某市房地产项目市场调查及投资建议书

前言中山伟人故里一个蕴涵着深厚厚人文底蕴的的城市一个充满生机与与活力、以12万家民营经经济为主体的的制造业城市市一个先后获得“国家卫生城城市”、“全国城市规规划管理先进进单位”、“全国园林城城市”、“全国环保模模范城市”、“中国优秀旅旅游城市”等荣誉称号号的城市1997年，中中山市获得联联合国颁发的的“人居奖”2005年中国国社科院对全全国200个大中城市2004年综合竞争争力的评估，中中山排名第15位第一部分中山城市概概况一、区位特点中山市位于广东东省中南部，珠珠江三角洲中中部偏南的西西、北江下游游出海处，北北接广州市番番禺区和佛山山市顺德区，西西邻江门市区区、新会区和和珠海市斗门门区，东南连连珠海市，东东隔珠江口伶伶仃洋与深圳圳市和香港特特别行政区相相望。行政管管辖面积1891..95平方公里，总总人口255.556万人，其中中户籍人口139.445万人，外来人人口约有116.114多万人。中山市中心陆路路北距广州市市区86公里，东南南至澳门65公里，由中中山港水路到到香港52海里。规划的的珠三角城际际地铁经过中中山，将设五五站：小榄站站、港口站、石石歧站、火炬炬站、南朗站站，可直达珠珠海、澳门。预计作为国家“十一五规划”的国家战略略之一的港珠珠澳大桥的建建成通车，将将对珠三角西西岸的珠海、中中山等城市发发展和房地产产业产生巨大大的影响，而而且这种趋势势目前已初见见端倪。二、投资环境中山市的投资环环境具有较强强的吸引力。中山现有公路通车里程1067公里，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。目前，随着神湾湾港的开通，中中山已形成东东有中山港、南南有神湾港、北北有小榄港的的“品”字形码头布布局，其中，中中山港的集装装箱年吞吐量量更是跻身全全国十强、世世界百强。从从中山港往香香港航程仅需需75分钟。中山山供水供电充充足，并初步步建成以城区区为枢纽，贯贯通各镇区、大大中型企业的的宽带高速大大容量的信息息网络，形成成了“中山信息高高速公路”。三、城市规划中山市城市行政政和功能组团团的分区，在在国内区域城城市规划和执执行上都是一一个比较好的的城市，这种种分区特点使使中山城市发发展建立在一一个相当成熟熟的规划基础础之上，为城城市房地产业业的发展创造造了良好的条条件，使中山山市的地域空空间分为市域域和中心城区区两个层次的的规划行政分分区以及四个个城市功能组组团的分区架架构。各部分分情况是：1、市域行政范范围是指中山市行政政辖区的范围围，也是规划划确定的中山山市城市规划划区范围，陆陆域总面积11800.114平方公里里、海域总面面积176平方公公里，其行政政建制的分区区情况有石岐岐区、东区、西西区、南区、火火炬开发区、南南朗、小榄、三三乡等24个镇区。2、中心城区范范围是指中山市中心心城区的规划划范围，目前前有“五区”，即石岐区区、东区、西西区、南区、火火炬开发区和和“五镇”，即沙溪镇镇、大涌镇、港港口镇、五桂桂山镇、南朗朗镇，因此，中中山城区规划划简称为“5区5镇”，陆域总面面积为7600.62平方方公里。3、城镇空间组组团结构在中山构建城镇镇空间组团架架构是由中心心组团、东部部组团、西北北组团、南部部组团四个组组团形成的“组团式发展展结构”。（1）中心组团团由主城区（含含石岐区、东东区、西区、南南区）和港口口镇、沙溪镇镇、大涌镇、五五桂山镇组成成，陆域总面面积462..32平方公公里。中心组组团的发展主主要定位于第第三产业的发发展。（2）东部组团团由火炬区、南南朗镇、民众众镇、三角镇镇组成，陆域域总面积4889.37平平方公里。东东部组团的发发展是目前中中山走在前列列的发展组团团，规划目标标是打造国家家健康医药产产业基地，国国家火炬计划划中心，（临临海）装备制制造业基地，同同时在现代物物流、旅游、房房地产、文化化产业等方面面将得到迅猛猛发展。（3）西北组团团由小榄镇、古古镇镇、南头头镇、东凤镇镇、东升镇、横横栏镇、黄圃圃镇、阜沙镇镇8镇组成，陆陆域总面积4484.177平方公里。西西发展五金、家家电等传统优优势产业。四、经济与社会会发展中山市是我国沿沿海开放城市市之一，改革革开放以来中中山大力推进进“工业强市”战略，先后后建成了全国国包装印刷基基地、国家健健康科技产业业基地、电子子信息产业基基地、民营科科技园等技术术含量较高的的工业园区，形形成了以乐百百氏饮料、耶耶鲁固力门锁锁、凯达精细细化工、华帝帝燃气具、嘉嘉华电子等一一批国内外知知名的工业品品牌。小榄五五金、古镇灯灯饰、沙溪休休闲服、大涌涌红木家具、南南头空调、黄黄圃食品等区区域特色经济济明显，产品在在全国占有较较大的市场分分额。全市非公有制经经济占经济总总量的90％以上，私私营企业、个个体工商户超超过12万户，全市市约三分之一一家庭自己做做老板；拥有有电子、灯饰饰、健康科技技、包装印刷刷等国家级产产业基地l8个。世界500强跨国公司司在中山兴办办了20多家企业。2005年全市市实现国内生生产总值（GDP）817.556亿元。20005年，全市城城镇居民人均均可支配收入入17255元，比2000年增长45.3%；农民人均均纯收入8102元，比2000年增长65.9%。城乡居民民储蓄存款725.006亿元，户籍籍人均储蓄存存款达51740元。2005年，城镇、农农村居民的恩恩格尔系数分分别为38.5%和41.2%。每百户城城镇居民家庭庭拥有家用汽汽车18辆，电脑92台；人均住住房建筑面积积32.11平方米，居居民生活总体体水平正逐步步从温饱型小小康向宽裕型型小康的过渡渡。五、发展中的问问题中山经济社会发发展仍存一些些突出性的问问题，主要有有：1、中山的经济济规模与深圳圳、东莞等珠珠三角一线城城市相比经济济总量仍然不不够大。2、没有发挥好好民营经济总总量较大的优优势，民营企企业产业优势势不够明显，实实现区域跨越越式的发展的的优势产业尚尚未形成。3、第一、二、三三产业的发展展和区域的发发展都不平衡衡。部分地区区发展快，部部分地区发展展较慢；工业业发展快，第第三产业的发发展太慢，城城市协调健康康发展趋势未未形成。4、基础设施的的建设与经济济社会发展要要求不相适应应，尤其是下下面的各个乡乡镇，比较滞滞后；城区部部分的大型市市政设施也仍仍然偏少，政政府大型项目目的投资拉动动作用没有明明显释放。5、对于向外来来人口全面开开放的观点仍仍然受制于上上层建筑保守守势力的影响响，使中山城城市人口的增增长较为缓慢慢，城市人气气不旺，使第第三产业的发发展优势很难难形成，开放放城市人口的的问题成为中中山市上下亟亟待形成的共共识。6、受制于第三三产业的发展展，中山的房房地产业虽然然保持着健康康、有序、平平稳的发展趋趋势，但城市市房地产消费费的种类与产产品仍然较少少。第二部分中中山市城区房房地产业的发发展概况一、中山房地产产发展总体概概况中山市是珠三角角地区经济最最发达及活跃跃的城市之一一，2002年以来全市市销售商品房房的总建筑面面积在广东仅仅次于广州、深深圳，位居第第三。中山整整体房地产市市场亦较其它它中型城市成成熟、稳定和和健康，没有有出现市场大大起大落的现现象。由于持持续的稳步发发展，中山市市许多住宅物物业的发展水水平在园林建建造等方面已已进入较高水水平。目前中山市内城城区一手的住住宅物业主要要来自于城市市南区、西区区和东区。此此外，新兴的的火炬开发区区物业市道也也逐渐兴旺。因因土地资源有有限，市内各各区基本形成成不同的房地地产发展格局局，主要的方方面有：1、东区以开发发成片的高档档住宅群为主主，已成为市市场高价住宅宅主要供应区区域，即使项项目位置稍逊逊，只要环境境较好，楼盘盘也颇受市场场的欢迎，说说明东区的发发展前景和市市政设施渐趋趋完善逐渐得得到了市民的的认可。目前前城区部分最最高楼价的别别墅和住宅项项目都在东区区。2、西区以大型型屋苑为主要要供应，虽然然价格不高也也能引发本区区之外的人士士欢迎，主要要是作为以服服务城市功能能为主的西区区，在商务、生生活等配套设设施方面非常常健全。3、南区也是一一个新兴的住住宅集中片区区，作为城市市老的工业区区目前政府改改造力度相当当大，居住气气氛已渐趋形形成，尤其是是永安新城、万万科城市花园园等项目的带带动对该片区区影响很大，置置业者主要是是本土的二次次置业居民、工工厂老板、企企业管理人员员、本地政府府官员等。4、石岐区作为为老城区是靠靠区位取胜，虽虽然发展项目目不多、规模模也不大，但但项目当中也也不泛精品，主主要吸引区内内原有城区置置业人士和外外来经商人群群的关注。5、火炬区作为为高科技园区区，主要吸引引在本区工作作的人士、外外区或外来人人士的二次置置业或首次安安家置业。6、中山市作为为省内有名的的旅游城市，优优质的居住环环境除了为本本地居民所拥拥有外，同时时也吸引着港港、澳、东南南亚华侨等地地人士的关注注。过去10年，中山市市发展出不少少规模巨大社社区（例如雅雅居乐在中山山风景秀丽的的长江村附近近开发的超大大楼盘凯茵新新城），专门门瞄准港、澳澳购买力的楼楼盘。它们的的出现，也成成为中山地产产市场不可忽忽视的重要组组成部分。二、2005年年中山市房地地产发展态势势随着中山城市化化进程的加速速和消费结构构的升级，中中山市的商品品房需求也随随之增长，特特别是城区、镇镇区的房地产产市场处于升升温态势，使使2005年的房地产产总成交量与与2004年相比呈明明显的上升态态势。1、一手商品房房市场新增态态势明显2005年，中中山市一手房房成交宗数成成交面积394.889万平方米、成成交金额为120.337亿元，比2004年增长22.6%、33.1%。其中城区一手房房交易量为14725宗、成交面面积152.4万平方米、成成交金额53亿元，与2004年相比分别别上升了31%、30%、29.3%。镇区一手房的交交易量为21064宗、242万平方米、67.3亿元，与20004年相比分别别上升了11.8%、17.9%、36.4%。据统计分分析，2004年镇区一手手房交易的宗宗数、面积、成成交金额分别别为62.7%、63.7%、54.5%，2005年分别为58.8%、61.2%、56%；在成交面面积下降的同同时，成交金金额有所上升升。反映镇区商品房房均价呈现上上升态势有2004年均价为2400元/平方米，2005年为2783元/平方米，升升幅为36.4%。2、二手商品房房市场活跃二手房地产市场场交易畅旺。其中全市土地使使用权转让为为5671宗、成交面面积为1055..13万平方米、成成交金额为29.8亿元，与2004年对比分别别增加了15.9%、27.2%、60.8%%二手房屋成交量量为11315宗，成交面面积220.006万平方米，成成交金额为24.84亿元，与2004年对比分别别增长了21.7%、25..%、35.1%。其中，镇区二手手房屋交易量量与2004年相比，交交易面积上升升17.7%，成交金额额上升30.6%，平均交易易单价为884元/平方米，比比增11%；城区二手手房交易均价价为1538元/平方米，与2004年相比基本本持平。三、中山房屋消消费的客户构构成情况1、中山城区“橄榄形”的购房需求求结构中山作为一个正正向小康社会会跨入的城市市，随着城市市生活水平的的不断提高，城城市本地人口口对住宅的需需求已经由实实用型向舒适适型方向发展展。从中山购购房的本土需需求特点上来来看，有以下下四种购房需需求的客户类类型，即：第一、初次购房房者：主流人人群是年轻人人，需求的面面积一般在80～120㎡，标准是是够用，在中中山市这部分分人最喜欢消消费的就是中中低档次的多多层或小高层层住宅。第二、二次置业业者：主流人人群是政府公公务员和事业业单位的干部部、职工，需需求面积是120～160㎡之间，标标准是在满足足够用的前提提基础上的，再再有一些基本本生活需求之之外的房屋空空间，满足一一些够大的需需求，在中山山市主流的消消费产品是中中高档的多层层或小高层居居住区。第三、再次换房房者：主流人人群是中小企企业的所有者者、公司企业业的高级管理理人员等，需需求的面积单单位应在160㎡～250㎡之间，事事业成功后对对住房的需求求追求豪华、品品味、环境及及良好的服务务，主流消费费产品是花园园洋房、联排排或叠加别墅墅及一部分户户型、环境设设计精美的高高层住宅等。外外来的港、澳澳、台及华侨侨的消费应归归入此类购房房人群。第四、成年购房房者：主流人人群是中山市市区及周边城城镇12万家中民营营企业中较有有实力和规模模的民营企业业老板和个体体私营业主，这这部分人群在在中山表现的的购买力相当当突出，为家家庭教育和医医疗考虑对在在市区购买联联排或豪华别别墅有较强的的意愿，面积积也一般在200～500㎡之间，是是中山大型别别墅社区的主主要购买者。而目前前在中山城区区的购房主力力人群就是第第二、三项的的二次置业者者和再次换房房者，很多的的小区的定位位产品也是针针对这部分人人群，这主要要是由于随着着这几年公务务员队伍扩大大和行政事业业单位人员增增加，尤其是是在中山这部部分人群收入入水平的提高高，两人家庭庭结构下，再再有工作期间间公积金的积积累，在中山山现有的房价价条件下购买买100～200㎡的住宅，相相对比较轻松松，而且这部部分人群对置置业和换房的的要求都相当当迫切，形成成了中山目前前市场需求的的“橄榄形”结构特点。2、中山外地人人的购房情况况中山城区区执行的是较较为严格的限限制外地人口口进入的户籍籍政策。在是是否对外地人人采取较为宽宽松的政策和和仍执行现行行的严格限制制政策，在中中山的政府和和市民中间一一直存在分歧歧。但随着这几年中中山的经济发发展模式由过过去的内敛型型向外向型转转化，以及整整个珠江三角角洲劳动力的的短缺，为更更多的引进外外地劳动力资资源和各类人人才，中山市市政府开始认认识到了这个个问题是到了了该解决的时时候了，对于于创造宽松的的户籍政策想想方设法留驻驻有用之才，现现在中山市政政府拟考虑采采用类似于深深圳的人口政政策，对较高高素质、学历历和知识背景景的人员实行行较为宽松的的人口政策。但但是可以预见见，在中山对对外地人口的的开放、引进进和让这部分分人最终安居居乐业将是一一个渐进的过过程，但只要要中山市上下下的观念转变变，改革步伐伐就不会停止止，而这种政政策对房地产产业的带动也也将会愈发明明显。由于镇镇区没有类似似于城区的规规划、教育、卫卫生等城市环环境、生活资资源，在城区区购房将会给给外来打工人人员形成巨大大的吸引力，刺刺激这部分人人和有投资于于房产的市区区居民在中山山买房置业。目前这种趋势在在房地产市场场已经显现，例例如万科在中中山开发的住住宅小区就有有部分小户型型产品是给这这部分人群提提供的，而且且市场受欢迎迎程度绝对不不落后于偏大大户型的产品品；同时市区区繁华地段也也有公寓式的的物业供应，或或者定位于外外地人和本地地人市场的“一网打尽型”的地产项目目。我们考察的中山山五路“新安特”工业区改造造项目地块对对面的“汇景园”定位的最小小户型竟然还还有36㎡的户型，而而且一般都在在80㎡～90㎡之间，可可以说中山房房地产市场结结构正在发生生变化，将和和珠江三角洲洲的其他发达达城市的房地地产市场发展展一样（类似似于目前经济济与社会发展展转型，市场场发育程度较较为成熟的深深圳房地产市市场），市场场需求结构将将从“橄榄型”向“哑铃型”转变，以上上中山四种需需求类型的第第一类和第四四类客户将成成为市场消费费主流，这也也是城市经济济发展模式的的转型，更是是中山必须选选择的一条城城市外向型发发展之路，伴伴随着“港珠澳大桥”项目的建设设，这种变化化也将会加速速。四、中山房地产产市场2005~~2006年土地出让让情况镇区地块编号地块位置用地性质面积成交总价单价拍卖时间西区G20-05--0089西区旧广珠公路路西南侧商业21.65488亩1234.32236万元57万元/亩西区G20-05--9162西区后山管理区区商住用地70.35466亩2552.6万万元36.28万元元/亩石岐G23-06--9012中山市石岐区东东明路东侧商业住宅10.85799亩13,000,,000万元元119.73万万元/亩石岐G23-06--9010中山市石岐区厚厚兴直街66号住宅0.9122亩亩865,0000元94.83万元元/亩石岐G23-05--9147中山市石岐区员员峰岐港路“鸭利沙”住宅32.28133亩9,835,0014元30.47万元元/亩火炬G15-05--9159中山火炬开发区区张家边村商住101.71331亩290000000元28.51万元元/亩火炬G15-05--9077中山火炬开发区区番中公路侧侧商住52.15633亩168000000元32.22万元元/亩东区G21-05--9141中山市东区沙岗岗村住宅1.8048亩亩17125233元94.89万元元/亩东区G21-06--9009东区长江村土名名“鸡乸山”住宅用地25.84688亩10,500,,000元40.62万元元/亩东区G21-05--9125中山市东区老富富头村住宅0.5475亩亩291000元元53.15万元元/亩五、东区部分商商住项目情况况序号项目名称项目地址所属镇区价格（元/㎡）管理费（元/㎡㎡）备注多层/洋房小高层别墅1维景湾中山市东区歧关关西路3号东区均4500-44700212层小高层，底底层商铺133000元/㎡，车位111000元/个，复式交交5万送指定车车位一个。本本项目无会所所。客户群主主要针对本地地客户，二次次置业偏多，也也有部分是开开发商员工家家属。2雍逸台·汇臻台台中山市兴文路与与城桂路交汇汇处东区均4700雅居乐旗下一大大型成熟社区区，配套较为为完善，111层小高层3尚城孙文东路东区均3200-33800均3800私下售完1-1.5大型社区，在建建一期，别墅墅由老板私下下售完，量少少4汇景园中山四路与起湾湾道交汇处东区均37001.7车位只租不卖，机机械停车，地地上为1500元/月，地下为为250元/月5御景湾绿韵花都都中山市东区孙文文东路2688号东区均2780均3800现卖第6期，多多层6层，小高层层12层6弈翠园中山市东区东区均4300起价6700，最最高100000香港新鸿基地产产投资建造，现现卖第2期，以港客客为主7御景天下朗晴轩轩中山东区博爱路路与起湾道交交汇处东区均3500，路路南边36000，北边34000，中间41000，楼王500001.5客户群以公务员员为主，小户户型朝南，大大户型朝北，配配套较完善，商商业103000元/㎡六、南区部分商商住项目情况况序号项目名称项目地址所属镇区价格（元/㎡）管理费（元/㎡㎡）备注多层/洋房小高层别墅1永安新城中山市南区兴南南路10号南区均43002.3在建一期，两座座高层，一座座五星级酒店店，客户群以以港客为主，户户型越大越好好卖，首层底底层为复式，车车位10万元/个，戴德梁梁行管理其物物业2万科城市风景城南一路南区多层2450洋房2600--3400起4900-55000现卖第2期，住住推TOWNNHOUSSE，多层洋洋房带装修七、城乡结合部部商住项目情情况序号项目名称项目地址所属镇区价格（元/㎡）管理费（元/㎡㎡）备注多层/洋房小高层别墅1阳光翠苑中山市五桂山城城桂路长命水水郊区270045002对面是中港英文文学校2中海翠林兰溪园园沙溪镇博爱路转转105国道南南行300米郊区均2600均4000一期现推出亲地地别墅、叠式式别墅和休闲闲洋房等三种种优质住宅产产品，共3000多户。别别墅面积1220—230㎡；休休闲洋房全部部一梯两户，面面积介于755㎡—115㎡。但但小区水景面面积小，只有有一人工湖，整整体感觉偏干干燥。第三部分中中山市酒店业业的发展概况况中山现有酒店一一共是88家，上星星级的酒店有有47家，其中五五星级酒店33家，四星级级4家，三星级级20家，二星星级11家，一星星级9家。星级酒酒店的平均入入住率在50～60%，但是五星星级的酒店的的入住率稍高高，常年保持持在60%以上，下面面镇里面的五五星级酒店就就更高，我们们考察的三乡乡镇号称仍在在考察期内的的一家五星级级酒店-----雅居乐酒店店，66间客房当日日竟然只剩三三间标准房。一、中山市区现现有五星级酒酒店1、中山国际大大酒店（1）位置中山国际酒店是是一家五星级级的豪华商务务酒店，位于于中山市城区区中心，处于于中山城市服服务功能突出出的西区繁华华地段。（2）客房酒店拥有3500间豪华舒适适的客房（3）餐饮有中、西、日式式餐厅，日式式餐厅在二楼楼，中、西餐餐在三楼，其其中中餐的规规模最大，仅仅包房间就有有三十多间，散散座五十多台台。餐饮菜点点、装修风格格定位于广东东及中山传统统的特色，具具有较强的地地域特色，但但装修略显陈陈旧。（4）商业由于一楼大堂面面积较小，除除咖啡厅之外外，商铺、商商务中心等设设施都安排在在二楼，规模模都不大。二二楼商业的业业态比较乱，目目前仅余一间间80㎡的商铺尚尚待出租，租租金为每月130元/㎡，租金水水平一般在每每月100～200元/㎡，以上皆皆含管理费。（5）配套该酒店后面多层层部分三楼安安排的是会议议中心、四楼楼安排了桑拿拿健康中心、沐沐足、桌球、乒乒乓球、卡拉拉OK、健身房房和泳池，二二楼直接连接接隔壁的国美美电器二层；；酒店对面就就是中山市区区内长途客运运中心，并酒酒店设有车队队，可安排租租车业务直达达拱北、香港港、广州。2、中山香格里里拉大酒店（处处于五星级酒酒店的考察期期）（1）位置中山香格里拉大大酒店是中山山市第一家国国际性豪华商商务酒店，地地理位置较好好，坐落于市市区，毗邻市市政府。（2）客房酒店客房分为情情景客房与酒酒店式公寓，共463间，全年酒店客房入住率一般都在60%以上，公寓入住率达80%，客户群以港澳台（30%）、日本（10%）、韩国（5%）、欧美（18%）商务客为主，也有部分内地客户（近30%）。（3）餐饮一楼电梯大堂处处设有江南淮淮扬菜馆，为为中山首家此此种类型的菜菜式；二楼安安排的是中、西西餐厅。中山山香格里拉大大酒店的餐饮饮有一个先天天不足就是由由于原来设计计的不是酒店店用途（原为为中山运动员员村），因此此，酒店餐饮饮的厨房只有有一个，而且且只能在一个个区域集中布布置，给餐饮饮造成了很多多问题，为加加工不同食物物品种造成了了困难，所以以菜的种类受受到限制，特特色也难以发发挥。（4）商业酒店商业群连接接大堂与电梯梯大堂，共7间铺位，最最小25㎡，租金为300元/㎡（含管理理费），现剩剩两间未租，面面积为25㎡和40㎡。（5）配套酒店设有休闲馆馆，内有室内内游泳池、按按摩浴池、蒸蒸汽浴池及SPA水疗按摩中中心等。现在在建娱乐中心心。酒店设有有车队，可安安排租车业务务直达拱北、香香港、广州。3、中山国贸（逸逸豪）大酒店店（1）位置中山国贸（逸豪豪）大酒店是是一家五星级级的旅游、商商务型酒店，座座落于有“中国灯饰之之都”之称的中山山市古镇镇，占占地50多亩，建筑筑面积八万平平方米，项目目总投资4亿多人民币币。毗邻江门门、顺德、小小榄，地理位位置十分优越越。（2）客房中山国贸（逸豪豪）大酒店拥拥有不同格调调的客房共280间，其中包包括设计装饰饰华丽高雅的的套房及专业业商务客房。位位于21、22层的商务楼楼层，堪称酒酒店中之尊贵贵特区，宾客客可体验专享享的待遇，在在专用的商务务廊进行商务务洽谈或休闲闲，更可在此此名免费享用用咖啡茶点。（3）餐饮广场A区一楼有有半岛西饼屋屋和石膳日本本料理；二楼楼半岛酒楼内内设26间贵宾房，可可提供一千多多人同时用餐餐；三楼有美美食广场和汉汉江韩国餐厅厅；D区一楼设有有冬冬面；三三楼有竹林火火锅。酒店二二楼为阳光咖咖啡厅，二十十五、二十六六楼为阳光会会所。（4）商业A区、C区一楼楼设有优闲购购物街，荟萃萃各类名牌服服饰皮具、工工艺雕刻、纪纪念品、美容容美体服务等等，B区二、三楼楼设有益华购购物广场。（5）配套广场B区三楼东东方会DISSCO-CLLUB；四楼楼蕰莎堡桑拿拿健康中心、清清心足浴、金金鹰桌球城；；广场C区二楼梦幻幻成真儿童欢欢乐城；三楼楼网吧；酒店店三楼中影京京华影院。二、中山五星级级酒店客房价价格情况酒店名称房间类型房间数量价格（元）备注中山国际（嘉柏柏）酒店单人房350730以上房价，另加加收10%服务费；十二岁以下儿童童如与父母同同住而无需加加床，不另收收费；所有订房如无收收到订金，将将保留至下午午六时。标准双人房（双双床/大床）780商务单人房780商务客房980行政客房1000标准套房1500行政豪华房1500行政套房2200高级套房2200贵宾套房2800花园套房3300总统套房28000加床130中山香格里拉大大酒店东翼高级房463单980/双11080所以房价加收115%服务费；第三人收费为人人民币210元；18岁以下子女女免费与父母母同住一间房房。东翼行政套房单/双20000东翼特色套房单/双48000南翼豪华房单1150/双双1250南翼豪华阁单/双15000南翼豪华阁套房房单/双30000南翼总统套房单/双125000中山市国贸（逸逸豪）大酒店标准双人房105680以上价格逢公众众假期及假期期前夕另加１１０％附加费费；以上房价均加１１０％服务费费。标准夫妇房62680豪华夫妇/双人人房19/37780行政客房24980豪华套房151080家庭套房121180行政套房21680总统套房19800加床100三、中山市城区区规划开发的的五星级酒店店项目1、永安酒店是南城18万平平方米的建筑综合体体“永安新城”的一部分，该该项目涵括五五星级酒店、甲甲级写字楼、ShopppingMMall及花园式高高层住宅。永永安酒店为一一20层高的五星级豪华华酒店，总建建筑面积约32000㎡，规划有409套客房，中庭式设计计，4部观光豪华华电梯。预计计酒店正式交交付营业将在在2008年，目前由由该发展商的的中山市永安安（酒店）有有限公司进行行运作。2、“圣贤山庄庄”旅游度假村村位于东区长江村村长江水库旁旁，为综合性性旅游度假型型五星级酒店店，项目以酒酒店为主，配配以公寓、别别墅等附属设设施，总建筑筑面积50000平方米。该该酒店所有设设备设施都按按五星级的标标准配置，位位于两山之间间，面向长江江水库，酒店店由于处于高高处的两山之之间，虽然目目前仍是建筑筑框架，但建建筑物坐落和和外观设计的的感觉气势宏宏大。3、聚豪园星级级酒店聚豪园位于博爱爱六路和长江江南路的交汇汇处西南角，项项目依山而建建，是中山城城区大型的纯纯高尚别墅洋洋房生活社区区。小区配套套有高级双会会所、酒店、超超市和食肆等等便利的休闲闲娱乐生活设设施，目前项项目周边仍然然非常空旷。项目产品类型型包括独立别别墅、联排别别墅和小高层层湖畔电梯洋洋房。项目占地面积700亩，酒店部分分将占其一部部分用地，该该项目详细的的确情况目前前不太明朗，但但作为五星级级来定位的可可能性相当大大。四、中山市五星星级酒店的市市场需求情况况中山市现有酒店店共８８家，其其中星级酒店店47家（含五星星级酒店３家家），拟建或或在建五星级级酒店３家，其其中一家规划划在建的在城城市南区，另另外一家在城城市东区的别别墅区中，但但后者是否最最终定位于五五星级酒店，感感觉发展商的的信心不是太太足，仅仅是是为推销别墅墅而树立的一一个卖点。这些新开发的五五星级酒店位位置分布都比比较分散。其其中，中山国国际酒店在西西区，香格里里拉处于城内内东区，永安安酒店在南城城，若届时本本项目建成，则则在市区内仅仅有四家五星星级酒店，加加上下面镇区区的一家标准准型的五星级级酒店，整个个中山市几百百万的城市人人口也仅有五五家完全意义义上的五星级级酒店，而且且酒店规模还还参次不次不不齐。还有一一个目前烂尾尾的旅游度假假山庄，目前前前景不太明明朗。但无论论从何种意义义上说，这座座位于荒山野野岭上的酒店店，其应该有有自己定向的的客户群，我我们认为即使使对于该市而而言即使有五五家五星级酒酒店但仍要说说饱和，实际际不然，因为为：首先，从位置上上看项目所在在地块位于城城市东区，是是中山市的东东大门、南大大门。南面有有通往、五桂桂山风景区、三三乡、坦洲工工业重镇和珠珠海的城桂公公路和对外沟沟通便利的南南环路与广珠珠高速公路，交交通条件可谓谓四通八达；；东面有通向向港口、火炬炬高科技开发发区和南蒗翠翠亨旅游区的的高等级公路路，且以上这这些区镇星级级酒店都属稀稀缺资源。其次，此次调查查发现三乡镇镇雅居乐酒店店（自称酒店店正处在五星星级考察期，但但规模太小才才66间房）客房房全满，入住住率且已近达达100%，以外来投投资的客商租租房的需求较较为旺盛。随随着中山经济济的发展，估估计外来客商商的数量更会会不断增加。再者，项目所处处区位临近的的五桂山旅游游风景区，属属中山市著名名的自然旅游游圣地，人文文和自然结合合的都非常好好，温泉资源源非常丰富，每每年吸引的国国内外游客数数量逐年上升升，这两点都都能在一定程程度上保证项项目未来的客客源。最后，从服务功功能上看，城城区内临近本本项目的香格格里拉酒店属属于商务型酒酒店，客房的的打造主要是是面向外来商商务客，且其其酒店式公寓寓属于出租型型住宅（租期期最短一个月月以上，入住住率达80%）。现有的的中山外来人人口管理制度度对外来人口口的管理较为为严格，外来来人口入户城城区的条件限限制高，对于于一些较有经经济实力的民民营企业家来来说，想要在在中山做长期期的投资而又又无法迁移户户籍、不想购购房，酒店式式公寓是较明明智的选择。但但本项目拟定定位的销售型型酒店式公寓寓目前在中山山市面上还未未见到，届时时应该可以受受到投资型买买家的追捧，周周边商务气氛氛将较为浓厚厚。综上，本项目无无论从客户资资源的保障或或是功能的定定位上，都是是可行的。目目前中山市酒酒店（含五星星级）平均入入住率达６００％，而香格格里拉在旺季季更能达到７７０％以上。中中山作为著名名的旅游城市市，随着旅游游市场的全面面恢复，旅游游人数与收入入将逐年增加加，这也是目目前当地政府府希望着力打打造的项目类类型，投资易易受政府扶植植和保护。而而中山这几年年着力发展外外向型经济，对外贸易呈现快速增长势头，利用外资规模持续扩大。若以该市的发展趋势而论，无论是游客或者是商务客都会有增加趋势，至本项目交付使用后的五年内，要实现入住率最低达到６０％应不是问题。第四部分中中山市开发项项目概况这次对中山市项项目的考察主主要集中于中中山市城区部部分，因时间间关系也顺便便考察了沙溪溪和三乡两个个城市周边的的地产和酒店店情况。中山山城区的石歧歧、西区是一一个以服务功功能为主的老老城区，作为为房地产开发发的土地已经经越来越少，而而东区和南区区目前是城市市发展的主要要方向，火炬炬开发区是一一个以高科技技产业开发为为主的开发区区。这次考察察的东区“利特安”工业区改造造项目和秀丽丽湖项目都是是占地面积较较大的项目，两两个项目都存存在用地改造造性质，尤其其是秀丽湖项项目是一个烂烂尾楼盘，历历史问题比较较多。但“利特安”工工业区改造项项目处于城市市扩展新区的的东区核心地地段，在城市市功能定位上上以行政、教教育、博览、旅旅游、居住为为主。目前开开发的住宅一一般都是环境境优美、户型型面积较大的的高档社区，尤尤其是该地对对面（烂尾盘盘东侧和后面面）大面积开开发的香港新新鸿基地产项项目奕翠园，该该项目以高层层住宅和别墅墅为主，目前前的房价也是是中山的高端端定位的房产产项目，中山山东区的房地地产高档住宅宅和别墅项目目几乎都集中中分布于中山山五路延长线线两侧和博爱爱六路延长线线两侧，而“利特安”工业区改造造项目相对于于其它项目来来说是位置最最好的。一、中山市东区区“利特安”工业区改造造项目概况（1）位置：位位于中山市东东区主干道中中山五路和起起湾道交汇处处的东南角。（2）占地面积积：85.225亩。（3）地块描述述：地块呈北北向南延伸的的长方形分布布，西、北紧紧临双向八车车道的城市主主干道中山五五路和起湾道道，东面接着着占地约50亩的东区街街道办事处的的第一工业区区和宿舍，南南面与紫马岭岭公园和其西西出入口相接接。（4）周边环境境：项目位于于中山城市东东区的成熟发发展片区，周周边一公里范范围内有较多多的大型施政政设施。地块紧临的北面面中山五路一一侧，对面自自西向东的建建筑物有中山山日报、商报报社，世贸中中心烂尾楼、在在建的中山高高尚住宅区奕奕翠园小区（香香港新鸿基开开发）；西面面隔着起湾道道为工业区、盛盛景商务酒店店、餐饮一条条街；南面紧紧邻的紫马岭岭公园在中山山号称是广东东最大的“城市郊野公公园”，该公园总总占地约100公顷，全部部由政府出资资精心打造，公公园周边规划划的大型市政政设施有中山山市博览中心心、中山市台台商活动中心心（已建）等等；体育中心心、文华中心心等大型市政政项目也距此此不远。地块块西面南北走走向的起湾道道往南，距离离这块地约1公里左右，是是新近落成的的中山一中高高中部，北面面的中山五路路往东约1公里沿线有有中山海关大大楼、万佳商商场等。（5）地块现状状：地块现状状为一工业区区，土地为中中山一台资企企业所拥有，公公司名称为中中山市利特安安有限公司，厂厂区建成的物物业类型有工工业厂房、仓仓库和办公楼楼等。二、中山市秀丽丽湖项目概况况（1）位置：位位于中山市东东区南部对外外交通主干道道城桂路西侧侧。（2）占地面积积：330..9亩。（3）地块描述述：地块呈东东北向西南的的长条状不规规则分布，地地块南面大部部长条状的狭狭长地块的东东南向是靠着着果岭，西北北面朝向紧依依秀丽湖，地地块东南高西西北低，这种种地形对于常常年吹东南季季风的广东来来说是一个比比较背的地块块，对于开发发低矮的别墅墅会有一定的的影响。该用地较可利用用的地块是在在东北面削平平的两个果岭岭地块。两地地块面积都约约82亩，地势较较高，起伏不不大，看湖景景致极佳，两两地块都是在在秀丽湖主要要通道的两侧侧山岗上，被被道路分开。其其中最北的一一块较为独立立的果岭的南南、北面是紧紧邻长命水村村现状住宅和和工业厂房，西西面是一已建建成的私人别别墅，南面是是进湖区的主主要通道。（4）周边环境境：项目位于于中山城市东东区的南部发发展区，有城城桂路穿区而而过，是通往往中山南部各各镇和珠海的的双向六车道道城市跨区干干道。地块邻邻近五桂山城城桂公路，并并以此通往天天然景区五桂桂山旅游中心心点，五桂山镇在中中山规划定位位于商务和旅旅游的发展片区，居居民以客家人人为主，长命命水也有以客客家风情为主主题的旅游、餐餐饮景点。地块周边目前大大型的市政设设施有广东药药学院中山校校区、中港中中英文学校、龙龙泉小学、长长命水工业区区、长命水办办公大楼、长长命水村社区区和在建的阳阳光翠苑小区区，该项目总总占地100亩，总建筑筑面积有70692㎡，开发的的物业类型有有多层花园洋房房、联排别墅、多功能商业群群楼步行街、会所所、社区附属属设施及地下下停车库等。该该项目从2004年起至2006年分两期开开发，预计将将在2006年全部竣工工。（5）地块现状状：烂尾项目目，地块目前前已被国家收收回。该地块块湖泊对面的的两个别墅小小区也是烂尾尾楼盘，周边边环境的观感感给人的感觉觉比较差。地地块最不好处处理的就是已已经建成的三三栋小高层和和部分别墅，其其中最东边的的一座小高层层还位于规划划路上，政府府要求必须拆拆除，因此增增加了项目的的不确定性。第五部分城城区改造项目目定位一、项目功能定定位城区改造项目，政政府对用地规规划的不可变变因素就是五五星级酒店必必须列入开发发项目，而对对于其它用地地的开发功能能则由开发商商根据城市总总体规划的要要求，提交自自己设计的规规划方案建议议，交政府审审核批准。通过对房地产市市场和中山总总体规划调查查与了解，除除酒店项目外外，该项目仍仍可以作为服服务式酒店公公寓、住宅、商商业用房及附附属配套设施施的综合功能能开发。二、项目规划定定位的各项指指标定位1、总用地面积积：85.22481亩2、总建筑面积积：1759948㎡各部分建筑面积积（1）五星级酒酒店部分：53528㎡其中：地上建筑筑面积：41528㎡地下建筑面积：：12000㎡（2）酒店式公公寓部分：27420㎡其中：地上建筑筑面积：25920㎡地下建筑面积：：1500㎡（3）小高层住住宅部分：91000㎡其中：地上建筑筑面积：75000㎡地下建筑面积：：20000㎡（4）商铺部分分：4000㎡（5）道路、园园林、配套设设施部分其中：主路长度度为300米；绿化面积为366000平米；场地平整面积为为55000平米。具体面积统计见见附表：《项项目面积分布布统计表》、《酒店（裙裙楼）面积分分布概况》三、酒店式公寓寓的客户及产产品定位服务式酒店公寓寓使用客户是是长期在中山山进行商务活活动或阶段性性在中山旅游游度假探亲访访有的中山海海外华侨（目目前可以计算算的中山海外外侨民有80多万人），但但销售对象可可以是这部分分人，也可以以是购买这种种类型房产进进行投资的客客户。酒店式公寓的户户型偏小，公公共部分装修修高档，室内内采用精装修修，房屋定位位于易于出租租或暂时阶段段性自用房产产，将满足市市场对房产消消费与投资的的需求。开发发过程中通过过合理评估这这种类型房屋屋开发量的市市场承受力，预预计项目将会会受到房地产产市场的欢迎迎，目前这种种物业在中山山的房地产`市场供给较较少。四、各部分占地地、销售面积积及价格定位位项目名称项目占地面积可售建筑面积销售价格销售价格依据住宅55亩75000㎡4000元/㎡㎡价格以东区目前前在售的同类类型楼盘的价价格平均水平平定位公寓4.5亩25920㎡6000元/㎡㎡价格以周边同类类型的高层住住宅的价格定定位商铺4000㎡10000元//㎡以目前周边同类类型项目，如如朗晴居商铺铺价格10300元/㎡，汇景园园商铺价格11000元/㎡等价格定定位。酒店25.5亩总计85亩104920㎡㎡第六部分城城区改造项目目投资分析酒店项目投资成成本单位：万元序号项目名称计算依据单位成本总价1前期工程费588.811.1场地准备酒店建筑面积553528㎡10元/㎡53.531.2勘察设计酒店建筑面积53528㎡100元/㎡535.282建安、装饰、装装修工程费724438775.9943监理费用2项总和的1..5%581.634不可预见费2项之和的3%%1163.2775管理费用2项之和的5%%1938.7996酒店公司筹备费费用提前一年筹备25万元/月3008投资利息以第2项为基数数,利息按年利6.05%%,工期为两年年4691.8