城市型历史文化景点的商业开发现状及主要问题

近年，随着都市休市场快速进展，给都市的历史文化旅景点，带来了庞大的商开发机会。本系统总结依靠历史文化区的旅行商业业开发，讨论对象仅局限都市的主城范畴内历史文景点，括：历文化艺馆、博物馆民风民景点、历史存和历遗迹、院佛塔。我们为，这开发既着明显商业地产特，更具专门的行经济和历史化性。此，开过程应充分依旅行源特性，深度掘文化选择合的开发式。一、都型历文化景的商业发觉状要紧问题开觉及特点由于点的爱需求及周边地的提升用，都型历史化景点商业业在景点、外的展有着显的差：景点：第一商业内以相关史文化品和纪品零售主，辅配套服务业，紧用既的闲文、物开商业第，业有主、、、模、状一，理为等点第，商业对景点物和的爱护商业理大为景点对包经，物的景区。景点外第一，由于地有式的和景点外的商业内容显，商、大合性的都市区着点的历文化展第，由于景点的带作，商业具有模大、、理进业、商业相对、商业等特点。近年来，由于整体旅行市场的升温，作为都市文化精神的表达，历史文化景点的稀缺性更促进了景点旅行商业的进展。景点内，商业形状愈加丰富和充实；景点周边，商业进展更具规模、大批旅行文化街、主题商业街区的得以开发，许多都市中央游憩区雏形初现，成为了景点重要的外围补充。开发面临的要紧问题旅行商业快速蓬勃的开发同时，专门多问题也开始凸现，并直截了当阻碍都市旅行商业及旅行商业房地产的正常进展：景点内商业形状单一、业落后，进展与爱护的矛盾突出，难以为景区进一步进提供充足的资金支持，大部景区的收入依旧以门票销售为主。景点质〔别差造成明的票异形了明的源化大分高质量高别点地民绝涉、质和别低的点无吸外游客。客源分不关依景区商也现同度不完进态。)客源分化成高质景点商的消费节性明，低质量景点商业消费额、地价低的两极分化点，直了当阻景区周商业的常进展均不利形成有价值的综合性都市游憩心和游节点。)景商业的不完全展使家难以调和团消费和散客费外地客消费和本游客消费、大众费主题消费之间多重盾加剧旅商品旅行服的单性缺陷。有缺陷商业格局与单的品形成了恶性循。)不完、不稳固旅行业消费专多大型旅商业楼开发和经矛盾难以调和，加大了这物的开发和经营度。)景点的史文化涵和商经营内严峻脱，形成游客甚众、消费甚、价虚高地产形，造成市土地源和开资金的费。究缘故，够发觉景区资开发程浅、历文化资与现代业结合足，商业开思路陈、旅行济与都商业脱、开发程粗放直截了导致了上问题的显。二、阻碍都市历史文景点商开发的紧因素游客来源素阻要素游方式季性游时刻游频率个消费额

本游客休、娱乐较，收益固较活较高较、要紧中于餐休闲

外游客参、考察朝圣较强较定、较短低较、要紧中于门和纪念品景内商业小型、经济型餐饮休闲为主

纪品零售主周商业

餐休闲为的都市商业住宿、休闲、娱乐为主对边地价带动相对较弱

相较强景点的区因素阻碍要素型

周边商业型游客数量数量，地散客和商务游客数较多游玩时刻活

量较多数量较少较固定个人消费额高务游客消费较低周边商业态容大量都市商业态，题商业容纳社区商业周边地价投资风险投资额

高较低高

低较高较低景的历史文化因素阻碍要素游玩时刻游玩频率较低

民风民俗类较长较高

宗教类较长较高，专门是本地游客个人消费额以外较低高高景点内商业一

丰富

较丰富业态周边商业单参与性较强种类丰富性强，种类单一态一对周边地价强

强

较弱带动三、都市历史文化景点的商业物业开发模式对应性分析·不租不售。这种模式为自主经营，所获得的收益是最大的，在国外的商业地产项目中较常见，目前国内一些发达都市也有显现，然而相对专门少。其缘故在于国内开发商没有相当雄厚的资金实力或者有专门成熟的经营运作能力，缺乏信心，因而觉得风险太大。该类模式要紧可能显现在等级高、景点质量高的景区内部商业，其商业基础为景点内的核心吸引物，其产权属于景区，且受到相关条例爱护和约束，不可租售，但又具有一定的商业开发价值，开发经营收入归景区所有。如通过景区内吸引物开展的固定的商业展览、研讨、论坛等商业形状和。·租不售。该类模式要紧显现在景区的地内，内部的商业和景区边缘的主题性商业物业，其物业产权属于景区，且受到相关条例爱护和约束，不可售，但能租成都的条为该类发模的。该式的收益较，关于其性显不，但景作为物业有者关于类商业物业的整体形象爱护、操纵、推广力度较强，且能专门好地配合挖掘景点的历史文化内涵，因此，该模式关于景点的连续性进展具有稳固的积极作用。·只售不租。该类模式大多显现在景区的土地范畴外，专门是等级高、景点质量好、位于都市商业核心区域的景区周边容易开发。由于景点的资源优势可快速带动周边低价升值，开发商可通过该模式快速获得利润，投资商也因为景点的优势而增强投资信心。具有较好的自然景观的历史文化景点，即使本身的历史文化吸引物的质量较低，由于开发商可充分结合景区的自然优势和历史文化基础，也能够开发具有历史文化内涵的休闲型商业及住宅。充分利用景区门票低〔甚至无门票〕的特点，可在开发概念上将景区作为其物业的外部配套，吸引本地顾客购买及消费，增强投资商的信心。该模式由于开发商的快速商业为特点，关于其物业的连续有力的和，该类物业容易显现业、和过度的形，不利于物业的连续性进展。·租售。模式，。具有专门强的性和连续性，景点质量、客源结及区位的不大，能顾和的，可开发的物业形