知名地产物业巡查管理

如何做好巡查管理点此输入姓名2016年度系统负责人集训营HOWTODOAGOODJOBIN

COMMUNITYINSPECTIONS安心·参与·信任·共生1、熟悉制定巡逻方案需把控要点；5、掌握特殊巡查：特种作业安全如何把控。4、掌握停车场秩序管理要求；3、掌握巡查常见的问题如何处理；2、掌握巡查应关注的重点；01巡逻方案的制定02巡查的重点03巡查突发问题的处理04特殊巡查—特种作业安全管控STARTEND巡逻方案的制定1PART1特殊巡查—特种作业安全管控4PART4巡查的重点2PART2巡查突发问题的处理3PART3STARTEND巡逻方案的制定1PART1特殊巡查—特种作业安全管控4PART4巡查的重点2PART2巡查突发问题的处理3PART3第一章：巡逻方案的制定巡逻的目的：发现并消除治安隐患，防范各类事故的发生，确保所辖区域的公共安全。把控要点：须结合项目物防、技防和人防的配置情况编制，明确巡逻的重点、频次等;须制定两套以上巡逻路线图，标明重点巡逻监控范围，每季度根据现场的实际调整巡逻方式；须根据巡逻路线图设置巡逻签到点，岗位巡逻到签到点时，填写《安全巡逻签到表》，未按时签到时，在备注栏注明原因；使用电子巡更器时，按巡逻路线图设置巡更点，巡更完毕后导出巡更记录。1.1巡逻的目的及把控要点周边环境建筑风格住户类型危险源识别及其分布情况技防设计安全防范部位的识别、评价、分级重点防范部位分级物防设计人/技/物防的配合协调应急事件的处理原则和流程方案运行方案的评估、优化、完善人防设置方针、目标、指标、标准第一章：巡逻方案的制定1.2巡逻方案策划示意图通过对项目内外环境的现场调查、分析，找出该项目的所有危险源及分布情况，结合项目的实际情况，对安全防范部位进行评价，然后对防范部位进行分级，确定小区内需要重点防范的对象和部位。防范部位防范难点外围墙不法分子可利用各种掩护翻越围墙或破坏围墙栅栏进入小区商业街外来人员较多、临街、防范薄弱，容易成为不法分子下手目标采光井不法分子可利用夜色掩护，从采光井攀爬管道或空调架进入住户室内本体管道、平台不法分子可利用外露的各种管道、平台攀爬和跨越进入住户室内茂密的树丛不法分子可利用茂密植物藏匿/遮挡进入住户室内苑门门设计较大，开启时间较长，外来人员可通过尾随方式进入苑门的高度不够，不法分子很容易翻越单元门一般为密码控制。密码容易外泄（通过外包人员、装修人员、内部员工、保姆、租户等），同时也可以尾随住户门、窗不法分子可利用安全员巡逻的间隙从住户忘关的落地窗、凸窗进入住户室内第一章：巡逻方案的制定1.3危险源识别第一章：巡逻方案的制定1.4方案运行及完善人防的特点灵活机动重点防范部位至少每小时巡查一次不利因素白天、夜间早晚高峰特殊恶劣天气周边治安环境方案的改进在实际运行中评估、优化和完善STARTEND巡逻方案的制定1PART1特殊巡查—特种作业安全管控4PART4巡查的重点2PART2巡查突发问题的处理3PART3岗位目目的管理小小区乱乱停车车、乱乱摆放放/卖卖、乱乱晾晒晒、乱乱搭建建、噪噪音扰扰民、、宠物物扰民民等不不文明明现象象、行行为，，维护全体业业主的的公共权权益，营造造小区区文明明、和和谐、、有序序的生生活空空间。。岗位总总览四乱一一噪处处理日常巡巡查突发事事件处处理第二章章：巡巡查的的重点点2.1岗位巡查的的目的、总总览步行、自行行车、电动动车巡逻的的设定原则则第二章：巡巡查的重点点2.2岗位物资配配备标准项目面积≤1万m21万~10万m2≥10万m2或坡地项目巡逻方式步行自行车电动车自行车、电电动车配置置标准电动车统一一加装无色色、透明前挡风板，，材质以亚亚克力、PC为宜，禁止止使用普通通玻璃材质质。统一加装闪闪光警示灯灯：立杆支支撑，统一一安装在车车辆的右后后侧。夜间20:00-5：00之间巡逻的的，需打开开闪光警示示灯。同一城市的的安全巡逻逻自行车、、电动车需需保持形象象、款式一一致。第二章：巡巡查的重点点2.2岗位物资配配备标准移车器、锁锁车器配置置标准岗位服装及及装备配置置标准夏装：短袖衬衣衣+夏裤+帽子+五件套腰带带+高帮靴。冬装：长袖外套套+秋裤+帽子+五件套腰带带+高帮靴。五件套腰带带（从左腰至至右腰）：：记事本、、电警棍、、手电筒、、水壶、对对讲机（含含耳麦）。。特殊值勤时时选配加装：防刺刺背心+防暴头盔+T字棍+防暴盾+手套。一般配置数量每个项目最低配置数量锁车器项目车位数×0.5%2移车器项目地下车位数量×5%+项目地面车位数量×1%1社区曝光信信息栏在现有的小区信息息宣传栏内内开辟“社社区曝光专专区”。现场条件允允许的，在在小区主出出入口处增设“社区曝光光信息栏””。临时仓库小区设置““乱摆放””临时仓库库，便于存存放收缴的的乱摆放物物资。管理面积10万m2小区的“乱乱摆放”临临时仓库，，仓库有效效使用面积积不小于15m2，每增加10万m2至少按5m2递增。“乱摆放””临时仓库库在监控镜镜头的有效监控范范围内。对“乱摆放放”临时仓仓库做好防盗、防火火应对。第二章：巡巡查的重点点2.2岗位物资配配备标准仪容仪表头发：前不过眉眉，侧不盖盖耳，后不不触领，不不烫发；制服：着规定制制服、佩带带工牌，制制服干净、、平整；工牌：左胸显眼眼处（上衣衣口袋正中中上方1CM处）；鞋：着黑色皮皮鞋，保持持光亮。行为举止步行巡逻：：昂首挺胸胸，正视前前方；手不能插入入口袋；单车、电动动车巡逻：：应昂首挺挺胸，行驶驶速度不超过15公里/小时；遇到到参观人员员或客户询询问需要解解答时，应应下车停稳车辆，，立正、敬敬礼，然后后交谈。智能对讲机机使用佩带在身体体右侧腰带上；左手持机通话；；通话时，将将对讲机放放于嘴唇前方约5cm处。第二章：巡巡查的重点点2.3巡查上岗人人员要求及及标准——形象要求第二章：巡巡逻方案的的制定三多：多看、多听听、多闻。四勤：眼勤、手勤勤、腿勤、、脑勤。看隐患听异响闻异味窗户未关，，适合下手手2.3巡查上岗人人员要求及及标准——巡查要求快速响应：当接到突发发事件通知知时，当班班人员必须须在3分钟内到达现场场，并采取取封锁行动动。十字礼貌用用语您好、请、、对不起、、谢谢、再再见。3米微笑当客户或同同事来到你你三米区域范围时时，迅速调调整自己的的行为———目视对方方、面带微微笑；当与对方有有目光接触触时，向对对方敬礼或或点头示意意，并主动招呼对方。。问候交谈姿态：站姿，面带微笑笑，敬礼或或点头示意意；询问：“您您好，请问问有什么事事可以帮助助您”；聆听：确定定对方身份和目的；指路：手臂臂自然前伸伸，手指并并拢，掌心心向上，指指向目标。。第二章：巡巡查的重点点2.3巡查上岗人人员要求及及标准——交流礼仪第二章：巡巡逻方案的的制定巡逻方式：：定线巡逻法法、不定线线巡逻法、、定线与不不定线结合合巡逻法、、点与线相相结合的巡巡逻方法、、突击巡逻逻检查法。。“四看四对对”（可可疑人员盘盘查技巧））：看证件、对姓名；看籍贯、对口音；看物品、对来由；看同伴、对关系。盘问方法：：直接式、试试探式、迂迂回式、追追踪式2.3巡查上岗人人员要求及及标准——巡逻路线和和盘问通用处理流程问候：礼貌并主动动与对方打招招呼，展现现专业与自自信；沟通：清楚楚告诉对方方，其行为为举止对小小区公共秩秩序造成的影响响；协助：如果果对方有需需要，尽自自己所能帮助对方；感谢：当对对方积极配配合时，对对其表示感谢；强制措施：：采取所有强制措施前前，均需请请示上级并并向客户进进行通告，，并借助业业主代表和和小区志愿愿者力量，，采取必要要的措施将将危害降到到最低；曝光：每周周周一对小区扰乱乱社区公共共秩序、环环境的不文文明现象、、行为进行行信息汇总总，经项目目经理审批确认后，在社区区内进行曝光（宣传栏、、APP）。第二章：巡巡查的重点点2.4公共巡查与与管理宠物扰民管理时段：：全天，结合小区区养宠物客客户的习惯惯，在人员员集中的高高峰时段、、密集区域域加强管理理；关注内容：：违规养宠物物、宠物伤人人、宠物粪便；特别提示：：在现场条条件允许的的情况下，，服务中心心可设置专专门的溜狗狗区、宠物物排便设施施。日常巡查及及管理发现客户有有饲养宠物物的，与客客户进行沟沟通，了解解并记录宠宠物相关信信息，转管管家录入CRM系统；在公共场所所溜狗时，，烈性犬必必须使用犬链和嘴套套，并由成年年人牵领，，避让老人人、儿童、、孕妇和残残疾人对于未办理理相关证件件、饲养违违规烈性犬犬只的，上上报相关政政府部门处处理。第二章：巡巡查的重点点2.4.1公共巡查与与管理—宠物扰民处理步骤：问候沟通协助感谢强制执行社区曝光商业区秩序序管理关注时段：：7:00——10:00；关注内容：：乱摆卖、、占道经营营、相关设设施、商户户乱悬挂、、乱张贴，，广告牌、、霓虹灯、、招牌存在在安全隐患患第二章：巡巡查的重点点2.4.2公共巡查与与管理—商业区秩序序管理处理步骤：问候沟通协助感谢强制执行社区曝光外来人员清清场管理时段：：18:00—19:00；编制《装修修户清单》》（含商户户），并于于每周周一更新1次；业主亲朋好好友不作清场处理。。异常情况处处理对于装修人人员不愿离离场的，联联系业主进进行处理；；业主不配合合的，经请示值班经理后后报警处理，并将将时间、房房号等信息息记录在《《公共秩序序巡查记录录表》社区曝光每周周一对对装修户超超时装修情情况进行信信息汇总，，经项目经经理审批确认后，在在社区内进进行曝光。第二章：巡巡查的重点点2.4.3公共巡查与与管理—外来人员清清场处理步骤：问候沟通协助感谢强制执行社区曝光空置房巡查查巡查时段：：全天，以14:00—17:30、22:00—7:30或无其他重重点管理事事项的时段段为宜；编制《空置置房清单》》，并于每每周周一更更新1次；对空置房每每周覆盖巡巡查1次，巡查结结果填写在在《空置房房检查记录录表》上。。巡查标准：：日常巡查时时，无需进入空置房房内进行检检查；巡查内容包括：门、、窗关闭且且完好；门门锁完好；；一层院内内无他人进进入迹象；；外墙面无无明显渗水水迹象；房房内无灯光光；地产或客户户委托的空空置房按特约服务协协议内容执行。异常情况处处理：发现空置房房有可疑情情况，立即即通知监控中心；；等待支援人人员到场后后，对可疑疑空置房进进行排查。。第二章：巡巡查的重点点2.4.4公共巡查与与管理—空置房巡查查管理事项：：随地大小便便、乱写乱乱画、践踏踏绿化带、、破坏公物物、高空抛抛物等扰乱乱社区公共共秩序、环环境的不文文明现象、、行为。第二章：巡巡查的重点点2.4.5公共区域文文明管理管理时段：：全天对园区公共共区域进行行安全巡查查，发现问问题及时处处理、上报报/报修；处理步骤：问候沟通协助感谢强制执行社区曝光根据项目实实际情况，，结合工作作需要，在在项目经理理、值班经经理的安排排、指导下下，开展必必要的便衣衣值勤工作作。便衣：指个人生生活服装装，不含含工作服服、迷彩彩服、训训练服等等能体现现岗位特特质的服服装。便衣值勤勤工作内内容：包包括但不不限于蹲蹲点守候候、巡查查、突发发事件处处理等，，具体由由项目经经理、值值班经理理根据工工作开展展需要确确定。便衣值勤勤工具：：由项目目经理、、值班经经理根据据工作开开展需要要确定。。便衣值勤勤过程中中需携带工工作证明明，一般情情况下须须注意尽尽可能不不暴露自自身的身身份；必必要时，，可亮明明身份以以避免冲冲突或误误伤事件件。便衣出勤勤，仍需进行行考勤。便衣值勤勤过程中中，相关关信息要要及时上上报项目目经理、、值班经经理。第二章：：巡查的的重点2.5便衣执勤勤第二章：：巡查的的重点2.6夜间巡查查要点夜间巡查要点房屋车辆人员设施长时间停放且车内坐有有人员无人在家家的低层住户；易攀爬处处有异常响响动；无人户内内有异常常亮光；异响、异异味、烟烟雾、异异常溢水水等情况况；装修人员员、外来来人员逗留；年轻、陌陌生人员员在东张张西望、徘徊逗留远处暗中中观察并并上报指指挥中心心处理周界围栏栏、红外外报警设设备、监监控设备备、楼栋栋本体防防攀设施施门禁、楼楼栋大堂堂门\天台门\架空层门门消防设施施、架空空层及室室外停车车场、公公共设施施第二章：：巡查的的重点重点巡逻逻部位：：公司内部部：办公公区域、、控制中中心、设设备房、、仓库、、操作间间；管理区域域内：阳阳台推拉拉门、低低层住户户未关闭闭的窗户户、临街街商铺。。注意事项项：每小时至至少对重重点部位位巡查一一次，发发现重点点巡逻部部位有异异常时应应立即向向指挥中中心汇报报，并与与指挥中中心保持持联系；；当雨雪、、大风等等恶劣天天气时，，应立即即对所辖辖区域进进行全面面的安全全检查，，巡逻时时重点关关注公共共设施及及重点部部位巡逻逻。注：居家家安防小小贴士（（针对业业主外出出或睡觉觉前未关关门窗、、水电气气开关等等提示用用）2.7重点巡逻逻部位物资交接接交班人员员应按《《岗位物物品清单单》与接接班人员员做好岗岗位物资资的交接接，确认认无误后后由双方方在《岗岗位工作作交接记记录表》》上确认认。第二章：：巡查的的重点2.8交接班管管理工作交接接工作期间间未处理理完的事事项交接接；工作期间间需注意意的事项项交接；；填写《岗岗位工作作交接记记录表》》，物品品交接情情况及跟跟进事项项需记录录于交接接表中。。STARTEND巡逻方案的制定1PART1特殊巡查—特种作业安全管控4PART4巡查的重点2PART2巡查突发问题的处理3PART3第三章：：巡查突突发问题题的处理理3.1巡查突发发问题处处理的要要点巡查突发问题肢体冲突周界报警高空抛物居家报警居家报警电梯困人交通事故当班期间间于15分钟内赶到现现场进行行指挥处处理要做好疏通控制制工作夜间班长长为项目目现场的的第一负责责人解决不了了或超出出自己权权限的事事件，需需及时上报报给值班经经理及直直属上级级分析清楚楚事件发发生的原原因事后改进进，全面面总结，，制定纠纠正措施施第三章：：巡查常常见案例例的处理理案例一案例二3.1巡查案例例某日20:21分，某项项目秩序序巡逻岗岗王某在在一期别别墅区巡巡查时发发现285A厨房有火火苗，立立即将信信息反馈馈指挥中中心，及及时信息息上报，，并联系系所在房房号业主主；20:23当值班长长和秩序序维护系系统负责责人携带带消防器器材赶到到现场并并关闭单单元电闸闸，因业业主在外外不能及及时赶回回且屋内内浓烟扩扩散越来来越急，，经请示示值班经经理同意意后拨打打119报警并对对四周进进行隔离离；20:36消防车进进入小区区经联系系业主同同意后入入户，发发现燃气气灶未关关锅已烧烧变形及及时实施施灭火；；20:46火熄灭家家内浓烟烟疏散，，业主回回家确认认表示感感谢。此案例反反映出：：秩序岗巡巡查仔细细，发现现火情，，处理上上报信息息迅速，，以致于于火情快快速被扑扑灭，避避免业主主财产损损失，赢赢得了客客户认可可。某日中午11：00左右，某项目指挥中心心接到现现场秩序维护护班长刘刘某汇报称35#楼（外围围）半岛岛名店商商铺的大大门把手手被钳断断，指挥挥中心第第一时间间通知秩序维护护系统负负责人赶往现场场，11：05分经刘某反映现场场确属可可疑，并上报值值班经理理，同时报警处理理，经勘查店店铺没有有被翻动动的痕迹迹，疑似遗失失两件衣衣服、手手表、包包（不确确定）三三样高仿仿名牌物物品。后中心心录像查查询得知知：25日凌晨02：07分有两名名男子进进入其店店铺，02：08分离开。。此案例反反映出：窃贼剪剪开锁具具到现场场刘某发发现锁具具被撬时时间长达9个小时，秩序巡巡逻岗一一直没有有发现商商铺大门门锁具异异常情况况，说明明岗位巡巡查按巡巡逻方案案执行，，巡查不不到位，，导致商商铺失窃窃未及时时发现，，给客户户财产带带来损失失。第三章：：巡查突突发问题题的处理理3.2巡查突发发问题常见问题题一：住住户未锁锁门处理方法法：1、值守门门口，勿勿进入室室内；2、通知指指挥中心心联系业业主，确确认是否否在家；；3、业主在在家，敲敲门提醒醒客户关关好入户户门，做做好安全全防范；；4、无人在在家，立立即通知知班长及及附近秩秩序岗到到场，指指挥中心心提醒各各出入口口严加防防范；5、通知业业主到现现场查看看第三章：：巡查突突发问题题的处理理3.2巡查突发发问题常见问题题二：周周界报警警处理方法法：3分钟内赶赶到对现现场进行行勘察：：a、红外报报警是否否被遮挡挡；b、拉力刮刮刀、防防爬刺是是否被损损坏；c、围墙周周围有攀攀爬、撬撬动痕迹迹；d、报警点点周边是是否有可可疑人员员流动，，如有，，立即上上前盘问问；e、以报警警点为中中心，10米范围的的管网、、茂密绿绿化带、、采光井井和车库库等隐蔽蔽处查看看是否有有可疑人人员隐藏藏；f、如是夜夜间，就就近选择择隐蔽点点蹲守观观察半小小时。常见问题题三：高空抛物物1.快速响应应，3分钟到达现场场；2.现场勘察察：3.如果现场场有人员员、财产产损失，，做好现现场的警戒围护护，并做好好无关人人员、车车辆疏导。4.及时将信信息传递给上级，，按上级级指令开开展工作作。第二章：：巡查的的重点2.4.5公共巡查查与管理理—异常情况况处理常见问题题四：居家报警警1.3分钟内迅迅速到达达现场；；2.现场勘察察(重点关注注门窗是是否关闭闭；是否否有撬动动痕迹；；室内有有无明显显异响)3.礼貌核实实业主姓姓名，寻寻问是否否需要协协助，了了解报警警原因；；4.发现有警情时时，不要贸然然进入屋内，，并紧握对讲讲机防止被抢抢夺。5.如果情况异常，不要独自一一人与室内人人联系，立即即到既可以监监控又不被对对方发现的地地方与监控中中心联系，请请求围堵。关注重点：1.在处理居家报报警时，要确确保自身安全全，发现问题题即时汇报，，不要独自处处理；2.发现有警情时时，不要贸然然进入屋内，，并紧握对讲讲机防止被抢抢夺。第二章：巡查查的重点2.4.5公共巡查与管管理—异常情况处理理常见问题五：：可疑人员1.当发现人员有有以下行为时时，应礼貌性性进行盘查：：2.当发现人员携携带管制刀具具或铁棒、神神情慌张遇到到巡逻人员逃逃跑时，应立立即上报，保保持安全距离离，并进行围围堵3.盘查技巧：看看证件、对姓姓名；看籍贯贯、对口音；；看物品、对对来由；看同同伴、对关系系。4.及时将信息传传递给上级，，按上级指令令开展工作。。常见问题六：：电梯困人1.快速响应，3分钟内赶到现现场；2.现场勘察：（了解被困人人员人数、年年龄等相关信信息）3.现场安抚情绪绪；4.及时将信息传传递给上级，，按上级指令令开展工作。。第二章：巡查查的重点2.4.5公共巡查与管管理—异常情况处理理第三章：巡查查突发问题的的处理2.4.5公共巡查与管管理—异常情况处理理突发问题六：：肢体冲突1.快速响应，3分钟内赶到现现场；2.现场勘察（是否有人员员伤亡；是否否有人持械））3.及时将信息上上报，按上级级指令开展工工作；4.在确保自身安安全的情况下下，劝阻双方方住手和住口口，避免事态态进一步扩大大。坚持三米原则则，做好围观观群众的疏散散工作，避免免伤及无辜。。突发问题七：：交通事故1.快速响应，3分钟内赶到现现场；2.现场勘察：是否有人员伤伤亡；事故具具体位置和肇肇事车牌号、、驾驶人；是是否堵塞交通通。是否有目击证证人。3.如果现场有人人员伤亡、财财产损失，做做好现场的警警戒围护，并并做好人员、、车辆疏导。。4.及时将信息上上报，按上级级指令开展工工作。STARTEND巡逻方案的制定1PART1特殊巡查—特种作业安全管控4PART4巡查的重点2PART2巡查突发问题的处理3PART3常见特种作业定义：1.高处作业：凡凡在基准面2米及以上有可能坠落的的高处进行作作业，均称为为高处作业。。1.1攀登作业：借借助登高用具或登高设设施，在攀登登条件下进行行的高处作业业。1.2悬挂作业：指指从建筑物上上部，沿立面面用绳索通过过悬挂机构，在专门门搭载作业人人员及其所用用工具的装置置上进行的高高处作业。2.危险品作业：：指使用化学药品及易易燃、易爆物品的作业。。特种作业的管管理对象1、高处作业管管理对象：空空调安装工人人、清洗外墙墙工人等2、危险品作业业：绿化、四四害消杀作业业人员、易燃燃、易爆化学学品作业第五章：特殊殊巡查—特种作业安全全管控5.1特种作业的定定义及对象1、资质：必须委托具具备安全生产产条件和相应应资质的机构构承担，资质质包括但不限限于《企业法人营业业执照》和《外墙清洗资格格证》，留存加盖公章的复复印件，作业业人员必须具备高处作业资格格。2、作业前必须与其签订施工合同和安全管理协议，明确各自的的安全管理责责任。施工单位必须为员工购买人身意外、高高空作业等保险。第五