项目管理项目报告中海城项目后评估报告

项目管理项目报告中海城项目后评估报告中海----城项目后评估报告中海集团有限公司后评估工作小组二○○七年十二月成都【中海----城】项目后评估报告前言：成都中海----城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日感谢阅读竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007谢谢阅读年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。精品文档放心下载基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估精品文档放心下载报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。中海----城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，感谢阅读总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发精品文档放心下载展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目录核心内容提要1【项目概况及评估综述】5【项目投资管理评估】6【项目规划设计工作评估】10【项目营销工作评估】19【项目进度、工程管理评估】32【项目成本管理评估】41核心内容提要【投资管理评估】***********是**地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日谢谢阅读在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的精品文档放心下载精品文档放心下载3谢谢阅读感谢阅读如何在可研、规划谢谢阅读和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受精品文档放心下载精品文档放心下载和收益的最大化。【财务管理评估】该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入谢谢阅读感谢阅读个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是精品文档放心下载我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提精品文档放心下载高成本控制水平,实现动态控制。【规划设计工作评估】*******精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。【营销工作评估】********项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读等大方向来看，精品文档放心下载****项目整体运营及操作较为成功。住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读短期目标与感谢阅读长期目标的关系。【发展进度、工程管理评估】项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土地出让合同到正式谢谢阅读开工长达13个月，超出计划3个月，严重影响了整个项目发展周期，也谢谢阅读是造成本项目发展周期长的一个主要原因。*********感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载修工程提供了宝贵经验。【成本管理评估】项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本，营销费用以及管理精品文档放心下载总体水平因政府不可感谢阅读感谢阅读安费用与控制指标基本持平。【项目概况及评估综述】1、项目概况*********是***地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市谢谢阅读国土资源局以311万元/亩精品文档放心下载环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边精品文档放心下载的望江路，西侧临太平南街。成都市锦江南岸，与百年高校四川大学比邻而居，感谢阅读著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。成都市从城市整体发展战略出发，市政府提出了向东向南发展战略，而本地块正精品文档放心下载处于城市东部和南部的交界的位置，战略地位显著。同时地块本身又地处川大居谢谢阅读住区范围内，因此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜值。精品文档放心下载2、项目经济技术指标项目占地面积为76.231亩（合50,821.2㎡），容积率3.56。总建筑面积感谢阅读208,109.64㎡1143,411.28㎡，谢谢阅读共1,21124,819.87㎡4,256.05㎡（含谢谢阅读25,068.31㎡，不可售面积10,554.13㎡（包谢谢阅读感谢阅读3、项目开发周期*********于2003年4月24日谢谢阅读5101武<2003>出让和同第13号****B区全面入伙，项精品文档放心下载目发展总周期为3.57年，共计43个月。其中A1区、A2区及16#楼、B区建筑施感谢阅读工周期分别为1年零24061年零11762年零4个感谢阅读月（计8134、项目综合评估成都房地产市场自2003******的成功开发和销售感谢阅读提供了良好的市场契机。*********是**地产成都公司的第一个通过公开拍卖竞得精品文档放心下载的地块项目，是继******之后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为谢谢阅读一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高于**名城，具有巨大的挑战感谢阅读性。成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较成功的实现了市场定位和感谢阅读产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产谢谢阅读品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到感谢阅读了良好的控制。在工程实施阶段，加强工程进度管理，严格把控工程质量，真正实现**地产“过感谢阅读程精品”的生产施工理念。销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到谢谢阅读营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，谢谢阅读****项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，克服了“非典、宏观感谢阅读调控等重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者谢谢阅读的普遍认可【项目投资管理评估】1.项目背景及合同执行情况【********】项目位于成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼感谢阅读桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。感谢阅读该项目净用地面积为5.08万平方米，容积率3.56。总建筑面积20.81万平方米，谢谢阅读可售面积19.7514.342.48精品文档放心下载市场0.43万平方米，车库2.51万平方米；不可售面积1.06万平方米。精品文档放心下载该项目由***地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国精品文档放心下载土资源局成功竞得，2003年4月24日签订土地出让合同，合同执行情况良好。谢谢阅读2.项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾【********】项目于2003年4月24日签订土地出让合同，2003年10月23日首谢谢阅读批A12007年6月3017.83感谢阅读全部可售面积的90％。在2003～2006年项目主要发展期内，成都市主要宏观经济指标表现良好：谢谢阅读GDP与人均可支配收入稳步增长，分别由2003年的1,871亿元和9,641元/精品文档放心下载人增长至2006年的2,750亿元和12,789元/人，年均复合增长13.70％和9.9感谢阅读％；作为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都市人口集聚效应明显，城感谢阅读市市区人口年均复合增长率达到3.18％；2003感谢阅读年的245.4亿元增至2006年的619.1736.14％。精品文档放心下载该项目发展期内，成都市房地产市场总体上亦处于起步上升、快速发展的繁荣时感谢阅读期，主要体现在：2003～2006年投资额及销售谢谢阅读额年均复合增长率分别达到36.14％和39.55精品文档放心下载别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发映出在此期间宏观意义上当精品文档放心下载年投资额可以在下一年度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市场精品文档放心下载持有良好的预期；销售量和销售价格同步增长，2006年全市商品房销售面积和均价分别为感谢阅读1,533万平方米和3,592元/平方米，与2003年相比年均复合增长16.6％和精品文档放心下载19.7％；供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策，开展了对房地产市场精品文档放心下载的综合治理整顿并逐步加大加深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定感谢阅读影响。2005年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅感谢阅读趋缓，下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一感谢阅读定影响。3.规划指标变动评估可研指标实际指标指标变化变动率（平方米）（平方米）（平方米）（％）净用地面积50,82150,82100.00%精品文档放心下载容积率3.503.5601.71%总容积率面积177,874181,0403,1661.78%精品文档放心下载总建筑面积196,474208,11011,6365.92%感谢阅读＃可售面积195,294197,5562,2621.16%谢谢阅读住宅155,178143,411-11,767-7.58%精品文档放心下载商业18,51624,8206,30434.05%感谢阅读农贸市场3,0004,2561,25641.87%精品文档放心下载车库18,60025,0686,46834.78%感谢阅读＃不可售面积1,18010,5549,374794.42%感谢阅读本项目各项规划指标同可研阶段相比，均有一定的变化，其中主要变动体现在感谢阅读以下几点：11,6365.92精品文档放心下载售面积增加了2,262平方米，增幅1.16％；不可售面积（包括会所、游泳池、球感谢阅读室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）大幅增加了9,374平方米，增感谢阅读幅高达794谢谢阅读占了部分容积率面积，不但将对土地相对成本产生一定影响，而且显然将影响总感谢阅读建安成本及最终盈利。可售面积总量变化不大，但其中各子物业类型指标变化较大，其中：住宅面积总精品文档放心下载11,7677.6精品文档放心下载幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256平方米）；商业及车库分别增加了精品文档放心下载6,300～6,400平方米，增幅34％。可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一步探讨规划指标变动对收益的影响。谢谢阅读精品文档放心下载售情况）销售价格（元/平方米）销售面积（平方米）可研实际可研实际实际增幅销售率阶段建设阶段建设销售＃可售面积4,6225,67222.71%195,294197,556178,26490.23%精品文档放心下载住宅4,3005,30923.47%155,178143,411140,57898.02%感谢阅读商业*9,1159,3732.83%18,51624,82020,47982.64%谢谢阅读农贸市场3,60012,746254.06%3,0004,2561,99946.53%感谢阅读车库91011.11%18,60025,06815,20860.67%精品文档放心下载（备注：商业物业中包括商铺及写字楼）住宅部分目前基本销售完毕，实际完成销售面积98谢谢阅读23.511.9精品文档放心下载为该部分规划指标的减少幅度较大，并未使该部分收益达到最大化，可采用谢谢阅读分解技术对其进行初步定量分析：P＝A2×B2－A1×B1＝【（A2－A1）×B1】+【（B2－B1）×A2】精品文档放心下载P：收益增加值A1：可研销售价格B1：可研销售面积A2：实际销售价格B2：实际销售面积其中：【（A2－A1）×B1】可理解为售价（市场）变动影响贡献值精品文档放心下载【（B2－B1）×A2】可理解为面积指标变动影响贡献值精品文档放心下载83谢谢阅读际销售面积超过可研预计销售面积10.6％；其售价与可研相比增长2.8％，谢谢阅读销售总额增长了13.7感谢阅读对总收益增加值的影响均为正效应，规划指标变动贡献值较大。目前商业部谢谢阅读分物业实际销售价格和实际销售面积均高于可研阶段，说明市场对该类型物精品文档放心下载业具有一定的需求，该项指标变动较为合理且可产生一定的超额收益。如若精品文档放心下载该物业类型存货今后在中短期内仍可以不低于目前售价销售完毕，则该部分谢谢阅读物业类型的指标变动将最终确定对项目整体盈利状况产生积极的影响。感谢阅读农贸市场实际建设面积为4,25641.9精品文档放心下载2541,999平方感谢阅读米）不甚理想，销售率仅为46.5％且尚未达到可研阶段的预计销售面积谢谢阅读（3,000感谢阅读格偏高、内部配套设施设备不尽完善合理、周边同类市场竞争激烈等。虽然感谢阅读该部分物业实际销售收入增加了135.9％，但由于该部分物业面积的增加占感谢阅读用了容积率面积且实际销售面积并不理想，因此实际上该物业部分指标变动精品文档放心下载对项目整体收益最大化造成了一定不良影响。车库部分实际建设面积面积为25,068平方米，与可研相比增加了34.8％，感谢阅读但销售面积的实际销售率仅为60.7％且实际销售量尚未达到可研阶段的标感谢阅读准（18,60011.1％，因此最终销售成精品文档放心下载85％。因此在可研阶段对车感谢阅读位销售价格及销售比率的预测，应在充分市场调查的基础上，进行合理、谨感谢阅读慎的估计。小结：1.项目总体容积率面积略有增加（3,166平方米）且住宅容积率面积精品文档放心下载-11,767精品文档放心下载场及不可售面积的增加上。其中商业部分规划面积增加（6,304平方米）对精品文档放心下载项目具有一定的良性作用，农贸市场及不可售面积变动则可能对项目盈利最谢谢阅读大化产生一定负面影响。2.车库部分面积变化较大且最终销售效果不理想。感谢阅读今后应进一步在可研、规划和销售各阶段加深对市场研究，客观合理的评价谢谢阅读当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型面积比感谢阅读例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。谢谢阅读4.项目综合评价销售收入项目发展期内成都市场虽受到国家宏观调控政策的部分影响，但总体上仍保持精品文档放心下载快速发展、量价齐升的繁荣态势，在此宏观环境下，本项目各物业类型的实际销售感谢阅读价格亦均不同程度的高于可研阶段，此为销售收入大幅提高的最为主要的因素。其精品文档放心下载次，商业物业的规划面积调整对销售总收入的提高提供了部分贡献，但住宅、农贸精品文档放心下载市场以及车库的面积调整对总体销售收入为负效应。今后需进一步加强加深对各类谢谢阅读型物业市场容量、价格及面积配比的研究，同时需在可研阶段对车库等物业类型的感谢阅读价格及销售率进行谨慎评估。投资回收期投资回收期比原计划略有提前，于2005年第4季度回收成本。精品文档放心下载【项目规划设计工作评估】1.项目基本情况项目的建筑标准住宅商业结构体系框支剪力墙框架墙体维护材料空心砖空心砖外立面釉面砖、金属氟碳漆花岗石材、镀膜玻璃、铝塑板感谢阅读勾缝材料水泥砂浆掺加聚合物水泥砂浆掺加聚合物断桥铝合金型材，深灰色粉末喷涂表面，谢谢阅读外窗及玻璃摩砂面摩砂面入口大堂棚：石膏吊顶，吊灯标准层公共空间顶棚：石膏吊顶，筒灯小户型精装修标准房间名称部位装修标准地面（强化）木地板客厅墙面乳胶漆、木质踢脚线天花乳胶漆，预留吊灯位地面（强化）木地板卧室墙面乳胶漆；木质踢脚线天花乳胶漆，预留吊灯位地面防滑地砖墙面瓷片卫生间天花铝扣板吊顶设备盥洗盆及冷热水龙头、座便器、淋浴龙头及花洒、化妆镜、浴霸谢谢阅读地面防滑地砖墙面瓷片厨房天花铝扣板吊顶，吸顶灯设备橱柜，含不锈钢水槽及水龙头、嵌入式炉具、抽油烟机谢谢阅读地面防滑地砖阳台天花乳胶漆；吸顶灯其他户内门及门套带锁；热水器小户型装修成本分析:****感谢阅读5,272.56㎡278.96元精品文档放心下载/㎡。商务会馆功能：大堂，咖啡厅，台球室，乒乓球室，健身房，室内羽毛球馆，室内篮球精品文档放心下载馆，室内恒温游泳池，室外游泳池。装修标准：精装修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃装饰、石膏吊顶等。谢谢阅读2.值得借鉴和推广的经验概念设计产品策划加强与市场、政策的互动，进行了充分推敲。延续了历史文化底蕴和谢谢阅读人文氛围，利用教育配套，针对客户的文化特征，以“文化融合”作为载体，推出感谢阅读“多元文化，人文都市的主题，打造兼具深厚内涵和现代气质的“人文大社区；精品文档放心下载谢谢阅读水社区精品文档放心下载合体。项目包含多种物业形态：高层住宅，商务公寓，商业街，临河商务楼，小户型精品文档放心下载*******感谢阅读案名——****就是取意GREENWICHVILLAGE的多元文化特质。感谢阅读规划设计针对项目地价较高、物业综合、用地面积有限，商业占地大、容积率高、规划谢谢阅读限制多的情况，在明确重点、合理分配、适当组合、综合平衡的原则之下，在各栋精品文档放心下载塔楼的布局设计中，重点控制景观、朝向、主导风向、视野间距等几个要素；在景感谢阅读观利用最大化的同时，兼顾景观的均好性，同时协调景观和朝向关系。精品文档放心下载规划为东部住宅区和西部商业区两个区,谢谢阅读分期开发的特性和要求。7精品文档放心下载围合而不封闭，提供了舒适的小区内空间；商业布置沿地块周边进行设计，在太平感谢阅读南街开辟内街，扩大商业面积，并增加商业的休闲性，划分较清晰的区域，便于经谢谢阅读营管理；并结合入口设置小户型，形成“小户型+商业的模式布置；公建配套以不谢谢阅读占用沿街商业的口岸用地为原则。户型设计在规划上依据江景景观特点呈级差分布，以均好性，私密性和可变性为设计原精品文档放心下载则。弹性空间：户型内部的弹性设计，如采用大开间大跨度结构，内部房间可以谢谢阅读自由隔断、组合；户型与户型间的弹性设计，可平面横向变化，如两户打通谢谢阅读后可变成一户。户型平面“三进式”布置：第一进，入户花园或玄关，缓冲空间和半公共的谢谢阅读谢谢阅读卧室、书房、主卫，私密空间；按空间私密性的增强递进布局。精品文档放心下载完善住宅功能：设计如生活阳台，储藏空间，衣帽间等多功能空间。感谢阅读生态空间：设计入户花园、空中花园、生态小阳台（花池）等，满足人与自精品文档放心下载然亲近的需要，成为户内与户外、与室外的缓冲地带。谢谢阅读如将主卧与小次卧贴邻布置，便于打通成为套房；厨房长边靠餐厅，方便改感谢阅读造成开敞式厨房等。感谢阅读尽量将次卧、主卫等房间朝向江景和园内景色，争取景观、日照、降噪平衡精品文档放心下载最优组合。6～7㎡，大小适用，长方形的平面便于布置曲尺型精品文档放心下载2700mm精品文档放心下载布置烟道，厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房；主卫面积6㎡左右，谢谢阅读短边大于1900mm精品文档放心下载缸能看到很好的景色。家庭紧急求助报警：每户客厅及主卧设置紧急求助按钮各一个，与电话保持精品文档放心下载垂直，距地0.8米。并接后与管理中心报警控制主机相连。户内及阳台外窗谢谢阅读谢谢阅读窗磁管路。立面设计立面设计有较大突破，将现代风格和文化色彩结合到一起，当时觉得有一些感谢阅读风险，但是由于设计风格是源于概念定位的，再加上设计和施工的仔细，最感谢阅读终呈现的效果令人满意。糅合了强烈的都市现代感和浓郁的文化感——塔楼体态挺拔，造型简洁，突精品文档放心下载出现代建筑的美，点线面的构成、明暗变化和材质肌理的Modern精品文档放心下载一方面，塔楼顶部的造型构架、立面的色彩对基地文脉具有一定的隐喻。其谢谢阅读中，少而精致的细节是“现代简约”气质的最佳体现：立面上的装饰细节原感谢阅读本只是建筑必须的元素——窗檐，阳台挡水，空调百页，连接梁等——对其精品文档放心下载作一些适当的处理和强化——凸出、凹进、穿透——依赖光线的变化形成丰感谢阅读富的层次。建筑立面配色原则：******选用了延续城市文脉的白、灰、墨三色局部点缀谢谢阅读黄色（提亮）的立面色彩，以及内敛低调但富有层次的配色原则。感谢阅读立面设计特点：高层塔楼和临河底商立面设计采用现代风格，讲求建筑的现精品文档放心下载代、简洁和挺拔，突出建筑的都市感和时代感。商业街立面根据业态进行整感谢阅读体考虑，讲求细腻变化和档次感，突出商业建筑的休闲、体验特性。重点考谢谢阅读虑商铺的经营需求，在立面设计中合理组织入口、橱窗、店招位、空调位和精品文档放心下载公共设备等元素。环境设计******的景观设计以“现代简约的北美风格”为概念，以“滨水而居感谢阅读文为邻”为目标，融入大量亲水元素，并与架空层景观巧妙结合，演绎出清谢谢阅读“GREENWICH”感谢阅读象；在内部空间的处理上注重步移景易、起落回环、小中见大，营造有景可谢谢阅读赏、有景可游的居住环境空间。延续基地的文脉，强化社区与城市空间的关系，围绕滨河——简约谢谢阅读——GREENWICH——**感谢阅读业环境相互辉映，共同营造具有浓郁文化风情的社区环境。感谢阅读环境空间架构：本项目景观设计分为三个层次：商业与城市临界面空间、住谢谢阅读感谢阅读次的景观设计综合运用了多种设计手法，将三部分协调统一起来，形成从平精品文档放心下载面到立体空间的全方位园林体系。环境设计导则：整体性、系统性、生态性、尺度适应性、多样性、参与性、精品文档放心下载步行化、可渗透性、立体化。装饰设计装饰设计以更好的展现建筑设计亮点为主要目标，但是细节，特别是设备布置感谢阅读和空间节点的细节处理，对成败起着关键作用。设计管理**设计管理流程比较完善和成熟，由于项目的前期策划时间和图纸设计时间都谢谢阅读比较长，所以都能够按照公司制定的相关流程开展工作，并且各个节点控制都比较感谢阅读感谢阅读再加上项目本身比较复杂，工作中容易出现遗漏或者延误的情况，经过该项目的积感谢阅读累，也为之后项目的二装设计工作的计划安排、过程控制等积累了宝贵的经验，进感谢阅读一步完善了管理流程。特色产品——精装小户型公寓“精装酒店式小户型”在市场定位之初就针对地理位置和楼盘规模、当时的市精品文档放心下载场产品进行了全面仔细的考察和资料整理，形成了一套较完备的基础资料，包括户谢谢阅读型、底商、公共空间、立面、电梯、装修档次等；然后对这些基础资料进行分析，谢谢阅读结合营销户型区间，对各个房间的开间、进深尺寸进行了详细的设定和推敲。进一感谢阅读步，结合市场实例为各种户型中增加卖点，如利用扩大的落地窗成为阳光室（当时精品文档放心下载感谢阅读空间结合在一起，在很有限的空间中实现了比较完备的居住功能，特别对那些空间精品文档放心下载设计的亮点进行突出和烘托，最后呈现的精装房效果让人满意。空间设计上的突出感谢阅读亮点和高端品牌厨卫器具是**小户型的最大卖点，通过****小户型的实践，在有限感谢阅读面积中实现比较完备的居住功能和做出空间亮点是精装小户型成功的根本，特别是精品文档放心下载厨卫设备器具的选用。3.各阶段与相关部门协调配合前期策划阶段与投资部、项目部配合，收集规划条件、场地条件、红线图、地形图、市政管谢谢阅读网图等基础资料，并要有准确的红线图电子文件；在拆迁完成和场地平整后实测场精品文档放心下载地标高、周边道路标高，相邻场地标高，对总平设计提供准确的基础资料；对没有感谢阅读精品文档放心下载造成场地标高设计失误。与营销策划部配合，成立项目调研和产品策划小组，共同进行市场调研和开展精品文档放心下载产品策划工作，为市场定位提供基础数据。由于营销和设计一起开展工作，可以较谢谢阅读好的弥补各自业务层面的不足，提高工作效率。图纸设计阶段与营销部配合，落实项目规模、住宅户型区间、商业体量、商业分布等重要的感谢阅读设计要求。与合约部、物资部配合，做好产品标准制定工作，重点控制大量和大型谢谢阅读精品文档放心下载与项目部配合，在施工图设计阶段，严格控制施工图设计交底和过程图审图节点的精品文档放心下载管理质量，确保施工图设计质量。执行规划设计三级评审制度，逐步落实概念方案，规划方案设计，立面方案设精品文档放心下载计，景观方案设计等重要设计成果。施工阶段与项目部配合，完善施工图中的不足之处，提高产品完成质量。应对施工图交谢谢阅读底做好充分准备，留出合理看图时间，并且用相关制度参与人员做出责任划分和奖谢谢阅读惩界定，保证施工图交底质量，减少边施工，边发现问题，边修改的情况。谢谢阅读与项目部、合约部、物资部配合，完善二次装修设计，指导现场完成二装样板感谢阅读制作工作，并对样板进行优化和确认，保证施工成果满足设计要求。提高二次装修感谢阅读设计的图纸完整性、准确性，提高设计质量，最好争取在主体施工图完成一段时间谢谢阅读（大约2～3谢谢阅读影响。项目结利、入伙阶段感谢阅读便于提前做好资料准备工作，避免临时忙乱。与客服服务部、销售中心和地产服务精品文档放心下载部（物管公司）配合，及时处理业主投诉问题。做好资料收集工作，作为今后设计谢谢阅读工作的参考。4.有待改进和可供借鉴的的方面有待改进的实例1——空调外机位在******的5～7号楼的空调位设计中，为了减少空调位对外立面的不利影响，感谢阅读达到外立面“简洁、精致”的目的，将部分卧室的空调位从窗下调整到生活阳台。谢谢阅读但是，此举带来了两方面的难题：其一，是冷凝水的排放，现场采用了在墙体内埋感谢阅读感谢阅读感谢阅读是冷媒管的架设，由于部分卧室与生活阳台距离较远，冷媒管跨越了走廊和卫生间精品文档放心下载谢谢阅读业主入住后，大多抱怨冷媒管太长，耗电量大的缺点，最后不得不将空调位调整到精品文档放心下载卧室窗下。空调位一直是我司楼盘考虑的比较周到的地方，在立面美观、安装方便、使用精品文档放心下载节能等方面都做了很多考虑，但是依然会有新的问题出现，多数是由于立面的原因精品文档放心下载而对部分空调位的设置采用了不尽合理或是不符合业主使用习惯的方式。此问题暴精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读满足业主的使用要求，做到“人性化”的空调布置。有待改进的实例2——中心广场的洗米石*******精品文档放心下载但是一开始，地面硬铺边缘的弧形带子是做的洗米石。施工完后发现呈现效果档次谢谢阅读不高，而且由于洗米石与花岗岩硬铺的交接没有作好处理，边沿参差不平，效果很精品文档放心下载差。之后将洗米石调整为花岗石板，解决了问题。此问题暴露了设计师对材料的把握不足和细部处理考虑不深的弱点，今后的设感谢阅读计工作中，应该不断积累设计经验，熟练掌握材料的特性和施工方法，提高景观硬精品文档放心下载铺的设计质量。有待改进的实例3——电梯厅的瓶颈********塔楼的底层多数都做了架空的设计，为了节约成本，除了1号楼和2感谢阅读谢谢阅读落下。架空层的设计，为底层的单元大堂的设计带来了很大的空间，单元大堂个个精品文档放心下载都高大开敞，突出了楼盘的档次。但是由于没有作转换，实际上大堂的平面组织是谢谢阅读在住宅平面上进行，难免出现一些“瓶颈空间，本来在标准层不明显的一些拐角，感谢阅读在单元大堂的大尺度空间中就显得特别的狭小，再加上装修石材厚度的影响，局部谢谢阅读通道口尺寸只有1,100mm左右。最后采用将墙体切角的办法来处理。此问题反映了感谢阅读设计师对空间把握的不足，今后的设计工作中，应该对重要的公共空间——如电梯精品文档放心下载厅、公共走道等特别是装修复杂的大堂空间——进行仔细的推敲，结合设备专业，感谢阅读进行局部的调整优化，以满足使用和美观要求，减少公共空间的“瑕疵。感谢阅读可供借鉴的实例——商业外立面设计********商业外立面在设计之初更多的考虑为提高项目档次和在商家不进行装精品文档放心下载修情况下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墙，造价很高。商家未装修经营感谢阅读前，外立面效果很不错，且非常有档次。但实际上，商家为了经营需要需进行二装感谢阅读和大量利用外墙做户外广告，最后外立面被破坏殆尽，真有点“劳民伤财。感谢阅读由于现在公司项目的进度都比较紧张，就要求对原来的流程进行灵活的调整，感谢阅读比如适当的简化，或者压缩时间。为了不影响对设计质量的控制，应该利用已有的感谢阅读经验，早做工作安排，将部分二装工作提前到方案深化阶段开始进行，并且通过建感谢阅读立标准二装设计资料库，合理选用成熟的设计和工艺，缩短二装设计的周期，适应感谢阅读紧张的开发节奏。感谢阅读主体施工图完成了，而景观总平方案没有确定，模型和楼书的制作都很困难，并影谢谢阅读响推广效果。另外一方面，还会影响施工图设计中地库顶板的结构设计，造成之后谢谢阅读的修改。应该提前准备景观设计工作，保证在施工图完成后1个月内，完成景观方精品文档放心下载感谢阅读由于**的主体设计单位是深圳的设计公司，沟通起来比较麻烦，在现在进度紧精品文档放心下载张的项目已经不可能应用。但是，现在常用的**（香港）公司进行方案、立面设计谢谢阅读与本地公司进行主体施工图设计的模式，仍有相似之处。如何控制好**公司的工作谢谢阅读感谢阅读感谢阅读议准备——比如提前进行内部商讨，统一意见；准备好足够的材料样板等——保证感谢阅读会议进程快，质量高，并且形成会议纪要严格控制设计单位下一步工作进程和设计谢谢阅读谢谢阅读一段松的不良工作节奏，影响设计师工作积极性和设计成果的质量。第四，灵活利感谢阅读**设计师在本地待上个3～4精品文档放心下载大幅提高设计交流的效率，从而加速重大节点的设计进程。第五，通过努力，确保精品文档放心下载设计费用的按时支付。5.综合评价*******感谢阅读决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同精品文档放心下载时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了双赢的结果。感谢阅读【项目营销工作评估】1.项目定位与销售阶段市场变化情况2004年市场特征2004谢谢阅读呈现开发规模稳步扩大、供需基本平衡、商品房销售持续走旺、商品房空置率大幅感谢阅读下降、房价涨幅明显的特征。2005年市场特征上半年商品房供给大规模放量，房地产市场竞争激烈；政府加大经济适用房力感谢阅读谢谢阅读商品房价格涨幅回归。下半年受“国八条”等政策组合拳影响，消费者变得较为理性，谢谢阅读持币观望的心态较为普遍。2006年市场特征2006年市场恢复良好的发展态势，项目处于尾盘销售阶段，立面呈现，销售速谢谢阅读度得以提升。2.项目户型定位与实际情况对比表定位面积范围建成面积范户型分类套数比（％）套数比（％）（㎡）围（㎡）二房二厅大二房85～952589-9426单卫三房二厅小三房110～1201011211感谢阅读4046双卫大三房140～15030145-14934精品文档放心下载四房三厅大四房160～17033153-16328双卫复式单位200～23022361从上表可以看出：大三房的户型比例实际建成后增加4%，四房的户型比例实际建感谢阅读成后减少5%。3.对住宅推售时机的思考住宅各批次推售时间：首批次推售时间2004年12月项目八月亮相以来，项目形象基本建立后，即转入商业的推广及储备，在9月感谢阅读1012月谢谢阅读第一次开盘，推售的节点比较符合客户的消费节奏，时机把握较好。感谢阅读二批次推售时间2005年3月三批次推售时间2005年6月2005精品文档放心下载在二批次物业剩余将近200套的情况下，三批次客户储备相当不理想。此时再推售感谢阅读与二批次剩余物业同质性强的大三房与四房单位，预计开盘情况将不太理想。因此精品文档放心下载我们调整了推售范围，将原计划最后批次推售的90㎡7栋，调整为本次推售，满足感谢阅读精品文档放心下载四批次推售时间2005年9月感谢阅读1谢谢阅读了成交。分批次确定推售范围的总体原则：以房源优劣搭配为原则，尽量保证房源由差到优的推售秩序，既有利于实现谢谢阅读项目价值的最大化，又可以保证一定时间内的成交量。比如：四房的推售每谢谢阅读批次都会将四房中全临河单位与半临河单位搭配推售，通过合理的价差，引谢谢阅读导不同承受力的需求四房的客户。三房的推售同理，每批次都会将河景三房精品文档放心下载与园景三房搭配销售。在市场处于较理性消费的情况下，这种推售房源的策谢谢阅读略有利的促进了销售。4.各户型销售速度情况销售期各房型的去化速度为：小三房〉两房〉四房〉大三房。原因如下：谢谢阅读小三房：房源数量少，功能齐全，经济实用，总价控制较好，且朝向最好，精品文档放心下载所以每批次一经推出即销售完毕，是****最畅销的房型。谢谢阅读两房：总价低，投资与居住两相宜，在项目销售中处于拉动成交量的房型。精品文档放心下载精品文档放心下载销售速度快于半临河单位。四房单位在项目销售中处于提升项目品质形象的感谢阅读地位，销售较为平稳。由于大三房面积近150㎡，与160㎡的四房单位在面积上没有拉开间谢谢阅读隔，影响了客户的选择与判断，因此大三房去化速度最为缓慢。感谢阅读感谢阅读房源配比过少；大三房源配比量过多且面积定位过大；两房单位房源与面积配比适中；谢谢阅读生存型客精品文档放心下载谢谢阅读客户注重户型的豪华与奢侈。5.销售价格总结据项目发展策划，高层住宅销售目标为2004年12月开盘，2006年底完成95％销谢谢阅读4,400元/㎡精品文档放心下载销售价格从首批次推售4,900元/㎡到最后一批次均价为6,500元/㎡精品文档放心下载价5,309元/㎡，成交价格比定位价格高出900元/㎡，主要原因为：感谢阅读定位期间与销售期间的市场环境不同：定位时期高层住宅是“三低产品”即低价谢谢阅读位、低品质、低市场接受度。但随着土地市场拍卖的规范，涌现大量高品质的高精品文档放心下载密度楼盘，高层住宅成为楼市的主流，因此高层住宅的价格也水涨船高。谢谢阅读公司品牌形象随着**名城入住形成的良好口碑得到提升，对项目的市场价值产生感谢阅读积极的推动。价格策略：初期为建立热销的市场形象，塑造项目品牌，采取低开高走的策略；精品文档放心下载销售中期，为均衡速度与价格的关系，巩固项目品牌谢谢阅读力争利润最大化，价格攀升到最高点。价格策略的成功运用，对最终实现较高的感谢阅读销售价格产生了直接的影响。6.物管费价格确定的检讨住宅：现行物管费2元/㎡·月，基本合理，客户满意度较高。精品文档放心下载车位：地下车位75元/个·月，第二个车位100元/个·月，客户反应价格较贵，感谢阅读特别是双车位物管费的收费标准，客户反应较强烈。商业：1F6元/㎡·月，2F4元/㎡·月，基本合理。谢谢阅读****感谢阅读极的影响。7.销售价格对销售速度的影响住宅：销售过程中正确地评估了各批次面临的市场环境，有效的控制了价格与速感谢阅读度的关系，住宅价格稳定、有计划的不断攀升，既保证良好的销售趋势，又保证谢谢阅读合理的利润。商业：商业外街销售时对客户的心理价格把握较为准确，较好地控制了速度与价谢谢阅读格的关系；商业内街在销售时由于对租金与售价之间的关系未梳理清晰，过于偏谢谢阅读重对利润的追求，销售价格偏高，影响了销售速度。农贸市场：在项目定位阶段，对供求关系评估不够准确，在销售过程过于偏重对谢谢阅读利润的追求，销售价格偏高，影响了销售速度。2005年的任务指标压力，虽然实感谢阅读现了较快的销售速度，但没有实现较高的销售利润。车位：较好的协调了速度与价格的关系。8.客户总结通过销售，*******的购买客户与该项目定位阶段基本一致，总结如下：谢谢阅读购买目的******高层住宅自住客户占87%，投资型客户占13%。05年受政府调控房地谢谢阅读产市场的相关政策影响，自住型客户有一个持币观望期，决策周期增长，但感谢阅读看重长期效益的专业投资客，其投资行为并未停止。居住区域成都本地客户仍然是购买****的主力军，占成交量的66%，尤其以武侯区、感谢阅读成华区、高新区购买量最大，本地客户对价格敏感度较高。感谢阅读外省及其他二级县市客户占成交量的32%，外省客户中上海客户占到70%左精品文档放心下载右，这与公司通过短信及直邮方式进行拓展有关。外省客户对价格的敏感度感谢阅读较低，购买主要看重品牌与地段，购买以投资为主，相比之下本地客户还较精品文档放心下载为保守与谨慎。职业62%，精品文档放心下载白领企业注重生活品质，看中地段便利，就医、就学等生活配套；自营客户谢谢阅读从其购买的物业看，呈两级分化状，即临河的高价单位与总额较低的两房、感谢阅读小三房，由此看私营业主分为少数较有实力的私营企业主与大部分小本工商谢谢阅读业主。购买原因地段是客户选择******的首要因素，但通过与业主的交流中发现，不同的业精品文档放心下载主看重的地段价值内涵不一样，部分业主看重地段的稀缺性，部分业主看重谢谢阅读地段优势赋予良好的教育优势，部分业主看重交通购物的便利性。谢谢阅读发展商品牌虽是客户选择****的第二因素，但却是其购买的决定性因素。感谢阅读综上所述，在********客户的整体特征表现为：本地客户以项目周边、城南片区与谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读意识，追究生活美感。9.其它物业销售总结商业物业区域商业物业市场特征谢谢阅读密度大，区域内商业消费十分旺盛，但就目前该区域内商业分布而言，精品文档放心下载谢谢阅读是商业分布的密度、业态结构上都不能满足区域消费的要求。谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读业，商业辐射力不强、凝聚力较差。感谢阅读有包括科华北路一线、致民路一线、以及宏济中路一线等几个商业带，谢谢阅读但这几个商业带辐射力不强。随着九眼桥区域太平南街商业带的没落感谢阅读谢谢阅读空白点。商业物业定位根据本项目的区域市场特征、商业地产开发模式，并充分预估商业发展中谢谢阅读可能出现的问题，结合项目自身特点，本项目将商业划分为三个板块：谢谢阅读沿望江路沿河会所式商业板块--品牌餐饮+商务休闲：该路段现无成熟感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读饮+商务休闲，促进商业、商务、会所三者的结合，一方面可以提高销精品文档放心下载售价格，另一方面也会提升住宅的品质。培根路特色文化商业板块--谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载闲作为重点挖掘；社区常规商业板块--填补和满足区域生活消费要求的中小型超市和农精品文档放心下载贸市场(规划要求)及满足区域日常生活与川大校园消费的配套型商业。精品文档放心下载商业物业销售阶段面临的问题精品文档放心下载消费力也较低，需要一定时间的培养和带动；主力店范围、面积偏大，招商的不明确性。感谢阅读谢谢阅读批程序也将更加严格，这对商业投资者将形成一定打击。谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读者双方的回报率，制定有效的经营管理模式。住宅销售与商业推广和经营的矛盾：2005年为了不影响住宅销售，05精品文档放心下载年商业未正式进行推广，未安排合适的销售节点，因此出现销售断档。精品文档放心下载对商铺销售时机的思考感谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载以向投资者灌输对物业的良好预期，制造紧俏场面，使其在商铺未揭精品文档放心下载“盖头”时就尽快下单，以免如物业呈现后不尽人意，反而影响销售。感谢阅读****作为一个住宅-商业复合的地产项目，如何对各功能板块的推售时精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读商业的销售。这样，从2005年全年几乎未对进行商业任何推广，导致谢谢阅读一段时间内剩余商业销售迟滞。关于销售价格的思考据项目发展策划，商业一层价格定位为14,000元/㎡，二层定位为7,000感谢阅读元/㎡，临河会所式商业定位为8,500元/㎡，实际成交价格均价为一层为精品文档放心下载16,000元/㎡，二层为7,000元/㎡，临河会所式商业为8,200元/㎡。对商业谢谢阅读物业销售节奏及价格来看，主要存在以下问题：谢谢阅读标测算，内街售价定得过高，但使得后期内街商业物业销售面临“尴精品文档放心下载尬谢谢阅读精品文档放心下载场形象，无法实施强有力的促销政策，影响了销售速度。感谢阅读谢谢阅读影响销售利润。05精品文档放心下载调整内街商业物业业态，影响商业价格预期目标和住宅的居住氛围。谢谢阅读值得借鉴和推广的经验销售与招商密切配合，以招商成果带动销售感谢阅读谢谢阅读感谢阅读多重主力店，认为其招商的成功必会带来后期经营的成功。精品文档放心下载租售比例的把握谢谢阅读****设置了较多主力精品文档放心下载感谢阅读公司在引进主力店时，多与对方签定了租转售协议，如其购买租赁物业，谢谢阅读精品文档放心下载弃购买权，则我公司将其带租约销售。业态的控制和调整在*******项目中公司对商业物业做了详细的业态规划，从后期执行谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读****临河商业规划为较安静的高档休闲业态，也精品文档放心下载不能在其中引入喧闹的酒吧等业态。精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载后期管理精品文档放心下载谢谢阅读升值，对后续物业的销售也有相当的促进作用。为保障*******商业物业的后期商业管理，由物管公司将成立专门的精品文档放心下载商业管理部门，对****商业物业按照三权分离的原则进行商业经营管理，精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载升值的目的。商务公寓物业市场定位总结基于区域环境拥有诸多商务办公的硬件条件，临近川大良好的商务办公氛精品文档放心下载围和庞大的校园产业（办公或投资）支撑，商务公寓有较好的发展空间。项目谢谢阅读的商务公寓一方面避免了商住混用带来的诸多弊端，另一方面也可为项目贡献感谢阅读更高的利润。项目的商务公寓定位为：满足成长型中小企业办公需求的高档商精品文档放心下载务公寓。2003年的市场环境来看商务公寓的销售价谢谢阅读05年新谢谢阅读政政策对商务公寓作了明确界定后，后期的推广与销售面临政策风险而处境尴感谢阅读尬，销售抗性增大。政策因素，使商务公寓推广与销售面临尴尬。成都市规划局规定：“商务公寓”的建设在2004年7月有关规划规定谢谢阅读1号楼规划定性为住宅的性质是不可改变精品文档放心下载感谢阅读竣工验收也将按住宅进行。律师建议宣传方面：文字资料杜绝使用“办公字眼，尽量用“居家创精品文档放心下载业”类代替，模糊广告用语。概念替换：可考虑使用当下流行的SOHO精品文档放心下载类概念进行替换。客户分析购买目的：商务公寓自住比例占59%，投资的客户占41%。实际成交客精品文档放心下载感谢阅读**成都公司的入住,谢谢阅读增强了客户的购买信心与决心。精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载烈，但**品牌的号召力为公寓的销售提供了强大的推动力。精品文档放心下载信息来源：信息来源较为分散，****业主占13%，朋友介绍23%，广告精品文档放心下载占15%，合作商23%，这说明前期多渠道的拓展客户资源，在**广场的感谢阅读销售中效果比较明显。**广场在推谢谢阅读谢谢阅读**广场销售成功的关键在于有效的拓展谢谢阅读客户渠道，运用品牌影响力，吸引客户购买。销售价格5,000元/㎡谢谢阅读达5,440元/㎡，从结果来看，达到了预期定位价格。谢谢阅读小户型物业定位总结本项目位于一环路旁，临近城市主要交通干道，背靠川大，拥有庞大的校谢谢阅读园市场支撑，具备了小户型发展的基本区位条件。同时小户型销售市场形势较谢谢阅读好，投资需求旺盛，租赁市场良好。而且小户型地块设置于地块西南角，由东精品文档放心下载北往西南角呈L型退台式设计，对容积率贡献大。因此在本项目设置了精品小精品文档放心下载户型住宅。销售总结消费者选择小户型的关键性因素按重要程度包括：地段、交通、各项生活精品文档放心下载谢谢阅读交通和生活成本是消费者关注的核心问题。销售策略：按客户重要等级划分销售开拓了公司关系营销的先河，形成市精品文档放心下载场追捧的热销的局面。（公司内部员工——公司关系客户——员工亲友——普感谢阅读通客户）值得借鉴和推广的经验感谢阅读降低对高档住宅社区的影响，同时又做到贡献容积率。从建筑规划和密度方面考虑，总建筑面积控制在10,000㎡感谢阅读存在空间较为宽松和适度。农贸市场农贸市场在定位及设计中有如下问题据拍卖规划要点农贸市场属于政策强制要求配套3,000㎡，但在定位时精品文档放心下载我们没有充分考虑到区域市场容量，将其规模做到了3,700㎡，超出了感谢阅读市场实际需求。对农贸市场建筑成本投入过大，如外墙全部采用干挂花岗石。精品文档放心下载农贸市场腌卤摊位没有排水点，点杀区给水和笼位设置不合理等。谢谢阅读对部分有特殊要求摊位电量、电位配置不足等。感谢阅读3,700㎡精品文档放心下载60%精品文档放心下载造成目前状况的原因为：****精品文档放心下载支撑经营。方园500感谢阅读谢谢阅读价转嫁至经营商家成为高租金，经营成本高，经营难以为继。谢谢阅读农贸市场的思考谢谢阅读精品文档放心下载划，结合实际需要，完善建筑细部设计和功能配套。感谢阅读销售率不高，导致未销商铺和已售商铺混杂，后期处理起来难度很大。精品文档放心下载精品文档放心下载另一方面吸引更多人气。谢谢阅读谢谢阅读后以拍卖经营权的方式可以获取高收益，安全系数更高。和当地街道办事处密切合作，尽可能多的争取政策的支持。精品文档放心下载可以考虑请专业经营管理公司经营农贸市场，而不是由物业公司经营。感谢阅读11,000元/㎡感谢阅读谢谢阅读05精品文档放心下载销售目标出货，影响了农贸市场重新整合。会所会所定位与实际结果存在以下问题:会所的定位设计时将会所大堂入口设置在小区内部，一方面不利于会所后期感谢阅读对外经营，另一方面存在安全隐患。会所设计时未充分考虑各功能区的面积配比，部分设施仅是满足销售期对其感谢阅读类型的陈述而未考虑功能的实用性，如健身房等。会所内配套设施设置既要从经营角度与后期维护角度考虑，又要从为业主服谢谢阅读务角度考虑。车位车位定位与实际使用对比效果分析：**户数车位比为10.7，作为高品质项目，这种车位配置比例有利于后期车精品文档放心下载位销售，减少库存积压，但在后期物业管理方面存在隐患，影响项目品质与谢谢阅读口碑。由于项目物业形态复杂，车位定位时对商业业主与住宅业主实际使用中对区谢谢阅读域流线划分未做到有郊分隔，存在安全隐患。未来开发的项目中应考虑各物感谢阅读业特点及安防。由于前期设计对车位采取最低标准配置原则，未预留多余面积，造成修建完感谢阅读谢谢阅读存在车流动线、车位面积划分不合理的现象。10.品牌建设品牌建设的预期*******是***进入成都以来的第二个项目，并于03年开始双项目运作的模式。谢谢阅读品牌建设的预期为：通过**名城的后期销售，以及****的销售及呈现，增加市场份感谢阅读额的同时，将**擅长的高层豪宅开发理念引入成都，丰富成都的产品线，稳步提高谢谢阅读市场地位。品牌建设工作〖*******·****谢谢阅读更注重公司品牌带动项目品牌。品牌推广语：光荣梦想|精品精粹|超越卓越。推广要点集团强大的背景支持全国多个城市25年开发经验的积淀“诚信卓越精品永恒”的开发理念推广调性大气、沉稳，同时更注重亲和力与沟通性宣传手段硬广立势，软文炒作，杂志保温品牌建设的实际效果企业品牌美誉度持续提高：通过****的一年多的销售，消除了成都人对高层精品文档放心下载电梯住宅的心理抗性，同时改变了九眼桥片区的居住结构，使之成为目前成感谢阅读都又一高档居住区。对项目销售的有利促进：短短一年内，从成都人不接受高层住宅，到房价的谢谢阅读持续飙升，公司品牌在成都的召号力已日益强大。客户基础的夯实：****的销售体现的**物业增值的潜力，以及产品呈现力，精品文档放心下载在成都市场以及业内，培育了数量较大的**忠实客户，为公司的持续开发积感谢阅读蓄了丰富且高质的资源。综合分析及建议品牌推广的一些不足之处04、05年的品牌推广仅仅依托于项谢谢阅读感谢阅读划及主题。精品文档放心下载感谢阅读地产品有力的支撑。****亮相时间有一定重合，但对于精品文档放心下载名城的借势方面力度不够，项目推广各做各，没有形成整合的推广力，感谢阅读削弱推广力度。精品文档放心下载点挂钩，节点性、季节性的客户维系工作力度不够。对品牌推广的建议整合推广；项目联动；渠道多样；搭建**会平台；整合客户资源；加强与集团的沟通。11.项目总体评价中海----城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，****项目整体运营及操作较为成精品文档放心下载功。住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公司谢谢阅读市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地谢谢阅读位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了精品文档放心下载大量的实际经验，同时更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。谢谢阅读【项目进度、工程管理评估】1.项目发展进度执行及管理项目开发周期本项目分三个批次开发。项目发展总进度控制点如下表：项目整体从批次A1区A2、16#楼B区拿地到主要原计划节超谢谢阅读进度控制点节点时间签定土地合同2003.04.242003.04.242003.04.24感谢阅读定位及规划设计2003.04.252003.04.252003.04.25精品文档放心下载开工日期2004.05.212004.08.212004.08.2713个月10个月3个月谢谢阅读开盘2004.10.232004.12.2418个月17个月1个月精品文档放心下载地下室结构封顶日期/2004.11.102004.12.16谢谢阅读主体结构封顶日期2004.08.182005.02.042005.08.20感谢阅读工程质监验收日期2005.06.102005.08.202006.08.28感谢阅读入伙日期2005.07.012005.09.012006.11.11-1843个月43个月0个月感谢阅读主要施工进度计划与完成情况对比表（B区）计划完成实际完成1施工项目名称计划起止时间实际起止时间时间2开工112004.8.272004.8.27谢谢阅读2004.8.28～2004.8.28～360872004.10.262004.11.222004.10.18～2004.11.1～4地下室施工60462004.12.162004.12.162004.12.17～5三层转换层施工48482004.12.17～2005.2.2感谢阅读2005.2.262004.12.17～十五层以下结构施工1381382004.12.17～2005.5.3谢谢阅读2005.5.32004.12.17～2004.12.17～732层）2472472005.8.202005.8.202004.12.17～8机房结构封顶2632632004.12.17～2005.9.5感谢阅读2005.9.52004.12.17～9主体验收2652652004.12.17～2005.9.7感谢阅读2005.9.72005.9.8～2005.9.8～10屋面工程24242005.10.12005.10.12005.9.8～11顶层外装饰40992005.9.8～2005.12.15谢谢阅读2005.10.182005.9.8～12顶层下架40992005.9.8～2005.12.15谢谢阅读2005.10.182005.9.8～2005.9.8～13十五层以上外饰工程1501712006.2.042006.2.252006.2.05～14十五层以下外装饰115942006.2.26～2006.5.30谢谢阅读2006.5.302005.9.8～2005.9.8～15内饰工程2652652006.5.302006.5.302006.6.1～2006.6.1～16大堂及架空层装饰53532006.7.232006.7.232006.1.4～2006.1.4～17电梯安装调试1321322006.5.152006.5.152005.8.21～18消防工程2992992005.8.21～2006.6.15感谢阅读2006.6.152005.9.8～2005.9.8～19燃气工程2812812006.6.152006.6.152005.9.8～2005.9.8～20外架下架2302302006.4.252006.4.252004.8.28～21竣工验收7317312004.8.28～2006.8.28感谢阅读2006.8.282006.5.8～2006.5.8～22室外绿化、景观1461462006.9.302006.9.302.土建工程经验总结综合管理项目发展总体进度计划的管理。项目发展总体进度计划是项目发展的“纲”，编制总体计划一定要结合项目谢谢阅读特点，集以往经验和集体智慧，认真推敲，过程中根据实际情况的变化及时调感谢阅读整并知会相关部门，对要求时间较长的材料采购，材料认样、设计样板等工作感谢阅读要提早跟进，做到未雨绸缪。与公司各部门的协调。设计出图计划及物资采购计划必须按照项目制定的项目发展计划来制定。谢谢阅读同时项目应充分发挥对业务部门的推动作用，避免过程中跟踪不够，待提交成感谢阅读果时间临近，相关工作还未安排的事件发生。本工程发展过程中项目管理模式感谢阅读经历了前期的地盘经理制和后期的项目发展经理制，虽然此时的项目发展经理感谢阅读精品文档放心下载联系更通畅了，协调效率提高了。建议今后项目发展经理制度应更深入实施，感谢阅读使权责一致。各施工单位之间的协调。主包单位是施工单位的核心，主包作用发挥不出来，工程进展会很慢也很精品文档放心下载不协调，要利用总包去管理分包，可以减轻甲方的压力和节约精力，但也要进感谢阅读感谢阅读开展工作才会顺利。由于甲方直接分包的单位太多，协调、配合工作量很大，精品文档放心下载主要是通过开协调会或相关人员现场碰头的方式来做好协调、配合工作，协调感谢阅读会主要由总包单位主持，甲方、监理参与决策。为了减少扯皮，各分包单位刚感谢阅读进场就应做好以下工作：组织相关单位审图，解决图纸冲突，明确收边收口的精品文档放心下载责任划分；明确管理制度，严格执行，先严隐患少，先松后严难。谢谢阅读对监理的管理。质量控制中一定要坚持施工单位的自检在前，监理的检查在中，甲方的检感谢阅读查在后，这样不仅检查了质量，同时也对监理的工作起到了监督和检查作用。谢谢阅读精品文档放心下载根据考评结果决定奖金的支付比例，考评不合格的人员不得留在项目监理，增感谢阅读强监理人员的责任心和危机感。同时要发挥监理的主观能动性，一方面激励他谢谢阅读们，充分相信他们，另一方面要加强对监理的监督，对监理做出的不适当事宜感谢阅读及时予以纠正，采取问责制，对监理签的字或作的决定依据事实进行问责制。谢谢阅读精品文档放心下载甲方在纠正，事后不了了之，这样助长了监理的随意性。售楼合同主要技术条款要清楚，避免施工过程中违背合同的修改引起纠纷。感谢阅读质量管理质量管理体系的有效运行。本工程在开工前即对管理体系和表格进行了检讨和优化，过程中注重体系精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载沉降、裂缝等质量通病的业主投诉大大减少。变更的预见性。感谢阅读可以减少返工量和经济损失，这就要求工程师和设计师提前认真看图纸及研究感谢阅读节点作法等。重要的是项目部工程师一定要树立精品意识和细节、节点由项目感谢阅读负责的责任意识，主动在细节、节点上想办法，消除依赖设计部的思想。谢谢阅读加大材料质量控制力度。为能有效控制进场材料质量，甲供及甲指乙供材料均应有经物资部确定的感谢阅读样板或详细的材料验收标准，应由设计、物资封板后送项目部方可进行验收及感谢阅读施工；而对于施工过程中由于设计变更新发生的需甲方认价的乙供材料，项目感谢阅读谢谢阅读认样、封样，避免施工单位认价材料和实际采购材料之间的偷梁换柱。由于乙感谢阅读供材料数量少，进场时间分散，也是材料质量控制的一个重点，必须加强材料精品文档放心下载的进场验收工作。重视施工样板的指导和预控作用。成熟的项目管理，应该将更多的时间来关注项目的计划及预控措施。而施精品文档放心下载工样板对于我们的重要性也就在于此。首先应确定需认样的范围。需要根据相关规范、强条及考虑满足小业主的精品文档放心下载使用功能，关注每一个细节。对于清水房而言，通常有如下项目需定样：谢谢阅读入户门：颜色、材质、门扇开向、门跺尺寸、门扇下标高确定；谢谢阅读感谢阅读门窗分隔方式、门扇下标高确定；防水：施工部位、施工范围；开关、插座、配电箱：设置位置应满足业主使用功能，重点又在厨房、感谢阅读卫生间内开关、插座、给水点位置；空调机设置：外机的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；精品文档放心下载外墙节点：滴水节点、窗盘节点、面砖，涂料收口位置。感谢阅读施工样板的确认应组织设计、营销、物管等部门和监理、施工单位参加，谢谢阅读且应及时完成认样记录。对精装工程更应该以样板牵头，对每个分项工程都应谢谢阅读认样。逐步将交楼标准集成化、模块化。谢谢阅读之所以希望交楼标准能够集成化、模块化，是因为每一个新项目都会抛开建施感谢阅读中的建筑做法，重新编写交楼标准，不但耗时，而且未能合理利用以往项目的感谢阅读有益经验。对此，有以下几点想法：感谢阅读谢谢阅读的也应以标准图集与工程实际经验为参考；精品文档放心下载免过多的设计修改及费用变更；确立新项目交楼标准仅需对有新要求或此前无类似工程经验的做法进精品文档放心下载行讨论，从而可以节约大量人力、时间；感谢阅读从而形成一套可以代表**水平的经济、高质的交楼做法。感谢阅读3.水电安装工程经验总结图纸审查的深度图纸审查中除了审查系统的功能性外还应结合实用性要求。如地下室安装的下谢谢阅读排风管道、配电箱柜、消火栓及排水管道等位置布置对日后停车位及行车规划的影感谢阅读响；空调外机位的设置合理性问题等。尽量使环境施工与总平管线施工的工序穿插安排更趋合理精品文档放心下载景观施工单位应在总平雨污水管线施工开始时同步进场，雨污水管敷设前对主感谢阅读谢谢阅读这样雨污水管道敷设时可以及时的调整有冲突的井位和管线走向，尽量减少后期重感谢阅读新开挖、移位砌筑等返工情况。另外在绿化给水管道和埋深相对较浅的总平强弱电精品文档放心下载管线敷设前完成高大乔木的栽种和土壤的造坡，这样一方面便于总平景观照明灯具谢谢阅读的布置定位，另一方面也减少树坑开挖和土坡反复调整对管线的破坏。感谢阅读化粪池提前施工对于高层建设项目，一般情况下非地下室区域面积都较小，可作为化粪池的用感谢阅读地非常有限，化粪池距离地下室或建筑外墙都较近，给施工造成极大的困难，如果感谢阅读再遇到下雨天气，往往会发生塌方及支护困难等问题。故可以考虑在前期地下室土感谢阅读方开挖时便将化粪池同步开挖施工，这样在没有太大干扰及有降水保障的情况下可谢谢阅读显著缩短工期，还可以给施工期间的污水临时排放创造有利条件，并减少后期对景谢谢阅读观施工的不利影响。正式用电提前使用对于分期分批施工的项目，可以根据项目的发展计划将正式配电房适当提前投感谢阅读入使用，以减少施工临时用电供配电设备的一次性投入，减少投资。精品文档放心下载施工中的细节控制在整个系统安全可靠的前提下，项目的品质更多的体现在施工的细节控制上。谢谢阅读如****谢谢阅读露，不便于景观变更调整，后经过整改，采取水泥沙浆将外露螺栓覆盖压光，解决谢谢阅读了防腐问题，但标高的出入却仍然未能有效解决，建议采取预制基础可有效解决以感谢阅读谢谢阅读这样才能保证后期管道穿墙、梁处防水作业的施工质量。4.装饰、景观工程经验总结谢谢阅读施工方的专业技术人员，做好专业衔接，消除图纸中的盲点，明确各节点做法，精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读灵活高效的配合是确保质量和工期的有效手段。栏杆材料质量控制，项目部应严格做好材料样板的认样和封样工作，重视过程检精品文档放心下载查。在施工方大批进货前，项目部应会同监理到厂验收，重点检查了镀锌、铁件感谢阅读壁厚、油漆品牌等情况。在栏杆在厂批量加工过程中，项目部应会同监理不定期感谢阅读到厂检查，重点检查铁件尺寸、焊接质量、底漆质量等。通过以上措施，确保了感谢阅读栏杆半成品进场的合格率。感谢阅读100％淋谢谢阅读水试验，经过整改和复验，在入伙时达到全数合格。对外门窗渗水，项目部做了感谢阅读具体分析：窗台渗水：主要原因是塞缝不实，外墙空鼓，密封膏粘结不牢，窗台里低外感谢阅读高等。窗框渗水：主要原因是注胶不到位或45°拼角处漏安转角铝块等。精品文档放心下载45°谢谢阅读安装过程中窗扇变形，密封条安装不贯通等。感谢阅读5.小户型精装房的施工管理******小户型精装房是成都公司第一个全精装工程，具有分包多，时间紧，成品谢谢阅读保护困难等特点。体会是：谢谢阅读不能将其简单视为建筑工程的一个分部，而进行搭接施工。应在建筑工程施工完精品文档放心下载成后，整体或分层移交