房地产-房地产代建系列研究之二：代建行业市场发展规模测算

业研究/房地产/房地产业专题报告证券研究报告阅读正文之后的信息披露和法律声明0.91%房地产海通综指-3.57%-8.04%0.91%房地产海通综指-3.57%-8.04%2.52%6.99%-21.47%2021/32021/62021/92021/12投资评级优于大市房地产投资评级优于大市市场表现代建行业市场发展规模市场表现继2月15日我们发布《房地产代建系列研究之一：代建行业发展历史及政策回顾》后，本文是代建业务第二篇研究报告。我们立足从行业总规模角度观测代建业务未来发展趋势。代建业务市场空间：政府工程。政府工程种类繁多，在此我们相对简单的将其集中分为非房建类和房建设类。从目前发展趋势看，由于受到开发经验、资质要求、企业属性等各类壁垒，代建企业进入非房建类领域存在难度。本文对于政府类代建业务主要测算基于政府工程中的房建类业务，且集中在保障性住房建设和城市更新业务。相关研究相关研究进行测算，预计在此期间保障性租赁住房的工程合同总计将达到13650亿元。假设市场渗透率为30%左右，管理费率为1%，“十四五”期间保障性租赁住房类代建业务能到达年均8.19亿元左右收入空间。2)城市更新业务。我们根据住建部全国16万个老旧小区，40亿平方米的数据进行测算，保守估计代建业务在此块业务的市场渗透率为25%，管理费率在1%左右，“十四五”期间城市更新类代建业务能到达年均200亿元左右收入空间。代建业务市场空间：商业代建。商业代建测算中，我们主要划分为中小房企代建市场和不良资产代建市场。1)中小房企代建市场。我们根据2021年中国商品房市场销售规模18万亿元磊htseccomS850510120001的数据标准进行测算，预计未来中小房企销售规模在66950.24亿元上下。考虑到代建企业的品牌优势和专业性，商业代建业务渗透率会相对其他业务更高。我们预测代建在此块业务的市场渗透率能够达到60%左右。同时，按照商业代建项目预计货值的磊htseccomS8505101200012)不良资产处臵市场。我们假设不良资产的比例在未来保持在8%左右，预计未来房地产类不良资产总货值将达到18783.84亿元。考虑到目前市场上不良资产数量以及监管层对化解债务的潜在决心，代建业务切入空间会相对较大。我们认为代建业务在此块业务的市场渗透率可以达到60%。同时，按照商业代建项目预计货值的3%-5%测算，我们假设代建的项目管理费率为4%。基于以上假设，在假设3年不良资产处理完毕的前提下，该类代建业务在未来能达到年均125.23亿元左右的收入水平。代建业务市场空间：衍生业务。目前代建衍生业务对代建公司综合素质有较高要求，同时还涉及物业运营、集中采购、项目设计和制图等诸多方向。基于业务本身对企业综合素质要求比较高，我们暂时不做测算。或达2000亿元市场总量。我们认为“十四五”期间代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。商业代建中中小房企代建对整体测算空间影响最大。风险提示。代建业务依旧间接受到房地产行业调控影响；代建业务与固定资产投资规模相关。考虑总量规模，我国固定资产投资长期增速面临下行；监管层对政府建设性支出监管处于从严趋势。2行业研究〃房地产行业2阅读正文之后的信息披露和法律声明1.如何测算代建业务规模？ 42.代建业务市场空间：政府工程 42.1住房供给侧改革：加速保障性租赁住房的代建需求 4 3.代建业务市场空间：商业代建 6中小房企代建业务 63.2供给侧改革：不良资产处臵成发展新机遇 74.代建业务市场空间：衍生业务 8 3行业研究〃房地产行业3目录表12022年各省/直辖市新开工(筹集)保障性租赁住房数量 4表2“十四五”期间，新增保障性租赁住房占比规划 5表3保障性租赁住房代建业务收入空间预测 5表4重点省/直辖市2022年城镇老旧小区改造数量(个) 6表5城市更新代建业务收入空间预测 6表6中小房企商业代建业务收入空间预测 7表7不良资产处理代建业务收入空间预测 7表8“十四五”期间预计代建业务年市场空间(亿) 84行业研究〃房地产行业4阅读正文之后的信息披露和法律声明继2月15日我们发布《房地产代建系列研究之一：代建行业发展历史及政策回顾》后，本文是代建业务第二篇研究报告。我们立足从行业总规模角度观测代建业务未来发趋势。基于前文对代建业务的未来发展方向的判断，我们认为整个代建行业的收入来源未来主要来自：1)政府工程；2)商业代建；3)衍生业务三大方向。我们将就以上三大方向进行测算。政府工程种类繁多，在此我们相对简单的将其集中分为非房建类(各类型对建设资质有明确要求的工程项目，如化工厂、隧道、地铁等)和房建设类(包括保障住房建设、城市更新业务、政府办公楼、园区等)。从目前发展趋势看，由于受到开发经验、资质要求、企业属性等各类壁垒，代建企业进入非房建类领域存在难度。本文对于政府类代建业务主要测算基于政府工程中的房建类业务，且集中在保障性住房建设和城市更新业务。近日，住建部于北京召开工作会议明确2022年八大工作重点。其中，会议内容就增加保障性租赁住房供给做出明确指示。结合国家发展改革委等21个部门联合发布的《“十四五”公共服务规划》和各省发布的2022年政府工作报告来看，大力推进保障性租赁住房或成为目前我国推进住房供给侧改革的一大重要举措。表12022年各省/直辖市新开工(筹集)保障性租赁住房数量省份/直辖市量单位：万套(间)从新开工保障性租赁住房的数量上看，住建部规划2022年将以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)；“十四五”期间，将在40个重点城市计划筹集保障性租赁住房650万套(间)。根据国务院要求，多数城市将新增保障性住房供给占比设臵为30%左右；其中，上海、广州和深圳的规划要求均不低于40%。5行业研究〃房地产行业5省份/直辖市规划要求场结构性供给不足低于30%。上海计划新增建设筹集保障性租赁住房47万套(间)以上，达到新增住房供应总量的45%左右深圳拟建设筹集保障性租赁住房不少于40万套(间)，占住房建设筹集总量约45%力争达到30%区等8个设区市市区和金华等4个县(市)新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上，其他25个县(市)保障性租赁住房占比力争达到15%以我们认为，从各政府单位目前发布的发展规划和数据的增长性来看，我国房地产行业供给侧改革的方向愈发清晰，提升保障性租赁住房在整个住房供给中占比或是大势所趋。坚持“租购并举”的住房制度改革思路使对于保障性租赁住房的建设需求得到稳步提升，相应为代建业务提供更加广阔的发展空间。表3保障性租赁住房代建业务收入空间预测备注“十四五”总计规划建设数量(万套)650个重点城市初步计划新增平均每套面积(平)每平建安投入(万元)0.35假设值总计工程总合同(亿元)低低假设代建业务市场渗透率代建业务市场空间(亿元)95政府类代建管理费率%.95.95收入空间(亿元)房代建业务5年平均基于以上逻辑，我们根据“十四五”期间650万套的规划标准进行测算，预计在此期间保障性租赁住房的工程合同总计将达到13650亿元。考虑到地方国有企业、公众公司均参与保障性租赁住房建设，代建业务渗透率会相对较低，我们认为代建业务在此块业务的市场渗透率为30%左右。同时，根据《基本建设项目建设成本管理规定》，我们保守估计保障性租赁住房的管理费率为1%。基于以上假设，“十四五”期间保障性租赁住房类的代建业务能到达年均8.19亿元左右的收入空间。2.2城市更新业务城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。2020年国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出稳步推进城镇老旧小区改造的发展要求，并规划到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。结合各省市住房发展“十四五”规划来看，对于棚户区城镇老旧小区改造的需求旺盛，加之2000年前的存量市场改造空间明显，我们认为未来以城市更新的代建项目也将成为重要的业务支撑。阅读正文之后的信息披露和法律声明阅读正文之后的信息披露和法律声明6行业研究〃房地产行业6表4重点省/直辖市2022年城镇老旧小区改造数量(个)省份/直辖市量上海市广东省安徽省基于以上情况，我们根据住建部全国16万个老旧小区，40亿平方米的数据进行测算，预计“十四五”期间城市更新的工程合同总计至少将达到40万亿。考虑到城市更新类代建业务在一、二线相对成熟，开发商、专业化城投公司均可以参与；在三、四线城市可开拓空间和市场竞争并不激烈，但存在政府资信问题。我们保守估计代建业务在此块业务的市场渗透率为25%，管理费率在1%左右。基于以上假设，“十四五”期间城市更新类的代建业务能到达年均200亿元左右的收入空间。表5城市更新代建业务收入空间预测据备注据住建部统计，全国老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米假设值、二线城市提升渗透率较难，三、四线城市渗透率较容易“十四五”总计规划改造规模(亿平方米)每平建安(含拆迁\四通一平)投入(万元)1总计工程总合同(万亿元)假设代建业务市场渗透率代建业务市场空间(万亿元)府类代建管理费率入空间(亿元)“十四五”期间年均--城市更新类代建业务收入空间(亿元)商业代建测算中，我们主要划分为中小房企代建市场和不良资产代建市场。3.1中小房企代建业务随着2020年三季度中央强调要实施做好房地产金融审慎管理制度。各大金融机构开始通过“三道红线”推动房企稳健发展。各类型调控背景造成市场增大对开发商的综合要求。在综合竞争不断提升背景下，更多中小房企考虑采购成本、品牌影响力等，我们认为逻辑上会增加对商业代建的需求。根据中指研究院百家号《2021中国房地产百强企业研究报告》，2020年百强企业销售额市场份额稳步上升至63.2%，百强之外的中小房企有36.8%的市场占比。我们认为商业代建业务在剩余36.8%的中小房企市场中，具备较好业务空间。阅读正文之后的信息披露和法律声明7行业研究〃房地产行业7据备注房地产市场销售规模(亿元)比中小房企销售规模(亿元)24假设代建业务市场渗透率企业的品牌优势和专业性，代建业务的渗透率会相对较高代建业务市场空间(亿元)170.14率%商业代建—中小房企业务收入空间(亿元)1606.81基于以上情况，我们根据2021年中国商品房市场销售规模18万亿的数据标准进行测算，预计未来中小房企销售规模在66950.24亿元上下。考虑到代建企业的品牌优势和专业性，商业代建业务渗透率会相对其他业务更高。我们预测代建在此块业务的市场渗透率能够达到60%左右。同时，按照商业代建项目预计货值的3%-5%测算，我们假设代建的项目管理费率为4%。基于以上假设，中小房企商业代建业务在未来能到达1606.81亿元左右的收入空间。3.2供给侧改革：不良资产处臵成发展新机遇目前我国不良资产经营市场逐步成熟，尤其是经过去年房地产企业出现接连违约事件后，市面上房地产类不良资产亟待盘活。2022年开始，化解房地产市场债务风险成为监管方向之一。我们认为以上行业背景为，代建企业与大型金融机构联手处理房地产领域不良资产提供前提。从资金面看，在行业政策持续不放松背景下，不少企业仍将面临债券、信托到期和等问题。wind显示，截止2022年2月27日，房企中资美元债合计2008亿美元。按照季度到期规模看，未来4个季度，房企海外债到期余额分别为192.45亿美元、165.08亿美元、147.87亿美元及125.5亿美元。在目前房企融资市场未能完全恢复背景下，我们认为市场资金压力依旧存在。基于以上背景，我们判断不排除未来一段时间房地产行业个别企业在面对债务到期和资金周转压力下，各类型风险继续暴露。考虑房地产市场不良资产的比例有持续上升趋势，而金融企业虽可以参与债务重组，但没有开发能力。以上现实背景为商业代建企业带来发展机遇。房房地产市场住宅全年销售面积(万平)据备注假设不良资产比例等不良资产面积(万平)每平销售价格(万元)总计不良资产总货值(亿元)假设代建业务市场渗透率建业务市场空间(亿元)资产数量和管理层对化解债务的潜在决心，代建业务切入空间会相对较大商业代建商业代建-不良资产业务收入空间(亿元)%商业代建-不良资产业务年均收入空间(亿元)基于以上情况，我们假设不良资产的比例在未来保持在8%左右，预计未来房地产类的不良资产总货值将达到18783.84亿元。考虑到目前市场上不良资产数量以及监管层对化解债务的潜在决心，代建业务切入空间会相对较大。我们认为代建业务在此块业8行业研究〃房地产行业8阅读正文之后的信息披露和法律声明务的市场渗透率可以达到50%。同时，按照商业代建项目预计货值的3%-5%测算，我们假设代建的项目管理费率为4%。基于以上假设，在假设3年不良资产处理完毕的前提下，该类代建业务在未来能达到年均125.23亿元左右的收入水平。随着我国代建行业历经数十年的探索和积累，多数企业已逐步向产业链上下游展开布局，从而形成闭环的价值服务体系。根据绿城管理官网、招股书和2020年报所披露，绿城所涉及的产业链上下衍生业务包括代建服务咨询、设计服务和教育培训服务，2020年其他服务收入占比达到近10%，同比增长15.78%，三年(2017-2020)复合增长率高达47.51%。目前代建衍生业务对代建公司综合素质有较高要求，同时还涉及物业运营、集中采购、项目设计和制图等诸多方向。基于业务本身对企业综合素质要求比较高，我们暂时不做测算。5.总结基于以上测算，我们认为“十四五”期间代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。其中，城市更新业务、中小房企业务和不良资产处理代建业务是重要的业务增长点。此外，随着更多企业开始布局产业链的上下游，我们认为代建衍生业务在未来也将贡献很大比例的收入规模。总量(亿元)建渗透率假设1、政府工程保障性租赁住房0025% 市更新业务2.160%3、衍生业务合计以上测算中我们后续需要继续充分考虑的问题包括：1)商业代建中中小房企代建对整体测算空间影响最大，尤其商品房总量销售金额以及代建渗透率两系数对整体测算影响最大。2)代建业务仍直接或间接受到房地产行业周期影响；调控对业务的刺激或者抑制作用对市场空间测算或造成波动；如工程总量、代建款回收周期、垫资情况等；3)目前行业整体利润率处于持续下降阶段，降低外包比例同样是对抗利润下行的主要方式；以上逻辑对代建业务发展空间构成一定挑战。如果行业ROE处于持续下行，确实更多企业只能选择自建模式。如本轮建筑行业企业开始更多拿地参与开发；4)土地公有制造成我国不太可能像海外一样出现大量原始土地所有者。当前存量低成本土地去化完毕后，代建后续业务发展模式仍需要继续观察。险提示代建业务间接受到房地产行业调控影响；代建业务与固定资产投资规模相关。考虑总量规模，我国固定资产投资长期增速面临下行；监管层对政府建设性支出监管处于从。9行业研究〃房地产行业9阅读正文之后的信息披露和法律声明信息披露明涂力磊房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息分析师负责的股票研究范围A创服务,雅生活服务,中华企业,卓越商企服务,金科股份,大悦城,世茂服务,锦和商业,保利发展,旭辉控股集团,三湘投资评级说明内的公司股价(或行业指数)的涨跌幅2.市场基准指数的比较标准：A股市场以海通综指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标类别评级说明级大市投资评级大市告中的任何内容所引致、价值及投资收入可能殊的司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或标记及标记均为本公研究所，且证券投资咨询业务。行业研究〃阅读正文之后的信息披露和法律声明海通证券股份有限公司研究所路颖所长(021)23219403luying@(021)63411586gaodd@副所长(021)23219404dengyong@(021)23219658xyg6052@所长助理(021)23219747tll5535@余文心所长助理(0755)82780398ywx9461@宏观经济研究团队金融工程研究团队金融产品研究团队19820eccomtseccomtseccom应镓娴(021)23219394)23219732倪韵婷(021)23219419om23154149eccom1)23219395engybhtseccom唐洋运(021)23219004tseccom联系人eccom徐燕红(021)23219326xyh763@侯欢(021)23154658eccom余浩淼(021)23219883yhm@谈鑫(021)23219686tx71@3219674tseccom青(021)23212230ylq@庄梓恺(021)23219370颜伟(021)23219914联系人谭实宏(021)23219445联系人丁茜(021)23212067sdq@23154167wqy6@212231zgy3@3219773zc@1)23154170zll0@滕颖杰(021)23219433tyj580@薇(021)2315438723219879jt13892@章画意(021)2315416819068clw@团队021)23154121jps10296@8xyg2@钮宇鸣(021)23219420iuhtseccom021)23154142wqz9@shtseccom)23154122eccom联系人7wyq5@zzrhtseccom1)23219733zzx@丽萍(021)2315412454116slphtseccom联系人wxk50@fxl3957@余培仪(021)23219400杨锦(021)23154504王正鹤(021)23219812ypy@yj12@wzh@政策研究团队政策研究团队3219434(021)23219387蕾(021)23219946(021)23219953pinghtseccomzlhtseccomzhr81@联系人纪尧jy14213@石油化工行业)2321940423154143胡歆(021)23154505ghtseccom心(0755)82780398郑琴(021)23219808贺文斌(010)68067998朱赵明(021)23154120梁广楷(010)56760096联系人周航(021)23219671娉(010)68067998wxhtseccomzqhtseccomhwbhtseccommhtseccomseccompp@公用事业批发和零售贸易行业(021)23154017wm860@021)2315414631541255cyq@傅逸帆(021)23154398ccomyhtseccom联系人13wj1@9399anglthtseccomfqh888@联系人康璐(021)23212214lhtseccom余玫翰(021)23154141联系人ccom0)58067907陈星光(021)23219104孙小雯(021)23154120联系人21)23219774康百川(021)23212208mbrhtseccomhtseccom有色金属行业施毅(021)23219480陈晓航(021)23154392甘嘉尧(021)23154394联系人syhtseccomomsjh785@行业21)23219747谢盐(021)23219436tllhtseccomieyhtseccom行业研究〃23154652tseccom58067998ccom219402zyc@xjc@021)23154146青(021)23219692eccom(021)23219760wt363@徐柏乔(021)23219171xbq@联系人13wj1@3212001zl6@(021)23154401wc9@联系人63姚望洲(021)23154184ywzhtseccom58067830seccom文韬(021)23219389eccom基础化工行业comlhr@comlhr@swr@om154130214397维容(021)2321943123219392机行业zhdhtseczhdhtseccomclhtseccomcomymhtseccom杨林(021)231541743154174)23154137联系人杨蒙(0755)23617756通信行业com余伟民com联系人xf28@夏凡(021)23154128sthtseccomsthtseccomccomeccom何婷(021)23219634联系人任广博(010)56760090曹楠(021)23219382yun@罗月江(010)56760091lyj12399@宇(021)23219442cy13115@(021)23154510材行业fcy86@fcy86@pyl10297@hhtseccom)23154122菁yhj12866@机械行业zywzyw13208@赵玥炜(021)232198142