成都邛崃市某高尔夫度假主题酒店项目建议书

邛崃市******度假主题酒店项目建议书邛崃市*******度假主题酒酒店项目建议议书第一章项目总总论一、项目名称：：邛崃市*******度假主题酒酒店二、项目地点：：邛崃市***镇***二号地块三、项目....邛崃市50公里里，车程约40分钟。公路路：现状——邛崃处于“中国西部旅旅游中心城市市”成都的二环环旅游网络，国国道318线贯穿全境境，成温邛高高速公路直抵抵城区，成雅雅高速途经邛邛崃。已经动动工修建的邛邛名高速公路路预计于2010年竣...***度假市场场：初步估计计，目前我国国中等收入群群体的比重约约为13%-118%左右。今后20年，我国中中等收入群体体比重大概以以每年一个百百分点的速度度在增加。在在全面实现小小康的阶段即即2020年，中等收收入群体的比比重将达到37%左右。（三）风格定位位川西坝子文文化元素+传统建筑特特色+现代创新设设计，山水园园林式布局二二、硬件配置置标准酒店的的建设按国家家GB/T114308标准实施，为为五星级酒店店。1、350间客房，其其中70%标准客房每每间净面积（不不含卫生间和和走廊）...5、政务接待和和会议功能。具具体使用功能能已包括在各各项经营内容容中，但在交交通组织、位位置布局等方方面，应考虑虑具有较佳的的私密性、独独立性和安全全性的要求，例例如会见室与与豪华餐饮包包厢二者之间间应尽可能临临近；大会议议厅及多功...酒店的建造是一一个投资大、短短期经济效益益差且投资回回报期长的浩浩大的工程，因因此作为投资资方来说，考考虑如何有效效地规避投资资风险，减轻轻投资压力，增增加获利渠道道，是非常重重要同时也是是必须的。邛邛崃作为成都都地区城乡统统筹的实...第一章项目总总论一、项目名称：：邛崃市*******度假主题酒酒店二、项目地点：：邛崃市***镇***二号地块三、项目性质：：新建四、项目投资：：50000万元人民币币五、项目内容：：按照国家GB/T114308标准建设五五星级酒店一一座，占地164亩，建筑面面积1000000平方米，具具备350间标准客房(不含别墅)，豪华套房50套（别墅式式），园林式式别墅布局，形形成***休闲度假主主题酒店。相关控制性指标标如下：规划设计条件：：***片区五星级级酒店规划地地块容积率：0.664建筑密度：约330%绿地率：45%%建筑高度：主楼楼≤20米，住宿区区以二、三层层为主，零星星四层建筑。用地使用性质：：宾馆用地六、项目运作方方式：独资、合合资、合作等等。七、项目建设条条件：1、符合《邛邛崃市城市总总体规划》、《成成都邛崃市市市域总体规划划》、《邛崃崃市旅游发展展总体规划》、《邛邛崃市土地利利用总体发展展规划》、《邛邛崃市***片区控制性性详细规划》。2、项目用地位位于邛崃市西西南部***片区，该片片区拥有国家家重点文物保保护单位、被被列入国家十十一五大遗址址保护名录的的***邛窑遗址，将将是邛崃城市市的副中心。项目占地1644亩，滨临南南河，通过黄黄坝大桥与主主城区相连。邛邛名高速公路路在此处有出出口，交通可可达性完备。八、项目联系人人：熊红电话：028-8887751158第二章项目建建设的必要性性与可行性一、项目的提出出（一）建议书编编制依据《邛崃市城市总总体规划》《成都邛崃市市市域总体规划划》《邛崃市旅游发发展总体规划划》《邛崃市土地利利用总体发展展规划》《邛崃市****片区控制性性详细规划》。（二）项目的提提出邛崃境内有“四四川省大熊猫猫栖息地”世界自然遗遗产（外围保保护区）、国国家级风景名名胜区、国家家森林公园、国国家AAAA级旅游景区区天台山，中中国历史文化化名镇、全国国重点镇、全全国环境优美美镇、国家AAAA级旅游景区区平乐古镇，省省级历史文化化名城、国家家AAA级旅游景区***古城三个成成熟的旅游景景区和正在与与龙门山一道道整体开发的的南宝山国际际旅游区；有有邛窑遗址、邛邛崃石窟、高高何石塔寺石石塔三个国家家重点文物保保护单位，有有“一路青山和和绿水，满眼眼秀色上天台台”的天台山旅旅游环线带；；有红军长征征遗迹，是成成都市唯一的的红色旅游区区……近几年邛崃市的的旅游接待服服务业，随着着旅游产业的的发展虽然取取得了很大的的进步和发展展，但是还存存在一些问题题和不足，尤尤其是旅游设设施档次较低低，缺乏相对对较高规格的的酒店，且布布局不合理，服服务功能不到到位。在酒店店建设特别是是高星级酒店店建设还是一一个空白。根据《邛崃市****片区控制性性详细规划》，特特提出本项目目。二、项目区优势势分析（一）区位优势势邛崃位于川西平平原西陲，川川藏公路要冲冲，与成温邛邛高速相连，距距成都市65公里，距双双流国际航空空港50公里。因其其地处“中国西部旅旅游中心城市市”成都的二环环旅游网络，处处于成都市“半小时经济济圈”范围内，丰丰富的自然与与人文旅游资资源在成都周周边市县具有有明显的比较较优势。项目区位于邛崃崃城区西南部部***片区，南河河南岸，是规规划发展的邛邛崃城市副中中心。同时，片区以国国家级文物保保护单位——***邛窑遗址为为文化中心，背背靠中国历史史文化古镇---平乐古镇和和国家重点风风景名胜区---天台山风景景区，位于川川西旅游环线线上，具有独独特的休闲旅旅游区位。（二）交通优势势航空：成都双流流国际机场现现已开通国内内航线69条，国际和和地区航线24条（香港、澳澳门、新加坡坡、加德满都都、曼谷、首首尔、东京、大大阪、福冈、吉吉隆坡、巴黎黎等），基本本覆盖世六大大洲主要城市市。双流机场场距邛崃市50公里，车程程约40分钟。公路：现状———邛崃处于“中国西部旅旅游中心城市市”成都的二环环旅游网络，国国道318线贯穿全境境，成温邛高高速公路直抵抵城区，成雅雅高速途经邛邛崃。已经动动工修建的邛邛名高速公路路预计于2010年竣工，可可直达项目区区；从成都出发，还还有成温邛快快速、光华大大道延伸线、成成新蒲快速通通道三条快速速通道可达邛邛崃。其中，按按照《成都市市综合交通体体系规划》，成成新蒲快速通通道将于今年年启动建设。铁路：规划有成成雅城际、川川藏铁路两条条铁路直达邛邛崃市区。此此外，龙门山山轻轨B线也规划至至邛崃。项目区交通可达达性良好。（三）历史人文文优势邛崃，古称****，巴蜀“四大古城”之一，西汉汉才女卓文君君的故乡，具具有2300多年的历史史，素有“***自古称繁庶”、“天府南来第第一州”之美誉。是是世界上最早早开发利用天天然气的地方方，古“南方丝绸之之路”西出成都第第一城，历史史悠久，山川川秀美，有邛邛窑遗址、石石塔寺南宋石石塔、邛崃石石窟三处国家家重点文物保保护单位，以以及西汉胜迹迹文君井为代代表的成都市市级以上文物物保护单位16处，上点文文物达178处，其中，紧紧邻项目区的的邛窑遗址已已经被列入国国家十一五大大遗址保护名名录。***邛窑遗址址早在1987年就被列为为了省级文物物保护单位，在1988年被升级为国家级保护单位，并修建了邛窑遗址博物馆。邛窑遗址在片区中占有极其重要的地位。邛崃政府一直在对邛窑现存的遗址进行挖掘和保护工作，希望对遗址作到最大限度的保护。2006年7月还做了《邛窑遗址保护总体规划》。邛窑的深厚历史文化内涵必然也为酒店项目地块的发展带来深厚影响。（四）自然条件件优势***片区依山山傍水，自然然条件优越。成成都平原水网网纵横，多见见水乡，难觅觅片丘，但邛邛崃***片区位于成成都平原的边边缘，五百米米外便是山体体，浑然天成成，山水一体体，尤足珍贵贵。滨河景观观永远是城市市中不可复制制的珍品，景景观价值难以以估计，而由由于城市建设设的未过多涉涉及，使得***片区景观线线长达5.4公里，滨河河景观的原生生态性保育良良好，开发潜潜力极大。三、拟建地址的的建设条件项目选址地为****2号地块，南南河南岸，黄黄坝大桥侧。（一）GIS分分析可得：选址区地表起伏伏平缓，适宜宜容纳大体量量建筑，为进进一步的规划划设计提供更更大的可能性性。生态敏感感性较稳定。（二）环境风水水分析可得：：背山面水，自然然资源丰富，风风水环境优良良。（三）周边功能能配套的完善善性：邛名高速在项目目区有出入口口；通过黄坝坝大桥与主城城区相连；目目前用地无市市政管网，无无饮用水和燃燃气接入。四、综合评价结合邛崃市社会会经济发展的的特征和市政政府所制定的的“十一五”发展规划，认认为，在邛崃崃市投资建设设五星级酒店店有几个方面面的有利因素素：一是近年年来邛崃经济济发展速度明明显加快，招招商引资政策策优惠，城镇镇化水平日益益提高，旅游游资源十分丰丰富，存在着着良好的投资资基础条件；；二是目前邛邛崃缺乏上星星级的酒店，存存在着投资建建设的市场契契机；三是市市委、市政府府及相关部门门非常重视这这一项目的建建设。总之，该该项目是一项项能较快占领领市场，获取取良好回报的的较佳的投资资行为。项目目建设是必要要且可行的。第三章市场分分析一、市场定位分分析本地消费市场：：邛崃市虽然然经济不是特特别发达，但但是目前广大大市民对生活活、娱乐的向向往和要求日日益提高，特特别是在生活活中办喜事、大大事，如生子子、参军、上上大学、生日日、乔迁新居居、老人做寿寿等都习惯以以聚众宴请的的方式来祝贺贺，且比较舍舍得花钱。目目前，邛崃市市无上档次的的场所来承办办此类活动，五五星级酒店的的建成，可缓缓解这一供需需矛盾。外地旅游度假市市场：邛崃市市旅游业发展展迅猛，到邛邛崃旅游的人人数将急剧增增加，特别是是度假旅游市市场的快速崛崛起，以及地地震对成都周周边其他度假假区的影响，也也给邛崃酒店店市场带来无无限商机。***度假市场场：初步估计计，目前我国国中等收入群群体的比重约约为13%-118%左右。今后20年，我国中中等收入群体体比重大概以以每年一个百百分点的速度度在增加。在在全面实现小小康的阶段即即2020年，中等收收入群体的比比重将达到37%左右。发达达国家的***运动，每10个人或每8个人就有一一个人打球。在在我国中等收收入群体当中中，如果按照照每10个人就有一一个人在未来来10年参与到***运动中来，那那么粗算目前前潜在的***人数将达到2千万至3千万人。如如果2020年中等收入入群体按37%来估算，潜潜在的***人口将达到5千万人以上上。随着经济济社会全面转转型，中等收收入群体的比比例不断提高高，我国有可可能在若干年年以后成为世世界***人口最多的的国家之一。据了解，成都现现有的***人口大约在6000人左右且近近两年的增长长速度非常快快，跟北京、上上海、深圳等等地相比，虽虽然有着较大大差距，但在在西部地区，成成都***球市场的火火爆却有目共共睹，重庆的的***人口大约在2000人左右，仅仅为成都的三三分之一。尽尽管重庆的球球场比成都多多，但人气却却远不及成都都。常常都能能见到重庆的的商界人士开开车赶到成都都打球。可以以预期的是，随随着西部开发发的深入与成成都经济的发发展，成都的的***人口将迎来来爆炸性的增增长，应该会会高于专家测测算的全国每每年30%的增长率。目前成都****球场分布表名称规模简介介地址距中心城市距离离四川国际****俱乐部一期投资2.55亿人民币占占地约3700亩18洞国际标准准球场，大型型练习场，俱俱乐部会所，休休闲中心及宾宾馆，***别墅等四川省成都市双双流县牧马山山开发区距成都市区200公里四川美仑青城山山***俱乐部占地约20455亩，18洞72杆的世界锦锦标级***球场四川省成都市都都江堰市青城城山脚下大观观镇大观镇距都江堰堰20公里，都江江堰距成都40公里四川麓山国际****乡村俱乐部部占地2000余余亩，球道总总长度超过7000码人民南路延线113公里处麓山山国际社区距成都市区133公里根据邛崃的实际际接待情况和和发展趋势分分析，邛崃建建设五星级***度假主题酒酒店的目标客客源市场定位位为：省内外外中产阶级；；经营市场定定为：一、地地方政务、商商务接待及活活动等；二、商商务、会展及及海内外客商商休闲度假等等；三、***运动俱乐部部。二、市场前景分分析邛崃丰富的自然然与人文旅游游资源在成都都周边市县具具有明显的比比较优势，是是成都市旅游游的重点区域域之一，2006年成功创建建为中国优秀秀旅游城市，境境内有1个世界自然然遗产，2个AAAA级旅游景区区，1个国家级风风景名胜区，1个国家森林林公园，3个国家重点点文物保护单单位，1个国家级历历史文化名镇镇、1个省级历史史文化名镇，1个全国农业业旅游示范点点，1个AAA级旅游景区区，1个AA级旅游景区区。丰富的旅游资源源，不断发展展的旅游事业业，使得邛崃崃旅游人次逐逐年增长，2007年接待游客客总人次为440万人次；2008年接待游客客总人次为494万人次，其其中，商务、会会议、度假游游客占到10%左右。但目目前我市旅游游接待服务设设施明显滞后后，住宿、餐餐饮、娱乐等等服务设施数数量少、档次次低，旅游旺旺季景区接待待能力明显受受限，目前邛邛崃仅有一座座三星级酒店店，远远不能能满足高端旅旅游市场对高高星级酒店的的需求，五星星级酒店的建建设将填补这这一市场空缺缺。同时，***市市场潜力无限限，而成都的的***球场建设还还远远跟不上上时代的步伐伐，这就要求求我们要适应应市场的要求求，开辟新的的***球场来满足足人们的需求求，以邛崃市市的交通区位位和资源基底底，在此地开开辟***运动，并配配套***度假酒店，市市场前景看好好。第四章项目建建设内容一、酒店定位（一）主题定位位以水文化为主题题特色，以商商务会议、康康体养生、休休闲度假、文文化娱乐为核核心功能的——五星级度假假酒店。（二）市场定位位针对高端度假、商商务会议市场场客源为主（三）风格定位位川西坝子文化元元素+传统建筑特特色+现代创新设设计，山水园园林式布局二、硬件配置标标准酒店的建设按国国家GB/T114308标准实施，为为五星级酒店店。1、350间客客房，其中70%标准客房每每间净面积（不不含卫生间和和走廊）不少少于20平方米，别别墅至少有50个开间的豪豪华套房，有有残疾人客房房。2、拥有中央空空调系统，各各区域通风良良好。4、拥有智能化化管理系统、计计算机网络系系统、网络通通讯系统、公公共音响图文文系统、现场场视音频传播播系统、多媒媒体演讲系统统等先进的设设备设施，有有至少5000平方米的展展览厅。5、拥有性能优优良、运行平平稳、数量合合理、装饰及及设备良好的的电梯装备。6、拥有先进的的、可靠的安安全及消防设设施与监控系系统。7、拥有规模合合理、功能齐齐全、布局科科学、使用方方便、装饰豪豪华、整体舒舒适度良好的的餐饮设施，有有容纳800人正式宴会会的大宴会厅厅，有至少10个不同风味味的餐厅（大大小宴会厅除除外）。8、拥有规模合合理、功能齐齐全、设备设设施优良的会会议及商务中中心设施，有有至少容纳800人会议的专专用会议厅，至至少配有5个小会议室室。9、拥有规模合合理、配置符符合较高专业业化程度的公公共及健康娱娱乐设施，其其中多功能厅厅面积不小于于250平方米。10、拥有较为为完善的员工工及后勤服务务设施。11、拥有符合合五星级酒店店标准的停车车场。12、其他软硬硬件都要按照照国家GB/T114308五星级饭店店标准进行配配置。三、建设内容（一）总体布局局酒店占地1644亩，总体布布局拟呈园林林别墅式布置置，与未来建建设***球场项目和和周边邛窑文文化产业园项项目的整体环环境相协调。根据国际度假酒酒店的设计趋趋势，设计为为分散别墅式式景观建筑，主主楼层高限制制在六楼以下下，设计多幢幢独立别墅，别别墅楼层高限限制在四层以以下。水景打造——把把水系引入区区内，以灵动动贯穿建筑聚聚落。建筑与现状水系系的结合——以不同方位位的建筑与现现状水系形成成顺承、围合合的和谐构成成。（二）建筑设计计酒店的总体建筑筑分为多层主主楼与餐饮两两部分。主楼楼以350间（套）客客房及公共部部分和后勤部部分组成。建建筑总规模控控制在1000000平方米左右右。根据旅游度假的的需求建造***休闲度假酒酒店，结合所所在地理环境境的特点，酒酒店主楼采用用四～五层的的多层建筑，底底层设置大堂堂和综合服务务中心。建筑筑造型可采用用有传统建筑筑符号的现代代建筑造型。风格定位：现代代主义建筑，同同时提炼并引引入北欧风情情特色，与现现代主义简洁洁的设计手法法相结合。（三）具体功能能设计指标要要求根据市场定位，酒酒店经营的基基本功能初步步确定为互相相有关联的五五大功能：1、综合性住宿宿接待功能。为为能适应市场场需要，客房房区总计设480间（套）左左右，可接待待大型会议和和旅游团队之之用，并设有有残疾人客房房5间；它应有有独立的接待待、商务、会会议、休息、健健身、阅览及及酒吧餐饮功功能，房型以以双套房为主主，并至少有有5个开间的豪豪华套房。2、综合性会议议等公共活动动功能。建议议设置专用大大型会议厅一一间，面积1500平方米左右右，中小型会会议室5间，总面积积约1000平方米左右右。大型会议议厅必须交通通集散方便，有有空间宽敞的的前厅、服务务走廊和配套套的服务、贮贮藏用房及卫卫生间。大型型会议室应配配置同声传译译设施。3、全方位餐饮饮经营功能。为为适应中型会会议、政府接接待、地方厂厂商经济活动动及当地婚庆庆活动和其他他各种中高档档散客宴请等等需要，建议议适当扩大餐餐饮经营范围围和内容。宜宜设中、小型型中餐厅、风风味餐厅、咖咖啡厅（兼西西餐厅）、大大堂吧等。其其中设1000座主餐厅一一间，面积约约为2000平方米，包包厢20间，包厢面面积适当宽敞敞，单独设有有卫生间。咖咖啡厅800平方米左右右，大堂吧约约300平方米左右右。总计餐位位约1000座左右，可可同时容纳一一个大型宴会会。4、舒适、先进进的健康娱乐乐功能。利用用优越的地理理条件，室外外可设置网球球场、烧烤区区、钓鱼池，预预留室外游泳泳池及庭院散散步休闲设施施。室内设健健身中心、乒乒乓球室、台台球房、桑拿拿中心（约1200平方米）、棋棋牌房（30间左右）、KTV包房（20间左右）。在在适当区域设设置独立的精精品商店和美美容美发中心心及足浴按摩摩中心。5、政务接待和和会议功能。具具体使用功能能已包括在各各项经营内容容中，但在交交通组织、位位置布局等方方面，应考虑虑具有较佳的的私密性、独独立性和安全全性的要求，例例如会见室与与豪华餐饮包包厢二者之间间应尽可能临临近；大会议议厅及多功能能厅则应尽可可能设贵宾休休息室及单独独通道；套房房不宜设在同同一楼层；如如有可能在前前厅区或行政政办公区设政政务接待办公公室。与上述经营功能能区域相配套套的前厅区、工工程设备区、办办公区、员工工后勤区的基基本要求如下下：①前厅是酒店的的门面，面积积（不包括营营业区域面积积，如总服务务台、大堂吧吧等）以控制制在1000平方米左右右为宜，空间间要有迎宾的的氛围和效果果，体现五星星级酒店的气气势。服务功功能要全，布布局要合理，流流线要通畅。②工程设备区尽尽可能集中设设置，要注意意环保与节能能，防止噪音音与振动对宾宾客产生不良良影响。设置置适量维修、洗洗衣、监控、仓仓库等用房，并并附设员工服服装间。③办公用房采用用集中与分散散相结合的布布置方法。前前后各部门可可考虑分设在在各经营区域域，行政办公公可按对宾客客服务和对内内及其他业务务两类，前者者宜设在前厅厅附近，后者者可设在临近近后勤区或者者独立设置通通道。④员工后勤区。酒酒店初步考虑虑总员工数约约为800人左右，男男女比例约各各占50%。应设有员员工食堂（500-8800个餐位）、独独立更衣室、淋淋浴室、员工工活动室及卫卫生间。员工工用房如果独独立设置，应应与主楼有封封闭式连廊相相连。第五章投资估估算1.土地费用：：约9000万元2.土建工程：：约12000万元3.基础设施建建设配套工程程：约20000万元4.公共设施建建设配套工程程：约4000万元5.其它：约55000万元总计：500000万元第六章投资效效益预测一、投资收益预预测（一）年均营业业收入1、客房收入480间（套）按50%入住率计算算，约7080万元2、餐饮收入大堂吧、咖啡厅厅、餐厅:800座按50%入座率计算算，约2190万元3、商场收入约164.255万元4、康乐收入::桑拿中心(男//女)：约821.335万元足浴、保健按摩摩：约847.公司司5万元棋牌室：约1997万元卡拉OK：约3365万元总计：20300.85万元5、美容美发约9.6万元6、会议室约87.6万元元7、***练习习、游泳池、网网球场等运动动休闲项目约1000万元元8、其他电讯、洗衣等：：2000元×365天=73万元以上合计，营业业收入：约126355.3万元（二）营业支出出1、营业税金及及附加预计约10000万元2、营业成本44240万元（1）工资及福福利费用工资：800人人×1500元/月×12