物业管理国际名城物业管理方案

物业管理国际名城物业管理方案目录壹、物业概况………………（1）谢谢阅读二、管理处组织架构图……（4）感谢阅读三、岗位职责………………（5）精品文档放心下载四、具体管理措施…………（9）谢谢阅读（壹）内务管理……………（9）感谢阅读1资料管理……………（9）谢谢阅读2前台管理………（10）3值班管理……………（11）精品文档放心下载4园区巡查管理………（11）谢谢阅读5物品采购及管理……（11）谢谢阅读6业主意见征询工作…………………（12）谢谢阅读（二）装修管理……………（12）感谢阅读1装修申请……………（12）谢谢阅读2日常装修管理………（13）感谢阅读（三）安保管理……………（15）感谢阅读1常规防范……………（15）精品文档放心下载2技术防范……………（26）谢谢阅读（四）设施设备维修保养管理……………（28）感谢阅读1公共部位设施设备维修保养管理…（30）精品文档放心下载2有偿服务管理………（33）谢谢阅读（五）二级财务管理………（33）感谢阅读（六）保洁管理……………（33）谢谢阅读（七）绿化管理……………（38）感谢阅读（八）其它…………………（39）感谢阅读安保系统（1）摄像监视系统在园区出入口、主干道、电梯的大厅均设有黑白摄像机，实行24小时数字录像。谢谢阅读（2）周界报警系统精品文档放心下载监控中心机房，对住宅区周界实行24小时值班监控。谢谢阅读（3）出入口管理系统车辆通行证进入园区，实行计时收费；外来人员需经得保安员同意，且登记有效证件后，方可进入园区。

（4）可视对讲及门禁系统感谢阅读采用联网型可视对讲系统，可实现户内和单元门口机、住宅区保安值班室之间的可视通讯。

业主，业主可通过室内主机显示屏确认来访者，且可进行通话及开启单元门。

（5）消防报警系统感谢阅读半地下车库设自动喷淋系统及消火栓系统，高层公寓楼道内均设感谢阅读有消火栓及消防安全通道。国际名城壹期管理处组织架构二内保共配置保1名务安保洁岗位安物业经理责1、公司的各项方针、政策、计划和指令。班2、理处工作计划的制定和实施，且定期检出和实施纠正措施，达到规定标准要求。谢谢阅读3、负责每月召开壹次工作例会，传达X公司月度精神和具体实施工作。谢谢阅读4、负责控制管理处日常费用的支出，按时收取各项管理费用和代收代缴费用。精品文档放心下载5、负责处理业主的投诉。6、负责管理处ISO9001质量管理体系的落实。精品文档放心下载7、努力调动员工的工作主动性和积极性，提高服务意识，检查且督促各岗位员工履行岗位职责。感谢阅读8、负责当地政策法规、市场信息的收集和分析，及时向X公司汇报。精品文档放心下载9、负责和当地政府部门的联系。10、负责管理处员工的考核工作。11、负责和其他部门的沟通、联系。12、负责园区内突发事件的处理。13、负责完成X公司安排的其他工作。保安队长工作职责1、负责保安队各项安保管理工作和保安队内部管理工作。谢谢阅读2、负责保安队ISO9001质量管理体系工作，建立各项安保台帐。感谢阅读3、组织监督队员的日常工作，维持秩序，确保全体业主的财产和人身安全。谢谢阅读4、熟悉且掌握安保设备的运作状况，且监督队员做好日常运作记录，及时检查设备完好程度，发现问谢谢阅读题及时通知有关单位进行维修。5、组织队员对安保设备进行日常保洁、保养。6、安排安保工作，制定安保值班安排表，且做好队员的培训教育工作。谢谢阅读7、负责制定安保及消防管理制度和各项应急方案，定期检查安保工作及消防制度落实情况，且及时对精品文档放心下载各项制度进行调整、完善。8、园区内发生闹事、打架等突发事件时，应立即赶赴现场且组织队员及时处理，及时上报开物业管理感谢阅读处，且积极配合有关部门做好调查、取证工作。9、不定期抽查本园区公共区域及公共设施，如发现管辖区域内设施有任何损坏或潜在危险，及时通知谢谢阅读有关部门进行处理。10、负责保安业务训练、业务学习及业务考评，且负责召开保安队工作会议。精品文档放心下载11、定期检查和总结保安队整体工作，确保保安队正常运作且发挥最大的工作效率。精品文档放心下载12、每月对园区夜间查岗不少于8次。13、每季和队员谈心1次。14、定期向物业管理处作书面或口头汇报园区保安工作情况。感谢阅读15、服从物业管理处的工作安排，完成交办的其他事项。谢谢阅读管理员工作职责1谢谢阅读2、密切联系业主，热情为业主服务，坚持“业主至上，服务第壹”的宗旨，随时收集反馈业主的需感谢阅读求。3、定时巡视分管物管责任片的业主居住情况及公用设备、设施、共用物业的完好状况，发现问题，精品文档放心下载及时通知有关部门处理。4、注意自身形象，不断提高管理质量水平和自身业务素质。熟悉分管责任片的基本情况，对业主家感谢阅读庭情况要有基本了解，做到有问必答，有需求尽可能及时帮助解决，且反馈信息。谢谢阅读5精品文档放心下载6、负责园区二级财务工作。7、发放且回收业主意见征询表，且对征询表进行汇总。8、负责管理处清洁、绿化人员的管理。9、服从上级领导安排，完成领导交办的其他工作。前台接待员管理职责1、负责接受业主的各类信息，作好信息记录，及时处理或发联系单给相关责任人,且作好反馈工作。感谢阅读2、负责各项服务的联系单的签发，做好整个闭环的跟踪工作。谢谢阅读3、负责建立业主资料台帐，保管管理处的钥匙、资料、各类设施、设备的台帐。谢谢阅读4、严格按工作时间工作，作好交接班及值班工作。5、及时向管理处反映业主的需求信息，每月26日负责本月的信息汇总，且向物业经理汇报。谢谢阅读6、负责管理处的考勤。7、负责拟定管理处值班安排表。8、负责园区物品管理。9、完成管理处安排的其他工作。维修工岗位职责1、负责制定年度维修保养计划，报管理处审核和备案，且组织实施。感谢阅读2、负责设备房的清洁工作。3、负责建立园区图纸资料、设施设备的台帐工作，保管好维修工具。谢谢阅读4(每周壹次)精品文档放心下载协助做好园区的节能工作。5、掌握园区设备的技术性能及控制方式，熟悉管线的具体走向和每个开关、阀门的具体位置。

6、负责开展有偿维修服务。感谢阅读7、协助和监督其他施工单位在园区内的维修保养工作。

8、严格按照设备的操作规程，正确使用各类维修用具。

9、坚守岗位，做好相关的工作记录。谢谢阅读10、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，处理及时迅速。

11、完成管理处安排的其他工作。精品文档放心下载保安班长岗位职责1、在保安队长的领导下，安排本班各项具体工作。

2、监督本班队员执行上级各项工作指令及X公司规章制度。

3、检查本班各岗位工作情况，及时纠正工作偏差。

4、如实记录且小结本班工作情况，且及时向上级汇报。

5、做好保安器材的交接和保管工作。感谢阅读门岗岗位职责1、按制度做好交接班工作。2、实行跨立式服务。3、对车辆进出进行管理，所有外来车辆进出大门都实行登记。谢谢阅读4、对装修工人进出、物品进行管理，对携带可疑物品的装修工人进行检查。感谢阅读5、对来访人员进行询问且登记身份证号码或有效证件后方可放行。谢谢阅读6、负责园区内业主存放物品的管理。7、每班保安员下班时做好值班室和大门口的卫生保洁工作。感谢阅读8、禁止各类闲杂人员进入园区。9、协助巡逻人员做好突发事件的处理。巡逻岗岗位职责1、按规定巡逻签到，纠正管辖区域内发生的壹切违章行为。谢谢阅读2、做好管辖区域内治安工作，发现可疑人员询问盘查时先敬礼，再询问。精品文档放心下载3、做好管辖区域车辆管理工作，使管辖区域内车辆按章行驶和有序停放。感谢阅读4、检查管辖区域内消防设施，确保其不受损坏和丢失，保证其整洁完好、有效；如发现隐患，或失效精品文档放心下载的消防器材应及时做好记录且向上级汇报，且提出整改意见。谢谢阅读5、夜间巡逻注意业主门窗关闭情况，及时做好提醒工作。感谢阅读6、发现突发事故按紧急事故预案程序处理。7、做好巡逻期间的各项记录。8、协助做好装修管理工作，对占道堆料和垃圾散放进行重点管理，禁止装修工人乱拉电线、使用休闲感谢阅读设施和到其它房屋内，禁止园区内的延时装修作业现象。9精品文档放心下载以备追溯。清洁、绿化人员岗位职责

1、认真执行X公司规章制度，服从管理，听从安排，禁止发生偷懒行为。

2、工作时间需佩戴工号牌，着工作服，保持着装整洁。

3、准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。

4、在工作场所严禁高声喧哗、聊天、打架等。感谢阅读5、严禁动用或偷盗园区内和工作无关的任何物品。6、清洁中必须挪动物品时，清洁完毕后应放回原处。

7、严禁把拖把、扫把等工具扛在肩上走路，工作完毕后及时对工具进行清

洁、保养，各种工具和垃圾应放在墙角等隐蔽的角落里。

8、清扫现场时，应放好“正在清扫”的标识牌。精品文档放心下载9、按照保洁服务质量标准，保质保量地完成责任区域的保洁任务。

10、保洁员进行保洁服务时，发现任何破坏环境卫生行为或故意损坏公共设

施行为时应及时劝阻，对不听劝告者，应及时向管理员反映。

11、对业主的询问，应谦和礼貌，使用文明用语。12、不得随意把工具、保洁用品借给他人使用。谢谢阅读13、领用保洁用具需以旧换新。14、禁止接受任何其它私人服务。15、负责对园区绿化的巡视、修剪等工作。

16、负责绿化用农药的申购和保管。17、完成管理处安排的其他工作。精品文档放心下载具体管理措施（壹）内务管理1、资料管理（1）工程资料1）要求标准①分门别类地接收整套接管验收资料，填写相关表格。②每年年底对整套资料进行壹次核对。③资料由专人管理。④借用、归仍资料必须登记。2）管理内容所有工程技术、维修、改造资料，各种竣工图及各类设施设备使用、说明等资料、施工管线图等。精品文档放心下载（2）业主资料1）要求标准①每年年底核对壹次。②资料由专人管理。③借用、归仍资料必须登记。2）管理内容⑧和该业主相关的资料。（3）财务资料1）要求标准①保密性。档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。感谢阅读②除X公司领导、X公司财务部外，任何未经物业经理同意的人不得查阅管理的帐务。精品文档放心下载③管理处帐本隔年上交X公司存档。

2）管理内容财务相关资料。（4）文件资料精品文档放心下载1）要求标准①收到、发出文件后进行留底存档。

②组织员工学习。③受控文件对外保密。谢谢阅读2）管理内容①外来文件。②受控文件。③X公司发文。④管理处的申请报告。

⑤管理处致业主函。

⑥管理处致开发X公司函。

⑦管理处致其他部门函。

（5）管理资料1）要求标准谢谢阅读①及时填写。②定期（每月、每年）存档。③符合质量体系要求。④责任到人。⑤真实、准确、及时、可追溯。2）管理内容③ISO9001相关表格。2、前台接待管理（1）要求标准1）佩戴胸牌，着工作服。2）仪表端庄、大方，表情自然和蔼、亲切。3）对业主（使用人）壹视同仁。接待时应起立，主动、热情、规范。谢谢阅读4）为来访人员沏上茶水。5）迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致。精品文档放心下载6）使用文明用语，禁止使用服务忌语。7）接到各类信息后，应及时作好记录，壹般管理处范围内的问题十分钟内给予答复或解决；若不能第感谢阅读壹时间解决的，立刻联系相关部门，征求意见，统壹处理方法，且作好该信息的跟踪记录。感谢阅读8）负责发放各项服务的联系单给相关责任人，且负责做好整个闭环的跟踪工作。精品文档放心下载9）做好运营服务项目的联系、记录、收费、接待工作，且协助相关人员作好服务工作。精品文档放心下载10谢谢阅读物业经理。11）接到有人参观的通知，安排人员陪同参观、讲解。12）协助作好物管费的催讨工作。13）各类电话通话简明扼要，保持电话畅通，且做好接听记录。感谢阅读14）负责每月信息汇总工作（每月26（2）管理内容1）业主来访。2）外来人员来访。3）参观人员的接待。4）各类信息的处理、汇总和汇报。5）各项服务的接受和安排。6）公共活动场所的管理。3、值班管理（1）要求标准1）时间：春秋冬季7：30至19：00；夏季7：30至19：30。

2）中午在办公室值班。感谢阅读3）记录准确、明白、真实、可追溯。

4）桌面物品摆放有序，烟灰缸干净。

（2）管理内容谢谢阅读1）每天轮流值班。2）办公室清洁卫生工作。3）接听电话。4）做好值班记录。4、园区巡查管理（1）要求标准1）管理处工作人员每天不少于俩次巡视园区。2）详细登记巡视记录。3）遇到清洁、维修、保安问题及时向相关负责人反馈。（2）管理内容园区巡视工作。5、物品采购及管理（1）要求标准1）填写申购单。2）购置低值易耗物品单件金额在500元之上，或壹次必购物品在500之上的应向X公司提出物品需求谢谢阅读的报告，且对名称、规格、数量、用途填写清楚，由X500元以下，经X公司同精品文档放心下载意后可自行购置。3）控制成本。4）二级财务兼固定资产管理员。5）每年年中、年末对固定资产进行清点、核账，且及时报送财务部。感谢阅读（2）管理内容1）低值易耗品的申购。2）固定资产的管理。6、业主意见征询工作（1）要求标准1）每年的5、11月发放业主意见征询表。2）发放对象为全体业主。3）准确、真实、及时、可追溯。4）对不满意的进行回访。（2）管理内容征询业主意见，统计业主满意率，做好回访工作。（二）装修管理管理目标：1、保持外立面统壹。2、无违规作业、乱搭建现象。3、无延时作业而引起其他业主的投诉现象。1、装修申请（1）要求标准1）业主、装修X公司在装修管理协议上签字。

2）业主、装修负责人在装修进场前验收表上签字。

3）装修X公司缴纳文明施工保证金。谢谢阅读4）装修X公司提供盖X公司章的X公司营业执照或资质证书的复印件。

（2）管理内容谢谢阅读1）签订装修管理协议。2）装修进场前验收。3）收取相关费用。4）要求装修X公司提供相关备案资料。5）对装修现场的巡视、检查。2、日常装修管理（1）要求标准1）水电改路期间※装修管理人员每天不少于二次对装修户进行检查。※有无安装简易座便器。※有无擅自敲动墙体。※有无擅自将下水管道移位。※有无擅自改动空调孔位置。※有无擅自敲动烟道。※有无破坏外立面。※有无在地面割槽埋设水管。※有无破坏卫生间的防水设施等。※每天做好装修检查记录。2）泥工期间※装修管理人员每天不少于壹次对装修户的检查。※有无在室内用重型材料砌隔断墙。※有无在公共部位搅拌水泥等。※每天做好装修检查记录。3）木工期间※装修管理人员每天不少于壹次对装修户进行检查。※有无配备灭火器。※有无在进户门外面做鞋柜。※是否准备盛水器皿等。※每天做好装修检查记录。4）油漆期间※装修管理人员至少每三天检查壹次。※有无配备灭火器。※是否准备盛水器皿等。※有无擅自改动阳台（露台）外立面的颜色等。※每天做好装修检查记录。5）装修结束，安装空调、热水器（太阳能热水器和其它热水器等）

※园区门岗队员发现安装空调、热水器人员进入园区时，立即通知装修管理人员。

※装修管理人员接到通知后，立即到该业主家中。谢谢阅读※全程跟踪设施安装过程，直至安装完毕，安装人员撤离园区。

的行为，遇到自身无法处理的，应及时通知物业经理或上报相关政府部门。

6）装修结束后退仍文明施工保证金※文明施工保证金凭证退款，凭证上须有业主签字认可，且征得证实。

※物业经理依据装修管理人员的签字在文明施工保证金凭证背后签字。

※二级财务依据物业经理的签字给予退款。感谢阅读（2）管理内容※谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载管理处指定位置安装。※装修必须严格按业主和管理处签定的装修管理协议进行施工。精品文档放心下载※在不同装修期间进行装修检查。※装修完毕后安装空调的管理。※装修完毕后退仍文明施工保证金的管理。※装修期间装修垃圾管理。3、装修垃圾堆放管理感谢阅读感谢阅读装修时间：春、夏、秋季7:30-20：00冬季8:00-20:00谢谢阅读其中12:00-14:00时间段内不得进行有噪声的施工活动。谢谢阅读装修垃圾堆放点安排：1）1幢3单元入口泊位处，堆放1、2、3单元，7幢的1、2单元；感谢阅读2）2幢2单元入口泊位处，堆放1、2单元，7幢3单元的；感谢阅读3）3幢入口处，堆放3幢的；4）5幢入口处，堆放5幢的；5）6幢入口泊位处，堆放6幢的、10幢1、2单元的；谢谢阅读6）12幢3单元入口处，堆放1、2、3单元，19幢1、2、3单元；谢谢阅读7）8幢入口广场处，堆放8幢的；8）15幢入口广场处，堆放15幢、21幢1单元的；精品文档放心下载9）会所入口处，堆放20幢的；10）21幢2单元处，堆放21幢2、3单元的；精品文档放心下载11）37幢1单元处，堆放33幢、37幢1、2单元的；谢谢阅读12）9幢1单元处，堆放16幢1、2单元，9幢1、2单元的；谢谢阅读13）17幢2单元处，堆放17幢1、2单元，22幢、23幢的；谢谢阅读其它排屋均堆放在各自进门处的走廊下。（三）安保管理管理目标：1、无重大交通、消防、安全责任事故。2、安保设施完好，不失效，不丢失。3、车辆停放有序。人员编制：共计19名保安队长1名，班长3名，队员12名，监控人员3名感谢阅读时间安排：实行24小时三班制（早班6名、中班6名、夜班6名）谢谢阅读早班：8：00—16：00中班：16：00—24：00

夜班：0：00—8：00感谢阅读保安服务目标：※业主（客户）对保安满意率达95%之上※保安各项管理工作实现PDCA循环率100%※保安管理按规定实施月检/季检覆盖率100%※壹般治安案件年发生率占总户的≤1%※年度重大火灾/刑事和交通事故发生率≤1%※机动车辆管理纠纷发生率≤1%※限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停谢谢阅读放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%感谢阅读安全防范方式：“常规防范和“技感谢阅读术防范”相结合的24小时全天候保安管理，采取站岗和巡逻相结合的服务方式，协助公安机关维护园区的精品文档放心下载公共秩序，减少和降低任何危害或影响业主（使用人）的行为，树立良好的保安形象。精品文档放心下载壹、具体人员分配见岗位设置表【国际名城壹期】保安人员岗位设置表序号人员名称人数工作岗位主要职责休息日及上班时间谢谢阅读壹保安191保安队长1管理处办公室全面负责保安日常工作周日8:30-17:30谢谢阅读2保安班长3值班室协助负责本班日常工作翻班三天壹翻谢谢阅读3监控人员3监控室负责监控翻班三天壹翻6早班保安4门岗园区内站岗巡逻翻班三天壹翻谢谢阅读7中班保安4门岗园区内站岗巡逻翻班三天壹翻精品文档放心下载8夜班保安4门岗园区内站岗巡逻翻班三天壹翻精品文档放心下载二之上人员兼义务消防队19二、日常管理早班：08：00时－16：00时保安配置：6名（包括班长、未包括队长）岗位设置：主入口2名保安（1名保安主岗、12名保安园区巡逻、感谢阅读1名保安监控，班长脱产，负责对各岗位工作质量的检查和指导。精品文档放心下载换岗模式：每小时壹换（2名园区巡逻保安和2名门岗对换，其他人员不变）感谢阅读时间岗位感谢阅读人员至至至至至至至至谢谢阅读甲精品文档放心下载乙丙感谢阅读丁辰巳工作内容：主岗·主岗（形象岗）跨立式站岗服务时间为08：00时－16：00时；谢谢阅读·对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼；·对进入园区的摩托车、电瓶车、自行车进行询问；对要进入园区的行人进行劝阻，且提示行人按要求感谢阅读往行人通道进入园区；·对外来车辆进行询问，发放临时通行证，反馈副岗进行书面记录；对驶离园区的外来车辆按时收费。感谢阅读副岗·对驶离园区的业主车辆行注目礼或敬礼；·对门岗四周车辆、行人进出进行指挥、登记；·对四周出现的不文明现象进行纠正；·引导行人通过电子门刷卡后进入园区；·禁止各类闲杂人员（乞讨、捡垃圾等）进入园区内；·装修民工管理：装修民工进入大门时副岗保安先行军礼，再询问，核实有无出入证，或是否有效，若感谢阅读属无效证件，需进行补办，未办理出入证，则需持有效证件登记或办理出入证后方可进入施工；感谢阅读·装修材料管理：装修材料进入时仔细检查询问，如有防盗窗、防盗网、铝合金、煤气罐、易燃易爆等精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载是否会破坏墙面、楼道灯等，通知巡逻人员及时检查；·外来人员管理：外来人员进入园区时，门岗副岗应主动上前先行军礼，后询问去向，引导来访人员通精品文档放心下载谢谢阅读其车辆按相应规定停放。如可视对讲无人应答或业主不在家，劝阻来访人员进入园区区域；感谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读回来，则请老人至物管处休息片刻，直至业主回家；·残疾人：如有残疾人进入园区，门岗人员则要分清此人是否需要帮助。如残疾人坐汽车而来，按照门谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读礼貌道别；·参观人员：如有外来人员要参观园区，请参观人员出示X公司有关部门出具的介绍信、联系函等，立精品文档放心下载1、谢谢阅读23、请勿擅自打扰业主，如有问题请和管理处精品文档放心下载精品文档放心下载相关准备；参观路线：从主入口沿主干道至1幢，经3、5、6幢沿海盐塘河边至33、37幢，至会所至主入精品文档放心下载口。·推销人员：如有推销人员在门岗被拦到，值班队员应提醒推销人员请勿打扰业主生活，如有事请跟管精品文档放心下载理处联系，且告知管理处电话号码或请巡逻人员带其至管理处办理相关手续，不行则应婉转地拒绝其入内。感谢阅读精品文档放心下载处工作人员进行处理；·谢谢阅读谢谢阅读人员被业主带进，及时通知管理处。巡逻·每壹小时的巡逻时间定为45分钟，其他时间适当休息、调整；谢谢阅读的动作要求，沿园区道路的右侧行走，精品文档放心下载对园区整体进行定时、定点、定线巡逻；·如巡逻员接到门岗值班人员有外来车辆通知后,应立即赶到停车位置处,发现车主有未按规定停车的迹精品文档放心下载象,马上进行引导,谢谢阅读感谢阅读玻璃是否有破损或裂缝；若有类似情况，立即通知业主，且在《值班记录本》上详细记录；精品文档放心下载·公共配套设施的检查，如发现路灯损坏，应上前见清路灯编号、损坏部位，且通过对讲机呼叫门岗值感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载且加强现场见护，以免造成事故进壹步恶化，且在《值班记录本》上详细记录事故情况，以便追溯；感谢阅读·装修材料、物品搬运的监督；如巡逻队员在巡逻中发现搬运工在搬运黄沙、水泥、白灰等，应上前提谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读要损坏园区楼道内的墙面、照明设施等，如损坏则照价赔偿，且加强监督；谢谢阅读·及时提醒在娱乐场所、景观河道边玩耍的小孩、老人等注意自身安全，且劝离危险地带，告诫他们：精品文档放心下载如发生意外，请及时呼救；·在园区巡逻时尽可能主动帮助业主壹些力所能及的事务，如提提物品、打打雨伞等；谢谢阅读·巡视时发当下园区某壹点逗留时间过长或见到队员有意躲避的可疑人员，应立即上前盘问，劝其离开感谢阅读园区，必要时可请110处理；若是业主的亲友，应护送或目送其回业主家中；精品文档放心下载·如接到监控室报警通知，及时以最快速度赶赴报警区域，进行处理或按紧急事故处理预案进行操作，精品文档放心下载且反馈监控室，以便追溯；·巡视时发现道路、绿化带上有烟蒂、纸屑等，应随手捡掉，碰到难以处理的垃圾及时通过对讲机向管精品文档放心下载理处反馈；·如遇突发事件，请按《紧急事故处理预案》处理，且进行相应记录感谢阅读巡逻路线（早班巡逻以外来人员、车辆、装修管理为主）道路巡逻路线a16313316819精品文档放心下载岗】道路巡逻路线b213731号楼】精品文档放心下载【632151号地下车库】谢谢阅读【19道路巡逻路线c125、6号楼】感谢阅读【3219谢谢阅读道路巡逻路线d213117321号地下车库】谢谢阅读【返回门岗】楼道巡逻路线a123精品文档放心下载楼道巡逻路线b192021号楼】精品文档放心下载【返回门岗】楼道巡逻路线c121516号楼】感谢阅读【返回门岗】楼道巡逻路线d789号楼】感谢阅读【返回门岗】楼道巡逻路线e333731、29、27、25、22感谢阅读楼道巡逻路线f101723、26、28、30感谢阅读车辆管理·园区内的道路上禁止停放任何车辆。·业主车辆：机动车停放至车库内或承租的泊位上，非机动车辆停放至相应的停车库内；如未按规定停感谢阅读放，则及时上门进行耐心解释，务必使其停放到位。·感谢阅读为维护园区全体业主的利益，保安员有权禁止该车进入园区。感谢阅读·非业主车辆：在园区内临时车辆泊位上车辆满负荷后，通知门岗对外来车辆进行劝阻，保证园区内道精品文档放心下载感谢阅读·其他车辆：如送货车、电力工程车、抢险、救护车等，在允许的时间内，进行作业，超过壹定时限，

数量，无误后放行且作好登记。精品文档放心下载园区内免费停放的工作车辆：电力工程车、抢险车、救护车、消防车、军车、警车。

·55吨以下车辆按保安员指定位

置停放。谢谢阅读·业主非机动车（摩托车、电瓶车、自行车等）停放尽可能劝说让业主将车放到库房内。谢谢阅读注意事项：1、业主车辆出入园区，门岗队员必须半面转敬礼。2、如业主车辆进入园区没有放在车库或泊位上时，巡逻队员发现后，应及时跟业主沟通，说服业主按谢谢阅读感谢阅读和大家的方便，而不能让业主误解，激化矛盾。、中班：16：00时－24：00时保安配置：6名（包括班长、未包括队长）岗位设置：主入口19：00时前2名保安；19：00时后1名保安、3名保安园区巡逻、1名保安监控，感谢阅读班长脱产，负责对各岗位工作质量的检查和指导。换岗模式：每小时壹换（其中1感谢阅读时间岗位至至至至至至至至人员谢谢阅读甲乙丙丁辰巳工作内容：主岗·主岗（形象岗）跨立式站岗服务时间为16：00时－19：00时，19：00时后在固定区域移动门岗，另感谢阅读壹名门岗保安园区巡逻；·对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼；·对要进入园区的摩托车、电瓶车、自行车进行询问；对要进入园区的行人要求往行人通道进入园区；感谢阅读·对外来车辆进行询问，换放临时通行证，进行书面记录，对驶离园区的外来车辆按规定收费；谢谢阅读·对门岗四周车辆、行人进出进行指挥、登记；·对四周出现的不文明现象进行指正；·引导行人通过电子门刷卡后进入园区；·禁止各类闲杂人员（乞讨、捡垃圾等）进入园区内；·装修民工下班时携带物品的检查；·门岗四周灯系的开启。巡逻·延续早班的工作事宜及内容；·控制车辆乱停放现象，自行车、摩托车负责搬放到统壹指定地点；谢谢阅读·制止装修户延时加班；·见见垃圾、烟蒂等及时处理，发现无法处理的问题及时反馈至管理处；精品文档放心下载·接监控室报警通知，应在第壹时间内赶到报警地点查见、处理且向监控室反馈；感谢阅读·从下午17：00时对景观河道专门进行蹲点式巡逻；谢谢阅读·从晚上21：00时按巡更点、路线的设置，进行签到巡逻。谢谢阅读巡逻路线（中班以园区车辆、安全防范为主）道路巡逻路线a16313316819精品文档放心下载岗】道路巡逻路线b213730号楼】谢谢阅读【632号地下车库151号地下车库】感谢阅读【19楼道巡逻路线a333731、29、27、25、22谢谢阅读楼道巡逻路线b101723、26、28、30精品文档放心下载安全防范路线a12、3、5、6感谢阅读【3137谢谢阅读安全防范路线b3730号楼】谢谢阅读【2253、2、1感谢阅读安全防范路线c1285、6号楼】谢谢阅读【2237安全防范路线d11523号地下车库17谢谢阅读33号楼】【返回门岗】车辆管理·延续早班的工作事宜及内容；·务必使业主停车入库，出现意外，及时纠正，确保制度的有效性。精品文档放心下载夜班：00：00时－08：00时保安配置：6名（包括班长、未包括队长）岗位设置：主入口06：00时前1名保安；06：00时后2名保安、2名保安园区巡逻、1名保安监控，感谢阅读班长脱产，负责对各岗位工作质量的检查和指导。换岗模式：每小时壹换（06：00时后俩名巡逻人员和门岗对换，辰和巳的岗位不变）感谢阅读时间岗位精品文档放心下载人员至至至至至至至至精品文档放心下载甲谢谢阅读乙丙精品文档放心下载丁辰巳工作内容：门岗·主岗（形象岗）跨立式站岗服务时间为06：00时－08：00时，另壹名副岗保安为固定移动岗；感谢阅读·对进入园区的车辆、工作人员行注目礼或敬礼；·对进入园区的摩托车、电瓶车、自行车进行询问；对要进入园区的行人要求往人行道进入园区；精品文档放心下载·对外来车辆进行询问，换放临时通行证，进行书面记录；谢谢阅读·对门岗四周车辆、行人进出进行指挥、登记；·对四周出现的不文明现象进行指正；·控制外来车辆、人员进入；·协助巡逻人员对突发事件的应急处理。巡逻·做到四个字“见、闻、听、记感谢阅读是否存在漏水、有无异响等。记：需整改的问题，用笔记本记好，然后填写反馈单到管理处；精品文档放心下载·如发现可疑人员在园区或围墙外，应及时上前询问或在隐蔽处观察，确保园区公共秩序的安全性。感谢阅读巡逻路线（夜班以安全防范为主）安全防范路线a12、3、5、6谢谢阅读【3137精品文档放心下载安全防范路线b3730号楼】谢谢阅读【2253、2、1感谢阅读安全防范路线c1285、6号楼】谢谢阅读【2237安全防范路线d11523号地下车库17感谢阅读33号楼】【返回门岗】注：之上路线在夜间巡逻中重复进行。三、消防管理灭火器谢谢阅读下：1、检查灭火器是否按规定位置摆放，若没有在规定位置上，应查清原因，向管理处汇报，且及时补充，做感谢阅读好书面记录；2精品文档放心下载且做好记录，确保在位的灭火器均在有效期内；3精品文档放心下载不得有任何影响；4谢谢阅读练操作。二、消防栓每壹个月由消防监督员或保安队负责人对本园区内的消防栓进行检查，具体检查内容如下：感谢阅读1、检查消防栓上如油漆脱落较严重，应及时油漆，若有污物或粘性物质应清除干净；感谢阅读2、检查消防栓的编号，不得被其它物体覆盖；3、检查消防栓上螺丝的松紧情况，发现转不动应用消防扳手调试，确保消防盖启动灵活；精品文档放心下载4、检查消防栓是否有锈蚀现象，接头能否和消防扳手配合使用；谢谢阅读5精品文档放心下载时维修；6、在消防栓周围1.5m范围内不得堆放任何物品，以确保周围环境畅通无阻，消防栓能正常使用。感谢阅读四、日常培训精品文档放心下载三下午15：00—17：00感谢阅读理论培训：1、熟悉国际名城基础情况（X精品文档放心下载2、日常工作细节操作；3、日常消防知识应知应会、车辆管理；4、紧急事故预案的流程讲解；5、服务意识；6、法律常识。军事培训：1、军事三大步伐、军姿、敬礼；2、消防灭火器的运用、水带的熟练操作；3五、紧急事故处理预案突发事件处理预案1谢谢阅读立即采取措施，且及时报告保安部经理及物业经理；2、汇报时简要说明事发的地点、性质、人物、特征及损失；感谢阅读3、驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；4、查见各类记录、出入登记、监控系统，检查有无可疑情况和人员；谢谢阅读5、对打架事件，值班人员应密切注意事发现场的情况变化；精品文档放心下载6、值班人员对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；精品文档放心下载7、受伤事件应做好现场保护和通知有关部门抢救工作；8、对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引起的伤亡事故，应立即报公安机关且由保安部经谢谢阅读理、物业经理协助处理；9、保安部经理、物业经理在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏散控制工作，防止事态扩大；感谢阅读10感谢阅读程度报公安机关、有关部门及分X公司总经理。斗殴等暴力事件的处理预案1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，壹般情况下应尽量避免发生武力冲感谢阅读突或争吵；2、巡查发现或接到园区有斗殴等暴力事件，值班人员应马上用对讲机或其他最快的方式报告保安部和感谢阅读精品文档放心下载理则监视现场，等待保安部和管理处的指令；3、保安部接报后视情况调整其他园区值班保安员立即到场制止，将肇事者带往保安室接受调解。如场谢谢阅读面无法控制，应尽快报公安机关；4、斗殴事件中如园区的财产或人员受到损害，应保护现场，且留下目击者，扣下肇事者，作详细调查感谢阅读以明确责任和落实赔偿；5、如涉及刑事责任，应交公安机关处理；6、事件中如有人员受伤应及时组织抢救，且尽快送往医院。感谢阅读盗窃等破坏事件的处理预案1、巡查发现或接报园区内有人盗窃，值班人员应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话

或其他方式尽快报告园区其他值班人员，简要说明现场情况，监视现场等待其他队员的支援；

2查处理；谢谢阅读3、事件中如有财产或人员受到损害，应保护现场，且留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责感谢阅读任和落实赔偿；4、如涉及刑事责任，应交公安机关处理。停电处理预案1、接通知园区将在短时间内停电，值班人员应在停电前10感谢阅读程人员应提前关闭电梯，以防电梯关人事件的发生；2、未知的情况下园区突然发生停电，值班人员应立刻联系维修人员，尽快采取措施确保水泵等设施设精品文档放心下载备的安全；3、监控室值班人员在断电后，应立即拨打断电区域电梯的报警电话，如发现电梯关人，应和被关人员精品文档放心下载感谢阅读人救援规程》进行操作；4、巡逻人员到园区出入口维持秩序；5、监控室、巡逻保安员密切注视园区各处情况，以防有人乘机制造治安事件。精品文档放心下载火灾处理预案谢谢阅读触电处理预案1、发现有人触电，马上切断电源2、就地取材，利用绝缘物品（干木棒、干竹杆）把伤者和电源隔离。感谢阅读3、利用所学知识对伤者进行施救，且向保安队长、物业经理汇报。感谢阅读4、伤情严重，及时报120溺水处理预案1、发现有溺水情况，及时通知队员协助，组织捞救。2、将溺水者按脚高头低的位置摆放，且清除溺水者嘴里的污物。感谢阅读3、利用所学知识对溺水者进行施救，且向保安队长、物业经理汇报。感谢阅读4、伤情严重，及时报120。水管爆裂处理预案1、如发现有水管爆裂，大量水流涌出，及时采取应及措施，关掉总水阀。谢谢阅读2、如不清楚总水阀的具体位置，应及时向物业经理或保安队长汇报。感谢阅读技术防范：闭路电视监控系统感谢阅读感谢阅读产生了震慑作用，有效地协助了公安机关的取证工作。感谢阅读精品文档放心下载作状态；如出现画面不清晰或无信号等故障，及时以书面形式反馈维修部门维修，且做好记录。精品文档放心下载周界报警系统日常操作：听到报警信号，监控室值班人员快速读取报警信息，第壹时间通知巡逻队员感谢阅读赶往报警地点检查报警原因，同时消除报警声音。监控室值班人员在通知巡逻队员时应准确精品文档放心下载报告出报警的类型、具体位置，便于队员短时间内能及时赶到现场。巡逻队员赶往报警地点精品文档放心下载时应携带相关保安器材，如发现异常情况应用对讲机通知其他队员协助，事后将经过情形书感谢阅读面记录，反馈至报警室。报警设施的使用管理规定1、为了保持报警监控设施的有效运行，确保业主生命财产安全，非工作人员，无故壹律不得进入报警精品文档放心下载监控室。2、和报警监控工作无关的物品壹律不准带入监控室，更不允许在监控室吃零食、闲聊。谢谢阅读3、非工作人员不许随便触摸正在工作的报警监控系统的各种设施、设备。谢谢阅读4感谢阅读方能上岗操作。5、监控人员不许在系统正常运行状态下私自开、关机。6、报警监控用的电话，不许对外使用。值班人员不许无故占用电话机，应最大限度地保证电话畅通。谢谢阅读7、监控人员应严格按操作程序处理警情。8、监控人员必须备好、管好备用电源，确保园区停电期间报警监控设施能照常运行。谢谢阅读9、用户资料由岗位责任人负责填写存入电脑。10感谢阅读做出处理决定。11感谢阅读能进行操作。报警设施的维护保养规定1、报警监控值班人员负责做好当班报警设施的日常维护保养工作。感谢阅读2、每日对监控室设备进行除尘，擦拭干净。检查电源插头有否接触不良。检查对讲机是否收发正常。精品文档放心下载3谢谢阅读摄像机监视区域内的遮挡障碍物要进行清除。4、每三个月对备用电源进行壹次放电。放电时，切断市电，使用备用电源，消耗完备用电源后，恢复精品文档放心下载正常状态，在检查中发现问题要及时反馈。5感谢阅读带入易燃易爆物品，以防损坏机器设备。6、严禁在报警监控室内吸烟，防止烟尘侵蚀电子设备。7、严禁把监控电脑、UPS电源、电话移作它用，如有违反必将严肃处理。感谢阅读8、监控室内按设备要求做好防尘防潮防高温工作，正确使用空调器，保证报警设施运行有良好的工作谢谢阅读环境条件。9、如遇台风、大雨，过后应对围墙周界探测器、红外灯、摄像机及支架进行壹次全面检查、测试，应谢谢阅读保持报警监控设备处于正常的工作状态。巡更系统国际名城壹期共设置巡更点86个，其中楼道75个、园区景观河流带5个，地下车库6个。感谢阅读谢谢阅读而提高了整个园区的安全防范系数。门禁系统谢谢阅读定的便利，例如通过门禁系统能够简化访客的流程，业主通过门禁系统能够得到及时的帮助等。感谢阅读日常操作：巡逻人员应及时对敞开的单元门进行关闭，且提醒业主，为了您的自身安全，请随手关门。感谢阅读出入口管理系统园区出入口设有挡车闸，业主车辆凭小区车辆通行证进出，访客感谢阅读车辆经确认同意后，由保安员发放临时车辆通行证进入园区，实行计感谢阅读时收费；外来人员通过保安员同意，凭有效证件登记后，方可进入园感谢阅读区。（四）设施设备维修保养管理管理目标：1、园区设施设备能正常运行。2、灯罩完好无损、干净，亮灯率保持在90%之上。精品文档放心下载3、做到“急修不过夜，小修不过二，确保及时率达95%之上，零修合格率达98%。精品文档放心下载4、娱乐场所无责任安全事故发生。要求标准：118:30—21:30(夏、秋季)，17:00—20:00(冬、春精品文档放心下载季)精品文档放心下载2）每周五8：30—17:00精品文档放心下载要求：灯泡灯罩无缺损，设备完好，亮灯率在99%之上。精品文档放心下载3）每半年擦拭或清洗壹次灯泡和灯罩。要求：灯泡、灯罩保持清洁明亮。感谢阅读4）窨井盖、窨沟每月清理壹次。要求：无积水、无杂物、无塌陷，水流畅通，谢谢阅读井盖完好。5）每周壹打开排水泵、排气扇运行壹次。检查排水泵、排气扇的电机温度及声精品文档放心下载音、排水压力是否正常及管道阀门接是否漏水且作好检查记录。精品文档放心下载6）每季度检查壹次控制箱，且进行除尘，对接头螺丝紧固；对控制箱体及排气谢谢阅读扇叶表面进行壹次清洗，用抹布擦拭壹次。要求：表面无灰尘，及扇叶无变形现象。精品文档放心下载7）每季度检查壹次每壹层水表箱内阀门接口及减压阀，如发现有漏水现象应及时处理。要求：无渗漏精品文档放心下载现象。8）露天消防栓每年壹次保养。要求：表面无生锈现象，颜色壹致。精品文档放心下载9）消防箱喷淋管每年壹次保养。要求：管道表面无生锈现象，颜色壹致。精品文档放心下载10）风机房配合保安队定期检查。要求：设备正常运行，无损坏现象，表面无积尘。精品文档放心下载11）消防仪表每日巡查。要求：正常运行。12）每月2号对亭子进行检查，每年保养壹次。要求：屋面、立柱无损坏。精品文档放心下载13感谢阅读丝进行加油、紧固。14）水泵房每天巡查壹次。15精品文档放心下载16）景观水池每季度检查壹次半年清洗壹次。要求：无渗水、无破损、底部无严重积尘。精品文档放心下载17）园区建筑小品、护拦每年保养壹次。要求：无损坏现象。感谢阅读18）外墙面每月检查壹次，三年清洗壹次。要求：无脱落无空鼓无渗水，表面完好无损坏。谢谢阅读19）内墙面每月检查壹次。要求：表面整洁无破损。20）道路、停车场每周检查壹次。要求：地面平整无积水、无破损。谢谢阅读21）屋面每月检查壹次。要求：无积水、无渗漏、隔热层无缺损。精品文档放心下载22）公共门窗、锁每周六检查壹次。要求：表面完好无变形，窗户无渗水。感谢阅读23）每月15号对道闸进行检查，保养。如对道闸弹簧加油、接触性能是否正常。要求：起动灵活，无精品文档放心下载损坏现象。241精品文档放心下载无松动现象。25）每半年测试壹次各主要用电线路的绝缘状况。要求：绝缘良好。谢谢阅读26谢谢阅读感谢阅读商，且根据实际情况组织力量给予修复，由此产生的费用由开发商承担，开发商从施工队工程款中扣除。精品文档放心下载管理内容：1）设备房的巡查。2）公共设施设备的维修。3）公共设施设备的保养。2、有偿服务管理（1）要求标准1）在接到维修单后十五分钟赶到现场。急修10分钟内到现场，小修2小时内完成，中修24小时内完精品文档放心下载成，大修1天内有答复。2）维修后开具收费凭证。（2）管理内容开展有偿服务。（五）二级财务管理1、要求标准（1）遵守X公司员工守则和财务管理制度。（2）及时登记各类明细帐。（3）每月核对现金日记帐，帐面余额和实际库存数相对应。感谢阅读（4）收到运营收入后，应及时上缴X公司财务。（5）严格按X公司规定使用发票及收款收据。（6）每月和X公司财务部核对帐目，做到帐帐相符、帐表相符、帐实相符。感谢阅读（7）物业管理费收缴率达到95%。（8）报销须经物业经理签字认可。2、管理内容（1）审核原始凭证有效性。（2）按原始凭证归类，及时登记相应类别，现金日记明细帐、其他收入明细帐。精品文档放心下载（3）及时收缴物业管理费。（4）按收入分别登记收入明细帐、现金明细帐。（5）月末及时结出余额和财务部核对。（6）管理处日常费用报销。（六）保洁管理管理目标：12、公共设施表面干净，无灰尘、无污渍。

3、单元平台无积水、无杂物。精品文档放心下载工作时间：（夏季）上午07：00~11：00下午14：00~17：30人员配置及区域划分：根据壹期的实际情况，配置12名保洁员，责任区域划分如下：

保洁员1：1幢3个单元、7幢3个单元及自行车库

保洁员2：12幢3个单元、21幢3个单元及自行车库

保洁员3：2幢2个单元、10、17幢4个单元及自行车库

保洁员4：19幢、9、16幢6个单元及自行车库

保洁员5：3幢、20幢及自行车库谢谢阅读保洁员6：5幢、15幢及自行车库、架空层

保洁员7：6幢、8幢及自行车库感谢阅读保洁员8：33、37幢及自行车库、别墅区

保洁员9：外围公共部位及3个地下车库

保洁员10：外围公共部位及3个地下车库感谢阅读保洁员11：外围公共部位及3个地下车库（顶替休息保洁员工作）感谢阅读保洁员12：外围公共部位及3个地下车库（顶替休息保洁员工作）谢谢阅读作业内容、频率及质量标准：区域工作内容工作频率质量标准道路每日巡视清扫二次，巡回保洁无明显泥沙、无污垢，每100㎡内烟头、纸屑平均不超过俩个、无直径1㎝之上的石子垃圾桶每日清理、擦拭壹次每周清洗二次，无异味、无明显污迹果壳箱每日清理、擦拭壹次，每周清洗二次周边地面无散落垃圾、无明显污迹信报箱每日擦拭壹次无明显积灰、水渍娱乐设施每日保洁壹次干净、无垃圾、无灰尘花架、花坛、石板凳、休闲椅每日擦拭壹次干净、无积灰

外围道标识牌每日擦拭壹次干净、图案字迹清楚无明显积灰路绿平台栏杆每周清洗壹次干净、无积灰化及草坪灯每日擦拭壹次干净、目视无积灰配套设施每日擦拭壹次（1.8米以下）干净、目视无积灰高杆灯每季度擦拭壹次（1.8米无明显积灰之上）高杆灯每年拆洗二次（需工程部配合）干净、目视无积尘、无虫网壁灯每季度擦拭壹次（1.8米之上）无明显积灰每日巡视目视无垃圾、无漂浮物

水系每日巡视，不定时清理水池精品文档放心下载严重积尘绿化带每日巡视，捡、清扫草坪无枯叶、枯枝，无废纸精品文档放心下载区域作业内容工作频率质量标准干净无垃圾、杂物、烟蒂入口通道、库内通道每日壹次、巡回保洁自行车开关盒每周擦拭三次保持表面无尘埃库、标识牌每季壹次（1.8米之上）每周二次（1.8米以下）干净、目视无积灰地每季壹次（1.8米之上）下电箱干净、目视无积灰每周二次（1.8米以下）车库墙面不定时掸尘无虫网库房门半年擦拭壹次干净、目视无积灰公共管线不定时掸尘目视无积灰库房窗户不定时擦拭保持表面无明显积灰灯具外部每半年壹次（1.8米之上）无积灰、虫网感谢阅读安全出口指示灯每半月壹次干净、无积尘通道门每周擦拭壹次无明显积灰、污渍排水沟不定时清理无垃圾、无积沙小楼道后直接水拖）无垃圾、无污垢、无尘埃区扶手、窗台每日擦拭壹次保持扶手无明显积尘楼每日擦拭壹次无积灰、污渍感谢阅读道楼道灯开关每日擦拭壹次保持表面无尘埃栏杆每日擦拭壹次目视无明显积灰电表箱、水表箱每日擦拭壹次精品文档放心下载弱电箱每日擦拭壹次玻璃每周擦拭壹次无明显积灰、水渍墙面不定时清洁无积灰、虫网楼道灯外部不定时清洁保持表面无明显积灰单元平台不定时清洁表面无垃圾、杂物进户门擦拭不定时清洁保持表面无灰尘周工作安排时间定期保洁日常保洁垃圾桶清洗、地下标识、电星期壹箱10名2名星期二车库开关盒、果壳箱清洗10名2名精品文档放心下载星期三外围平台栏杆、楼道玻璃窗擦拭11名1名星期四车库开关盒、地下标识、电箱拭10名2名星期五垃圾桶清洗10名2名拭星期六地栏杆、地下车库通道门、果壳箱清洗10名2名星期日车库开关盒11名1名日工作安排：