某房地产项目前期物业管理投标文件

物业管理课程设计****花园前前期物业管理理投标文件学部：：**建设工程学学部专业：：物业管理班级：组别：第组指导教师：编制时间：2007.6**大学**学学院《物业管理》课课程设计分组组名单及任务务分工一、课程设计题题目****花园前前期物业管理理投标文件二、课程设计小小组成员姓名班级学号组长1**小组成员11**1**1**三、成员任务分分工姓名课程设计中所承承担的主要工工作备注成绩顾客群特点及需需求分析，公公司概况概述，社区服务务人员配置方方案物业管理费测算算物业管理服务模模式社区项目概况··目录录一.概述·····················································01二.公司概况·····················································044三.社区项目概概况·····················································08四.顾客群特点点及需求分析析···········································16五.物业管理服服务模式················································177六.社区服务人人员配置方案案···········································24七.物业管理费费测算··················································226投标文件程序业主：根据以收到的招招标审字（-）第（-）号的＿物物业的招标文文件，遵照《武武汉市物业管管理招标投标标管理办法》的的规定，我单单位经考察现现场和研究上上述工程招标标文件，招标标文件补充通通知，招标答答疑纪要的所所有内容后，我我方愿以我方方所递交的标标函摘要表中中的总投标价价，承担上述述物业的全部部管理工作。一旦我方中标，我我方保证按我我放所递交的的标函摘要表表中承若的期期限和招标文文件中对承包包期限的要求求如期按质提提供服务，一旦我方中标，我我方保证所提提供的物业管管理质量达到到我方所递交交的标函摘要要表中承若质质量等级。一旦我方中标，我我方保证按投投标文件中的的物业管理管管理班子及管管理组织设计计组织管理工工作，如确需需变更，必须须征的业主同同意。我方同意所递交交的投标文件件在投标有限限期内有效，再再此期间内我我方的投标有有可能中标，我我方讲受次约约束。我方同意招标书书中各条款，并并按投标标价价总额的3%交纳保证金万元（大写写）。若我防防违约，则扣扣除所交纳的的全部保证金金。除非另外达成协协议并升效，招招标文件`招标文件补补充通知`招标答疑纪纪要`中标通知书书和本投标文文件将构成约约束我们双方方的合同。投标单位：＿（印印鉴）法定代表人或委委托代理人：：＿（盖章`签字）日期：＿年＿月月＿日企业法法人地位及法法定代表人证证明法定代代表人资格证证明书单位名名称:**物业管理公公司地位：：湖北省武汉汉市××街××号姓名：：性别：年龄：：民族：职务：：技术职称：：身份证证号码：××系××物业业管理公司的的法定代表人人。负责为××物业提供物物业管理服务务，签署上述述物业的投标标文件，进行行合同谈判，签签署合同和处处理与之有关关的一切事务务。特此证证明投标单单位（盖章）日期：：年月日二，营营业执照三，自自治证书四，法人代码证证书课程设计正文第一节

概

述一）树立标杆：：向世界优秀秀企业学习过去20年***一直向优秀秀企业学习。在在早期的业务务中，**学习日本索索尼，培养了了自己的营销销能力；受到到索尼售后服服务的启发，从从物业管理入入手建立自己己的品牌。在在发展地产业业务的过程中中，**学习香港新新鸿基地产，提提高了产品品品质，加深了了对客户关系系的理解。（二）走向理性性时代：期盼盼一个繁荣健健康的房地产产行业在中国经济持续续强劲的大背背景下，历史史赋予了中国国地产行业千千载难逢的发发展机遇，房房地产市场的的未来十年，将将是更加繁荣荣健康的十年年。房地产开开发的市场环环境发生了巨巨大的变化，行行业正在从启启蒙时代走向向理性时代。走向理性时代的的房地产行业业面临的将是是一个完全不不同的竞争环环境。首先，行行业秩序将越越来越理性：：土地供应和和房地产金融融正在一步步步规范，政策策与法规建设设也正在走向向健全。其次次，消费者将将越来越理性性，他们的需需求将由满足足基本生存需需要，变为全全面追求美满满生活，他们们的权益诉求求将由单一的的产品质量，变变为对居住体体验的整体要要求。最后，市市场将越来越越理性，企业业经营将由粗粗放走向精细细，企业竞争争将从主要依依赖土地资源源，走向依靠靠综合竞争能能力。第三是产品创新新策略如何在有限的土土地上，为消消费者提供安安全、环保、适适于居住和交交流的优质住住宅，对中国国房地产行业业来说，既是是机会，也是是挑战。**要解决这一一问题，必须须走产业化的的道路。**将在细分客客户价值的基基础上，形成成住宅产品体体系，建立**住宅标准；；通过工厂化化生产，提高高住宅的品质质和性价比；；以和谐、自自然、生态的的标准进行未未来可能住宅宅的研发，为为住宅产业贡贡献更多的自自主知识产权权。第二节.公司概概况**企业股份有有限公司成立立于1984年5月，以房地地产为核心业业务，是中国国大陆首批公公开上市的企企业之一。至至2003年12月31日止，公司司总资产105.6亿元，净资资产47.0亿元。19年12月月，公司公开开向社会发行行股票2,800万股，集资资人民币2,800万元，资产产及经营规模模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证证券交易所挂挂牌交易。1991年6月月，公司通过过配售和定向向发行新股2,836万股，集资资人民币1.27亿元，公司司开始跨地域域房地产业务务的发展。1992年底，上上海****花园项目正正式启动，大大众住宅项目目的开发被确确定为**的核心业务务，**开始进行业业务调整。1993年3月月，本公司发发行4,500万股B股，该等股股份于1993年5月28日在深圳证证券交易所上上市。B股募股资金45,1335万港元，主主要投资于房房地产开发，房房地产核心业业务进一步突突显。1997年6月月，公司增资资配股募集资资金人民币3.83亿元，主要要投资于深圳圳住宅开发，推推动公司房地地产业务发展展更上一个台台阶。2000年初，公公司增资配股股募集资金人人民币6.25亿元，公司司实力进一步步增强。公司于20011年将直接及及间接持有的的万佳百货股股份有限公司司72%的股份转让让予中国华润润总公司及其其附属公司，成成为专一的房房地产公司。2002年6月月，**发行可转换换公司债券，募募集资金15亿，进一步步增强了发展展房地产核心心业务的资金金实力。公司于19年进入房地地产领域，1992年正式确定定城市大众住住宅开发为核核心业务，截截至2003年底已进入入深圳、上海海、北京、天天津、沈阳、成成都、武汉、南南京、长春、南南昌、佛山、鞍鞍山、大连、中中山和广州15个城市进行行住宅开发，2004年**又先后进入入东莞、无锡锡、昆山、惠惠州四个城市市，目前**业务已经扩扩展到19个大中城市市，并确定了了珠江三角洲洲、长江三角角洲和环渤海海湾区域三大大区域城市群群及部分中心心城市为投资资重点的发展展策略。凭借借一贯的创新新精神及专业业开发优势，公公司树立了优优秀的住宅品品牌，并为投投资者带来了了稳定增长的的回报**开始武汉市市**物业管理有有限公司为武武汉市**房地产有限限公司全资下下设机构，注注册资金1200万元，是国国家二级资质质物业管理企企业，现有**四季花城、**花园、香港港路8号、西半岛岛等四个在管管和前期介入入项目，其中中四季花城项项目于2005年被建设部部评为“全国物业管管理示范住宅宅小区”。“人才是**的资本”，公司致力力于为员工提提供良好的工工作环境，倡倡导简单的人人际关系，持持续培养专业业化、富有激激情、创造力力的职业经理理人团队。期期待您在这和和谐、理想而而富有激情的的团队中一展展才华，和公公司一同享受受协同成长、开开拓、领先所所带来的快乐乐。其它福利利：1、签订劳动动合同，按照照国家规定办办理保险（养养老、医疗、失失业保险）和和团体意外险险。2、提供良好好的培训环境境和广阔的发发展平台第三节.社区项项目概况****花园一一期规划总建建筑面积3993480㎡㎡(原方案数据)，其中居住住产品3722610㎡以4—6层花园洋房房、多层住宅宅为主。公共共服务配套221000㎡㎡，其中含较较大规模的公公共商业服务务中心（80000㎡）和和会所（50000㎡）各各一处，18班制学校，9班幼儿园各各一所；保留留并丰富中部部的小丘形成成一期的公共共绿地（脊）和和儿童公园。本项目一期期规划用地拟拟分二至三期期开发建设。1．周边环境及及市政配套武汉****花花园位于武汉汉市城区的东东南侧，紧邻邻城市中环线线—既武汉科技技新城汤逊湖湖产业区东部部产业组团的的北端，南面面与武大科技技园区相临。东东南隔(规划中的)滨湖大道为为汤逊湖内湖湖，距光谷商商贸中心5公里、**大学4公里，是连连接城市中心心、东湖风景景区，众多高高等学府与光光谷科技园区区、汤逊湖自自然生态区的的重要节点之之一，集得天天独厚的区域域位置、浓郁郁的人文环境境、便利的交交通和优美的的田园风光于于一体，是十十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为为规则的五边边形，城市主主干道江夏大大道、中环线线(辅路)分别与用地地的西、北侧侧直接相临，东东面为产业区区道路—天翔路。用用地东北接当当代物业房地地产开发公司司用地(现为坡地、农农田)，西南为郑郑桥变电站，提提供项目施工工用电以及生生活用电，于于江夏大道预预留接口。地地块给水、雨雨水、污水均均可由江夏大大道接驳,正在建设的的江夏大道铺铺设有200的燃气管道道，可为地块块提供燃气供供应。2.项目主要要经济指标（设设计部提供）基本情况：物业名称****花园社社区物业类型商住小区行政区域江夏区规划总用地面积积ha42.03188含待征道路ha6.2118居住区用地面积积ha35.82总建筑面积m2393480住宅建筑面积m2372610公建建筑面积m221000半地下车库及人人防m226706未计入总建筑面面积和容积率率总户数户3026总人口人10591户均建筑面积m2123含待征道路容积积率0.94不含待征道路容容积率1.1建筑密度25.08%停车位1537个地面停车位840个半地下架空停车车位697个停车位／户数50.8%住宅建筑面积毛毛密度万m2/ha1.04住宅建筑面积净净密度万m2/ha1.68人口毛密度人/ha296人口净密度人/ha479绿地率36%小区道路面积15.8％水体面积2％小广场数量4－5个B．户型指标：：户型指标数值规划总用地面积积(ha)42.03188居住区总用地面面积(ha)36.66计容积率总建筑筑面积(m2)393480容积率0.94覆盖率（与占地地面积比率）21%总户数（户）3026总人数（人）10591户均面积(m22)123建筑面积建筑面积住宅总面积(m2))372610其中独立别墅（m22）000联排别墅（m22）32户250m2//户80002.2%情景花园（m22）992户145m2//户14384039%多层住宅（m22）1980户110m2/户户21780058%小高层住宅（mm2）初步预计4000户左右22户135m2/户户29700.8%公共服务总面积(m2))210001商业服务（m22）100002会所50003管理（m2）500（最少8800㎡）4小学（1所188班制）36005幼儿园（1所99班制）25006注：未计半底下下车库及人防防（平战结合合人防地下室室）26700㎡C．配套指标：：(一)生活给水水:1．给水水源：：生活给水水水源来自城市市自来水，城城市自来水给给水水压按0.40MPPa。市政保证水水压0.15MMpa。2．给水系统：：一层~七层直接由由城市自来水水直接供给，下下行上给；小小高层八~十一层由生生活水泵房生生活变频给水水设备水泵供供给，下行上上给式。采用用变频供水。3．给水量：类别用水定额L／人d每日用水时间hh变化系数k用水单位人数日用水量m3/d最大小时用量mm3/h住宅250242.5105912643276小学50102.5444369幼儿园50102.5819184.5商业服务50102.513506717绿化及其它用水水按总用水量的110％计27731总计30423364．由自城市自自来水管网接接入给水的管管径为DN300（Q＝400立方米／时时）一根，或或DN250（Q＝200立方米／时时）两根。（二）消防给水水:1．室外消防用用水：商业区区采用室内消消防栓式供室室外消防用水水。同一时间间内的火灾为为一次（2h），15L/s，每次火灾灾室外用水量量为108立方米。2．室内消防用用水：同一时时间内的火灾灾为一次（2h），20L／s(2h))+30L//s(1h))，每次火灾灾室内用水量量为252立方米。3．室外消防用用水由城市自自来水管在室室外设室外消消火栓供给；；室内消防用用水由消防水水池（72立方米）供供给。（三）生活排水水:1．小区污水为为生活污水，污污废水合流经经室外化粪池池处理后排入入小区污水管管网，再直接接排入城市污污水管网。2．生活排水量量：生活排水水量和生活给给水量相同。最高日生活活排水量为：：Qd=27665立方米。最大时生活活排水量为：：Qh=305立方米。3．化粪池选用用：无动力排放式式化粪池(1)住宅楼：：选用13##(100立立方米)化粪池14座。(2)商业服务务：选用7＃（20立方米）化化粪池1座。(3)小学：选选用4＃（9立方米）化化粪池1座。(4)幼儿园：：选用3＃（6立方米）化化粪池1座。(四)、雨水1．小区的雨水水和污废水分分流，小区雨雨水管网汇总总后排至城市市雨水管网。2．雨水排放：：天台、阳台台雨水分开独独立排放，后后接小区雨水水排放管网。市市政雨水排放放与小区雨水水分别独立排排放。武汉市市雨水暴雨强强度公式为：：q=885×(1+1.58Lgg<P+0..66>)/(t++6.37)0.604（L/S,公顷顷）。按重现期P＝11计，径流系系数为0.6。t=t1+mtt2=10++2×t23．主雨水管管管径（末端）为D1200.i＝0.003。D．电气规划指指标：(一)、供电普通住宅用电负负荷按每户4KVA估算，联体体别墅用电负负荷按每户8KVA估算，独立立别墅用电负负荷按每户15KVA估算，公建建用电负荷按按每平方米100VA估算，另考考虑道路照明明等市政及物物业管理设备备用电，一期期（大一期）用用电量约1.3万KVA。由于本小区用电电量较大且配配电范围较广广，总体需规规划设置一座座35/100KV的变电站，其其中一期(大一期)用电量约1.3万KVA，需设置2个10KV开闭所。为了保证供电可可靠，采用两两路10KV高压供电电电缆将目前大大一期分成两两个独立环网网配电系统，重重要设备分别别给出不同地地双电源闭环环设计，开环环运行，100KV开闭所电源源皆从变电站站采用10KV电缆放射式式引来，为了了保证变配电电设施与建筑筑规划风格的的一致，小区区内皆采用户户外箱式组合合变电站配电电，由10KV开闭所至箱箱式变的供电电采用环网、开开环运行，各各箱式变结合合各功能组团团的布置风格格分散布置，深深入负荷中心心，供配电对对象明晰、不会交叉，同时体积积较小，便于于建筑外包装装修处理，形形成与各组团团一致的建筑筑风格和表现现形式。一期期(大一期)共需设置21个户外箱式式变。(二)通信及智智能化住宅每户按语音音通信2门市话、数据通信一个个点2~10M的容量进行行规划；每户户考虑2～3个有线电视视插座的电平平值；住宅及及公建设置完完善的通信、网网络、有线电电视、可视((非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等等智能化系统统，并形成整整体网络并由由小区智能化化控制中心统统一管理。小小区内主干网网一律采用光光纤，保证有有较高传输速速度和信号质质量。由于小区规模较较大，整个总总体规划考虑虑设置一个电电话、宽带、有有线电视、智智能化管理干干线光纤网控控制中心在大大一期会所内内。，每500户设置一个个电话、宽带带、有线电视视、物业管理理网络光纤接接入网机房，其其中一期（大大一期）需设设置6个。光纤接接入网机房结结合规划建筑筑设置，可与与物业管理用用房统一考虑虑，便于管理理和维护。光光纤接入网机机房再配出传传统的计算机机网络线、电电话线、有线线电视线、物物业管理网络络线，负责本本园区的通信信及智能化管管理。(三)室外管管沟布置室外管线一律入入地。电力系系统高、低压压主干网络采采用1米宽电缆沟沟敷设，通信信及智能化主主干网采用12孔D90的双壁波纹纹管埋地敷设设，二者均有有较大的发展展余量。室外管沟皆采用用集中排水措措施，将雨（渗渗）水引入统统一的排水网网络，保证管管沟内无积水水、维护方便。电电缆沟上可铺铺砖或覆土，保保持与道路规规划风格一致致，又不影响响本系统的功功能；埋地排排管统一设置置检修人孔，以以满足日常维维护及美观的的需要。室外主干网络至至各楼栋的支支线一律采用用直埋敷设，电电力及通信、智能化网络络均分组采用用独立式交接接箱，以便分分段维护和物物业管理。交交接箱可结合合园林小品设设置，也可结结合建筑外墙墙或围栏的建建造样式，以以便与建筑风风格协调统一一。第四节.顾客群群特点及需求求分析（董咀咀良）该项目目标客户户群体具有如如下共性特征征：年龄方面，客户户以31-440岁的中青青年为主，这这部分人普遍遍学历高，追追求生活的档档次。25--30岁的青青年人也占到到一定比例，这这部分人经济济实力有限，但但对城花倡导导的生活方式式非常向往。教育程度，800%的客户受过过高等教育，其其中有部分受受过本科以上上的教育，有有出国经历。相对于花城的客客户来说，城城花的客户有有更高的教育育程度客户来源，网罗罗了武昌区的的高校、所有有的设计院、各各类研究所、金金融和医疗机机构，其中又以高校的的客户最多，其它的客户则绝绝大多数分布布在武昌区的的高新企业，如如邮科院等。客户分布，来自自洪山区的客客户占有最大大比例，他们们主要是高校校老师，政府府官员和从事事信息技术等等高科技含量量工作的人。武武昌区客户所所占比例也较较大，关山的的客户多半生生活或工作在在光谷附近。来来自汉口，汉汉阳和东西湖湖的客户多是是认准**品牌；外地地客户所占比比例非常小，但但其中约有11/3来自江江浙。兴趣爱好，约有六成的人人在休息时会会选择外出散散步，其次是是看书或看电电视。这可能能与他们所受受的教育或所所处的环境有有关系，自然然运动的时间间会比较少。客户特点：中青年人；受过高等教育；；身处在受人羡慕慕的行业中；；有较高的收入；；得到较高的社会会肯定评价；；■追求生活品质质。第五节．物业业管理服务模模式服务承诺：1，承接物业管管理之前与委委托方签定的的物业管理合合同。2，管理区域有有常设机构—物业管理事事务所为用户户提供24小时服务。3，事务所设立立专门服务电电话，接收用用户对物业管管理服务需求求，报修，求求助，问询，，投投诉等各类信信息的收集和和反馈，并及及时处理，有有回访制度和和记录。4，物业管理事事务所标识清清晰，办公环环境安静，整整洁，有序。5，服务项目，收收费标准向用用户公布。6，各位人员休休息室有序，整整洁。7，区内有护卫卫值守。8，服务人员统统一配置专门门服装。9，护卫人员配配置对讲机等等俺防工具。10，每个楼层层配置有垃圾圾收集，果皮皮箱。11，应用计算算机，智能化化设备等现代代化管理手段段，提高管理理效率。12，管理资料料已入住住的物业产权权人，使用人人资料完善，齐齐全；所有楼楼宇，房号，联联系方式清晰晰完整率，准准确率达100％，随时提提供查阅；实实行动态管理理，发生变更更后一周内予予以完善。13，房屋及公公用设施，设设备档案资料料齐全，分类类成册。14，物业竣工工验收资料分分类保存，完完整齐全，借借阅有借阅人人签字记录并并按期归还。15，各种物业业管理资料，记记录分类保存存，失效的资资料有作废标标识或销毁记记录。更改有有更改人及审审批人签名。16，房屋本体体及装修管理理房屋屋外观完好，整整洁，外墙面面砖，涂料等等装饰材料无无，无污迹，房房屋完好率打打100％；无乱贴贴，乱画，乱乱涂和乱悬挂挂现象；区域标标识明显，完完好率达100％；楼宇注注入口设有引引路示意图，主主要路口设有有路标；楼梯及及走到通畅，无无阻碍物及杂杂物堆放，窗窗户完好，开开启及关闭自自如；…………房屋本本体每周巡检检一次，报修修，发现问题题两日内处理理。17，设备管理理建立设设备24小时管理制制度，操作规规程，运行，维维护保养及维维修记录完整整；建立健健全设备管理理台帐，计量量器具及维护护工具台帐和和技术性文件件资料细表，完完整率和准确确率达100％；…18，消防系统统消防设设施配备齐全全，完好率100％。可随时时启用，无火火灾安全隐患患；消防防器材标识，按规定悬悬挂，不超过过保质期；……………19，给排水系系统具有“二次供水设设施许可证”和“二次供水卫卫生合格证”；水质质符合卫生标标准，每半年年一次卫生防防疫检查。………………20，供电，弱弱电系统维修管管理人员持有有专业上岗证证书。中央空空调系统…………22，电梯管理理（1）日日检（2）周周检（3）季季检23，公用设施施24，安全防范范25，卫生洁净净26，园艺管理理27，交通及停停车场28，维修服务务29，精神文明明建设和社区区文化从项目定位和客客户需求角度度上分析有四四大特点，其其一、新都市市主义建筑风风格，具备绿绿色走廊、都都市核心、有有层次的开放放空间、地域域性、社区邻邻里关系特点点；其二、独独天独厚的自自然条件，有有丰富的水域域和植被；其其三、身处在在优厚且较大大压力的职场场上，有着对对自然、健康康、自由生活活环境的渴望望；其四、便便利的商业、高高品位生活方方式。针对物物业特性和顾顾客群特点，**物业将在****花园定位为“free”的物业管理理模式。（一）“freee的”服务模式定定位与释义“free”体体现自由的、独独立的、随意意的、自然的的、优美的、空空闲的、开放放的、任性的的为人之本性性释放，人的的情绪、体力力、智力、精精力被束缚一一定程度后得得到深度舒展展而产生的愉愉悦感受，是是无限美妙和和令人遐想的的，“free”强调在自然然与人文环境境、现代与历历史风格、建建筑与服务气气氛的和谐，突突出尊重人为为环境营造宗宗旨，回顾历历史折射人文文情怀，追求求自然建立服服务特色。实现“freee”模式需要必必备两条件：：一是以“一切皆善，善善待一切”的价值观，“free”更多的通过过顾客自我情情操演绎千变变的精彩生活活，二是具有有开放的建筑筑风格，舒适适的交流空间间，风格炯异异的商业为大大背景。以尊重人文化倡倡导为前提，在在法制、契约约、诚信为“free”的底线，相相互尊重和理理解，共同品品位生活。“free”模式主要由由三大元素构构成：开放的自由出入的大社社区，充裕的的公共设施和和场所，独立立且安全的组组团；物业安全管理重重点是组团，将将居家报警、单单元门禁、院院落围墙红外外线联动对射射、组团可视视对讲门禁、安安全员定点巡巡逻、24小时控制中中心值班机制制；组团外施行“无无人化管理”，通过智能能化设备对主主要场所的监监控、以及巡巡视员的交叉叉巡逻确保公公共场所的治治安，同时给给予顾客的充充分自由空间间。社区不在是私家家领地，而是是具有和政府府共同治理的的特点，引进进综合治理办办公室、派出出所、居委会会等机构。只只要遵守法律律和社区规范范的人员，将将充分享受无无阻尼的服务务，尽情享受受丰富的生活活方式。社区将无“禁止止践踏草地”的标识牌，开开辟可直接接接触的绿地，拉拉近人与自然然的距离，供供客户享受青青草芬香和阳阳光沐浴。生活的引领庭院文化，丰丰富组团内社社区活动，为为每组团设置置亲善大使，直直接为业主排排忧解难，建建立快速沟通通渠道，让业业主在大社区区中享受更贴贴切的服务；；营造绿树葱荫的的生活环境，丰丰富社区公共共场所的娱乐乐设施；对商业业态更具具有生活味布布局，生活必必配备项目、休休闲娱乐项目目、咖啡酒吧吧项目、异国国情调的跳蚤蚤市场；亲和和力的廉价百百货项目；多元的信息沟通通渠道，遍布布社区的音乐乐广播、人流流密集出的电电子屏系统、可可随时求助的的招援电话、传传统的宣传公公告栏。缤纷色彩的社区区文化，以健健康、科学、探探险为主题适适于各类人群群，尤其包括括儿童寓教于于乐的科教活活动。便利的社区提供便利的的商业配套，引引进大型购物物商家交通车车；通畅的交通设计计，路边停车车方式，缩短短步行距离；；物业服务都以业业主便利为中中心设置快捷捷的办事流程程，在人潮高高峰段亲善大大使专守庭院院服务；提供家居生活的的清洁、育苗苗、维修、代代购物等便民民服务；提供房屋租售、转转让服务。“free”服服务模式不仅仅要表现在顾顾客生活方面面的日常业务务管理与服务务方面，还涉涉及到社区文文明建设、会会所服务、租租赁经营等综综合内容。（二）“freee”服务实现计计划及要求项目工作内容工作标准完成时间客户服务客户服务中心设设置分前台事务办理理和亲善大使使两大职能分前台事务办理理设计为与业业主直接接触触，贴心大使使办公位置可可设计后台。设置在会所位置置，使用面积积约50m2包括办公公、接待、现现场资料储存存空间、装修修家政办理台台、授IC卡（含设备备）、洽谈室室亲善大使制7：00—9：：00，17：30—19：00在大房子处处直接承办业业主委托事宜宜；熟悉组团内每户户业主，走访访并收集业主主意见收集信信息汇集服务务中心；组织庭院社区文文化活动。着CI职员服（西西服式样、蓝蓝色面料、白白色衬衣）分3个区域，33个专职亲善善大使，设5个固定办公公点（原则徒徒步5分钟内可到到达），（与与外围安全巡巡逻相结合，在在人流高峰期期设门童概念念）30岁以下，高高中以上文化化程度，气质质佳，乐于助助人，善沟通通（结合外围围巡逻安全员员）社区文化策划以健康、科学、探探险为主题，重重点突出庭院院文化针对儿童、购房房决策人、老老人提供特色色文化活动以协助业主自行行组织为发展展方向组织各类艺术沙沙龙有偿服务项目设设置根据业户特点，设设定便民服务务项目，只收收取成本的5%利润；方便投资客户群群交易，开展展租售业务，以以赚取利润为为目标商业配套方案物业公司经营咖咖啡厅、酒吧吧业务，开设设洗衣房，管管理会所。引进肉菜市场、两两家以上百货货店、快餐、医医疗室、美容容理发店、书书吧、麦丹劳劳、汽车美容容等。开发路边商业，周周末设置跳蚤蚤市场。电子显示屏需要设在巴士站站；具体方案已提交交；细微点滴服务成立贴心协会，提提供业主忽略略的点滴服务务。开辟服务画廊，寻寻找服务足迹迹，提高业主主精神文明。环境管理现代与历史氛围围营造设置历史回顾凳凳；项目开发前后照照片对比景点点设定在集中商业穿溜溜冰鞋的保洁洁，演绎自由由、舒适、现现代气息。服服装紧身牛仔仔蓝色衣（轮轮滑保洁服务务）自然生态营建方方案开辟亲近绿地，供供人休憩；修建人造鸟巢；；建造有机肥基地地，供人参观观和社区有机机肥取用；建建设小苗圃培培育基地、果果树等（共10*6m2）社区保洁绿化管管理方案（88人）环境保洁（600人）家政：（10人人）垃圾清运：市政政化垃圾箱；庭院两两个单元一脚脚踏式双桶垃垃圾箱（240L/桶）庭院外外果皮箱（1个/半径40m）服装有楼内和楼楼外之别，楼楼内体现精致致，楼外体现现专业特点垃圾中转站设置置（60m2）1台机动垃圾清清扫车、1台机动洒水水车、机动垃垃圾车1台每两栋设有保洁洁取水点（对对裸露管口作作防冻处理）绿化（18人）地下自动喷灌系系统选择PPR管材每半径50m绿绿地设一个电电源插座（防防水、防触电电）尽量考虑雨水利利用系统其它外围保洁实施外外包方式。安全管理治安管理城花的安全管理理方案主要以以人防与技防防相结合；巡巡逻岗与固定定岗相结合；；红外报警与与小区摄像机机联动相结合合。人防采用的内紧外松松的管理模式式循序渐进。整个小区分为多多个小的片区区进行区域化化管理；将若若干个小的组组团化为一个个区域设定一一个安全巡逻逻岗（楼内巡巡逻岗5个），主要要是对本区域域的安全事务务的处理。着着公司规定的的CI服装安全员员楼内巡逻岗岗（西装），主主要是以小区区的整个风格格相配套。在小区的主要地地段及繁华区区域设置徒步步的安全巡逻逻岗，主要是是以提供安全全服务为主要要的目的（设设岗位1个）。对于组团外围及及小区的次干干道设置有单单车巡逻岗（单单车巡逻岗5个），主要要是保证小区区次干道及周周边的安全事事务处理。着着装以牛仔服服特色的服装装，体现自由由与开放的小小区管理特色色。在小区的主干道道及整个小区区的安全防范范监控和对小小区各岗位的的快速支援及及整个小区的的安全事务处处理（摩托车车巡逻岗1个）。根据据小区的特色色着美式的作作战服，主要要是在小区内内起到威慑作作用。体现**花园安安全管理的风风格，在主要要的出入口设设置安全形象象岗位1个（核心路路与江夏大道道交接处）。着着美式作战服服。在小区的前期对对于小区的装装修实行集中中统一的管理理，安全管理理方面设置专专门的装修巡巡逻岗（3个岗位）。着着安全楼内巡巡逻岗服装。技防小区智能化与小小区控制中心心联动的模式式。在小区的繁华地地段和较为偏偏僻的地段设设置及时的召召援电话，并并与小区的摄摄像探头和监监控中心相互互联动。能够够对顾客提供供便利的服务务，从治安管管理角度很大大的程度上保保证了及时的的信息流通。小区红外报警系系统与摄像、照照明综合联动动保障小区应应急或异常现现象的发生能能够清晰明了了的进行监控控、记录。组团电动门安装装延时自动关关闭装置，极极大的避免安安全的隐患的的发生，同时时顾客提供安安全方便的服服务。红外发射器对装装留有间距防防跨越，红外外线与围墙实实体距离35cm。24小时的监控控中心值班制制度严格对小小区的整体状状况进行监控控，同时及时时的调配资源源协调现场的的事务处理（设设置1.5个岗位）。着着安全员楼内内巡逻岗。设电子巡更系统统，确保巡逻逻获得质量保保证。交通管理车场出入口岗（4个岗位）服服装要求：国国家统一服装装体现小区物物业管理的规规范化专业化化。首期封闭为一个个车流出入口口（道路宽度度可调头）在小区的主要路路段及交叉口口设缓冲坡、引引进市政红绿绿灯装置；控控制车辆在小小区内的速度度。针对小区的特点点引进市政干干道设咪表设设置在小区的的主干道对小小区的车辆进进行管理。对小区内的车辆辆停放进行及及时引导停放放和检查制度度（小区停放放车辆实行非非固定式管理理模式）。消防管理采用谁主管，谁谁负责。对整整个小区实行行区域化集中中管理的模式式。建立责任到人及及小区的消防防档案，定期期的对小区的的消防设施进进行检查整改改。对裸露管口作防防冻处理。内部管理采用半军事化的的管理模式。安全班值班制度度为三班四倒倒，24小时的值班班制度。小区安全管理队队伍分三班，每每班设班长一一人，副班长长一人。维修管理人员16人，服装着着CI标准服（上上衣束腰）配配多功能腰带带1．设备设施等等公用部位将将采用分区管管理、责任到到人的方式，将将城花以核心心路为界划分分为两个分区区，实行分区区管理，同时时在各个分区区实行责任负负责制，每人人都有自己的的专责区域，同同时由要求通通力合作、相相互监督以保保证设备设施施的完好如新新。体现“各有所专，面面面俱到”的用人思想想和服务理念念。2．家政维修服服务主要体现现“专业化，快快速化”推行岗位专专家、服务明明星，来提高高服务品质。3．公共照明采采用双电源供供电，分区控控制。4．公共部位的的路灯要求采采用跳跃式双双回路控制，在在夜深人稀时时关闭一半，以以利于今后节节约公用费用用支出。5．小区的绿化化用水要求采采用双路供水水，和小区的的水景相通，充充分进行水的的重复利用，以以节约成本。6．控制中心闭闭路录像采用用数字录像机机，并能保存存一个月。7．内线电话系系统（办公室室、设备房、岗岗厅）、警铃铃连通宿舍。水电气计量1．要求前期就就能实现抄表表到户，节约约服务成本，减减少物业今后后的水、电、气气损耗支出成成本。2．箱式变电站站的放置地点点要考虑今后后的检修的方方便性，及对对业主的影响响。3．合理设计景景观照明，尽尽量减少小区区域照明的数数量。服务特色组合式工具箱，体体现**物业的“专业化”。家政维修体现快快速化，接到到报修信息后后能在约定时时间到达现场场，提出专业业的解决方法法，并能快速速进行维修处处理。城花的大区域管管理要体现快快速灵活，将将采用自行车车代步模式。公共部位的维护护要提现维护护的及时性，所所有公共部位位的维护全部部要求在最短短的时间完成成。每位技术员都有有自己的专门门责任区域，所所有区域责任任化。人员要求和服务务制度编制管理处服务架构构部门经理1人；；经理助理2人；会计1人；出纳1人；人事行行政10人；客户中中心11人；保洁88人；安全93人；维修17人。前台、后台人员员服装仍着CI规定服服装体系文件按照公司IS009000体系执行人事行政制度按照公司IS009000体系执行内部管理规定结合现场制定班班组内管理规规定。物业管理用房物业管理用房资料室办公室会议培训室更衣室仓库（保洁、维维修、办公、宿宿舍）宿舍及食堂维修操作间800平方米标识生活、交通、提提示标识系统统配合项目制定与与项目定位的的永久性标识识。公共宣传及物业业服务标识由由物业提标识识样。交通标识按照国国家规范制作作。第六节．社区区服务人员配配置方案1.管理处工作作人员岗位任任职要求1.1部门经理理基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培培训资格证书发证机构高、中专以上三年相关工作以以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训管理处经理具物物业管理资格格证书物业管理资格证证书国家建设部其他要求1．担任主管以以上职务满一一年以上2．熟悉任职岗岗位及下属岗岗位的各项业业务及运作流流程3．具有较强的的管理能力和和领导水平4．通过公司评评审通过1．2经理助理理基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培培训资格证书发证机构高中专以上二年相关工作以以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训管理处经理助理理应具备物业业管理资格证证书初级职称证书各地劳动局其他要求1．担任主管（含含主管）以上上职务半年以以上2．熟悉任职岗岗位及下属岗岗位的各项业业务及运作流流程3．具有较强的的管理能力和和领导水平4．通过公司评评审通过1．3主管基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培培训资格证书发证机构高中专以上二年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相关专业业两种中级等等级证书以上上中级等级证书各地劳动局其他要求1．在专业技术术及管理岗位位工作两年以以上2．熟悉任职岗岗位及下属岗岗位的各项业业务及运作流流程3．具有一定的的管理能力4．通过公司组组织的考核和和资格审核1.2主办基本要求教育工作经验健康状况应接受的内部培培训资格证书发证机构高中专以上二年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求应具备相关专业业两种初级以以上的证书初级职称证书各地劳动局其他要求1．在专业技术术及管理岗位位工作半年以以上2．熟悉任职岗岗位及下属岗岗位的各项业业务及运作流流程3．具有一定的的管理能力4．通过公司组组织的考核和和资格审核1.3技术及管管理人员基本教育工作经验健康状况应接受的内部培培训资格证书发证机构要求高中专以上一年以上良好岗前培训入职培训强化培训升职培训在职培训特殊要求1.财务管理理部/业务部门的的会计/出纳员须通通过“武汉市会计计上岗资格”培训或相关关专业学历武汉市会计证武汉市财政局2.设备责任任人和技术员员须通过相关关设备操作上上岗资格培训训上岗证各地劳动局3.专职或兼兼职司机须持持有效驾驶执执照机动车辆驾驶证武汉公安局车辆辆管理所4．食堂厨师须须持等级证书书并通过健康康检查厨师等级证书健康证武汉市劳动局卫卫生防疫站5．品质管理人人员需持物业业管理上岗证证物业管理岗位资格证书相关认证机构其他要求1、熟悉任职岗岗位的业务运运作，具有一一定的专业技技能1.4普通员工工（含班长）基本要求教育健康状况应接受的内部培培训升班长要求资格证书发证机构初中以上良好岗前培训入职培训强化培训在职培训升职培训特殊要求1．救生员须通通过“救生员上岗岗资格”培训、健康康检查救生员上岗证健康证水上运动协会武汉市防疫站2．食堂工作人人员须通过健健康检查健康证武汉市防疫站3．控制中心负负责人需持消消防上岗证，其其他值班人员员需通过公司司组织的消防防培训及考核核。消防上岗证升班长要求1、在员工工作作岗位工作半半年以上2、熟悉本专业业及部门运作作流程具有一定的组织织协调能力通过部门考核和和公司审核。2.管理处组织织架构图部门经理（1人）部门经理（1人）经理助理（1人）经理助理（1人）经理助理（1人）经理助理（1人）技术主管1人环境绿化主管1人人事行政主管1人安全主管1人技术主管1人环境绿化主管1人人事行政主管1人安全主管1人客户服务主管1人客户服务主管1人保洁主办1人安全主办2人保洁主办1人安全主办2人食堂6人司机兼采购1人食堂6人司机兼采购1人仓库兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人绿化管理18人环境管理58人家政服务10人仓库兼CI1人安全三班28人安全二班28人安全一班28人控制中心6人绿化管理18人环境管理58人家政服务10人会计1人出纳1人品质文档1人亲善大使3人投诉受理2人客户接待4人会计1人出纳1人品质文档1人亲善大使3人投诉受理2人客户接待4人设施维护8人家政维修8人共计：223人人第七节．财务务分析方案管理收支预算和和管理费标准准管理费测算依据据据**开发区行行政中心项目目停电及多次次对实地调研研后掌握的资资料及其物业业管理定位及及管理标准。本公司在此方方面的成功经经验，管理成成本优势以及及现有的较大大管理规模的的资源整合优优势。武汉市的整体物物件水平。四，物业管理费费标准及测算算标准：据**开开发区行政中中心项目要求求，在确定设设备设施及绿绿化保修期时时限后。通过过专业测算……五，增收节支措措施（一）为业主进进行成本控制制（二）管理处那那哦不进行成成本控制经测算及结合市市场情况，确确定住宅管理理费为：情景花园：1..2元/平方米；多层住宅：1..1元/平方米；小高层：1.66元/平方米；联排别墅：1..8/平方米；商铺：2.8//平方米；车位租赁费：1150元/月具体测算见盈亏亏测算模型：：项目合计第1年第2年第3年第4年第5年金额元/M2数量单价时间金额元/M2数量单价时间金额元/M2数量单价时间金额元/M2数量单价时间金额元/M2数量单价时间金额元/M2合计756.07———756.071.62———0———0———0———0一、管理费收入入730.87389610——730.871.570——00——00——00——01、住宅526.48372610——526.481.130——00——00——00——01)多层503.50361640——503.501.080——00——00——00——0(1)业主（多多层住宅）313.632178001.212313.630.670000(2)业主（情情景花园）189.871438401.112189.870.41(3)开发商－－空置房0.0000.000.0000002)高层5.702970——5.700.010——00——00——00——0(1)业主5.7029701.6125.700.010000(2)开发商－－空置房0.0001.6120.000.0000003)别墅（联排排别墅）17.288000——17.280.040——00——00——00——0(1)业主17.2880001.81217.280.040000(2)开发商－－空置房0.000.000.0000002、写字楼0.000——0.000.000——00——00——00——01)业主0.000.000.0000002)开发商－空空置房0.000.000.0000003、商业及配套套33.6010000——33.600.070——00——00——00——01)业主33.60100002.81233.600.0700002)开发商－空空置房0.0000.000.0000004、车库0.000——0.000.000——00——00——00——01)业主0.000.000.0000002)开发商－空空置房0.000.000.0000005、车位162.00900——162.000.350——00——00——00——01)业主162.0090015012162.000.3500002)开发商－空空置房0.000.000.0000006、会所0.00