售后服务香格里拉物业服务方案

售后服务香格里拉物业服务方案惠民县香格里拉项目物业服务方案BJDXKX-XGLL2011北京二零郑重有合司收有限使用感谢阅读损失的索赔权。若本方案书的内容未被贵公司采纳，则我方将予以收回。特此申明！北京东旭凯旋物业管理有限公司二零一一年八月十五日摘要根据惠民县的物业管理服务市场环境，香格里拉项目的项目定位，建精品文档放心下载筑设计标准、详细物业管理服务服务需求分析、惠民县泰隆置业有限公司对谢谢阅读本项目物业管理服务的要求，我公司香格里拉项目建议提供一站式无忧物业精品文档放心下载管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足尊贵业主的各种需求，以卓感谢阅读越的物业管理服务理念、先进的物业管理服务方式创造“安全、整洁、舒适、感谢阅读文明、”的居住环境。北京东旭凯旋物业现所涉及的物业管理服务项目包括写字楼、居住小区、感谢阅读综合商务楼宇等，有较长配合房产公司销售的管理服务经验积累，并具备从感谢阅读中总结出了大量优秀的物业管理服务经验。并严格按照ISO90002000版的感谢阅读要求，在公司内部建立一套规范、系统、实用、高效的质量管理体系，同时谢谢阅读形成了完善的服务模式，能够成为为香格里拉提供规范化、人性化、合理化、谢谢阅读质量化的物业管理服务服务的有效保障。关于香格里拉项目的合作，我公司感谢阅读以品牌和技术的优势与借助我公司承接的乐安花苑项目部优势，以北京市东精品文档放心下载旭凯旋物业管理有限公司分公司的模式来管理服务该项目。精品文档放心下载我公司将香格里拉的管理标准定位为专业物业管理服务，提供物超所值精品文档放心下载的物业管理服务服务。现在我公司提供2种方案供惠民县泰隆置业有限公司感谢阅读选择：A、全委物业管理服务模式B、前期顾问式物业服务目录郑重声明…………………01页谢谢阅读摘要…………………02页谢谢阅读目录…………………03页感谢阅读前言…………………04页精品文档放心下载A部分香格里拉项目物业服务方案…………………06页谢谢阅读第一章香格里拉项目物业服务理念和目标……………06页精品文档放心下载第二章对本项目销售的建议…………15页感谢阅读笫三章北京东旭凯旋物业管理有限公司项目配合销售的措施……17页谢谢阅读第四章香格里拉项目接管方案及有关事宜………18页感谢阅读第五章合作方式………24页感谢阅读第六章香格里拉项目物业服务费用测算……………26页感谢阅读B部分香格里拉前期物业顾问服务方案…………29页感谢阅读第一章项目简介及顾问模式建议……32页精品文档放心下载第二章物业顾问服务运作方式概述…………………33页感谢阅读第三章物业前期介入顾问工作………34页谢谢阅读第四章物业管理机构筹建顾问工作…………………41页感谢阅读第五章营销配合和促进工作…………42页精品文档放心下载第六章验收和整改顾问工作…………42页感谢阅读第七章交付和装修管理顾问工作……42页精品文档放心下载第八章正常期管理顾问工作…………42页精品文档放心下载第九章香格里拉质量跟踪及保证措施………………42页感谢阅读第十章香格里拉物业顾问服务安排和报价…………43页精品文档放心下载结束语……………………44页谢谢阅读前言首先感谢惠民县泰隆置业有限公司对我公司的信任，我公司对本次合作精品文档放心下载机会非常重视，将全力以赴，力争把握住这次机遇，希望能够充分展示北京谢谢阅读东旭凯旋物业的形象，在山东惠民创建二级品牌。我公司有多年的物业管理谢谢阅读服务的经验，管理的物业类型众多。我公司在掌握北京、深圳等地先进物业谢谢阅读管理模式的基础上，能迅速有效的把一线城市的物业管理理念和二三线城市精品文档放心下载实际情况有机结合物业的管理特色和理念。我公司管理香格里拉项目，能够谢谢阅读在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势，为业主提供值得信赖的谢谢阅读物业管理服务，为开发商销售业绩保驾护航；本方案仅针对已在建的香格里拉项目提出初步物业管理服务方案，将作感谢阅读为今后开展物业管理服务工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将感谢阅读在签订物业管理服务合同后提出。由于时间紧促，资料尚不够详尽，本方案精品文档放心下载若有遗漏和疏忽，敬请原谅！第一章香格里拉项目物业服务理念和目标一、北京东旭凯旋物业服务公司简介谢谢阅读2003精品文档放心下载均为北京市昊宇家园一二三期{项目总建筑面积32万平方米，2700户}等大型项感谢阅读感谢阅读验。感谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读累多年的先进经验融入利达-香格里拉项目的物业服务当中，派出公司管理精英谢谢阅读精品文档放心下载务优秀典范。谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读管及物业服务业务培训服务等。感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载高的物业服务团队，现在公司汇集了土建工程师、电器工程师、给排水工程师、精品文档放心下载园林工程师、会计师、律师等专业管理人才20多人。共有员工260多人，管理谢谢阅读层大专以上学历的占90%以上，员工持证上岗率达100%。谢谢阅读北京东旭凯旋物业管理有限公司山东分公司在2011年6月的滨州市惠民县精品文档放心下载政府采购中，顺利中标30万平米的本地高端政务住宅区《乐安花苑》的物业服精品文档放心下载务提供商资格，并以对该项目提供全面前期物业服务。公司网站：欢迎浏览了解。二、香格里拉项目概况与分析【香格里拉】1、香格里拉”位于山东省惠民县，东临南关大街、南临文安路、北邻护城精品文档放心下载精品文档放心下载114981181833谢谢阅读中：商业建筑面积约14562平方米、住宅建筑面积约158578平方米、其它（会感谢阅读8693平方米；规划总户数1462户。项目精品文档放心下载2010年底开始进入前期工程感谢阅读阶段。(二)、开发商对物业服务的需求分析1、创造品牌的需求感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读管理经营，创造楼盘的“名气，带动开发商的新一轮开发。业内碧桂园房地产精品文档放心下载开发商就是最好的例子当年，“给你一个五星级的家”的物业服务承诺实现了广东省碧桂园销售的谢谢阅读火爆，现在，碧桂园房地产开发商凭借“给你一个五星级的家的物业管理服务感谢阅读。感谢阅读物业管理创造品牌使开发商受益在这里得到了最好的体现。精品文档放心下载——物谢谢阅读感谢阅读卖点是销售策划人员考虑的问题。选择一家具有一定宣传价值---外来的物业服感谢阅读务企业管理销售的楼盘将是上上之选。谢谢阅读谢谢阅读融合的成功经验，根据“外来的和尚会念经”和客户/业主的“逐外追新”的从谢谢阅读众心理，可以在销售中创造出关于物业管理服务方面的卖点。精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载性的借鉴广东省碧桂园房产公司的包装和操作理念，在前期交付的B感谢阅读感谢阅读感谢阅读维保速度质量和后期物业服务相配合的完美尊贵推销理念；谢谢阅读a)对客户负责的需求谢谢阅读解决后顾之忧。精品文档放心下载感谢阅读市场。因此，开发商将楼盘交给北京东旭凯旋物业管理有限公司管理是放心的，精品文档放心下载是对客户负责的。b)楼盘适用的管理模式香格里拉项目为大型住宅居住区，建成面积将达到181833万平方米，我们精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读主委员会，让业主参与管理。三、香格里拉项目物业服务定位感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读发生。谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载上高标准、严要求，以体现客户利益、维护客户权益。定位一：高效率的管理机构感谢阅读感谢阅读谢谢阅读简化流程，以切实解决客户困难进行管理机构定位。定位二：高素质的服务队伍鉴于香格里拉项目项目对于贵我公司在惠民县的品牌营造、战略发展上的感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读丰富的高级管理人员及在其他项目中服务多年的具备良好业绩的工作人员组成，精品文档放心下载谢谢阅读服务技能，防范物业服务水平本土化，以保证管理目标的彻底落实。谢谢阅读定位三：高质量的服务水平感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载适合业主。定位四：高品质的社区形象1、通过对居住区设施、设备、景观、公共部位等项目的良好维护，确保社谢谢阅读区基础设施的完善与良好启用；2精品文档放心下载31精品文档放心下载（23）业主自发组织，开发单位、物业服务企业予以扶精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载有效解决和处理各种潜在矛盾。促进形成良好、健康、和谐社区氛围。谢谢阅读4、在委托方CIS已建立的情况下，充分根据项目实际运用VI谢谢阅读MI谢谢阅读设之先河，香格里拉项目的低容积率、高绿化率特性，以“绿色社区为主题开感谢阅读展一系列的CI活动。定位五：高要求的管理标准感谢阅读谢谢阅读准，使管理项目务必做到精益求精。四、香格里拉项目物业服务具体实施措施措施一：安防、电梯等配套设施设备管理上，做到“二个到位。我们拟成立设谢谢阅读谢谢阅读制定了运行方案、维护方案。在具体操作上我们强调“二个到位1谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读岗。2、配套管理制度、操作规程制定、实施到位，为各系统正常运行提供制度谢谢阅读保障。在治安管理上，运用我公司在管项目治安防范的经验，运用现代科技手感谢阅读谢谢阅读防”结合即是人防、物防、技防、消防相结合。“人防”上我们实施治安快速反感谢阅读应体系，由控制中心统一指挥调度，强调多重结合，即固定岗与流动岗相结合、感谢阅读全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合、白天宽松与夜晚严密相结合、谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载强调“隐患胜于明火，责任重于泰山，合理利用园区已建立的消防设施设备，谢谢阅读明确区域防火责任人，抓落实重成效。精心养护园区内绿化，实施垃圾分流，加强园区环境文化建设和环保建感谢阅读设。针对居住区布局和环保要求，我们将设置环境维护部，以保障居住区环境清感谢阅读精品文档放心下载加强居住区环境文化和环保建设，井在此基础上做好各项工作：感谢阅读1．维护好已有的园林绿化，实施由地面向空中延展的立体式绿化工程，加强对感谢阅读小内环保意识的灌输，使每个住户都自觉热爱居住区内的环境；精品文档放心下载2．垃圾分类收集，建立分类回收系统；3．开展环境社区文化建设，实施社区环境形象战略，整合社区环境形象，统一感谢阅读精品文档放心下载深信，经过我们的努力和科学管理，居住区必将成为一个绿色环保居住区；感谢阅读措施四：运用科技手段，进行合理调度，有序停车。感谢阅读精品文档放心下载感谢阅读序。措施五：实行大区域整体管理与居住区域局部管理相结合的管理办法。感谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读触、零接触，真正做到有条不紊、散而不乱。发挥北京东旭凯旋物业优势，实施对机电设备、秩序管理等方面的专业精品文档放心下载化物业服务。在居住区物业服务工作中，针对居住区机电设备多、周边治安环境复杂等特点，精品文档放心下载谢谢阅读感谢阅读更多的无偿服务，充分体现北京东旭凯旋物业“业主至上，服务第一的经营方谢谢阅读针，让居住区广大住户真正受益。充分借鉴成功经验，开展卓有成效的社区文化活动，向社区文化要物业谢谢阅读服务的社会效益、环境效益和经济效益。“一手抓服务和经营、一手抓精神文明建设”是我们成功管理的一条重要法则。精品文档放心下载感谢阅读感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读感谢阅读户讲座、节日活动、各种仪式等，富有新意、切实可行。感谢阅读精品文档放心下载住户没想到的我们也要想到并且做到。五、香格里拉项目物业服务模式1、建立和实施完善的物业服务质量体系物业服务要达到高质量高水平必须建立并实施一套高标准的质量保证体系，精品文档放心下载在香格里拉项目物业服务工作中，从一开始我们就要坚持做到高标准、高起点，感谢阅读感谢阅读色的科学的、具操作性的质量保证体系。2、提供高素质的员工队伍精品文档放心下载一是“引进关，通过制定实施科学的员工录用标准和操作规范，确保引进的人谢谢阅读才具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关，我们每年都要针对感谢阅读感谢阅读出去的培训方式实施培训，使员工素质逐步提高，培养一支高素质的精干的员精品文档放心下载工队伍，确保向客户提供高标准、规范化的专业物业服务。精品文档放心下载3、发挥业主自治、自律功能广大业主共同参与物业服务，变香格里拉项目物业服务处单向推动为香格里感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读感谢阅读不断增强。对此，我们设想如下：1)建立业主（管委会）参与物业服务机制，实行业主自治管理和香格里拉项目谢谢阅读物业服务处管理相结合的“共管模式。前期有引导性的成立业主委员会，有利谢谢阅读精品文档放心下载发生；2)建立联合会议制度。物业服务工作需要委托方和香格里拉项目物业服务处的谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读和物业服务企业怎样在这张白纸上描好第一笔；3)报告制度。定期报告工作情况，及时反映工作中存在的问题，按合同要求公精品文档放心下载布管理费及代收费收支情况。4)监督检查制度。按照有关法律法规和物业服务合同实施规范的管理，虚心接谢谢阅读受业主和委托方的检查监督。六、香格里拉项目管理服务目标1、总体目标：在物业服务合同期内，把居住区管理成“安全、文明、优美、舒精品文档放心下载适感谢阅读谢谢阅读准，三年内达到“山东省物业服务优秀小区标准。2、分项目标：{1}房屋及公共配套设备设施完好率达98%以上，其中大型设备完好率99%以上，感谢阅读中小型设备完好率95%100%感谢阅读率达98%，公共照明完好率95%以上；{2}卫生合格率达98%，环境绿化完好率95%；精品文档放心下载{3}实行24100%精品文档放心下载到100%；{4}管理人员专业培训合格率100%；{5}业主对物业服务满意率95%0.2%100%；谢谢阅读{6}维修服务回访率达85%；{7}服务区域内车辆停放有序，交通秩序良好；{8}做好消防设施、设备的检修保养，保证随时启用；{9}有效投诉处理和回访率达100%。第二章北京东旭凯旋物业管理有限公司结合以前服务项目的精品文档放心下载物业服务经验对本项目销售的建议谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读些措施对以往的销售方式予以改进，将会进一步提高销售率。感谢阅读—、会所提前投入运营谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读谢谢阅读更好的销售业绩。二、实现客户承诺的统一谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载的后续服务，确保物业销售不留后遗症。三、成立销售协调小组谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载时间。四、提供毛坯样板房感谢阅读感谢阅读谢谢阅读的主推户型，分别提供精装修的样板房和毛坯房的样板房，以便客户做出对比，感谢阅读此举可有效减少业主投诉，亦可有效增加业主信心。五、持续增加房产销售卖点近年来随着“社会信息“知识经济”的迈进，信息技术应用进入建筑乃是感谢阅读必然，“建筑智能化”也顺理成章形成了住宅的新卖点。我们建议在后期的配套谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读续增长的期望值，增加楼盘销售的性价比。六、签订物业管理服务合同感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读好的保证。笫三章北京东旭凯旋物业管理有限公司项目配合销售的措施感谢阅读北京东旭凯旋具有在北京多年为开发商保驾护航和与各类业主的交往经历，谢谢阅读感谢阅读拉项目的销售工作，我们将从物业管理的专业角度提供以下协助和服务：谢谢阅读一、提供物业管理咨询服务感谢阅读感谢阅读题给予解答。二、提供物业管理培训为销售人员提供必要的物业管理知识培训，以减少因此而产生的销售纠纷，感谢阅读精品文档放心下载心。三、提供护卫及保洁服务精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载监督权和调配权，具体办法可在销售中心物业管理服务协议中明确。感谢阅读四、提供有形展示谢谢阅读精品文档放心下载等，增加销售现场的气氛。五、协助举办展销活动协助开发商定期举办展销会、业主嘉年华及其他庆祝或促销话动。谢谢阅读六、开展业主意见征询在销售过程中，我们拟通过问卷、电话、面谈等方式开展2－3次业主意见感谢阅读征询，就业主及购房者对物业管理服务、会所管理方面的需求加以收集和统计，谢谢阅读及时修订和调整物业管理服务方案，确保日后物业管理服务的适用性。感谢阅读感谢阅读绩必将达到新的高峰，能够实现“发展商满意、业主满意”的双重目标。谢谢阅读第四章香格里拉项目接管方案及有关事宜第一节前期物业服务工作计划方案一、香格里拉项目物业服务处整体工作流程二、工作计划精品文档放心下载精品文档放心下载划如下：（一）前期物业服务工作计划项目内容时间1、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；前期介入，参与规划、设计、建设2、与开发商沟通；感谢阅读3、从物业服务的角度提出合理化建议1、对项目展开深入的调查研究；拟定物业服务方案2、针对项目实际情况，拟定管理方案1、人员的选拔；组建物业服务队伍2、人员的培训；3、人员的上岗1、安排管理用房；完善管理及办公条件2、安排员工宿舍；3、准备管理用物质装备1、制定切合实际的各项制度；制定管理规章制度2、导入ISO9000质量保证体系1、依据标准，逐项检查发现问题，督促整改；物业的验收与接管感谢阅读2、办理书面移交手续，做好遗留工程备案（二）入住期物业服务工作计划序项目内容时间号1办理入住手续1、准备入住资料，举行入住仪式；2、合理设置办理入住手续的流程和岗位；3、为业主办理入住手续，提供便利服务2装修管理1、装修申报审批；装修施工人员管理；2、装修施工过程管理；3、装修的验收3档案的建立1、收集档案资料；和管理2、科学分类；3、建档；4、档案运用（三）正常运行期的物业服务工作计划序项目内容时间号1房屋及公共设1、制定房屋养护和维修计划方案；施维修保养2、维修资金的管理；3、房屋的维修管理；4、房屋的养护服务2机电设备1、设备的资料管理；的维修养护2、设备的运行管理；3、设备的维修管理；4、设备能源和安全管理3治安消防管理1、治安管理；2、交通车辆管理；3、消防管理；4、安保智能化系统管理4小区环境管理1、园林绿化管理清洁卫生管理；2、环保管理；3、园区水系景观的维护保养5财务管理1、财务账务；2、费用收取第二节接管期物业服务各项工作流程1、业主入伙流程；2、员工招聘流程；3、员工培训流程；4、档案建立工作流程；5、住户搬入(出)管理流程；6、装修管理流程；7、住户报修、投诉管理流程；8、维修工作流程；9、维修语言流程；10、治安管理运作流程；11、火警报告流程；12、公共设施维修、保养流程；13、园林绿化管理流程；14、保洁管理流程；15、社区文化活动开展流程；16、不合格服务控制工作流程；17、服务质量评价工作流程第三节接管期项目管理重点难点工作方案我们认为，前期物业服务中的入住期装修管理、日常治安管理和设备运行谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载1、把好装修关，平稳度过危险期谢谢阅读精品文档放心下载感谢阅读谢谢阅读感谢阅读谢谢阅读修制度、装修要求等方面的宣传和培训，做到明示制度，法规清楚，有据可依。感谢阅读二是把好施工队伍关。物色几家装修“正规军或者引进几家北京的知名装修公谢谢阅读司推荐给业主，杜绝“装修游击队”的乱敲乱打和野蛮作业。三是把好审批关。感谢阅读感谢阅读一一详报香格里拉物业服务处严加审查，并签订“装修管理服务协议，明确各谢谢阅读谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载修中的违章行为、危险苗头消除在萌芽状态。2、把好安全关，确保小区安全万无一失精品文档放心下载位置，并发挥我们的一切优势，运用各种手段，确保安全工作万无一失。对此，感谢阅读我公司已根据项目实际情况编制相应治安防范方案。3、把好设备关，确保高效运行1）与设备生产安装厂商和维保承包商保持紧密联系，确保设备保修期内的维护感谢阅读保养和保修期后的维保及时、高效，使各类设备始终处于最佳技术状态。精品文档放心下载2）发挥北京东旭凯旋物业管理有限公司技术优势，聘请总部高级工程技术人才感谢阅读谢谢阅读衔接、规范进行。3）进行操作，细心护理。严格按照设备性能特点和操作规程开机、监视运行、谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载运行，防止在此期间电梯遭受破坏。4）把好水系周边的安全提示关，严防溺水等事件发生，确保无重大责任事故发感谢阅读生。第五章合作方式第一节北京东旭凯旋物业管理公司提供的合作方式1）开发商将楼盘全部（含未建）委托给北京市东旭凯旋物业管理有限公司进行精品文档放心下载物业管理服务，同北京东旭凯旋物业管理有限公司签定《前期物业管理委托合精品文档放心下载2）合同期限不低于三年。3）开发商提供物业服务企业用房和员工宿舍。4)开发商提供开办费用5）物业服务费标准应为（按建筑面积，此标准只作为供甲方参考、洽商的价格，最感谢阅读终收费价格将按照开发公司和物业服务企业最终签订的服务合同价格为准；）精品文档放心下载多层住宅：0.55元/月.平方米；小高层住宅：0.90元/月.平方米；商业住宅：0.90元/月.平方米；其他物业：0.70元/月.平方米电梯使用费按照/月/户（地面首层业主免费）向向业主及使用人收取。谢谢阅读车位使用费同开发商或业主政府指导价按照另立协议协商确定；谢谢阅读5）空置房的物业服务费：1、第二期交楼之后空置房的管理费，开发商按照管理费的70%补给物业管理公司。谢谢阅读1谢谢阅读1月第二节合同签定后的具体运作方式1）北京东旭凯旋物业管理有限公司派驻主要管理人员对楼盘进行管理，其他人谢谢阅读员在本地招聘。2）日常管理时期，北京东旭凯旋物业管理有限公司独立负责物业管理工作，并感谢阅读协助开发商处理销售遗留问题。3）顾问物业服务方式见一下章节第六章香格里拉项目物业服务费用测算支持表格第一节香格里拉项目经营预算情况表序号项目金额（年）备注一收入1725298.00100%收费率1多层物业费287677.5收费面积43587.5；0.55元/月/㎡(建筑面积)感谢阅读2小高层建筑1241897.4收费面积114990.5；0.90元/月/㎡（建筑面积）感谢阅读4商业物业费157266.3收费面积14561.69；0.90元/月/㎡（建筑面积）谢谢阅读5其他建筑物业费38456.88收费面积4578.2；0.70元/月/㎡（建筑面积）谢谢阅读二支出1753818.001人员工资及福利保险839526.96附表1谢谢阅读2餐费34944.0附表23电费156250.00公共照明、设备运行、节日景观照明（项目未交付估算）精品文档放心下载4水费5000.00办公、保洁、景观用水（项目未交付估算）谢谢阅读5维修工具及耗材63000.00维修费5000元/月+维修工具3000元/年精品文档放心下载6电梯年检费用48825.0035部梯（项目未交付估算）谢谢阅读7电梯养护费用175000.005000元/部*35部精品文档放心下载8水箱清理、检验3800.00清洗费200吨*7元/吨*2次/年+检测费1000元/年谢谢阅读9绿化养护费用31500.009000㎡*3.5元/㎡（项目未交付估算）精品文档放心下载10保洁工具及耗材13260.0085元/月/人*13人*12月精品文档放心下载11生活垃圾清运费109500.00150元/车*2车/天*365天/年谢谢阅读12外网清掏与维护18183.30181833㎡*0.1元/㎡（建筑面积）谢谢阅读13物业管理责任险3000.00设定保额500000*0.6%精品文档放心下载14办公费6000.00500元/月办公家具、耗材、印刷、维修等谢谢阅读15电话费6000.00500元/月16手机费5400.00项目经理200元/月经理100元/月管理员50元/月谢谢阅读17交通费3600.00采购用车等300元/月感谢阅读18服装费19900.00管理/秩序：1000；其他：300；二年摊销精品文档放心下载19固定资产折旧10000.00办公设备等20公共秩序维护费2600.00200元/人*13人寝具、器械、记录等精品文档放心下载21教育培训费3000.00参观、交流、培训、学习等谢谢阅读2210000.00端午、中秋、圣诞、新年、春节等精品文档放心下载23企业利润94097.356%24税金91431.265.5%三收支差额-28520物业公司利润内承担第二节香格里拉项目物业费第二套收支均衡建议物业类型建议收费标准收费面积/户数总额（年）备注精品文档放心下载多层物业费0.50元/月/㎡43587.5㎡261525.00感谢阅读小高层建筑0.80元/月/㎡114990.5㎡1103908.80精品文档放心下载一商业物业费0.90元/月/㎡14561.69㎡157266.25感谢阅读其他建筑0.70元/月/㎡4578.2㎡38456.88谢谢阅读电梯使用费30元/月/户1400户504000.00约1400户,首层户不收合计2065157.00二支出1753818.00见上表收支差距311339第三节物业费收费标准制定说明1、谢谢阅读能详尽计算。本方案中支出部分均为估算，支出按照最低标准提供；精品文档放心下载2、物业公司建议贵公司按照二节建议制定物业服务费用收取标注原因如下：精品文档放心下载15栋谢谢阅读外本项目属于第一个中高端以小高层为主的综合社区。2精品文档放心下载谢谢阅读买房产是对以后的物业服务费用产生疑虑，而导致影响项目销售的诟病产生。精品文档放心下载3谢谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载合同中对该笔费用支出以划分年度综合入住率的方式按季度适当补助；谢谢阅读3、建议过公司能按照我公司数据求证表格重新提供相关数据，我公司调整测算谢谢阅读表格，以便我公司制作的方案更详尽；附表1、管理服务人员的工资（合计44人）：序号部门岗位人数月工资标准/人月/人缴纳的各种社会保险额月/人其他费用月工资合计1服务处项目经理135001702.0552.55254.55感谢阅读经理12000972.6303002.60精品文档放心下载2客户服务中心管理员31300632.1919.55855.07感谢阅读维修工41300632.1919.57806.76感谢阅读经理12000972.6303002.6公共秩序维护维护员131000486.31519516.9谢谢阅读3部清洁工101000486.31515013.0谢谢阅读绿化工51000486.3157506.5谢谢阅读4财务部会计兼出纳12000972.6303002.6精品文档放心下载合计39人69960.58合计小计（年）：839526.96（RMB）元34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%精品文档放心下载工资总额的14%计提；培训费：按工资总额的1.5%计算；谢谢阅读附表2、餐费汇总表序号人员人数单价天数月份金额备注1管理人员108261224960.02工程人员4826129984.0合计：1434944.0香格里拉项目物业管理顾问方案BJDXKX-XGLL2011北京东旭凯旋物业管理有限公司二零一一年八月目录第一章项目简介及顾问模式建议第二节香格里拉项目顾问服务需求第三节顾问模式建议第二章物业顾问服务运作方式概述第一节“顾问+驻场”服务模式第二节顾问运作方式第三章物业前期介入顾问工作第一节物业前期介入的必要性第二节物业前期介入顾问工作事项第四章物业管理机构筹建顾问工作第一节物业管理机构成立顾问内容第二节规章制度建立顾问内容第三节人员招聘与培训顾问内容第五章营销配合和促进工作第一节定期举行沟通会议第二节参与营销及租售中心的整体施工和装饰第三节规划良好的销售现场服务工作第四节对销售人员进行物业管理专业知识培训第五节销售现场派驻高级物业经理第六节宣传自身背景和优势，展示强大服务商面貌第六章验收和整改顾问工作第一节建筑质量的验收顾问第二节设备设施的验收顾问第三节验收质量问题的整改顾问第七章交付和装修管理顾问工作第一节交付期物业管理的顾问内容第二节交付分工、安排与准备内容第三节装修管理期顾问内容第四节装修管理的组织安排第八章正常期管理顾问工作第一节正常期物业管理的基本顾问事项第二节正常期客户服务的顾问内容第三节正常期安全管理的顾问内容第四节正常期设备及房屋养护维修的顾问内容第五节正常期清洁保洁的顾问内容第六节正常期环境绿化的顾问内容第七节正常期客户室内维修与商务服务的顾问内容第九章香格里拉质量跟踪及保证措施第一节质量跟踪阶段第二节质量保证措施第十章香格里拉物业顾问服务安排和报价第十一章服务承诺结束语第一章项目简介及顾问模式建议第一节项目简介略第二节香格里拉顾问服务需求分析根据对“香格里拉项目文件了解及甲方置业公司要求，结合北京东旭凯旋感谢阅读感谢阅读感谢阅读精品文档放心下载识领先的物业管理服务团队。具体顾问需求包括：1）感谢阅读排水、供配电、园林绿化、景观等提出建议。2）感谢阅读业建议。3）感谢阅读区域的管理和服务，为销售工作提供支持。4）谢谢阅读用和服务标准。5）谢谢阅读问题整改。6）在项目入伙阶段，指导香格里拉筹备交付，办理各项入伙手续。精品文档放心下载7）在项目装修阶段，规范装修管理并化解交付投诉高峰。谢谢阅读8）谢谢阅读提升物业服务质量打下基础9）制定项目管理方案，确定物业管理收费标准，优化成本控制。谢谢阅读10）谢谢阅读物业管理团队。第三节顾问模式建议“香格里拉在当地的中、高档次定位，要求该项目提供高水准且独具特色精品文档放心下载的物业管理服务，倡导出一种高品质的人文品质生活。“香格里拉”的管理服务精品文档放心下载效果将是“香格里拉开发销售及物业升值的有力品牌支撑，同时也是惠民县泰精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读京东旭凯旋物业拟提供“顾问+驻场”服务模式。第二章物业顾问服务运作方式概述按照北京东旭凯旋物业目前实行的IS90001:2000质量体系和市优、省优、精品文档放心下载国优模式进行“顾问+驻场服务模式第一节“顾问+驻场”服务模式一、顾问理念“顾问+驻场”服务模式，即顾问公司除为项目各种文件性资料外，还派出感谢阅读顾问团在现场实际操作，确保顾问的各项思路得到落实，对现场服务品质负责，精品文档放心下载同时通过现场的传、帮、带，为甲方培养一批有经验的物业管理服务人员。感谢阅读感谢阅读方物业公司的培训作用非常明显。这种顾问合作方式效果明显，经过多年检验，感谢阅读已成为目前物业管理顾问市场上最常见的合作方式。二、顾问工作方式此种顾问模式下，项目采用工程顾问团+驻场顾问团的方式开展工作。感谢阅读精品文档放心下载收接管阶段赴现场工作，同时不定时跟踪现场施工进度，了解施工进展情况。感谢阅读驻场顾问团由项目经理+各专业经理组成，在项目现场开展工作，协助甲方精品文档放心下载精品文档放心下载训。三、顾问工作目标“顾问+驻场服务模式下，顾问工作目标不仅包含纯顾问项目的工作目标，谢谢阅读更注重现场的实际效果，考核顾问工作的指标也更量化。现场工作质量达到省级优秀物业管理小区标准项目建立起完善的管理机制和运作体系项目质量体系按ISO9001标准运行，可协助甲方物业公司获得外部认证感谢阅读项目建立起完善的培训体系项目建立起完善的绩效考核体系甲方满意度≥90%客户满意度≥90%为甲方培训一支经验丰富的物业管理队伍。四、顾问工作具体内容1北京东旭凯旋物业在“香格里拉的顾问服务中，不仅从物业管理角度积极谢谢阅读精品文档放心下载拉”的施工监理、工程验收，并协助推动验收发现问题的整改。精品文档放心下载具体顾问目标包括：（1）协助组织各专业工程、设施设备的验收工作，重点检验前期规划及设感谢阅读备选型中从物业管理角度提出的专业建议的落实情况。（2）对不合格处提出整改意见，推动施工单位进行整改并复验。谢谢阅读（3）协助收集验收报告，整理图纸资料，建立设备台帐。精品文档放心下载（4）对施工单位和设备供应商的售后保修服务提出具体要求，为日后房屋感谢阅读建筑、设备设施的使用、维修、养护提供长期的质量保障。精品文档放心下载2精品文档放心下载活动。（1）确定销售配合模式与服务定位（2）确定销售配合各专业人员岗位和数量（3）建立销售配合过程中各专业服务程序（4）跟进销售配合人员招聘和培训全过程，确保人员素质达到要求精品文档放心下载（5）为销售中心、样板房及其他销售区域提供高档尊贵的服务感谢阅读（6）配合甲方编制销售广告中各项涉及物业管理的内容3北京东旭凯旋物业在顾问服务中，将针对“香格里拉的项目特点，组建满感谢阅读谢谢阅读团队。具体顾问目标包括：（1）确定“香格里拉”项目的物业管理服务模式与品质目标定位。感谢阅读（2）设计物业管理组织架构，并拟定人员编制、岗位资格。谢谢阅读（3）按照ISO9000体系要求，建立各专业的管理服务程序。精品文档放心下载（4）拟定“香格里拉”物业管理收费标准，并编制物业管理服务预算。感谢阅读（5）建立职业化培训考核体系，确保员工敬业精神和掌握应知应会。精品文档放心下载4感谢阅读谢谢阅读客户交付前进行预验收，并协助推动验收发现问题的整改。感谢阅读具体顾问目标包括：（1）协助组织各专业工程、设施设备的验收工作。（2）对不合格处提出整改意见，推动施工单位进行整改并复验。精品文档放心下载（3）协助收集验收报告，整理图纸资料，建立设备台帐。感谢阅读（4）对施工单位和设备供应商的售后保修服务提出具体要求，为日后房屋精品文档放心下载建筑、设备设施的使用、维修、养护提供长期的质量保障。感谢阅读5北京东旭凯旋物业在“香格里拉的顾问服务中，强调交付及装修期的有序感谢阅读感谢阅读定基础。具体顾问目标包括：（1）编制符合管理实际要求的前期管理协议、管理规约、装修管理责任书感谢阅读等文件体系、设计一条龙的交付流程。（2）超前培训员工，反复演练。（3）协调交付相关各方工作，实现交付的顺利、高效。（4）制定严格的装修管理制度，事前提示。（5）严格把好装修审批关和巡查关，杜绝违章装修的现象，为今后的创优感谢阅读达标工作创造良好的条件。6北京东旭凯旋物业在“香格里拉的顾问服务中，将指导物业公司打造出惠感谢阅读民县一流的物业管理效果、物业管理流程规范和物业管理团队。精品文档放心下载具体顾问目标包括：（1）协助、指导物业公司建立领先于惠民的ISO9000服务体系标准及全套谢谢阅读管理规章制度。（290%。（3物业管理服务不但有一流的服务效果，还能维持财务收支精品文档放心下载平衡。第二节顾问运作方式采用工程顾问团+驻场顾问团的方式开展工作。精品文档放心下载收接管阶段赴现场工作，同时不定时跟踪现场施工进度，了解施工进展情况。感谢阅读驻场顾问团由项目经理+各专业经理组成，在项目现场开展工作，协助甲方感谢阅读精品文档放心下载训。工作计划建议如下：序号时段人数时间备注一工程顾问团天数由各专业工程师组成工程顾问团赴现场，合同签订后工程顾问团14熟悉项目现场，对项目规划设计提出优化一周内3人建议1、负责指导对售楼处进行验收，同时跟项目经理和进施工现场状况2开盘前工程顾问团42人2、配合销售员工培训二驻场顾问月数1入伙阶段顾问经理21、顾问经理入伙前2个月到场；感谢阅读工程顾问2、工程和安管顾问入伙前一个月至入伙安管顾问各后一个月。1人装修管理/顾问经理2返修/正常4入伙至入伙后四个月1人管理阶段每月顾问经理1三跟踪期5个工驻场期结束后三个月人作日第三章物业前期介入顾问工作第一节物业前期介入的必要性感谢阅读各种新技术、新材料不断投入使用，社会化分工越来越细，专业门类越来越广。谢谢阅读感谢阅读企业的前期介入。一般而言，物业管理是指对竣工投入使用后的项目进行管理，谢谢阅读谢谢阅读是一个独立行业，但是，总结物业管理20多年的经验，我们也不难发现，由于感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载精品文档放心下载谢谢阅读谢谢阅读谢谢阅读下是物业管理前期介入在各个环节上的意义及内容：一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业谢谢阅读实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和感谢阅读管理问题。谢谢阅读感谢阅读精品文档放心下载精品文档放心下载感谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读精品文档放心下载谢谢阅读足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装谢谢阅读的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使谢谢阅读用和管理服务带来的缺憾。物业项目一旦建成，物业管理企业就要天天和此精品文档放心下载物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益感谢阅读的条件下，它可能比工程监理的要求更严格，工作更细致、更周密。在建设感谢阅读施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，谢谢阅读对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的主精品文档放心下载要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来谢谢阅读说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但谢谢阅读是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建谢谢阅读设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的谢谢阅读质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量感谢阅读问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，感谢阅读通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。现在谢谢阅读的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工感谢阅读工程中，粗心大意或随心所欲就很可能给业主今后顺利使用设施、设备带来精品文档放心下载极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产施工安装单位尚不感谢阅读很了解重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为了自己工作的方便，精品文档放心下载而不是以人为本、从有利于业主今后几十年的使用的角度去安装施工，从而感谢阅读给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理派出专业人员入住精品文档放心下载楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改精品文档放心下载建议，确保了施工中不出现不利于物业管理的弊端，为业主争得了良好的硬感谢阅读件条件。此外，前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，精品文档放心下载建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。感谢阅读三、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保精品文档放心下载物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物谢谢阅读业管理服务。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往谢谢阅读留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，感谢阅读开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微精品文档放心下载全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也