房地产租赁市场调查分析

深圳龙华富士康片区租赁市场调查分析最近跑龙华比较多，在与业内人士和购楼者交流过程中，听的较多的一个词就是“富士康”，多数意见认为：富士康对龙华经济影响巨大，是支撑楼市的重要力量。为此，智策行地产专门组织人员进驻龙华，对环富士康片区的商品住宅小区的租赁市场进行调查，以下是本次调查的粗略报告。调查时间：2006年8月11日、16日调查方式：口头询问调查对象：环富士康片区中介地铺基本情况：一、租赁成交活跃，需求旺盛，回报率高。我们共走访了沿东环二路、人民路近30家三级市场地铺，工作人员对租赁市场的成交情况普遍表示异常活跃，可以维持正常佣金收益。据调查，环富士康片区的三级市场地铺，正常月成交租赁单数都在10单左右，多的超过20单。尤其以“春节”前后成交最为活跃，因为这段时间来龙华企业打工人员激增。租赁市场成交活跃，说明片区内的商品住宅出租需求旺盛。这也刺激了龙华商品住宅的租金水平维持在较高水平，据某地铺经理提供的数字，龙华环富士康片区住宅的租金年回报率可达到6-8%。租赁市场成交活跃也带动了三级市场的发展，地铺杂堆经营的现象堪比关内，如美丽365家园大门两侧就集中了中原、世华、创辉、中天、华庭、顺业等6家地铺，美丽家园和兴华苑之间的路口也集中了广天地、创辉等3家地铺。而中介公司在龙华拓疆力度也在加大，创辉租售在龙华共有超过10家地铺，中原、世华均有6、7家。租金水平参差不齐，1房需求量最大，2房其次。由于近几年商品住宅开发水平提高较快，老商品房小区的租金与新建成商品住宅小区的租金差距很大，而且那些规划好、园林景观优势明显的住宅小区的租金水平明显高于市场平均水平。调查反映，美丽365、富通天峻、锦绣江南小区的租金水平最高，美丽365的2房单位的月租金最高可到3500元，这三个小区的2房平均租金水平在2500元左右。而单房市场，则以苹果园表现最佳，全家私家电精装单位月租金最高可达1500元，新阳.丽舍次之。由于龙华租赁市场以临时性居住和单身、小家庭租客为主，所以对住房的需求由小到大递升，其中1房最受欢迎，2房次之，普通3房租赁情况也不错，大面积住宅租赁情况不佳。同一小区的租金水平浮动很大，市场仍不成熟。由于楼层、景观、朝向，及装修水平的差别，同一小区的租金水平差别很大。以美丽家园为例，2房单位的租金低至1500元，高者可超过2000元，3房单位也存在5、600元的差别。我们在同中介公司员工交流时，双方都认为，同一小区租金水平浮动大，除了楼层、朝向等正常原因外，也同龙华片区租赁市场不成熟有关。主要表现在，有些业主放盘时开口要价远高于市场水平，对中介公司的租金评估体系的科学性不太认可，以致于经常出现损失几个月租金的情况。市场培育仍然需要较长时间。富士康成租房主力军，台客成业主争夺目标。龙华富士康拥有20万名员工，包括部分高薪管理者和技术骨干。富士康集团有“1-3-8留才工程”，主要是为优秀人才创造一个安居乐业的工作环境，符合条件的员工都有公司提供的住房，这其中的大部分来自于向临近商品住宅小区寻租。所以，富士康是龙华租赁市场的主导力量，占据了龙华租赁市场40%左右的份额，部分小区超过60%，最近的东源阁超过90%，这对龙华租赁市场起着重要的支撑作用。富士康员工租房表现出不同的特征，有高管自己寻找房源的，个人与业主签约的；也有公司出面租赁下来提供给员工居住的。有单身者多人合住的，有新婚夫妇租住小单位，也有以家庭为单位独自居住的。在富士康的员工中，来自台湾的管理者承受的租金相对较高，而最受龙华业主的欢迎。而台客更加青睐规划好、规模大、环境佳的花园小区，包括美丽365、富通天骏、锦绣江南等都是富士康台客相对较为集中的小区。五、租金水平呈小幅上涨态势，未来上涨空间大。与一年前的租金水平对比，月租金涨幅约在200-300元，涨幅基本在10%左右，低于新房售价的涨幅。房价飚升对租金水平刺激不大。目前，龙华交通瓶颈、商业配套不足、居住环境等矛盾比较突出，影响了市场对龙华居住环境的判断。随着民乐立交改造、梅龙路、梅华路、轻轨通车，龙华的交通环境将会得到彻底改观，居民出行将顺畅便捷；随着信托的拓展区大商业项目的建设，龙华将告别无大商业的历史；加上龙华一分为三后的城市建设竞争和城市化进程的加快，未来的龙华居住环境将会更趋优美完善，租金水平也会攀上一个新的高度。结论由于采用的是非专业调查手段，以上部分有可能在数据方面与市场有一定出入，但不影响基本判断。以下是智策行地产对本次调查结果所下的结论：流动人口加强，产业结构调整，确保租赁市场会长期活跃。龙华现有人口约80万，流动性强是其人口结构的最主要特征；同时，龙华产业结构面临重大调整，粗放型加工企业逐渐被高科技企业所代替，这决定了龙华住宅租赁市场会长期活跃，商品住宅投资存在极大机会。尤其是以临时居住为主的1房和小2房是最佳品种。而龙华市场上，这两种户型相对稀缺，仅存在苹果园、新阳丽舍等少数住宅小区中，龙华小户型住宅开发潜力很大，投资小户型住宅的安全性也最高。富士康是龙华楼市的重要支撑力量，将来仍然会占据主导地位。富士康对龙华楼市的积极影响是毋庸置疑的，上述也对其对租赁市场的支撑做了基本说明，这里就不做更多说明。而在将来，富士康对龙华楼市的积极作用仍然非常巨大。富士康集团创造性推行“两地研发、三区设计制造、全球组装交货”的跨国经营策略，正处于从“制造的富士康”迈向“科技的富士康”的事业转型历程。龙华富士康的未来，更多的生产加工领域将牵往厂租、人力更为廉价的内地，留下的将是科技含量更高的研发部门和高精尖产品生产部门。所以，未来的龙华富士康将会在人才结构方面实现质的突破，高新技术人才将占据更多比例，对房地产产品有更多更高的需求。这也使得能够满足富士康人居住需求的物业，无论是出租，还是出售，都有相当客观的回报机会。环富士康片区在建新盘受惠最大，投资价值高。根据以上调查，我们还可以得出一个