标杆房企商业管理模式

XX商管运作模式XX集团将所有有业务领域统统一划分为项项目前期、中中期、后期三三个阶段，分分别由相应专专业部门进行行管理。本文文从组织结构构、经营管理理、管理职责责等方面详细细阐述XX商管运作作模式，有助助于了解其商商业地产流程程核心。一、XX集集团总体架构构XX采用高度集集权化的管控控模式，除部部分工程管理理和销售实施施放在区域公公司，其他大大部分职能由由集团总部牢牢牢把控。XX集团的组织织架构按照业业务的发展流流程，将所有有部门划分入入项目前、中中、后期三个个部分。一个个总裁负责前前期的拿地、规规划设计、招招商;一个总裁只只管施工，达达到快速统一一的工厂化速速度;一个总裁负负责商业管理理、院线、百百货的管理。二、XX商商管组织架构构三、XX招商商运营中心架架构四、XX商商管——项目经营管管理XX商管之项目目经营管理，包包括项目经营营分析(现金流分析)、项目经营营决策文件、项项目经营管理理责任书、项项目奖金考核核、项目年度度考核、奖金金分配方案6大方面，其其中细化内容容包括每一事事项的时间要要求、责任部部门、上报内内容、流程要要求与执行提提示等。1、时间要要求新项目：项项目摘牌后30天内老项目：每每季度首月10日前进行修修订，每半年年会审一次责任部门股份公司计计划部牵头组组织、营销部部、财务部、成成本控制部配配合;项目公司财财务部负责部部门、其他部部门配合。上报内容：：项目现金流流分析表、开开发计划表(包括关键节节点、面积指指标、成本收收益)、销售计划划及回款分解解表、工程成成本明细表。流程要求计划部(发发出指令)——项目公司(编制计划表—根据计划表表形成销售计计划表、工程程成本明细表表、现金流表表)——项目公司财财务部汇总——计划部——计划部组织织营销部、财财务部、成本本控制部联合合会审——反馈意见并并项目公司对对口部门修改改——修改并汇总总至项目公司司财务部——最终定稿——OA上报股份公公司——计划部组织织财务部、营营销部、成本本控制部汇总总——形成<各项目开盘盘前及经营期期内资金平衡衡分析表》——汇报2、项目经经营决策文件件2.1项目目经营期2.1.11时间要求：：签订决策文文件20天前2.1.22审核部门：：项目簪理中中心计划部2.1.33上报内容：：项目总体经经营期(用于财务税税费测算)和项目分期期经营期(用于项目奖奖金测算)计划开始时时间：原则上上为开工前6个月，如摘摘牌或股权转转让完成至开开工的时间不不到半年，则则以摘牌或股股权转让完成成时间为准，如如摘牌或股权权转让完成至至开工的时间间超过6个月，则以以开工前6个月为经营营期开始时间间。计划结束时时间：本期最最后一个单体体竣工验收后后六个月之内内。(如项目公司司经研究销售售或结算等事事宜可能影响响计划结束时时点，经计划划部核准并请请示股份公司司领导后，则则结束时点可可进行调整)。2.1.44流程要求：：项目公司财财务部牵头编编制——项目公司领领导班子会签签——计划部审核——项目管理中中心总经理——主管项目副副总裁——计划部转发发财务部2.2项目目基本奖金测测算2.2.11时间要求：：签订决策文文件前10天2.2.22前置条件：：①项目经营期已已确认;②项目目标成本本已确认并已已形成投资计计划表;③项目公司成本本控制部按经经营性物业和和销售性物业业(分期)分拆投资计计划表(项目最终结结算时分摊原原则应与分拆拆计划表的分分摊依据一致致);④责任部门：项项目管理中心心计划部。2.2.44流程要求：：目标成本确确认并形成投投资计划表(成本控制部)——项目公司成成本部分拆投投资计划表——股份公司成成本控制部确确认——计划部编制制基本奖金方方案——转股份公司司成本控制部部2.3决策策文件2.3.11时间要求：：项目首期开开盘前1个月2.3.22前置条件：：项目经营期期确认、项目目面积指标确确认、项目目目标成本确认认、项目销售售收入确认、项项目基本奖金金方案2.3.33责任部门：：股份公司成成本控制部2.3.44执行提示：：①由项目管理中中心计划部负负责确认本期期经营期及相相关内容并抄抄送股份公司司财务部、成成本控制部，便便于复核费用用与税金及起起草决策文件件;②项目管理中心心营销部负责责把批准的销销售价格抄送送股份公司财财务部和成本本控制部，成成本控制部负负责将复核完完成的目标成成本抄送股份份公司财务部部;③股份公司财务务部负责将复复核完毕的费费用及税金抄抄送股份公司司成本控制部部;④项目公司分别别与规划院、营营销部、成本本控制部和财财务部沟通确确认经济技术术指标、销售售价格、目标标成本、费用用及税金后，将将所有经营决决策文件的相相关附件及风风险提示上报报股份公司成成本控制部;⑤在“项目经营营决策文件”批准后2个工作日内内，股份公司司成本控制部部需将相关资资料抄送计划划部并进行交交底，计划部部将依据批准准的决策文件件负责审核项项目经营管理理责任书。2.3.55流程要求项目公司总总经理——股份公司成成本控制部组组织规划院、计计划部、营销销部、财务部部、审计部会会审一项目管管理中心总经经理—分管项目、财财务、成本副副总—总裁—董事长3、项目奖奖金考核3.1前置置条件：工程程结算复核报报告、税费复复核报告、《经经营期暨销售售收入经营决决算文件》和和《经济技术术指标经营决决算文件》、各各部门评价及及打分。4、项目年年度考核4.1时间间要求：年底底前4.2前置置条件：年度度销售统计已已确认、年度度计划完成情情况统计已确确认、年度安安全质量考核核已完成、成成本动态已确确认4.3责任任部门：项目目管理中心计计划部4.4考核核流程：计划划部拟定(依据已签订订经营目标管管理责任书，结结合各部门考考核打分)——营销部、成成本控制部、质质量监管部、财财务部、规划划院、设计部部、投资部、办办公室——安全监督部部、审计部——项目管理中中心总经理——人力资源部——分管项目、成成本、财务、人人力资源副总总裁——总裁——董事长5、奖金分分配方案5.1时间间要求：项目目奖金或年终终奖金发放方方案批复后5.2审核核部门：股份份公司领导、项项目管理中心心、财务部，计计划部、人力力资源部等5.3内容容要求：①依据股份公司司批准的项目目奖金方案或或年终奖金发发放方案进行行编制;②具体奖金分配配原则：总经经理20%，其他高管管级(含)以上人员30%-440%，其他员工40%-550%，最终以股股份公司批复复确认为准;③奖金分配方案案应考虑出勤勤时间、职务务系数和综合合评定系数等等因素。5.4流程程要求：项目目公司编制——财务部审核——计划部审核——项目管理中中心总经理——财务部总经经理——人力资源部部总经理——分管项目、财财务、人力资资源副总。五、XX商商管各部管理理职责1、XX商商管公司——管理职能(1)负责责向集团提供供投资兴建XXX广场的支支持信息;(2)参与与XX广场主力力店、非主力力店、公共区区域房产技术术条件中与后后期经营、管管理有关的部部分的设计，并并负责向规划划研究院提供供XX广场中步步行街部分、物物业管理用房房部分、配套套的停车场、广广告位的设计计边界条件;(3)负责责系统内所属属公司的的工工商登记管理理和档案的建建立于日常管管理工作;(4)负责责XX广场的前前期开办费用用、招商推广广费用、日常常运营成本(含物业管理理费)的测算和报报审;(5)负责责步行街商铺铺租金市场调调研;(6)负责责组建各在建建XX广场的商商管公司;(7)负责责在建XX广场的非非主力店招商商的组织管理理;(8)负责责入驻商家的的物业管理合合同的谈判和和签订(主力店和非非主力店);(9)负责责组织XX广场的运运营接管;(10)负负责指导和督督促各地XXX广场设备设设施移交;(11)负负责XX广场开业业的策划和组组织实施;(12)负负责指导、考考核各地商管管公司日常招招商、营运、物物业管理工作作;(13)负负责各地XXX广场各项收收入收缴工作作监督考核;(14)负负责监管和考考核各地XXX广场的安全全工作;(15)负负责集团商业业管理品牌的的的建设和维维护;(16)负负责商业管理理系统的财务务核算、资金金管理;(17)负负责商业管理理系统的企业业文化建设;(18)负负责商业管理理系统的团队队建设和制度度建设;(19)配配合接待集团团安排的的投投资人的参观观接待工作。2、XX商商管公司——招商中心职职责(1)负责责制定集团商商管公司招商商、市场调查查、商业规划划等相关管理理制度及规范范，指导各地地商管公司建建立招商管理理规范并监督督执行;(2)负责责草拟和提报报新建XX广场步行行街的定位、商商业业态规划划、招商政策策及租金收益益报告;(3)根据据集团批准的的的商业业态态规划及租金金指标，组织织制定新项目目招商方案、招招商计划及时时间进度计划划，对整个招招商筹备工作作过程进行监监督管理，并并保障整体招招商工作按时时、按质完成成;(4)根据据各相关部门门提供的步行行街商户经营营数据及意见见，对商户经经营情况进行行分析，为XXX广场的商商户调整提供供依据;(5)负责责指导各地商商管公司XXX广场步行街街商铺调整计计划;审核招商指指标并考核完完成情况;审核商铺租租赁合同并检检查执行情况况;(6)负责责各XX广场广告告位的招商及及招投标管理理工作;(7)责对对各地商管公公司招商人员员进行专业培培训和绩效考考核;(8)负责责协助人力资资源部对各地地商管公司主主管以上招商商人员的招聘聘、转正、晋晋升、降级等等提出意见;(9)负责责建立商户信信息数据库，并并进行日常补补充、完善、更更新;(10)负负责次主力店店和连锁品牌牌商户的战略略合作商务洽洽谈并签订联联盟协议，为为项目招商提提供商户资源源保障;(11)跟跟进相关行业业发展变化，定定期提交行业业发展报告，为为集团及集团团商管公司决决策提供信息息和建议;组织和推动动集团商管公公司与招商相相关的合同、协协议的标准化化工作。3、XX商商管公司——营运中心职职责(1)负责责制定和完善善XX广场营运运管理的相关关管理制度和和标准;(2)确保保各地商管公公司建立营运运管理规范并并对执行情况况进行监督;(3)营运运决策信息系系统的建立与与管理，负责责汇总、分析析营运数据，根根据经营状况况提出招商调调整、营销策策划活动、经经营环境改善善和提升计划划;(4)开展展市场调查与与研究，分析析和了解市场场的发展和广广场的竞争环环境;(5)根据据内部运营数数据的分析和和外部环境的的调研，明确确XX广场的定定位，制定业业态规划与品品牌组合方案案，并实施商商铺和租金调调整;(6)营销销策划管理，参参与制定年度度营销策划方方案和计划，组组织和实施营营销策划活动动，进行营销销企划活动的的跟踪与评估估;(7)经营营规范的管理理，统一广场场的经营规范范，提升广场场的经营形象象;(8)经营营环境管理，确确保广场内外外环境的舒适适度，提升广广场的凝聚力力;(9)客户户关系管理，包包括商户关系系和业主关系系，建立良好好和谐的经营营氛围;(10)顾顾客服务管理理，建立顾客客服务体系并并监督执行;(11)公公共关系管理理，包括政府府、媒体、社社区和周围社社团的关系，构构建良好的外外部经营环境境;(12)人人员管理，负负责营运人员员和营业员的的日常管理，负负责营运人员员相关专业知知识、技能和和能力的培训训和发展;(13)多多种经营的管管理，负责多多种经营的规规划、预算、招招商、日常运运营稽核与多多种经营商户户信息的维护护和管理;(14)广广告位的经营营与管理，负负责广告位的的规划、预算算与日常经营营，确保广告告经营的整体体形象和安全全;(15)负负责集团相关关政策的落实实，确保各地地商管公司返返租租金、扶扶场金政策正正确合理使用用;(16)负负责新场开业业前期营运相相关准备，确确保新开发广广场正常、顺顺利开业;(17)协协同物管、工工程、行政等等部门进行资资产管理，确确保广场的安安全、稳定，实实现广场的保保值与增值;(18)负负责XX广场房屋屋租金、停车车场收入、广广告位租金、物物业代理费、代代收代缴能源源费、(19)多种经营收收入等收费管管理制度、工工作流程、业业务标准的制制定;(20)负负责各地XXX广场房屋租租金、各项费费用标准的核核查、执行标标准的核查，以以及统计汇总总工作，定期期提供数据报报表;(21)负负责各地XXX广场房屋租租金、各项费费用缴收计划划的制定，及及时向集团财财务部编报租租金到账计划划，向集团投投资部编报未未来年度租金金收入预测;(22)协协助已转让项项目的租金收收缴工作，负负责与业主及及其代理人的的沟通协调，督督导、协调各各地商管公司司配合受租工工作;(23)负负责各地XXX广场房屋租租金、停车场场收入、物业业管理费指标标的制定与考考核工作;组织有关收收费减免政策策的审核工作作;(24)负负责督导、核核查各地商管管公司多种经经营、广告位位经营的收费费管理、合同同履行、指标标考核工作;(25)负负责各地XXX广场房屋租租金、各项收收费的信息收收集、整理和和综合分析，评评定商家履约约情况，定期期进行信誉评评估，形成分分析报告;(26)负负责评定各地地商管公司收收租收费工作作。4、XX商商管公司——品质管理部部职责(1)协助助各地商管公公司逐步完善善目前现行三三标一体化制制度的可行性性，监督、检检查各地商管管公司对集团团公司制度的的落实情况;(2)负责责对各地商管管公司开业后后的整体管理理工作进行定定期监督检查查，对各地商商管公司提出出的和检查中中发现的管理理过程中影响响品质的问题题记录并递交交相关部门跟跟进;(3)负责责以保障安全全和项目品质质为出发点，定定期对历次发发现的问题跟跟踪解决结果果，核实落实实情况，提交交公司领导后后抄送相关部部门进行整改改并定期复查查。对检查的的问题重点跟跟进，配合各各地商管公司司研讨整改方方案，对重点点问题进行复复查;(4)负责责审批，指导导各地商管公公司品质管理理工作报告、计计划，监督各各地商管公司司品质管理工工作落实。督督促各地项目目公司的自查查和不合格问问题的改进，协协助各地公司司提高资深检检查力度和水水平;(5)负责责总结各地商商管公司品质质管理工作经经验，有利于于提高各地商商管公司的经经验通过集团团商管公司进进行推广;(6)负责责品质管理主主要培训工作作的实施，收收集提供相关关品质管理提提升的培训案案例或培训资资料提供给各各地商管公司司;整理检查工工作中发现的的共性问题和和好的经验做做法，编制培培训资料督促促各地商管公公司学习;(7)负责责依据每月检检查问题汇总总，列出下阶阶段工作重点点和重点跟进进的项目，协协调集团商管管公司相关部部门进行集中中检查;协助各地商商管公司进行行定期评估影影响品质管理理因素，指导导编制整改方方案;(8)负责责对提升各地地商管公司管管理品质有利利的方案或计计划协调集团团商管公司各各部门配合工工作。5、XX商商管公司——物业管理部部职责(1)监督督、指导、检检查各地商管管公司保洁、消消杀防疫和绿绿化等工作开开展，建立规规范有效的环环境管理模式式，努力营造造清洁、尾声声、美观、舒舒适的居住、办办公及购物娱娱乐环境;(2)监督督、指导、检检查各地商管管公司建立和和实施有效的的消防管理制制度，