房地产专业速成培训基础

房地产专业速成培训基础一、地产基本术术语产权证书产权权证书是指"房屋所有权权证"和"土地使用权权证"。房屋产权权证书包括：：产权类别、产产权比例。房房产坐落地址址、产权来源源、房屋结构构、间数、建建筑面积、使使用面积、共共有数纪要、他他项权利纪要要和附记，并并配有房地产产测量部门的的分户房屋平平面图。使用权房使用用权房是指由由国家以及国国有企业、事事业单位投资资兴建的住宅宅，政府以规规定的租金标标准出租给居居民的公有住住房。公房公房也称称公有住房，国国有住宅。它它是指由国家家以及国有企企业、事业单单位投资兴建建、销售的住住宅，在住宅宅未出售之前前，住宅的产产权（拥有权权、占有权、处处分权、收益益权）归国家家所有。目前前居民租用的的公有住房，按按房改政策分分为两大类：：一类是可售售公有住房，一一类是不可售售公有住房。上上述两类房均均为使用权房房。不可售公公房不可售公公房是指根据据本市现行房房改政策还不不能出售给承承租居民的公公有住房，它它主要包括旧旧式里弄、新新式里弄、职职工住房等厨厨房、卫生合合用的不成套套房屋，也包包括部分公寓寓、花园住宅宅等成套房屋屋。已购公房房已购公房又又称售后公房房，就是购买买的公有住房房单位产权房房单位产权房房是指产权属属于单位所有有的房屋，也也称系统产权权房、系统房房。廉租房廉租房房是在新出台台的国家房改改政策中首次次提出的一种种概念。我国国的廉租房只只租不售，出出租给城镇居居民中最低收收入者。廉租租房的来源主主要是腾退的的旧公房等。私房私房也称称私有住宅，私私产住宅。它它是由个人或或家庭购买、建建造的住宅。在在农村，农民民的住宅基本本上是自建私私有住宅。公公有住房通过过住宅消费市市场出售给个个人和家庭，也也就转为私有有住宅。二手手房二手房即即旧房。新建建的商品房进进行第一次交交易时为"一手"，第二次交交易则为"二手"。一些无房房的人，可以以买一套别人人多余的房；；而另一些手手里有些积蓄蓄又有小房子子居住的，可可以卖掉旧房房买新房；而而那些住房富富余户，也能能卖掉自己的的多余住房换换取收益。期房期房是指指开发商从取取得商品房预预售许可证开开始至取得房房地产权证大大产证止，在在这一期间的的商品房称为为期房，消费费者在这一阶阶段购买商品品房时应签预预售合同。期期房在港澳地地区称做为买买"楼花"，这是当前前房地产开发发商普遍采用用的一种房屋屋销售方式。购购买期房也就就是购房者购购买尚处于建建造之中的房房地产项目。而而在成都市通通常对期房的的理解是未修修建好，尚不不能入住的房房子。现房所谓现房房是指开发商商已办妥房地地产权证（大大产证）的商商品房，消费费者在这一阶阶段购买商品品房时应签出出售合同。在在成都市通常常意义上指的的现房是指项项目已经竣工工可以入住的的房屋。外销房外销商商品房是由房房地产开发企企业建设的，取取得了外销商商品房预（销销）售许可证证的房屋，外外销商品房可可以出售给国国内外（含港港、澳、台）的的企业，其他他组织和个人人。内销房内销商商品房是由房房地产开发企企业建设的，取取得了商品房房销售许可证证的房屋，内内销商品房可可以出售给当当地企事业单单位和居民。准现房准现房房是指房屋主主体已基本封封顶完工，小小区内的楼宇宇及设施的大大致轮廓已初初现，房型、楼楼间距等重要要因素已经一一目了然，工工程正处在内内外墙装修和和进行配套施施工阶段的房房屋。共同共有房房产共同共有有房产：指两两个或两个以以上的人，对对全部共有房房产不分份额额地享有平等等的所有权。共有房产共有有房产：指两两个或两个以以上的人对同同一项房产共共同享有所有有权。尾房尾房又称称扫尾房。它它是房地产业业进入散户零零售时代的产产物，是空置置房中的一种种。一般情况况下，当商品品住宅的销售售量达到80％以后，一一般就进入房房地产项目的的清盘销售阶阶段，此时所所销售的房产产，一般称为为尾房。开发发商经过正常常的销售后剩剩下了少量没没有竞争力的的房子，这些些房子或朝向向不好、采光光不足，或是是楼层不佳、位位处两级，其其中一层大多多不带小花园园且遮挡较严严重。烂尾房烂尾房房是指那些由由于开发商资资金不足、盲盲目上马，或或者错误判断断供求形势，开开发总量供大大于求，导致致大面积空置置，无法回收收前期投资，更更无力进行后后续建设，甚甚至全盘停滞滞的积压楼宇宇。"烂尾"的情况一般般不会发生在在房产推出销销售的时候的的，而是随着着项目的不断断推进，一步步步显现。城城市居住区城城市居住区一一般称居住区区，泛指不同同居住人口规规模的居住生生活聚居地和和特指被城市市干道或自然然分界线所围围合，并与居居住人口规模模30000～50000人相对应，配配建有一整套套较完善的、能能满足该区居居民物质与文文化生活所需需的公共服务务设施的居住住生活聚居地地。居住小区区居住小区一一般称小区，是是被居住区级级道路或自然然分界线所围围合，并与居居住人口规模模7000～15000人相对应，配配建有一套能能满足该区居居民基本的物物质与文化生生活所需的公公共服务设施施的居住生活活聚居地居住住组团居住组组团一般称组组团，指一般般被小区道路路分隔，并与与居住人口规规模1000～3000人相对应，配配建有居民所所需的基层公公共服务设施施的居住生活活聚居地。配建设施配建建设施是指与与住宅规模或或与人口规模模相对应配套套建设的公共共服务设施、道道路和公共绿绿地的总称。公共活动中中心公共活动动中心是配套套公建相对集集中的居住区区中心、小区区中心和组团团中心等。房屋产权房屋屋产权是指房房产的所有者者按照国家法法律规定所享享有的权利，也也就是房屋各各项权益的总总和，即房屋屋所有者对该该房屋财产的的占有、使用用、收益和处处分的权利。建筑小品建筑筑小品是指既既有功能要求求，又具有点点缀、装饰和和美化作用的的、从属于某某一建筑空间间环境的小体体量建筑、游游憩观赏设施施和指示性标标志物等的统统称。均价均价是指指将各单位的的销售价格相相加之后的和和数除以单位位建筑面积的的和数，即得得出每平方米米的均价。均均价一般不是是销售价，但但也有例外，前前段时期某高高层物业推出出的"不计楼层、朝朝向，以2800元／平方米米统一价销售售"，即以均价价作销售价，也也不失为引人人瞩目的营销销策略。基价基价也叫叫基础价，是是指经过核算算而确定的每每平方米商品品房基本价格格。商品房的的销售价一般般以基价为基基数增减楼层层，朝向差价价后而得出。起价起价也叫叫起步价，是是指某物业各各楼层销售价价格中的最低低价格，即是是起价。多层层住宅，不带带花园的，一一般以一楼或或顶楼的销售售价为起价；；带花园的住住宅，一般以以二楼或五楼楼做为销售的的起价。高层层物业，以最最低层的销售售价为起步价价。房产广告告中常表?quott;×××元／平方米米起售"，以较低的的起价来引起起消费者的注注意。预售价价预售价也是是商品房预（销销）售合同中中的专用术语语；预售价不不是正式价格格，在商品房房交付使用时时，应按有批批准权限部问问核定的价格格为准。一次性买断断价一次性买买断价是指买买方与卖方商商定的一次性性定价。一次次性买断价属属房产销售合合同中的专用用价格术语，确确定之后，买买方或卖方必必须按此履行行付款或交房房的义务，不不得随意变更更。定金定金是指指当事人约定定由一方向对对方给付的，作作为债权担保保的一定数额额的货币，它它属于一种法法律上的担保保方式，目的的在于促使债债务人履行债债务，保障债债权人的债权权得以实现。根根据我国发法法通则和《担担保法》八十十九条规定，定定金应当以书书面形式约定定，当事人在在定金合同中中应约定交付付定金的期限限。定金合同同从实际交付付定金之日起起生效，定金金的数额由当当事人约定，但但不得超出合合同标的额的的20%。如果购房房者交了定金金之后改变主主意决定不买买，开发商有有权以购房者者违约为由不不退定金；如如果开发商将将房屋卖给他他人，应当向向购房者双倍倍返还定金。违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。建筑面积住宅的的建筑面积是是指建筑物外外墙外围所围围成空间的水水平面积，如如果计算多、高高层住宅的建建筑面积，则则是各层建筑筑面积之和。建建筑面积包含含了房屋居住住的可用面积积、墙体柱体体占地面积、楼楼梯走道面积积、其他公摊摊面积等。使用面积住宅宅的使用面积积，指住宅各各层平面中直直接供住户生生活使用的净净面积之和。计计算住宅使用用面积，可以以比较直观地地反应住宅的的使用状况，但但在住宅买卖卖中一般不采采用使用面积积来计算价格格。计算使用面面积时有一些些特殊规定：：跃层式住宅宅中的户内楼楼梯按自然层层数的面积总总和计入使用用面积；不包包含在结构面面积内的烟囱囱、通风道、管管道井均计入入使用面积；；内墙面装修修厚度计入使使用面积。计计算住宅租金金，都是按使使用面积计算算。公用面积积住宅的公用用面积是指住住宅楼内为住住户出入方便便、正常交往往、保障生活活所设置的公公共走廊、楼楼梯、电梯间间、水箱间等等所占面积的的总和。开发发商在出售商商品房时计算算的建筑面积积存在公共面面积的分摊问问题。实用面积它是"建筑面积"扣除公共分分摊面积后的的余额。居住住面积住宅的的居住面积是是指住宅建筑筑各层平面中中直接供住户户生活使用的的居室净面积积之和。所谓谓净面积就是是要除去墙、柱柱等建筑构件件所占有的水水平面积（即即结构面积）。一一般作为衡量量居住水平的的面积指标。计租面积作为为计算房租的的面积。在住住房制度改革革中，作出统统一规定，住住宅用房按使使用面积计算算，包括居室室，客厅，卫卫生间，厨房房，过道，楼楼梯，阳台（闭闭合式按一半半计算），壁壁橱等。非住住宅用房按建建筑面积计算算。容积率容积率率是建筑总面面积与建筑用用地面积的比比。例如，在在1万平方米的的土地上，有有4000平方米的建建筑总面积，其其容积率为0.4。得房率得房率率是指套内建建筑面积与套套（单元）建建筑队面积之之比。套内建筑面面积=套内使用面面积+套内墙体面面积+阳台建筑面面积。套（单元）建建筑面积=套内建筑队队面积+分摊得公用用建筑队面积积。开间住宅设计计中，住宅的的宽度是指一一间房屋内一一面墙皮到另另一面墙皮之之间的实际距距离。因为是是就一自然间间的宽度而言言，故又称开开间。住宅开开间一般不超超过3.0米--3.9米，砖混结结构住宅开间间一般不超过过3.3米。规定较小的的开间尺度，可可缩短楼板的的空间跨度，增增强住宅结构构整体性、稳稳定性和抗震震性。开间5米以上，进进深7米以上的大大开间住宅可可为住户提供供一个40--550平方米甚至至更大的居住住空间，与同同样建筑面积积的小开间住住宅相比，承承重墙减少一一半，使用面面积增加2%，便于灵活活隔断、装修修改造。进深在建筑学学上是指一间间独立的房屋屋或一幢居住住建筑从前墙墙皮到后墙壁壁之间的实际际长度。进深深大的住宅可可以有效地节节约用地，但但为了保证建建成的住宅可可以有良好的的自然采光和和通风条件，住住宅的进深在在设计上有一一定的要求，不不宜过大。目目前我国大量量城镇住宅房房间的进深一一般要限定在在5米左右，不不能任意扩大大。套内面积俗称"地砖面积"。它是在实实用面积的基基础上扣除了了柱体、墙体体等占用空间间的建筑物后后的一个内容容空间的概念念。动既有章可可循，也有利利可图，吸引引居民和机构构投资住房租租赁市场。公摊面积商品品房分摊的公公用建筑面积积主要由两部部分组成：1．电梯井、楼楼梯间、垃圾圾道、变电室室、设备室、公公共门厅和过过道等功能上上为整楼建筑筑服务的公共共用房和管理理用房的建筑筑面积；2．各单元与与楼宇公共建建筑空间之间间的分隔以及及外墙（包括括山墙）墙体体水平投影面面积的50％。竣工面积竣工工面积是指竣竣工的各幢房房屋建筑面积积之和。房屋屋建筑的竣工工应是按照设设计要求全部部完工，经验验收合格的建建筑.辅助面积辅助助面积是指住住宅建筑各层层中不直接供供住户生活的的室内净面积积。包括过道道、厨房、卫卫生间、厕所所、起居室、贮贮藏室等。共有建筑面面积房屋系指指各产权主共共同占有或共共同使用的建建筑面积。共有建筑面面积分摊系数数整幢建筑物物的共有建筑筑面积与整幢幢建筑物的各各套套内建筑筑面积之和的的比值，即为为共有建筑面积分摊系系数。销售面积销售售面积是指商商品房按"套"或"单元"出售，其销销售面积为购购房者所购买买的套内或单单元内建筑面面积（以下简称套套内建筑面积积）与应分摊摊的共有建筑筑面积之和。建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。层高层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。公用建筑面积公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。房地产房地产是指土地地、建筑物及及固着在土地地、建筑物上上不可分离的的部分以及附附带的各种权权益。从房地地产存在的自自然形态上来来看，主要分分为两大类，即即土地和建成成后的物业。所谓“不可分离离”，是指不能能分离或虽能能分离但分离离后会破坏房房地产的功能能或完整性。建造商建造商是指负责责建设房地产产项目的市政政工程、基础础工程及土建建装修工程的的建筑商。发展商发展商是指策划划开发建设房房地产项目并并筹资建设的的房地产公司司。房地产主主营企业必须须向房地产业业务的行政主主管部门申请请资质等级。代理商代理商是指负责责销售策划和和销售具体工工作并以此赚赚取佣金的房房地产中介机机构。征用价指政府征用各种种地产时（如如农地、林地地、市地等）向向该地产的原原使用者或所所有者支付的的赔偿额。出让价指政府将国有地地产出让若干干年，并一次次性收取这些些年的地租现现值总额。转让价指地产使用者将将其受让的地地产转让出去去时所收取的的货币总额。出租价指地产所有者或或使用者出租租其地产每年年收取的货币币金额。入股价指地产所有者或或使用者将其其地产使用权权入股与其他他投资者进行行合作开发或或合作经营，双双方所认可的的价格。在目目前情况下，为为了搞活国有有企业，土地地管理部门对对其土地入股股有一个确认认价，这个价价不一定就是是合作经营或或合作开发双双方所认可的的价格。评估价是指中介评估机机构受委托而而对地产评估估出的价格。该该价格也可以以产生在地产产不一定要发发生交易，但但又必须有价价格、价值概概念的情形下下，如抵押贷贷款、清产核核资等。征税价如果根据地产价价值对地产占占用人、所有有人或使用人人征税时，就就要评估出该该地产的价格格。例如，土土地增值税，本本来是让交易易双方申报成成交价，但他他们不申报或或申报不实时时，就要对其其地产进行评评估，为征税税提供依据。清产核资价为会计核算的需需要，地产未未发生交易时时，也要对该该地产赋予一一定的价格。补交价指对行政划拨或或无偿使用的的国有地产发发生转让时所所收取的价额额款。该价一一般是根据评评估的价格确确定，并低于于市场价。若若今后按市场场价格水平补补交价款时，赢赢余就应放在在市场交易价价里。确认价是目前政府有关关管理部门对对评估机构评评估地产所认认定的价格。该该价格可以是是原评估价格格，也可以不不是。基准地价指城镇各类各级级土地或某区区域内土地的的平均价格。标定地价指城镇各标准地地块的价格。房地产估价房地产估价是是由专业估价价人员以房地地产为对象，根根据委托人不不同的估价目目的，按照一一定的体价程程序，在综合合分析影响房房地产价格因因素的基础上上，对房地产产价格客观合合理的估计、推推测或判断。住房公积金我国从19991年开始在全全国城镇实行行住房公积金金制度：在职职职工在其工工作年限内，由由职工本人及及其所在单位位，分别按职职工工资收入入的一定比例例逐月交存，全全部归职工个个人所有，记记入职工个人人的住房公积积金帐户，由由政府设立的的公积金法定定管理机构集集中管理。住房公积积金的本质属属性是工资性性。单位按职职工工资的一一定比例，为为职工交存住住房公积金，实实质是把低工工资时单位用用于住房实物物分配的工资资，以货币形形式分配给职职工，从而达达到转换住房房分配机制的的目的。实行行住房公积金金制度的目的的是增加社会会住房资金的的积累、周转转，促进政策策性抵押贷款款制度的建立立，提高职工工购、建住房房的能力，促促进住房建设设。安居工程国家安居工工程是党和政政府为推动城城镇住房制度度改革，加快快城市住宅建建设及解危、解解困和建立住住房新制度的的重大举措。实实施国家安居居工程可以调调动各方面的的积极性，加加快城镇住房房商品化和社社会化进程，促促进城镇住房房建设。货币分房所谓货币分房，就就是把原来单单位以实物形形式分配给职职工的那部分分住房转变为为货币工资形形式的住宅消消费因素，纳纳入职工工资资，成为居民民的住房消费费基金，变实实物为工资分分配，由职工工自己买房或或租房。住宅的进深住宅的长度或进进深，在建筑筑学上是指一一间独立的房房屋或一幢居居住建筑从前前一墙皮到后后墙之间的实实际长度。为为了保证住宅宅具有良好的的自然休光和和通风条件，从从理论上说，住住宅的进深不不宜过大。根根据《住宅建建筑模数协调调标准》规定定，砖混结构构住宅建筑的的进深采用下下列常用参数数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。复式住宅这类住宅在建建造是每户占占有上下两层层，实际早在在层高较高的的一层楼中增增建一个1.2米的夹层，两两层合计的层层高要大大低低于跃层式住住宅，复式住住宅的下层供供起居、炊事事、进餐、洗洗浴用，上层层供休息、睡睡眠和贮藏用用，户内设多多处入墙式壁壁柜和楼梯，位位于中间的楼楼板也是上层层的地板。一一层的厨房高高2米，上层贮贮藏间高1.2米；一层起起居室高2米，上层直直接作为卧室室的订面，人人可坐起但无无法直立。复复式住宅的经经济性体现在在：1、平面利用用系数高，通通过夹层，可可使住宅的使使用面积提高高50%-770%。2、户内的隔隔层为木结构构，将隔断、家家具、装饰融融为一体，又又降低了综合合造价。3、上部夹层层采用推拉窗窗及墙身多面面窗户，通风风采光良好，与与一般层高和和面积相同的的住宅相比，土土地利用率可可提高40%。在很很多大城市，此此种住宅推广广很快，已成成为住宅市场场上的热销产产品。小康型住宅是指为为实施国家重重大科技产业业工程"2000年小康型城城乡住宅产业业工程"项目，由建建设部在各大大城市指导建建设的面向二二十一世纪初初的大众住宅宅，这将是我我国住宅产业业未来发展的的方向。解困房指在实施"安安居工程"之前或未实实施安居工程程的各级地方方政府为解决决本地城镇居居民的住房困困难，专门修修建用于解决决住房困难户户和拥护户而而修建的住房房。实施安居居工程的城市市已陆续将解解困房与安居居房合在一起起。解困房分分有偿出售和和有偿出租两两种方式向居居民供应。解解困房只售给给经审查合格格的无房户和和住房困难户户。土地使用年期凡与深圳市规规划国土局签签订《土地使使用权出让合合同书》的用用地，其土地地使用年期按按国家规定执执行。即：居居住用地七十十年；工业用用地五十年；；教育、科技技、文化、卫卫生、体育用用地五十年；；商业、旅游游、娱乐用地地四十年；综综合用地或者者其他用地五五十年。一次性付款这是在卖方市场场时最为常见见的销售方式式，在买方市市场时一般多多见于那些低低价位小单位位的楼盘销售售，通常一次次性付款都有有优惠，对发发展商来说一一次性付款是是解决资金危危机的灵丹妙妙药。智能化大厦又称"智能型型大厦"是指利用系系统集成方法法，将智能型型计算机、通通信、信息技技术与建筑艺艺术有机结合合，通过对设设备的自动监监控、对信息息资源的管理理和使用者的的服务及其与与建筑的优化化组合，所获获得的高效率率、高功能、高高度安全与高高度舒适的建建筑。智能化化大厦又简称称为3A建筑，即：：建筑设备自自动化系统（BAS），办公自自动化系统（OAS）通信自动动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故故也有称智能能化大厦为5A建筑的，即即消防自动化化系统FAS）,保安自动化化系统（SAS）。宗地图宗地图是土地使使用合同书附附图及房地产产登记卡附图图。它反映一一宗地的基本本情况。包括括：宗地权属属界线、界址址点位置、宗宗地内建筑物物位置与性质质，与相邻宗宗地的关系等等。证书附图图证书附图即即房地产证后后面的附图，是是房地产证的的重要组成部部分，主要反反映权利人拥拥有的房地产产情况及房地地产所在宗地地情况。结构面积住宅的结构面积积是指构成房房屋承重系统统，分隔平面面各组成部分分的墙、柱、墙墙墩以及隔断断等构件所占占的面积。房地产抵押贷款款所谓房地产抵抵押贷款，主主要是指银行行以借款人或或第三人拥有有的房地产作作为抵押物发发放的贷款。借借款人到期不不能偿还贷款款本息的，贷贷款银行有权权依法处理其其抵押物或质质物，或要求求担保人承担担连带偿还本本息的责任。在在抵押期间，抵抵押人不得随随意地处理已已被抵押的房房地产，作为为抵押权人的的银行有权对对抵押物进行行监督和检查查。房地产抵抵押贷款，按按贷款对象可可分企业事业业法人房地产产抵押贷款和和个房地产抵抵押贷款；按按贷款用途可可分为土地开开发抵押贷款款、房屋开发发抵押贷款、购购房抵押贷款款以及其他用用途的房地产产抵押贷款；；按贷款利率率确定和计息息方法可划分分为固定利率率房地产抵押押贷款、浮动动利率房地产产抵押贷款、可可调利率房地地产抵押贷款款。房地产交易房地产交易包包括房地产转转让、房地产产抵押和房屋屋租赁三种形形式。在房地地产交易中国国家规定了基基本的制度，即即国有土地有有偿有限期使使用制度、房房地产价格申申报制度、房房地产价格评评估制度和房房地产权属登登记发证制度度。房地产保险房地产虽然风风险较少，但但并不是毫无无风险，因自自然灾害和意意外事故造成成房屋毁损的的可能性随时时都存在，为为了尽量规避避风险、减少少经济损失，购购买房地产保保险就很有必必要。所谓房房地产保险，主主要是指以房房屋设计、营营建、销售、消消费和服务等等环节中的房房屋及其相关关利益与责任任为保险标的的的保险。一一般来说由以以下三种形式式：房地产财财产保险、房房地产责任保保险、房地产产人身保险。房屋所有权房屋所有权是是指房屋的所所有人依法对对自己的房产产所享有的占占有、使用、收收益和处分的的权力。所谓谓的占有权就就是产权人对对其房屋事实实上的控制权权。使用权，是是产权人按照照房产的性能能，作用对房房屋加以利用用的权利。收收益权指产权权人收取房产产所产生的利利益的权利。处处分权，是产产权人在事实实上或法律上上对房产进行行处置的权利利，处分权是是房屋产权的的核心，是房房屋产权最根根本的权利。处处分权一般只只能由房屋产产权人行使（法法律上有特别别规定的除外外）。物业管理建设部19994年发布的《城城市新建住宅宅小区管理办办法》规定，房房地产开发企企业在出售住住宅小区房屋屋前，应当选选聘牧业管理理公司承担住住宅小区的管管理，并与其其签订物业管管理合同。也也就是说，新新建的住宅小小区都必须由由物业管理公公司进行管理理。住宅宅小区的物业业管理，是指指对小区范围围内的建筑物物和构筑物及及其设备、市市政、公用园园林绿化、环环卫、交通、治治安等公用设设施以及环境境容貌管理项项目进行维护护、修缮和整整洁。房改房指国家机关、企企事业单位在在推进房改过过程中，按各各单位确定的的分房原则（一一般按照职工工工龄、职务务、职称打分分计算），已已经分配或将将要分配、执执行国家规定定的房改标准准价或成本价价出售、出租租的住房。这这类房屋不是是通过市场获获得，是一种种准商品房。销销售对象是单单位在册职工工。住宅的开间在住宅设计中中，住宅的宽宽度是指一间间房屋内墙皮皮到另一面墙墙皮之间的实实际距离。因因为是就一自自然间的宽度度而言，故又又称开间。住住宅的开间在在住宅设计上上有严格的规规定。根据1987年发布的《住住宅建筑模数数协调标准》，砖砖混结构住宅宅建筑的开间间常采用下列列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。跃层式住宅这类住宅的特特点是：住户户占有上下两两层楼面，卧卧室、起居室室、客厅、卫卫生间、厨房房有其它辅助助用房可以分分层布置，上上下层之产的的交通不通过过公共楼梯，而而采用户内独独用小楼梯联联接。跃层式式住宅的优点点是每户都有有较大的采光光面；通风较较好，户内居居住面积和辅辅助面积较大大，布局紧凑凑，功能明确确；相互干扰扰较小。在高高层建筑中，由由于每两层才才设电梯平台台，可缩小电电梯公共平台台面积，提高高空间使用效效率。但这类类住宅也有不不足之处，户户内楼梯要占占去一定的使使用面积，同同时由于二层层只有一个出出口，发生火火灾时，人员员不易疏散，消消防人员也不不易迅速进入入。这类住宅宅的内部空间间因为是借鉴鉴了欧美小二二层楼独院住住宅的设计手手法，近年来来在全国各城城市的一些高高级住宅设计计中得到广泛泛推广。购房面积商品房与其他他商品有一点点是很不相同同的，它在使使用中一般不不可能完全独独立，套与套套之间、套与与整体环境之之间常常是紧紧密相联、互互为依存的。除除独立使用的的空间外，公公用部位、公公用设施、公公共用房等也也是其重要组组成部分，因因此，按"套"或"单元"销售的商品品房面积应为为套内或单元元内建筑面积积与应分摊的的公用建筑面面积两部分之之和。即商品品房销售面积积=套内建筑面面积+分摊的公用用建筑面积。套套内建筑面积积由以下三部部分组成：套套内的使用面面积、套内墙墙体面积、阳阳台建筑面积积。安居房为了让广大大普通工薪阶阶层、中低收收入的住房困困难户买得起起房，真正做做到置业安居居，近几年国国家开始实施施安居工程，推推动住房制度度改革。安居居房指由国家家安排贷款和和地方自筹资资金建设（一一般为4：6）的面向广广大中低收入入家庭的非赢赢利性住房，建建筑面积一般般控制在55平方米以下下。要求精心心设计，保证证施工质量，提提高和改善住住宅的使用功功能。安居房房只售给中低低收入家庭，优优先出售给无无房户、危房房户和困难户户。微利房指房地产开发商商修建的利润润极低的一类类商品房，面面向社会销售售。这类房屋屋不带有政府府行为，只是是开发商为了了促销，对自自己在城市远远郊修建的交交通不便的商商品房实行低低价销售。此此类房屋价格格诱人，随着着城市规模的的扩大、城市市道路的延伸伸、商业口岸岸的形成，此此类房屋有升升值潜力。三通一平指房地产综合合开发施工结结构的基础工工程要求，内内容包含水通通、电通、路路通和平整场场地，是房地地产基础用地地开发的最低低法定要求。宗地宗地是地籍的最最小单元，是是指以权属界界线组成的封封闭地块。深深圳市的土地地，以宗地为为基本单位统统一编号，叫叫宗地号，又又称地号，其其有四层含义义，称为：区区、带、片、宗宗，从大范围围逐级体现其其所在的地理理位置。如：：B107--24这个地号表表示福田区第第1带07片第24宗地。银行按揭银行按揭的正确确名称是购房房抵押贷款，是是购房者以所所购房屋之产产权作为抵押押，由银行先先行支房款给给发展商，以以后购房者按按月向银行分分期支付本息息，银行按揭揭的成数通常常由五成到九九成不等，期期限由5年到20年不等，在在国外还有长长达30年的。银行行按揭业务在在国内才开始始不久，不但但发展非常讯讯速，这是因因为它符合工工薪阶层的支支付能力，使使得市场潜在在需求能够迅迅速转化为有有效需求。银银行按揭是促促进房地产市市场活跃的最最有效的手段段。抵押贷款方式抵押贷款方式指指贷款行以借借款人或者第第三人提供的的符合规定条条件的房地产产作为抵押物物而向借款人人发放贷款的的方式。质押贷款方式质押贷款方式式指借款人或或者第三人将将凭证式国库库券、国家重重点建设债券券、金融债券券、AAA级企业债券券、银行存单单等有价证券券交由贷款行行占有，贷款款行以上述权权利凭证作为为贷款的担保保而向借款人人发放贷款的的方式。保证贷款方式保证贷款方式指指贷款行以借借款人提供的的具有代为清清偿能力的企企业法人单位位作为保证人人而向其发放放贷款的方式式建筑面积建筑面积是指建建筑物外墙外外围所围成空空间的水平面面积。它包含含了房屋居住住的可用面积积、墙体柱体体占地面积、楼楼梯走道面积积、其他公摊摊面积等。

而“建筑面积”扣除公共分分摊面积后的的余额就得出出一个“实得建筑面面积”，就是我们们平时所讲的的“套内面积”。例如你买买了一间120平方米的房房子，这个面面积就是由13.7平方米的公公共分摊面积积加上106.3平方米的套套内面积得出出来的。

容积率在数值上等于所所购物业建筑筑面积。容积积率越高，则则意味着建筑筑面积越大，单单位土地成本本越低，房屋屋成本越低。同同时也意味着着人均占有绿绿地面积减小小，居住环境境质量下降。建筑面面积指建筑筑物的水平面面积，其计算算公式为：建筑面面积＝套内建建筑面积＋应应分摊的公共共建筑面积套内建建筑面积＝套套内的使用面面积（厅、卧卧、厨、卫、储储的净面积＋＋墙体面积＋＋阳台建筑面面积）套内墙墙体面积＝1／2共用墙墙体体投影面积或或＝非共用墙墙墙体水平投投影面积公共分分摊面积＝公公用建筑面积积分摊系数×套内建筑面面积公用建建筑面积分摊摊系数＝整幢幢建筑物的公公用建筑面积积／整幢建筑筑物的各套套套内建筑面积积之和说明：：整幢建筑物物的公用建筑筑面积，应扣扣除已作为独独立使用空间间销售或出租租的地下室、车车棚及人防工工程等建筑面面积。知道了了套内建筑面面积和分摊的的公共建筑面面积，在购房房时，心中就就有数了。居住面积是指住宅建筑各各层平面中直直接供住户休休息生活使用用的居室净面面积。居住面面积与建筑面面积不同，其其换算公式为为：居住面面积＝房屋的的建筑面积／／建筑面积的的换算系数独立式式住宅的换算算系数为1.83，由此可见见，开发商在在广告中打出出居住面积，而而实际销售中中则按建筑面面积，就超额额出售了，这这种在面积上上“混淆视听”的手法，足足见开发商在在促销上的精精明之处。剪力墙结构是用钢筋混凝土土墙板来代替替框架结构中中的梁柱，能能承担各类荷荷载引起的内内力，并能有有效控制结构构的水平力，这这种用钢筋混混凝土墙板来来承受竖向和和水平力的结结构称为剪力力墙结构。这这种结构在高高层房屋中被被大量运用，所所以，购房户户大可不必为为其专业术语语所蒙蔽。环保小区即注重环境保护护的小区。这这实际上是开开发商在玩弄弄“文字游戏”。按国家规规定，对于住住宅小区绿化化用地不可低低于占地面积积的30％，小区环环保中不应包包括对环境污污染的控制与与防范，如垃垃圾处理、水水源水质、消消除扰人噪音音等等。所以以，对那些喜喜好走近大自自然的购房者者来说，尤其其要谨慎“环保牌”的广告效应应。花园式住宅也也叫西式洋房房式小洋楼，即即花园别墅。一一般都带有花花园草坪和车车库的独立院院落平房式二二三层小楼，建建筑密度很低低，内部居住住功能完备、装装修豪华，并并富于变化，住住宅水、电、暖暖供给一应俱俱全，户外道道路、通讯、购购物、绿化也也都有较高的的标准，一般般为高收入者者购买。商品房房价的构构成大体上讲，商商品房价格是是房屋建筑价价格和房屋基基地价格的总总和。房产在在使用中，房房屋的使用与与房屋占用土土地的使用总总是同时存在在，不可分割割的。房产出出售价格（房房价）的拟定定也要以上述述原则来加以以计算。目前前，房价大致致可分为四大大部分组成：：一是地价成成本，包括土土地出让金以以及相关费用用，如郊区的的耕地补偿、劳劳动力安置、城城区的拆迁周周转费用等；；二是建筑安安装费用，如如设计、招标标、监理、材材料施工等；；广义地可包包括前期工程程费、基础设设施费（七通通一平费），甚甚至市政费、用用电权费等也也可折算在建建安费里；三三是开发商经经营费用，包包括办公管理理费、销售经经营费等；四四是开发商经经营利润。房地产项目类型型基础概念传统的项目类型型这种划划分的标准综综合了建筑形形式与经济意意义的考虑因因素。别墅代表着总面面积大、总价价昂贵，独立立的建筑空间间与独有的建建筑外形；公寓公寓的特征征是单价高、品品质化配套服服务；市区中中心位置、内内外装修讲究究；普通住宅普普通住宅的标标志则是单价价相对较低、分分布于各处的的建筑形式灵灵活的楼房。项目类型的发展展与丰富经济适用房:政政府对开发商商实行一定程程度的补贴，销销售时政府实实行最高限价价。销售对象象面向本市户户口居民。板楼与塔楼孰优优孰劣的争论论，使得细化化的概念获得得广泛认知度度。板塔之争论是京京城地产圈总总动员式的口口水战，板楼楼的优势形象象在消费者心心中占据上风风。公寓的建筑形式式不再单一，过过去几乎全以以塔楼形式出出现，近年板板楼形式的公公寓项目渐多多。随着板塔之争，一一批板楼公寓寓涌现，市区区中心位置、高高档配套服务务，板楼公寓寓成新时尚。城市别墅的兴起起；Townhhouse的出现、热热炒与风靡，确确立一种新建建筑形式的主主流地位。Townhouuse风声水起，第第一批Townhhouse火了；跟风风的Townhhouse被困了；究究竟Townnhousee何去何从，业业界还在摸索索中。项目类型的新界界定别墅别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅项目独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。以别墅、Towwnhousse、板楼、塔塔楼为线索，我我们分别深入入研究这四种种主流建筑形形式——别墅的概念：别墅作为一种建建筑类型，是是有明确概念念的。顾名思思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而而“墅”则是“野”与“土”两个字的组组合，从字面面上可以作“山野之地”解。因此，传统对别别墅的定义要要素：作为别别墅，首先要要远离繁华、喧喧闹的城镇；；第二，要有有较大规模的的私家花园；；第三，有更更高的私密性性要求；第四四，要建在风风景名胜地或或大型游乐设设施、附近或或有山有水的的地方。概念延伸：城市市别墅近年，别墅项目目向城市中心心发展，尤其其是随着朝阳阳公园周围别别墅项目的兴兴起，“城市别墅”成为新名词词。一方面，由由于位居中心心，城市别墅墅具有交通条条件优越、配配套设施完备备的长处，正正因为如此，相相较之传统的的郊区别墅，城城市别墅不具具备相应的开开阔面貌。目目前，郊区别别墅仍然是别别墅市场的主主导项目。Townhouuse的基本解读-1原始的Townnhousee概念：TOWNHOUUSE的原始概念念是“联排住宅，有有天有地，独独立的院子和和车库”，是二战以以后西方国家家发展新城镇镇时出现的住住宅形态，楼楼体高度不超超过3、4层；其特点点集中表现为为：离城很近近、方便上班班及工作、环环境优美，成成为城市发展展过程中住宅宅郊区化的一一种代表形态态。北京的Townnhousee缘起：别墅有开阔的环环境、舒展的的空间；但是是大量的占地地面积决定决决定其价格的的望而却步，远远离市区也给给生活配套带带来了考验。公寓位于市中心心，生活设施施便利；但建建筑密度大、容容积率高，且且单价高昂。Townhouuse作为别墅与与公寓两者的的妥协物，应应运而生。位于市区中心单价、总价均高容积率高、建筑密度大位于市区中心单价、总价均高容积率高、建筑密度大空间窘迫感有天有地环境舒展总价高交通位置与市政条件公寓别墅单价、总价均有明显优势位置上尽量靠近市中心有天有地环境舒展Townhouse：别墅与公寓之间妥协的产物Townhouuse的基本解读-2北京受到认可的的TOWNHHOUSE项目符合十十大标准———1、位置：应应位于城市边边缘地带，车车程5至30分钟，满足足第一居所的的要求，生活活、工作两便便利。2、交通：周周边应有完善善的交通道路路网络，临近近高速公路，强强调交通的易易达性和便捷捷性。3、环境：不不仅强调社区区内环境，周周边也应有优优美的自然环环境。4、规模：社社区容积率一一般不超过0．6，其规模最最好在15万平方米以以上才能满足足其社区配套套和生活品位位的要求。5、规划：社社区规划强调调建筑与自然然的融合，合合理布置建筑筑与道路、景景观的关系。6、建筑：社社区强调建筑筑内部功能的的布局，空间间尺度的把握握，室内外灰灰色空间的创创造，其外形形与色彩尤为为引人。7、配套：社社区由于地处处城市边缘，其其教育、商业业、医疗、休休闲等配套设设施必需齐备备。8、价格：一一套售价控制制在80万至180万元之间为为好。9、服务：社社区的物业服服务要突出优优质、贴心、到到位。10、文化：应应营造出文化化氛围以满足足客户精神生生活的需求。Townhouuse的四种形式式通常，我们称TTownhoouse为联排别墅墅，因为Townhhouse的出现就是是以联排别墅墅为标志的。但但实际上，一一个纯粹的Townhhouse项目中，一一般可以包括括四类建筑形形式,即联排、双双拼、叠拼、独独栋。在同一项目中，通通常价格表现现：独栋〉双双拼〉联排〉〉叠拼联排别墅联排别墅由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse项目最为常见的建筑形式。双拼别墅两个相同的单位平行组合而成。叠拼别墅从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。独栋别墅形体独立的单位。传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别，显示所有者的个性。Townhouse独栋通常栋与栋之间没有实质区别甚至完全一样。传统别墅间距开阔私密性好。Townhouse独栋之间间距小，私密型不如传统别墅。Townhouse独栋传统别墅板楼、塔楼项目目类型板楼与塔楼的基基本解读-1板楼、塔楼是通通过建筑形式式的明显不同同而相比较而而言；所以我我们在研究中中把板楼、塔塔楼相提并论论，更好地区区隔与了解二二者的特点。国家住宅工程中中心对板楼、塔塔楼的定义是是：板楼——是指由由多个住宅单单元组合而成成，每单元均均设有楼梯或或楼梯、电梯梯皆有的住宅宅；每个单元元用自己单独独的楼梯、电电梯。塔楼——主要是是指以共用楼楼梯、电梯为为核心布置多多套住房的高高层住宅。通通俗地说，塔塔楼以电梯、楼楼梯为布局核核心，上到楼楼层之后，向向四面走可以以直接进入户户内。板楼、塔楼的不不同，在内、外外两方面均产产生影响：外部——建筑高高度、密度、容容积率不同内部——户型、销销售分摊不同同塔楼塔楼板楼板楼基本形式小高层板楼：９９至１２层左左右的板楼高层板楼：166层以上甚至至更高的称为为高层板楼多层板楼：６层层以下的供应量以小高层层最重：从2001年以以来，小高层层所占比例逐逐渐递增，小小高层板楼的的供应量在三三种板楼中为为最主要；满意度以多层居居首：在消费者满意度度的调查重，６６０％以上的的消费者最中中意的是多层层板楼；平均售价以高层层板楼最低：：由于容积率高，同同等条件同等等档次的高层层板楼平均售售价最低；塔楼基本形式传统的塔楼形式式：十字型、方方形塔楼改革的塔楼形式式：蝶型塔楼楼与传统塔楼相比比，蝶塔的建建筑特征：外形轻盈蝶式建筑一般是是“半蝶半塔”，户户紧密密相连，像没没有张开翅膀膀的蝴蝶，改改变了传统塔塔楼外观体态态的臃肿，体体态轻盈秀丽丽，外观比较较新颖。朝向、采光、通通风上有突破破蝶形建筑设计还还有效地避免免小区内各栋栋楼宇之间相相互遮挡的弊弊端，使多数数单元都是南南北朝向，实实现了在采光光、通风性能能上的突破。斜角存在成为新新问题但蝶式建筑中因因各户间连接接依然紧密，户户与户之间的的相互影响、相相互依赖还比比较大，所以以产生出很多多在户型设计计中难以避免免的斜角问题题，这既是蝶蝶式建筑的“标签”之一，也是是蝶式建筑为为寻求突破而而必须跨越的的障碍。与传统塔楼相比比，蝶塔的市市场适应性：：平衡成本与建筑筑形式板楼的售价明显显高于塔楼，传传统塔楼对采采光通风活动动空间采取了了牺牲，对于于没有明显板板、塔偏好的的消费者而言言，蝶塔帮助助实现了成本本与户型的平平衡。板、塔优劣势集集锦比较角度板楼塔楼备注建筑密度低高

建筑平均高度低*高*不直接构成优劣劣势；但高层层建筑有利于于观景、不容容易受遮挡，间间接有利。出入空间大小

容积率低高

通风好不畅

朝向户户朝阳常有无采居室

采光户户朝阳，南北北通透存在灰色空间同层分布不同的的户型单位，单单位之间互为为遮挡对采光光有负面影响响；户型难以以全面照顾每每间居室的采采光设置。高度问题较容易易受遮挡高度问题较不容容易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用大框框架结构，除除少数承重梁梁之外，户内内分隔墙基本本都可以拆改改。使用率板楼户型的使用用率平均达到到80%；最高高可达90%%塔楼户型的使用用率常不足770%；受不不规则空间局局限很难设计计高使用率使用率越高，空空间使用程度度越高，价格格成本越低。销售分摊低高塔楼的过道、电电梯、不对称称户型等因素素，造成公摊摊面积高单价高低牺牲了建筑密度度与容积率的的塔楼，建筑筑成本远远低低于板楼小户型——塔楼楼突围塔楼市场形势危危难，在建筑筑形式上突破破的实验之后后，开发商开开始实行市场场定位的突破破，其中，小小户型社区的的定位，奋力力一博为挽回回塔楼的市场场地位。小户型社区长短短处：从建筑形式而言言，小户型社社区，通常表表现为同层楼楼7、8户甚至10户以上的的单位，使塔塔楼的劣势更更加突出。小户型以总价低低吸引消费者者，实际上单单价的性价比比较高。小户型社区的成成功来源于细细分市场定位位，准确地抓抓住目标消费费者的心理，可可以称得上是是以小博大的的市场推广典典范。消费者角度的项项目类型比较较消费者的项目类类型偏好排除一定范畴内内价格的影响响因素，较理理想状态下，普普通北京市民民的对住宅项项目类型的消消费心理是：：首选多层板板楼，然后是是小高层板楼楼、塔楼与ttownhoouse。北京住宅建筑类类型受欢迎程程度调查：高高达59.008％的购房房者选择多层层板楼，有117.46％％的购房者选选择小高层板板楼，选择塔塔楼的为144.9％，选选择Townnhousee的为8.577％。定价比较价格比较（同档次同条件件）别墅Townhouuse板楼塔楼平均单价最高次高单价比较：独栋栋>双拼>叠拼〉联排排高于板楼单价比较：多层层>小高层>高层最低蝶塔>传统塔楼楼平均总价最高以总建筑面积论论价格需求下的项项目类型偏好好无论以单价或以以总价论：别墅、Townnhousee项目仍然很很难在市场份份额上有所进进步；无论板楼还是塔塔楼，100平米户型仍仍将维持分水水岭状态；与居民收入最相相宜的5000元单价的普普通住宅，有有最广阔市场场空间。区域分布区域分布（平均半径）别墅Townhouuse板楼塔楼自然地理位置自然风光出众自然地理位置以以选址论经济地理位置市政、配套不足足多数分布在近郊郊地区，牺牲牲了经济地理理位置公寓〉普通住宅宅〉经济适用用房区域需求下的项项目类型偏好好别墅、Townnhousee、板楼、塔塔楼，在自然然与经济地理理位置的条件件中，谁拥有有良好的交通通环境，就赢赢得竞争的先先机。交通便利成为消消费者对住宅宅区域的首要要考虑因素：：在本次调查中，50.3％的被访者希望项目周边有良好的公共交通，交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题，而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。28％的购房者希望所购房产在成熟社区，19％的调查者希望有升值潜力，只有2.6％的人希望在目前的热点区域购房。由此可见，一部部分消费者开开始把住宅市市场作为一种种投资，并且且北京有着不不错的投资环环境，但是由由于在具体操操作上的一些些问题诸如税税费过高、二二级市场的拖拖沓不前、租租赁市场信用用较差，都成成为制约房地地产投资的因因素。二、房地产投资资学房地产经营管理理概述章前案例：广州东山区居民民住房十分困困难，该区党党政领导急群群众所急，等等国家投资建建住宅无异杯杯水车薪，不不能解决问题题。经充分研研究，区政府府决定通过“以地养地”和引进外资资相结合的途途径来解决。1979年3月月成立了引进进外资住宅建建设指挥部，向向区政府借1000元作办公费费，开始了筹筹备工作。当当年10月5日，以市政政府划给的土土地与外商合合作，签订了了第一宗引进进外资兴建东东胡新村的协协议，12月动工兴建建。条件是我我方出地皮，外外商出资，合合作兴建，建建成的房子1/3给外商出售售，1/3安置拆迁户户，1/3归公司作商商品房出售。他他们迈出了第第一步，建成成了东湖新村村。以后他们又通过过“借鸡生蛋”、“滚雪球”，加强经营营管理等办法法，使业务不不断扩大。1983年6月定名为华华东实业公司司，1988年改组为东东华实业股份份有限公司。继继东湖新村之之后，他们又又开发了湖滨滨苑、花园新新村、文德大大楼和五羊新新村等综合性性大厦和住宅宅小区。现在在资产过亿，成成为一级房地地产开发公司司，业务还扩扩展到香港，在在香港成立了了联营公司。东华公司的实践践证明，房地地产经营管理理是一门学问问，把这门学学问做好了，就就可以提高房房地产开发经经营的经济效效益，就可以以使房地产业业成为国民经经济的支柱产产业之一，快快速而平稳发发展。房地产经营管理理课程要点：：1.房地产是是房屋和土地地的社会经济济形态，是房房屋和土地作作为一种财产产的总称。2.房地产业业使之从事房房地产开发、经经营、管理和和服务的行业业。3.房地产业业是国民经济济的基础性、先先导性产业，将将成为我国国国民经济的支支柱产业。房房地产是国家家的一笔宝贵贵财富。房地地产业的地位位明显。4.房地产业业在国民经济济中有重大作作用，他是国国民经济和社社会系统中基基本单位的承承载体，起着着联结生产与与生活、生产产与消费、生生产与流通的的作用。可以以提供大量的的财政积累。它它的有效发展展可以合理充充分利用土地地资源，能创创造更多就业业的机会，可可最不改善城城镇居民的居居住和生活条条件，并有利利于出进我国国对外开放。5.土地所有有权法律意义义上的所有权权和经济意义义上的所有权权双重含义。6.我国城市市土地的国家家所有权在经经济上要实现现，就是要向向用地单位收收取地租或土土地使用税，包包括绝对地租租和级差地租租，以及垄断断地租。7.房产是指指房屋产品归归谁所有，亦亦即对于防务务的战有、使使用、收益和和处分的权利利。房产是商商品。具有商商品属性，有有价值和使用用价值。房产产商品具有自自己的特点，特特别是地理位位置对房产价价值和价格的的形成起着关关键的作用。8.房地产经经营的概念有有狭义和广义义之分。狭义义的房地产经经营主要指建建筑地块和房房屋的流通过过程和售后管管理。广义的的房地产经营营概念包括房房地产生产过过程和流通过过程经营。9.房地产经经营具有风险险性大、收益益高，经营对对象有效符合合投资的双重重性，经营中中垄断和竞争争同时存在等等特点。10.房地产产经营必须掌掌握分析预测测，适应需求求，齐全功能能，配套服务务等原则。11.房地产产经营管理运运行机制是商商品经济运行行机制，要按按商品经济原原则进行经营营管理。其基基本要求是要要遵循价值规规律要求，要要等价交换；；土地要有偿偿使用；地价价、地租的确确定要以市场场供求变化为为基础，参照照环境和规划划等因素；要要有计划推进进房改。要创创造实现房地地产商品化经经营的良好条条件。12.必须加加强对房地产产经营的管理理，包括加强强房地产经营营企业内部管管理和国家宏宏观管理，以以取得经济效效益、社会效效益和环境效效益的有机统统一，微观和和宏观的有机机统一。13.土地产产权的含义包包括土地所有有权、地役权权、地上权、抵抵押权、典权权和租赁权。案例分析：广州市惠华房产产开发公司师师1982年6月就成立的的一家房地产产开发公司。由由于经营管理理好，早在1987年就经广州州市建委批准准为一级城市市建设综合开开发企业，并并被列为全市市50家优秀企业业之一。惠华房地产通过过外引内联，多多方集资，发发展外向型房房地产业，积积极进行旧城城区改造和新新区开发。公公司领导认识识到公司是社社会主义企业业，不能单纯纯追求企业盈盈利，而必须须协调好经济济效益、社会会效益和环境境效益的关系系。公司开发发经营的昌乐乐苑小区建成成，住户进住住后，搞了数数以百计的违违章建筑和防防盗设施，有有的花上万元元建造起来，相相当高级。小小区的空、路路边也堆放了了许多杂物。按按常规，住宅宅交付使用后后，公司可以以不管了。惠惠华公司领导导为了改变这这一局面，决决心做好售后后服务，认真真抓好小区管管理。公司领领导带领干部部“抓点”，坚决清除除违章建筑，并并无偿投资30万元，把小小区美化起来来，变成环境境优美、安全全的花园小区区，受到住户户和社会的赞赞誉。惠华公司也舍得得花钱投资兴兴建小区的中中小学、幼儿儿园等公益事事业，总投资资600万元，建成成后无偿交给给教育部门使使用。公司加强经营管管理，注重三三个效益的统统一，使公司司不断壮大和和发展。复习思考题1.说明房地地产业在我国国国民经济中中的地位和作作用。2.试述房地地产经营管理理的特点、原原则和运行机机制。3.结合本案案例谈谈你对对加强房地产产经营管理的的认识。4.谈谈你堆堆放地产经营营管理原则的的认识。为什什么要坚持这这些原则。房地产投资案例经济调控时时期，国内房房地产市场上上，高档宾馆馆、豪华别墅墅处于调整消消化期。但社社会对中档住住宅仍有很大大的需求，对对商铺的需求求也因为零售售业的迅速发发展而增加。在在这种形式下下深圳珠江信信托投资公司司与香港隆基基投资集团协协商合作开发发商住小区。项目定名“新新景花园”，位于广东东南沙经济开开发区。项目目占地面积120060平方米，规规划建筑占地地面积350000平方米，建建筑总面积2697700平方米建筑筑密度为29.2％．绿化面面积35％容积率2。25，居住人口口按占地面积积20平方米/人计，共60000人。经估算，项目目总投资费用用这5。86亿元人民币币。建成后，在在经营期内累累计盈余将达达1。47亿元，项目目总投资收在在率为34。61％动态投资资回收期为三三年零七个月月，净现值约约占6.493万元，内部部收处率为38．23％。并对项项目主要经济济指标作敏感感分析和风险险分析。得出出项目的投资资和市场风险险较小，而盈盈利性好。经过反复论证，合合作双方决定定合资成立新新景花园项目目有限公司，负负责该项目的的兴建和经营营。章前案例分析思思考题1试说明房地产产投资效益分分析的重要性性。2如何进行房地地产投资决策策。本章小结1房地产投资经经济效益有确确定性和非确确定性两大类类分析方法。2在确定性分析析方法中，简简单投资收益益率法和静态态投资回收期期法属静态分分析法，不考考虑资金时间间价值；动态态投资回收期期法、净现值值法和内部收收益率法属动动态投资回收收期法，考虑虑了资金时间间价值。3房地产经济效效益分析指标标主要有投资资收益率、静静态投资回收收期、动态投投资回收期、净净现值和内部部收益率等。进进行分析，必必须有基础数数据和分析报报表。分析报报表主要是现现金流量表和和预测报益表表。4.房地产投资资决策是对房房地产投资的的目的及其实实施方案进行行分析、比较较、选择，最最终作出判断断的过程。5.房地产投投资要考滤投投资的安全性性、收益性、风风险性和流动动性。6.房地产投投资的物业类类型有：生地地投资、住宅宅投资、写字字楼投资、商商业楼宇投资资、工业用房房投资和酒店店、度假村、影影剧院投资等等形式。7.房地产投资资策略是为决决策而事先作作的计划，包包括：投资类类别选择、风风险选择、阶阶段选择、独独资与合资选选择、长期中中期或短期投投资的选择等等。8.房地产投投资项目可行行性研究一般般分为机会研研究、初步可可行性研究和和详细可行性性研究三个阶阶段，其目的的在于把投资资决策建立在在科学分析基基础上。9.房地产投资资决策方法包包括：确定型型、风险型和和不确型三类类决策方法。10.房地产投投资必须遵循循一定的基本本程序。复习思考题1房地产投资经经济效益分析析有哪些方法法？2房地产投资项项目可行性研研究的内容是是什么？3试述房地产投投资的基本程程序。章后案例花园别墅可行性性研究报告一、项目概况花园别墅位位于广州市市市郊，距市区区9公里处，占占地100亩，该区背背靠崇山峻岭岭，面对天然然湖泊，山清清水秀，环境境清新而优雅雅，确系理想想的居住休养养地。二、规划设想花园别墅地地处山坡阶地地，为了尽量量保持天然风风貌，由100幢两班牙式式高级别墅组组成的别墅群群依傍山地自自然坡度，错错落有致地分分布在坡地上上，四幢四层层的高级公寓寓及酒楼、健健身中心等公公共服务设施施建在坡脚台台地上。按初初步规划，该该别墅区主要要建设项目有有：A型别墅20栋，B型别墅80栋,高级公寓6栋，健身中中心1栋、酒楼1栋。其它设设施包括路网网、花园、景景点及绿化等等。三、市场需求预预测1.该市经济济发展规划要要求在本世纪纪末达到人均均住房10平方米的小小康水平，币币区总人口由由395万增长到460万。因此住住宅需求是很很大。2.该市每年年有大批华侨侨回国定居及及为国内亲属属购置屋。因因而该市商品品房，尤其是是高级别墅在在港澳巾场有有一定的竞争争力。3.随着改革革开放的深入入，各国驻该该市办事机构构增加，需要要大量高级住住宅以安置其其高级职员。4.该市居民民收入增加，一一部分人的生生活水平已显显著提高，已已成为潜在的的用户。四、项目投资估估算依据有关定定额和币场调调查资料，项项目总投资费费用为230344.26万元，其中中基建部分为为13741、5万元。项目目投资估算汇汇总表为表5－7。表5－7项目目投资费用估估算汇总表五、项目开发进进度及投资安安排计划本项目计划划自1994年刀月开，至至1999年5月竣工，总总工期5年．为节约约投资，决定定分区分段开开发，开发一一片，交付使使用一片。据据市场分析，预预计每期推出出的商品房有有6％可采用分分期付款的形形式预售，按按市场吸纳能能力和公司开开发能力及资资金筹措的可可能性，进行行项目开发。平均销售单价==销售收入/开发工程量=314668.72//469488=67022.88（元/m2）平均变动成本==变动成本/开发工程量=109991.87//469488=234..29（元/m2）故可求出盈亏平平衡点Q0:Q0＝固定成本本/平均销售单单价-单位变动成成本=12042..39*100000/（6702..88-23341.299）=27610（m2）即本项目不至亏亏损的最少商商品房开发面面积为276100m2。十二、项目经济济效益敏感性性分析（略）十三、项目社会会效益与环境境分析（略）十四、结论综合上述分分析，该项目目由于在销售售策略上采取取了提前预售售、分期付款款的措施，节节药了资金投投入，降低了了开发成本，具具有良好的经经济效益。同同时，该项目目规划合理，注注重基础设施施及公共设施施配套建设，具具有良好的社社会效益。故故该项目是可可行的。章后案例分析思思考题1、详细阅可行行性报告，你你认为报告结结论是否正确确？为什么？？2、说明房地产产投资可行性性报告各项内内容的作用和和相互联系。房地产筹资本章要点介绍房地产资金金的概念和分分类。详细分析目地产产资金运用方方面的特点，以以此为基础阐阐述多渠道筹筹土房地产资资金的必要性性和可能性。探讨筹集房地产产资金的主要要原则、渠道道和方法。房房地产资金筹筹集的主要渠渠道和方法是是本章的核心心内容，本章章着重研究了了房地产金融融融资、以销销售为基础的的筹资以及利利用外资等二种主要要筹集渠道和和方法。案例1991年111月10日，深圳物物业发展（集集团）股份有有限公司的股股票正式上市市，将发行7150万股。1982年，深深圳物业开创创时，只有十十几个人，是是单一性的小小公司。它不不要一分钱国国家直接投资资，充分利用用特区的优惠惠政策和条件件，发扬“团结奋斗、开开拓创新”的精神．在在承包建设深深圳国际贸易易中心大厦时时，以三天一一层楼的速度度，以最优的的质量、最低低的成本，仅仅用了三年多多的时间便完完成具有世界界先进水平的的超高层建筑筑，创造了“深圳速度”。并在二年年多的时间里里收回成本，获获得了良好的的经济放益和和社会效益。1989年年6月，深圳物物业成立了皇皇岗口岸建设设总承包公司司，于1993羊8月正式通车车。此外，物物业集团还成成功地建成了了国贸大厦、红红岭大厦高层层建筑群。国国贸商往大厦厦等工程。在在工程投资方方面，公司利利用自有资金金，投资兴办办了包括深圳圳最大的制造造业——深圳国材织织造中心在内内的数家企业业，年产值近近3000万元，产品90％以上外销销。公司还经经营深圳最高高食府——国贸旋转餐餐厅等酒店服服务及大型综综合性超级市市场——国贸商场并并投资上千万万元扩展汽车车营运业，在在物业管理方方面也有优良良的效益。物业公司从国家家直接拿到的的土地不多．．只有7万平方米，其其余土地都靠靠竞投、拍卖卖中得到。公公司在股票上上市前靠的是是信誉赢得金金融界的信任任，股票上市市后利用发行行股票吸收社社会资金。房地产开发经营营需要大量资资金，房地产产筹资就成为为十分紧迫的的问题。章前案例分析思思考题1.试论企业业信誉对房地地产筹资的重重要性。2.房地产筹资资的渠道有哪哪些？如何灵灵活筹资？本章小结1、房地产资金金是房地产企企业而于房地地产开发经营营的财产、物物资的货币表表现。它可以以资全的来源源渠道、资金金的权属、资资金在房地产产生产经营中中的作用以及及资金的地域域情况等进行行分类。2．房地产资金金运用具有运运用量大，运运动量大、非非自有资金比比重大、运用用效果呈增长长趋势等特点点。3.多渠道筹资资房地产资金金的基本目的的在于解决大大量资金需求求问题，分散散风险，促进进房地产市场场的形成与发发育等。筹集集房地产资金金必须考虑筹筹资规模、时时机、企业的的利益和投资资者的权益、资资金来源结构构等方面的因因素。4.筹集房地产产资金的万法法上主要有通通过房地产金金融融资，以以销售区地产产进行资金筹筹集，开辟利利用外资渠道道等几类方式式。5.房地产金融融是伴随着房房地产业的发发展而形成的的，专门为房房地产业及相相关部门筹集集、融通资金金，提供相应应服务的所有有金融行为。是是以银行为中中心的所有各各种形式的信信用活动以及及在信用基础础上组织起的货币流通通在房地产领领域的运用。房房地产金融主主要有五个方方面的内容：：（l）信贷。包包括房地产信信贷资金的来来源与运用两两个方面．这这是筹集短期期资金的主要要渠道。（2）房地产信信托。这是信信托机构接受受委托，经营营、管理或处处理房地产及及相关财物的的信托关系。这这种关系为资资金的投资者者和使用者架架起了一个桥桥梁，也是开开辟房地产买买卖的一种新新形式。（3）房地产证证券。它是格格以房地产为为对象而发行行的证券。包包括股票、债债券两种形态态是筹集长期期资金的主要要方式之一。（4）房地产保保险。这是以以房地产为标标的，以经济济合同方式建建立的经济法法律关系对待待定灾害事故故造成的财产产和责任损失失，提供资金金保障的一种种经济形式。房房地产保险可可以提供一种种房地产资金金来源渠道，同同时也是用地地产信用的一一种担保形式式。（5）房地产金金融结算。房地产抵押贷款款是债务人以以房地产权作作为偿还债务务的担保外债债权入手中获获得资金融通通的行为。这这种贷款是因因地产信贷业业务的法要形形式。7.销售商品房房是房地产开开发经营企业业将正在老设设中的房屋预预先料售给承承购人，由承承购入支付定定金或房价款款的行为、这这是一种特殊殊胡期货买卖卖形式。预售售商品房可以以实现四个功功能：（1）筹集；（2）独买卖双双方带来风险险报酬（3）为投机者者提供一种活活动空间；（4）为商品房房交易的实现现奠定基础。8.楼宇按揭揭是由银行、房房地厂开发公公司,购接者三方方共同参加的的买卖楼宇融融资业务活动动,是为帮助售售楼者和购楼楼者完成楼宇宇买卖而由银银行提供房屋屋报押贷款的的融资业务活活动。这是一一种对三方都都有利的活动动。它既是一一种售楼活动动,也是一种筹筹集方法。9.利用外资是是发展中国家家发展房地产产业的一种重重要形式。利利用外资的主主要方式有：：外国政府贷贷款，国际金金融组织贷款款，外国商业业银行贷款、与与外资合营、发发行国际债券券，租赁开发发。复习思考题1.试分析多渠渠道筹集房地地产资金的必必要性和可能能性。2.如何筹集房房地产资金？？3.试分析比较较各种筹集方方法的优缺点点及其适用范范围。章后案例李嘉诚原籍广东东潮安，家境境贫寒。自小小就没有读过过多少书。为为生计所迫，13岁便辍学从从商。开始，他他在香港作玩玩具推销生意意。后开了一一家小型塑料料厂。1950年，他创立立了长江实业业有限公司，专专门生产玩具具和家庭用品品。50年代的塑料料花热，带给给李嘉诚一个个好机会，这类饰品是当时时香港大宗出出口的主要货货品，李嘉诚诚因此发了大大财，为其发发展实业奠定定了经济基则则。50年代后，香香港经济迅速速繁荣，房地地产需求大增增。李嘉诚看看准时机，毅毅然扭转长江江实业的业务务方向，开始始转向地产生生意。他趁土土地尚未涨价价之际，大量量购入地皮，火火速贷款兴建建各式楼宇，然然后再售出。不不过几年，他他迅速成为亿亿万富翁。现现在，长江实实业有限公司司仅次于香港港政府的最大大港埠土地拥拥有者。李嘉诚并不满足足于现状。他他通过发行上上市股票，筹筹集了大笔资资金，去继续续扩充业务，并并经营酒店