【武汉市当前商品房价格过高原因对策分析12000字】

IV武汉市当前商品房价格过高原因对策分析目录1绪论 12相关理论概述 42.1商品房的概念及特点 42.2房价收入比的概念 52.3房地产价格指数的界定 53武汉市当前商品房价格变化情况及负面效应 53.1武汉市房价发展总体现状 53.2武汉市房价收入比过高 63.4武汉市房价过高的负面效应 73.4.1降低了房地产业的开发活力 73.4.2削弱了房地产业的经济增长能力 73.4.3阻碍住房制度的深化改革 73.4.4增加金融机构的信贷风险 83.3限购令出台后武汉市商品房价格的变化 84武汉市当前商品房价格偏高的原因 84.1土地价格上涨 94.2供给结构不合理 94.3政府“经营城市” 104.4住房制度不健全 104.5城镇居民收入水平不断提升 104.6境外资本的注入 114.7消费者心理的影响 115武汉市当前商品房价格控制的对策 125.1加强对土地利用的监管，抑制土地投机行为 125.2完善经济适用房和廉租房制度 125.3调整房地产信贷结构，加强信贷审核和监督 135.4加强对炒房行为的打击力度 135.5改善政策执行环境 13结论 14参考文献 15致谢 171绪论1.1研究背景及意义近年来，房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑发挥了举足轻重的作用，随着居民收入水平的不断提升，我国诸多地区的房地产价格都在持续增长，有的地方甚至增长极为明显，给房地产市场的发展反而带来了一定的危害。由于房地产的自身特性(如不可移动、价值量大等)，使其容易受到未来制度、政策变化的影响。我国政府为了遏制房地产价格的畸形增长，不得不采取了一定的宏观调控措施，比如限购令以及关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等制度和政策等，但是这些政策文件的作用总是不够持续，过了一段时间后，商品房的价格又出现了快速增长的现象，这足以可见，政府因素只是影响商品房价格的一大因素，其价格的变化还受到诸多因素的因素。由于住房问题是关系国计民生的关键问题，住房问题解决的好坏直接影响国民经济的持续稳定发展和社会的安定团结，而住房问题的核心是房价问题，最近几年，伴随着我国房地产市场的快速发展，房地产价格也呈现出持续快速上涨的运行趋势，房价问题成为了人们最为关注的热点问题。武汉市作为二线城市，2018年全年商品住宅累计成交量接近600万平方米，创造了武汉市有史以来的最高纪录。同时，武汉市作为中国十五个副省级城市之一，五个计划单列市之一，是中国中部地区的重要中心城市，其商品房市场具有代表性和特殊性。目前武汉房价奇高，已经达到或接近发达城市的房价，这使其成为我国二线城市房价的领头羊，研究武汉市商品房市场的价格问题对我国其他的二线城市具有很强的借鉴作用。鉴于目前国内外关于房地产价格的研究较多，国外的研究较早，研究主要集中于实证分析方面，国内的研究虽然起步较晚，但是研究成果在不断增加，主要的研究成果主要集中于案例分析方面，但是研究有待进一步深入和细化，缺乏以某一城市为例的微观研究，本文将以武汉市为例进行分析，有利于丰富我国商品房市场价格的理论研究体系，具有一定的理论意义；同时，本文的研究还可以为武汉市控制房价过高的问题给提供一定的参考借鉴作用，使得武汉市的房价稳定增长，减少房地产市场泡沫的出现，保障武汉市经济的可持续发展，因而还有一定的现实意义。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状国外的房地产市场发展较早，学术界关于房地产价格的研究也起步较早，现有的研究成果在不断丰富，主要的研究成果如下：Muth和Wetzler等人（1980）分析了土地价格和房地产价格的关系，认为房地产价格很大程度上受到土地价格的影响，要想控制房地产价格偏高的情况发生，就需要采取合理的措施控制土地价格，充分提升土地的利用率。DianaKasparova和MichaelWhite（1987）从宏观角度分析了住房价格的政策影响因素，通过建立供需模型，研究指出，宏观调控政策会通过影响商品房的供给来进一步影响房价的高低，鉴于供求总量矛盾、限购令出台、公共政策、策调控手段等都会通过政策调控来影响房价，因此，需要从合理确定政策目标、优化政策调控手段、改善政策执行环境等方面采取相应的措施。MatteoIacoviello通过建立计量模型，分析了货币政策和对住宅的需求对房地产的影响，比如采取紧缩的货币政策，会导致住房价格降低的情况，宽松的货币政策则会导致住房价格提升，这其中的影响机制还有待进一步分析。Pollakowski和Wachter对住房价格和土地价格的关系进行了实证分析，分析分析发现，其中土地利用受限制的程度越高，房价上涨就越快，反之，房价则会出现下降的情况，为了遏制房价的上升，可以适当减少对土地利用的限制。Kau和Keenan分析了利率与房地产价格的关系，认为利率的提升会促进房地产价格的下降，这为宏观措施的采取来控制房价的上升奠定了良好的基础。GeoffMeen和MarkAndrew分析发现，影响房地产价格的因素是多方面，有利率、收入、信用制度、税收的政策、人口构成、住房价格等，这些因素的共同作用，导致房价居高不下的问题出现，因此，需要从方面来加强对房地产价格的控制。1.2.2国内研究现状我国房地产市场的发展晚于国外，有关房地产市场的价格研究也比国外要晚一些，但我国房地产市场发展较快，相关的研究也在不断丰富化，主要的研究成果如下：孙畅（2005）分析了我国商品房价格偏高的原因，认为主要是政府因素、房地产开发企业以及消费者购买需求因素三方面作用的结果吗，为了防止我国商品房价格偏高的问题出现，我国需要采取合理的措施来降低房地产开发的成本，加强对房地产开发企业的监管、采取措施确定大众的消费购买力、杜绝炒房现象的发生等。刘浪（2009）以武汉市为例，分析了武汉住宅商品房价格偏高的因素，认为土地价格上涨、供给结构不合理、政府“经营城市”、住房制度不健全、城镇居民收入水平提升、境外资本的注入、消费者心理等是主要的影响因素，为了防止商品房价格过高的问题出现，武汉市需要加强对土地利用的监管、完善经济适用房和廉租房制度、调整房地产信贷结构、加强对炒房行为的打击等，这些措施的采取可以对居高不下的房价产生遏制作用。姜含笑（2013）从宏观、中观和微观个视角分析了房地产价格上涨的原因，并从这三个角度提出了相应的控制措施，比如宏观上需要发展县域工业、强化购房准入制度、完善住房租赁制度等，中观上需要合理化政府、开发商以及消费群体的行为，微观上需要建立资金使用效益的评价机制、专门的职能队伍、加强成本控制等。张子依（2018）以武汉市为例，认为武汉市的房产价格一直在持续攀升，这一现象的发生主要由土地供给不足、住房需求高涨、人们的心理因素以及其他因素造成的，并认为要想控制武汉的房价，政府需要建立监控体系、完善住房政策、上地政策等。陈慧芳（2013）认为中国房价过高的原因是城市化进程的加快、改革开放的不断深入、土地财政的实施、消费者心理预期等因素造成的，为了遏制房价的增长，需要从加快中国农村城镇化建设、完善地产税制、加强土地市场化改革、加强金融监管以及建立房地产预警系统等方面出发。1.2.3研究述评综上所述，国内外关于房地产价格的研究较多，国外的研究较早，研究主要集中于实证分析方面，国内的研究虽然起步较晚，但是研究成果在不断增加，主要的研究成果主要集中于案例分析方面，但是研究有待进一步深入和细化，缺乏以某一城市为例的微观研究，本文将以武汉市为例进行分析。1.3研究内容与方法本文的研究内容如下：第一部分是绪论，主要介绍本文的研究背景、意义、国内外研究现状、研究内容与方法等；第二部分是相关理论概述，主要对商品房的概念及特点进行分析，第三部分是武汉市当前商品房的价格变化现状，分析其价格变化的趋势；第四部分是武汉市商品房价格偏高的原因分析，分析各种导致商品房价格偏高的原因；第五部分是武汉市当前商品房价格控制的对策；最后一部分是结论，主要对本文的观点进行总结性概述，并指出本文研究的不足之处。本文的研究方法如下：（1）文献分析法。广泛阅读、检索国内外文献的基础上，全面了解商品房价格影响因素的文献资料，并对资料进行整理、分析和总结，找出商品房价格的影响因素。（2）案例分析法。在论文创作过程中，对武汉市的商品房价格进行分析，了解其变动趋势，从而分析其特有的影响因素，然后提出相应的价格遏制对策。2相关理论概述2.1商品房的概念及特点商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。住宅商品房是指其用途主要为满足普通住宅需要的商品房。按照商品房的使用对象分可分为住宅商品房、商业用商品房和商住两用房。商品房具有如下特点：（1）不可移动性。商品房在空间上所占的位置，既不能移动，也不能调换，位置直接关系到房地产的利用价值，从而使得商品房具有单件性及鲜明的地域特点，且在交易过程中只发生权利的转移。（2）耐用持久性。商品房使用寿命很长，如果不是由于自然灾害或者人为毁坏，即使它的使用权或所有权发生变更，也并不影响其价值。这使得商品房可以多次进入市场流通，增量和存量同时存在且相互竞争，物业管理成为产业链上的重要环节。（3）独特性。由于不同区位的自然、经济、社会条件各不相同，以及建筑物的式样、装饰、朝向、设备等方面的千差万别，形成了商品房的独特性，不存在两宗完全相同的房地产，这就使得商品房市场是一个区域性和垄断性的市场。（4）价值高昂性。由于购买和建造商品住房都需要大量资金，价格的昂贵性使商品房开发与购买金融业具有高度依赖性，从而使得资金可得性、利率、首次和分期付款额度等条件变动都会对商品房市场的供求状况产生影响。（5）保值增值性。由于商品房寿命长久、需求强劲、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。2.2房价收入比的概念“房价收入比”是世界广泛使用的判断住宅商品房价格是否合理的重要指标，是指家庭所居房屋的价格和这个家庭年收入之比。房价收入比是衡量一个国家住房绝对价格水平高低的重要指标。根据联合国人类居住区中心的概念，房价收入比是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。世界银行对许多国家推行居民住宅商品化情况综合考察后，认为住房价格与一般家庭年收入保持在3:1至6:1之间为合理区间。房价收入比超过5，国际惯例认为该城市房屋购买力“极低”；超过6，被认为属于房地产泡沫区；当一个城市房价收入比超过7的时候，就会被公认为是“国际房价最难承受地区”。2.3房地产价格指数的界定房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相对数量指标。房地产价格指数应该是所谓的“纯价格指数”，即价格指数只反映由市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化，而不包括其他因素改变而引起的房地产价格变化。在房地产市场中，房地产价格指数是一项广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标，不断有专家学者以房地产价格指数为依据，指出目前的住宅商品房价格有过高现象。3武汉市当前商品房价格变化情况及负面效应3.1武汉市房价发展总体现状随着武汉市城镇化进程的不断加快，武汉市的房价也在一路飘升，其虽然与一线发达城市的房价相比还存在差距，但其增长速度之快可见一斑。表3.12008-2018年武汉市房价的具体交易表年份成交面积(平)成交套数成交均价（元/平）成交金额200811722311966934180775720020091009111010634281292350020102083452427877164007480020119967710241017423538485002012838347871194100156468920131444051439115441667104959201410487010591141120710495920152176042036132992894080000201633054629171583252334360002017292535315216123563428000020183541593394174985731159000由表3.1可知，武汉市的成交面积、成交套数、成交均价以及成交金额都等出现了明显的波动，这些指标在近三年来出现了较大的提升，使得武汉市的房价出现了陡升的情况，比如2008年，武汉市的成家均价只有6934元/平，到了2018年，该数值就变味了17498元/平，其增长了接近三倍，此外，其成交套数也出现了显著的变化，2008年，成交套数只有1196套，到了2018年，该数值变为3394套，增长了近三倍左右。据中商产业研究院大数据库显示：2019年3月武汉商品住宅成交套数31405套，同比2018年3月增长96.5%，环比2月暴涨120.5%；全市3月新建商品住宅成交均价18060元/平米，同比去年3月大涨13.8%，比2月小幅下降2.1%。自1998年停止福利分房政策以来，我国的房地产市场出现了翻天覆地的变化，各地的商品房价格均出现了不同程度的上涨现象，尤其是一线城市，更是上涨明显，使得很多居民出现了购房困难的问题，商品房的价格波动也牵动着很多居民的神经。2008年金融危机爆发后，武汉市的商品房价格出现了一定的下降，但到了2009年后，其价格一路飘升，年涨幅高达33.7%-43.3%。与同期居民消费价格指数(CPI)增长率的比较来看，商品房价格的年增长率要远远高于同期CPI的增长水平。在投机分子的带动下，房地产市场出现了较多的泡沫，虽然2009年武汉市城镇居民和农村居民分别要不吃不喝花11.4和36.1年才能够得一套100m2的商品住宅。此外，自2009年以来，商品房价格增长率要远高于同期城乡居民人均收入增长率，这将会导致房价与居民购买力之间的差距越来越大，普通家庭实现购房的愿望也就更加艰难。另外，从上表也可以看出，城乡居民收入水平存在巨大差距。3.2武汉市房价收入比过高在运用房价收入比时我们还必须注意到，在中国由于普遍存在父母及亲属帮助支付购买商品住房首付款的情况，因此房价收入比存在一定失灵现象。但是如果我们从单位商品住房总房价中按照商品住房的首付款比例扣除后，对于父母亲属帮助支付首付款的单个家庭来说，其房价收入比应为11.4×0.7-16.2×0.7(即7.98-11.34)，远超过居民经济承担能力。表3.2武汉居民可支配收入及房价统计表年份20142015201620172018武汉城镇居民人均可支配收入(元)1915819051224592543428033武汉农村居民人均可支配收入(元)606571187862908110350武汉全年商品住宅销售均价(元/m2)43826167593165236986武汉城镇居民房价收入比11.416.213.212.812.5武汉城镇居民房价收入比(折算后)7.9811.349.248.968.75武汉农村居民房价收入比36.143.337.735.933.7武汉农村居民房价收入比(折算后)25.2730.3126.3925.1323.59武汉市商品房价格涨幅15.9%40.7%-4%10%7.1武汉市CPI涨幅3%16.25.4%2.2%2.7%武汉城镇居民人均可支配收入涨幅10%11%17.9%13.2%10.2%武汉农村居民人均可支配收入涨幅12.6%17.5%10.5%15.5%13.9%数据来源:《武汉市历年统计年鉴》3.4武汉市房价过高的负面效应3.4.1降低了房地产业的开发活力目前国际商品房空置率的红线标准为10%，但是我国部分地区的商品房空置率已高达26%，严重超过了国际警戒线。武汉市的情况也不乐观，虽然武汉市房地产市场的发展，部分炒房者和投机者的买房行为使得武汉市的商品房空置面积已达45万平方米，同比增长92.7%，其中空置一年以上的有7.7万平方米，其在武汉市商品房销售面积中占比较大，这种高空置率不仅造成银行和房地产企业的资金积压的问题出现，而且增加了负债压力和开发风险，极大地降低了房地产业的开发活力。3.4.2削弱了房地产业的经济增长能力武汉市人口众多，河流湖泊也较多，但相比之下，土地资源较为稀缺，在本身有限的土地资源利用下，大量多层结构、容积率低、占地多的商品房被建立起来，虽然降低了住宅开发成本和住宅价格，但是开放商为了追求暴利，盲目出房，或者盲目兴建大量优质房和高端房，过高的房价使得买房者寥寥，滞销的房子很难处理，其占用大量的资源，会防止经济的增长。3.4.3阻碍住房制度的深化改革住房制度改革的目标是实现住房商品化，但受我国以往实施的福利分房制度的影响，低租金和高房价之间矛盾普遍存在，低租金的存在，使得中低收入的工薪居民更依赖于福利房，但高房价的存在，又会使得大部分城镇居民的买房意愿被扼杀。目前，武汉市职工平均年收入约为9000元左右，一个双职工家庭的年收入约为18000元，一套70平方米的普通商品房价格基本上是其收入的十倍，这就导致很多居民的买房计划被延后，这会进一步促进空置率的上升，这一现象与住房制度的改革初衷相悖。3.4.4增加金融机构的信贷风险金融机构的信贷风险主要指金融机构中贷款比例失调增加了业务活动出现风险的可能性。目前，金融机构内部对房地产信贷风险的管理力度较小，在本身贷款程序并不规范和各项信贷制度不健全的情况下，贷款调查、审查和监察力度不足，导致贷款损失的出现较为普遍，促进了金融机构呆账、滞帐及逾期帐款的增加，使其投资额结构更不合理，无形中增加了其信贷风险。3.3限购令出台后武汉市商品房价格的变化由于武汉市的房价出现了过快增长的情况，影响了武汉市的经济发展，武汉市政府纷纷采取了一定的宏观调控政策，并下达了限购令，这虽然在一定程度上遏制了武汉市房价的进一步攀升，但持续时间较短，从长期来看，武汉市的房价一直保持着上升的态势。2014年是中国房地产的冬眠期，房地产市场出现了一定的拐点，2014年第一季度武汉楼市住宅成交23327套，环比下降24.39%，同比下降3.71%；住宅成交均价7492.36元/平米，环比上涨4.92%，同比上涨8.50%。其中三月份成交面积达89万平米，同比跌23.61%。住宅成交均价7452.31元/平米，同比涨6.28%。这反映出目前武汉商品住宅呈现出有价无市、销量下降状态。但是价格却继续保持高位运行，并有小幅上涨。不少开发商开始尝试加大优惠及降价，加速走量。但是很多地方政府考虑到降价可能存在的风险以及可能对自身利益的损害，相继出台“限降令”限制降价幅度。银行依然收紧贷款。市场观望氛围持续加剧，成交持续低迷。楼市在市场、开发商、政府之间的新一轮博弈中进行调整。但是房价过高，真正有购房需求的居民仍旧没有购房能力，这暴露出当前房地产市场存在的诸多亟待解决的问题。4武汉市当前商品房价格偏高的原因4.1土地价格上涨学者研究表明，土地价格的上涨也会导致房价的上升，对于土地价格的上升，武汉市政府不得不出台一系列土地调控政策来对其价格加以抑制。但地价的上升是有多方面因素影响的，这些因素会进一步促进房地产价格的上升。首先，按市场价评估进行土地拆迁补偿，促使土地拆迁成本上升。目前，汉口一带有很多老城区，这些老城区的拆迁成本基本上由几年前的400万元/亩急速增长为目前的超过1000万元/亩，上涨了约2.5倍，而且建筑年久失修，有的甚至属于文化遗产，其拆迁的难度也较大，拆迁人和与被拆迁人在具体补偿事项上意见不合，打破拆迁工作一直被延后，拆迁成本也不断上升。其次，政府采取强硬的土地政策将土地供给量控制在一定限度内，严防开发商囤地。2003年，土地出让“招、拍、挂”制度的执行抬高了土地的价格，比如江汉区那一带的土地，要价高达92亿元，即使后续不开发也会导致楼面地价高达4500元/m2，房价高不可遏。近几年来，土武汉市的土地出让面积的增长率持续降低，其导致土地出让的面积大幅降低，这就促使地价持续上升的现象出现。第三，土地出让金提高。2003年以前，武汉市的土地纯出让金(土地纯收益)缴纳标准为25%，2003年，商业类用地、住宅类用地、工业类用地的土地纯出让金(土地纯收益)缴纳标准分别调为35%、30%、25%。地价上涨，导致土地出让金缴纳基数增加，大大增加了应缴纳的数额。第四，与土地相关的税收增加。2006年，我国开始征收土地增值税，这大大促进了土地使用税和新增建设用地使用费征收标准的提升，进一步促进了土地保有成本的增加。2018年，武汉的土地成交均价为3592元/m2，其为2008年的6.7倍，同期商品房均价为17498元/m2，地价对房价的影响较大。4.2供给结构不合理目前，武汉市的商品房空置面积在不断增加，尤其是商业写字楼空置面积的增加更为明显，但中低档住宅房和经济适用房的需求量较大，是开发商开发的重点，其空置率相对较低。2018年武汉市统计局数据显示，不管是何种户型结构的房子，都处于供不应求的状态，其中90m2以下的小户型供应占36.84%，虽然相比2017年增加了4.18%，但依然无法满足购房者的需求。6000元/m2以下楼盘销售比例相比2017年下降了31.41%，6000-10000元/m2的楼盘比例在不断增加，相比2017年增加了15.24%，已成为目前武汉市的主要房源，这些房源属于中低档房源，10000元/m2以上的高档商品房、别墅一直在房地产市场上不温不火，这种户型结构、价位结构等矛盾的存在，使得武汉市普通商品房的价格一直居高不下，也影响了武汉市房地产业的发展。4.3政府“经营城市”由于军运会的即将举办，武汉市为了改善城市市容，于是加强了基础设施的建设力度，市政府在经营城市的过程中，目前的重点不是GDP的增长和财政收入的增加，而是市容市貌的建设方面，但是这些基础设施的建设需要大量资金的投入。在这方面，武汉市不断扩大城市空间，扩大的面积高达48km2，政府投入了2000多亿元用于建设基础设施，其中涉及的重点项目数量高达206个，从而极大地改善了城市的承载能力和服务功能，一大批标志型建筑即将建设完成，使得城市品质得到了显著的提升，在“每天不一样”这样的口号带领下，武汉市标志型建筑以及繁华地带的商品房价格也出现了飙升。4.4住房制度不健全我国政府为保障中低收入群体住房需求得到满足，加大了经济适用房和廉租房的建设和供应，但我国这方面的制度还不完善，从而导致经济适用房的建设出现了停滞的问题。2018年，武汉市经济适用房累计竣工面积为167.27万m2，其中社会小区竣工面积122.01万m2，累计完成投资31.46亿元，共解决32282户住房问题。为了解决中低收入群体的住房需求，武汉市还相继出台了《武汉市城市居民最低生活保障对象住房补贴实施试行细则》以及《武汉市城市最低收入家庭保障管理办法》等政策文件，但是这些文件内容还不全面，使得武汉市经济适用房的供应依然不足，需求依然得不到有效满足。在房源短缺的情况下，房地产开发商看到经适房和廉租房的利润较低，面对过高的房屋开发成本，根本没有开发的动力，使得很多有购买经济适用房的消费者需求得不到满足。4.5城镇居民收入水平不断提升据湖北省统计局的调查，全省13个市州中，2018年，武汉市的平均工资水平略低于全国平均线，达72991元。武安市的在岗职工中，工资达到“平均线”的人数占到全市在岗人数的39.8%。但是武汉市的不同行业的工资相依较大，信息传输、计算机服务和软件业等高新技术行业的在岗职工平均工资为83801元，比平均线高出1.9万元，工资最低的是采矿业，其平均工资只有34189元。相比2017年，2018年湖北省在岗平均工资的增长速度存在行业差异，比如电力、燃气及水的生产和供应业等行业的在岗职工平均工资的增长速度高达25.4%，但批发和零售业的在岗职工平均公司增长较为缓慢，甚至还出现了原地踏步的现象，但总的来说，武汉市城镇居民的平均收入水平实在不断提升。根据公式：PIR=Ph/I（其中，Ph代表住宅商品房价格，I是家庭年所得，PIR为住宅负担能力指标）足以可见，收入水平的增加，为居民购买房产提供了资金来源，比如一套90m2的房子现价为60万元，三口之家来说住宅商品房价格收入比从2003年的11.7下降到了11.3，但依然高出了10的水平，说明武汉市的商品房价格较高，甚至使得房价收入比超出了合理的范围。4.6境外资本的注入武汉市处于我国的中部地区，其在中部几个省份中，经济算是较为发达的，虽然与一线城市的经济总量存在较大的差异。但武汉三镇隔江鼎立的独特地理位置，使其吸引了大量投资者的加入，不少外资企业和大型集团开始入驻武汉市，这贼企业和集团资金较为雄厚，可以承受更高的较高的土地成本与开发费用，这是目前市内的其他中小企业无法与之抗衡的，因此，其在开发权的争取方面存在显著的优势，会进一步拉高武汉市内的商品房价格。外资企业及参与竞争的国内企业将要求以较高的回报一高房价，来弥补高成本所带来的风险，从而带动整个市场房价的上涨。据统计，2010-2018年，武汉市外商直接投资(FDI)稳步增长，年均增长率为36.7%；且在2017-2018两年间，每年投放到房地产业的FDI占总量的三分之一左右，年均增长率高达58.4%。此外，人民币的升值以及流动资金的不断增加，也加剧了购房者的竞争激烈程度，使得房价一直居高不下。4.7消费者心理的影响消费者的心理也会影响到武汉市的房价，武汉市近几年中，购房者的购房意愿一直较为强烈，投资房产有保值增值的作用，使得很多老百姓纷纷加入了到了购房的热潮中来，其中还有不法投机主义者，老百姓和投机主义者对商品房有着高利润回报的预期，这一预期甚至转化为一种传说在民间流传，很多人都希望躺着都能赚到钱，从而在从众心理的影响下盲目购置多套住房，只要房地产开发商开盘，百姓就排队抢购，生怕晚到了买不到房子，这种需求被夸大，甚至产生了恐慌性的需求，进一步推动了武汉市房价的上升。在购房的队伍中，甚至不乏没有经济基础的年轻人，“买涨不买落”的购房心态使得房价一直高企。有的消费者甚至在世俗的压力下去购房，比如一些面临催婚的年轻人，这些消费者心理因素都会导致房价的上升。5武汉市当前商品房价格控制的对策5.1加强对土地利用的监管，抑制土地投机行为通过以上的分析发现，武汉市土地出让面积的增加、与土地相关的税收增加以及拆迁成本的增加，使得土地价格出现了不断的上升，在这种情况下，土地的利用率却出现了下降。为了保障土地资源的有效利用，防止房地产过度开发的情况发生，武汉市需要首先改革拆迁安置办法，对拆迁户给予合适的安置补偿，使其可以在政府要求的时间内尽快同意拆迁，降低拆迁的成本。此外啊，武汉市政府还需要加强对开发商投机行为的抑制，严防圈地囤地等地主行为的发生，禁止低价征地高价出让增收的行为发生，减少劳民伤财的“形象工程”和“政绩工程”的建设，使得所有的土地资源都可以被充分的利用起来，用来建设大量民生工程，充分满足居民的诸多需求。为了防止这些行为的发生，政府需要制定健全的招投标和拍卖制度，严格按照要求来进行招投标，但成交价需要与标底相差不大，而不是“价高者得之”，防止土地价格被不合理抬高。5.2完善经济适用房和廉租房制度目前，武汉市的房地产开发商为了利润，会放弃利润较低的经适房和廉租房的建设，而加强了别墅项目以及高端住宅项目的建设力度，使得很多中低收入群体的购房需求得不到满足，这就是我国住房制度不合理的主要体现。为了保障房价的合理控制，我国需要进一步加强对住房制度的改革，武汉市可以根据改革的住房制度进一步完善经适房和廉租房等制度，包括这两种房子的价格定位等，都需要让中低收入群体买得起，否则就是不合理的。为了防止政府公共资源被浪费，武汉市需要加强对浪费行为的惩罚。武汉市市政府可以成立专门的住房保障工作局，使其负责全市的住房保障工作，全面解决低收入家庭住房困难问题，实现应保尽保。为了保障廉租房和保障房等的充足供应，武汉市应建立解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，并在政府体系中明确其渠道以及保障房建设的重点，充分按照低收入家庭购买经济适用房的城市住房保障目标。并且，在资金来源的保障上，武汉市市政府拟与国家开发银行合作，对外公开发行住房保障产业基金，以基金的方式筹集资金，为解决全市城区低收入家庭的住房困难问题开创性地实施新的资金解决方案。这些措施，都在一定程度上保障了中收入家庭买得到、买得起经济适用房，低收入家庭租得到廉租房。5.3调整房地产信贷结构，加强信贷审核和监督一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理，住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的规定比例，开发项目必须具备四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证)。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放零首付个人住房贷款，对个人购买两套及两套以上住房的，大幅度提高首付比例。5.4加强对炒房行为的打击力度针对武汉房地产市场各种炒作手法，笔者提出了以卜四点措施:1、认购书必须从国土局网站下载统一文本；2、商品房项目必须全部即时上网公开销售；3、新开楼盘不得提前登记、集中开盘、分期销售；4、房地产经纪机构不得代理销售尚未办理房地产证的二手房。同时，主管部门组织专项检查，发现房地产开发企业和经纪机构存在违规行为的，将暂停其售房行为和售房系统，没收非法所得，并依法进行处罚。5.5改善政策执行环境良好的政策执行环境是政策得以顺利实施的保障。我国目前房价调控政策所面临的不利环境主要指房地产市场投机比例较高，泡沫化情况严重，以及房地产市场供需失衡情况严重。因此，要改善此状况，首先需要改善公众的投资理念，减少投机需求，同时也进一步采取措施优化房地产市场的供需情况。要改善房地产市场的供需情况，地方政府必须加大保障房的建设力度，增加廉租房、限价房和经济适用房的供给量，鼓励小户型的商品房建设，实现住房供给的优化。在需求上，引导合理需求，减少投机比例，实现公众投资渠道的多元化，减少投机需求。努力实现地方房地产市场的供求平衡。地方政府应该根据地方的实际情况，调整好保障性住房的供给比例与供给价格。制定相应鼓励政策，发展廉租住房，加大廉租住房的建设力度，到目前武汉市的保障房建设虽然取得一定成效，但是武汉的保障房建设总量还远远不够，按照联合国关于保障房覆盖范围的标准，武汉市的保障房建设的覆盖率应是40%，与目前仅为6%的覆盖率还相距甚远。此外，对于廉租房、经济适用房、限价房政策，要确保其实施效果。对此，地方政府应该从建设总量、各类保障房的保障对象、定价标准到正式出租或者售卖给保障对象都加以监督，确保保障制度效果的切实发挥，从而使商品房市场的供给得到有效调控，实现房价的合理控制。结论房地产业由于其与身俱来的特殊属性—经济属性与生活属性的结合，既是人们生活的必需品，满足人们的日常起居需要，也是一种产权所有，是财富的象征。因此，在某种程度上说对于房地产尤其是住房的分配不能任由市场去调节，政府应当制定一定的公共政策，采取各种手段去保障人们基本生活需要得到满足，实现政府的公共服务职能。但是武汉市商品房价格一直居高不下，出现了房价收入比过高等情况，降低了房地产业的开发活力，削弱了房地产业的经济增长能力，阻碍住房制度的深化改革，增加了金融机构的信贷风险等，这是不利于房地产市场可持续发展的。对此，需要对武汉市商品房价格居高不下的原因进行分析，通过本文的分析发现，房价高企的原因包括土地价格上涨、供给结构不合理、政府“经营城市”、住房制度不健全、城镇居民收入水平不断提升、境外资本的注入、消费者心理的影响等，但部分因素是不需要改变的有利因素，比如居民收入的增加以及政府的经营城市行为等，针对一些不利的因素，本文提出了加强对土地利用的监管、完善经济适用房和廉租房制度、调整房地产信贷结构、加强对炒房行为的打击力度、改善政策执行环境等对策，希望可以改变促进武汉市商品房价格的有效变动。参考文献[1]MuthRF，WetzlerE.Theeffectsofconstraintsonhousingcosts[J].JournalofUrbanEconomics，1976[2]OhlsC，WeisburgC，WhiteJ.Theeffectofzoningonlandval