某商业广场购物中心策划方案

一、广告投放情况广告投放时间广告投放位位置广告主要内内容及主诉求求点2004--08-033晨报都市报主标：北京**来了全国知名财财神到丰厚“嫁妆”等你拿2004--08-044晚报新疆都市报主标：北京**出嫁新疆**明媒正娶超级嫁妆等等你拿主要内容：首付付40%返第三年租租金最低4680元/平方2004--08-055晨报主标：你做做房东北京**帮你打工主要内容：买22个铺加一元元送五楼铺位位一个广告投投放时间广告投放位位置广告主要内内容及主诉求求点2004--08-066新疆都市报晚报晨报主标：买商商铺您的保障在在这里主要内内容：北京**20002-20003年销售额全全国排名第四四2004--08-066---22004-008-13新疆都市报主标：买商商铺你的保障在在这里主要内内容：五大优优势1.你做房东，北北京**帮您打工2.北京**用销售额的30%，不超过1个亿做履约约保障3.一次性返3年租4.买2+1送五楼商铺5.购买商铺做做北京**终身会员广告投放时间广告投放位位置广告主要内内容及主诉求求点2004--08-166新疆都市报主标：名气气就是号召力力就是人气就是财力主主要内容：市市政规划让北京路成成为乌鲁木齐齐的“长安街”2004--08-200新疆都市报主标：实实实在在投资稳稳当当受受益主要内容容：北京**投资商铺秘秘籍揭露1、位置为首2、投资回报3、经营模式4、市政规划5、交通条件件二、广告投放与与销售收入分分析名称时间金额（单位位：元）广告告投入8.033---9..051220万左右销售收入75万左右三、本阶段营销销总结与分析析1、本阶段广告告诉求重点——北京**诉求内容：：北京**——中国零售业业巨头1、北京**是全国零售售业的领军优优势2、北京**选择****广场的原因3、北京路的市市政规划优势势，升值潜力力巨大2、本阶段营营销手段1、返租后三年2、**销售额的30%，不超过1个亿做保障3、买2+1送五楼商铺4、购买商铺做做北京**终身会员四、本阶段不成成功点总结1、北京**的优势宣传传不明显本阶阶段虽然把北北京**作为本项目目的主要依托托点，但是没没有把北京**作为中国零零售业的巨头头形象做一个个彻彻底底的的宣传，反而而将本项目的的次要优势（例例如单价、地地段、回报等等）反客为主主，作为广告告宣传的重点点，从而将北北京**的优势降为为一个次要点点，从而将本本项目最重要要的优势给放放弃了。2、小投资客数数量锐减作为为在2002年开盘项目目（例如国际际大巴扎）来来讲，率先采采取“返租”的促销模式式，投资额从从3000元开始，将将大量的散户户投资者纳入入囊中；经过过随后几个项项目的消化，市市场上的投资资客越来越少少；同时投资资客对投资风风险、单价、可可实现性等也也开始了明显显的思考。所所有这些因素素导致小投资资商数量锐减减，导致本项项目的目标客客户群也随之之减少。本阶阶段也将主要要客户群定位位为投资额在在2万-5万的投资人人群，而在同同此时间段开开盘的竞争项项目在地段和和回报率上比比本项目有很很大的明显优优势，因此项项目的客户资资源优势也就就不明显了。3、商业按揭停停止，让小投投资商出局在在本项目销售售的关键时期期，全部银行行停止商铺的的按揭，导致致在2万——5万之间的小小投资商全部部出局，从而而使我们的目目标客户数量量大大减少。大大投资商也对对巨大的市场场风险表现的的极为慎重，导导致本项目的的意向客户锐锐减，许多处处于观望状态态。4、项目工程延延后，损害投投资者投资信信念由于北京京**预定开业时时间两次延后后，与公开宣宣传资料不符符，直接导致致投资者对本本项目的信心心降低，投资资者投资顾虑虑较多5、营销策略降降低商铺与生生俱来的珍稀稀价值“买2+1送五楼商铺”这样的商铺铺销售策略让让人产生一个个商铺价值不不高的印象，将将项目的价值值拉低，直接接阻碍了客户户投资第二章新疆***不动产信托托理财（20044-9-088--20004-12--21）一、广告投放放情况分析短信投放两次报报纸广告两次次二、广告投放与与销售收入分分析名称时间金额（单位位：元）广告告投入8.0----9.0052万元左右销销售收入6000万左右三、本阶段营销销总结与分析析1、本阶段广广告诉求重点点——新疆**主诉求点：：新疆**对****广场实行不不动产信托诉诉求内容：1、年8.1%的投资回报报2、2年之后可由由开发商回购购3、投资3年为一个投投资周期2、本阶段的的营销手段——债券投资3、本阶段不不成功点总结结1、目标客户户由商铺投资资客向债券投投资客转变本阶段的目标客客户发生了实实质上的变化化，目标客户户由不动产投投资（商铺投投资）向金融融投资客（债债券投资）的的转变，而这这部分投资客客是最追求短短期利益和最最不稳定的，给给本项目的带带来了巨大的的不稳定因素素，项目的风风险增长最高高点。2、项目的投投资定位由商商铺支点转变变为证券的依依托点本阶段将本项目目的投资性质质由正统的商商业投资转变变为金融上的的融资投资，从从而将本项目目的目标客户户发生根本性性的转变，从从而抛弃了真真正商铺投资资客户。3、本阶段的销销售成绩基本本为零本阶段的销售收收入虽然达到到6000万，但是由由于金融的投投资客户并不不是长期的投投资路线，而而且在两年后后可以随时收收回投资，这这就说明本阶阶段的销售收收入并没有真真正归开发商商所有，开发发商可控制资资金基本上为为零第三章项目的的营销策划一、项目的SSWOT分析1、项目的优优势分析a、“超市”经经营业态填补补周边市场空空白，不存在在同类业态的的竞争；b、**超市20年租期保证证，8%的固定租金金回报有保障障；c、周边人群群消费能力高高出其他地方方20~300%，对本项目目的经营前提提有保证d、乌鲁木齐齐居民投资意意识较强，对对产权式商铺铺在思想上能能够接受2、项目的劣劣势分析a、新疆停止止商业银行按按揭，个人投投资门槛提高高，个人投资资风险增加b、项目前期营营销策划定位位不准确，变变数较多，投投资者对此疑疑虑较多c、本项目的经经营交付时间间延后，投资资者信心受挫挫d、20年的项目租租期较长，投投资者对8%的回报不满满意3、项目的机机会点分析a、商业按揭揭全面停止，项项目在单价上上有优势，投投资门槛相对对其他项目较较低b、部分商业项项目销售完毕毕或停滞销售售，本项目直直接竞争对手手减少c、本项目所在在的北京路位位于市政规划划的最前沿，地地段升值潜力力大d、本项目的重重新定位讨论论，给本项目目带来新的生生机4、项目的威威胁点分析a、天气进入入隆冬时间，天天气寒冻可能能降低投资者者的热情b、部分竞争对对手首期降低低为零，对本本项目销售有有很大威胁c、投资策略的的调整，会增增加项目的不不稳定元素d、外地的投资资者回乡，直直接导致投资资客源减少二、项目的调整整建议1、投资理论论的调整a、投资概念念的调整项目要由单纯的的债券投资模模式转变为正正统的商铺投投资模式，杜杜绝回购商铺铺的可能，保保证投资商成成功回笼资金金商铺投资要要保证经营收收入增长的同同时也要保证证商铺原始资资本金的增长长b、商铺价值概概念的调整商铺的价值决定定有两个重要要的指标：地地段和周边的的供应量。地地段因素包括括现有地段优优势和未来地地段优势；周周边的供应量量的多少会产产生供求关系系的不平衡，直直接影响商铺铺的价值。本本项目有来地地段的增值潜潜力大和周边边供应量很少少的两大优势势2、目标客户户的调整从先前的销售情情况可以得到到，我们前期期的销售成绩绩几乎为零，也也就说明了我我们的目标客客户并不是项项目先前的小小投资商或债债券投资客户户。如果我们们还要把眼光光放在这些客客户上面，那那么我们项目目也就不可能能有新的突破破，因此我们们从纯粹的商商铺经营出发发，就决定了了我们的投资资者为中高型型投资商户。我我们的目标客客户：年龄：：35~45岁投资额：10万~50万逻辑思维维：投资慎重重，对商铺投投资有远见意意识喜欢稳健健的投资方式式着重于运营营商的经营能能力及商铺的的后续经营可可执行性3、产品分割的的调整产品的分割要从从商铺经营的的角度出发，而而不应该根据据投资者的投投资额决定商商铺的面积，让让小投资者掌掌握商铺的整整体方向，给给后续经营带带来混乱基于商铺经营的的必要，我们们对项目的产产品分割建议议如下：10~15平方方占60%166~30平方占20%311~50平方占10%5~~9平方占10%4、促销策略的的调整抛弃原有的“买买2+1送五”的促销手段段，从提高产产品的附加值值入手，提高高商铺的价值值层次，彻底底改变“商铺大甩卖”的贬值销售售形象我们的的促销策略：：投资者成为为**终生会员，购购物比普通会会员有优惠投投资者对**经营有监督督权利，保证证业主的投资资稳健降低销销售单价（总总销售额不变变），打消客客户对北京路路商铺价格高高的看法尽可可能实行“后五年返租”，降低投资资商的投资总总额将本项目目的投资回报报率提升到10%~112%之间，提高高本项目的竞竞争能力三、项目的营销销策略由于项项目前期运作作期间，商铺铺面积间隔偏偏小，****广场与北京**的租赁合约约从未在公众众面前出现，户户外广告上打打的北京**开业日期一一再的延期，对对市场造成了了极大的负面面影响。故此此，我司认为为重拾市场的的信心极为重重要，以大量量的外力及客客观事实证明明北京**的确定入驻****广场及北京**作为中国连连锁业巨头（2004..2排名中国第第二，次于国国美），业绩绩凌驾于国际际连锁巨头家家乐福和沃尔尔玛的娇人业业绩。所以建建议2005年1月——2005年5月项目的总总体营销思路路：公关性事事件销售为主主，阶段性促促销为辅，广广告策略以软软文为主，硬硬性广告为辅辅。其主要内内容于下：事件一：北京***进驻****广场签约仪仪式时间：20055年1月18日地点：现现场营销中心心广告报纸：：1月8日—1月19日广告主题题：北京**中国连锁业业排名第二业绩凌驾家家乐福和沃尔尔玛两大国际际巨头1月18日北京**签约****广场广告形式：.以系列稿形形式出现时间间目的：重拾拾市场信心，再再度回暖北京京**促销策略：：一.三.三北京**黄金风暴时时间：2005年1月18日——2005年2月5日付款方式式（一.三.三的含义）：：一：首期40%，发展商一一次性返还前前三年的租金金，即总价的的30%，投资者只只需交纳总价价的10%作为首期款款三：北京**开业前（2005年5月1日前）交纳纳另外的30%三：北京**开业后一个个月内（2005年6月1日前）交纳纳剩余的30%事件二：北京***体验之旅时间：20055年2月28日——2005年3月2日地点：呼呼和浩特**店包头**店广告投放放：2月15日——2月26日不少于8次广告广告告主题：1、亲身体验北北京**的庞大的消消费人群2、北京**请你游内蒙古3、今年最后一一封大利市，下下定即赠**200元消费金券券广告形式：：以系列稿形形式出现事件件目的：引起起媒体炒作，以以客观事实证证明北京**的经营能力力促销策略：：沿用一．三三．三黄金风风暴事件三：投资创创富专家论坛坛―――北京**总裁**投资讲座时间：２００３３年３月２８８日地点：现现场销售中心心广告投放：：１、中国商业巨巨头讲座２、成功人士教教你成功投资资３、一个与商业业巨头对话的的机会广告形形式：以系列列稿形式事件件目的：名人人效应，引起起市场炒作促促销策略：沿沿用一.三.三黄金风暴暴事件四:快稳稳准抓住北京**-------北京**乌市巡展时间:20055年4月18日---20005年4月30日地址:乌鲁木齐各各区广告投放放:2005年4月15日----22005年4月30日广告主题:１、快抓住北京**２、稳抓住北京**３、准抓住北京**４、庆祝北京**乌市巡展完完满成功广