房地产项目的规划设计管理

房地产项目的规划设计管理规划设计工作是是一项较单纯纯的技术工作作，任务来自自于甲方，可可能是规划局局、地产公司司、或其他建建设单位，提提供的服务就就是按照甲方方的设计任务务书和委托书书对项目进行行规划设计，完完成的标准是是甲方满意，并并同时满足国国家标准和政政府要求。规划设计管理则则是作为地产产商自己实施施的对投资开开发项目展开开的有目标的的管理活动。地地产商的唯一一投入就是资资金，投资的的目的是赚取取更多的利润润。项目是赚赚钱的一个工工具，项目的的运作也是因因为发展商的的资金源源不不断的注入而而富有活力。项目发展所需的的一切资源都都来自市场，根根据项目的进进展，购买活活动在陆续发发生，市场调调查、国际咨咨询、国际招招标、规划设设计、施工建建设、建筑材材料和设备、销销售服务都可可以通过一定定的价格在市市场上获得，规规划设计管理理是基于内部部需求的一种种管理，要求求代表甲方对对与设计有关关的活动，如如市场调查、土土地购买、国国际咨询和招招标、规划设设计及设计比比、报批和设设计变更等进进行统一管理理和协调。在这里，管理面面对的不仅有有很多乙方，而而且也有很多多审批方，上上下的协调，合合同方的协调调管理，管理理的目的是按按照公司的决决定和计划，在在投资、质量量和工期等方方面进行控制制和管理，以以实现公司的的主要目标。大型项目的设计计管理，作为为管理规划师师，要有明晰晰的设计程序序，应知道在在什么时候作作什么事。作作出明智的选选择，比什么么都重要。选选择意味着确确定下一步的的方向，如果果选择出现偏偏差，就会走走入误区，多多走很多弯路路。因此，管管理与策划一一样重要，而而作为一个大大型项目的设设计管理，应应重点围绕以以下三个要点点进行控制。一个地产项目的的成功运作，归归根到底是市市场需求的结结果，而市场场需求的发展展和变化在很很大程度上是是由发展商的的引导和媒体体的渲染促成成的。地产项目的实现现通常需要三三个特定阶段段：前期规划划设计、施工工建设、销售售和经营。其其中，前期规规划设计阶段段是项目运作作的龙头和开开端，他包含含了发展商最最初的投资决决策、目标分分析和项目定定位以及市场场供需关系的的深入研究，项项目产品将来来的顾客对象象的特征：地地区、年龄、收收入、工作、性性别等。销售售是实现投资资赢利目标和和商品价值的的重要阶段。重重点工作一是是放在前期规规划设计上，一一是放在后期期销售上。而而这都需要对对市场进行深深入细致的调调查研究。房地产不同于其其他流动商品品，市场竞争争存在较强的的地域性，往往往以一个城城市为单元，在在城市的范围围内展开公司司与公司，住住宅与住宅，写写字楼与写字字楼、商场与与商场的竞争争。由于资金金需求较大，很很难有几家公公司垄断市场场的状况，深深圳各类大小小的房地产公公司有几千家家，万科、招招商、金地，这这么大的企业业，其年开发发的住宅规模模，也就那么么几个楼盘。一一个公司，在在完成了对一一个城市的快快速扩张和原原始积累后，如如何走出家门门，将本地已已经成熟的管管理经验和技技术及资本输输出到外地新新城市，进行行市场扩张，值值得研究。项目的成功策划划以及规划设设计，离不开开全面细致、深深入的市场调调查和分析研研究。没有周周密的调查资资料，就无法法了解房地产产市场的现状状情况以及产产品的分布和和竞争特点，也也就无法进行行项目的正确确定位，规划划设计也就如如无源之水。所所以成功的项项目来自于详详实的调查研研究，这是项项目运作的出出发点和根本本点。1、市场调查地产商要做的第第一件事，就就是委托专门门的调查公司司展开当地城城市房地产市市场的调查、基基础资料的收收集工作，建建立起动态的的资料补充和和修正机制，以以期随时准确确反映房地产产市场的变化化趋势和发展展特点，并能能及时反映到到项目的规划划设计中，在在实施前或实实施中能快速速适应市场的的细微变化。管理要着重于检检查资料的全全面性、来源源的可靠性、时时间性、细节节的准确性和和竞争公司的的内部情报。当地城市的房地地产市场状况况，包括各地地产公司的实实力、开发楼楼盘、经营业业绩、品牌和和知名度、销销售率、消费费群认可度、市市场份额以及及经营战略、经经营手段和竞竞争优势等等等。要弄清房房地产市场上上的产品类型型和百分比，以以及市场发展展的趋势和市市场的细分情情况，分析我我公司应进入入哪个领域或或者将计划在在哪一块细分分的市场上博博得消费者的的欢迎和认可可。从哪一个个地方打入和和突破，并能能很快立住脚脚跟，推出新新产品，引起起消费者的注注意，刺激消消费者的购买买欲望，完成成第一阶段的的工作：突击击入城，偏居居一角。市场调查的目的的是可以做什什么，不能做做什么，比如如住宅，是做做豪华住宅，还还是普通住宅宅，还是小户户型住宅等，至至少要有几套套比较成熟的的项目选择方方案，便于下下一步决策时时进行判断。2、规划调查查从城市规划的角角度研究地产产市场的发展展和项目的规规划选址问题题。土地开发和建设设总是城市规规划的一部分分，购买土地地之前一定要要弄清城市的的总体规划和和详细规划情情况，要与当当地城市的规规划设计院和和管理者保持持亲密的关系系，对城市的的现状、规划划结构和发展展计划以及城城市的战略要要有深入的研研究，要结合合土地储备和和规划选址通通盘考虑，比如，公司要树树形象，先上上短而快的项项目，就不能能在城市郊区区选址，最好好选择城市新新开发密集区区或中心商业业区，因为是是城市鼓励优优先发展的地地段，而且可可能较多的地地产公司聚集集在一起，如如果有精心策策划，建成精精品，会很快快打开局面，为为公司树立良良好的公众形形象。当然，如如果有好的市市场追捧，选选择在城市的的边区进行开开发，也未必必不可，只要要踏准了市场场的节奏，有有鲜明的主题题和优秀的规规划设计，再再加上优质的的施工建设必必会赢得消费费者的青睐。项目的实施要与与城市近期建建设和中远期期发展保持同同步，期待政政府大规模开开发带来的商商机。另外，在进行规规划调查时，要要避开规划的的细节和争议议地，从市长长和规划局长长、规划专家家的角度进行行思考，要着着眼于那些有有潜在规划价价值和市场潜潜力的地段进进行周密的调调查，要尽可可能想得更远远一些，3年、5年或10年后该地段段的预测情况况，要从规划划的战略发展展中，而不是是从规划的细细微出，寻找找市场的价值值和投资点。所以，地产公司司在战略布局局时一定要结结合城市的总总体规划和发发展战略进行行安排，否则则就成为无源源之水。可惜惜，一般的公公司在这方面面做的还很不不够，实际上上城市政府在在进行城市建建设时都会带带来很多商机机，关键是看看你能不能抓抓住。房地产公司进入入市场，首要要的门槛是土土地，而后是是资金，最后后是人才。人人才可以通过过高薪去争夺夺和挖掘，资资金也可以通通过银行去融融资，土地则则较复杂，如如果有良好的的政府资源和和当地政府的的支持，购买买土地会简单单一些，毕竟竟在内地很多多城市，土地地市场依然是是一张不透明明的网，看不不清，摸不透透，没有一定定的政府关系系很难开展土土地的扩张、储储备工作。土地扩张不是简简单的购买和和储备，要与与公司发展的的战略计划和和整体布局以以及市场增长长紧密结合起起来。建立与与当地规划、国国土部门建立立良好的工作作关系。如果果在当地有很很好的政府关关系，那对前前期土地的储储备和扩张将将很有帮助，在在土地成本、区区位和数量方方面将能够按按照公司制定定的发展战略略进行，为进进一步的实施施开发打下一一个良好的基基础，在市场场竞争中占据据较高的优势势。购买土地前首先先做好三个准准备：1）规划选址。某一种开发项目目概念确定后后，下一步的的工作就是项项目的规划选选址，首先，要要了解城市规规划和用地的的现状，分析析空地及周边边的现状和发发展情况，并并到现场进行行实地调查和和核实。其次次，根据项目目的定位和对对土地的具体体要求，拟选选5处以上的位位置进行选址址和评价。评价主要考虑周周围市场、公公共配套、市市政基础设施施、周边建设设情况、本地地的规划趋势势和发展方向向、交通的便便利程度、基基地的现状和和是否引起较较高代价以及及项目进入后后的市场反映映及销售预测测等，评价应应结合选址和和前面的调查查及项目定位位综合考虑，必必要时要对项项目定位进行行调整。最后后，根据各选选址评价报告告，进行针对对性分析和比比较，从中遴遴选出有较大大开发价值的的地段作为公公司发展的决决策依据。比如，城市大型型购物中心，影影响其规划选选址的主要因因素有两个：：一是地区人人口密度和流流动率。二是是交通便利程程度。在汽车车高度发展的的国家，如美美国，其大型型城市购物中中心大多位于于城市郊区高高速公路的旁旁边，因为交交通非常方便便，而且开汽汽车也非常容容易到达，买买完后就可以以直接回到位位于郊外的别别墅了。虽然然，高速公路路边的购物中中心周边地区区可能人口稀稀少，不比市市区人口密度度大，但高速速公路上的较较高数量的来来往车辆，保保证了购物中中心设置的第第一个因素：：人口流动率率。所以，交交通便利和人人口密度及流流动率，对于于购物中心的的规划选址，两两者缺一不可可。在深圳地区，私私人汽车拥有有率逐年提高高，加入WTO后，购买家家庭轿车速度度日长，深圳圳去年已有50万辆汽车，现现在也月售1万辆。而深深圳户籍人口口也就120万，平均每每家也有一辆辆。这样一种种情况下，在在郊区设置购购物中心适合合吗？答案是是否定的。因为，深圳是一一个特区，市市区内已基本本处于饱和开开发状态，没没有哪个地方方的交通是非非常顺畅的地地方，即便滨滨海大道、深深南大道、北北环大道交通通也多处于临临界饱和状态态，另外，有有车族大多居居住在城市中中心和密集居居住区，很少少一部分在城城市边区购房房，他们不大大可能在下班班时饶路去郊郊区购物中心心进行采购，这这不符合人们们顺便的心理理。所以，在在深圳郊区设设置购物中心心缺乏吸引力力。所以，在高密度度的人口地区区或高流动率率的道路边上上，如果交通通非常方便，停停车和进出都都很不错，可可以有一个较较好的市场前前景。家乐福的规划选选址比较成功功，梅林一村村有7000户居民、3万人口，居居民多为层次次较高的政府府公务员和教教师，对大型型购物中心的的环境较重视视，而且家乐乐福是梅林一一村唯一的一一家商场。由由于家乐福位位于市政道路路上，将消费费者人群扩大大到整个梅林林地区，并通通过公共交通通吸引人流，而而门前连续不不断的车流又又是购物中心心高人口流动动率的保证，几几个方面保证证了家乐福的的巨大成功。这这是购物中心心和居住区共共同开发建设设的良好案例例。2）加强设计计报批过程中中的目标管理理：土地合同同、用地红线线和规划设计计要点设计报批不仅仅仅是批准的问问题，时间上上的问题，要要认识到设计计报批是将设设计目标通过过政府的批准准加以确认和和合法化。跟跟踪者要学会会与管理者的的沟通和协调调。尽管用地红线和和规划设计要要点都是规划划国土部门下下达的，但我我们可以通过过合法的正当当途径将公司司的发展目标标和设计意图图反映给他们们，去积极协协商和沟通，影影响他们的决决策倾向。规划选址初步确确定后，就要要进行土地的的购买工作。土土地购买时要要事先与规划划土地部门将将土地价格、土土地面积和规规划设计要点点以及开发建建设要求协商商好，要做到到心中有数，尽尽可能把今后后开发建设中中遇到的问题题想清楚，并并在合同中为为公司的发展展调整留下调调整余地。所所以，用地红红线和规划设设计要点是关关键技术工作作。用地红线要根据据法定图则或或控制性详细细规划所确定定的路网进行行下达，地产产公司要及时时跟踪和协调调，如果在一一个范围允许许选择或规划划部门有商量量的余地，地地块在一个街街坊内的区位位价值，就要要结合下一步步的规划设计计、城市规划划以及公司的的项目定位，作作出地块评估估和判断，比比如商业，最最好临近道路路和便于出入入，如果住宅宅最好远离市市政干道，选选择僻静处，而而周边如果有有好的景观如如公园、海景景或水库、山山体，则对办办公和住宅的的销售或租赁赁有较大的吸吸引力。所以以，用地红线线的跟踪，不不是一个简单单的划线问题题，而是一个个重新进行细细分和目标确确定的过程。规划设计要点，是是项目的灵魂魂和技术核心心，他影响着着公司的一系系列决策和经经济战略的确确定，比如，3.5的容积率对对于开发住宅宅来讲，就是是高层住宅，而而在某些城市市，如果消费费人群还达不不到可以承受受电梯的管理理成本和高层层土建成本的的情况下，茫茫然采用高容容积率，会使使公司陷入困困境，而且还还要交纳高容容积率带来的的楼面地价。所以，在签定土土地合同时，就就要做好经济济技术分析，重重点对容积率率、公共配套套（学校、幼幼儿园、商场场等）进行成成本分析，计计算建设后的的单方成本，与与市场同类项项目进行比较较，并作出方方案判断和选选择。因为，规规划设计要点点在下达后就就不容易调整整，所以，之之前一定要将将开发建设遇遇到的问题在在规划设计要要点中考虑进进去，为今后后自我调整留留出余地。一个好的规划设设计，必须在在深入细致的的市场调查后后，在占有第第一手基础资资料后，并经经过多方面、全全面细致的分分析研究后，才才能和市场紧紧密结合起来来。项目是否否成功，需要要一系列的运运作和精心策策划才能逐渐渐达到所定目目标，其中，规规划设计是龙龙头，是关键键。尤其是大大型项目的规规划设计，更更应重视。大型项目的规划划设计，要结结合项目的复复杂程度和市市场情况，分分阶段进行规规划设计，将将规划设计的的目标逐步进进行深化和细细分。所以，对对于一个大型型项目的规划划设计首先要要有一个整体体的清晰的概概念，而后要要清楚开始做做什么，中间间做什么，实实施时做什么么。总之，要要将项目的整整体运作和策策划精神贯穿穿到每一步中中去，并逐步步进行落实和和反馈。做好一个规划设设计方案，离离不开三个前前提条件：甲甲方的指导和和目标激励，高水平善沟通的的设计单位，推推出优秀作品品的机制和设设计方式。这这三点相辅相相成，互为推推进。1）甲方的指导导和目标激励励谁也无法代替甲甲方作出最后后的判断，甲甲方或许在某某些环节需要要设计方、监监理方、顾问公司司的积极配合合，这些伙伴伴也提出了自自己的方案或或观点，但只只有甲方能够够从项目的整整体上进行选选择和判断。项目的运作，自自始至终是甲甲方自己的事事，从投资决决策到市场调调查、项目确确定和定位，规规划选址和购购买土地，每每一步都是甲甲方精心策划划的结果，里里面都隐含或或付出了大量量的心血和代代价，而目标标也在一步步步的进展中逐逐步调整或加加强。所有这些发生或或将发生的故故事及来龙去去脉，也只有有甲方掌握和和清楚，而这这些细节或故故事不可能告告诉设计师，设设计师也不可可能在一下子子就能消化吸吸收。所以，甲甲方作为全过过程的统筹策策划方，一定定要清楚应该该让设计师在在哪一个环节节发挥作用，决决不能将所有有问题都交给给设计师来解解决，一来设设计师永远不不可能代替甲甲方来作出判判断，二来有有些原则性问问题，必须由由甲方进行拍拍板。设计师师只了解你让让他做的那部部分，他无法法从项目的整整体运作上看看到问题所在在，这是作为为设计人员的的角色所限。我以前作设计，就就是这样，你你可以有很多多想法，而且且也可以在方方案中体现，但但如果不获得得甲方的认可可就无法进行行下一步的工工作，多数情情况下，设计计师因为沟通通或对项目的的认识深度或或甲方提出的的要求过粗或或背景资料太太少，设计师师稍不注意就就会偏离甲方方的目标，作作出一些无用用功，浪费时时间和精力。设计过程中，甲甲方加强设计计跟踪和指导导，不能仅通通过几次会议议或汇报的方方式来解决复复杂的技术问问题，比较复复杂的问题要要主要依靠甲甲方的主要技技术人员与设设计人员进行行面对面的沟通和商量量，必要时，甲甲方应派驻工工程师与设计计人员一起参参与设计，对对设计中出现现的问题，甲甲方工程师可可及时返回公公司向领导汇汇报寻求解决决方案或意见见，这种措施施可有效的将将一些细节或或不大的问题题解决好，而而且因为有甲甲方代表的旁旁站参加，设设计师的积极极性和主动性性会得到加强强，工作效率率会大幅提高高，由领导拍拍板决策的范范围缩小，节节省了领导的的精力。通过汇报会，主主要目的有两两个：一是向向领导通报方方案的进展和和中间成果。二二是就方案中中的关键问题题进行讨论，寻寻求解决方法法或意见，以以便于下一步步设计的继续续。甲方的指导，影影响到设计的的进展和方向向。在设计大大的原则和目目标上，甲方方应比设计方方更高明、更更前瞻，在某某些方面来讲讲，甲方对于于一个方案比比设计者更能能看出和发现现问题所在，眼眼光更高一些些。所以，甲方的指指导应放在以以下三个方面面：一是方案案的整体布局局和框架。二二是经济技术术指标。三是是方案的风格格和创新。甲方的指导不要要具体到每一一个具体设计计的细节中，要要积极想办法法调动设计人人员的设计才才能和积极性性，将他们的的才华施展出出来就成功了了一半。通过过设定一定目目标激励设计计师进行创造造，设计出甲甲方满意、大大家满意的作作品。甲方的指导不可可有太多的随随意性，比如如确定了的设设计原则和意意图，不要轻轻易改动，因因为设计人员员已经按甲方方的意图作出出了很多努力力，如果不说说清楚，突然然改动，会给给设计人员造造成很大的压压力和打击，因因此，甲方作作出的决定一一旦作出后就就不要动。这也是在留仙村村住宅区规划划设计管理中中遇到的突出出问题。留仙仙村住宅区由由于在可行研研究阶段对许许多总体的概概念和原则没没有研究透彻彻，致使在规规划国际招标标后，在中标标设计方案调调整过程中，需需重新研究和和确定这些概概念，如总体体人口规模、交交通方式选择择、停车比、人人车分流、容容积率、建筑筑层高及分期期建设等。由由于设计方案案已经初步确确定，上述概概念的调整引引起规划方案案的大修改，因因而带来设计计单位的抵触触，矛盾由此此引起。加上上中途甲方中中途意见的反反复，和设计计单位的不合合作，造成设设计方案久而而不决的局面面。2）高水平、善善沟通的设计计单位作为地产商，为为做好一个项项目的规划设设计，都愿意意拿出更高的的成本来雇请请一家高水平平的设计单位位。但是高水水平的设计单单位不一定就就适合，原因因有很多，一一是一个项目目从前期策划划、概念规划划、总体规划划到详细规划划设计、单体体设计、初步步设计和施工工图设计，有有很多阶段，每每一个阶段对对设计的要求求不一样，因因此，方案能能力强的不一一定做好施工工图，而策划划作得好不一一定代表可以以做总体规划划。随着设计专业分分工和市场的的细化，配合合设计各阶段段的咨询顾问问公司、方案案设计公司、建建筑设计公司司、施工图设设计公司等更更加专业的公公司会更加适适合阶段设计计工作的需要要，而且会作作得更好，更更专业。所以，在相应阶阶段邀请该阶阶段高水平的的公司来做，不不要张冠李戴戴。如做市场场研究，要请请市场调查公公司，做项目目策划，请地地产策划公司司，做概念规规划，最好请请国外的顾问问设计公司，交交通规划要请请交通顾问公公司，而详细细规划设计则则可以通过国国际招标来选选择，施工图图让国内设计计院来做更塌塌实。高水平的设计单单位内部一定定要有主设计计师来支撑，甲甲方在选择设设计单位时，要要对主要设计计人员进行考考察，并要求求在提供服务务时，保证主主设计师到位位。另外，设设计单位的配配合情况也要要重点考察，因因为，如果水水平高，但是是不听甲方指指导和意见，无无法进行沟通通和交流，那那水平再高，也也无法实现甲甲方的设计目目标和主要意意图。设计对于甲方和和设计单位应应该成为一道道桥梁，将双双方通过方案案的交流和互互动，提高双双方对方案的的认识和设计计水平，并最最终成为双方方共同的心血血和设计财富富。3）推出优秀作作品的机制和和设计方式通过什么样的途途径获得好的的设计方案，是是值得考虑的的，但要考虑虑到成本和收收获的价值比比较。对于大大型项目，如如果比较复杂杂，邀请国际际知名设计单单位进行咨询询，可以帮助助甲方理清思思路，获得一一些创新性想想法和启发，这这一阶段的成成果可以作为为甲方的部分分意图贯彻到到下一步的设设计中去，咨咨询会有一些些费用，但不不是太大，得得到的信息却却很多。如果甲方愿意，可可以在咨询成成果的基础上上，选出1-2家单位展开开下一步的规规划设计工作作，可以在原原先的立意基基础上深入发发展，形成一一个基本确定定的方案，供供甲方进行选选择，这种方方式，可以发发挥设计单位位的积极性和和设计空间，推推出优秀作品品。所以，创新性或或概念性的东东西，让国外外的公司做可可以吸引更多多先进的设计计概念和理念念，提升项目目的内涵品质质和层次。而而务实性的设设计则让国内内设计院来做做。我以为，在策划划阶段和市场场调查阶段，拟拟采取指定单单位的方式进进行策划和调调查，尤其邀邀请本地的公公司更适合一一些。在概念念和总体规划划阶段，或采采取先咨询，后后招标的方式式，或完全采采取招标方式式，或者请一一家著名设计计公司直接做做。要根据项项目情况来选选择。而规划划设计、建筑筑单体设计也也可采取招标标形式。总之之，为获得高高水平、高质质量的作品，在在不同阶段，采采取相应的方方式进行设计计有助于方案案精品的出现现。留仙村大型住宅宅区的规划设设计，我们采采取了国际公公开招标方式式，根据设计计单位实力，从从中选出了5家国内外著著名设计单位位参加招标，美美国HOK、日本日建建、英国阿特特金斯、新加加坡驷马设计计公司以及重重庆建筑大学学。最后选中中了新加坡驷驷马公司的方方案。后来证明了，不不仅中标方案案整体性调整整，已失去了了原来方案的的面貌，而且且其他方案的的特长也没有有被吸收到方方案中去，引引进国外先进进设计理念的的目标也就没没有达到。由于语言问题，导导致沟通无法法顺利进行，而而产生很多误误解。新加坡坡作为中标方方，在设计方方案调整过程程中，过于坚坚持自己中标标时采用的设设计理念和方方法，甲方为为使方案更易易实现而作出出的种种努力力，也因此无无法贯彻到设设计中去，这这就是一个典典型的配合上上的问题。解解决不好，设设计无法开展展，甲方意图图无法落实，设设计也就无法法完成。对房地产开发公公司设计部门门的一些看法法作为房地产公司司的设计部门门，究竟应该该怎样才能真真正发挥其作作用？一、其所担任的的角色由于房地产公司司的设计部门门人员精简，因因此管理成本本比设计院的的要低得多，而而且，由于其其往往挂靠外外面的设计院院，因此要处处理工程变更更和图纸修改改方面更具灵灵活性和更快快的速度。即即使不挂靠外外面的设计院院，也可以开开发商的名义义进行工程变变更，最大限限度保护开发发商的利益。所所以，简单来来说，设计部部门所担任的的角色不单是是设计，更重重要的全面参参与工程管理理。因为无论论从设计上，还还是在材料选选择、图纸优优化和质量验验收上，设计计部门都有着着举足轻重的的作用。具体体体现在：1、在项目前期期，参与项目目的立项和初初步设计(方案设计)。这一点很容易理理解，如今的的房地产开发发公司为了减减少成本，往往往是自己设设计、自己建建设，因此设设计部门所要要完成的任务务不单单像在在设计院里完完成相应的设设计任务即可可。其所担负负的职能，不不仅仅包括了了设计任务，还还应包括项目目的立项准备备工作，为项项目的前期开开发提供相应应的专业支持持，协助建筑筑师进行相应应的项目立项项工作。众多多的成功项目目表明，前期期准备工作往往往是影响项项目成功开发发的重要因素素。所以，设设计部门在项项目开发前期期所做的工作作，更是份量量十足。2、在项目建设设过程中，根根据项目的进进展情况完成成相应的图纸纸配套服务和和变更处理。由于速度就是房房地产公司生生存发展的命命脉，因此很很多项目往往往是在前期完完成图纸审批批之后便一边边建设一边完完善图纸。然然而，在施工工过程中，由由于各项管理理活动都是以以图纸、合同同为依据，因因此图纸完成成的进度相应应的影响着施施工进度。在在这样的情况况下，设计部部门更应在总总工办的安排排下，根据项项目的进展情情况提前完成成和完善施工工过程中需要要的各项图纸纸。同时，设设计部门应依依据现场反馈馈回来的信息息，相应的进进行图纸修改改和改进，以以取得较好的的经济效益。3、在项目后期期，参与竣工工验收、交接接和相关的竣竣工图审核。在竣工综合验收收时，设计部部门亦应参与与其中，并有有权对施工质质量提出整改改意见。同时时，协助工程程部做好相应应的工程图纸纸交接，审查查施工单位提提交的竣工图图资料。二、影响其职能能的因素1、完善的图纸纸质量管理制制度。毋须否定的是，图图纸质量直接接关系到施工工质量的好坏坏和施工进度度。如果一个个设计公司、部部门无法对所所设计图纸作作出客观公平平的评价并采采取合理的奖奖惩措施，那那么所设计出出来的图纸质质量无论如何何也不会高到到那里去。我我一向主张个个人待遇与绩绩效挂钩，但但是在没有一一套完善的绩绩效考核制度度下，很难实实现。因此，我认为可可采取下列措措施来提高图图纸质量：首先要建立图纸纸质量评价体体系，对所设设计的图纸有有严格的深度度要求。从根根本上来说，作作为施工图，理理应需要达到到相应的深度度方可满足指指导施工的要要求。但是在在实际中，由由于各方面的的原因，所设设计的图纸不不尽如人意。综综合考虑，是是因为对图纸纸的审核不够够严格，并且且没有相应的的绩效考核体体系来支撑。作作为设计师，当当然应该为自自己设计出来来的东西负责责，也需要对对此带来的损损失承担一定定的责任。所所以，在合理理安排设计周周期的情况下下，一名合格格的设计师至至少能够满足足基本的施工工图深度。假假设在一个待待遇严重不均均的公司里，如如果靠待遇低低的去审查待待遇高的图纸纸并要承担本本来不是他的的责任，那么么试问，他又又有什么兴趣趣去自讨苦吃吃？其次，将图纸质质量和绩效考考核联系在一一起，并且与与绩效奖金直直接挂钩。时时至今日，终终于理解大的的公司为什么么都设有人力力资源部门。这这是因为人力力资源部门的的作用不仅仅仅体现在对人人力资源的合合理安排上，更更多时候体现现在对员工绩绩效的考核上上。如果能够够做到公平的的对员工进行行考核并且做做到绩效与奖奖金挂钩，那那么员工又怎怎么会有不公公平的感觉？？如果说，他他的岗位职责责是与他的待待遇成正比的的，那么他又又有什么理由由不去做好他他的本职工作作？2、层次分明的的管理制度。成然，中小企业业由于船小好好掉头，灵活活性强而具竞竞争力，但是是也必须是执执行效率高的的前提下。这这个执行效率率高从另一个个方面也说明明了管理上的的方法，那就就是在人员的的管理上，应应尽量减少管管理的层数，并并且在管理的的层面上，下下级只对直接接上级负责，务务必做到权责责分明。但在在中小企业里里，问题就出出现在这。因为配备的相应应人员少，因因此每个人都都是相当于一一个人当作几几个人来用，在在这种情况下下，如何减少少管理的层数数是领导层应应该考虑的问问题。当一件件事确定由谁谁去做的时候候，那么就应应该让他负责责到底，而不不是让他做到到一半的时候候，把他撤了了再换另一个个人去。或者者，派他做力力所不能及的的事情，一旦旦造成损失，首首先应该追究究的是安排任任务的人，而而不是去做的的人。作为一一名领导者，首首先具备的就就是知人能用用的能力。正如三国演义中中的诸葛亮挥挥泪斩马稷，难难道痛失街亭亭就只是马稷稷的错？难道道斩了马稷就就能挽回败局局？其次，在员工的的权力分配上上，许多房地地产公司由于于是家族式管管理，因此普普遍存在着不不相信外来人人的心理，在在权力的分配配和下放上，均均设置了不少少的条条框框框，使得部门门在决策和运运作上作茧自自缚。另外存在着一种种情况，即是是在家族公司司中，权力过过于集中某个个人手里，无无论是材料采采购，还是工工程变更均要要经过层层审审核上报到最最高领导，因因此造成决