传媒大厦招标文件(宏泰)

编制人审批人批准人传媒大厦物业服务招标文件招标编号：招标人：招标代理单位：编制日期：二〇一二目录目录 1第一章投标须知及投标须知前附表 2一、投标须知前附表 2二、投标须知 5（一）总则 5（二）招标文件 5（三）投标文件的编制 7（四）投标文件的提交 11（五）开标会议 13（六）评标 14（七）中标 15第二章合同条款 17第三章项目简介及物业服务基本要求 39第一节项目基本情况 39第二节项目保修期有关规定 41第三节物业服务的内容及要求 42第四节物业服务的资金来源 43第五节物业服务的其它说明 44格式一、投标书 47格式二、唱标单 48格式三、法定代表人身份证明书 49格式四、法定代表人授权委托书 50格式五、投标人资格审核文件格式 51格式六、物业服务机构配备表 53第五章投标报价表格式 57第六章物业服务方案格式 59第七章评标办法 60第一章投标须知及投标须知前附表一、投标须知前附表项号条款号内容说明与要求11.1项目名称传媒大厦物业服务21.1物业坐落地址31.1物业项目基本情况41.1物业服务标准52.1招标范围62.2物业服务期限73.1资金来源见“前期物业服务的资金来源”章节84.1投标人资质具有物业服务壹级资质913.1报价方式自主进行物业服务费包干报价1015.1投标有效期90天（日历日）1116.1投标保证金投标保证金数额：2万元人民币投标保证金形式：依据投标人选择，可以采用支票、银行汇票或电汇的形式，接收帐户如下：开户名称：开户银行：帐号：投标保证金交纳时间：开标前5日内。125.1踏勘现场投标人自行踏勘，以取得投标必需的相关信息，投标人踏勘现场所需车辆及相关费用自理。138.1招标文件的澄清投标人若对招标文件有任何疑问，应于领取招标文件后2012年月日上午11：00之前，形成书面文字，发电子邮件至，并电话通知招标代理单位。招标代理单位将统一以书面形式予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标人发送。投标人在收到该澄清文件后应于一日内，以书面形式给予确认。1417.1替代方案不接受投标人的替代方案1518.1投标文件份数5份（1正4副），电子文档1份（Word/Excel版本）1621.1投标文件提交地点及截止时间提交地点：接收单位：截止时间：1725.1开标会地点及时间开标地点：开标时间：1832.4评标办法综合评估法19招标人联系招标人：地址：联系电话：联系人：20招标代理联系招标代理单位：地址：联系电话：传真：电子信箱：联系人：21招标资料售价

二、投标须知（一）总则1．项目说明1．1本招标项目说明见本须知前附表第1项～第3项。1．2本招标项目按照《中华人民共和国招标投标法》、《济南市物业服务招标投标管理办法》等有关法律、行政法规和部门规章，通过招标选定一家物业服务公司。2．招标范围2．1招标范围：详见本须知前附表第5项。2．2本招标项目物业服务期限详见本须知前附表第6项。3．资金来源3．1本招标项目资金来源详见投标须知前附表第7项。4．合格的投标人4．1投标人资质等级要求详见本须知前附表第8项。4．2投标人合格条件：报名企业具有独立的法人资格，具备物业服务壹级资质，在近3年物业服务活动中无不良记录、无负面社会影响。4．3本次招接受联合体。5．踏勘现场5．1按本须知前附表第12项所述的规定对项目现场及周围环境进行踏勘，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。投标人踏勘现场所需车辆及相关费用自理。5．2经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。6．投标费用及其他说明6．1投标人应承担其参加本招标活动自身所发生的费用。6．2投标人的投标文件均不予退还。（二）招标文件7．招标文件的组成7．1招标文件包括下列内容：第一章投标须知及投标须知前附表第二章合同条款第三章项目简介及物业服务基本要求第四章商务文件格式第五章投标报价表格式第六章物业服务方案格式第七章评标办法7．2除7．1内容外，招标人在提交投标文件截止时间15天前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。7．3投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题应在获得招标文件当日向招标代理单位提出，否则，由此引起的损失由投标人自己承担。投标人同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标人自行承担，并根据有关条款规定，该投标有可能被拒绝。8．招标文件的澄清8．1投标人若对招标文件有任何疑问，应于前附表第13项规定时间和方式，向招标代理单位发出澄清问题。无论是招标人根据需要主动对招标文件进行的必要澄清，或是根据投标人的要求对招标文件做出的澄清，招标人都将于前附表第13项规定时间，以书面形式予以澄清，同时将书面澄清文件向所有投标人发送。投标人应在收到该澄清文件后1天内，以书面形式给予确认。这种澄清或答复作为招标文件的组成部分，具有约束作用。9．招标文件的修改9．1招标文件发出后，在提交投标文件截止时间15天前，招标人可对招标文件进行必要的澄清和修改。9.2招标文件的修改将以书面的形式发送给所有的投标人，投标人应于收到该修改文件后1天内以书面形式给予确认。招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。9.3招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式为准。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。9.4为使投标人在编制投标文件时有充分的时间，对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人可酌情延长提交投标文件的截止日期，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。（三）投标文件的编制10．投标文件的语言及度量衡单位10．1投标文件和与投标有关的所有文件均应使用简体中文。10．2除工程规范或合同另有规定外，投标文件使用的度量衡单位均采用中华人民共和国法定计量单位。11．投标文件的组成投标人应按下列顺序制作投标文件，并按招标文件的相关格式进行编制；没有的格式，可以自行设计。投标文件由商务标和技术标两部分组成。11.1投标文件的内容（一）商务标内容第一部分投标函1、投标书；2、唱标单；3、法定代表人身份证明文件；4、法定代表人授权委托书；5、投标保证金收据或电汇底单复印件；6、物业服务企业概况、信誉、管理经验、成果和企业发展方向等的综合说明。7、物业服务企业营业执照、资质证书、现已服务的其它小区的业绩证明、合同或获得省、市优秀物业服务企业荣誉证书等。8、投标人认为适宜的其他内容。第二部分投标报价1、报价明细表2、测算各类住宅、配套用房及车库、车位等的物业服务费。3、收入测算。4、支出测算。5、投标时要求提供的其他材料。（二）技术标内容主要是物业服务方案，应包括：1、符合国家及省、市有关物业服务政策和法规规定的管理整体设想及策划；2、内部管理、运行机制；3、设备设施管理服务方案；4、保安值守、公共秩序管理服务方案；5、保洁服务方案；6、绿化服务方案；7、内部配套设施的实施方案；8、其他公共事务的管理服务方案。9租务管理方案10节能管理方案12．投标文件格式12．1投标文件包括本须知第11条中规定的内容，投标人提交的投标文件应当尽量使用招标文件所提供的投标文件、格式（表格可以按同样格式扩展）；没有相关格式的，自行设计。13．投标报价13．1本项目的投标报价采用本须知投标须知前附表第9项所规定的方式。13．2计价办法13.2.1投标报价须依据招标文件、投标人企业状况和市场价格信息自主进行编制。13.2.2投标报价一经确定，即被认为是为完成本项目物业服务招标范围内全部工作的全部费用，被认定为向购房业主收取的唯一费用（国家规定的车辆停放服务费及国家规定的其他有偿服务除外），至少应包括下表中的所有费用：⑴管理、服务人员工资及附加⑵清洁卫生费⑶办公费固定资产折旧费⑷年度递延资产折旧费⑸公用设备、设施维修及保养费（含质保期后的电梯年检费用）⑹绿化管理费⑺保安管理费⑻物业公司自用水电（煤）费⑼物业服务公共区域责任险⑽法定税费⑾酬金（管理费）⑿日常垃圾清运费⒀路灯照明、风机、车库照明、景观照明、楼梯走廊照明、物业服务用房设备房用电，绿化用水、消防用水.二次加压,电梯运行等的水电费用。,其机电设备运行电费单独竞报。中央空调，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业服务企业应单独设帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。13.2.3投标报价是由投标人在充分理解招标文件、合同条款、标准、规范等的基础上，通过精心计算得到的，应视为是适宜的和准确的，包括物业服务成本、利润和税金等全部应偿费用。招标人及招标代理单位不对其准确性和适宜性负责。13．3测算各类物业、配套用房及车库、车位等的物业服务费，各类物业、配套用房物业服务费的收费计量单位是元人民币/每月每平方米。A收入测算必须包括下列项目：⑴物业服务公共服务费收入；⑵其他收入（包括车位管理费、有偿服务收入等）。B支出测算必须包括下列项目：⑴管理、服务人员工资及附加；⑵清洁卫生费；⑶办公费及固定资产折旧费；⑷年度递延资产折旧费；⑸公用设备、设施维修保养费（含质保期后的电梯年检费用）；⑹绿化管理费；⑺保安管理费；⑻物业公司自用水电（煤）费；⑼物业服务公共区域责任险；⑽法定税费；⑾酬金（管理费）；⑿日常垃圾清运费；⒀路灯照明、风机、车库照明、景观照明、楼梯走廊照明、物业服务用房等用电，绿化用水、消防用水等水电费用。=14\*GB2⒁公共电梯和二次加压泵等机电设备运行电费C测算时工资标准不得低于该招标项目所在市的最低保障工资标准，否则为废标。D物业服务公共服务费中应包括物业服务公共区域责任险保险费，中标人未及时投保所造成的损害责任由中标人承担。13．4投标报价为投标人在投标文件中提出的各项支付金额的总和，以年为单位计算。13．5投标报价应为最具竞争力的一次性报价，不能再有其它价外价。报价要切合物业服务内容和要求，开标后不得更改。投标人为维护自己的利益，对报价应严格保密。13．6投标人应充分考虑招标文件“第三章第五节前期物业服务的其它说明”所列事宜对报价的影响。13．7投标报价还应充分考虑招标文件、合同中所明示或暗示的一切费用与价格。14．投标货币14．1本项目投标报价采用的币种为人民币，货币单位除非有规定，否则，一律以元表示。15．投标有效期15．1投标有效期见本须知前附表第10项所规定的期限，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。15．2在特殊情况下，招标人在原定投标有效期内，可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复。投标人可以拒绝招标人的这种要求，而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标保证金的有效期，在延长的投标有效期内，本须知第16条关于投标保证金的退还与没收的规定仍然适用。16．投标保证金16．1投标人应按本须知前附表第11项的规定提交投标保证金。16．2对于未能按要求提交投标保证金的投标，招标人将视为不响应招标文件而予以拒绝。16．3未中标的投标人的投标保证金将在中标人与招标人签订合同后尽快退还，最迟不超过按照本须知第15条招标人规定的投标有效期或经投标人同意延长的投标有效期期满后7日内，予以退还（不计利息）。16．4中标人的投标保证金按本须知第36条规定签订合同后7日内，无息退还。16．5如投标人发生下列情况之一时，投标保证金将被没收：16．5．1投标人拒绝按本须知第31条规定修正报价；16．5．2投标人未能按规定提交投标文件；16．5．3投标人在投标有效期内撤回投标文件；16．5．4投标人提交虚假证明材料；16．5．5中标人未能在规定期限内提交签订合同协议；17．投标人的替代方案17．1本次招标不接受替代方案。18．投标文件的份数和签署18．1投标人应按本须知前附表第15项规定的份数提交投标文件。18．2投标文件的正本和副本均需打印，字迹应清晰易于辨认，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。18．3投标文件封面均应加盖投标人印章并经法定代表人或其委托代理人签字（或盖章）。由委托代理人签字（或盖章）的投标文件中，须同时提交授权委托书。授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则投标文件无效。18．4除投标人对错误处须修改外，投标文件商务标（投标函和投标报价）应无涂改或行间插字和增删。如有修改，修改处应由投标人加盖投标人的印章或由投标文件签字人签字（或盖章）。（四）投标文件的提交19．投标文件的装订、密封和标记19．1投标人应将所有投标文件的正本和副本密封。19．2在投标文件密封袋上均应：19．2．1写明招标人名称和地址；19．2．2注明下列识别标志：(1)招标编号；(2)项目名称；(3)2012年月日时分，此时间以前不得开封。19．3如果投标文件没有按本投标须知第19．1款、第19．2款规定装订和加写标记及密封，招标人将不承担投标文件提前开封的责任。对由此造成的提前开封的投标文件将予以拒绝，并退还给投标人。19．4文件袋上加盖投标人印章及法定代表人或授权代表印章（或签字）。20．投标文件的提交20．1投标人应按本须知前附表第16项所规定的地点和截止时间，提交投标文件。21．投标文件提交的截止时间21．1投标文件的截止时间见本须知前附表第16项规定。21．2招标人可按本须知第9条规定以补充通知的方式，酌情延长提交投标文件的截止时间。在此情况下，投标人的所有权利和义务以及投标人受制约的截止时间，均以延长后新的投标截止时间为准。22．迟交的投标文件22．1招标人在本须知第2l条规定的投标截止时间以后收到的投标文件，将被拒绝并退回给投标人。23．投标文件的补充、修改与撤回23．1投标人在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。23．2投标人对投标文件的补充、修改，应按本须知第19条有关规定密封、标记和提交，并在内外层投标文件密封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。23．3在投标截止时间之后，投标人不得补充、修改投标文件。24．报名条件的更新24．1投标人在提交投标文件时，如与报名时的企业机构、资质等级、住所、名称、法定代表人等有关事宜发生变更的话，投标人须对其更新，或开具有效证明，以证明其仍能满足报名条件要求。（五）开标会议25．开标会议25．1招标代理单位按本须知前附表第17项所规定的时间和地点公开组织开标会议，并在此邀请所有投标人参加。25．2按规定提交合格撤回通知的投标文件不予开封，并退回给投标人；按本须知第26条规定确定为无效的投标文件，不予送交评审。25．3开标会议核查25．3．1开标会议由招标代理单位组织并主持。每个投标人均须由授权代表签到，以证明出席开标会议。项目经理也必须参加开标会议。25．3．2开标会议上，由招标人或其委托的公证部门检查投标文件的密封情况及投标人的下列证件：1）企业法定代表人证书复印件或其授权代表人的授权委托书（在投标文件外自带一份）；2）授权代表身份证原件；3）企业营业执照及资质证书原件；缺少证件或授权代表未到开标会议现场的，视为自动放弃投标。25．3．3经确认无误后，由有关工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。25．4招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的投标文件，开标会议时都应当众予以拆封、宣读。但按规定提交合格撤回通知或被视为自动放弃投标或被按规定废标的投标文件不予开封。25．5招标人对开标会议过程进行记录，并存档备查。26．投标文件的有效性26．1开标会议时，投标文件出现下列情形之一的，应当作为无效投标文件，不得进入评标：26．1．1投标文件未按照本须知第19条的要求密封和标记的；26．1．2逾期送达的；26．1．3投标人未按照招标文件的要求提供投标保证金的。26．2招标人将有效投标文件送评标委员会进行评审、比较。（六）评标27．评标委员会与评标27．1评标委员会由招标人依法组建，负责评标活动。27．2开标会议结束后，开始评标，评标采用保密方式进行。28．评标过程的保密28．1开标会议后，直至授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较有关的资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其他任何情况均需保密。28．2在投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及授予合同的过程中，投标人向招标人和评标委员会施加影响的任何行为，都将会导致其投标被拒绝。28．3中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因作出任何解释。未中标人不得向评标委员会组成人员或其他有关人员索问评标过程的情况和材料。29．投标文件的澄清29．1为有助于投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可以以书面形式要求投标人对投标文件含义不明确的内容作必要的澄清或说明，投标人应采用书面形式进行澄清或说明。30．投标文件的初步评审30．1开标会议后，经招标人审查符合本须知第26条有关规定的有效投标文件，才能提交评标委员会进行评审。30．2评审时，评标委员会将首先评定每份投标文件是否在实质上响应了招标文件的要求。所谓实质上响应，是指投标文件应与招标文件的所有实质性条款、条件和要求相符，无显著差异或保留。30．3如果投标文件实质上不响应招标文件的各项要求，评标委员会将予以拒绝，并且不允许投标人通过修改或撤销其不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应性的投标文件。31．投标文件计算错误的修正31．1评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；31．2按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝并且其投标保证金也将被没收，并不影响评标工作。32．投标文件的评审、比较和否决32．1评标委员会将按照本须知规定，仅对在实质上响应招标文件要求的投标文件进行评估和比较。32．2在评审过程中，评标委员会可以以书面形式要求投标人就投标文件中含义不明确的内容进行书面说明并提供相关材料。32．3评标委员会依据本须知前附表第18项规定的评标办法，对投标文件进行评审和比较，向招标人提出书面评标报告。32．4评标办法详见本招标文件第六章。32．5评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决后，招标人应当依法重新招标。（七）中标33．中标招标人根据评委提交的评标报告，依法确定中标人。34．招标人拒绝投标的权力34．1招标人不承诺将合同授予报价最低的投标人。招标人在发出中标通知书前，有权依据评标委员会的评标报告拒绝不合格的投标。35．中标通知书35．1确定中标人后，招标人将于15日内向中标人发出中标通知书。35．2招标人将在发出中标通知书的同时，将中标结果以书面形式通知所有未中标的投标人。36．合同的签订36．1招标人与中标人将于中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。36．2中标人如不按本投标须知第36．1款的规定与招标人订立合同，则招标人将废除授标，投标担保不予退还，给招标人造成的损失超过投标担保数额的，还应当对超过部分予以赔偿，同时依法承担相应法律责任。36．3中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标物业服务工作，不得将中标项目转包给他人。

第二章合同条款物业管理服务委托合同甲方：；法定代表人：

；邮编：；住所地：

；乙方：

；法定代表人：

；邮编：

；住所地：

；资质等级：

；证书编号：

。根据物业服务条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对提供前期物业服务事宜，订立本合同。第一章

物业基本情况第一条

物业基本情况：1、物业名称：。2、物业类型：。3、座落位置：。4、建筑面积

：。5、物业区域四至：东至：；南至：；西至：；北至：；（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。第三章

前期物业管理服务内容与质量第二条

在物业管理服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理。如涉及到电梯等特种设备的乙方应作为使用单位负责进行注册并成立安全管理部门（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及公共雨、污水管道的疏通，包括：公共场所、场地、房屋公用部位、非市政道路的清扫保洁及垃圾的收集；4、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；5、车辆停放秩序维护服务，对未参加车辆保险的有效制止停放；6、公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7、装修管理服务，包括与房屋及附属建筑物改建装修相关的垃圾清运、装修人员出入、动用明火、电梯使用、消防事项等的管理。监督业主不可私自改动房屋主体结构。8、物业档案管理，包括但不限于物业工程图纸、竣工维修资料、产业、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案、钥匙档案、装饰装修档案、社区文化开展档案；9、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、商业、文化体育娱乐场所等；10、在物业交付使用前，依据《物业承接查验办法》的规定与建设单位完成物业共用部位、共用设施设备的物业承接查验工作；11、水、电、热等专营设施设备未正式移交市政相关部门前的看护、维护及运行管理，及受甲方委托收取小区电费、水费等。第三条在物业服务区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1．对园林、景观设计、配套设施的完善性、实用性提出相关建议，并形成书面意见；2．提供设施设备的设置、选型意见；3．自工程主体全部封顶后，每周驻现场2-3次，就施工单位在工程建筑施工中的不完善之处及影响业主使用功能的问题，与甲方及时通报情况并提出相关意见；4．乙方应参与本物业的竣工验收及综合验收，并提出相关意见；5、达到交付条件后，提供接管验收阶段的物业服务，负责与物业使用人签订物业管理服务合同并负责房屋交付工作，费用按乙方投标书竞报费用，费用甲方承担。第六条

本合同所指维修，依照有关规定应为：1、质量保修期内的维修由施工单位负责；2、超过质量保修期的维修由维修资金列支或产权人承担；3、人为造成的损坏，需要维修的物业，维修费用应由人为人承担；4、房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托并合理收费。第四条

乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准一级标准（前期物业服务质量标准见附件五）第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章

服务费用第六条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、办公元/月/建筑平方米；其中：公共区域水电能源元/月/建筑平方米；物业管理费：元/月/建筑平方米。2、商业：元/月/建筑平方米；其中：公共区域水电能源元/月/建筑平方米；物业管理费：元/月/建筑平方米。5、其他物业管理服务收费标准比照商业价格收取。物业服务费用，主要用于以下开支：（1）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业服务区域清洁卫生费用；（4）物业服务区域绿化养护费用；（5）物业服务区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）物业公司自用水电（煤）费；路灯照明、风机、车库照明、景观照明、楼梯走廊照明、物业服务用房、等机电设备运行电费等用电，绿化用水、消防用水等的水电费用。（12）涉及到电梯等特种设备的注册和年检费用（含质保期后的电梯年检费用）。（13）物业承接查验费用；（14）其他费用。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主应于

之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按

（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在

（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第八条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年向全体业主公布物业服务资金的收支情况。（不适用于本项目）第四章物业的经营与管理第九条停车场收费分别采取以下方式：车位使用人应按露天车位

元/个/月、车库车位

元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第十一条本物业服务区域内的会所属甲方（全体业主/甲方）所有。会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：1、

；2、

。第十二条本物业服务区域内属于业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1、

；2、

。第五章

物业的承接验收第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、

；2、

；3、

。第十四条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：1、

；2、

；3、

。甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：1、

；2、

；3、

。第十五条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。确认书中甲方向乙方移交的方式为整幢单体楼包括相关的配套设施设备、共用设施设备等的一次性整体移交。第十六条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、

其它按规定应提供的物业管理服务所必须的资料。第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第六章

物业的使用与维护第十八条乙方应配合甲方制定本物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第十九条

乙方可采取规劝、

、

等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业服务区域内物业服务规章制度的行为。第二十条乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第二十一条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十二条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十三条甲方应于

（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业服务用房。第二十四条物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途，所用水、电、通讯等费用由乙方承担。第七章

维修资金第二十五条维修资金的缴存

。第二十六条维修资金的管理

。第二十七条维修资金的使用

。第二十八条维修资金的续筹

。第八章

违约责任第二十九条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给物业使用人造成的损失。第三十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按

的标准向甲方支付违约金。第三十一条甲方、或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按

的标准向乙方支付违约金。第三十二条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第三十三条甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十四条以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、

。第九章

其他事项第三十五条本合同期限自

年

月

日起至年月日。第三十六条本合同期满前

月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。第三十七条本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于甲方所有的财物及时完整地移交第三十八条甲方与物业使用人签订的物业租用合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业租用合同，即为对接受本合同内容的承诺。第三十九条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第四十条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十一条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。第四十二条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第

二种方式处理：1、向

济南仲裁委员会申请仲裁；2、向人民法院提起诉讼。第四十三条本合同一式

捌份，甲、乙双方各执

肆份。甲方（签章）

乙方（签章）

法定代表人

法定代表人

年

月

日附件一：传媒大厦规划平面图壹份。附件二：物业构成明细

物业类

型层建筑面积（平方米）办公

商业

停车位

物业管理用房

其他合

计

备

注

附件三：物业共用部位明细1.房屋承重结构；2.房屋主体结构；3.公共门厅；4.公共走廊；5.公共楼梯间；6.内天井;7.户外墙面；8.屋面；9.传达室；10.

；11.

。附件四：物业共用设施设备明细1.绿地

平方米；2.道路

平方米；3.化粪池

个；4.污水井

个；5.雨水井

个；6.垃圾中转站

个；7.水泵

个；8.水箱

个；9.电梯

部；10.信报箱

个；11.消防设施

；12.公共照明设施

；13.监控设施

；14.避雷设施

；15.共用天线

；16.机动车库

个

平方米；17.露天停车场

个

平方米；18.非机动车库

个

平方米；19.共用设施设备用房

平方米；20.物业管理用房

平方米；21.

配电间

个；22.

换热站

个；23.通风机房

个；24.弱电机房

个；25.入口道闸系统

套；26.消防控制室

个；27.燃气加压站

个；附件五物业服务质量标准一、物业服务质量标准：物业管理服务标准达到并不低于国家优秀物业管理示范大厦标注（一）房屋及维修管理1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。3、房屋立面无吊栏等悬挂物。4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。5、房屋完好率98%以上。6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。7、房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录。8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。（二）共用设备管理1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。4、生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。（三）共用设施管理1、公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。2、公共照明设施设备齐全，运行正常。3、道路畅通，路面平坦无损坏。4、污水排放畅通，沟道无积水。5、危险部位标志明显，有防范措施。（四）绿化及养护管理1、公共绿地、布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。（五）环境卫生管理1、环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。2、实行垃圾袋装化，日产日清。3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水。6、商业网点牌匾美观整齐、管理有序。7、无违章临时建筑。8、无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。9、共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象。（六）社区秩序维护1、实行24小时值班巡逻制度。2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。（七）停车场及车辆停放管理1、甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。2、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。小区内做到人车分流，车辆限速15km/h或5km/h，载重车辆不得超过5吨，禁止鸣笛并配有观察镜，禁止无关车辆、出租车驶入；车辆的停泊必须按位、按号停放；外来车辆必须停放于指定停车区域的停车位；业主和使用人的车辆必须办理登记手续，凭车辆出入证进出。3、非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。4、停车场地清洁卫生、无污染、无破损，车辆管理制度完善。（八）消防1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。2、配备专职或兼职消防管理人员。3、消防通道畅通无阻。4、消防控制室实行24小时值班巡逻制度。（九）按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。二、双方的权利义务2.1甲方权利和义务（一）甲方权利1、审定乙方前期物业管理方案和规章制度；2、审核乙方有关前期物业管理的财务预算；3、检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出整改意见；4、监督乙方物业管理办公用房、经营用房使用情况。（二）甲方义务1、为乙方实施前期物业管理提供条件，协助乙方实施前期物业管理方案，协调好施工单位、监理单位与乙方的关系。2、征求乙方对本物业规划设计、工程施工、竣工验收等方面的意见，并组织有关单位落实整改。3、执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任。4、按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。5、按有关规定提供建筑面积平方米的物业管理用房(产权归甲方所有)，应于通过竣工综合验收之日起日内，交由乙方使用。6、负责处理有关工程建设遗留问题。2.2乙方的权利和义务（一）乙方权利1、根据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办法、方案和规章制度并实施管理。2、依据本合同委托管理事项，向甲方及有关单位提出整改意见和建议。3、提出维修资金年度使用计划并对委托物业实施维修养护和管理。4、规劝、制止业主或使用人违反《物业使用守则》和《物业管理服务协议》的行为。5、有权使用物业管理用房。6、依据《物业管理服务协议》的约定，向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用。7、选聘专业公司承担专项工程业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。8、当业主、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。9、《物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的权利。（二）乙方义务1、履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。2、主动接受甲方的监督，并按时交纳公建设施、公建设备发生水、电费。3、达到交付条件后与甲方办理房屋整体交接，承担与业主及物业租用人办理房屋交付前的成品保护责任。4、保修期内的简单维修（不更换零部件）和保修期满后房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。。5、每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年1月份向业主公布全年维修基金利息收支情况，不得擅自提高服务费用。7、本合同终止之日起7日内，向业主移交全部物业管理档案资料、有关财务账册和物业办公用房、经营用房及本物业的公共财产等。8、《物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的义务。（三）乙方质量保修责任和义务1、乙方的质量保修责任（1）乙方须在接到甲方及物业使用人报修或投诉后十五分钟内到达现场处理，并制止事端恶化,及时率达到98%；（及时率=接到业主报修或投诉后十五分钟内到达现场的次数/业主报修或投诉总次数）同时应根据与供应商签定的合同答复业主如何处理及时限（48小时之内）；（2）乙方须组织施工方、供应商按合同约定的时间内到达现场为业主进行产品保修工作。如施工方、供应商不能在约定时间内到达，应保证第三方在答复业主的时间内到达现场为业主进行产品保修工作；维修合格率90%，（维修合格率=维修合格的次数/所有维修次数），满意率达到90%；（满意率=所有维修次数-业主对维修结果表示不满意的次数/所有维修次数）；（3）如保修单位维修后不合格或不能达到业主满意，乙方应在48小时内制定解决方案并组织第三方到达现场维修，解决方案送甲方备案审查；（4）在日常维修中，因乙方工作人员或乙方所委托的第三方技术事故、处理不当或不法行为造成甲方、业主和物业使用人经济损失的，由乙方承担赔偿责任。（5）乙方应定期对物业、园林绿化及其它公共和配套设施、设备、房屋共用设施设备进行全面检查，发现问题应立即通知保修单位实施维修并参照本条第2、3款执行；（6）乙方应与甲方共同进行业主满意率调查。满意率或维修合格率达不到本协议约定标准的，乙方应在甲方规定的时间内整改完善；（7）乙方工作人员在实施维修的过程中出现的事故由乙方自行负责。（8）乙方工作人员在实施服务过程中盗窃、抢劫业主及物业使用人财产的，由乙方承担赔偿责任；（9）乙方工作人员在实施服务过程中对业主及物业使用人造成人身伤害的，由乙方承担赔偿责任；（10）乙方工作人员在实施服务过程中因故意或过失造成业主及物业使用人财产损失的，由乙方承担赔偿责任。2、乙方的质量保修义务（1）负责质量保修工作的实施。以有效的监管机制组织、监督各保修单位做好产品保修工作；（2）设立“一站式”业务受理中心,办理业主报修、咨询和投诉等业务，公开业务受理电话，实行24小时值班，接到业主报修、投诉等业务后，按照本协议附件的规定程序办理，业主投诉有答复，有效投诉办结率95%以上。（有效投诉办结率=已办结的有效投诉次数/所有有效投诉次数）每项工作完毕后，要备有业主/使用人报修/投诉记录、工作单、业主/使用人满意回执，供甲方随时查阅；资料完整率和录入及时率100%；（资料完整率=存档资料数/所有应存档资料数）（录入及时率=接到报修、投诉2小时内录入的次数/业主报修或投诉总次数）（3）承担起处理业主/物业使用人在质保期内对房屋质量的质疑、报修、投诉、询问，不得将相关责任推卸给甲方；（4）对质保工作不力，经劝喻仍无改善，引起业主/使用人投诉的保修单位，提出惩处和改善措施，报甲方批准实施；（5）按甲方调查结果，好则加勉，不足则改之，向甲方提出改进措施。（6）当出现由甲方承担责任的事项时，乙方应收集详细的资料，向甲方提供事项的起因、经过以及相关信息；（7）在质保期内代表甲方为使用人提供售后服务，以良好的服务意识和规范的服务流程建立企业形象；（8）耐心、细致地做好产品保修工作，不说损害甲方利益的话，不干损害甲方利益的事；（9）出现责任不清的问题主动与甲方沟通，以确保甲、乙双方统一口径向业主/使用人解释；（10）建立“质量保修部”的考核机制，以业主/物业使用人满意为考核标准，及时淘汰达不到业主/物业使用人满意的员工；（11）对保修单位的保修工作进行考核，及时对保修不力、达不到合同标准的保修单位采取改善措施；（12）建立完善的质量保修资料库，随时供甲方查阅和提取相关资料。（13）乙方在接到业主投诉甲方或向甲方索赔的事项时，应该立即通知甲方，记录业主的投诉或索赔内容，准备相关资料。（14）接受甲方对维修行为监督指导的义务。第三章项目简介及物业服务基本要求第一节项目基本情况项目座落于。该项目由及配套公建组成，由投资建设，一次规划，分一批实施，施工期从竣工，预计交付使用，总建筑面积平方米。一、项目面积说明1、总用地平方米，容积率：，建筑密度：18%,绿化率：大于（本标书所述面积均为根据批准的工程图的测算面积，最终以实际测绘面积为准）。2、项目批准总建筑面积：平方米。地上建筑面积平方米，包括平方米的平方米的配套公建；地下建筑面积1平方米，其中包含平方米的商业。3、项目批准办公建筑面积：44468.73平方米。其中：高层办公平方米；副楼办公平方米；4、批准商铺建筑面积：平方米。5、批准各类配套公建总面积：平方米。6、批准地下建筑面积平方米，其中地下车库、配套公建及设备用房平方米，地下室为平方米。7、层数：其中：8、户数：户。9、地上车位：个；地下车位：；10、出入口：设个出入口，其中车流入口个，人流入口个，主入口个，次入口个。二、批准结构、建筑标准：1、结构情况：2、建筑标准：外墙：保温外墙。。内墙：。卫生间：。地面：；电梯厅其他三、小区配套情况1、供热供水概况供热：排水采用废、2、电梯采用概况：项目共台电梯。其中：载客电梯：台。双电路电源供电，每台kw，共台；每台kw，共台；总容量kw。3、电梯、水泵采用双电源供电，生活泵房电机容量：kw；消防泵kw；消防风机容量：kw；物管用电容量：kw。四、批准配套概况：1、电梯、水泵采用双电源供电；2、路灯照明、电梯、泵房、风机、车库照明、景观照明、楼梯走廊照明、物业服务用房等用电，绿化用水、消防用水等均测算在物业服务费中；3、智能配套概况：楼宇普通对讲系统；报警系统；电子巡更系统；主要公共区域闭路电视监视系统；车辆出入管理系统；宽带网。4、景观、绿化系统：。5、小区公用照明系统：其中：庭院地灯、路灯照明、楼道照明：容量kw；楼宇地下车库：容量kw。五、收费情况1、用电系统：。2、用水系统：3、采暖制冷系统：4、用气系统：5、有线电视系统：。6、宽带业务六、按照国家、山东省物业服务条例规定，接建物业在规划建设时，建设单位应当按照规定在物业服务区域内配置必要的物业服务用房，开发单位在移交时，应当无偿提供物业服务用房，其中：物业服务办公用房按建筑面积千分之三标准配置。第二节项目保修期有关规定一、建设工程的保修期限根据国务院第279号令《建设工程管理质量条例》的规定执行。其他保修期如下：电梯24月，配电设备24月，供水设备24月，监控智能化设备24月，消控设备24月，电信设备终身，道路12月，绿化12月，外墙36月，屋面60月，结构50年，电气24月。二、各项工程竣工及设备安装完毕后经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及相关专业部门根据国家有关规定，对建筑、设备进行外观、运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。三、超过保修期，由物业公司组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业服务公共服务费或维修基金中支出。第三节物业服务的内容及要求物业服务内容及要求按》（以下简称《》）执行。一、

基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；移交物业服务所需资料。

3、物业服务专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。涉外物业服务的管理人员具备外语会话能力。

4、制定完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有完善的物业服务档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；有完善的物业服务方案，对各管理和服务人员进行考核；广泛运用计算机管理（业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。

6、设有服务接待中心，公示

24

小时服务电话。急修

20

分钟内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录，回访率达

100%。

7、在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准。提供相关的特约服务和便民服务；节假日有专题活动；每年组织

2

次以上的活动。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。

9、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案，对不符合规定的行为及时劝阻和报告。

11、采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主沟通面不低于

90%；每年至少

2

次征询业主对物业服务的意见，对业主反映问题的处理率达

98%以上。

12、获得国家或省物业服务示范（优秀）项目称号，或制订相应的争创规划。二、房屋管理内容及要求按《国家物业管有优秀示范大厦管理标准》执行。三、共用设施设备维修养护内容及要求按《》执行。四、协助维护公共秩序内容及要求按《》级执行。五、保洁服务内容及要求按《》级执行。六、绿化养护管理内容及要求按《》级执行。该项目总体等级相当于级服务标准。第四节物业服务的资金来源物业服务的收入来源主要有：一、物业服务费物业服务费由中标人根据中标物业服务收费标准向物业使用人收取，招标人在租房房合同和《物业管理服务协议》中明确中标物业服务收费标准，未出租部分由招标人支付。二、公建配套及商业用房物业服务费公建配套、商业用房出售部分物业服务费由中标人根据中标物业服务收费标准向业主收取，招标人在租房合同和《物业管理服务协议》中明确配套、商业用房物业服务费收费标准。未出租部分的物业服务费由招标人缴纳。三、室内停车场车辆停放服务费（指水、电、清洁和维护等费用）元月价。四、按规定收取的非机动车、机动车停车费车位，价格执行《济南市物业服务辖区内交通工具看管收费标准》。五、其他特约服务费等。六、地下储藏室不收取物业费。第五节物业服务的其它说明一、签订合同时，物业服务企业具体进驻时间可由招标人与中标人另行约定。二、招标人应根据前述计划交房时间交房。如招标人无法按计划交房，造成延误的，此费用由中标人承担，招标人不再贴补。若招标人提前交房的，则应提前书面通知中标人及早准备。三、招标人委托管理物业服务期限为：自本合同生效之日起至本物业服务区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订物业服务委托合同生效之日止。为保证该项目业主利益及招标人企业品牌，自房屋交付使用后由招标人不定期组织对该物业项目进行客户满意度调查，满意度低于90%时，中标人须向招标人支付赔偿金10万元；连续两次满意度低于80%（含80%）时，招标人可解聘物业服务企业，并不负违约责任。四、项目经理的更换须经招标人考察认可。如招标人对项目经理不满意，投标人须一周内更换，新任项目经理须得到招标人认可。五物业服务阶段，处于维保期内的有关设备、设施、绿化等，按保修有关规定，由维保单位进行养护和维修。在保修期内发生的维保费用不应计入物业服务的测算成本。七、除项目标识牌、果壳箱、岗亭、垃圾收集点及出入口大门等配套设施由招标人投资建设外，投标人在投标书中提出须增设的其余设施，被视为投标物业服务企业对该项目的承诺，如中标，须在承诺期内予以实施。八、招标人按照省市有关规定提供物业服务用房。九、中标人应自合同签订之日起对该项目进行前期介入，具体介入内容包括：1、对物业园林、景观设计、配套设施的合理性、适应性提出意见和建议，并形成书面报告；2、提供设备设施的设置、选型及改进意见；3、自主体全部封顶后每周一次派出土建、水电暖、强弱电、园林工程师进行现场检查，就施工中发现的问题与招标人和施工单位共同协商，提出整改方案；4、提供销售阶段、项目接管验收阶段的物业服务，负责签订物业服务合同、公共部位二级清理、接管验收、交房等有关事宜。5、房屋交付前，中标人须清理相关物业公共区域，保证小区公共区域卫生状况符合招标人标准并得到认可。项目前期介入期间产生的各种费用由中标人承担。十、垃圾清运由中标人联系符合资质的环卫站负责运输。中标人应承担垃圾清运出小区的费用。十一、中标企业应保证每月不少于一次文化活动，重大节日必须举办大型活动，活动方案须经招标人认可。十二、中标人须采用先进的管理模式，运用物业服务软件进行科学高效的管理，并拟定物业服务创优方案，力争年国家优秀示范大厦十三、如因中标人服务质量或管理不当造成聚众、媒体（含网络媒体）曝光的，一次向招标人赔偿品牌损失费10万元。十四、未经招标人同意，不得进行招商、平面展示、促销等商业活动。十五、中标人在投标文件中配备的主要物业服务人员人事原则不作变动，如确需变动应征得招标人同意。

第四章商务文件格式（）招标投标文件招标编号：项目名称：投标文件内容：投标人：（盖章）法定代表人或其委托代理人：（签字、盖章）日期：年月日

格式一、投标书致：（招标人名称）1．根据你方招标项目编号为的项目招标文件，遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关规定，经踏勘项目现场和研究上述招标文件的投标须知、合同条款、物业服务标准、图纸及其他有关文件后，我方愿以（元/年）的投标报价并按上述投标须知、合同条款、物业服务标准、图纸及其他有关文件的条件要求，承担上述项目的前期物业服务工作。2．我方已详细审核全部招标文件，包括修改文件(如有时)及有关附件，我们完全认同招标文件全部条款条件。3．一旦我方中标，我方保证按招标文件及合同规定完成物业服务任务。4．我方同意所提交的投标文件在“投标须知”第15条规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。5．除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。6．我方在投标前已经提交了(币种，金额，单位)作为投标保证金。投标人：（盖章）单位地址：法定代表人或其委托代理人：（签字或盖章）邮政编码：电话：传真：开户银行名称：开户银行账号：开户银行地址：开户银行电话：日期：年月日格式二、唱标单投标人名称序号填报项目填报内容投标单价（元/月/平方米）高层物业费：高层公摊电费：小高层物业费：小高层公摊电费：低密度住宅物业费：商业部分物业费：投标总价（元/年）项目经理姓名证书编号服务承诺对招标文件的认同程度投标人：(盖章)法定代表人或委托代理人：(签字或盖章)日期：年月日格式三、法定代表人身份证明书单位名称：单位性质：地址：