徐州某商业地产项目推广初步设想

**广场推广初步设想一前言随着江苏三大经经济都市圈的的划分，徐州州成为省委、省省政府重点扶扶持对象。大大力支持徐州州招商引资，积积极推动徐州州经济发展成成为省委、省省政府的共识识。随着徐州州经济的发展展，人均收入入的提高，消消费市场的扩扩大，消费能能力的增强，徐徐州成为国内内外众多企业业投资的理想想对象（2004年10月，徐州以以突出的投资资优势，位列列央视“十大中国最最具经济活力力城市”评选20个提名城市市之中）。一一时之间，商商家云集徐州州，纷纷在徐徐州投资建厂厂，或成立分分公司（办事事处），并以以徐州为中心心，向周边城城市进发。结结果，徐州的的写字楼及商商铺市场在外外来投资者和和本地投资者者的合力重击击下被激活。二徐州写字字楼市场概述述近期，通过对徐徐州市区待建建、在建、已已建写字楼的的摸底调查，得得出徐州写字字楼市场潜力力很大、现状状不容乐观的的结论，主要要表现在以下下几个方面：：1、徐州近期写写字楼市场供供需相对平衡衡。从对已建建、新建、在在建写字楼的的调查情况来来看，无论是是销售还是出出租，总的来来说，情况比比较好，空置置率比较低，不不存在长时间间滞销和停租租的情况。但但是，徐州毕毕竟是三线城城市，城市经经济发展相对对缓慢，中小小企业数量增增长有限，国国内外大企业业进驻较少，市市场的扩展力力度有限，同同时，随着在在建写字楼的的竣工销售（约150000平米），又将满足一部分市场需求，因此，徐州近期写字楼市场供需相对平衡。但从长远来看，徐州写字楼市场定会随着徐州经济的快速发展而日益高涨，潜力会得到进一步挖掘，市场空间会得到进一步开拓。2、经营模式以以销售为主。徐州写字楼的经营模式主要有四种：只租不售，只售不租，以售为主、以租为辅，先售再租，但绝大多写字楼都是以售为主，只有少数只租不售，如国贸大厦、泛亚大厦，究其原因可能与开发商的实力和经营理念有关。销售可以迅速回笼资金，减轻开发商资金压力，加速资金周转速度，获取资金收益，但将物业卖给不同的业主，让其自主经营，难免造成物业管理困难，损及物业的形象，不利于物业长期发展；租赁，虽然短期内不利于资金回笼，会增大企业的资金压力，但是，有专业物管公司打理物业，在获取租金的同时，可以推动物业的发展，获取长期利益。鉴于销售、租赁皆有其利弊，开发商在选择模式的时候，可以根据自身实际情况，权衡利弊，再做选择。3、高档写字楼楼稀缺，中低低档居多。在在调查的众多多写字楼中，中中低档居多，如如：怡城广场场、盛佳大厦厦、成功大厦厦，这些写字字楼，无论是是规划设计、建建筑材料、内内部配套设施施，还是物业业管理、软性性配套，都比比国贸、泛亚亚这样中高档档写字楼要差差一个档次，且且大多数写字字楼都是板式式楼，变化不不大，造型雷雷同，个性不不强，千人一一面，缺少品品位和新鲜感感。相信，随随着徐州经济济的发展，一一批设计新颖颖、建筑独特特、绿色健康康、配套完善善、高度科技技化、智能化化的新兴写字字楼将会在徐徐诞生。4、市场细分程程度不够，或或者说就没有有细分，专业业性写字楼空空缺。在徐州州写字楼市场场中，由于没没有明确的市市场定位，没没有精准的市市场细分，故故而专业性写写字楼没有形形成。在每栋栋写字楼里，大大小企业并存存，各个行业业皆有，鱼龙龙混杂。相信信，随着徐州州经济形势的的发展，写字字楼市场会越越分越细，针针对各种行业业和企业的写写字楼会相继继诞生。5、区域化特征征明显。综观观徐州写字楼楼的分布情况况，主要集中中在彭城广场场周围，准确确地说在淮海海路、中山路路交汇处500米半径圈内内。这里，位位置绝佳、配配套齐全、交交通便利、经经济繁荣、商商贸氛围浓厚厚，且大小企企业齐聚一堂堂，既有利于于提高工作效效率，又方便便员工生活、工工作。但是，这这里的土地成成本高昂，租租金、售价较较高，且随着着私人汽车的的增多，停车车、堵车、道道路等问题也也越来越严重重，同时，随随着徐州经济济的不断发展展和市中心区区土地增量骤骤减，徐州新新的商业区、次次中心区将会会逐渐形成，以以弥补老中心心区的不足，从从而推动新写写字楼的建立立。6、写字楼自身身配套不足。通过对徐州已建写字楼的调查，我们发现，徐州写字楼的配套不够完善，已跟不上时代的节拍。如：国产电梯，速度缓慢，浪费时间，不利于工作效率的提高；依然采用老式中央空调，甚至自装空调，既不利于健康，又不能彰显品位；许多写字楼车位十分紧张，甚至没有停车场；运动场、娱乐休闲室、商务会所、咖啡厅等配套设施更是严重欠缺。7、绿色健康生生态型写字楼楼严重奇缺。在徐州如此多的写字楼中，只有公交商贸大厦考虑到写字楼中工作人员的切身利益，努力营造人性化的办公环境，开创徐州绿色健康生态型写字楼之先河。其将“后非典时期”关注的“内部中央花园”和“引入自然空气”的理念溶进设计中，突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式，更加有利于员工的身体健康。8、物业管理相相对滞后。在在众多的写字字楼中，物业业管理没有得得到足够的重重视，部分写写字楼物业管管理人员较少少，服务态度度较差，管理理较为薄弱，并并没有真正发发挥物业管理理的作用。9、写字楼市场场受到商住综综合楼和产权权式酒店的挑挑战。在调查查中，我们发发现，商住综综合楼抢占了了一部分写字字楼市场。相相对于纯写字字楼的高昂价价格，部分企企业，尤其是是刚创建或创创建时间不长长、规模不大大的中小企业业在选择办公公地点或办公公环境时，基基于成本节约约的考虑，往往往会选择价价格相对低廉廉、位置相对对优越、交通通便利、经济济实用、既可可工作又可生生活的商住综综合楼或产权权式酒店。10、写字楼售售价、租金较较低。较之北北京等发达城城市的写字楼楼售价、租金金，徐州写字字楼售价、租租金相对较低低，比如北京京的写字楼售售均在10000元/平米以上，甚甚至某些楼盘盘达到20000元/平米，租金金在120元/平米以上，而而徐州写字楼楼的平均售价价在3500--4000元/平米，租金金也在30-60元/平米之间，相相比之下，徐徐州写字楼的的租售价位要要低很多。三徐州商铺铺市场概述通过对徐州商铺铺市场的调查查，可以得出出如下结论：：1、纯商铺较少少，以裙房商商铺为主。综综观徐州商铺铺，除了朝阳阳贵邦、春天天时尚、富景景广场为纯商商铺外，基本本上都是写字字楼底层裙房房商铺，一般般为2—5层，如：帝帝都大厦、恒恒茂国际、成成功大厦等。由由此可见，徐徐州的商铺市市场不够成熟熟。根据发达达城市的商铺铺发展轨迹，有有理由相信徐徐州商铺在不不久的将来会会迎来一个灿灿烂的春天。2、商铺以销售售为主，以出出租为辅。总总的来说，徐徐州商铺的经经营模式以销销售为主要手手段，其中又又以私人产权权对外出租获获得收益为主主，自己捎带带经营为辅。由由开发商直接接对外出租的的较少，即使使出租，一般般也是大面积积对外出租，如如整栋出租、整整层出租。此此外，还有两两种经营模式式：一种是由由承租人或业业主将整层商商铺进行分割割，然后将分分割的小商铺铺摊位出租给给经营者，获获取租金充当当收益；一种种是业主买下下商铺产权后后，前十年或或更长时间内内，由投资商商或开发商承承租，业主只只管获取租金金，无须管理理。3、商铺自营和和投资相结合合。在发达城城市，商铺主主要用来投资资，而在徐州州，商铺多由由自己经营打打理，主动用用来投资的不不多，但也有有，且这个比比例正在逐步步扩大。买下下一间商铺，当当条件成熟、实实力足够时，自自己经营打理理；条件不成成熟时，将商商铺租出去，获获取租金，待待商铺人气增增加后，再收收回自己经营营，或待商铺铺增值后转手手卖掉以获取取差价，是业业主们通常的的做法。4、整层销售和和部分分割销销售相结合。开发商在商铺经营上，最乐意将整个商铺全部出售或出租给某个大型连锁购物中心或商场，因为，整体销售，方便管理，又利于物业的发展；次之，喜欢将整层出售给或租给某个实力雄厚的买主；再次之，只能将其进行分割，分别给予销售或出租。5、商铺位置由由中心区逐渐渐向次中心区区转移。一般般来说，商铺铺位于交通便便利、商业繁繁荣、人气旺旺盛的枢纽地地段，但对目目前的徐州来来说，由于市市中心区已无无地可买，不不可能再建商商铺，因此，商商铺逐渐向次次中心区转移移，但依然在在中心区的辐辐射半径之内内，主要分布布在淮海路、中中山路、彭城城路、解放路路、建国路交交叉圈里。6、商铺定位被被提上日程。目前，徐州商铺的定位更加明确，专业商铺市场被提上日程，如：时尚春天被定义为女性的主题广场，鑫源电脑商业街只能经营IT产品。此外，即使在商铺的某一层里，也有行业、种类限制，其依据是整个项目的主题功能定位。7、价位受地段段影响较大。地段对商铺的定价具有决定性因素，地段好，价位就高，地段差，价位就低。如：紧邻彭城广场的富景广场一层门面价位高达68000-72000元/平米，而位于解放北路的时尚春天一层门面价位为15000元/平米，相差之大，不言而喻。8、物业管理相相对滞后。通通观徐州商铺铺，除个别有有专门物业管管理公司打理理外，绝大多多数都没有专专门物业公司司管理。9、徐州商铺的的自身配套尚尚可。徐州商商铺的自身配配套还是可以以的，卫生间间、手扶电梯梯、直达电梯梯、中央空调调、休息室、坐坐椅、快餐连连锁、银行（自自动柜员机）等等应有尽有，唯唯一的缺憾就就是车位不够够充足。10、住宅社区区沿街门面受受到欢迎。在在小区内买个个门面，越来来越受到投资资人的欢迎，尤尤其在大型高高档小区内。因因为在此投资资，收益既稳稳定又不存在在任何风险，且售价便宜，容易打理。四**广场场优劣势分析析优势（一）、区位优优势1、地段优势：：**广场坐落在在徐州主二干干道建国西路路与西安南路路交汇处东南南侧，离市中中心仅有900米路程，离离云龙湖风景景区约1.5公里，距火火车东站约3公里，位置置较为优越。当当然，此地段段不能与市中中心相比，但但是仔细察看看后，市中心心已没有多少少空地建写字字楼了，因此此，“退而求其次”，**广场成为第第一地段。2、交通优势：：**广场周围分分布着多条公公交路线（如如：55、606、35、34、610、68、18、73、604、607、66、游2等），可以以抵达城市不不同方向，加加之**广场地下、地地上设有众多多车位，交通通优势突出，充充分满足业主主出行需求。3、办公优势：：**广场与国税税局、工商局局、国土局、劳劳动局、市人人事局等行政政部门邻近，与与市中心商务务区、泛亚大大厦等主要写写字楼毗邻，周周围又分布着着各大银行等等金融机构，办办公优势无与与伦比。4、配套优势：：**广场四周分分布着超市、商商场、医院药药店、加油站站、邮电局、移移动和联通营营业厅、餐饮饮、书店、幼幼儿园、小学学、中学等各各种配套，加加上**广场自配的的商务休闲会会所（设有游游泳池、网球球场、咖啡厅厅、酒吧、健健身房、会谈谈中心等），可可以充分满足足业主各种需需求。5、景观优势：：**广场与云龙龙公园、云龙龙湖风景区、彭彭城广场相近近，加上锦绣绣嘉园内的环环艺景观和建建筑小品，使使**广场的景观观优势超强。6、金融优势：：**广场坐落在在徐州金融街街上，周围分分布着中国人人民银行、农农业银行、商商业银行、工工商银行、建建设银行、中中国银行、银银监局、人寿寿保险公司、康康泰保险公司司、太平洋保保险公司、信信泰证券、西西南政券等各各种金融保险险证券机构，金金融优势一绝绝。（二）、**广广场自身优势势1、现房优势：：**广场已处于于现房状态，看看得见、摸得得着、感受得得到，随买随随入，没有风风险。2、装修优势：：**广场外立面面采用玻璃幕幕墙，一层大大堂豪华精装装，写字楼公公共部分精装装修，提升**广场的高档档地位。3、硬件优势：：健康环保型型远大新风式式中央空调，先先进的空气过过滤系统，七七部国际品牌牌（通力）电电梯，中空钢钢化玻璃，电电话线，宽带带上网线，闭闭路电视线，控控制线，数据据线，智能化化设施。4、软件优势：：荣获多种荣荣誉称号的立立信物业管理理公司充当业业主的贴身管管家，向业主主提供“五星级酒店”式服务，免免除业主一切切后顾之忧。5、户型优势：：A座标准层分分割为12个区域，南南北各5个，东西各1个；B座分割为14个区域，南南北各6个，东西各1个，套内面面积为50-1000平米不等，既既能单独使用用，又可随意意分割，可满满足业主多方方需求。因南南北房间居多多，采光充足足。（三）、心理优优势：**广场是目前前徐州所有写写字楼中的顶顶尖之作，没没有任何一家家写字楼可与与之媲美，因因此，入驻**广场是身份份地位的提升升，也是公司司形象的延伸伸，更是慧眼眼投资的英明明决策。（四）、时间差差优势：如上上所述，截止止今天，**广场是徐州州写字楼之最最，能够与之之相匹敌的帝帝都大厦、恒恒茂国际尚在在建设之中，预预计完工时间间在2007年3月左右，与与现房的**广场相比，相相差20个月，因此此，**广场的销售售推广必须抓抓住这600个日日夜夜夜。（五）、投资优优势：正因为**广场具有以以上多种优势势，才使其具具有很强的投投资优势。（六）、价格优优势：虽然**广场的单价价高于徐州写写字楼市场均均价，但因其其面积较小，总总价相对较低低。（七）、品牌优优势：财苑地地产经过七年年的发展，实实力日益增强强，在“锦绣嘉园”的带动下，财财苑地产品牌牌逐步形成，市市场客户群正正在逐步扩大大。（八）、客户优优势：随着财财苑地产品牌牌的树立，财财苑知名度、美美誉度也在扩扩大，口碑效效应得以形成成，加上“锦绣嘉园”的影响，潜潜在客户市场场较大。（九）、整体优优势：正因为**广场具有各各种优势，才才使其各方面面具有均好性性，整体优势势要强于徐州州任何一家写写字楼。劣势（一）、建筑造造型一般。***广场的建筑筑造型一般，过过于大众化，不不易识别，不不能形成强势势卖点。（二）、居家与与办公相互影影响。**广场作为商商办楼，其背背后是住宅楼楼，两者紧依依，且**广场与5号楼和1号楼间距不不够大，对居居家生活和商商务办公都会会造成不同程程度的影响。（三）、售楼部部位置问题。售楼部放在住宅楼里，而且还是一层，使客户感受不到写字楼的大气和高档品位，而且还会给客户造成心理上的压抑。此外，售楼部内部装修、饰品摆设等都不够独特美观，不利于成交机会出现。（四）、**广广场的单价较较高，市场接接受尚需一段段时日。而且且，迄今为止止，徐州真正正意义上的纯纯写字楼以出出租为主，出出售不多，惟惟恐市场接受受较为困难，不不利于写字楼楼的销售，但但又是难得的的机遇，毕竟竟第一个吃西西红柿的人被被称为勇士。（五）、**广广场自身存在在部分问题。如：标准层上的公共卫生间数量不够，室内缺少私人卫生间，南面低楼层采光不够好，净高不够导致二级顶给人带来压抑感，不能自控空调温度，脚踏式大便器易坏且不利于卫生维持等。（六）、室内装装修带来的潜潜在问题。***广场只统一一装修公共部部分，室内部部分由业主自自行装修，不不利于装修风风格的统一。（七）、竞争对对手已经出现现。如上所述述，能与**广场相抗衡衡的只有帝都都大厦、恒茂茂国际，目前前，其已经开开始动工，且且将要开盘，期期房销售。此此外，其销售售部位于主要要交通干道，容容易识别，利利于宣传和销销售。（八）、规模效效应难以形成成。因**广场欲售部部分只有B座12层，共168套，数量不不够多，规模模效应难以形形成。（九）、商住楼楼、产权式酒酒店和饭店宾宾馆抢占部分分市场。**广场价位较较高，对那些些小企业或刚刚起步的企业业而言，因资资金实力有限限，入驻成本本较高，无形形之中已被拒拒之门外，只只能选择商住住楼或产权式式酒店或宾馆馆饭店。而对对那些外地企企业分公司或或办事处而言言，因其要兼兼顾住房和办办公，在资金金不是很充裕裕的情况下，也也偏爱于商住住楼或产权式式酒店或宾馆馆饭店。五项目客户户群分析（一）、客户定定位**广场单间套套内面积在50-1000平米之间，面面积相对较小小，总价相对对较低，容易易吸引那些大大中型企业、科科技含量较高高的企业和实实力雄厚企业业在徐开设的的分公司或办办事处入驻，同同时，那些需需要更换办公公环境、提高高地位、提升升形象的公司司也是非常重重要的潜在客客户源。此外外，选择二次次投资置业的的高端群体也也是不可忽视视的。（二）、客户细细分1、年龄构成目标客户年龄段段：25-55岁之间；主力户型：套内内面积为80平米左右；；根据年龄结构，可可将目标客户户细分为：50-60平米米/间目标客户户年龄层次为为25-35岁；60-80平米米/间目标客户户年龄层次为为30-45岁；80-100平平米/间目标客户户年龄层次为为35-55岁；在营销推广时，可可以针对不同同年龄结构的的消费心理与与特点，做出出相应的广告告策略。2、客户构成（1）、第一目目标群——自用买家分分析关于**广场的的各种优势前前面已作详述述，在此不予予重复。现在在，只分析自自用买家的特特征。多为高科技产业业，如：电脑脑设计、三维维动画制作、网网络工程等IT行业；或为外地驻徐办办事处或在徐徐开办的分公公司；或提升公司形象象、提高公司司地位的买家家，如：管理理类企业、咨咨询类企业、设设计类企业、投投资类企业等等；多为改善办公环环境的二次置置业；资金实力较为雄雄厚；文化层次较高，且且有干大事业业的决心与毅毅力；以白领上班族为为绝对主力，讲讲究生活格调调，注重个人人形象；以脑力劳动为主主，规模不大大，人员不多多；用办公环境来提提升自己公司司的形象力，以以保商业往来来中的信誉度度；信奉“生活工作作并重”的生存哲学学；获得阶段性成功功后，改善办办公环境，展展示自身实力力；一般注重工作环环境与品质，讲讲究商务配套套设施上的便便捷性、整体体感；在价格认定上比比较宽松；在物业管理、商商务配套的服服务态度上，比比较苛刻；从事的行业，需需要将更多的的资金押在企企业经营的周周转上，而无无过多现金来来买办公场地地；购买行为较为理理智，会综合合考虑各方面面因素后，决决定购买与否否，但一旦认认准后，会立立即付诸行动动；据估算，自用买买家将占**广场项目销销售比例的90%左右。（2）、第二目目标群——投资买家分分析投资买家一般不不受地域限制制，主要看重重**广场地段、环环境、办公、配配套设施、高高档以及**广场综合优优势对土地价价值的提升力力度，以投资资作为**积累的方式式，赚取房屋屋租金，或期期待房价升值值后转手卖掉掉赚取房屋中中间差价。功能之外的地块块稀缺性、唯唯一高档写字字楼的心理优优势和徐州未未来发展潜力力及预期的投投资效益成为为投资者青睐睐**广场的重要要因素。投资买家将占***广场项目销销售比例的10%左右，户型型选择一般在在50-60平米/间以下，目目的是求低总总价低投入来来降低投资风风险。六入市时机机选择入市时机并非仅仅指时间概念念上的时机，而而是根据开发发商自身情况况和房地产市市场状况来决决定什么时候候进入市场，是是卖楼花还是是卖现楼，是是建到正负零零还是等到封封顶再卖，是是抢到竞争对对手前开卖还还是等人家卖卖完了再说，所所谓时机成不不成熟即此之之谓。对**广场来说说，现楼出售售已毫无争议议，关键在于于何时推进市市场。如前面面所述，**广场是徐州州市第一家真真正意义上的的写字楼，其其经营的好坏坏对整个徐州州写字楼市场场将产生深远远影响。毫不不夸张地说，帝帝都大厦、恒恒茂国际、金金地商都二期期等写字楼都都在虎视眈眈眈地窥视着**广场的推广广和销售。据据调查，目前前已上市出售售的准现房写写字楼只有恒恒石大厦和金金凯隆大厦，用用来出租的写写字楼有刚刚刚推出的国贸贸和以前的泛泛亚、成功、华华联等，帝都都大厦、恒茂茂国际、金地地商都二期等等直到2007年3月左右才能能相继完工，但但其销售会提提前进行，如如：恒茂国际际已处于内部部认购阶段，开开盘在即，金地商都二二期将于2005年10月左右开盘盘。但因其不不是现房，价价位又与**广场旗鼓相相当，因此，对**广场的威胁不大。细细数来，对**广场产生威胁的是恒石大厦和金凯隆大厦。恒石大厦位于解放北路，位置非常优越，又是现房，价格为4000多元/平米，低于**广场；金凯隆大厦位于淮海广场以北，依托徐州饭店，主体已经完工，现处于内外安装阶段，售价为3000元/平米左右，远低于**广场，且销售较好。在目前有限的客户资源前提下，恒石大厦和金凯隆大厦已抢占一部分市场，陆续开盘的恒茂国际、金地商都二期、帝都大厦和待租的国贸大厦等又抢占一部分市场，加之徐州商住房和产权式酒店的加入，**广场的潜在市场越来越小。目前，徐州***广场一楼大大堂和北面广广场施工已接接近尾声，加加上前段时间间的广告宣传传和内部认购购，市场接受受力度尚可，因因此，应在一一楼大堂和北北面广场施工工结束之后，选选择合适时间间，乘着各种种利好因素推推盘上市。七宣传策略略从广告基本原理理分析，产品品利益点构成成目标受众的的吸引力，即即产品能给买买家什么样的的实用利益。该该利益点可以以是产品本身身的功能利益益，也可以是是时尚、品位位、显贵、服服务内涵、区区域规划能力力、投资收益益等附加价值值。鉴于对**广场潜在客客户的分析，**广场在推广广宣传时，应应着重强调产产品的功能、时时尚、品位、显显贵、商务配配套、投资收收益、物业服服务内涵等，可可以考虑在平平面媒体上做做一系列报道道，每一报道道针对一个卖卖点。1、提炼独特销销售主张一个热销售项目目，需要一个个独特的销售售主张，其指指向必须为消消费者提出一一个独一无二二的说辞，这这个说辞是你你独有的，或或者是第一个个提出来的，而而且这个独特特销售主张对对目标买家而而言是有实实实在在的利益益，即消费者者通过你的表表达，看见你你确实能给他他带来实实在在在的好处，具体要求求是将统一性性（形象的整整合，推广策策略中始终不不变的核心）、连连贯性（整个个全程营销过过程保持连贯贯，包括广告告风格/诉求的可延延续性）、差差异性（个性性化识别的系系统的建立，独独一无二，他他人无法替代代）三者有机机结合。对**广场而言，应应该提炼一个个主题，将各各个强势卖点点与辅助卖点点统率起来，并并就**广场的核心心创意提出某某个新奇口号号，在此基础础上，导入并并树立以此口口号为核心的的品牌形象，并并以持续不断断的卖点不断断丰满和完善善**广场品牌形形象，以波动动或间断高潮潮式的营销方方式及推广节节奏吸引目标标买家，从而而实现最终销销售。针对**广场的现房房状态，我们们可以提炼出出如下独特销销售主张：“真实感受/真实你我/体验式销售”，即将**广场的所有有卖点一一展展示给消费者者，让其参观观，让其感受受，并欢迎其其提出意见或或建议；“透明化销售”，即通过大大胆展示**广场的一切切，来提升项项目形象，来来说明开发商商的实力和信信誉；“**广场，你去去了吗？”即通过煽情情造势扩大**广场的知名名度，在此基基础上一一展展示**广场的所有有卖点；“健康比事业业更重要”，即提倡一一种新的工作作观，强调工工作的前提是是身体健康，只只有保持身体体健康，事业业才能茁壮成成长，宣传推推广时要结合合财苑体育俱俱乐部和**广场的设备备配套。2、整合营销传传播（1）、关于传传播传播的核心主要要表现在：将将项目核心竞竞争优势美观观、清晰、准准确的传达给给目标对象，产产生鲜明印象象；在具体操操作上，注意意掌握节奏，配配合营销创造造快速的销售售成绩；在传传播中形成项项目统一、明明确并具有延延展性的广告告风格。一个个成功的宣传传推广，应整整合运用广告告、公关、事事件营销、POP、促销、DM等手段，全全方位立体传传播。（2）、营销策策略针对**广场所所针对购买群群体的需求形形态、特征、心心理，制定相相应的推售单单位策略、户户型策略、价价格策略、付付款方式策略略、促销策略略、广告策略略，做到“集中兵力，直直击目标消费费群体”。（3）、具体营营销建议宣传口号：八方方商机聚揽**“四面”聚揽黄黄金商圈之气气“四面”体现***广场优越地地理位置及区区域环境，体体现天时地利利之旺势。“一面”南接云云龙公园、云云龙湖、云龙龙山等风景区区，自然环境境优越；“二面”北邻建建国路金融一一条街，**在此聚集；；“三面”西靠国国土局、劳动动局、工商局局、人事局等等行政机关，办办公优势一绝绝；“四面”东倚中中山路商业一一条街，商机机在此无限蔓蔓延；“八方”亲历完完备服务之本本“八方”从***广场自身出出发，挖掘自自身带给业主主的置业优势势，体现**广场的物业业管理和商务务服务。“一方”高瞻远远瞩的规划前前景；“二方”功能多多样的综合势势能；“三方”完善齐齐备的配套功功能；“四方”绿色共共享的自然生生态；“五方”随意调调配的弹性空空间；“六方”知名专专业的物业管管理；“七方”无可估估量的升值潜潜力；“八方”与众不不同的形象品品位。八广告策略略（1）、造梦—————创意的关键键广告创意不仅仅仅是项目具有有什么，而是是要讲在这里里投资能够得得到什么，享享受什么，对对自己的事业业有什么样的的帮助与发展展。一言概之，所做做广告应该为为买家描绘一一个美好的蓝蓝图。对**广场而言,首先要强调调的是入驻**广场能够提提升企业形象象,提高企业地地位,增加企业与与他人合作的的机会，增加加业务量；其其次，强调的的是获取较为为优越的办公公环境和办公公条件，有利利于调动员工工工作的积极极性；最后，强强调的是长期期投资能获取取巨大收益。（2）、关于广广告计划造势——制定广广告计划的关关键提炼卖点，令项项目广受关注注，各类媒体体强势配合，广广告安排紧凑凑有力。凡此种种，其核核心在于造势势，给人以非非来不可、非非看不可的印印象，才称得得上是一个好好房地产广告告。（3）、关于广广告计划安排排集中考虑近3个个月内的广告告计划房地产的广告计计划会受到自自身销售业绩绩，竞争对手手，市场形势势等诸多因素素影响，长期期性广告计划划的变化较大大。在此情况况下，集中精精力考虑如何何围绕开盘期期间的广告安安排更有意义义。（4）、关于广广告手法广告手法需要不不断创新房地产市场的变变化迅速，抱抱着僵化的原原则是不可取取的，只有不不断创新，才才能创造性的的引导目标客客户，才能引引导“见怪不怪”的读者。无论策划、创意意、执行、表表现皆如此，只只有富于创造造性的思维方方法才能获得得理想的销售售效果。（5）、关于媒媒介创新整合传播，即运运用广告攻关关，利用DM、促销、事事件行销等各各种手段。但但在不同阶段段侧重点应有有所不同。地产的地缘性客客户特征显著著，故项目周周边的形象推推广非常重要要，尤其是开开盘时期。对对**广场而言，可可以在开盘前前几天分派销销售人员前往往泛亚大厦等等写字楼进行行上门推介，目目标固定，利利于销售。地产销售工具即即楼书、户型型单页、DM、售楼处的的氛围营造、样样板间的设计计都是促成最最终销售的有有利手段。（6）、房地产产广告发生作作用的过程在徐州，每天都都有项目在进进行推广宣传传。所以，在在做广告时一一定要实行“三步走”战略：第一步，一个有有效广告的前前提就是让人人看见，让人人有兴趣去了了解和关注这这个项目，最最起码要引起起我们目标客客户群体的关关注。第二步，在看过过这个广告后后要产生想亲亲身了解的兴兴趣和愿望，这这依赖于广告告卖点是否与与目标对象的的购买心理及及需求相符。第三步，兴趣转转移为行动。房房地产是一个个注重即时销销售，资金快快速回笼的行行业，广告效效果直接体现现在售楼部的的看楼人流量量和电话咨询询量上。所以说：形式决决定注目率，内内容决定兴趣趣以及是否行行动，两者缺缺一不可。（7）、好广告告的标准从买家的角度来来看，房地产产广告效果的的好坏，关键键在于是否能能与目标买家家实现有效沟沟通。好广告的标准：：视觉的注目性保保证广告引起起注意。内容清晰易懂，确确保广告策略略得到贯彻。提供购买利益，保保证广告与销销售紧密结合合。整体上的美感//个性令受众众增加对项目目的心理评判判分。一致风格保证广广告累加效应应形成项目品品牌。（8）、广告组组合广告决非是单纯纯的报纸广告告，楼书、DM、房展会、户户外、POP、样板间也也都是广告信信息传达的重重要媒体，完完全依靠报纸纸广告很难达达到项目卖点点诉求的效果果。同时，必必须根据不同同销售阶段，选选择阶段性主主打广告推广广方式，灵活活运用广告、公公关、促销、行行销等整合传传播手段。（9）、广告配配合广告必须与销售售紧密配合、互互动，尤其在在销售服务、销销售工具、销销售事件促销销