如何进行房地产市场调研

如何进行房地产市场调研第1页/共31页如何进行房地产市场调查第2页/共31页房地产市场调研的整体概念

概念：就是以地产项目为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。第3页/共31页房地产市场调研个案区域宏观由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。第4页/共31页线和面——区域市场体——宏观环境点——单个楼盘第5页/共31页房地产市场调研的目的【知己知彼】

了解竞品：寻找区隔化、差异化、借鉴点对抗性的营销了解区域市场：区域市场供应、需求、趋势、稀缺精确的定位了解宏观市场：地产行业发展、国家政策变化行业生命周期及发展特征第6页/共31页点——单个项目调研内容中基础的部分市场即时了解最为具体、最为直接的途径。第7页/共31页单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：1、分析楼盘的地理位置2、分析产品3、剖析价格组合4、了解广告策略5、销售执行点——单个项目第8页/共31页1、分析楼盘的地理位置宏观方面:分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。微观方面:项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何?是否临街……等等。目的：和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。调研方法：网上查询、实地考察点——单个项目第9页/共31页点——单个项目2、分析产品这是楼盘市调的主体部分，基本情况：重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。产品力：产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?从而评估楼盘的资信度。第10页/共31页点——单个项目3、剖析价格组合即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。第11页/共31页点——单个项目4、了解广告策略广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。第12页/共31页点——单个项目5、销售执行这是最关键的地方一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……；另一方面则是指什么样的房型最好卖！什么样的总价最为市场所接受！吸引客户最主要的地方是什么！购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。第13页/共31页单个楼盘市调具体内容：1）.楼盘地理位置

宏观方面：

a.区域历史沿革

b.区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)

c.区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)

d.公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)

e.人文环境微观方面：

a.所处位置、项目区域

b.楼盘地块的大小形状

c.进出道路、是否临街

d.周边竞争对手2）.分析产品

基本情况：

楼盘的占地、建筑面积、容积率

开发商、策划公司、代理公司

土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色

产品力情况：

a.产品类别与规划

b.建筑设计与外观

c.面积配比、户型格局

d.建材标准

e.智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统）

f.公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率）

g.会所设施

h.施工进度·

单价、总价、折扣、付款方式和促销活动4）.广告策略

a.媒体选择

b.广告密度

c.实施效果点——单个项目第14页/共31页线和面——区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。第15页/共31页线和面——区域市场1、区域分析区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。

第16页/共31页线和面——区域市场2、区域产品区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。

第17页/共31页线和面——区域市场3、需求特征需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。

第18页/共31页区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘为延伸，将整个区域内的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一区域为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。线和面——区域市场第19页/共31页域市场市调具体内容

1）.区域分析（侧重于整体的分析和宏观评估）

a.区域交通状况

b.区域特征

c.区域发展规划

2）.区域产品（研究区域产品共同性特异点及市场反映强

弱）

a.楼盘的总量

b.类别、位置、分布、

c.单价分布、总价结构

d.各类营销手法的市场反映

e.市场空白点的捕捉

线和面——区域市场3）.需求特征

a.区域人口数量和密度

b.人口结构和家庭规模

c.购买力水平

d.客户的需求结构与特征

e.人口素质和习惯嗜好第20页/共31页

对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。

。体——宏观环境第21页/共31页1、政治社会政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。

体——宏观环境2、经济因素经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。

3、行政法规行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。

4、国际状况国际状况是指国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。第22页/共31页

点、面(线)、体，三部分构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。第23页/共31页找对方法最重要！第24页/共31页房地产市场调研的方法、技巧网络数据搜集渠道：搜房网、（新浪房产、爱房网、搜房、乐居等地产板块）筑房网、百度。实地踩盘方式：明踩、暗踩、半明半暗电话访问身份：买房、媒介、同行、熟人。第25页/共31页房地产市场调研的方法、技巧网络数据搜集第26页/共31页房地产市场调研的方法、技巧网络数据搜集第27页/共31页房地产市场调研的