种丰富富，并能错开开季节，让旅旅客能在不同同的季节品尝尝不同品种的的瓜果蔬菜。农农庄内开设养养殖场，可按按照传统农家家方法饲养无无公害的家禽禽和塘鱼。生生态农庄内应应注重生态环环境的优化，使使得生态农庄庄成为温泉度度假村内的另另一观光景点点。生态农庄庄内应设置一一些娱乐活动动，调动旅客客的积极性，使使旅客感觉与与自然之间更更亲近。例如如，在瓜果、蔬蔬菜的成熟季季节让旅客亲亲自采摘，即即时品尝；让让旅客认购树树木的所有权权或某一段时时期的采摘权权；开展农庄庄知识小竞赛赛等等。整个个农庄要突出出一种生态、环环保、娱乐综综合化的氛围围。（四）、室外娱娱乐场室外娱乐场是温温泉度假村内内除温泉会所所外的另一主主要娱乐设施施，各种室外外活动项目主主要根据温泉泉度假村内的的室外地形和和湖光山色来来开发，整个个区域要努力力追求自然风风格。根据国国际室外娱乐乐的潮流，将将建造垂钓场场、射箭场、滑滑草场、攀岩岩壁、野战场场、定向越野野园、露营区区等多种室外外活动设施。垂垂钓场要打破破传统的开发发模式，形成成设计独特，鱼鱼类众多，自自然情趣风味味较浓，配套套服务设施完完善，一年四四季皆宜钓鱼鱼的场所。而而射箭场、滑滑草场、攀岩岩壁、野战场场、定向越野野园、露营区区等设施的建建造要考虑以以青年人为消消费主体。各各种室外娱乐乐活动都有一一定的挑战性性，因此要注注重各种设施施的安全性，以以及服务过程程中的安全保保护工作，让让旅客真正玩玩得尽兴。为为了综合利用用温泉度假村村内的室外草草地，还可以以视可行性考考虑增设高尔尔夫球练习场场。所开发的的人工湖泊，除除了用于垂钓钓场外，还可可以用来开发发荷花池等项项目，让游客客能在优美的的荷花池上泛泛舟、欣赏莲莲花、摘采莲莲蓬、品尝莲莲子，享受真真正的自然风风情。还可考考虑组织游客客出海观日出出、日落。第四节、市场分分析、预测与与营销策划一、行业分析该项目属第三产产业中的旅游游，是近年世世界发展非常常快的一个行行业和领域，也也是我国政府府大力鼓吹和和支持发展的的领域。世界旅游组织在在2001年认为：世界界旅游业目前前发展状况良良好，前景也也十分乐观。世界旅游人数目前虽然还不到7亿，但最近几年却以年均7%的速度快速增长。到2002年，国际游客人数将达到16亿，国内游客人数为20亿。具有旅游发展潜力的国家应重视发展旅游业，加强旅游业人员培训工作，提高旅游服务质量，以推动旅游业的发展。国家旅游局副局局长孙钢在2001年中国旅游游投资机会与与投资政策高高层研讨会上上强调，中国国旅游业发展展正面临最多多最突出的发发展机遇，投投资中国旅游游业大有可为为。国家旅游游局政策法规规司司长魏小小安说，旅游游业已成为世世界上发展最最快的产业之之一。据世界界旅游组织预预测，到2020年，中国接接待入境旅游游者人数将达达到1.4亿人次，成成为世界上最最大的旅游目目的地。这种种巨大的市场场需求为各个个地区的旅游游业的发展提提供了很大空空间。《人民民日报—海外版》在2001年认为：到2005年，我国入入境旅游人数数将达到8500万人次，其其中过夜海外外旅游者3450万人次，旅旅游外汇收入入220万美元；国国内旅游人数数将达到11亿人次，旅旅游收入5000亿元；出境境旅游人数将将达到1636万人次。旅旅游业总体产产出为7500亿元，相当当于全国GDP的5.8％。在1999年，我国过过夜旅游人数数和旅游外汇汇收入分别位位居世界第五五位和第七位位，奠定了亚亚洲旅游大国国的地位。“十五”计划如能顺顺利实现，旅旅游业将为国国家提供外汇汇收入900亿美元以上上，增加国内内生产总值3万亿元以上上，创造就业业机会800万人以上。但但与世界旅游游业相比，我我国目前的水水平还不到下下述指标的一一半：世界旅旅游业总产出出占世界GDP总量的10.7％，世界居居民旅游消费费支出占总消消费支出的11.3％，世界旅旅游业的资本本投资占总投投资的11.9％。因此，我我国要采取一一系列的措施施，提高旅游游产业的发展展水平。提出出的发展重点点是：东部上上水平，中部部上规模，西西部大开发。国内一些学者的的分析认为，目目前中国旅游游业发展面临临5大机遇：一一、旅游业被被确定为国民民经济新的增增长点，各地地发展旅游业业的积极性空空前高涨，加加快培育旅游游业发展的新新措施、新办办法不断出台台，国家有关关部门也加大大了对旅游业业发展的扶持持力度，中国国旅游业的总总体发展环境境和投资环境境比以往任何何时候都好；；二、中国正正在进行产业业结构调整，旅旅游业作为第第三产业中的的龙头产业，在在当前正在进进行的产业调调整中，大多多数地区均把把旅游业作为为优势产业或或支柱产业，采采取很多扶持持措施促进其其发展；三、西西部大开发为为西部旅游业业的大发展带带来了强劲东东风；四、中中国加入世贸贸组织以后，将将进一步加快快与旅游相关关的各个行业业的对外开放放步伐，进一一步优化中国国的旅游环境境；将有利于于建立更加符符合国际规则则的经济运行行机制，吸引引更多的外商商投资中国旅旅游业；也将将促进中国旅旅游业的对外外开放，吸引引更多的客源源和管理技术术；五、世界界旅游业持续续发展，据世世界旅游组织织预测，到2020年，全球将将接待16亿人次的国国际旅游者，国国际旅游消费费将达2万亿美元，国国际旅游人数数和消费平均均增长率将分分别达到4.35％和6.7％，远远高高于世界经济济平均增长3％的幅度。在在这个大趋势势下，世界旅旅游组织对中中国今后20年旅游业业发展的前景景更加看好。学者的分析表明明：21世纪是旅游游业腾飞的世世纪，未来5年，随着国国民经济的发发展和游戏规规则的变化，旅旅游业在快速速发展的过程程中将出现大大的变化：首首先、行业发发展趋势是品品牌价值增加加，整个行业业将出现大并并购。未来5年中国旅游游行业必将出出现类似BassHotell&Resoorts、Accor、Starwwood、Marriiott类型的旅游游业集团。其其次，中档连连锁酒店将出出现大发展，豪豪华连锁酒店店在豪华酒店店市场中所占占的市场份额额也将大幅度度提高。第三三、服务国内内消费者的休休闲娱乐业将将出现大发展展。这是随着着国内中产阶阶层的壮大所所必然出现的的历史潮流。第第四、旅游景景点类的上市市公司将得到到良好的发展展。二、市场分析1、商务会议客客户惠州地区及邻近近城市良好的的经济发展为为商务客源的的开拓打下了了较好的基础础。XX温泉度假村村所能吸引的的商务客人主主要可分为三三类：一是三三资企业，如如中海壳牌石石油项目，宝宝岛工业区等等，这类项目目或工业区规规模巨大，商商务会议频繁繁，要求会议议场地档次比比较高；二是是当地乡镇和和私营企业，如如诸多电子信信息加工企业业、众多鞋业业私营企业等等，这类企业业虽然规模不不大，但数量量众多，消费费能力比较强强；三是较大大的国有企业业和政府部门门，吸引这类类客源不太容容易，但一旦旦达成共识，往往往比较稳定定。据统计，截截止2000年12月31日，惠州市市共有乡镇企企业63187家、工业企企业5934、行政事业业单位689家、三资企企业2550家，总人数数超过400万人次。因因此，预测在在温泉度假村村的运行完全全走上轨道之之后，每年至至少可吸引2%的商务客人人，即8万人次，过过夜人数预计计至少50%。2、旅行社团客客户平海镇温泉度假假村毗邻诸多多旅游景点，类类型多样，包包括自然景观观、生态景观观和人文古迹迹景点等，对对临近的三大大经济发达城城市深圳、香香港、东莞具具有较大的吸吸引力。据广广东省旅游局局资料披露，广广东发达地区区居民旅游支支出普遍已占占总生活开支支的二成以上上。深圳市假假日办调查数数据显示，2001年春节期间间深圳有260万人出游，且且以省内游为为主，汽车是是最主要的出出游工具，5成以上出游游者将乘坐汽汽车，另外有有1成左右居民民自驾私家车车出游。可见见，距离近、有有特色的休闲闲景点将十分分适合繁忙的的深圳人的选选择，而这正正是平海镇温温泉度假村的的优势所在。另另据香港特区区政府统计处处统计，2001年港人赴内内地总人数达达５０１０万万人次，其中中私人旅行人人数达到68%，相当于全全香港６０００多万港人每每年到内地旅旅行５次多；；01年港人在内内地私人消费费达到２９４４亿港元，平平均每人次消消费８７０港港元，其中住住宿和膳食费费用占近５８８％，娱乐、交交通占３１％％，购物占１１１％；港人人最常去的地地方是深圳和和广东省内其其它临近香港港的城市，其其在广东省内内私人消费额额高达２０３３亿港元，例例如中山的温温泉、珠海的的高尔夫球场场、增城的荔荔枝节都是吸吸引港人的好好去处。可见见，平海镇温温泉度假村完完全有市场潜潜力成为另一一个吸引香港港游客的好去去处。同时，度假村村所在地的旅旅游市场潜力力也很巨大，惠东县政府还在大力开发新的旅游资源。从惠东县的旅游接待数据来看，99年惠东县过夜游客人数就达61万人次，创值5865万元；2000年，仅巽寮—平海旅游度假区的游客人数就达61万人次，九龙峰旅游度假区的游客人数达20万人次。在政府大力推动下，惠东总的游客数量极有希望突破年100万人次。以理疗、休闲和娱乐为主要特色内容的温泉度假村，刚好可以作为游客在惠州附近景点观光旅游的一个歇脚点；舒适的温泉享受和特色娱乐活动，可以让游客洗去风尘，洗去疲劳，抖搂精神。因此借助周围景点的名气，和旅行社合作，将能较快较好地开拓市场、降低成本、吸引尽量多的客源。在此基础上预测每年可吸引惠东地区10%的旅行社团游客人数，即10万人次左右，其中至少50%可以成为过夜游客。目前境外还有专专门的温泉旅旅游团，如最最近新加坡有有此类团在广广东，只游有有温泉的地方方。如果能与与组织此类旅旅游项目的旅旅行社挂钩，客客户资源应是是较可观的。3、度假疗养客客户一方面，温泉度度假村附近有有众多具有实实力的企业，如如中海壳牌、大大亚湾核电站站、诸多电子子信息企业及及正在建设的的宝岛工业区区等，其工作作人员人数众众多，层次较较高。如中海海壳牌的常驻驻外国专家就就有1万多人次/年。由于温温泉对人体具具有独特的健健身、疗养和和治病作用，因因此，度假村村完全可以在在建设和运营营期间的各个个阶段，通过过主动的营销销和公关手段段争取成为周周边大型企业业和政府部门门工作人员的的定点疗养基基地，其方式式可灵活多余余样，。另一一方面，温泉泉度假村的周周边三大城市市深圳、东莞莞和香港，其其居民的平均均经济收入都都较高。如来来自深圳市统统计局数据显显示，2002年1月至6月深圳市民民月人均可支支配收入2159元，月人均均消费性支出出1513..03元。而目前前国内法定节节假日达到114天，加上国国家将鼓励带带薪假期，一一年中的可休休闲时间接近近140天，意味着着人们休闲的的时间和需求求越来越多。温温泉度假村把把温泉和度假假村内的自然然山区资源结结合在一起，生生态环境良好好，正好可以以满足都市居居民休闲娱乐乐和放松的需需要。预测全全年节假日平平均日接待500人次，工作作日平均日接接待150人计，每年年可接待散客客10万人以上，预预计过夜人数数为10%。总的来说，根据据市场分析，可可以预计温泉泉度假村每年年接待的各类类游客可达到到28万人次。其其中，住宿过过夜人数可达达10万人次（商商务客人中的的50%、加旅行社团团客人中的550%、加散散客中的10%）。从平海镇的交通通位置来看，平海镇距离深圳市区大约140公里，距广州市区大约230公里。与广东省境内其他几个已开发的比较知名的温泉度假村（如珠海御温泉、中山温泉、清远清新温泉、和从化温泉等）相比，交通便利优势不明显。但该度假村距离香港较近，车程大约2-3小时。因此，度假村对深圳、香港、东莞、惠州等地的居民的吸引力将大于对广州市居民及广东境内其他城市的居民的吸引力。从交通便利程度分析，度假村的目标市场定位于深圳、香港、东莞及惠州当地居民的旅游、度假消费者市场是比较恰当的。特别是此四城市的经济发达、居民旅游消费水平较高，而城市居民的工作压力相对较大，选择旅游度假的居民也相对较多。根据调查显示，深圳市内居民意愿旅游的100人中，有8人选择自驾车旅游方式。对于更愿亲近大自然，远离喧嚣闹市，但行程在2-3天时间内的上述三大城市的市民来讲，XX温泉度假村无疑具有一定的优势。三、市场竞争分分析然而，我们在在调查中发现现，该项目的的市场竞争也也是非常激烈烈的。首先，旅游度假假村的市场竞竞争更就非常常激烈。从广广东省境内来来看，广东省省境内的度假假区(村)就包括：国国家级1个—广州南湖旅游游度假区；省省级29个—深圳湾省级级旅游度假区区、丹霞山省省级旅游度假假区（仁化）、海海陵岛省级旅旅游度假区（阳阳江），等等等；其他11个—银湖旅游中中心（深圳）、顺顺峰山旅游中中心（顺德）、石石岩湖度假村村（深圳）、西西丽湖度假村村（深圳）等等等。广东省省境内就有这这么多的度假假区（村），这这一现象本身身就表明了旅旅游产业格局局的变化导致致了度假旅游游业的高速发发展，尽管这这种变化为旅旅游度假区（村村）的发展带带来了良好的的机遇，但是是随着投资者者的认识转变变，这一行业业内的竞争局局面将进一步步扩大。在市市场竞争扩大大的基础上，各各度假村应更更好地发挥自自己的优势—比如依赖于于当地特色化化的资源环境境（比如依托托于当地的旅旅游景点），或或者依赖于良良好的交通环环境等等—开发出各种种特色化的服服务品种，才才能更好地吸吸引客户，为为度假村的进进一步发展创创造空间。其次，就温泉项项目而言，据据广东省国土土资源厅在2001年在全省开开展的温泉资资源全面调查查的结果来看看，广东省就就有300多个温泉点点，大部分集集中在粤西地地区。这些温温泉既包括已已经开发，并并已出现老化化现象的从化化温泉等，也也包括最近几几年开发的新新项目，如珠珠海御温泉、中中山温泉、清清远清新温泉泉等。大量的的温泉未开发发，这些未开开发的温泉又又构成了本项项目的潜在竞竞争者。第三，在龙洞温温泉的附近，既既有未开发的的温泉，也有有已经开发的的温泉。规模模较大的有惠惠州汤泉旅游游度假区和深深圳温泉。汤泉位位于惠州市西西北部郊区的的广汕公路旁旁，面积1.5平方公里，它它已成为省级级旅游景点。从从知名度来看看，汤泉早在在宋代就已开开发。当时一一代文学大师师苏东坡被贬贬惠州时，曾曾三游汤泉，并并留下了一些些名句。早在在1987年就在汤泉泉修建了三星星级汤泉酒店店，开发了较较全面的旅游游服务项目，集集旅游、娱乐乐于一体。粤东地区地热资资源丰富，可可供开发的温温泉较多，目目前惠东县境境内尚有白盆盆珠、安墩温温泉浴场。深圳温泉位于深深圳市中心西西北40公里的石岩岩湖畔，占地地3.9平方公里，以以独具特色的的天然玉律温温泉而闻名。其其古朴典雅的的西班牙建筑筑群绵延如带带，各种抽象象派雕塑点缀缀其间，环境境清静悦目。村村内设有豪华华温泉桑拿浴浴室和300多间客房别别墅。拥有中中西名厨主理理的酒楼和具具浪漫情调的的咖啡厅、大大型歌舞厅，并并配有高档次次的大、中、小小型卡拉ＯＫＫ房及购物商商场。此外，还还有跑马场、标标准游泳池、英英式桌球室、碰碰碰车、电子子游戏机、钓钓鱼俱乐部、太太公钓鱼场、烟烟花燃放场、烧烧烤场以及兴兴建中的网球球场、足球场场等诸多游乐乐项目。在河源、揭阳等等地也有大量量的温泉待开开发。第四，在项目设设计和经营上上，各温泉度度假村也是各各出奇招，以以形成自己的的特色和优势势。如珠海御御温泉的项目目设计就非常常有特色。下下面是其介绍绍：泉心泉意，随心心所浴，随时时可浴。据专家测试，御御温泉水富含含偏硅酸等多多种对人体健健康有益的矿矿物质微量元元素，对神经经性骨痛、风风湿病等多种种疾病具的特特殊疗效，起起到舒筋活络络、强身健体体、润肤养颜颜、安神定惊惊、抵抗衰老老等保健作用用。露天温泉泉二十四小时时营业，享用用三十多种露露天温泉池（包包括蒸汽浴、桑桑拿浴、健身身房、香薰屋屋休息厅免费费饮品、水果果、包点、小小食），每位位98元。华兴池华兴池是是最大的温泉泉池，细心地地看，你会发发现"华兴池"是仿中华版版图建成，依依中国西高东东低地势不同同、深浅不一一，分低温区区和高温区（青青藏高原池），适适应不同游客客的需求。池池边设有饮吧吧，可免费供供游客享用，可可供300人同浴共游游。三合风吕此池呈呈独特的三角角形设计，祝祝福每位游客客健康、快乐乐、长寿。六福汤大补元气气的人参，复复脉固脱的灵灵芝，补血活活血的当归，清清利头目的薄薄荷，美容美美发的芦荟，清清热解毒的艾艾叶和三丫苦苦，与温泉水水双效合一，相相得益彰，其其功效之神奇奇自然就不言言而喻了。忽然一泉在温温泉池的顶棚棚上设有若干干个机关，在在人毫不知情情的情况下，毫毫无规律地喷喷酒冰水，使使游客享受新新鲜、刺激、浪浪漫之乐趣。木温泉御温泉特特设的木温泉泉，运用五行行原理，全部部采用芬兰白白木松木质结结构，优质的的白木松在温温泉水的滋润润下，双效合合一，健脾行行气，护胃益益臀。酒温泉"天若不不爱酒，天上上无酒仙；地地若不爱酒，地地上无酒泉"。在温泉水水中不断滴入入小米酒，米米酒合温泉水水的双效合一一，相得益彰彰，既可解乏乏，又可加快快血液循环，促促进新陈代谢谢，浴后令人人精神振奋，经经常沐浴，能能让人在不知知不觉中留住住青春。红酒泉在温泉中中不断加入高高档红葡萄酒酒，酒香怡人人，浴后可使使人精神振奋奋，美容护肤肤效果佳，特特别适合女士士浸泡。花草温泉温泉中中置入40多种中草药药，在温泉的的作用下，药药香四溢，对对腰、肩痛有有奇效，经常常沐浴可以养养颜护肤咖啡温泉温泉中中加入适量咖咖啡提取液，因因而浓香四溢溢，浴后能令令人精神焕发发，皮肤润泽泽，常浴能容容颜永驻。浴足池"树老根根先绝，人老老足先衰"。御温泉按按照足部反射射区按摩的原原理，特设浴浴足池温泉，泉泉底采用凹凸凸不平的鹅卵卵石，对脚起起按摩作用，水水中置入十几几种对足部保保健有益的中中草药，可促促进血液循环环，增强免疫疫力，促进新新陈代谢，并并对脚气等疾疾病有诸多良良效。瀑布温泉一条飞瀑旁，一只木水轮轻摇轻转，一派乡土气息，瀑布冷淋与温泉热浴交错进行，感觉过瘾、刺激。

椰奶泉将鲜奶滴入温泉中，润肤凝脂，此泉深受钟爱美丽的女士们的青睐。光波浴采用现代代尖端技术，通通过向人体发发送5.6至15微米的远红红外线，使人人在低温出汗汗过程中产生生生物热效应应，排出人体体废物和老化化疲劳因子，从从而达到治病病防病、保健健美容的功效效。由于光波波浴是在光波波房间内进行行的。所以光光波浴又称"生命浴房"。望景泉田园美景，尽收眼底，几分清闲，几分舒适。

醒神（10度温差浴）10度冰水，醒神健脑，增强身体抵抗力，但得有过人的胆识和强健的体魄才行。石板温泉平滑的的石板下富含含偏硅酸、锂锂、锶等40多种有益人人体微量元素素的温泉水不不断为石板加加热，游人可可躺在石板上上接受热石疗疗，从而改善善血液循环，增增强人体免疫疫力，热石疗疗对风湿病、关关节炎等有独独到的疗效。音波喷射温泉在暖暖的泉水中，股股暖流喷涌而至，细心地抚摩身体每寸疲惫的肌肤，舒缓紧绷的神经。

童乐泉一个专门为小孩子设计的温泉乐园，让孩子们在沐浴时展示童真，启迪智力。毓祥池一腔爱国热血，一个悲壮故事，让人顿时肃然起敬。

成人及儿童温泉游泳池因为泉水含有大量矿物质,比重大,人浮在水面,学游泳比较易.御温泉20000年和2001年接待客人60万人次，营营业收入超过过3500万元。最后，近期将有有一批新的温温泉度假村诞诞生。据2002年7月25日《羊城晚晚报》报道：：香港中旅将将投资15亿开发珠海海温泉。珠海海温泉位于珠珠海平沙镇，经经勘探，平沙沙的温泉属“含硅酸和氡氡的氯化钠泉泉”，泉水的矿矿化度高达6688毫克/升，几乎是是目前广东开开发的温泉中中矿化度最高高的。珠三角角其它地区的的矿化度一般般是6150毫克/升，有的甚甚至只有306毫克/升。泉水自自喷出口温度度高达83℃。珠海温泉泉项目占地2.7平方公里，香香港***国际投资有有限公司，三三年内在此投投资不少于3亿，总投资15亿，8年内全部建建成，第一期期于明年10月完成。投投资方表示，珠珠海温泉将建建成国内第一一，世界第一一流的旅游度度假胜地。除除温泉外可能能将建拥有两两千客房的五五星级酒店并并有影院、剧剧院等娱乐设设施。揭阳正在规划“金温泉”项目,确立了大泳泳池、露天化化、规模化、精精品化的开发发方针，将原原名“东留温泉”命名为“金温泉”，并将旅游游区规划为六六个功能区，即即金温泉度假假俱乐部、金金时代温泉戏戏水乐园、金金风情畲族度度假村、金年年华康复疗养养中心、金世世界会议中心心和金叶湖休休闲活动区。规规划将高档与与中低档温泉泉度假区分开开、开创性地地提出了建设设独特的少数数民族风情为为主题的主题题度假村概念念，并提出加加盟世界青年年旅馆组织。四、营销推广广由于市场竞竞争激烈，XX温泉度假村村要想在众多多的温泉度假假村中脱颖而而出，除了要要有正确的市市场定位外，还还必须加大营营销推广的力力度。温泉度度假村必须在在项目开发一一开始就设立立专职的市场场营销部门，全全面负责营销销调研、制定定营销计划、设设计营销组合合、开展促销销活动、与其其他部门沟通通协调等营销销行为。该温温泉度假村由由于内设服务务项目多，工工程量大，特特别是生态农农庄需要较长长的开发时间间，因此温泉泉度假村的营营销推广活动动在开发建设设期和实际运运营期各有侧侧重。1、开发建建设期的营销销推广重点在开发建设期间间，温泉度假假村的营销推推广重点在于于迅速提高知知名度，创建建品牌。从惠惠东县政府的的“旅游旺县”发展规划来来看，旅游产产业构成了惠惠东县的重点点发展和支柱柱产业地位。集集休闲、娱乐乐、康体于一一身的温泉度度假村，自然然成为当地政政府作为旅游游发展配套设设施的一项重重要方面。因因此，XX温泉度假村村应与当地政政府搞好关系系，以便获得得当地政府的的有力支持，借借助政府的免免费对外宣传传机会来提高高知名度。当项目工程完成成三分之二，开开发建设进入入后期阶段时时，温泉度假假村应该开始始积极策划营营销活动，主主动与当地及及省内各大旅旅行社接触，商商量设计以温温泉度假村及及周围旅游景景点为中心的的旅游线路，借借助旅行社完完善的旅游营营销渠道直接接向消费者宣宣传。另外，聘聘请形象设计计公司设计CI和VI,并通过室外外广告牌等让让目标客源市市场所在地深深圳、东莞、香香港和惠州当当地的居民对对温泉度假村村有感性认识识。当项目工程全部部完成，开发发建设进入尾尾声，温泉度度假村开始试试运营时，市市场营销部门门就要加大促促销力度：在在电视、报纸纸等媒体上发发布广告，提提供能增加知知名度和增强强声誉的新闻闻稿；邀请记记者前来游玩玩，以获得有有利的，甚至至免费的媒体体报道；印制制各种宣传手手册供旅行社社向旅客介绍绍度假村；承承揽政府部门门的一些重大大接待任务等等等。通过各各种促销手段段在短时间内内迅速打开市市场，给到过过温泉度假村村的旅客都留留下良好的印印象，让他们们成为度假村村的免费宣传传者。2、实际运营期期的营销推广广重点当XX温泉度假假村初步打开开市场，进入入实际运营期期后，营销推推广的重点就就由迅速提高高知名度转向向吸引新顾客客，争取回头头客。温泉度度假村要与旅旅行社建立良良好的合作伙伙伴关系，执执行双赢的利利益分配方案案；与附近的的旅游景点签签订合作协议议，相互提供供优惠，为对对方争取客源源；建立客户户档案，与商商务会议客人人和企业客户户搞好关系营营销工作。此外，还要定期期举办各种特特色活动，满满足旅游求新新求异的心理理需求。例如如：依托生态态农庄，在荔荔枝成熟的季季节举办荔枝枝节，策划荔荔枝宴等各种种与荔枝相关关的活动；与与行业协会联联合，依托其其设计独特，鱼鱼类众多，自自然情趣风味味较浓，配套套服务设施完完善，一年四四季皆宜钓鱼鱼的垂钓场来来举办省内垂垂钓比赛；依依托专业设施施齐全、有专专业技术指导导和安全攀道道的攀岩壁举举办省内攀岩岩比赛等等。赞助一些当地政政府的形象宣宣传工作，以以及与度假村村内各种服务务项目相关的的公益活动，如如生态农业、体体育事业等，从从而增强温泉泉度假村的形形象。在实际运营期内内，只有依靠靠优质的服务务质量，各种种营销推广工工作才能顺利利开展。要保保持服务质量量，一方面要要定期检查、维维修、保养各各项设备设施施，另一方面面要加强对服服务人员的培培训和监管。且且度假村要不不断提升自己己，包括知名名度，保持持持续发展的动动力，并逐步步与国外旅游游市场接轨，执执行国际有关关标准和认证证。第五节、项目投投资经济分析析说明：项目投资资经济分析是是建立在前面面的资源分析析、市场分析析和经营项目目建议等内容容基础上，以以尽可能合理理的预测数据据进行分析和和评价，其中中的数据预测测和估计多参参考了同行或或相近行业和和地区的普遍遍水平，因此此有一定代表表性和参考价价值。但由于于实际的基建建规划和开支支等具体事宜宜需由开发方方和专门的工工程承包队进进一步详细商商讨，计划投投资与实际投投资的内容差差别较大，因因此预测数据据和投入运营营后的实际数数据不可能完完全一致。XX温泉度假村村是集度假、娱娱乐、休闲、健健身、理疗为为一体的综合合服务项目，且且处于尚未开开发阶段，工工程量比较大大，需要较多多资金。根据据调查估算，珠珠海御温泉总总投资约3000万人民币（土土地免费），恩恩平金山温泉泉总投资约7200万人民币。与与广东省境内内其他同行进进行比较后，初初步估计XX温泉度假村村投资项目的的投资预算为为6500万元人民币币，其整体营营销推广费用用分别摊入各各具体项目的的维护费用中中。一、度假村内各各项目的具体体收支及回收收期分析（一）温泉会所所1、投资总额：：3,350万元，包括括：温泉浴城浴城分为经典浴浴池和特色浴浴池两大部份份，以休闲自自然为主要风风格。参考同同类温泉浴城城，估计基建建投资：1,800万元（包括围围墙、绿化等等费用）；设设备投资：800万元；流动动资金：100万元。总计计：1,8000+800++100=22,700万元；康体理疗中心基于温泉度假村村的定位，康康体中心并不不需要过于豪豪华，而是以以充分挖掘温温泉的康体潜潜力为主，中中西医结合。估计基建投资：100万元（包括浴城的附属设施）；设备投资：90万元；流动资金：10万元。总计：200万元。商务会议中心估计基建投资：：200万元；设备备投资：100万元；流动动资金：50万元。总计350万元。风味餐厅餐厅以天然装饰饰为主，突出出精致布局和和农家风味。估计基建投资：60万元；设备投资：30万元；流动资金：10万元。总计：100万元。2、营业收入参考广东省境内内的清新温泉泉及珠海御温温泉的收费标标准，XX温泉度假村村的浴城定价价：80元/每位。其他他收费项目亦亦相应参考该该度假村附近近的温泉度假假村收费标准准。同时，根根据之前的市市场预测，预预计温泉浴城城一年接待客客流量可达28万人次。当当然，实际客客流量的多少少将取决于温温泉度假村管管理水平和营营销力度。在在稍后的敏感感性分析中，本本文也给出了了不同客流量量情况下度假假村的盈利水水平。根据前面所作的的市场预测，营营业收的初步步估算如下：：项目名称容量预算（万人人）消费标准（元//人）年收入（万元）温泉浴城城28802,240康复理疗中心28×15%==4.260252商务会议中心82001,600风味餐厅28×80%==22.430672合计－－4,7643、营业成本管理费用（包括括员工工资。按按营业收入的的7%计算）:4,764万元元×7%=3333.488万元；房屋、建筑物折折旧(20年直线折旧):2,1160÷200=108万元；设备折旧（5年年直线折旧）:1,0220÷5=2204万元；维护及水电费（按按营业收入的的15%计算）：4,7644×15%==714.66万元；营业物品消耗（不不连风味餐厅厅）（按营业业收入的25%计算）：4,092×225%=1,,023万元；风味餐厅制作作成本（按毛毛利润率40%计）：672××60%=4403.2万元；营业税金:4,,764×55.5%=2262.022万元。4、利润税前利润4,764-（333.448+1088+204++714.66+1,0223+4033.2+2662.02）=1,7115.7万元；所得税：1,7715.7××33%==566.1181万元；≈1,149..52万元。5、投资回收期期（不计建设设期，以下皆皆同）：3,3500÷1,1449.52≈3年。（二）温泉别墅墅1、按如下标准准兴建，初步步估计投资总总额为：2,600万元：按四星级标准兴兴建80栋别墅，其其中：25栋小型（每每栋5个标准间）、45栋中型（每每栋5个标准间、2个豪华套房房）、10栋大型（每每栋8个标准间）、4个豪华套房房。共计430个标准间，130个豪华套房房。初步估计计投资额为：：1,925万元（25栋小型×20+445栋中型×25+110栋大型×30=11,925万元）；初初步估计设备备投资额为：：625万元（430×11+130××1.5=6625万元）；初初步估计需流流动资金：50万元。2、营业收入对于温泉别墅，完完全可以考虑虑采用国际流流行的分时度度假概念或其其他方式予以以经营，提高高客房利用率率和利润率，但但具体经营模模式有待经营营者定夺。这这里的收入预预测仅作参考考。惠州市内的三星星级酒店标准准间的收费为为220-2240元，考虑到到温泉度假村村所处地域相相对较为偏僻僻，为吸引旅旅游社团的旅旅游客户计，标标准间对旅行行社的收费定定在120元左右是较较为合理的；；豪华套房的的目标市场主主要是淡季的的商务客人，定定价在220元左右是较较为合理的。其其中，标准间间和豪华套房房的数量比为为43:13。根据前节的市场场预测，预计计在温泉度假假村住宿过夜夜人数可达10万人次。按照照上述收费标标准，初步估估计营业收入入如下：容量预算（万人人）平均房价（元//人）年收入（万元）10120×0.77679+2220×0..2321==143.2211,432.113、营业成本管理费用（含员员工工资。按按营业收入的的7%计算）：1,4322.1×7%%=100..24万元；房屋、建筑物折折旧（20年直线折旧旧）：1925÷÷20年=96.225万元；设备折旧（按55年直线折旧旧）：625÷55=125万元；维护及水电费（按按营业收入的的8%计算）：1,4322.1×8%%=114..57万元；营业物品消耗（包包括别墅房间间耗费按营业业收入25%计算）：1,4322.1×0..25=3558.03万元；营业税金：1,,432.11×5.5%%=78.777万元。4、利润税前利润：1,432.11-(1000.24+996.25++125+1114.577+358..03+788.77)==559.224万元；所得税：5599.24×00.33=1184.54492万元；≈374.699万元；5、投资回收期期：2600÷÷374.669≈7年；（三）生态农庄庄1、所需投资额额为：100万元。生态农庄可利用用现有的山坡坡，依山而建建，力求自然然，体现出地地道的农家风风情。其中在在治理荒山、开开垦农地、建建温室等方面面要列为重点点。2、营业收入生态农庄采用分分承包方式经经营，收入主主要来自收取取承包费的收收入，而管理理和维护等费费用开支则由由承包农户负负责。初步预预测生态农庄庄可吸引度假假村50%的客流量，并并假定承包费费率为30%，收入情况如如下：容量预算（万人人）消费水平（元//人）年收入（万元）28÷50%==1412168×30%%=50.443、营业成本折旧（因多为设设备，作5年直线折旧旧）：100÷55=20万元；4、利润税前利润：500.4-200=30.44万元；所得税：30..4×0.333=10..032万元；≈20.37万万元。5