项目部农民工管理暂行办法20081006实用文档

项目部农民工管理暂行办法20081006实用文档(实用文档，可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）

项目部农民工管理暂行办法项目部农民工管理暂行办法20081006实用文档(实用文档，可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）20017—1—6讨论稿为了规范分公司项目部用工管理，规范项目部支付工资行为，预防和解决拖欠农民工工资问题，维护建设领域农民工合法权益，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、《工资支付暂行规定》(劳部发〔1994〕489号）和《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》（劳社部发〔2004〕22号）、《关于进一步做好农民工工资支付工作的通知》（桂劳社发〔2005〕74号)等有关规定，结合分公司实际，制定本办法.一、适用范围本办法适用于在第三分公司范围内从事建筑活动的项目部和与之形成劳动关系的农民工。二、管理部门职责分公司办公室负责监督、检查项目部作业班组的用工手续、工资支付,受理农民工工资拖欠投诉。分公司项目管理科负责指导、督促、检查分管范围内项目部完善用工续、日常班组管理、农民工工资支付，处理各类民工工资拖欠投诉.项目部必须严格按照法律法规及当地有关文件规定以及本规定的要求办理有关用工手续,支付农民工工资,不得无故拖欠或克扣.三、用工手续项目部用工优先考虑采用劳务分包的形式，与具有相应资质的专业劳务公司签订用工合同，按劳务合同支付工资，办理有关用工备案、工伤保险等用工手续或按当地劳动监察管理部门要求办理有关用工手续。项目部自行招用农民工时应依法签订劳动合同,自招用之日起5日内可持劳动合同到当地劳动保障行政部门办理劳动合同鉴证手续或按当地劳动监察管理部门要求办理有关用工手续。项目部不得拒绝与农民工签订劳动合同，不得采用欺诈或者胁迫等手段与农民工签订劳动合同,不得向农民工收取任何形式的风险金、抵押金（物）、保证金和有效证件。四、班组进场后管理项目部要求进入工地的人员填写人员基本信息表，并按工种及人员进出情况登记造册,建立项目部作业人员花名册,掌握农民工的实际工作情况.班组进入施工现场时，应与班组长签订劳务承包协议，明确工作内容、工资支付标准、工资支付方式、奖惩措施、质量及保修、特殊情况下的工资支付以及其他工资支付内容等条款。对于小承包形式的工种，小承包人都应在协议书上签字。各班组全体农民工在进入施工现场时，必须提供身份证复印件，办理代领工资委托付款手续，委托签订劳务协议的班组长代理结算领取其工资后方可开工。项目部安排专人做好每日各班组工作人员的考勤记录，由相应的班组长签字确认。项目部每月组织计划、工程、财务等人员，与承包班组长对其所完成的工程量验工计价确认.五、工资发放管理项目部应当在施工工地醒目位置设立公示牌,公示每次工资支付情况、每次工资结算情况，公示项目部农民工工资投诉举报受理部门和。项目部支付农民工工资不得低于当地最低工资标准；工资应当以法定货币形式支付，不得以实物或者有价证券抵付。项目部应当每月按时支付农民工工资.按照约定工资结算周期超过一个月的，应当每月预付工资,预付的工资不得低于当地最低工资标准，余额部分到工资结算周期满时一次结清,并足额支付。项目部应将工资直接发放给农民工本人，发放农民工工资时应编制工资支付表，如实记录支付单位、支付时间、支付对象、支付数额等工资支付情况，办理工资支付的签收手续，并保存两年以上备查.采取劳务分包用工的项目部,必须监督劳务公司的工资发放,确保发放到每位工人手中。项目部因生产经营困难暂时无法按期支付工资的，应当向农民工说明情况，同时就工资支付时间与工会或农民工代表协商一致，可以延期支付工资,但最长不得超过30日。超过30日不支付农民工工资的，视为无故拖欠工资行为。六、工资争议与投诉公司接受民工投诉后,民工留下投诉依据、联系方式和身份证件，组织相关事业部协调调处理。公司对有确凿依据的投诉的金额通知财务部门扣留相关投诉款项或直接支付，等投诉事宜调查处理完毕后再解除冻结金额。项目经理负责本项目部业主工程款的清收工作，防止因业主工程款问题而拖欠农民工工资，公司财务、法务、生产、经营等部门协助项目部对工程款的清收工作。但项目部不得以业主未支付工程款而拒绝支付其拖欠的农民工工资。业主未按合同约定与项目部结清工程款,致使拖欠农民工工资的，由项目部提请业主或公司先行垫付被拖欠的农民工工资,先行垫付的工资以未结清的工程款为限。企业因被拖欠工程款导致拖欠农民工工资的，企业追回的被拖欠工程款，应优先用于支付拖欠的农民工工资。劳动保障行政部门经调查认定建筑施工企业确因建设单位拖欠工程款而无法支付农民工及其他职工工资的，应向建设行政主管部门提出从建设单位缴纳的工资保障金中先予划支的意见书。建设行政主管部门应在接到劳动保障行政部门的意见书后的3个工作日内，办理工资保障金的划支手续，并及时发放被拖欠的农民工及其他职工的工资，同时通知责任单位在启动工资保障金后的30日内补交已经支付的工资保障金。在施工过程中因工程质量问题扣减、工程量或单价原因发生农民工工资争议的,企业自行决定的无效，由建设单位组织建设工程监理等有关单位予以确认，出具书面证明并交双方当事人各一份。当事人对确认结果有异议的，可以在收到确认证明之日起5日内,向建设工程所在地县级以上建设工程质量监督机构投诉，建设工程质量监督机构应在7日内予以书面答复。凡在公司范围内承担建设工程项目的项目负责人，必须与公司签订无拖欠民工工资承诺书，公司对已经上级建设主管部门或劳动部门认定的拖欠款项有权从项目部工程款中直接支付给民工。若因项目部拖欠农民工工资造成民工到公司机关、社会闹事或到上级部门投诉,造成公司的一切损失均由项目部承担。属分公司管理的项目部,分公司承担连带责任,并对恶意拖欠民工工资的项目部每发生一次进行1—5万元处罚.七、作业班组的日常监督管理人力资源部、事业部定期检查农民工工资支付情况及用工手续办理情况，特别对春节、端午、中秋节、夏收、秋收、开学日等重要日期做好提前督促，安排民工工资发放，做好提前预防,防止民工工资拖欠事件发生.作业班组完成项目部工作量后,项目部及时向事业部反馈该班组的工作质量、工资支付情况、个人信用等信息，作为公司项目部选拔班组的依据.八、附则本办法自公司经理办公会批准之日起施行。附件一劳动合同样本甲方(用人单位)名称:法定代表人:地址：联系：乙方（劳动者)姓名：家庭住址：居民身份证号码：联系：甲乙双方依照国家、省市劳动法律法规建立劳动关系，履行相应的权利和义务，并对有关问题作以下约定：1、用工日期从年月日至年月日(或至乙方完成工作任务）止。2、乙方工资的计算方法:，乙方工资不得低于项目当地人民政府颁布的最低工资标准。甲方每月日前向乙方发放元，余额于结清。3、乙方应按照甲方的要求,按时完成规定的工作数量,达到规定的质量标准。4、双方必须严格执行国家有关生产安全、劳动保护、卫生健康等规定.甲方应为乙方配备必要的安全防护措施，发放必要的劳动保护用品。乙方应严格遵守各项安全操作规程。因工负伤的，按现行工伤保险规定执行。5、双方因履行本合同发生争议,先协商解决.双方施工过程中因工程质量问题扣减、工程量或单价原因发生农民工工资争议的，由建设单位组织建设工程监理等有关单位予以确认，出具书面证明并交双方当事人各一份。当事人对确认结果有异议的，可以在收到确认证明之日起5日内，向建设工程所在地县级以上建设工程质量监督机构投诉，建设工程质量监督机构应在7日内予以书面答复.6、双方因履行本合同发生争议协商无效的,可带齐相关资料到工程所在地城建部门或劳动部门调解。调解不成的，应当自劳动争议发生之日起，60日内向有管辖权的劳动争议仲裁机构申请仲裁。对仲裁裁决不服的，可自收到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。7、双方需补充的其他内容：8、本协议未尽事宜或与国家、省市有关规定相悖的，按照有关规定执行。9、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效.甲方（施工企业盖章）法定代表人或者委托代理人（签字或签章）：年月日乙方（建筑工人签字或签章）：年月日注：本劳动合同一式两份，一份随本手册由建筑工人保存,另一份书面合同由施工用工企业保存，两份具有同等法律效力。附件二江西中恒建设集团公司项目部班组人员信息登记表现工作项目部：编号:姓名性别出生年月照片文化程度民族籍贯身份证号联系家庭地址紧急联系人及持证情况工作简历工作时间工作单位/项目部主要工作内容班组长填写班组人员数量和人员构成情况班组承包能力及技术特点本班组质量安全情况评优情况:质量安全事故：现工作项目部评价评价人:时间：附件三代领工资委托书本人现委托XXX（身份证号：XXXXXXXXXX）代领本人在江西中恒建设集团公司XXXX项目部工作期间的工资，由XXX负责为我本人与江西中恒建设集团公司核算，具体工资金额以工资表为准。江西中恒建设集团公司对XXX的工资发放视为本人在项目部工作期间工资的领取。受委托人（签名):XXXX委托人（签字）：身份证号码:联系：日期：日期：附件四项目部作业人员花名册项目部名称：班组名称：序号姓名身份证号联系班组长劳动合同签订情况进入项目时间离开项目时间备注附件五项目部作业班组考勤记录表项目部：班组名称：班组长:月份:年月序号姓名工作时间（工日）合计12345678910111213141516171819202122232425262728293031班组负责人签名：项目部负责人签名:附件六工资发放登记表项目部：班组：年月编号姓名应发工资应扣部分实发金额领取人签字备注XXXXXX码头装卸管理暂行办法第一章总则第一条为加强XXXXXX（以下简称“公司”）码头装卸管理，规范船舶报港,靠离泊以及装卸行为，规避风险，提高效率，为顾客提供优质服务，依据《XXXXXX码头发运管理暂行办法》、《统销计划与发货管理暂行办法》、《水路码头装卸货定额管理暂行办法》等要求，特制定本办法。第二条本办法适用于XXXXXX.第二章原材料装卸第三条报港1、船舶达到码头或锚地后,船方人员应携带《船舶签证薄》和《货物交接清单》到码头报港,码头报港人员(或码头调度）填写《船舶报港登记表》，报港时间按照日、时、分采用24小时制填写，船方人员签名确认，并收取《货物交接清单》承运联和收货联保管在报港室。2、转港的船舶，由当班码头调度将《货物交接清单》承运联和收货联带到卸货码头报港室。3、报港人员（或码头调度）核实《船舶签证薄》和《货物交接清单》等信息开具船舶签证单。第四条锚泊船舶到码头报港后，应按规定要求到指定锚地停泊,等待靠泊作业计划，在未得到码头调度通知之前，严禁私自将船舶停泊在码头或码头附近水域，锚泊船舶应确保高频或等通讯工具24小时通畅，同时船舶应注意安全，防止走锚.对于没有按照要求到锚地或指定地点停靠的船舶,码头调度应督促船舶离港，对于不服从码头调度管理的船舶,应做好登记报公司报港室。第五条卸货1、码头调度应提前半小时通知船舶做好卸货准备.2、需要做水尺的船舶，由报港人员(或码头调度)组织水尺计量，水尺计量结束后，由当班报港人员（或码头调度)收取水尺计量单，交报港人员统一保管。3、需要调整船舶卸货顺序的，由当班调度提前写好书面，公司领导签字后及时上报公司。第六条清仓验收1、船舶清仓前，由当班班长通知劳务队提前到现场,不允许出现等待劳务队清仓的情况.2、清仓结束后，由当班班长在《货物交接清单》承运联和收货联上签字确认，并由调度确认签字。其中,承运联交船方，收货联由码头调度收取,交报港人员统一保管.3、船舶卸货前和清仓后，由当班班长对原料船舶进行拍照留存，照片需清楚反映船舶的船号、卸货前货物情况、卸货后空仓情况。第七条票据传递1、当班班长在下班前需将作业报表、船舶照片统一交报港人员（或码头调度)保管。2、作业报表和《货物交接清单》收货联由夜班调度下班后交生技处,并办理票据传递交接手续.3、报港人员每天对作业报表和《货物交接清单》进行核对,如发现有缺少的票据及时联系相关责任人索取票据，保证票据齐全。第八条资料存档1、报港人员每月对《作业报表》、《水尺计量表》、《货物交接清单》等装订成册归档。2、报港人员（或码头调度）每班检查确认船舶照片资料,建立《原料船舶照片》文件夹，每船建立子文件夹,名称格式统一为“年·月·日+船名”。第三章货物装船第九条报港1、内河船舶报港，所有内河船舶抵达码头或锚地后,船方人员应携带《船舶签到簿》到码头报港,由码头报港人员（或码头调度）填写《船舶报港登记表》,报港时间按照日、时、分采用24小时制填写，船方人员签名确认。不携带《船舶登记簿》不予报港。2、所有船舶报港，船方必须说明客户名，不能说明或不是我司客户的船舶一律不允许报港。3、登记船舶报港时要认真核实相关登记信息、《船舶签证薄》以及船舶实际到港情况,严格按照制度要求执行，对没有携带《船舶签证薄》报港的船舶，码头报港人员（或码头调度）应告知船方人员需携带《船舶签证薄》报港，否则不予报港；无动力船舶可以由客户出具委托函确认代理人来办理报港及交接承运等相关手续。第十条到港核查当装卸价格调整时，码头报港人员（或码头调度)配合生产部在调价当日，对船舶实际到港情况进行核实确认。（1）能够利用水上交通工具到锚地核实的，组织人员到锚地核实拍照,并做好确认记录，核查人员要佩戴救生衣等安全防护措施。(2）不能到锚地核实的，要及时联系报港船舶在指定时间内将船舶开至码头前沿查看确认,做好确认记录。第十一条对发现虚假报港,船舶代报港行为的，经查实后，码头报港人员形成书面材料,经公司领导签字后报公司;严禁任何船舶在未抵达锚地前用报港，码头报港人员对虚假报港船舶做好登记。第十二条报港信息录入码头报港人员（或码头调度)在确认船只报港符合要求后，即时将船舶报港信息登录到《船舶报港登记表》中，每班交班前需将当班报港船舶全部录入表中。第十三条锚泊船舶到码头报港后，应按规定要求到指定锚地停泊,等待靠泊作业计划，在未得到码头装货通知之前，严禁私自将船舶停泊在码头或码头附近水域,锚泊船舶应确保高频或等通讯工具24小时畅通，同时船舶应注意安全，防止走锚。对于没有按照要求到锚地或指定地点停靠的船舶，码头调度应督促船舶离港，对于不服从码头调度管理的船舶，应做好登记，并反馈到公司，在经公司协调后仍不服从码头调度管理的船舶，公司可取消该船作业计划，并提出相应的处理意见.第十四条验仓1、报港船舶船方人员应提前组织好清仓,将船舱内杂物、积水清理干净，等候装船通知,避免影响装船.如因船舶自身清仓不彻底影响装船，船舶应无条件服从码头安排.2、码头装船机水手在装船前必须对船舱进行检验,确认舱内无杂物或积水后，填制《装船确认单》。如船舶内有杂物或积水，应通知船方人员将船舶开离码头，待清理干净后,方可安排装船,船舶应无条件配合。3、对于强占码头泊位进行清仓或强占码头泊位不清理船舱的船舶，码头调度应做好记录,将船舶情况拍照留存并及时上报公司，在经公司协调后仍不服从码头调度管理的船舶，经公司研究后可取消该船作业计划，并将该船舶将被列入“黑名单”，至少一年内不允许在XXXXXX发运.第十五条计划码头调度接到公司发的《日装船作业计划表》后，即时与《船舶报港登记表》核对,在确认书面计划和系统计划一致后，在《日装船作业计划表》上签字确认,按照《日装船作业计划表》顺序组织装船,严禁私自调整，如确需调整装船顺序的，必须征得货主同意,码头工作人员不得接受任何其他部门或单位的装船顺序调整指令。同时，装船顺序应保密,不得向客户、船代公司等公司外部人员透露.对于没有按照《日装船作业计划表》顺序装船、无计划装船、超计划装船的,将追究相关人员责任。第十六条装船1、码头调度根据《日装船作业计划表》开具《水路货物运单》,并签字.2、码头调度应提前半个小时通知船舶做好装船准备,如因船舶未及时到港或不通等自身原因，导致不能按照装船作业计划表顺序执行时，经码头负责人审批后，方可按照装船计划顺延,并做好记录.3、船舶必须按码头调度指令靠泊，严禁发生船舶抢档行为。如有发生,码头即时向公司汇报，经公司研究后，将该船舶列入“黑名单”,至少一年内不允许在XXXXXX发运.4、接到装船任务的船舶靠泊至装船机位后，装船机水手应与船方人员核对船名、船号、品种、包装方式、计划装船吨位。船方人员确认后，装船机水手与中控联系确认船名、船号、品种、包装方式、装船吨位，确认无误后组织装船.5、装船过程中,装船机水手应与船方指挥人员的联系,按船方事先约定的装船要求，将货物均匀、山脉式地分布在船舱，以防止装偏或中垂.要注意控制装船物料堆形及高度，防止物料装载过高，影响船舶封舱.6、装船过程中，装船机水手应与中控人员保持联系,动态了解装船流量，关注装船进度,杜绝发生多装和少装。如发生流量异常，应及时采取措施，以防引起装船安全事故。7、有水尺计划的船舶，由码头调度提前通知公司来现场进行空载、满载水尺测量，水尺计重记录单有公司、船方签章，码头调度收取一份，交报港人员统一保管.8、没有水尺计划的船舶装船完毕后，如船户反映皮带称计量偏多或偏少,装船机水手应做好相应的记录，将船舶的原吃水、现吃水、船户估算偏差的吨位数据逐一进行登记，并及时通知码头调度反馈至公司，公司即时组织确认，如经检查确因计量秤故障或其他原因导致计量偏差，由公司相关人员拿出现场处理意见，报公司领导全部批准后处理,避免产生客户投诉或船舶安全事故.9、在装船过程中，如出现货物受潮，装船机水手应及时采取措施，停止装船，并将情况通知码头调度、码头负责人和相关部门进行处理,公司以书面形式及时向公司报告。第十七条货物交接、离港1、船舶装载完毕离港前，码头需与船方办理交接，装船机水手对船舶进行铅封拍照,码头调度开具发货磅单。以水尺计量的，按水尺计量结果开具发货磅单，装船机水手与船方人员共同在发货磅单上签字确认“已封仓，未受潮”。2、双方交接完毕后,船舶必须在半小时内离港，对超过半小时仍未离港的船舶，装船机水手应即时向码头调度汇报、由调度或码头负责人向公司报告，在经协调后仍不离港的船舶，经公司研究后可按实际装载吨位，以2元/吨·小时收取船舶停泊费。第十八条码头报港人员（或码头调度）应准确、及时的将当班期间作业船舶的各项信息录入到《船舶报港登记表》中，并做好交接班记录、码头作业日志等报表的填报.第十九条票据传递1、当班班长在下班前需将作业报表、船舶照片统一交统计保管.2、作业报表由夜班调度下班后交报港室。3、报港人员每天及时对每条船舶的相关资料进行装订，如发现有缺少的票据及时联系相关责任人索取票据，保证票据齐全。第二十条资料存档1、报港人员每天及时对每条船舶的相关资料进行装订，如发现有缺少的票据及时联系相关责任人索取票据，保证票据齐全。2、报港人员每班检查确认船舶照片资料，建立《货物船舶照片》文件夹，每船建立子文件夹，名称格式统一为“年。月.日+船名”.第二十一条每月由生产部牵头对码头发运质量进行检查，走访船户，了解发运环节中存在的问题以及建议，形成检查记录,报皖港公司。第二十二条安全靠、离泊船舶应遵照海事部门的有关规定，靠泊前，船主或船长必须了解靠泊位码头等级、宽度、长度、潮水、水流、缆绳受力程度等多方面影响情况，避免发生安全事故。大型船舶靠港装船前，应由码头调度到现场,并通知水手到码头前沿系缆绳,离港时由码头水手解缆绳。如船舶之间在靠泊过程中发生轻微碰撞,码头调度应通知船舶离开码头前沿水域,自行协商解决；船舶与码头发生碰撞造成码头或其他机械设备损坏的,必须照价赔偿,码头应收缴船舶的所有证书、证件,在保证船货安全的前提下,立即汇报码头负责人，由负责人组织到现场取证处理.第二十三条安全装载船舶靠妥系缆后,装船机水手和操作员应规范操作，均衡装载，不得超计划装船，确保船舶、货物安全。水手上船检查时，必须穿戴救生衣和安全帽。遇大雾、大风、大浪、下雨等恶劣天气,应立即停止装船作业,如确实需要继续装船,申请方必须出具书面申请，承诺如出现湿损、安全事故与我方无关。第二十四条设备安全：装船机停止工作时，必须将溜筒回缩到位、装船机开到锚锭位置，锁好锚锭，防止装船机发生意外。第二十五条人员安全:码头危险区域必须树立警示牌，上下船梯、通过码头作业区时要注意安全，正确佩戴安全帽，做好防范措施;进入码头区域的人员应注意形象，不得穿拖鞋和短裤或将小孩带入码头作业区玩耍，码头工作人员如遇到上述情况的，应立即予以制止和纠正。在码头区域，码头工作人员与船户或船户之间发生吵架、打架甚至斗殴事件，应及时向公司和码头负责人汇报，事件严重的向110报警,并保护好现场及相关证人、证物。第二十六条装船机水手应做好装船环节的环保管理，杜绝跑、冒、滴、漏等现象.第二十七条码头工作人员应认真履行职责，自觉遵守国家法律法规和公司的管理制度，做到不违法、不违章、不违纪.各级码头管理人员应遵守“十不准”要求，加强廉政建设,规范码头工作人员行为。第四章附则第二十八条本办法由公司负责起草制订,最终解释权归属码头。第二十九条本办法自下发之日试行。石城县城区房地产项目开发管理暂行办法第一条

为规范我县房地产开发行为，促进房地产业的健康、有序发展，推进城市建设，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关的法律法规和省市相关的规定及《石城县县城总体规划（2003—2年)、《石城县重点地段控制性详细规划》，特制定本暂行办法。第二条

本办法中所称城区，是指县城规划区内规划建设用地范围（不含控制区），具体为：东以页下坝梨子排经仙姑岭、贵人峰、老虎坑至温坊坨上山脚一线为界；南以城南大桥东侧山体沿琴江河至收费站南侧萤石选矿厂小山头处为界；西起花园岭经县酒厂、大坪头、石板桥、枣树排、细六、瑶蓬下、和岭、狮尾上、石笨箕至李猎石一线为界；北起李猎石经石下埠、枫岭脑、陈塘下南侧至页下坝梨子排一线为界，总面积约10.5平方公里(具体以县城总体规划图界定的范围为准）.第三条

城区房地产项目开发土地出让程序（一）由县城市建设管理委员会（下简称城建委）讨论批准土地收储的地块、面积等；（二）县土地收储中心进行土地收储，由县规划部门给县土地收储中心核发选址意见和出具《规划设计条件通知书》；（三）石城县城市建设投资发展（下简称县城发公司）进行土地开发整理；(四）由县国土局会同相关部门共同研究制定该宗土地出让方案;(五)城建委审定土地包装策划方案以及出让方案；（六)土地包装策划方案及出让方案确定后,由城建委确定土地出让时间、出让方式、交易底价(如果设定）、竞买保证金、规划指标及其他建设要求；（七)县土地交易中心具体实施公开出让活动；（八）受让人与县国土局签定《国有土地出让合同》,并交清土地出让金、契税及相关费用;（九）县国土局及土地交易中心及时将交易情况报城建委；（十）城建委批准后，县国土局办理《建设用地批准书》、《国有土地使用证》。第四条

城区房地产项目开发建设审批程序（一）开发商报县发改委项目核准；（二）开发商委托有资质的单位进行规划设计；(三）项目规划方案报县建设局进行初步审核；（四）县建设局将审核合格的项目规划方案报城建委审定；（五）项目规划方案经城建委批准，并交纳相关建设规费，由县建设局办理《建设用地规划许可证》；（六）开发商委托有资质的单位进行建筑方案深化设计及施工图设计，将相关申报资料报县建设局申请办理《建设工程规划许可证》；（七)县建设局将审查合格的资料报城建委审定；(八）城建委批准后，由县建设局办理《建设工程规划许可证》；(九）施工图审定后，开发商进行施工招标；(十）施工图及相关材料报县建设局审核；（十一）县建设局将审核合格的报建材料报城建委审定；（十二）城建委批准后，县质监站办理质量安全监督手续，县建设局办理《建设工程施工许可证》；（十三）规划管理部门组织施工放线,并由房产部门进行白蚁防治；（十四）开发商组织施工建设，并将施工图纸报县房产局测量部门进行面积预测算；(十五）县城市建设规划监察大队及相关部门对项目施工实施监督管理。第五条

城区房地产开发商品房交易程序（一）开发商提交商品房预售申请材料到县房产局审核;(二）县房产局将审核合格的商品房预售申请材料上报城建委审定；(三)商品房预售申请材料经城建委批准后,县房产局发放《商品房预售许可证》；(四）开发商凭《商品房预售许可证》到县房产局购买规范的《商品房买卖合同》，方可对外预售；（五）开发商与购房者签订《商品房买卖合同》，将合同报县房产局备案登记，并交纳相关税费；（六）县房产局定期将各开发项目《商品房买卖合同》备案登记情况上报城建委;（七）开发项目竣工后，由县城建委组织相关职能部门进行综合验收(分期开发项目可以分期组织验收)；（八）综合验收合格后,由县城建委核发《综合验收合格证》,由开发商统一到县房产局办理《房屋权属证》；（九)开发商向业主提供原整宗土地的《国有土地使用证》复印件，并在开始办理分户《国有土地使用证》之前，把整宗土地的《土地使用证》原件交回县国土局。由业主再到县国土局办理分户《国有土地使用证》.（十）以上程序必须依法办理，可并联的并联审批；需前置的，必须按先后顺序办理.第六条

开发商获取的土地，在依法办理土地出让手续后，按照县政府要求对土地进行开发建设,达到国家对土地转让要求后方可进行土地转让.出让用于项目开发的土地使用权转让，必须符合下列条件：(一）已按照出让合同约定，支付了全部土地使用权出让金并取得土地使用权证;（二）已按照出让合同约定进行投资开发且已完成房屋建设工程开发投资总额的百分之二十五以上。第七条

城区房地产开发所涉及的税费按规定标准缴纳.第八条

办理所有证照,必须由县行政服务中心采用电脑打印,并加盖县行政服务中心证照监督专用章。涉及的所有规费均由县行政服务中心综合办证收费服务大厅收取.第九条

禁止违法零星买、卖土地、私人建房、单位集资建房;单宗土地交易面积不得小于10亩。第十条

城区内危房改造必须符合城市总体规划。要在城市总体规划的指导下,进行房地产开发，提升城市土地价值，对改造区内的产权人及使用人按照《石城县县城房屋拆迁管理实施细则的通知》(石府发［2004］35号）以及最新公布的房屋拆迁货币补偿基准价格，在对其房地产评估后，进行补偿安置。第十一条

土地使用权的取得,自签订土地出让合同之日起计,超过2年未开工建设的,由政府依法无偿收回；超过1年未开工建设的，政府按土地出让金额的20%收取土地闲置费。第十二条

对玩忽职守、滥用职权、违反法律法规和上述规定的，由监察、国土、建设、财政、税务等部门依法处理和追究相应的责任，构成犯罪的由司法部门处理。第十三条

本办法自公布之日起施行。县政府以前出台的有关城区房地产开发管理政策与本管理办法不一致的，以本办法为准。本办法施行前未办理建设工程施工许可证的建设项目,应依照本办法的规定执行。凡在本办法施行以前办理了建设工程施工许可证尚未竣工的建设项目，均按照本办法的规定办理未尽手续。第十四条

本办法规定的土地出让、建设审批、商品房交易、证照办理、税费申报等程序见附件。第十五条

本办法由县政府法制办负责解释。附件：土地出让、建设、审批、商品房交易、证照办理、税费申报等程序

附件：

城区房地产项目开发运作流程图土地出让程序土地开发整理(县城发公司实施)

出让方案(县国土局会同有关部门共同制订,县城建委审批）出让(招标、拍卖、挂牌方式)（县土地交易中心具体实施）签订土地出让合同，并缴交土地出让金及税费（买受人即开发商缴交)《建设用地批准书》、《国有土地使用证》（县国土局办理）土地收储知书》)包装策划（县城发公司实施）

进入开发建设审批程序

项目核准(县发改委)

办理《建设用地规划许可证》（县建设局审核，县城建委审批同意后办理)图纸设计、施工招标（开发商实施，招标活动在县招投标中心进行）办理《建设工程施工许可证》（县建设局审核施工图等报建材料，经县城建委审批后,县质监站办理质量安全监督手续，县建设局办理《建设工程施工许可证》)施工建设（规划部门放线，县房产局依施工图预测算面积，县城市建设规划监察大队等相关部门监督管理施工过程)

办理《建设工程规划许可证》（开发商进行建筑方案深化设计,并提供相关申报资料，由建设局审核后，报县城建委审核同意后办理

进入商品房交易程序

《商品房预售许可证》办理（开发商申请，县房产局审核，县城建委审批后，县房产局办理并出售给统一《商品房买卖合同》)销售（开发商与购房者签定合同，县房产局备案登记，缴纳税费，县房产局应定期向城建委报告备案登记情况)竣工验收(县城建委组织相关部门综合验收,分期开发的可分期验收)房屋、土地权属办证(开发商携税费完讫凭证统一办理《房屋权属证》,购房户携开发商提供的《国有土地使用证》复印件和税费完讫凭证办理分户《国有土地使用证》）

注：以上流程中所涉及规费缴纳和办证办照全部在县行政服务中心综合办证收费服务大厅办理。

土地收储程序

一、土地储备中心根据与城建公司、城发公司共同拟定的土地开发利用计划建议，综合考虑土地利用总体规划、城镇规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等因素，制定土地收购储备计划,经土地行政管理部门审核后，报县城市建设委员会审批。二、土地储备中心对拟收储的土地和地上物权属、土地面积、地上附着物面积、四至范围、土地用途情况进行实地勘察和审核；规划主管部门应根据调查审核结果,在规定时限内（15个工作日内）提供规划设计条件通知书。三、土地储备中心根据调查和征询意见结果进行土地收储补偿费用的评估测算，实行土地置换的，要进行相应的土地费用差价测算.四、根据土地权属核查，收购费用测算结果,提出土地收储的具体方案，经县土地行政主管部门审核后,报县城建委审批.五、收储方案经批准后，由土地储备中心与原土地所有（使用）权人签订《征地协议书》或《土地使用权收储合同》.土地储备中心根据《土地使用权收储合同》约定的金额、期限方式，向原土地所有（使用）权人支付土地补偿费用。六、涉及收购有具体土地使用权人的土地，县土地储备中心根据《土地使用权收购合同》约定支付收储定金后，原土地使用权人与县土地储备中心共同向县土地行政主管部门申请办理土地权属变更登记手续，涉及房产的共同向房产管理部门办理有关手续。七、根据合同约定的期限和方式，支付收购费用后，原土地使用权人应当向县土地储备中心交付被收购的土地和地上建筑物.

土地开发整理、包装策划程序

一、县城发公司根据县政府用地供应计划，选择宗地开发整理。二、县城发公司按规划要求，将开发整理工程款预算报县城建公司及县财政进行工程预算初核。三、在储备土地出让前，由县城发公司完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整、配套基础设施等前期开发工作。四、县城建委组织相关部门对开发整理地块进行验收。五、县城发公司对开发整理地块进行包装、策划、推介。六、县财政对土地开发整理、包装策划推介成本核准。

土地出让方案程序

一、县建设局核发选址意见书和出具规划设计条件通知书,并明确各项规划指标(包括规划用途、容积率、建筑密度、绿化率、土地利用率等）。二、县国土局委托有资质的土地评估机构对宗地进行估价。三、县国土局会同相关部门共同制定土地出让方案,并报县城建委审批。

土地招标出让程序

一、土地出让方案的制定与批准.县国土局（以下简称出让人）根据土地出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件组成的土地招标出让方案，经县城建委审核后,报县人民政府批准。二、告知备案.出让人持土地招标出让方案、土地评估报告等文件,向监察部门告知备案,监察部门对土地出让的全过程进行监督。三、委托.四、组织招标出让评标委员会。五、发布招标公告或招标邀请书.六、报名和咨询。七、资格审查、发售招标文件。八、投标。投标人在投标截止时间前将密封的标书投入在中心设立的标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但在投标截止时间前收到的方为有效.标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。九、开标。按照招标公告规定的时间，在中心组织开标,监察人员、出让人代表及所有投标人参加。投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，招标主持人宣布投标人名称、投标价格和投标文件等主要内容.投标人少于三人的，招标人依照规定重新组织招标。十、评标。招标出让评标委员会可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容.评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审，排序评出中标候选人.十一、确定中标人。招标出让评标委员会对中标候选人进行审查,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质要求且价格最高的中标候选人,确定为中标人。同时将中标结果通知所有投标人。十二、签订成交确认书和出让合同。出让人与中标人签订成交确认书和出让合同。十三、缴交成交价款和交易服务费。中标人向出让人缴交土地成交价款（保证金可转为价款，直接缴入财政清算专户），向土地交易中心缴交交易服务费。十四、土地移交。县国土局将交易情况报县城建委后，移交土地。

土地挂牌出让程序

一、土地出让方案的制定与批准。县国土局（以下简称出让人）根据土地出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件组成的土地挂牌出让方案，经县城建委审核后,报县人民政府批准。二、告知备案。出让人持土地挂牌出让方案、土地评估报告等文件，向监察部门告知备案，监察部门对土地出让的全过程进行监督。三、委托.四、组织挂牌出让委员会。五、发布挂牌公告。六、报名和咨询。七、资格审查、发售挂牌文件。八、挂牌报价。1、在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；2、在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;3、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的,挂牌不成交。十一、确定受让人。在挂牌公告规定的挂牌截止时间，价高者为受让人。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为受让人。十二、签订成交确认和出让合同。出让人与受让人签订土地挂牌成交确认书和土地出让合同。十三、缴交成交价款和交易服务费。受让人向出让人缴交土地成交价款（保证金可转为价款，直接缴入财政清算专户），向土地交易中心缴交交易服务费。十四、土地移交。县国土局将交易情况报县城建委后，移交土地.

土地拍卖出让程序

一、土地出让方案的制定与批准.县国土局（以下简称出让人）根据土地出让计划,会同城市规划等有关部门共同拟订拟出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件组成的土地拍卖出让方案，经县城建委审核后,报县人民政府批准.二、告知备案。出让人持土地拍卖出让方案、土地评估报告等文件,向监察部门告知备案，监察部门对土地出让的全过程进行监督。三、委托.拍卖四、组织拍卖出让委员会.拍卖拍卖五、发布拍卖公告.拍卖六、报名和咨询.拍卖拍卖拍卖八、组织拍卖会.中心实施公开拍卖。九、签订成交确认书和出让合同。出让人与受让人签订土地拍卖出让成交确认书和土地出让合同.十、缴交成交价款和交易服务费。受让人向出让人缴交土地成交价款（保证金可转为价款，直接缴入财政清算专户），向土地交易中心缴交交易服务费.十一、土地移交。县国土局将交易情况报城建委后，移交土地.

契税办税程序

纳税人在办理用地许可证、土地使用权证和房屋所有权证前，须凭财政部门办理的《契税证》和县地税局开具的房地产销售税务发票,方可办理相关的权属转移.契税纳税、办证的具体操作程序如下：一、需提供资料：1、承受(购买）人购买合同或拍卖成交确认书原件及复印件一份；2、提供购买房地产销售税务发票原件及复印件一份；3、购买个人住房（二手房）的，需提供卖方房屋产权证、契证原件及复印件一份。二、办证流程：纳税人申报纳税

填写纳税申报表

审核认定

办理纳税手续

办理契证。

房地产开发税收管理规程

一、税务登记管理房地产开发商在取得土地使用权，办理相关批建手续后，须持相关资料及时到地税部门办理税务登记或临时税务登记，并提交以下资料:1、开发项目政府批文复印件（复印件地税部门留存，下同）;2、国有土地使用权证或建设用地批准书及复印件；3、建设项目规划许可证和工程施工许可证及复印件；4、建设项目施工合同及复印件；5、商品房预售许可证及复印件；6、企业营业执照、法人代表、财务负责人身份证、企业章程等复印件。主管税务机关在收到开发商提交的相关资料后,应及时核发税务登记证或临时税务登记证，开发商凭税务登记证向银行等金融机构申请开设结算账户,并将账户开设情况书面报告主管税务机关。地税部门要加强房地产开发项目的全程监控，分开发项目建立资料库，并实行档案化管理。二、发票管理房地产销售发票是办理契证、房屋产权证、土地使用权证的必备要件,也是办理减免税的重要凭证之一。房地产开发商在项目竣工验收后，应及时申报办理项目税款结算,地税部门对项目纳税情况要及时组织汇缴,多退少补。开发商在缴清项目全部税收后，持缴税凭证、税务稽查结论、分户销售合同及复印件等资料统一开具分户销售发票.属二手房交易的，销售方凭完税证或减免税证明开具销售发票。房地产销售专用发票的管理按发票管理规定执行。按照“先税后证”的规定，国土局、房管局和农税局在办理土地、房屋产权登记或变更登记、开具契证时,要求当事人必须出具相应的税务发票或减免税证明及复印件,对未能出具税务发票或减免税证明的，不得办理权属登记和开具契证.税务发票或减免税证明复印件作为办证必备要件应和其他办证资料一并归档,以备检查.三、税款申报征收管理1、房地产开发商在收取预收款或定金后，应在次月10日前向主管税务机关申报,提交预收款或定金清册，缴纳税款，取得完税证明。2、属二手房交易的，销售方取得销售款项(或取得了索取收款凭证）的当天,持销售合同等手续到地税机关申报缴纳应纳税款，如符合减免税条件的，持有关手续到所属地税机关办理减免税审批手续。3、纳税人申报的售价明显偏低又无正当理由的，税务机关应根据有关税收法律法规的规定作合理调整，并按调整后的价格征税。四、服务厅办税流程：房地产证照办理过程中的税务登记、纳税申报、审核、缴税、开票、减免税审批等集中到服务大厅,统一受理，集中办结，实行一条龙服务。其工作流程是：税务登记——纳税申报——审核和减免税审批——缴纳税款或开具减免税证明——开具发票。

办理《建设用地批准书》程序

一、需要提交的材料1、成交确认书；2、国有土地出让合同；3、交款发票；4、契证；5、规划区内提交建设项目环境影响报告表。二、办证程序1、大厅受理资料;2、国土局用地股审查；3、国土局分管局领导审核；4、县城建委主任签字。

房地产开发商办理整宗土地《国有土地使用证》程序

房地产开发商依法取得国有土地使用权签订《国有土地使用权出让合同》，按规定缴纳土地出让金、契税及相关费用，办理《建设用地许可证》后，向县国土局提出办理《国有土地使用权证》申请。一、需要提供的资料1、《建设用地批准书》；2、《国有土地使用权出让合同》；3、土地出让金缴纳凭证;4、《契税证》；5、法人代表证明书、个人身份证或户籍证明；6、规划红线图；7、经年审有效的工商营业执照8、法律法规规定的其他证明材料。二、办证程序1、申请.由开发商到县行政服务中心办证大厅提出。2、受理。办证厅工作人员对开发商提供的资料审查，符合登记条件的，予以受理。材料不齐全的或者不符合登记规则的不予受理。3、审核。县国土局组织地籍调查、权属审核，并提出初审意见,由县城建委审批后，报县政府县长批准。4、注册登记。县国土局对经政府批准的土地登记进行注册登记。5、核发证书。由县国土局填制、发放《国有土地使用权证》.项目核准办法

一、核准的依据

《国务院关于投资体制改革的决定》（国发［2004］20号）、《企业投资项目核准暂行办法》(国家发展改革委令第19号)、《江西省企业投资项目核准暂行办法》（江西省人民政府令第145号）。二、核准需提交的材料

1、申请报告，由具备丙级以上工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式五份。项目申请报告应包括以下内容:

（1)项目申报单位基本情况；

(2）拟建项目情况；

(3）建设用地与相关规划;

（4）资源利用和能源耗用分析；

（5)生态环境影响分析；

（6）经济和社会效果分析；

（7）法律、法规、规章规定的其他内容。2、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。

3、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见。

4、城市规划行政主管部门出具的规划选址意见书。5、法律、法规、规章规定应提交的其他文件。三、核准程序1、受理。项目核准机关如果认为申报材料不齐全或者不符合有关要求,应在收到项目申请报告后5个工作日内一次告知项目申报单位，要求项目申报单位澄清、补充相关情况和文件，或对相关内容进行调整。项目申报单位按要求上报材料齐全后，项目核准机关应正式受理。

2、委托评估.项目核准机关在受理核准申请后，如有必要，应在4个工作日内委托有资格的咨询机构进行评估。

接受委托的咨询机构应在项目核准机关规定的时间内提出评估报告，并对评估结论承担责任。咨询机构在进行评估时,可要求项目申报单位就有关问题进行说明。

3、行业主管部门审核.项目核准机关在进行核准审查时,如涉及其他行业主管部门的职能,应征求相关部门的意见.相关部门应在收到征求意见函（附项目申请报告）后7个工作日内，向项目核准机关提出书面审核意见；逾期没有反馈书面审核意见的，视为同意.

4、征求公众意见和专家评议.对于可能会对公众利益造成重大影响的，项目核准机关在进行核准审查时应采取适当方式征求公众意见。

5、核准决定。对同意核准的项目,项目核准机关应向项目申报单位出具项目核准文件，同时抄送相关部门和下级项目核准机关.

四、核准条件

1、符合国家有关法律、法规的规定；

2、符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划;

3、符合国家宏观调控政策；

4、地区布局合理；

5、主要产品未对国内市场形成垄断;

6、未影响国家经济安全；

7、合理开发并有效利用资源；

8、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

9、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响;10、提供的相关材料真实、齐全、有效。

五、核准期限项目核准机关应在受理项目申请报告后20个工作日内，做出对项目申请报告是否核准的决定,或向上级项目核准机关提出审核意见。由于特殊原因确实难以在20个工作日内做出核准决定的，经本机关负责人批准，可以延长10个工作日，并应及时书面通知项目申报单位,说明延期理由。六、核准效力项目核准文件有效期限为2年，自颁发之日起计算。

项目规划办证程序

一、核发建设用地规划许可证（一）申请人应提供下列材料：1、《建设用地规划申请书》2、立项主管部门的建设项目立项核准文件（非国有投资的建设项目除外）1份3、《国有土地使用权有偿出让合同》1份4、符合规划审批要求的现状地形图（电子文档）5、提供规划设计方案6、《建设项目选址意见书》复印件1份(二）核发建设用地规划许可证程序：1、申请材料齐全的，规划行政主管部门对规划设计方案组织评审和进行审查2、县建设局初审意见后,进行公示，并核发《建设项目规划公示通知单》，报县城建委审批，再进行规划公告3、县建设局给审核合格的项目核发《建设用地规划许可证》二、核发建设工程规划许可证（一）申请人应当提供下列材料：1、《建设工程规划许可申请书》2、《建设用地规划许可证》及附图复印件各1份3、《国有土地使用证》及附图各1份4、符合规划审批要求的建筑设计方案（建筑平面、立面、剖面、彩色效果图）、规划总平面图、各市政配套设施的施工图及设计单位资质证复印件（外省设计院），图纸上应加盖设计单位出图专用章5、建筑工程消防设计审查意见6、人防建设工程审查意见7、提供县城建委审批同意办理《建设工程规划许可证》的意见书（二）核发建设工程规划许可证程序：1、申请材料齐全的，对建筑设计方案进行规划审查2、核发《建设项目规划公示通知单》3、施工图规划审查4、按规定收取各项工程规费5、县建设局将初审意见报城建委审批后，核发《建设工程规划许可证》副本

办理建设工程施工许可证程序

一、申请人应提供的材料1、建设项目申请表；2、建设用地批准书;3、建设工程规划许可证；4、建设工程勘察报告，设计合同备案；5、工程监理合同备案；6、施工图审查备案；7、资金保函或证明；8、中标通知书;9、施工合同备案；10、建设工程质量（安全）监督书;11、施工组织设计或方案；12、安全防护、文明施工措施费使用计划备案；13、三大员压证（项目经理、施工员、预算员）。二、具体操作程序1、开发商进行施工图设计、施工图报审、施工单位招标;2、由县建设局审核相关报建材料;3、县建设局将审核合格的报建材料报城建委审定；4、县城建委批准后，县建设局办理《建设工程施工许可证》.

建设规划放线及工程监管

一、建设规划放线1、申请人应提交下列材料：（1）《建设工程规划许可证》副本复印件1份。（2)经审定的规划总平面图、施工图及各市政配套设施的施工图2套.（3）开工前五日提交放线申请。2、放线、验线程序（1）经规划放线后,核发《建设项目定位放线通知单》(2）工程至0.000前，经规划验线后，核发《建设项目工程开工验线合格通知单》二、县城市建设规划监察大队对项目施工监督管理1、在城市规划区内进行开发建设项目,必须严格按城市规划行政主管部门审定详细小区规划及有关要求进行建设，服从规划管理。2、开发商在建设项目申请规划放线前必须向县城市建设规划监察大队提供有关批准文件复印件（如：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)和经规划审定的相关图纸资料。3、临街工程必须按要求围