物业管理师职业技能培训范本

物业治理师职业技能培训讲授大纲一、物业治理方案的制订（一）学习要求掌握物业治理对物业的根本要求，了解并做好物业治理早期介人的准备事情;具有进行拟管项目、使用人物业治理与办事需求、竞争企业状况等视察的能力；掌握制订物业治理方案的主要内容、根本架构和要领。（二）学习重点.物业治理的早期介入（1）物业治理对物业的根本要求物业治理指物业治理经营人受物业所有人的委托，凭据国度执法法例、治理尺度及委托条约行使治理权，运用现代治理科学和先进的维修养护技能，以经营手段治理物业，从事对物业（包罗物业周围的情况）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的办事，使物业发挥最大的使用代价和经济效益。物业治理对物业的根本要求是：物业的设计要“科学、公道、适用和美观”，并要方便维修和养护。修建质料质量和设计施工质量要好，淘汰使用本钱。配套设施齐全，能为使用人提供多种办事。④情况优美、宁静、舒适。⑤为物业治理提供须要的设施。（2）物业治理的根本内容①根本业务包罗衡宇修建物的维护、修缮与改革；物业隶属设备、设施的维护、调养与更新；相关园地的维护与治理；消防设备的维护、养护与更新。②专项业务包罗治安守卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆治理等。③特约业务包罗种种与业主和使用入相关的代庖业务。④经营业务包罗室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、署理经租、衡宇互换以及其他业务等。（3）物业治理早期介入的物质准备人员准备资料准备设备、器材准备资金准备（4）房地产开发的根本步伐我国房地产开发的步伐通常分为四个阶段：①决策、立项阶段通过视察研究，寻求互助同伴，选定开发所在和开发项目，向政府有关部分申请立项。②前期阶段1）在申请立项的项目发起书底子上，经过进一步的视察研究，体例项目可行性研究陈诉，并向有关部分申报，同时治理企业申报登记事宜。2）项目的筹划设计事情。3）筹划设计事情的报批事情，进行工程勘探，制定开发项目的建立方案。4）征用土地，开展拆迁安顿事情。5）完成施工现场的底子设施配套建立，做到“四通一平”：即通水、通电、通路、通信、平整土地。6）治理开工手续。③建立阶段通过招标、投标、发包工程，进行施工建立；同时，要增强施工期间有效的工程监理，包罗请专业监理公司和竣工后交付治理的物业治理公司的代表，直至竣工验收，交付使用。④营销阶段这是房地产开发与经营相衔接、相交织的阶段，通常包罗衡宇销售、出租、使用治理（物业治理）和售后办事等。上述四个阶段的实施不一定按部就班，有时可瓜代进行。（5）修建工程根本知识①修建工程分类修建物的施工建立历程称修建工程。凭据修建工程各组成部分的性质、作用可分为：1）一般土建工程：包罗衡宇和构筑物的种种结构工程和装饰工程等。2）管道工程：包罗蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。3）暖卫工程：包罗室内外给排水管道，采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。4）电气照明工程：包罗室内外照明设施安装、排挤线路、变电和配电设施安装工程等。③修建工程治理修建工程治理是贯串以工程项目为东西，以施工现场为中心，遵循修建施工的特点和纪律，把各个施工历程有机地组织起来，使施工历程到达优质、高效、低本钱、宁静、文明等要求。其主要内容包罗：1）落实施工任务，签订对外承包条约；2）体例施工组织设计或施工筹划；3）做好施工前的准备事情，保障顺利开工；4）按筹划组织施工，并随时收集施工中的有关信息与筹划目标进行比拟，发明问题实时调解，使各项施工运动处于最佳状态；5）做好工程施人为料阐发与整理。③修建工程涉及的主要事情1）熟悉施工图样，到场图样会审，熟悉设计范围、结构特点和生产工艺顺序；2）熟悉施工现场的地形、供水、供电、门路运输情况，了解施工区域的地理情况和施工条件；3）了解本地是大宗资料供给情况。质量及代价；4）体例施工组织设计，绘制施工平面图，制定施工进度筹划，提出凭据施工技能力量需要的质料、预制构件、机具等进场筹划；5）抓好施工技能及技能治理事情；6）抓好质量治理；7）抓好宁静生产治理；8）抓好质料与东西治理；9）抓好班组治理；10）抓好劳动定额与劳动报酬等。.物业治理早期介入的实施（1）事情内容凭据房地产开发的差别阶段，物业治理早期介入实施的事情内容主要有：①到场筹划设计阶段到场形式主要体现在全面细致地反应物业治理顺利实施的种种需要，以及在以往物业治理实践中发明的筹划设计上的种种问题或缺陷，用咨询陈诉的形式提交设计单位，并促其纠正。物业治理公司应注意反应下列问题：1）配套设施的完善问题；2）水电供给容量的问题；3）宁静守卫系统；4）垃圾的处置惩罚方法；5）高层修建物外观的清洁问题；6）消防设施问题；7）物业治理所需设备问题；8）对修建质料的意见；9）其他问题。②到场建立阶段通过到场施工治理，对工程建立提出意见。主要包罗：1）羁系工程质量并提出意见；2）监视建立历程（是否按设计筹划图纸施工、修建质料规格质量是否切合设计要求）并提出意见：3）监视物业隶属设施设备配套建立历程并提出意见；4）监视物业治理所需的特殊隶属设施设备的建立历程并提出意见。(2)早期介入应注意的问题①必须从思想上十分重视早期介入的准备事情②必须明确物业治理在整个房地产开发与经营治理中的职位③抓好人员准备这个要害④精心准备，细致周到，力求全面、充实.拟管项目、使用人需求、竞争企业状况视察通过对拟管项目全面情况的视察，为拟订物业治理方案做信息准备。(1)项目情况视察①视察内容项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。项目面积：占地面积、筹划修建面积、已建成面积。项目修建情况：修建结构、质量、技能、尺度、管线部署等。配套及四周交通状况：已通达公交车次、小区班车等。消防、安保、清洁等设施状况项目性质及特色政府的支持、扶持与介入水平开发商的配景：范围、技能、资金、信誉、社会影响、卖力人情况等。周边坏境状况②视察要领包罗实地考察、公然信息收集、座谈及其他途径。(2)使用人需求视察①视察内容住区人员自然状况阐发：包罗总人口、性别、年龄、受教诲水平与职业、民族以及经济收人等。住区人员需求阐发：1)按需求东西分为物质需求和精神需求。针对差别的需求配备相应的大众设施;2)按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对付满足需求弹性小的大众设施必须具备，对付满足需求弹性大的大众设施，应从管区实际出发进行建立，并更多注意面向社会办事与经营，以提高其开发利用的效益。3)按需求条件分为现实需求和潜在需求。4)按马斯洛需求条理分为五个条理。从住区人员实际生活水平出发，定量与定性结合，协助制订有针对性的方案。②视察要领1)询问法询问法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主题，接纳一定的提问方法，向被视察者提出询问，再从被视察者的答复中获取所需资料的一种要领。具体方法有访问视察、电话视察、发视察表和攀谈旁听法。2)视察法视察法就是视察人员在现场直接视察或利用种种仪器间接视察被视察者行为及现场事实是一种收集资料的要领。具体要领有直接视察法和比力视察法。3)实验法实验法就是用小范围试验的要领来验证人们的需求情况。4)抽样视察法抽样视察有随机抽样和非随机抽样。后者又包罗任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。(3)竞争企业视察视察内容包罗竞争敌手总体情况、竞争敌手能力、竞争敌手经验以及与竞争敌手比力。.制订物业治理方案的其他准备事情(1)组建制订物业治理方案的事情班子：(2)对方案制订人员进行须要的业务培训：(3)准备经费；(4)准备设备；(5)准备相关资料。.制订物业治理方案(1)物业治理方案的内容①物业治理档次物业类型、功效将决定差别的物业消费水平，从而确定物业消费水平，从而确定物业治理的差别档次。物业治理档次简直定，是制定订物业治理方案的底子。治理档次差别决定了治理与办事的项目、尺度及用度的差别。②物业治理办事的尺度物业类型、功效和物业档次将决定物业治理办事的项目和质量尺度。③物业治理财务收支预算物业治理是有偿的办事与治理。由物业治理档次所决定的物业治理应到达的办事尺度和收费尺度是物业治理方案的焦点。（2）物业治理方案的根本架构①项目治理的整体设想与筹谋包罗项目情况阐发、物业治理档次及目标、物业治理特点。治理办事步伐。②治理模式包罗治理运作模式、治理事情流程、治理组织架构、鼓励机制、信息反馈处置惩罚机制等。③公司人力资源治理包罗治理办事人员配备。治理办事人员培训、治理办事人员治理。④规章制度建立包罗治理规章制度的创建、档案的创建与治理、办公自动化与治理。⑤经营治理指标包罗经营指标答应及接纳的步伐、治理指标答应及接纳的步伐。⑥社区文化建立与办事包罗社区文化建立、社区办事与特约办事。⑦财务治理及经费收入测算包罗财务治理、日常物业治理收支预测、维修基金的创建和使用筹划。⑧日常治理包罗前找介入、业主人住、业主投诉处置惩罚、宁静治理、车辆及交通治理、消防治理、情况掩护与治理、采暖系统维护治理、商业用房的筹划与治理等。⑨物业维修养护筹划和实施包罗物业维修养护治理、共用部分的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。（3）制订物业治理方案的主要步调第一步：创建制订方案的事情机构第二步：培训事情人员第三步：经费、设备、资料准备第四步：项目、使用人、竞争视察第五步：研究阐发视察资料第六步：确立治理档次、治理目标、主要步伐。办事治理项目第七步：经费预算第八步：草拟方案文本第九步：向专家照料征询第十步：送公司领导审阅第十一步：修改、研讨、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：实施、反馈⑷制订物业治理方案的主要要领①经理意见法主要以物业公司经理的意见为方案的根本思路和主要内容，在征求公司内外意见的底子上确定。②内部征询法发动公司内部各部分以及全体员工提发起，在遍及征求意见的底子上综合归纳制订出物业治理方案。③学习借鉴法主要是学习借鉴海内外对相似物业治理的思路和做法来制订方案。④专家意见法主要是聘请业内著名专家，在向专家全面介绍视察结果的底子上，请专家协助制订物业治理方案。⑤综合制订法.可行性研究知识(1)可行性研究的根本观点可行性研究是在做出投资决策之前，对投资项目进行全面的技能上和经济上的阐发，即进行全面的视察研究和综合论证。(2)可行性研究的步伐可行性研究分为投资时机研究、开端可行性研究、详细可行性研究和评价陈诉四个阶段。①投资时机研究带有预测性，主要是阐发投资偏向的可能性，辨别预计的投资是否有乐成的可能。投资时机研究主要从项目生长的配景、底子、条件等方面进行研究。②开端可行性研究进行项目的开端选择和范畴简直定。主要是从进行项目的市场需求和企业能力方面进行预测，考察及格范围、预计资源分派和协作配套来源，对项目实施需要接纳的技能、装备进行开端筹划。对项目盈利性进行阐发等。开端可行性研究估算精确度一般要求到达±20%左右。③详细可行性研究对项目进行深入的技能经济论证，仔细阐发项目的利弊，对多种方案进行比力选优，从中选出满意的可行性方案。这一阶段估算的精确度要求到达±10%。④评价陈诉重点进行项目评定和投资决策。提出正式的可行性研究陈诉。(3)可行性研究的内容①市场需求预测；②物质资源预测；③项目方案研究；④人力资源研究；⑤项目实施历程研究；⑥项目投资的成天职析及资金筹措研究；⑦项目经济效益研究。(4)编写可行性陈诉①总论；②项目阐发;③需求预测；④物资资源及公用设施条件阐发；⑤人力资源阐发；⑥实施进度阐发；⑦投资估算、资金筹措或本钱估算;⑧社会及经济效益评价；⑨附件。二、物业治理制度（一）学习要求掌握物业治理制度体系的内容以及制定物业治理制度的步伐和要领；了解业主条约的执法依据、特点和主要内容，掌握业主条约订立原则和步伐，并能正确界定管区内违反（条约）的行为，熟悉衡宇装修步伐。（二）学习重点.物业治理制度体系的内容物业治理制度可分为两大类：一类是物业治理企业内部治理制度；另一类是物业治理企业的外部制度。（1）物业治理企业内部制度内部制度是物业治理公司为提高治理办事质量和事情效率，凭据经营目标和事情特点制订的一系列事情步伐、职责范畴、岗亭责任制和考核条例等。①物业治理公司员工治理条例员工治理条例是物业治理公司最根本的内部治理制度，主要包罗劳动用工制度、员工行为范例、员工福利制度、企业赏罚制度。②物业治理企业各部分的职责范畴包罗公司办公室的职责范畴、财务部分的职责范畴、治理部内助职责范畴、办事部分的职责范畴。③物业治理企业员工岗亭责任制包罗经理室人员岗亭责任制、公司办公室人员岗亭责任制、治理处人员岗亭责任制。（2）物业治理企业外部制度外部制度是指用于界定物业治理到场者权利与义务，范例实施物业治理历程中各方的行为，协调各方主体间干系的制度，主要制度有：①物业担当验收划定②楼宇入住划定包罗人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。③物业治理条约是将业主以及治理者的权利与义务以执法文件的形式加以确定，对全体业主或使用人以及物业治理者均有约束力，主要包罗以下内容：1）明确业主的权利、义务和责任2）明确物业开发商应享有的权利3）明确物业治理者的权利与义务4）明确对物业大众部位以及公用设施的治理5）对物业全部损坏或部分损坏无法正常使用的划定6）治理用度的划定7）执法责任8）其他事项④住户手册是一种交住户生存的文件，主要包罗以下内容：1）居住区表面；2）居住区的治理；3）业主或住户须知；4）购日灯治理与维修；5）物业治理条例；6）综合办事；7）其他应注意的事项。⑤住宅区衡宇及有关设施接代管束度1）对衡宇及有关设施接代管范畴、担当尺度、接代管步伐的划定。2）对衡宇代管权责的划定。⑥衡宇治理办事制度1）衡宇维修养护治理划定。2）衡宇装修治理划定。⑦住宅区治理制度主要包罗住宅小区治安守卫治理、楼宇治理、机动车治理、情况卫生治理、消防治理、绿化治理、禁止违章用地及违章修建的治理及农贸市场治理等划定。⑧业主条约⑨业主委员会章程1）创建业主委员会的宗旨、目的；2）业主委员会的权利、义务；3）创建业主委员会的步伐；4）劝业主委员会集会及业主大会；5）业主委员会的任务；6）有关增补说明。2、制订物业治理制度的步伐和要领⑴步伐第一步：研究所管物业的实际情况。第二步：研究业主及物业使用人的全面情况。第三步：正确评价本企业状况。第四步：学习理解国度及本地政府的有关执法、法例、制度，借鉴外企业经验。第五步：整理出本管区应制订的内外规章制度条目及制订制度的根本思路。第六步：分头草拟制度。第七步：征求各方意见，重复讨论修改。第八步：定稿。第九步：通过正式步伐批准执行。（2）要领①经理意见法：在征求公司内外意见的底子上，以物业公司经理的意见为制订规章制度的根本思路和规章制度的主要内容。②业主委员会制订法：适用于制订（业主条约）、（业主委员会章程》等。③内部制订法：适用于制订部分岗亭职责和各部分治理范畴内相关制度。④学习借鉴法：主要是学习借鉴海内外对相似物业进行治理的规章制度。⑤综合征定法：综合运用以上四种制订规章制度的要领。3、业主条约的执法依据、特点和主要内容（1）执法依据业主条约是指由业主答应的，对全体业主具有约束力的有关物业使用摊护及其治理等方面的行为。其执法依据主要是：①《民法通则》第83条划定。②建立部1989年第5命令《都会异产毗连衡宇暂行划定》第五条和第六条划定。（2）特点①条约的主体是全体业主。②条约的客体是物业使用、维修和其他治理等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为。③条约的内容是有关物业使用、维护与治理等方面的权利。义务的划定，其中既有执法范例的内容，也有社会大众道德的内容。④条约经业主签约或业主大会审议通过而生效，对物业治理区域范畴内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。⑤条约的立足点是订约主体的自我意识与行为的掌握。（3）业主条约的主要内容业主条约一般由政府行政主管部分统一制订示范文本。业主大会可以凭据本物业区域的实际情况进行修改增补，经业主签约或业主（代表）大会通事后上报行政主管部分存案。4.业主条约的订立（1）订立的原则包罗正当性原则、整体性原则和民主性原则。（2）订立的步伐首次制订业主条约一般按以下步伐进行:第一步：物业治理公司组织有关人员学习研究国度和本地政府的有关执法、法例，尤其是研究建立部制订的业主条约“示范文本。”第二步：结合所管项目的实际情况，依照建立部“示范文本”的根本内容，制订出所管项目的业主条约（草案）。第三步：用召业主大会将业主条约（草案）提交大会讨论。修改。第四步：业主大会通过修改后的业主条约。第五步：业主签字，业主条约生效业主条约如需修改，一般由业主委员会提出修改意见及修改草案，将修改草案提交业主大管帐论通事后执行。5、纠正违反业主条约的行为⑴界定所应处置惩罚的违反《条约》的行为在物业治理中，用来约束主体行为的条约有两种：一是《业主条约》二是《物业治理条约》。前者的主体是全体业主，后者的主体是业主、非业主使用人和物业治理经营者。因此，违反《条约》的行为一般说来有以下三种：①业主违反《条约》。②非业主违反《条约》③物业治理公司违反《条约》作为物业治理人员应正确处置惩罚的是业主和非业主使用人违反《条约》的行为，具体有：装修时违反《条约》的行为，搬家时违反《条约》的行为，日常违反《条约》的行为。⑵实时发明违反《条约》的行为物业治理人员应努力做到实时发明种种违约行为，需做到：①增强事情责任心，认真履行岗亭责任。②物业治理公司和部分卖力人要经常查抄、解决员工事情不到位的问题，实时发明并处置惩罚使用人违约行为。③提高业主和非业主使用人遵守《条约》的自意识，创建有效的监视机制，认真欢迎并处置惩罚业主和使用人反应的违约行为。⑶正确处置惩罚违反《条约》的行为从广义上说，《业主条约》和《约业治理条约》也属于物业治理制度，两者既有共性，也有本性，归纳综合起来，共性体现在目的相同的实质内容相近上而本性则体现在：制订者差别、答应人与制约人差别、性质差别以及对违反者处置惩罚方法差别。对违反《条约》行为的处置惩罚只能凭据《条约》约定的方法进行，主要有：规劝、制止、批评、警告、按物业治理制度处置惩罚、提起民事诉讼。6、衡宇装修治理⑴住用户装修申报①业主或使用人如需对衡宇进行装修，必须首先向物业治理公司工程部分提出申请。②工程部分对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料。③业主或使用人尽快请设计公司进行装修方案设计，并选择及格的装修单位。④业主或使用人在15天将装修设计图纸交工程部分。⑵物业治理公司审批①接到业主或使用人递交的装修方案一周内，工程设备部分会同安保部分进行审核，考虑是否同意业主或使用人提交的方案，或提出方案的修改意见。②装修方案最终由物业治理公司批准后方可实施。③方案批准后，与物业治理公司签订协议，并领取装修许可证。⑶装修单位施工与物业治理公司签订《装修施工责任书》，并领取施工许可证必须按方案进行施工，施工期间应严格遵守各项划定严格执行建立部《修建内部装修设计防火范例》。⑷物业治理公司验收。①由业主或使用人通知工程设备部分并会同其他有关部分对工程进行验收。②隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。③竣工验收及格后，由工程设备部分向业主或使用人出具竣工验收单。④业主或使用人凭竣工验收单到治理部。安保部分治理须要的手续。三、物业治理资金的治理（一）学习要求掌握物业治理资金的观点，了解物业治理启动资金与日常物业治理资金的来源及其治理；掌握物业治理资金的使用偏向和使用原则，掌握物业治理资金的预算治理事情。（二）学习重点1、物业治理资金及其治理（1）物业治理资金的观点物业治理资金是为保持物业及隶属设备的状态完好和使用宁静，充实发挥其各项功效以满足需要而投入的钱币总和。物业治理资金凭据所处阶段的差别，可分为物业治理启动资金和日常物业治理资金。（2）物业治理资金的治理观点物业资金的治理是物业治理企业对物业治理资金的筹措、使用、运作所进行的财务治理运动的整个历程。治理东西物业治理企业所能支配或将要支配的物业治理资金。治理目的物业治理企业有筹划、低本钱、最大限度地筹集物业治理资金和提高该资金的运用效率和运用效果，包管物业治理事情的高效开展。.物业治理资金的来源和治理（1）物业治理启动资金观点物业治理启动资金是指物业治理企业开展物业治理事情初始阶段所需各项须要开支的资金及物业大众设施专用维护基金。内容及来源一部分是用于物业治理企业形成、创建、组成所需的资金，如物业治理企业的注册资本、办公场合的购买或租金、办公用品购买、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及小我私家出资、入股形成；另一部分是物业大众设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和要领缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定步伐、步伐由社会或开发建立单位出资创建。物业治理启动资金的治理：其中物业大众设施维护基金的治理一般应由物业治理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业治理企业实际操纵使用，并做到专款专用，实际操纵使用时报物业治理委员会批准并担当监察。这项专用基金应划给物业治理企业照旧物业治理委员会治理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业治理企业直接掌管使用。新建物业的物业大众设施专用维护基金应在确保宁静的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。（2）日常物业治理资金来源包罗物业治理办事费、物业治理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业治理办事费收取应考虑物业产权人、使用人的经济蒙受能力及各项物业治理办事的代价赔偿，由物业治理委员会、物业治理企业、政府物价治理部分几方面综合考虑，配合协商决定。②日常物业治理资金的治理1）收取、使用上的治理。重点在于实时有效地收取种种治理用度，并做到有筹划地使用，量收支出，专款专用，不挪用、多用或少用。2）财务上的治理。应增强财会制度的创建与羁系力度，杜绝内部出现财务漏洞，制止产生意外事件，防备贪污、冒领现象的产生，并注意宁静守卫事情。.利用管帐手段进行经济治理（1）管帐的根本知识及管帐制度管帐的观点管帐是经济治理运动的重要组成部分。管帐是通过收集、加工和利用以一定钱币单位作为计量尺度体现的经济信息，对经济运动进行组织、控制、调治和指导，促使人们比力经济得失、权衡利弊考究经济效益的一种治理运动。②管帐的根本职能：核算和监视。1）核算是管帐的首要职能。主要从代价上反应核算单位的经济运动状况及结果。对管帐监视可分为事前、事中、事后监视三种，主要通过对代价指标的监视，防备核算单位经济运动的偏差与失误，保障核算单位产业免遭损失。③管帐法例体系我国管帐法例制度按它们之间的相互干系，可分为三层：第一层是根本法，即（管帐法）、（预算法）等国度执法；第二层是国度财务部凭据根本法制定的对所有单位的管帐核算事情均有约束力的管帐准则；第三层是由各下层单位自行制定的单位内部管帐制度。这三个条理的干系是第一层统驭第二层，第二层统驭第三层，三个条理配合组成物业治理单位的管帐制度。（2）通过管帐报表阐发提高经济效益管帐报表的观点管帐报表亦称财务陈诉，是管帐核算的结果，是反应管帐主体财务状况、经营结果和财务收支情况的书面文件，是财会部分提供财会信息的一种重要手段。②管帐报表的组成：管帐报表一般由主表、附表和报表附注三部分组成。1）主表包罗资产欠债表、损益表和财务状况变更表（或现金流量表）。2）附表凭据各行业、各单位的特点而有所差别。3）报表附注是对表内有关项目所做的须要解释。管帐报表对外提供时，一般还附有财务状况说明书，这是管帐部分向治理者说明情况、提出发起及其他要说明情况的书面陈诉。③管帐报表阐发的意义物业治理者凭据提供的管帐报表，通过一定的技能要领，对物业治理单位的资金治理、经营状况进行历程阐发和结果比力，总结经验，揭露问题，以提高物业治理经营水平和经济效益。.物业治理资金的使用与运作（1）物业治理资金的性质物业治理资金的性质由多种因素决定。凭据物业治理资金所有者的差别，可分别为国有资金、团体所有资金、私有资金及混淆多产权所有资金；凭据物业治理东西和目的的差别，可分别为经营性资金和消费性资金。物业治理资金性质的差别决定了物业治理经营者对物业治理资金治理和使用方法的差别。（2）物业治理资金的使用物业治理资金使用要实行总量控制法，既要会合统一筹划，又要包管一定的灵活性。具体包罗三方面：①成天性资金支出与使用:成天性资金支出，是物业治理办事在一定日期内产生，用钱币形式体现的劳动生产泯灭。其包罗劳动东西的泯灭、劳动手段的泯灭和劳动力的泯灭三方面。成天性资金支出是必须的，是不产生资金接纳的，是向社会提供劳务时必须泯灭的成天性支出。这些资金转化为劳动产物的代价，为社会所认可。这是物业治理企业必须保障的，是物业治理企业生存的根本条件之一。②公益性资金使用公益性资金使用是物业治理企业必须负担社会责任与义务的资金性支出，如向社会福利事业捐资、做公益性告白等，这是物业治理企业必须支出的、无资金接纳的支出。这部分支出数量不牢固，也不经常产生，物业治理企业却不能忽视它的存在。这部分资金为物业治理企业的生存与生长奠基良好的底子。③投资性资金支出与使用投资性资金使用是为了筹集生长用资金而使用的资金，主要是把暂时不消或缓用的物业治理资金用于收益性投资支出以求得更大的资金回报。投资性资金支出一定要选好投资偏向，注意资金的宁静性、资金的接纳周期，同时注意这部分资金占物业治理资金整体的比例额。（3）物业治理资金的使用原则①保障物业治理需求的原则。物业治理资金使用要首先满足物业治理事情的需要。②节约支出，公道收益原则。对成天性资金支出，要厉行节约，做到公道支出;对投资性支出，要有目的、有步调，在考虑收益的同时，注意回避投资风险。③制约性支出使用原则。创建资金使用的审批制度、监视制度和财会制度，使资金使用历程中存在相互制约机制，包管物业治理资金得到宁静、公道、有效的使用。（4）物业治理资金使用的责任制在遵守国度相关执法和单位财会制度的底子上，创建、健全物业治理企业内部有效的治理体制，即物业治理资金的使用由单位领导负领导责任，财务人员负治理责任，使用人员负使用责任，领导下达资金使用指令和筹划，财会人员卖力把资金拨到使用者手中，三方面相互监视，配合完成资金的使用历程；并落实监视审核制度，通过对物业治理资金使用方法、使用金额、使用时间及使用效果的监视和考核，包管物业治理资金的使用效果。.物业治理资金的预算治理（1）物业治理资金预算的准备事情①物业治理资金预算治理的观点物业治理资金的预算治理是以物业治理目标为导向，以提高治理效益为出发点，以财务治理体系为保障，全面控制物业治理与经营运动的一种筹划治理模式。②物业治理资金预算治理的前提条件1）扎实的管帐事情和底子治理事情；2）对完善的制度体系；3）好的领导体制与领导团体；4）要充实利用治理管帐的职能。（2）物业治理资金预算体例步伐和体例原则①物业治理资金预算体例的步伐一般都先由预算专业部分卖力，如财务预算处凭据往年的资金使用情况及预测今年物业治理的生长和现有治理资金的掌握情况，于每年初或上年底体例出本单位的资金预算筹划，报领导审批，待审批后执行。对范围较大的物业治理企业，应接纳分层体例，层层审核把关，最后汇总论证，再经横向、纵向讨论论证，经几个回合讨论，把会合制定和疏散制定要领相结合，最终制定一个公道科学的资金预算方案。预算体例可以自上而下，也可以自下而上，或是上下结合论证式。②物业治理资金预算体例的原则1）目标性原则。即预算体例应围绕物业治理经营目标进行。2）全面性原则。通常与物业治理经营目标相关的经济业务运动都要纳入预算范畴，预算体例尽可能全面、系统、平衡、完整。3）预算单位与周期性原则。预算体例应确定预算单位的巨细和范畴，并确定预算周期。4）人本原则。预算应考虑人的因素，使之成为有鼓励效益的预算。（3）物业治理资金预算体例的要领①牢固本钱预算体例法1）日常综合治理用度本钱预算公式P=£Pi (i=l,2……，n)2)人工用度本钱预算公式P1=£(NixWi)(i=l,2 , n)3)行政办公费本钱预算公式P2=F0(1+i%)—F0,4)公用水电费预算公式P3=£Q电ixP电+£Q水ixP水5)保安办事费预算办事公式P4=£Fi=F1+F2+F3转动预算体例法即将预算周期始终保持在一个牢固期间，如一年、一季度或一个月，连续进行预算体例。具体体例要领是先制定一个周期的预算，在执行历程中进修改预算边制定下一个周期的预算。(4)物业治理资金预算治理的要领主要有以本钱为中心的预算治理要领和以现金流量为中心的预算治理要领。以本钱为中心的预算治理要领将本钱预算层层剖析到人，着眼于低落本钱；以现金流量为中心的预算治理要领控制现金流入流出，尽量做到用最少的钱办更多的事。另外，另有以利润或出资人利益为中心的预算治理要领、以资本预算为中心的预算治理要领。四、衡宇结构与识图(一)学习要求了解衡宇修建的一般结构以及修建制图国度尺度和划定画法，掌握阅读施工图的最根本要领和技能，具备参阅施工图纸解决衡宇修护问题的能力。(二)学习重点.修建物的分类修建物是指直接供人们使用的修建，为人们的生产、生活办事，如住宅、讲授楼等。构筑物是指不直接供人们使用的修建，间接地为人们办事，如水塔、烟囱等。依据差别分类尺度，可将修建物进行分类。（1）按修建物的使用功效分类分为居住修建、大众修建、产业修建、农业修建。（2）按修建物的层数分类分为低层修建（1—3层）、多层修建（4—6层）、中高层修建（7—9层）、高层修建（10层以上的住宅和总高度凌驾24米的大众修建及综合修建，不包罗高度凌驾24米的单层主体修建）。（3）按主要承重结构使用的质料分类分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。（4）按修建结构的承重方法分分为承重墙结构、框架结构、剪力墙结构、商体结构、大跨度空间结构。.衡宇的结构组成一般的民用修建是由底子、墙体、楼地面、楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。（1）底子底子是修建物的组成部分，它直接蒙受修建物的所有负荷，并把它传到地基上。地基是底子下面蒙受力的那部分土层，蒙受修建物的全部荷载，包罗底子的自重。①底子的埋置深度是指由室外设计地面到底子底面的距离。底子的埋深直接影响工程造价。一般情况下，底子的埋深应不小于500毫米。③底子的分类1）按组成底子的质料分为砖底子、灰土底子、三合土底子。毛石底子、混凝土底子和钢筋混凝土底子。2）按受力特点分为刚性底子（如砖底子、灰土底子、三合土底子、毛石底子、混凝土底子）和柔性底子（如钢筋混凝土底子）。3）按底子的结构形式分为条形底子（多用于多层住宅）、独立底子（用于产业厂房或民用修建的框架结构中）、整片底子（用于上部荷载较大的修建物中）、桩底子（用于高层或超高层修建物中，或地基质差的工程中）。（2）墙体墙的作用主要是承重、围护和分开空间。①墙体的分类1）按墙体受力情况分为承重墙（直接蒙受上部传来荷载的墙）和非承重墙（不蒙受外来荷载的墙）。2）按墙体的结构方法分为实体墙、空体墙和复合墙②墙体的细部结构118-1）钢筋混凝土过梁：门窗洞口上的横梁Pg过梁，其高度为60毫米的倍数，宽度一般应与砖墙厚度相适应，端部伸入两侧墙内不少于240毫米。2）钢筋混凝土圈梁：沿衡宇外墙和部分内墙中设置的连续而关闭的梁，其主要作用是为了增强衡宇的整体刚度。一般高度不宜小于120毫米。3）墙身水平防潮层：阻断地下水，保持墙身干燥。防潮层的位置与所在的墙及地面情况有关。墙身防潮层一般有油毡防潮层、防水砂浆防潮层、细石混凝土带防潮层等差别种类。4）结构柱：是设置在砖墙内的钢筋混凝土现浇柱，是衡宇抗震的一个主要步伐。5）变形缝：是沿修建物的某些部位，将其垂直断开，分成若干独立的单位的断缝，它是为较少衡宇应自然条件影响而受到的损害。变形缝包罗伸缩缝、沉降缝和防震缝三种。（3）楼地面楼板层把整个修建分成若干层，并将其蒙受的荷载传给墙或柱。钢筋混凝土楼板是目前应用最遍及的楼板类型。按施工方法可分为现浇钢筋混凝土楼板、预制装配式钢筋混凝土楼板和装配整体式钢筋混凝土楼板。地面包罗底层地面和楼层地面，由面层和下层组成，面层是人们运动直接打仗的部分，下层是地面的持力层，包罗垫层、结构层、找平层和保温层（4）楼梯是楼层间的垂直交通东西，在紧急状态下供人们宁静疏散。（5）屋顶是衡宇顶部的蒙受和围护部分。屋顶的类型归纳起来可分为坡屋顶、平屋顶和曲面屋顶。平屋顶的排水是重点。①平屋顶的排水平屋顶的排水方法分为无组织排水和有组织排水。无组织排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般适用于降雨量少的地区或低层及次要修建。有组织排水是将降水有组织地通过管线排入地面或下水系统。又可分为外排水和内排水两种方法。②平屋顶的柔性防水屋面是指以防水卷材和沥青胶结质料组成，易老化，一般10〜15年须维修一次。③平屋顶的刚性防水屋面是以防水砂浆抹面或用密实混凝土浇筑成面层的屋面，易在施工后出现裂缝而漏水，一般接纳设置浮筑层或分仓缝处置惩罚。(6)门和窗门是为了方便人们底子房间和搬运家具、设备而设的修建配件，同时兼有采光和通风的作用。窗的主要作用是采光和通风。3、修建识图(l)正投影与剖面图如果投影偏向垂直于投影面，那么所作出来的图形为正投影。修建工程图就是依据正投影的原理绘制的。假想用一剖切面在物体内部结构比力庞大的部位剖开，移去物体的一部分，画出余下部分的正投影图，就是剖面图。剖面图可分为全剖面图、半剖面图、门路剖面图、局部剖面图和分层剖面图。(2)修建制图国度尺度及划定画法①定位轴线、标高、索引标记1)定位轴线在修建施工图中凡承重墙、柱、梁、屋架等主要承重构件的位置处均应由细点划线画出，并进行编号，这就是定位轴线。2)标高在修建总平图、平面图、立面图个剖面图上，经常用标高标记来体现某一部位的高度。标高标记以细实线绘制。3)索引与详图标记②修建统一模数制在我国制订的《修建模数协调统一尺度》中，划定了模数和模数协调原则。根本模数根本模数是模数协调中选用的根本尺寸单位，根本模数的数值为IM=100mm模数序列是以选定的模数基数为底子展开的数值系统，分为扩大模数数列和分模数数列。模数协调中划定的几种尺寸为包管修建制品、构配件等有关尺寸间的统一协调，在修建模数协调中划定了几种尺寸，分别是标记尺寸、结构尺寸和实际尺寸。（3）施工图中常用图例4、施工图（1）施工图的内容一套完整的施工图，除了要有图纸目录和设计说明书以外，还应包罗以下专业图纸：①修建施工图②结构施工图③设备施工图④电气施工图（2）施工图的阅读根本要领：先大抵后细小，先租看后细看。对工程的具体位置、周围情况、标高和朝向先有一个归纳综合地了解，然后从修建平面围看起，卖力差别专业的技能人员，应凭据差别要求。重点深入地看差别类别的图纸，阅读时还应特别注意种种图纸之间的联系，制止各专业之间的技能矛盾。五、衡宇修缮预算（一）学习要求了解衡宇修缮预算的特点；掌握衡宇修缮定额的内容和选用；掌握房后接望预算动体例步调和体例要领。（二）学习重点.衡宇修缮预算的特点要使用衡宇修缮工程预算定额修缮定额与预算定额相比，有两个特点：①工料消耗多②地区性强注意接纳利用旧料.衡宇修缮定额（l）修缮定额的内容①总说明：综合说明修缮定额的体例原则、指导思想、体例依据、适用范畴、组成和作用，同时还说明体例定额时已考虑和没有考虑的因素，有关划定和使用要领等。②分部工程说明：在每个分部的首页中说明。主要说明天职部工程定额的体例依据，项目分别的原则，施工要领简直定，定额综合的主要内容，定额的换算原则和要领，选用质料的规格和种种质料损耗率简直定等。③分部工程量盘算规矩：列示于每个分部的定额预算项目表之前。它划定了各分项工程项目工程量的盘算要领、计量单位、尺寸的起止范畴、应扣除和应增加的部分，以及盘算附表等。工程量是以物理计量单位或自然计量单位体现的衡宇修缮工程中各分项工程项目的实物量。盘算工程量，是整个修缮预算体例中最沉重但也是最底子的事情，直接影响到修缮预算体例的速度和准确性。④定额项目表：是定额的主要组成部分。它划定了各分项工程项目的人工、质料耗用量指标，还列有凭据取定的人工人为尺度、质料预算代价平分别盘算出的人工、质料用度及其汇总的基价。在项目表上方列有该分项工程的事情内容和计量单位。⑤附录：通常包罗种种混凝土、砂浆配合比表，修建质料名称及规格表等（2）修缮定额的选用①应选用本地、现行的修缮定额②利用四周地区的修缮定额③利用预算定额.衡宇修缮预算的体例步调和要领（1）熟悉施工图纸、收集预算资料熟悉施工图纸收集预算资料收集施工组织设计资料了解施工现场情况了解施工方法（2）盘算工程①确定工程盘算项目凭据施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和施工现场实际情况，确定工程盘算项目，并将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。要按先拆除、后新作与修补的修缮施工顺序进行，还需注意拆除工程对其他部位的影响②盘算工程量要凭据本地省市颁布的修缮定额中的工程量盘算规矩逐项盘算。（3）选用修缮预算单价凭据修缮定额的分部分项顺序，逐项套用相应的修缮定额单价。同时，注意考虑旧料的接纳利用问题。（4）体例修缮工程预算表要按先拆除、后新作与修补的顺序排列工程项目。这部分要反应单位工程的工程直接费、分部工程的工程直接费，单位工程的人工费、质料费和机器费，并统计出种种主要质料需用量。（5）体例工程预算表的一般步调和要领①按定额编号的顺序，把工程量盘算表中相应的定额编号、分项工程项目名称、单位和工程数量，填入工程预算表内。②凭据工程预算表内各项工程项目的名称和定额编号，将选用的各分项工程项目的预算单价以及人工、质料、机器三种用度的单位价和主要质料的定额量，填入工程预算表相应栏内。③将各分项工程项目的工程数量乘以其预算单价，即得其总价，填入工程预算表相应栏内。④将各分项工程项目的工程数量分别乘以其人工费、质料费和机器的单位价，即得其合价，分别填入工程预算表相应栏内。⑤将各分项工程项月的工程数量分别乘以种种主要质料的定额量，即得其需用量，填入工程预算表相应栏内。⑥按分部工程将各分项工程项目的总价、合价及种种主要质料的需用量分别进行汇总，即得分部工程的工程直接费、人工费、质料费、机器费和种种主要质料需用量，填入工程预算表相应的小计栏内。⑦最后把各分部工程小计栏内的工程直接费、人工费、质料费、机器费及种种主要需用量分别进行汇总，即得单位工程的工程直接费、人工费、质料费、机器费和种种主要质料需用量，填入工程预算表最后相应的总计栏内。（6）体例主要质料用量表反应主要质料的用量情况。有时也可接纳主要质料阐发统计表对主要质料进行更详细的阐发统计事情。（7）体例主要质料调价盘算表用来盘算两种价差调解主要质料价差主要质料实际代价和预算代价不一致时，应凭据实际来源和各级物业治理部分划定或批准的出厂代价和运费尺度进行调解。具体步伐主要有三种：1）重新体例单位估价表；2）汇总主要质料用量，对需要调价的主要质料，单独列表盘算调解价差；3）凭据调解系数求得质料价差调解额。②调解主要质料分区价差分区价差调解额=主要质料用量x分区价差x（1十采购及保管费率）（8）体例修缮工程预算用度表在前述步调和求得工程直接费的底子上，凭据有关划定和费率盘算间接费、筹划利润和营业税金等用度，并确定单位工程修缮预算造价的盘算历程。（9）写体例说明说明内容包罗：体例使据施工方法遗留项目或暂估项目及其原因存在问题及处置惩罚意见其他（9）装订签章装订按封面、体例说明、修缮工程预算用度表、修缮工程预算表。主要质料调价盘算表、增补或换算的单位估价表的顺序装订成册签章由体例者签名或盖印，并请有关卖力人审核、审批、签字或盖印后，再加盖体例单位公章。六、综合经营办事（一）判定要求掌握综合经营办事的内容和开展综合经营办事的根本要求；掌握综合办事的三种方法及其内容；了解开展综合经营办事的条件和综合经营办事市场预测的内容；掌握综合经营办事评估的意义和要领。（二）判定重点综合经营办事的内容（l）综合办事的内容①为物业自身办事②清扫保洁办事③绿化养护办事④治安守卫办事⑤家庭居民生活办事(