房地产会计实务之土地开发成本的核算

[09/17]]房地产会会计实务之土土地开发成本本的核算一、土地开发支支出划分和归归集的原则

房地产开发发企业开发的的土地，按其其用途可将它它分为如下两两种：一种是是为了转让、出出租而开发的的商品性土地地（也叫商品品性建设场地地）；另一种种是为开发商商品房、出租租房等房屋而而开发的自用用土地。前者者是企业的最最终开发产品品，其费用支支出单独构成成土地的开发发成本；而后后者则是企业业的中间开发发产品，其费费用支出应计计入商品房、出出租房等有关关房屋开发成成本。现行会会计制度中设设置的“开发成本——土地开发成成本”科目，它的的核算的内容容，与企业发发生的土地开开发支出并不不完全对口，原原则上仅限于于企业开发各各种商品性土土地所发生的的支出。企业业为开发商品品房、出租房房等房屋而开开发的土地，其其费用可分清清负担对象的的，应直接计计入有关房屋屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发发生的全部开开发支出，计计算其总成本本和单位成本本，并于土地地开发完成时时，将成本结结转到“开发产品”账户。待使使用土地时，再再将使用土地地所应负担的的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。二、土地开发成成本核算对象象的确定和成成本项目的设设置（一）土地开发发成本核算对对象的确定为了既有利于土土地开发支出出的归集，又又有利于土地地开发成本的的结转，对需需要单独核算算土地开发成成本的开发项项目，可按下下列原则确定定土地开发成成本的核算对对象：1．对开发面积积不大、开发发工期较短的的土地，可以以每一块独立立的开发项目目为成本核算算对象；2．对开发面积积较大、开发发工期较长、分分区域开发的的土地，可以以一定区域作作为土地开发发成本核算对对象。成本核算对象应应在开工之前前确定，一经经确定就不能能随意改变，更更不能相互混混淆。（二）土地开发发成本项目的的设置企业开发的土地地，因其设计计要求不同，开开发的层次、程程度和内容都都不相同，有有的只是进行行场地的清理理平整，如原原有建筑物、障障碍物的拆除除和土地的平平整；有的除除了场地平整整外，还要进进行地下各种种管线的铺设设、地面道路路的建设等。因因此，就各个个具体的土地地开发项目来来说，它的开开发支出内容容是不完全相相同的。企业业要根据所开开发土地的具具体情况和会会计制度规定定的成本项目目，设置土地地开发项目的的成本项目。对对于会计制度度规定的、企企业没有发生生支出内容的的成本项目，如如建筑安装工工程费，配套套设施费，可可不必设置。根根据土地开发发支出的一般般情况，企业业对土地开发发成本的核算算，可设置如如下几个成本本项目：（1）土地征用用及拆迁补偿偿费或土地批批租费

（2）前期工程程费；

（3）基础设施施费；

（4）开发间接接费。

其中土地征征用及拆迁补补偿费是指按按照城市建设设总体规划进进行土地开发发所发生的土土地征用费、耕耕地占用税、劳劳动力安置费费，及有关地地上、地下物物拆迁补偿费费等。但对拆拆迁旧建筑物物回收的残值值应估价入账账并冲减有关关成本。开发发土地如通过过批租方式取取得的，应列列入批租地价价。前期工程程费是指土地地开发项目前前期工程发生生的费用，包包括规划、设设计费，项目目可行性研究究费，水文、地地质勘察、测测绘费，场地地平整费等。基基础设施费是是指土地开发发过程中发生生的各种基础础设施费，包包括道路、供供水、供电、供供气、排污、排排洪、通讯等等设施费用。开开发间接费指指应由商品性性土地开发成成本负担的开开发间接费用用。土地开发发项目如要负负担不能有偿偿转让的配套套设施费，还还应设置“配套设施费”成本项目，用用以核算应计计入土地开发发成本的配套套设施费。三、土地开发成成本的核算

企业在土地地开发过程中中发生的各项项支出，除可可将直接计入入房屋开发成成本的自用土土地开发支出出在“开发成本——房屋开发成成本”账户核算外外，其他土地地开发支出均均应通过“开发成本——土地开发成成本”账户进行核核算。为了分分清转让、出出租用土地开开发成本和不不能确定负担担对象自用土土地开发成本本，对土地开开发成本应按按土地开发项项目的类别，分分别设置“商品性土地地开发成本”和“自用土地开开发成本”两个二级账账户，并按成成本核算对象象和成本项目目设置明细分分类账。对发发生的土地征征用及拆迁补补偿费、前期期工程费、基基础设施费等等土地开发支支出，可直接接记入各土地地开发成本明明细分类账，并并记入“开发成本——商品性土地地开发成本”、“开发成本——自用土地开开发成本”账户的借方方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷贷方。发生的的开发间接费费用，应先在在“开发间接费费用”账户进行核核算，于月份份终了再按一一定标准，分分配计入有关关开发成本核核算对象。应应由商品性土土地开发成本本负担的开发发间接费，应应记入“开发成本——商品性土地地开发成本”账户的借方方和“开发间接费费用”账户的贷方方。现举例说明土地地开发成本的的核算如下；；如某房地产开发发企业在某月月份内，共发发生了下列有有关土地开发发支出：301351商品性土地自用土土地支付征地拆迁费费780000元720000元支付承包设计单单位前期工程程款200000元180000元应付承包施工单单位基础设施施款250000元180000元分配开发间接费费100000元合计11330000元108000元则在用银行存款款支付征地拆拆迁费时，应应作：借：开发成本———商品性土地地开发成本780000

开发成成本——自用土地开开发成本720000

贷：银银行存款150000用银行存款支付付设计单位前前期工程款时时，应作：借：开发成本———商品性土地地开发成本200000

开发成成本——自用土地开开发成本180000

贷：银银行存款380000将应付施工企业业基础设施工工程款入账时时，应作：借：开发成本———商品性土地地开发成本250000

开发成成本——自用土地开开发成本180000

贷：应应付账款——应付工程款430000分配应记入商品品性土地开发发成本的开发发间接费用时时，应作：借：开发成本———商品性土地地开发成本100000

贷：开开发间接费用用100000同时应将各项土土地开发支出出分别记入商商品性土地开开发成本、自自用土地开发发成本明细分分类账。四、已完土地开开发成本的结结转已完土地开开发成本的结结转，应根据据已完成开发发土地的用途途，采用不同同的成本结转转方法。为转让、出出租而开发的的商品性土地地，在开发完完成并经验收收后，应将其其实际成本自自“开发成本——商品性土地地开发成本”账户的贷方方转入“开发产品——土地”账户的借方方。假如上述述开发企业商商品性土地经经开发完成并并验收，加上上以前月份开开发支出共1002000元，应作如如下分录入账账：借：开发产品———土地10022000

贷：开开发成本——商品性土地地开发成本10022000

为本企业房房屋开发用的的土地，应于于开发完成把把土地投入使使用时，将土土地开发的实实际成本结转转计入有关房房屋的开发成成本，结转计计入房屋开发发成本的土地地开发支出，可可采用分项平平行结转法或或归类集中结结转法。分项项平行结转法法是指将土地地开发支出的的各项费用按按成本项目分分别平行转入入有关房屋开开发成本的对对应成本项目目。归类集中中结转法是指指将土地开发发支出归类合合并为“土地征用及及拆迁补偿费费或批租地价价”和“基础设施费”两个费用项项目，然后转转入有关房屋屋开发成本的的“土地征用及及拆迁补偿费费或批租地价价”和“基础设施费”成本项目。凡凡与土地征用用及拆迁补偿偿费或批租地地价有关的费费用，均转入入有关房屋开开发成本的“土地征用及及拆迁补偿费费或批租地价价”项目；对其其他土地开发发支出，包括括前期工程费费、基础设施施费等，则合并转入入有关房屋开开发成本的“基础设施费”项目。经结结转的自用土土地开发支出出，应将它自自“开发成本——自用土地开开发成本”账户的贷方方转入“开发成本——房屋开发成成本”账户的借方方。

假如上述开开发企业自用用土地在开发发完成后，加加上以前月份份开发车出540000元共648000元。这块土土地用于建造造151出租房和1881周转房，其其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地地1200平方米，则则单方自用土土地开发成本本为240元（6480000元／1500++1200），应结转151出租房开发发成本的土地地开发支出为为3600000元（240元×1500），结转181周转房开发发成本的土地地开发支出为为288000元（240元×1