标杆房企房地产项目开发全过程管理手册详细

房地产项目开发完全手册-开发目录：一、征地1、地理位位置………………2、地质地地貌状况………………3、土地面面积及红线………………4、四邻状状况………………5、交通状状况………………6、土地权权属状况………………7、土地性性质………………8、地表建建筑、构筑状状况………………9、城市配配套………………10、周边边环境………………11、时事事政策………………12、土地地价格………………13、征地地手续………………14、土地地SWOT分析………………15、可行行性论证………………16、开发发能力评判………………17、实施施征地………………二、项目前前期1、立项管管理………………2、文物审审批及处理………………3、地质勘勘察………………4、全程营营销（前期策策划）………………5、方案审审批………………6、施工图图设计………………7、人防审审批………………8、抗震审审批………………9、消防审审批………………10、绿化化审批………………11、城市市配套审批（水水、电、污、市市政、暖、煤煤气、弱电等等）……12、建筑筑商与监理方方选择………………13、材料料商选择………………14、其他他合作商选择择………………15、节能能评定………………16、融资资及房贷等级级资信………………三、规划管管理1、征地前前规划管理………………2、建审规规划管理………………3、施工规规划管理………………4、期间变变更规划管理理………………5、测绘管管理………………四、报建管管理1、报建申申请………………2、施工图图审核………………3、工程类类别………………4、招投标标管理………………5、抗震（前前期已办）………………6、质量监监督委托………………7、监理备备案………………8、安全监监督审批………………9、墙改审审批………………10、建设设工程社会保保险审批………………11、职工工意外伤害保保险………………12、水泥泥用散审批………………13、砂石石审批………………14、城市市基础设施配配套审批………………15、施工工许可审批………………五、预售及及申报房贷1、预售审审批………………2、银行申申报房贷审批批………………3、公基金金贷款申报审审批………………4、信用担担保合作………………六、施工管管理1、土建工工程………………2、水电暖暖通安装工程程………………3、物业配配置配套及装装饰装修标准准………………4、单位房房屋预售面积积的提供………………5、施工合合同管理………………6、材料合合同管理………………7、监理公公司管理………………8、图纸管管理………………9、阶段验验收管理………………七、竣工管管理1、建筑工工程竣工规划划验收………………2、建筑工工程竣工消防防验收………………3、建筑工工程竣工人防防验收………………4、建筑工工程竣工绿化化验收………………5、建筑工工程竣工质量量验收………………6、验收资资料管理………………7、竣工房房产测绘………………八、财务管管理1、征地………………2、项目前前期………………3、规划管管理………………4、报建管管理………………5、预售及及申报房贷………………6、施工管管理………………7、竣工验验收管理………………8、财务管管理………………⑴筹资管理………………⑵成本与费用用管理………………⑶销售收入管管理………………⑷分配管理………………九、全程营营销（后期营营销推进管理理）1、销售周周期划分及控控制………………2、各销售售阶段营销策策划推广执行行方案实施……3、各销售售阶段广告创创意设计及发发布实施………4、销售培培训管理………………5、客户积积累与管理………………6、销售组组织与日常管管理………………7、项目二二次策划营销销………………十、销售合合同管理1、指定律律师及专员确确定合同及认认购书的基本本内容………2、列举合合同及认购书书的可选择性性扩容空间…3、合同及及认购书的签签订………………4、销售合合同与财务的的衔接………………5、销售合合同与阶段性性促销的衔接接………………6、销售合合同的履约监监控………………7、销售合合同的存档备备案管理………………十一、产权权产籍管理1、按相关关法规规定结结合合同约定定进行产权登登记备案（办办理大证）…2、分户房房产证办理………………3、辖区派派出所及办事事处户籍登记记备案………………十二、物业业管理1、物业管管理公司的选选择………………2、物业管管理公司与经经营管理的兼兼容性……3、物业管管理公司介入入项目时机………………4、物业服服务的内容策策划、组织机机构、资质匹匹配与取费标标准………5、对销售售人员进行物物业管理培训训…………6、对准业业主进行物业业管理公关服服务………7、项目开开发期间合理理建议………………8、物业管管理服务可参参照的所有法法律法规…………………9、制定本本物业管理规规章制度与行行为准责………………10、提供供项目销售过过程所需物业业管理资料………………11、物业业交接工作………………12、物业业维修工作………………十三、物资资与材料采购购1、主材采采购………………2、辅材与与安装工程………………十四、相关关法律事务1、建立完完善的合同管管理体系…………………2、建立律律师项目跟踪踪制………3、对即时时性公告、通通知、催办单单的管理…4、零法律律纠纷计划………………一、征地1、地理位位置：⑴明确路段建建筑社区备案案编号，以确确定项目具体体地点。⑵辖区公安部部门门牌编号号情况，存在在变更、新增增、户籍等问问题。⑶确定知名参参照物。⑷确定周边较较近学校、医医院、幼儿园园、菜市场、超超市、银行等等生活服务机机构。2、地质地地貌状况：⑴防止地质问问题，提高施施工开挖等成成本。⑵防止地下管管网对施工的的影响。⑶地下人防等等设施。⑷文物问题。⑸地下水位高高度，确定基基础方案等。3、土地面面积及红线：：⑴相关规划规规范。⑵地块规划要要点。4、四邻状状况：⑴四邻描述。⑵四邻现有设设施使用状况况。⑶四邻建筑物物、构筑物的的退让与采光光条件。⑷四邻经济发发达程度与环环境可利用性性。5、交通状状况：⑴直接交通干干线情况（公公交线路、的的士站等）。⑵城市交通要要素（火车站站、长途汽车车站、飞机场场等）。⑶1公里范围围内的主次城城市道路情况况，红绿灯设设置情况。⑷近期城市规规划待实施的的规划道路。⑸区内道路规规划分析。⑹区内与区外外交通连接分分析。⑺确定出行与与“回家”的交通便利利程度。6、土地权权属状况：⑴土地权属明明晰程度。⑵是否存在债债权债务纠纷纷。⑶是否存在质质押或抵押情情况。7、土地性性质：⑴城市土地连连片规划情况况。⑵本地块用地地性质的弹性性。⑶连片规划改改造政策分析析。⑷原土地方获获取土地方式式与征地形式式分析。8、地表建建筑、构筑状状况：⑴可再利用或或短期利用分分析。（施工工用房、材料料库、短期租租赁）⑵拆迁方案及及可享受政策策。（旧城连连片改造、都都市村庄等）⑶安置方案及及可享受政策策。（旧城连连片改造、都都市村庄等）⑷建筑原材料料的再生利用用情况。⑸达到三~七七通一平的条条件与成本分分析。9、城市配配套：⑴城市大配套套。（水、电电、暖、煤气气、电信、有有线电视、垃垃圾环卫、市市政开口等）⑵商业状况。（购购物、租赁状状况）⑶文化教育。⑷医疗卫生。⑸自然绿化景景观及休闲场场地。⑹金融服务。⑺娱乐、餐饮饮、住宿、办办公。⑻行政机关。（派派出所、办事事处、行政办办公等）⑼生活服务。（干干洗店、邮政政局、美容美美发等）⑽历史文化、人人文区位因素素。10、周边边环境：⑴人口密度与与划类。⑵区域城市定定位。⑶空气指数与与城市排污能能力。⑷绿化情况。⑸人流分析。（流流动、流驻、留留住）11、时事事政策：⑴金融政策。⑵城市GDPP指数变动。⑶房地产开发发政策。12、土地地价格：⑴城市类别基基准价格。⑵可参照性周周边地价。⑶回迁补偿分分析。⑷相关土地税税收。13、征地地手续：⑴已成型的获获取方式。（拍拍卖、挂牌、转转让、招投标标）⑵未成型的可可选择方式分分析。⑶相关手续费费用。⑷相关办理程程序。⑸征地周期性性。14、土地地SWOT分析：⑴项目地块的的优势。⑵项目地块的的劣势。⑶项目地块的的机会点。⑷项目地块的的威胁及困难难点。15、可行行性论证：⑴虚拟投资分分析。⑵虚拟收益分分析。⑶相关营销策策划机构介入入。16、开发发能力评估：：⑴技术实力评评估。⑵资金实力评评估。（财务务分析）⑶经营能力评评估。（行政政资源的可利利用性）⑷管理能力评评估。⑸资源能力评评估。（联合合开发、投资资合作、建筑筑主材合作）⑹开发能力结结论。17、实施施征地二、项目前前期1、立项管管理：⑴立项手续的的办理。（直直接办理、立立项变更）⑵投资规模的的确定。（对对后期各类报报批的影响以以及费用核算算标准）⑶政策的可利利用管理。（旧旧城改造、重重点工程、都都市村庄改造造等）①政策的收集集；②手续的办理理（如申请旧旧城改造与重重点工程）；；此项应在征征地前同原地地主方协调办办理完，在征征地中已有政政策体现。⑷《开工报告》办办理。（重点点工程、具备备招投标、质质量监督条件件）2、文物审审批及处理：：⑴征地前对其其文物遗址等等因素进行调调研。⑵彻底办理不不留隐患。（存存在刑事责任任）⑶该手续直接接影响到项目目推进，应首首要办理。3、地质勘勘察：⑴对地质要有有较深入的研研究，防止动动工后的阻碍碍与增加成本本。⑵对地埋管网网要有深入了了解，减少施施工与改造障障碍。⑶对原人防设设施的处理。（依依照《人防法法》及有关设设计规范）4、全程管管理（前期策策划）：⑴项目定位。①项目市场定位位；A、类比竞竞争楼盘的调调研（含意向向楼盘）B、一手市市场调研C、项目要要素调研（如如配置等）D、综合评评判②区域定位；③主力客户群群定位；④功能定位；；⑤建筑风格定位位；⑥商业部分定位位；A、主题定定位B、经营管管理定位C、业种D、业态⑵项目价值分分析。①项目经济价价值；②项目品牌价价值；③项目社会价价值；④项目价值实实现的各要素素及其价值实实现中的比重重；⑤项目可提升升价值分析；；A、建筑风风格和立面的的设计、材质质B、独特的的户型与结构构C、环境D、配套E、物业管管理F、形象包包装与组合营营销策划G、品牌⑥价值实现的大大环境因素；；A、经济金金融因素B、政策因因素C、城市规规划前景因素素D、人文理理念的发展因因素⑶项目定价模模拟。①项目目标收收益与最大收收益，项目综综合成本预估估；②均价的确定定（类比价值值，有效需求求成本加价）；；③项目中具体体单位的定价价模拟（分层层、分套）；；A、差异性性定价（类型型、采光系数数、朝向景观观、楼层）B、确定系系数C、确定幅幅度④价格策略报告告；⑷项目投资可可行性分析。①可变成本变变动时对利润润的影响；②销售价格变变动时对利润润的影响；⑸投资风险分分析。①项目风险性评评价；A、价值提提升及其实现现的风险性B、规划、设设计是否是以以提升项目同同周边项目的的类比价值C、项目全全程营销策划划的成功性②资金运作风险险性；A、减少资资金占用比例例，加速周转转，降低财务务成本B、开发节节奏把握，以以尽量少的资资金占用启动动项目C、销售推推进把握，最最短时间回笼笼资金③经济政策风险险；A、对近几几年国际国内内宏观经济形形势分析B、国家地地方相关房地地产政策的出出台以及相关关市政配套设设施的建设C、金融时时政前瞻性与与可借鉴性分分析⑹开发节奏建建议；①影响开发节奏奏的基本因素素；A、政策法法规B、金融政政策C、地块状状况因素D、发展商商整体开发水水平E、资金投投放量与回收收要求F、营销因因素与价格策策略G、市场供供求因素H、入市时时间②项目开发节奏奏及结果预测测；A、项目开开发整体推进进计划B、项目销销售整体推进进计划C、预测结结论D、项目结结束后的总结结⑺项目规划设设计。以项目的市市场定位为基基础，以满足足目标市场（包包括组装市场场潜在需求）为为出发点，对对项目地块进进行总体规划划布局，确定定建筑风格与与色彩计划，紧紧紧围绕目标标客户选定主主力户型与补补充户型，引引导室内装修修风格，并对对项目的环艺艺设计进行充充分提示。①总平面规划；；A、可实施施性（规划法法规）B、周边条条件的允许性性C、可增容容性（未来填填充余地）②建筑空间布局局；A、建筑立立面与色彩计计划，三维实实景效果B、功能分分区示意效果果及说明（商商业、转换层层、标准层、大大堂、核心筒筒、消防通道道、停车场、会会所等）③道路系统布局局；A、区内（人人车分流、出出入口）B、区外连连接（出入口口）C、项目地地块所在区域域未来发展状状况及兼容扩扩容性D、停车场场引道与行车车线路（停车车场与主体建建筑之间的通通行及安防）④绿化系统布局局；A、园艺绿绿化，景观设设计B、浇灌系系统、水景系系统、消防系系统、保洁系系统、运动系系统（泳池）C、投资预预算与管理成成本分析⑤公建与配套系系统；A、同市政政大配套的兼兼容与降低实实施成本（就就近、使用安安全性）B、公建设设计及提示C、前期营营销、施工使使用与后期物物管使用的兼兼容性D、按物业业条例规定所所必备的物管管公建与使用用场地用房E、提示牌牌、警示牌、名名牌、公示牌牌、形象牌等等F、垃圾箱箱与清污设施施G、邮件箱箱与供奶箱等等⑥项目施工程序序；A、先造景景后建房，随随建房统一实实施交付B、确保施施工与销售看看房同步及安安全性C、施工安安全防护与形形象包装D、施工程程序确保先期期物业交付后后的抗干扰与与独立性⑦建筑风格定位位；A、项目总总体建筑风格格的构思B、建筑色色彩计划C、建筑外外立面装饰及及材料D、根据户户型及布局对对外立面的提提示E、对顶部部、群楼、平平台、出入口口等设计提示示⑧主力户型选择择；A、项目所所在区域同类类楼盘户型比比较B、项目业业态分析及项项目户型配置置比例C、主力户户型设计提示示D、商业户户型布局设计计提示E、写字楼楼平面设计提提示F、得房率率分析⑨空间布局装饰饰概念设计；；A、室内空空间布局提示示（装饰方案案）B、公共空空间主题选择择（装饰效果果）C、庭院景景观及商业广广场、步行街街实景提示D、环境规规划及艺术风风格构想E、地块已已有自然环境境利用F、项目人人文环境的营营造⑩营销示范单位位装修设计（样样板房）；A、完全情情景化，大户户型不易复杂杂，小户型增增加装饰及功功能展示B、根据项项目规模及可可再生性确定定样板间装饰饰投资C、集中对对个性功能优优势体现，合合理回避或遮遮盖设计与结结构中的不足足D、背景音音乐、灯光、道道具、人气、生生活化（住宅宅类）均起到到提升感观认认知，加之销销售导购以及及房间保洁员员的说明与服服务，提升理理性认知程度度E、各房间间及功能间概概念设计F、提供多多种情调风格格的装修提示示，满足不同同需求口味G、合理回回避装饰装修修标准⑾附属设计；A、灯光系系统（立面、绿绿化园林、售售楼处、公建建、大堂、内内廊、楼梯、道道路照明、广广告牌、形象象墙）B、背景音音乐指导（广广场音乐、样样板房背景音音乐、售楼中中心背景音乐乐）C、营造与与引导未来生生活方式（VIP会员、会所所服务、商业业配套等）⑿项目质量工期期策划营销；；A、树立发发展商严格遵遵守质量工期期理念，提高高项目的信誉誉度、美誉度度B、进而上上升到企业品品牌战略，提提高企业知名名度与成熟度度C、及时对对已购房产加加以进度通告告D、任何原原因引起的施施工间断，在在工期无法弥弥补的情况下下，及时书面面告知准业主主⒀形象策划；A、项目名名称（总名称称与细分名称称）B、标志C、标准色色D、标准字字E、工地环环境视觉包装装F、售楼中中心包装设计计G、展板、沙沙盘等道具设设计H、售楼中中心家具I、促销礼礼品J、导视牌牌K、销售人人员包装L、印有标标识的办公用用品（口杯、笔笔、稿纸、信信封等）⑻营销推广策策划。营销推广策策划是房地产产企业对未来来将要进行的的营销推广进进行整体、系系统策划的超超前决策，是是专业化运作作的流程。①区域市场动动态分析（项项目基本要素素、定位、供供求状况、竞竞争因素等）；；②项目卖点的的荟萃及物业业优劣势分析析与对策；③目标客户群群定位分析；；④价格定位及及策略；A、结合项项目本质与市市场定位确定定价格定位B、价格策策略（价格总总趋势）C、价格战战术（优惠幅幅度及阶段促促销）⑤入市时机规划划；A、根据报报批报建推进进B、结合项项目施工进度度C、结合房房地产销售周周期规律D、结合重重要节假日及及地方性城市市活动⑥广告策略；A、广告总总体策略与阶阶段性划分B、广告形形式的配比（直直接、间接等等）C、广告主主题D、广告创创意表现E、广告效效果监控、评评估、修正（指指标→销售额、利利润、市场与与占有率、品品牌形象等）F、入市前前印刷品与广广告品设计制制作如：购房须须知、价格表表、销控表、楼楼书、海报折折页、认购书书、合同书、交交房标准即配配置清单、物物业管理内容容、名片、相相关表格等。H、广告支支出监控I、媒体组组合J、公关活活动与相关仪仪式策划K、软性宣宣传⑦人员配备与管管理；A、参与销销售过程所需需哪些人员B、销售与与综合培训C、管理与与佣金制度D、制订销销售手册如：批文证证照、营业执执照、楼宇说说明书（项目目统一说词、户户型图、会所所及公建内容容、交楼标准准、建筑材料料）、价目表表、利率表、购购房办理程序序、购房付费费一览表、产产权证办理程程序及费用、入入住流程、入入住收费明细细表、物业管管理收费标准准等。E、合同文文本如：预定书书（内部认购购书）、合同同文本、抵押押合同、公积积金借款合同同、商业借款款合同、保险险合同、公证证书等。⑧客户管理系统统；A、电话接接听登记表B、新老客客户档案表C、销售日日、周、月报报表D、已成交交客户档案表表（台帐）E、应收帐帐款控制表F、保留楼楼盘控制表⑨销售组织与日日常管理；A、组织与与激励B、工作流流程5、方案审审批：⑴项目总规划划方案审批。⑵建筑单位方方案审批。⑶方案招投标标。6、施工图图设计7、人防审审批：⑴立项、总平平方案后进行行人防实施方方案申报。⑵得到批准批批复后委托有有资质设计院院进行设计（同同施工图同步步）。⑶修建人防地地下室审批（或或易地建设审审批）。⑷人防实施阶阶段。⑸验收。8、抗震审审批9、消防审审批10、绿化化审批11、城市市配套审批（水水、电、污处处理、市政、环环卫、暖、煤煤气、弱电等等）：⑴市政施工管管理。⑵市政道路开开口管理。12、建筑筑商与监理公公司选择13、材料料商选择14、其他他合作单位选选择⑴物业管理。⑵经营管理公公司（商业、写写字楼）。⑶装修商。⑷绿化园艺。15、节能能评定16、融资资及房贷资信信等级评定三、规划管管理1、征地前前规划管理：：⑴项目选址→→《选址意见见书》。⑵建设项目用用地规划审批批→《用地定线线坐标图》、《规规划设计条件件通知书》。①申领建设项项目规划设计计条件；②重点工程批批复等文件在在提交范围；；⑶项目规划总总平面设计方方案审批→《用地规划划总平面布置置图》。⑷核发《建设设用地规划许许可证》。①未取得此证证，用地批准准文件无效；；②本证有效期期6个月；③改变原用地地规划的按改改变申请程序序进行办理；；2、建审规规划管理：⑴建筑工程定定位审批→《建筑工程程定位批件》有有效期6个月→《规划设计要要点》。⑵建筑工程设设计方案审批批。报项目方案案设计两套（总总平图及相应应航测地形图图上总平图、平平、立、剖图图）。⑶建筑工程施施工图设计审审批。⑷核发《建设设工程规划批批准书》。3、施工规规划管理（施施工验收管理理）：⑴基槽或桩孔孔验线规划管管理。⑵基础验线规规划管理。4、施工期期间变更规划划管理5、测绘管管理四、报建管管理（建委）1、报建申申请（甲方）2、施工图图审批（甲方方）3、工程划划类别（甲方方）4、招投标标管理（甲、乙乙方）5、抗震审审批（甲方）6、质量监监督委托（甲甲方）7、监理备备案审批（监监理方）8、安全监监督审批（乙乙方）9、墙改审审批（甲方）10、建筑筑工程社会保保险审批（甲甲方）11、职工工意外伤害保保险（乙方）12、水泥泥用散审批（根根据承包及主主材供应形式式而定审批方方，原则上为为乙方）13、砂石石审批（乙方方）14、城市市基础设施配配套审批15、施工工许可审批（甲甲方）领取《施工工许可证》五、预售及及申报房贷1、预售申申请：⑴按《预售管管理办法》投投资达到25%以上。⑵具备《土地地证》、《用用地规划许可可证》、《建建筑工程规划划批准书》、《施施工许可证》。⑶有明确价格格备案。⑷商品房物业业管理方案备备案（物业大大修基金）。⑸房管测绘部部门对预售面面积进行核准准。2、银行申申报贷款审批批：⑴市场处办理理预售卡及备备案。⑵银行申报（注注意规划批准准房屋属性）。3、公积金金贷款申报审审批4、信用担担保合作六、施工管管理1、土建工工程：⑴组织落实现现场折迁准备备工作。⑵组织落实现现场三通一平平工作。⑶实测现场征征地红线用地地面积。⑷核查枫叶商商务广场占地地范围总平面面定位。⑸核查北美风风情一条街及及酒店式公馆馆户型规划。⑹拟定施工现现场总平面布布置图。⑺了解当地建建材供应、运运输通道机械械租赁相关信信息。⑻拟定主体工工程平立剖面面细部规划方方案。⑼选定参建单单位、设计规规划单位、施施工图设计单单位。⑽选定甲级施施工单位及建建设监理单位位。⑾选定勘察设设计单位，寻寻求合作伙伴伴。⑿对参建单位位进行业绩考考察。⒀建立健全各各级岗位责任任制，实行目目标管理。⒁编制项目管管理办法。⒂建立项目总总体方案的审审查审批认可可制度。⒃工程部根据据批复的总体体进度计划编编制细部程序序。①工程总体网网络施工进度度计划；②单项工程施施工进度计划划；③分部工程施施工进度计划划；④月进度计划划；⒄施工管理。①建立工期管管理的检查体体系；②建立施工过过程记录，分分包工期计划划落实的汇报报制度；③施工过程控控制，工期预预测，改进措措施；④严格《施工工组织设计》，施施工方案审批批制度；⑤严格按《施施工组织设计计》及作业标标准组织施工工；⑥建立健全施施工技术交底底制度，实行行程序化管理理；⑦特殊施工过过程的控制；；A、对那些些质量性能指指标不能通过过其后的检验验或试验完全全判定或施工工后无法检测测，只能通过过破坏性检验验才能判断其其质量的施工工过程，必须须采取特殊的的检验措施。例例如：地下室室防水工程、挖挖孔灌注桩砼砼程，承重钢钢结构的焊接接工程等。B、需采取取特殊检验的的工程，参建建单位要对特特殊过程的施施工能力实施施预先鉴定。应应从人才素质质、设备性能能、材料质量量、施工方法法、施工监理理检查环节等等五个方面进进行预先鉴定定，由责任工工长填写“特殊过程能能力预先鉴定定报告”，经项目技技术负责人批批准后实施，工工程部技术人人员应及时检检查和监督。⑧技术核定单和和土地洽商单单及设计变更更审签；工程部经理理和相关专业业主管人应认认真核对经监监理公司批复复后的技术核核定单，工地地洽商单及设设计变更单，并并与设计单位位进行沟通确确认后，组织织施工。2、水电暖暖通安装工程程：⑴新项目定位位后要及早与与有关市政部部门沟通。①电业局；②自来水公司司；③热力公司；；④有线电视台台；⑤电信局；⑥煤气公司；；新项目应申申报所需容量量、进线方式式、方位等以以及时合理安安排供水、供供电、通讯、有有线电视、供供热、供煤气气线路的接口口入户位置；；在符合市政政部门专业条条款要求的情情况下，尽量量缩短线路，避避免相互影响响重复开挖布布线，便于施施工及维修，极极大限度的降降低工程施工工费用。⑵吸取其它小小区在开发时时的重复设计计，以及施工工工序不合理理造成的重复复开挖反复施施工，造成浪浪费。①高压配电室室双电源进线线设计，必须须经电业局生生计科认可后后才能送电。因此，高压压供电部分应应委托电业局局进行设计。②自来水的收收费根据用途途不同，其收收费价格也不不同，我们可可以把双水源源进小区时，分分为生活用水水和商业用水水两条线计量量，在小区内内调整供水管管道以合理节节省用水费用用。③热力管道接接口与热交换换站的路径越越短越好，可可以减少热损损耗，同时尽尽量避开其它它管道。④小区内的排排水管道的坡坡度和管径在在符合设计要要求的情况下下，应尽量加加大一点，留留点富余量。⑤小区的化粪粪池最好采用用生物化粪池池（例如：通通元花园、613所、雅赛城城），可以减减少沉淀物，降降低常期维护护清淤费用。⑥安装大型设设备所预留的的吊装孔，应应方便施工，防防止设备吊装装时产生碰伤伤，例如高低低开关柜，变变压器水泵等等设施。⑦电气设备以以及强弱电桥桥架，管道井井的施工应注注意防水、防防潮，杜绝渗渗漏水隐患。⑧上下水管道道穿楼板面处处接缝不严密密极易产生渗渗水隐患，卫卫生间，厨房房楼面应作好好防水层，应应设砼泛水沿沿，应考虑管管道热胀冷缩缩现象，易造造成楼面微裂裂缝。分户计计量表，最好好设置在管道道井内；如放放在户内时，最最好安装磁卡卡表，以便于于物业公司后后期管理。⑶建议本小区区实行直供电电，当工程完完成后，将电电力设备移交交给供电局管管理，这样既既不用安排电电工配电室值值班，又不再再承担电损耗耗和后期设备备维护费用。⑷如果商务楼楼按复式楼中中楼设计时，应应考虑消防喷喷淋的安装要要求，要留设设上水管线布布置空间，应应事先申报消消防设施布线线施工做法，避避免重复施工工。并应考虑虑卫生间位置置及上下水管管道的安装高高度。⑸中央空调的的送风管道入入户安装要合合适，吊顶净净空高度要严严格核定落实实，力求设计计合理。⑹采用分户计计量时，暖气气管道户内串串联时最好走走明管；埋地地时应加设套套管，如用铝铝塑管时接口口一定要连接接牢固。管道道井内安装计计量表时应保保证各部件便便于检修维护护。⑺地下车库、水水泵房、配电电房等其地面面应防止积水水，防止被淹淹水患出现，应应设置排水沟沟及积水坑，设设排水自动泵泵。地下室外外墙应设高侧侧窗通风良好好。⑻供电线路应应采用三相五五线制，力求求安全可靠。⑼小区内的安安防监控探头头应在一楼交交通厅，电梯梯轿箱内，地地下车库及出出入口处，小小区主入口和和商场处设置置。七、竣工验验收管理1、建筑工工程竣工规划划验收：⑴竣工测绘。⑵《建设工程竣竣工规划验收收合格通知书书》。⑶施工图加盖盖“规划验收合合格章”。⑷换发《建设设工程规划许许可证》。⑸办理资料归归档。2、消防验验收：⑴消防产品资资料。⑵电气消防安安全测试报告告（委托电气气供应商办理理）。⑶核发验收意意见书。3、人防工工程验收：退还相关保保证金。4、绿化验验收5、质量验验收（综合）：：⑴综合验收资资料备案。⑵《竣工备案证证书》→办理房屋权权属登记。6、竣工验验收资料管理理：⑴向规划、建建委提供备案案资料。⑵公司内部资资料存档（含含图纸）。⑶向物业公司司或业主委员员会移交全套套竣工验收资资料（含图纸纸）。7、竣工房房产测绘：⑴单体房产总总面积测绘控控制图测量绘绘制。⑵分产控制图图测绘。八、财务管管理1、征地：：正确核算征征用土地新发发生的各项费费用，包括土土地征地费、耕耕地占用税、劳劳动力安置费费以及原有建建筑物的拆迁迁补偿费等项项支出。2、项目前前期：根据项目初初步可行性研研究报告及项项目初步规划划，开展经济济效益分析与与预测，确定定投资报酬率率及目标利润润率。3、规划管管理：在开发项目目的规划设计计阶段，应当当编制和审核核设计概算和和施工图预算算，以便控制制开发建设的的总投资。4、报建管管理：对项目报告告建审批新发发生的税金与与费用应分项项设帐，按建建设项目的受受益对象正确确分摊。5、预售及及申报房贷：：⑴根据与客户户签订的购房房意向书，收收取购房定金金，为客户开开据收款收据据，并以客户户为核算对象象，统一归集集入“其他应付款”帐户，待正正式合同签订订后，客户支支付首付款或或分期付款，财财务人员为客客户开据销售售发票，转入入“预收帐款”帐户核算。⑵客户根据合合同，支付首首付款后，财财务人员为客客户开据销售售发票，由经经销部负责到到协议银行办办理按揭贷款款，财务人员员接银行通知知后，应及时时据实入帐，正正确核算个贷贷本息，并定定期与经销部部销售合同管管理人员核对对，及时清理理欠款。6、施工管管理：根据设计概概算和施工图图预算，编制制各项费用支支出计划或预预算，以便控控制各项成本本费用，在开开发项目建设设过程中，对对于发生的各各项费用支出出，应以概算算、预算和计计划为依据，进进行严格的审审核；根据审审核后的支出出凭证，按照照规定的程序序和方法进行行归集和分配配。7、竣工验验收管理：项目竣工验验收后，财务务部应会同工工程部对施工工单位的决算算报告进行审审核，根据三三方认可的决决算数据确定定工程建设总总支出，与已已付工程款，代代付材料款的的差额列入“应付帐款×××施工单位”进行债务核核算。8、财务管管理：⑴筹资管理。根据公司的的投资要求，在在充分挖掘公公司内部资金金潜力的基础础上，做好资资金需求量的的预测，适度度筹集资金，在在筹资过程中中应合理选择择资金来源，对对比各筹资方方式的资金成成本，力求使使公司总的资资金成本达到到最低，适度度举债，合理理确立自有资资金和借入资资金的比例，降降低财务风险险。⑵成本与费用用管理。成本费用的的核算包括费费用开支的核核算与开发产产品成本的形形成的核算两两部分内容。费费用开支的核核算是对发生生的各种费用用进行审核和和控制，并按按其经济用途途加以归集和和分配；而开开发产品成本本形成的核算算就是计算各各开发产品的的实际成本。根根据成本费用用的性质可分分为直接费、间间接费和期间间费三部分。直直接费用按发发生在工程开开发的不同阶阶段分为土地地征用及拆迁迁补偿费，前前期工程费、基基础设施费、建建筑安装工程程费和公共配配套设施费；；间接费用是是指发生在施施工现场或基基层生产单位位，同时为众众多工程服务务的现场管理理费、维修费费、服务费、临临时设施摊销销费、低值易易耗品推销费费、固定资产产折旧费等；；期间费用则则是指不随开开发生产量的的增减而增减减，一般保持持较稳定发生生的行政总部部的管理费用用，理财活动动产生的财务务费用和产品品销售发生的的销售费用。①土地征用及及拆迁补偿费费；根据征用土土地过程中发发生的土地购购置费、耕地地占用税、劳劳动力安置费费以及原有建建筑物品拆迁迁补偿费等项项支出，据实实登记入帐，若若是一宗土地地上同时开发发两个项目的的，应按各受受益对象新占占建设场地面面积或建筑面面积比例在其其受益对象上上予以分配，计计算公式如下下：分配率=土土地征用及拆拆迁补偿费÷各受益对象象占用建设场场地面积之和和（或建筑面面积之和）某受益对象象应承担的土土地征用及拆拆迁补偿费=该对象新占占建设场地面面积或建筑面面积×分配率②前期工程费费；前期工程费费指发生的一一般勘察费、测测绘费、设计计费及可行性性研究费用，前前期工程费一一般能分清其其承受对象，可可直接计入其其产品成本，但但若新发生的的前期工程费费应由两个以以上的项目分分担，则应按按照一定的分分配标准在其其受益对象上上予以分配。③基础设施费费；基础设施费费批三通一平平、七通一平平的建设支出出，以及环卫卫、绿化等配配套建设，如如果新耗费的的基础设施建建设费应有几几个项目共同同承担，则应应按各项目的的基础设施预预算或建筑面面积的比例将将其予以分配配。④建筑安装工工程费；建筑安装工工程费是指为为开发项目而而支付给外包包施工单位的的建筑安装工工程费，内容容包括材料费费、人工费、机机械使用费、其其他直接费用用及间接费用用，若主要材材料由开发公公司供应，在在为施工单位位结算进度款款时应从已完完工程决算造造价中扣除已已代付的材料料款。此项费费用应按单项项工程施工预预算进行控制制开支，分项项核算。⑤公共设施配配套费；对于能有偿偿转让的开发发小区的公共共配套设施建建设费，如消消防、锅炉房房、水塔、自自行车棚、公公厕等发生的的支出，应分分配计入它为为之服务的商商品房或建设设场地的开发发成本之中，具具体分配方法法有两种：A、如果配配套设施与商商品房建设同同步，所发生生的公共配套套设施费能分分清由哪一个个项目承担，则则新发生的公公共配套设施施可直接计入入该项目的成成本之中。B、如果配配套设施与商商品房建设不不同步或者虽虽然同步但应应由两个以上上的开支项目目承担，则发发生的公共配配套设施费应应先在配套设设施项目上归归集成本，然然后再按各受受益项目的建建筑面积或预预算造价，预预算成本的比比例予以分配配。⑶销售收入管管理。⑷分配管理。九、全程营营销（销售实实施阶段）1、销售周周期划分及控控制：⑴销售周期。①内部认购期期；②开盘试销期期；③销售扩张期期；④强势销售期期；⑤扫尾清盘期期；⑵各阶段的销销售实施细则则及广告宣传传方案。⑶各阶段的销销控与推广方方案。⑷人员配备与资资料配给。2、各销售售阶段营销策策划推广执行行方案实施3、各销售售阶段广告创创意设计及发发布实施4、销售培培训管理5、客户积积累与管理6、销售组组织与日常管管理7、项目二二次策划营销销8、房屋交交付管理：⑴物业与经营营管理公司的的适时介入。⑵交房策划方方案。①交房日期；；②交房活动策策划；③交房公证公公告及书面通通知签收下发发；④交接程序及及资料（详见见后物业管理理部分）；十、销售合合同管理及按按揭转抵押的的办理1、由律师师及专员确定定合同及认购购书范本：⑴合同书、认认购书的内容容组成完善，涉涉及配置、户户型图等一律律加盖公章并并有业主签字字认可。⑵随合同提供供客户服务手手册（含购房房、办证、税税费、物业交交接等说明）。⑶工程部提供供完善的配置置清单与户型型图。⑷注意土地证证的内容填写写（总参与五五四零八厂土土地证为两个个）⑸认购书要有有明确时限与与责任限制。⑹认购收据与与发票的管理理。2、列举合合同书与认购购书可选择性性扩容空间：：针对购房者者有可能提出出的要求有允允许签订的范范围，由我方方总监控制。3、合同书书与认购书的的签订：⑴由谁来进行行合同书及认认购书的签订订。⑵签订与付款款的约定与履履行程序。⑶签订与签订订后的内部管管理程序。4、销售合合同与财务的的衔接：⑴形成销售合合同与认购书书台帐（本人人及家人联系系方式、地址址、贷款资料料提供与审核核情况等）。⑵形成客户付付款交费台帐帐（房款、手手续费、大修修基金、发票票及收据）。⑶形成贷款户户台帐。①开户基本情情况（开户行行、开户日期期、开户名、开开户帐号）；；②还贷基本情情况（起止日日、月利息、月月本金、月还还款期限）；；③不良贷款记记录（以往、新新贷）；⑷阶段性促销销活动台帐。①促销活动让让利问题；②促销活动优优惠措施等；；5、销售合合同与阶段性性促销的衔接接：⑴制定阶段性性促销要结合合基本合同内内容制定（不不能超越基本本合同）。⑵阶段性促销销是否要在合合同书或认购购书中体现，还还是另订补充充协议。⑶补充协议的的签订。①内容的确定定；②补充协议监监控也纳入购购房合同的监监控体系；⑷补充协议及及认购书对购购房者的违约约责任注明，标标准不能脱离离基本合同约约定。6、销售合合同的履行监监控：⑴结合销售各各类台帐，形形成监控程序序，每日进行行监控及时处处理。⑵通过销售合合同监控，对对工程及物业业进度也进行行监控，及时时对销售合同同履行进行督督促，制定督督促单（对工工程、物业、业业主），并严严格签收与备备案。⑶建立业主履履行监控执行行程序后，形形成文案资料料，及时送达达（送达、挂挂号邮件等）并并存档，以使使出现法律纠纠纷时有证据据可查。⑷对营销公司司的日常规范范性工作进行行监控管理，杜杜绝纠纷隐患患。7、销售合合同的存档备备案管理：⑴签订合同或或认购书如何何存档，专人人保管及按程程序查询。⑵存档前完善善各类行政审审批（备案、抵抵押等），严严格按程序办办理，防止退退房带来不便便。⑶对合同复印印出处严格登登记。⑷对业主因购购房需由公司司出据相关证证明形成申请请及登记制度度，由业主本本人形成书面面申请，并经经负责领导审审批后出据。十一、产权权产籍管理1、严格按按法律法规规规定进行产权权登记备案：：⑴合同交付及及权属交付期期限要科学合合理。①施工周期；；②竣工验收期期；③测绘期；④权属登记周周期（竣工后后90日内）；⑵合理安排测测绘审核。①认购、预售售前将面积委委托权威机构构预审；②竣工期提前前安排测绘，必必要时可由业业主参与；③测绘有明确确结果后，以以书面告知业业主，并将办办证有关说明明书面告知业业主；2、分户证证办理：⑴分户土地证证办理。⑵分户房产证证办理。3、配合物物业公司进行行小区户籍备备案：⑴何辖区派出出所提供的有有关备案资料料。⑵同派出所、办办事处形成小小区业主办理理指南（户口口、社会保障障等）。十二、物业业管理1、物业管管理公司的选选择：⑴物业服务内内容。⑵物业管理人人力资源。⑶物业服务取取费。⑷物业服务等等级。⑸物业服务品品牌。⑹物业企业区区域合作优势势。⑺物业企业的的综合素质。⑻物业企业的的可持续发展展评定。2、物业管管理公司与经经营管理的兼兼容性：⑴商业部分的的租赁管理。⑵商业的经营营性管理。⑶写字楼的租租赁管理。3、物业管管理公司介入入项目的时机机：⑴物业公司结结合项目情况况与开发商的的理念，首先先要拿出物业业管理的全方方位策划与管管理报告，包包括服务项目目与经济分析析。（可采取取公开招标）。⑵开发企业结结合物业全方方位策划与管管理报告，提提供与之相匹匹配的物业硬硬件。⑶确定物业在在项目哪个阶阶段可介入。①项目统筹阶阶段介入；②项目建设期期间的保安、保保洁（样版房房、售楼中心心、商业广场场及绿化等）；；③物业管理合合同（前期委委托阶段）内内容的制订与与何时签订；；4、物业服服务的内容策策划、组织机机构、资质匹匹配、取费标标准：⑴工程、设计计、管理提前前介入。⑵保洁服务。⑶绿化养护。⑷安全与交通通管理。⑸三车及场地地管理。⑹公用设施设设备养护。⑺物业事务性性管理。⑻档案及数据据管理。⑼知能化服务务。⑽家政服务。⑾多种经营及及服务开通。⑿社区文化服服务。⒀与业主的日日常问题。⒁价格体系。⒂人员构成。⒃资质问题。5、对销售售人员进行物物业管理培训训6、对准业业主进行物业业管理公关服服务：⑴节假日贺卡卡等。⑵会员制有偿偿保洁服务。⑶物业管