“房抵贷”操作实施细则

1/12南宁市西江小额贷款股份有限公司贷款准入管理风险组合管理产品政策管理业务流程管理合同签订与贷款发放贷款回收管理附则2/12第一章总则范业务操作，促进西江小额贷款股份有限公司个人小微类贷款规定和管理细则，特制定本管理细则。第二条本操作规程所指的“房抵贷”业务是指借款人以本人或家庭成员的房产作抵押，我公司经过审查合格，向房屋所有第三条本操作规程的借款主体主要是在当地有稳定职业，经济收入稳定且其名下有房产并愿意用其房产做贷款抵押担保的由自然人股东组成的有限责任公司和股份有限公司的主要自然记的个体工商户。第四条贷款用途。“房抵贷”适用于合法经营的项目投资或资金周转，且不违反相关法律、法规及中国人民银行、银监会以及个人贷款用途方超过200万元。应充分考虑同区域内其他房产价值、风险控制能力等因素来确定具体贷款额度。动风险管理的原则。3/12况、市场竞争情况等因素，动态调整个人消费、经营贷款的信(二)差异管理原则。综合区域、行业、担保、客户资信等多个维度实施差异化的信贷政策和管理策略，实现授信政策与(三)流程标准化管理原则。参照《个人业务操作规程》，将其作为日常业务操作依据，并及时维护更新，实现业务操作的规范化和标准化管理。(四)主动风险管理原则。建立风险预警管理机制，及时识别客户的风险状态变化，采取有效措施保障信贷资金安全。合理设置客户预警指标，强化系统数据对接，对金融资产、信用卡记录、结算账户交易等相关数据进行系统监测，实行全流程第二章贷款准入管理第七条客户分层管理(一)申请个人贷款的借款人应为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民，信用状况良好且具备还款意愿和还款能力，并符合《个人贷款操作规程》等制度及现有法律法规、(二)在综合衡量客户及其企业信用记录情况、家庭净资产情况、在银行的金融资产状况等因素后，根据客户整体资信第三章风险组合管理4/12第八条以担保方式为主，结合区域管理、行业准入和客户分层三个方面，进行风险组合管理。第九条风险组合管理的核心是以有效抵(质)押物担保为主，辅以其他担保方式的分类管理。在明确担保方式的基础上，根据客户的所属区域、行业和资信状况，评定客户风险状态。方式。办理非循环方式贷款的，可采用一般抵押担保方式。一条抵押物要求。(一)抵押物原则上应为住房。部分经公司同意可接受商业用房或商住两用房作为抵押物。(二)抵押物对应的土地性质须为国有，已取得房屋所有权证书，可以进入房产三级市场交易流通。(三)可以办理合法抵押，抵押物价值能覆盖贷款金额。(四)抵押房产的所有权人及共有人必须是具有完全民事行为能力的人。第十二条抵押房产价值评估。评估的流程和方法按照《个人贷款业务操作规程》执行。(二)采取外部评估的，贷款调查人员需对评估价值的合理性进行认定。信贷经理对评估价值进行认定时应重点考虑以涨幅；三是同类房产的成交均价。房产评估价格不应高于按照购置价格与平均涨幅推算出的价格的一定比例；不应高于同一地段同类房产近期交易均价的一定比例。第十三条抵押率的确定。抵押物的抵押率按以下规则确定：5/12(一)总体原则房产使用时间在10年(含10年)以内的，抵押率最高不超过人的还款能力、信用状况及抵押物变现能力确定额度金额。1.以住房(含别墅、自建住房)抵押楼龄最高抵押率10年以下(含)70%10-20年(含)60%20-30年(含)50%2.以商业用房(含自建商住两用房、自建商业用房)抵押40%的商业区围、周边商业布局合理仅限城市中心区域成熟商业区原则上不接受抵押。如属于城市繁华中心区域，具有历史龄限制，但应审慎叙作，抵押率须控制在40%以下1-5年(含)6-10年(含)11-15年(含)16-20年(含)注：①县级机构仅限受理位于县城中心区域成熟商业区域入的商业用房作为抵押物。3.以办公房作为抵押的，其抵押率同比应低于商铺的相关要求，最高不超过市场价格或内部评估价的65％。6/124.以无地上建筑物的土地使用权，缴清土地出让金并办妥国有土地使用权证的土地作为抵押的，抵押率应控制在40％以下。土地空置超过一年的原则上不接受为抵押物。不接受地上建筑物为在建工程(或简易厂房)的土地使用权抵押。5.以专业担保公司担保第十四条贷款利率定价贷款利率实行上下限管理，贷款利率原则上不得高于中国对贷款利率实行差别化管理。第四章产品政策管理款人及其家庭在我公司及其它金融机构的所有贷款总量，严格控制家庭收入偿债比，结合客户所提供的担保情况，为客户核定合理的贷款金额。途、结算特征等因素，给予匹配的还款方式。根据贷款期限的7/12(一)贷款期限在1年期(含)以内的，可选择按月(季)还本付息、按月(季)付息到期还本或到期一次性还本付息的(二)贷款期限在1年期以上、2年期(含)以内的，可结合其资金结算特征，选择按月(季)付息、按月(季/半年)还本的还款方式，但不得采用按月(季)付息、到期还本或到期一次性还本付息的还款方式。第五章业务流程管理第十九条贷款申请借款人向信贷经理提出个人贷款申请，应按要求填写《南1.借款人有效身份证、户口簿或其他有效居留证件；2.借款人婚姻状况证明(结婚证、未婚声明等)；评估公司出具的评估报告；4.用于抵押的房产所有权人及共有人的身份证件及其同意抵押的书面承诺。5.公司要求提供的其他资料。第二十条尽职调查(一)调查人员对贷款申请应及时进行贷前调查并安排房产价值评估，贷前调查主要包括以下内容：1.贷款申请资料是否真实、完整；8/12银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用3.借款人及其配偶的还款能力是否充足。通过多种方式判断借款人及其配偶收入证明的真实性及合理性，必要时可要求借款人提供完税证明、工资流水单、公积金缴存证明等辅助材料。对自雇人士或无固定职业者，主要根据其相关资产证明判断其还款能力，必要时进行实地调查。4.抵押物权属状况是否清晰，抵押物共有权人是否出具同5.以评估价认定并采取外部评估方式的，评估方式和评估6.借款人所申请的贷款要素的合法合规性。(二)调查人员在尽调时应至少要与借款人及抵押房产所有权人进行一次面谈并做好面谈记录。根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展全面实地调查。(三)经调查后，信贷经理应出具调查报告，将整套资料报送小微信贷部经理审核，调查认为不符合贷款条件的，经小微信贷部经理同意可终止贷款程序，并及时通知借款申请人。小微部完成调查后，将材料及报告扫描至信贷系统，提交贷款审批采用系统自动审批和人工审批相结合的方式。由有权审批人组成审贷组在审批授权范围内，按照规定程序和管理要求进行审批。9/12审查、审批人员对提请审查、审批的信贷业务应提出明确的审查、审批意见。审查审批的主要内容包括：(一)基本要素审查。移交的贷款业务基础资料是否齐备；(二)主体资格审查。借款人、共同借款人、抵押人是否具备有完全民事行为能力，借款人是否有不良信用记录，收入是否充足合理，有关证明材料是否符合规定。(三)信贷政策审查。授信各项要素是否符合制度办法规(四)担保物审查。抵押房产权属是否清晰，价值认定是否符合程序和规定，评估价值是否合理。(五)信贷风险审查。重点审核借款人收入来源的稳定性以第二十二条审批结果通知对于未获批准的贷款申请，应向客户说明原因并退还相应申请第六章合同签订与贷款发放第二十三条合同签订经理双人共同督促借款人及配偶在借款合同、抵押合同等法律合同及相关协议文本上签字、盖章，确保合同签章的真实性。第二十四条信贷经理审查材料的齐备性；审核合同(协议)填写是否规范；确保贷款审批条件的全部落实和归档材料的齐全。第二十五条贷款发放10/12合同签订后，应落实抵(质)押登记并取得他项权证等全对于可循环使用的个人贷款，在额度项下二次用款时，应结合其风险预警情况进行放款审核。第七章贷后管理风险分类、还款处理、催收保全、展期重组、押品管理、档案管理、损失类贷款核销等。第二十六条客户回访维护可以采用现场沟通或非现场交流的方式，也可以与贷后现积极挖掘客户的金融需求。信贷经办人员应按照《小微业务操第二十七条风险预警管理风险预警管理是在单笔贷款业务贷后管理中，动态收集掌握经办信贷经理作为风险预警责任人，负责收集预警信息，进行整理分析，提出有效风险防范措施，经有权审批人同意后，及时采取措施化解风险。第八章贷款回收管理11/12的《贷款到期通知书》通知借款人做好还款准备。第二十四条需要展期的贷款，借款人原则上应在贷款到期日填写《贷款展期审批表》提出处理意见，报有权审批人审批。最长展期期限不能超过原贷款期限。第二十五条贷款到期后客户不能按时足额还款则需要支付违约金。违约金的收取标准依据《借款合同》的相关规定执行。贷款风险分类第二十六条提前还款对借款人拟提前归还全部或部分贷款的，应要求借款人提前5日提交申请书，经批准后可提前归还借款；若不同意客户提出的提前还款申请，应及时通知客户并做好解释工作。报有权审批人同意，可以提前收回贷款。(一)未按照规定用途使用贷款；(二)借款人或担保人提供虚假资料或具有欺诈行为；(三)借款人其他债务情况恶化或经营出现重大潜在风险；(五)其他可能影响贷款安全收回的情形。出现上述情形需要提前收贷的，由信贷经理出具《提前收并办理有关抵押解除手续，财务部做账处理。第二十九条对到期不能归还的贷款，应由风险部及信贷部共同12/