楼市政策汇总分析

2015-2016年度楼市宏观经济政策分析2016/3/9导读：2014年我国经济发展进入新常态，房地产市场快速降温，进入下半年开始，楼市利好性政策开始释放，2015年经济增速进一步放缓，房地产市场持续调整，楼市利好政策高频出台，2016年中央政府明确提出化解房地产市场库存，年初利好政策也在延续。

那么所谓的“新常态”经济快速降温降到哪种地步？所谓的“利好政策”出台，又是哪些政策出台？

经济目录政策chapter1宏观经济分析目前国内外形势严峻，国内经济下行压力不减，2015年全国GDP增速6.9%，重庆利用后发优势，GDP增速受大环境影响呈下滑趋势，但仍然跑在前列，2015年GDP增速11%，处于快速发展阶段。数据来源：国家统计局，重庆统计信息网,铭腾观点1经济下行压力巨大自2013年11月开始全国以及重庆CPI保持在3%的物价红线以下，市场通胀压力较小，2014年三季度开始CPI维持在“1”时代，另一角度来看确是为稳健的经济政策实施提供了存活环境。铭腾观点2红线CPI=3.0通货紧缩威胁从运行态势上看，投资总量逐步攀升，但增速自2012年开始下滑，2015年固投增速17%，投资驱动力明显下降；房地产投资增速出现大幅度下滑，2015年达到仅3%，房地产行业投资增速下降是影响固投增速下降的重要原因，房地产投资增速下滑不利于宏观经济的企稳回升，所以也迫切需要政策增强住房需求。数据来源：重庆统计信息网铭腾观点3投资驱动力较弱社零消费规模不断扩大，增速稳定，截止到10月总值达24万亿，增速为10.6%；重庆社零消费截止到10月总值5245亿元，增速12.9%，消费动力强劲。铭腾观点3消费贡献稳定铭腾观点4外贸领域全国净出口自2015年以来增长持续负增长，贸易逆差，出口优势不明显，重庆地区自2015年净出口累计增速排序在0之间，贸易优势下降。出口优势暂无形势简要分析：从对经济增长的下行压力来看，总结出主要有三个方面的因素影响2015年经济下行：

第一，出口增速明显放缓；

第二，房地产开发投资减速快于预期；

第三，部分行业出现银行惜贷、企业慎贷现象。铭腾观点5消费贡献稳定投资驱动力较弱通货紧缩威胁经济下行压力巨大“稳增长”目标需要政策支撑，经济增长点需要房地产的支撑铭腾观点5出口优势暂无chapter2政策环境分析中央政策地方政策注：住建部：支持房企从单一开发销售向租售并举转变。15.115.1住建部、财政部、央行发布《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》。15.2降准、降息：自2015年2月5日起存款准备金率下调0.5个百分点，且定向降准；自2015年3月1日起存贷款基准利率各下调0.25个百分点。15.3“330”新政：公积金首套房最低首付两成，结清贷款二套房首付三成，普通住房营业税免征期限缩短为2年。15.33月1日起，重庆《不动产登记暂行条例》正式实施。15.4降准：自2015年4月20日起存款准备金率下调1个百分点。15.5降息：自2015年5月11日起存贷款基准利率各下调0.25个百分点。15.5落地全国“930”政策，重庆《关于做好住房金融服务工作的通知》已实施，暂时取消非本市户籍居民家庭贷款提高缴纳社保、所得税纳税证明要求。15.6降准降低：自2015年6月28日起定向降准，同时存贷款基准利率各下调0.25个百分点。15.8重庆公积金新政：连续足额缴存6个月即可申请贷款。15.8中国放松房地产外资准入允许境外个人在国内购房。15.8降准降息：自2015年8月26日起，存贷款基准利率各下调0.25个百分点；自2015年9月6日起下调存款准备金率，且定向降准。公积金贷款：结清贷款的二套房，最低首付二成。15.8国务院发布《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，房地产开发项目中其他项目最低资本金比例降低为25%。15.915.9住建部发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》。15.9发改委降低住房转让手续费等12项收费项目标准。首套房贷最低首付款不低于25%。15.9提高公积金实际贷款额度，全面推行异地贷款业务。15.9重庆市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》。降准降息：自2015年10月24日起存贷款基准利率各下调0.25个百分点，同时存款准备金率下调0.5个百分点，且定向降准。15.1015.11央行于2015年11月20日下调分支行常备借贷便利利率。15.11《住房公积金管理条例》公开征求意见。15.12中央政治局会议：化解房地产库存稳定房地产市场16.1重庆市政府发布《进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，降低房企所得税预售收入的计税毛利率。16.2央行出台房贷新政，首次购房最低首付比例二成，未结清贷款的二套房首付三成16.2财政部发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》16.2央行上调公积金存款利率16.2出台契税营业税优惠政策15.10铭腾观点1政策密集，只为托底楼市，让房地产再次成为支撑经济胡增长点铭腾观点2数据来源：中国人民银行2007年至2008年金融危机年，存准金率调整次数多达18次2009年经济回暖，平稳过渡2010年通胀压力加大，央行开始实施紧缩货币政策，2011年楼市最严调控，央行不断上调存准金率，收缩流动性2012年至今经济下行，流动性微调放松央行通过调整存款准备金率调节市场流动性，从宏观层面把控市场经济走向；2014年以来6次降准，共计3.5个百分点，释放流动性4.55万亿资金。连续降准，宽松货币政策通道打开2014-2015年经济调结构，增速换档，进入下行大周期，降准，激发市场活力数据来源：中国人民银行2006-2007年经济繁荣期，银根紧缩，利率上调2008年金融危机，经济衰退，银根放松，利率频繁下调2009年经济恢复年，平稳过渡2010年是08年经济放松后时代，通胀压力大，央行收缩银根，利率上调利率为常规货币调控三大工具之一，2014年以来，完成6次降息，受国内外整体经济疲软影响，中国经济增速放缓，央行下调利率，降低融资成本，刺激经济发展。铭腾观点3利率下调，购房时机出现2014-2015经济疲软降息2011-2013年楼市调控不放松1234缩短缴存年限：连续足额缴存6个月即可申请公积金，第二套改善性住房可申请公积金解读：提前释放有公积金人群的购房需求，同时允许二套房申请公积金，进一步促进改善类需求释放。推行异地贷款：解读：提高公积金使用率，促进重庆本地户籍外地工作人士回渝购房。上调存款利率：公积金存款利率按一年期定期存款基准利率执行解读：激励更多的人愿意缴纳公积金，短期对楼市影响甚微，长远来看，有助于扩大公积金的资金池，提高公积金的可贷额度。降低最低首付款比例：首套、结清贷款二套房，最低首付比例二成解读：降低购房者购房门槛，促进刚需、改善类需求释放，但公积金贷款本身有最高额度限制，仍为制约部分需求释放。公积金使用效率不断提高铭腾观点42015年9月2015年10月2015年5月商贷最低首付比例：首次购房（30%）还清贷款二套房（30%）未结清贷款二套房（40%）商贷最低首付比例：首次购房（不实施限购城市，不低于25%）商贷最低首付比例：首套房（25%）公积金：首套房（20%）重庆《关于做好住房金融服务工作的通知》央行、银监会《进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》重庆《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》商贷最低首付比例：首次购房（20%）未结清贷款二套房（30%）2016年2月央行、银监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》例：一套总价60万的商品房：首套房首付三成需要18万，现首付2成，仅需12万，首付便宜5万；未结清贷款二套房，首付四成需要24万，现首付三成，仅需18万，便宜6万。例：一套总价100万的商品房：首套房首付三成需要30万，现首付2成，仅需20万，首付便宜10万；未结清贷款二套房，首付四成需要40万，现首付三成，仅需30万，便宜10万。铭腾观点5购房最佳时机，门槛新低税费同时优惠营业税：2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布通知，普通住房营业税免征年限从5年缩减为2年，2016年2月，取消普通住房和非普通住房之分，不足2年的住房对外销售全额征收营业税，2年及以上的住房免征营业税。降低住房转让手续费：2015年9月，新建商品住房转让手续费，由每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。降低房企所得税预售收入的计税毛利率：2016年1月，重庆政府出台政策，房企所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。铭腾观点6契税：2016年2月出台最新优惠，唯一住房，90㎡及以下，契税1%，90㎡以上，契税1.5%；已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房，90㎡及以下，契税1%，90㎡以上，契税2%。（此前购买唯一住房（别墅除外），90㎡及以下，契税1%；144㎡以下唯一住房，契税1.5%，除上述条件外，契税3%）商住比可调2015年10月，项目未预售前，房地产开发企业可申请调整商住比例，经批准适当调减商业规模。此前为保障住宅的商业配套，3:7的商住比例将地块做了硬性规定，让开发商自主规划，交给市场调控。户型结构可调在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产企业可调整未预售的在建商品住房项目户型结构。此前严格控制的“两个70”政策有一定弱化，可以看到房企自主规划产品结构，按需规划的时代即将到来。预售许可证五月中旬，市国土、区政府连续召开会议，市级以国土房管的名义发文，土地抵押项目可不需要先行解除抵押即可办理预售许可证。此举有助于缓解房地产资金压力。铭腾观点7房地产企业减压铭腾观点8“从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”——李克强“营改增”：以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。“不动产所含增值税纳入抵扣范围”：企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。抵扣减税政策利好刚性需求改善类需求连续足额缴存6个月即可申请公积金贷款公积金