房地产合作开发合同协议书-新闻中心

第5页共8页房地产合作开发协议书（修改稿）订立本协议当事人：甲方：（以下简称甲方）乙方：

海南中铁房地产开发投资有限公司（以下简称乙方）第一章、总则1.1甲方已获得了位于三亚市迎宾大道号土地使用权（详见三亚市国土资源局颁发的《国有土地使用权证》地号：）。1.2甲方经上级主管公司门批准：同意以上述地块作为出资，乙方以资金作为出资，合作开发【三亚国际新闻中心】房地产项目；同意授权乙方成立项目公司以甲方的名义开发【三亚国际新闻中心】房地产项目；同意将甲方持有的项目公司股权质押给乙方。1.3项目公司是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目公司下设各部门具体负责合作项目实施。1.4工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目公司统一管理。1.5本项目开发后双方分得房屋的销售由项目公司委托销售代理公司统一销售。1.6合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。1.7根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目销售所发生的相关税费。第二章、项目概况：2.1项目座落地点；2.2项目名称“”；2.3项目用地四至：见土地证；2.4项目用地面积

m2（约亩）；2.5项目规划用地性质：现为划拨待改为城镇住宅混合用地用地；2.6项目土地使用年限：70年；2.7项目建设技术指标：容积率：≥3.5建筑密度：≥20%绿化率：≥45%总建筑面积：100,000m2，以三亚市建设局颁发的《建设项目规划许可证》载明面积为准；2.8项目建设内容：（以三亚市建设局颁发的《建设项目规划许可证》载明面积为准）2.9项目现状：土地已完成六通一平，具备开工条件。第三章、机构的设置和职责分工3.1为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立“三亚房地产投资有限公司”（以下简称项目公司），项目公司全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构。项目公司下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。3.2项目公司法人代表由乙方委派人员出任，项目公司设总经理1人由乙方派任,副总经理2人由双方各派1人，其他各部门人员向社会公开招聘。项目公司的职责：全权负责和决定合作项目的一切事宜。项目公司的议事规则：项目公司实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目公司召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目公司例会由项目公司总经理主持，总经理因故不能参加的，由总副经理主持。总经理的职责：组织和协调项目公司的日常工作，主持项目公司的例会。总副经理的职责：副经理协助总经理的工作。第四章、投资4.1合作项目开发所需的各项投资：4.1.1本项目用地的《国有土地使用权证》出证前（含办证）所需的所有税费由甲方负责出资4.1.2本项目的开发建设及配套所需的所有费用由乙方负责出资，包括本项目的规划、设计、报建、施工。以及项目公司及下设各部门专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等等所发生的全部费用4.2售楼处的建造费用和售楼处经理的工资，在分房方案确定前，由乙方预支，分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊，房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。4.3项目公司下设各部实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各公司自行支配。各公司下设各公司的具体费用数额，届时由项目公司确定4.4本协议当事人派员到项目公司及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。4.5除销售公司经理外，其他销售人员的工资、福利、保险以及在销售工程中发生的全部费用均由派出方负担。4.6本协议项下合作项目的贷款利息按房屋分配比例比例予以分摊。第五章、会计财务制度5.1合作项目所涉的会计、税务各自进帐，分别处理。5.2合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留不少于两方法定代表人的印鉴。资金的支出由项目公司书面决定后，由财务公司实施。5.3主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。5.4财务公司应定期以书面的方式公布费用支出情况。5.5通过银行贷款解决合作项目建设资金的，不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款，本协议其他当事人应为此提供有效担保。第六章房屋的分配本项目建成并通过竣工验收后，甲方分得所建房屋中的70%，乙方分得所建房屋中的30%。施工图通过审批后，由项目公司确定分房方案。协商不成的，由项目公司根据本协议当事人缴纳竟买保证金的比例，将房屋划分为若干份，通过抓阉的方式分配房屋。任何一方拒绝抓阉的，视为拒绝抓阉一方接收本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋。第七章、工程前期：7.1合作项目的工程前期工作由项目公司统一管理和决策，工程前期公司具体负责经办,本协议当事人应予以积极协助。7.2工程前期公司的报批工作包括但不限于下列事项：1、报批建设项目的立项和可行性研究报告2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案；3、规划设计单位招（邀）标，签订《规划设计合同》；4、规划方案设计和规划方案的报批；5、申请《建设项目详细规划设计条件》；6、建筑设计单位招（邀）标，签订《建筑设计合同》；7、方案设计和施工图的审批；8、申领《建设工程规划许可证》；9、施工单位招标，签订《建设工程施工合同》；10、监理单位招标（或确定监理单位），签订《工程监理合同》；11、委托质检工作；12、申办开工计划和《施工许可证》；13、办理规划验线，开发项目开工。7.3办理上述事项向有关公司门缴纳的相关费，乙方应在缴纳费用的3日前支付给财务部。第八章、工程营造8.1合作项目工程施工单位的选择，由项目公司通过招标或其他法定方式确定。本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。8.2合作项目工程的监理单位的选择，由项目公司通过招标或其他法定方式确定。8.3《建设工程施工合同》应具备下列条款：1、工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式：2、工程材料由施工单位总包，未经本协议当事人协商一致，任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。8.4工程款的拨付日期由项目公司决定，由财务公司统一支付。届时由工程公司按工程进度提出工程款拨付计划，待项目公司批准后，由财务公司执行。第九章、房屋销售、税费的缴纳：9.1根据本协议当事人分得的房屋由项目公司委托房屋销售代理公司统一销售。收取的购房款进合作项目设立的独立帐户。9.2售楼处房屋建设费用、营销费用、购置办公家具费用按分得的房屋的面积分摊。待工程竣工测绘后，按确权的建筑面积据实决算。本条约定的售楼处房屋建设费用是指建设售楼处发生的土建和安装费用。本条约定的营销费用是指为销售房屋委托房屋销售代理公司销售和通过媒体进行广告宣传所发生的费用。9.3项目开发过程中各项费用及税费由本协议当事人按照房产分配比例依照国家规定缴纳。第十章、施工期限、竣工验收和竣工材料的报批：10.1项目公司应在3年内完成本合同规定的房产开发建设工程任务（包括完成道路、围墙、环境绿化），并交付使用。如受天气、政策等不可抗力或甲方行为影响，导致开发建设受阻，经本协议当事人共同书面签字同意后，其建设期可以顺延。10.12工程的竣工验收工作,由项目公司负责统一组织,其他各公司予以积极配合。第十一章、工程保修：11.1房屋交付后,其保修单位的确定由本协议当事人协商的方式确定。协商不成的，由出价最低的一方承担，或由本协议当事人共同委托第三人承担。11.2房屋的保修金按工程结算值的3%计算，每方按实际分得的房屋面积予以分摊。除工程出现严重质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。11.3保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。11.4工程保修金在工程保修合同签订时一次付清。11.5保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任。如一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。第十二章物业管理12.1房屋交付后,实行统一的物业管理。12.2物业管理单位的确定，由本协议当事人协商一致的方式确定。协商不成的，本协议当事人共同委托其他的物业管理单位，并与之签订物业管理合同。第十三章本协议的变更和终止13.1经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。13.2未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。13.3本项目开发销售完毕，本协议自动终止。13.4因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。第十四章、违约责任14.1合同生效后，任何一方均不得单方终止合同，及其他形式的违约行为。否则依照《中华人民共和国经济合同法》有关规定处理，并赔偿守约方万元违约金及相关损失，守约方对于违约方享有要求解除合同或要求继续履行合同的权利。14.2项目公司应在规定的期限内完成开发建设任务，并交付使用，如因乙方原因造成停工时间超过两个月，甲方有权终止合同，并享有与他方继续进行合作开发的权利。14.3在施工期间，如出现工程质量问题或施工人员发生伤亡事故，则由乙方承担全公司经济及法律责任。14.4施工期间，如因甲方的原因导致法院查封或其他因素造成停工，不能在五个工作日内解决复工视为甲方违约，乙方有权解除合同并申请对项目进行拍卖过户事宜，拍卖所得款项优先偿还乙方所投入的所有资金并赔偿乙方就此项目应获收益和已投资公司分因查封而造成的损失。甲方放弃所有抗辩权并无条件配合乙方办理相关手续。14.5财务人员未经项目公司同意擅自支付费用的，由派出单位按实际支付费用的倍承担违约责任。第十五章、合同管理15.1合作项目所涉的合同，实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发，由本协议当事人共同聘请法律顾问。15.2合同的洽谈根据合同所涉内容，由项目公司牵头，所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目公司行使。15.3本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。15.4洽谈部门在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况；验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格；审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性；审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。15.5洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、往来函件等。15.6合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目公司，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁公司门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。15.7各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。15.8项目设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。第十六章、适用法律及争议解决16.1本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中国法律的保护和管辖。16.2在履行本合同过程中所发生的争议，双方本着友好协商解决，协商不成的，可向三亚市仲裁委员会提请仲裁。第十七章、其他约定事项17.1合作项目完成后，项目公司及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目公司协商一致处理。协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金按房屋分配比例分配。17.2本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。17.3本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。17.4履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成公司分，与本协议具有同等的法律效力。17.5本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。17.6本协议书一式份，其中正本份、副本份。正本本协议当事人各方各执份，副本各方各执份。每份协议书均具有同等法律效力。甲方（盖章）：乙方（盖章）：法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：联系电话：联系电话：2010年月日2010年月日于三亚成都第二绕城高速公路西段项目房建工程FJ1标段监理规划编写：审批：四川省公路工程咨询监理事务所成都二绕（西段）项目FJ1监理部二一二年十月目录工程项目概况一、基本情况二、工程特点三、合同细节四、建设单位项目组织结构五、承包商项目组织结构第二章工程项目建设监理范围和目标、监理工作内容和依据监理阶段监理工作范围监理工作目标监理工作内容监理工作依据第三章监理部组织形式及人员配备和岗位职责项目监理部组织形式项目监理部人员配备情况监理人员岗位职责（一）项目总监理工程师职责（二）专业监理工程师职责第四章施工阶段监理工作方法及措施一、工程质量控制原则二、工程质量控制的方法三、施工过程中工程质量控制四、质量问题和质量事故处理五、工程造价控制1、工程造价控制的原则2、工程造价控制的方法3、工程量计量六、合同及其他事项的管理1、管理的原则及内容2、设计变更管理4、费用索赔的管理第五章监理工作制度一、监理人员工作守则二、监理工作准则三、图纸会审制度四、施工组织设计（施工方案）审批制度五、监理日志和会议制度第一章工程项目概况基本情况：工程名称：成都二绕西段项目房建工程（FJ1标段）工程地点：成都结构类型：钢筋砼框架。4、建筑面积:总建筑面积：9199.55M2煎茶收费站建筑面积：1563.33M2黄龙溪收费站建筑面积：2238.33M2花源费站建筑面积：1609.78M2兴义收费站建筑面积：2224.78M2三江收费站建筑面积：1563.33M25、合同工期：320天6、合同金额：41006243元7、计划开工日期:2012年11月15日8、工程质量标准:合格9、抗震等级:七级10、建设单位：四川蓉城第二绕城高速公路开发有限责任公司11、设计单位：四川省交通厅公路规划勘察设计研究院12、监理单位：四川省公路工程咨询监理事务所13、施工单位：四川路航建设工程有限责任公司二、工程特点本工程为砼框架结构，独立地梁基础，抗震等级七度，安全等级为二级，合理使用年限50年。主体结构C30砼，其余主体结构C30混凝土，承台与地梁基础C30砼。±0.000以下MU10机制砖，M7.5水泥砂浆，其余多孔粘土砖，M5水泥砂浆砌筑。外墙面砖；内墙及顶棚水泥砂浆+乳胶漆；楼地面地砖。铝合金推拉窗；平开木门。三、合同细节：工程施工合同：承包人：四川路航建设工程有限责任公司承包范围：合同段范围内的房屋建筑、钢结构工程等。合同工期：10个月质量：合格。合同价款：41006243元工程建设监理合同：监理人：四川省公路工程监理咨询事务所监理范围：施工阶段全过程监理正常监理服务酬金：详见监理合同。建设单位项目组织结构：二绕公司二绕公司新津代表处新津代表处现场管理机构现场管理机构承包商项目组织结构（人员配备详见承包商“施工组织设计”）项目经理项目经理项目技术负责人项目技术负责人项目工程师质检工程师材料员财务员预算员安全员电气工程师給排水工程师师长师机械工程师项目工程师质检工程师材料员财务员预算员安全员电气工程师給排水工程师师长师机械工程师土建工程师土建工程师施工工长各各生产作业班组第二章工程项目建设监理范围和目标、监理工作内容和依据监理阶段：施工阶段监理工作范围：见监理合同三、监理工作目标：1、质量目标：合格，力争优良。2、工期目标：10个月。3、投资目标：建安工程造价为合同价款。四、监理工作内容：审查承包商的施工组织设计和施工技术方案，提出修改意见，下达单位工程施工开工令。检查工程使用的材料、构配件、设备的规格和质量。检查现场施工技术措施和安全防护设施，对工程建设实施质量、投资、进度三控制。主持协商业主方或设计单位，或承包商提出的设计变更。监督管理工程施工合同的履行，主持协商合同条款的变更，调解合同双方的争议，处理索赔事项。核查完成的工程量，验收分项分部工程，签署工程付款凭证。督促施工单位整理施工文件资料的归档准备工作。审查承包商报送的竣工资料，协助业主组织工程竣工验收。提交监理工作总结资料。五、监理工作依据1、《工程建设监理规范》；2、监理合同；3、施工合同；4、设计文件及图纸会审纪要；5、施工图中适用的标准图集；6、施工招、投标文件。监理部组织形式及人员岗位职责针对本项目的项目特征和工程特性，组建如下适应本项目的监理班子，根据工程的进展情况，将进行适当的补充和调整。项目监理组织机构框图如下：总监理工程师总监理工程师z房建专业监理员监理员二、项目监理部人员配备情况姓名年龄专业职称职务备注卢泽龙48统计高级工程师总监交通部监理工程师冉启俊73路桥高级工程师房建工程师省专业监理工程师朱海宏36工民建工程师测量工程师省专业监理工程师谢道莲36工民建工程师材试工程师交通部检测工程师杨廷建40工民建工程师安全工程师监理培训证李君亭38工民建工程师房建工程师建设部注册监理工程师王彭川49机械工程师计量工程师三、监理人员岗位职责（一）项目总监职责全面负责委托监理合同的履行，主持项目监理部的工作。主要职责如下：主持编制项目监理规划、审批项目监理实施细则；主持监理工作会议，签发项目监理机构的文件和指令；审定承包单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；审查和处理工程变更；调解建设单位与承包商的合同争议、处理索赔、审批工程延期；组织编写并签发《监理月报》、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结；保持与建设单位的密切联系，掌握其要求和愿望，负责与建设单位、承包商、工程质量监督站等有关各方的协调沟通，处理有关方面的问题（二）、专业监理工程师职责在项目总监理工程师的领导下，具体负责实施相关方面的监理工作，具有相应监理文件签发权。基本职责如下：负责本专业监理工作的具体实施；审查承包单位提交的本专业的计划、方案、申请、变更，并向总监报告；负责本专业分项工程验收及隐蔽工程验收；核查进场材料、设备、构配件的原始凭证，合格时予以签认；负责本专业的工程量计量工作，审核工程计量的数据和原始凭证。第四章施工阶段的监理工作方法及措施一、工程质量控制原则1、以现行建筑工程质量验收规范等为依据，督促承包商全面实现工程项目约定的质量目标。2、对工程项目施工全过程实施质量控制，以质量预检为重点。3、对工程项目的人、机、料、法、环等因素进行全面的质量控制，监督承包商的质量保证体系落实到位。4、严格要求承包商执行有关材料试验制度和设备检验制度。5、坚持本工序质量不合格或未经验收，下一道工序不得施工。二、工程质量控制方法1、质量以事前控制为主、事中监督检查，事后严格验收。2、按《监理实施细则》的要求对施工过程进行检查，纠正违规操作，消除质量隐患。3、对工程的关键工序和关键部位施工过程进行旁站监理。4、利用工程款支付申请控制手段对不合格工序行使质量否决权。5、签发质量控制通知、指令。三、施工过程中质量控制1、对隐蔽工程的隐蔽过程、下道工序施工完成后难以检查的重点部位，专业监理工程师要安排监理员进行旁站。2、及时纠正在巡视过程中发现的不符合施工要求的问题。3、对所发现的问题先口头通知承包商改正，然后由监理工程师签发《监理工程师4、承包商按有关规定对隐蔽工程进行自检，自检合格后将填写的《隐蔽工程记录》和《工程报验申请单》报送监理，监理工程师根据《隐蔽工程记录》的内容到现场进行检测、核查。5、对隐检不合格的工程，应由监理工程师签发《监理工程师通知单》，要求承包商整改完成后报送监理工程师复查。6、对隐检合格的工程应签认《隐蔽工程记录》并准予进行下一道工序施工。四、质量问题和质量事故处理1、监理工程师对施工中的质量要针对质量问题轻重程度分别处理。2、对可以通过返修弥补的一般质量缺陷，应责成承包商先提出方案，监理工程师审核后（必要时经建设单位和设计单位认可）批示承包商处理，处理后重新验收。3、对需要返工处理的质量问题，除责成承包商先提出处理意见外，由总监理工程师签发《工程部分暂停指令》并与建设单位和设计单位研究，提出处理方案，批复承包商处理，处理结果重新进行验收。五、工程造价控制1、工程造价控制的原则（1）应严格执行双方签订的《建设工程施工承包合同》中所确定的合同价，单价和约定的工程款支付规定。（2）在报验资料不全或与合同文件约定不符、未经质量签认合格或有违约的工程内容不予审核和计量。（3）工程量与工作量的计算应符合有关的计算规则。（4）处理因设计变更、合同变更和违约索赔引起的费用增减时，应坚持合理、公正。（5）对有争议的工程计量和工程款，应采取协商的方法确定，在协商无效时，在事先征得建设单位意见后，由总监理工程师做出决定。（6）对工程量及工程款的审核应在《建设工程施工承包合同》所约定的时限内。2、工程造价控制的方法（1）工程开工、承包商应在规定时间内向监理方提交经审定的工程施工图预算、该预算总额与合同价相符。（2）应依据工程图纸、施工图预算、合同工程量建立工程量台帐。（3）应经常检查工程计量和工程款支付的情况，对实际发生值与计划控制值进行分析、比较。（4）应严格执行工程计量和工程款支付的程序和时限要求。3、工程量计量（1）工程量计量原则上每月计量一次。根据工程进度及监理工程师签认的分项工程，填报进度月报表。（2）对某些特定的分项、分部工程的计量方法则由监理、业主和承包协商约定。（3）对一些不可预见的工程量（如地基基础处理等）按合同约定，监理工程师会同承包商如实进行计量。六、合同其他事项的管理1、管理的原则及内容（1）监理工程师应采取预先分析、调查的方法，经常跟踪合同执行情况和施工中出现的问题，及时用《监理工程师通知单》的形式督促承包商纠正不符合合同约定的行为及做法，提前向业主和承包商发出预示，防止偏离合约定事件的发生。（2）合同其他事项的管理内容A、设计变更、洽商的管理B、工程暂停及复工的管理C、工程延期的管理D、费用索赔的管理E、合同争议的调解F、违约处理2、设计变更管理（1）工程变更无论由谁提出和批准，均须按设计变更、洽商的基本程序进行管理。（2）《工程变更单》必须经建设单位、设计单位、监理工程师签认后，承包商方可执行。（3）《工程变更单》的内容应及时反映在施工图纸上。（4）工程变更完成并经监理工程师验收合格后，应按正常的支付程序办理变更费用的支付手续。（5）监理工程师会签有关工程变更时，必须做到：①承包方严格按照图纸施工，不得随意更改设计，承包商对原工程设计变更，首先要经监理工程师同意；②监理工程师会签设计变更时，应审查对质量、进度、投资是否有不利影响，如有不利影响，要向建设单位