房地产新项目发展管理制度

万科房地产公司新项目发展管理制度万科企业股份有有限公司编号名称版本第页共页页编制更改审核批准生效期年月日万科企业股份有有限公司房地产新项目发发展管理制度度（试行）一、绪绪言目的：为适应集集团公司日益益扩大的业务务规模，规范范对新项目的的论证，提高高决策效率，提提升集团公司司竞争力，特特制定本制度度。范围：本办法适适用于集团公公司全资拥有有、控股或相相对控股的房房地产公司。职责：1、集团企划部部负责本制度度的制订、修修改、指导和和监督；2、本制度解释释权、修订权权归企划部。二、释释义本制度中，除非非文意另有所所指，下列简简称具有如下下特定意义：：集团公司：指万万科企业股份份有限公司一线公司：指集集团公司全资资拥有、控股股或相对控股股的房地产公公司企划部：指集团团企划部决策委员会：指指万科企业股股份有限公司司投资决策委委员会小组：指项目发发展工作小组组，是决策委委员会下属工工作机构三、操操作规范第一条新项目目发展信息通通报一线公司定期或或不定期向企企划部通报新新项目概况和和进展程度，企企划部及时汇汇总整理并通通报。具体格格式参见《新新项目发展信信息通报》表表格。第二条项目目发展工作小小组1、小组负负责项目进展展过程中，各各种信息的上上传下达，保保证信息通畅畅。2、小组成成员3—4人，由集团团企划部、财财务部、法律律室委派的人人员共同组成成，组长由企企划部第一负负责人担任或或委派，负责责领导具体工工作。出现时时间局限等不不可抗力因素素造成小组不不能如期成立立，企划部可可替代行使小小组职责，但但必须经过集集团领导批准准。3、原则上上，小组一经经成立，小组组成员不得随随意变动，不不同项目小组组成员可以不不同。4、小组对对“决策委员会”负责。一线线公司与合作作方（土地方方）签约后，小小组自行解散散。5、工作内内容和流程：：（1）对重点介入入的项目，一一线公司向企企划部提交《成成立项目发展展工作小组》的的申请和项目目资料。（2）企划部根据据一线公司上上报资料对项项目进行初步步评估，并征征询集团财务务部、法律室室意见后，决决定是否成立立小组，同时时知会“决策委员会”主任或集团团主管领导。（3）决定成立小小组后，企划划部、财务部部、法律室应应及时委派本本部室专业人人员成立工作作小组，组长长制定具体工工作时间。（4）小组成立一一周内（视项项目紧迫性可可适当延长），完完成实地调查查和评估工作作，提出项目目发展意见和和建议（小组组各成员的专专业意见事先先应经其所在在职能部门通通过），向“决策委员会”委员、集团团主管领导汇汇报，同时抄抄送一线公司司和集团办公公室、财务部部、企划部部部门第一负责责人。（5）一线公司应应根据小组提提出的意见和和建议跟进和和完善相关工工作，并及时时通报小组。（6）一线公司应应于听证会召召开两周前向向小组报送《项项目可行性报报告》初稿或或《万科企业业股份有限公公司上会项目目概况》。具具体格式参见见《上会项目目概况》表格格。（7）小组完成实实地调查和评评估工作后，一一线公司方可可提交《召开开项目听证会会申请》。（8）一线公司应应提前一周向向小组报送《召召开项目听证证会申请》和和《项目可行行性报告》。（9）小组根据《项项目可行性报报告》和项目目进展情况，评评估是否召开开项目听证会会。召开与否否的动议报“决策委员会”主任或集团团主管领导审审批，并自收收到《召开项项目听证会申申请》2个工作日内内向一线公司司回复意见，意意见应包括会会议召开的时时间、地点、方方式或不同意意的理由及后后续跟进工作作要求。（10）决定召开项项目听证会，小小组应向“决策委员会”委员、项目目所在一线公公司、其他与与会人员发出出会议通知和和《项目可行行性报告》、小小组专业意见见等资料，同同时抄送集团团总经理层和和集团各职能能部门负责人人。（11）项目通过论论证后，一线线公司对各评评委意见应予予以高度重视视并跟进相关关工作，并及及时通报小组组，小组继续续跟踪项目进进展情况，直直至正式签约约。（12）小组对正式式签约合同文文本负有审核核责任，对合合同文本与听听证会通过内内容有较大差差异，应提请请一线公司给给予合理解释释，同时评估估是否签约，抄抄送各评委。第三条论证证报告进入新城市开发发，在完成实实地考察和调调研工作后，必必须编写《城城市发展和住住宅市场调研研报告》。项目立项，必须须编写《项目目可行性报告告》，具体内内容可参照《万万科企业股份份有限公司房房地产项目可可行性报告内内容指引》。第四条项目目听证会1、除本制度第第八条规定外外，集团公司司所有新项目目立项都要通通过项目听证证会论证。2、会务组织：：集团总经理理办公室、企企划部负责听听证会会务工工作，收集整整理各委员意意见，交由会会议主持人宣宣布表决结果果。3、会议主持人人：“决策委员会”指定。4、评委成员：：集团决策层层（董事长、总总经理、副总总经理、总监监），各区域域中心城市公公司第一负责责人，集团财财务部、企划划部、设计工工程部、法律律室第一负责责人。5、与会人员：：评委、项目目所在一线公公司相关人员员、小组成员员、其他人员员。6、会议形式：：现场、远程程会议。7、相关工作内内容：（1）实际到会会评委达到应应到会评委三三分之二以上上，听证会才才能召开。（2）评委应于于项目听证会会召开之前到到项目宗地现现场考察。具具体时间可根根据评委实际际情况和需要要自行或统一一安排。（3）小组负责责在听证会召召开3个工作日前前将《项目可可行性报告》报报送各位评委委。（4）评委应认认真研究分析析《项目可行行性报告》和和相关资料，在在会议召开前前形成书面意意见。必要时时可先行讨论论或征求相关关职能部门意意见。（5）听证会召召开前，小组组可就专项问问题向集团职职能部门征求求意见，并在在听证会会上上陈述。（6）会议召开开时，项目所所在公司可摘摘要介绍《项项目可行性报报告》内容，主主要工作是回回答评委疑问问和意见。（7）评委应认认真分析讨论论项目的可行行性，并于会会议结束前填填写《万科集集团新项目投投资听证会评评审意见表》，详详细写明项目目评估意见、开开发建议和评评估结论。（8）企划部应应于听证会结结束后3个工作日内内完成听证会会会议纪要，并并报送“决策委员会”委员、集团团领导、项目目所在一线公公司和集团职职能部门第一一负责人。会会议纪要应包包含各评审委委员意见和建建议，听证会会表决结果。8、评委表决：：表决形式分分三种：（1）同意立项项；（2）反对立项项；（3）推迟立项项。对表决结结果要详细阐阐述理由。9、听证会结论论：与会评委委三分之二及及以上表决同同意立项，则则该项目通过过。当同意立立项未达到三三分之二时，若若表决形式（3）的比例大大于等于（2），以（3）作为最终终论证结果，反反之则以（2）作为最终终论证结果。10、会议费用：：评审委员、小小组成员因项项目事宜发生生的住宿费用用、餐费以及及会务费用，由由项目所在公公司承担。交交通往返费用用由评委、小小组成员所在在公司（部门门）自行承担担。第五条签签署合作意向向已召开项目听证证会并通过，一一线公司可与与合作方（土土地方）签署署合作意向；；若在项目听听证会前签署署合作意向，需需完成以下工工作：1、于签署意向向两周前向企企划部报送项项目资料。2、小组完成赴赴实地考察，审审核相关资料料的工作；必必要时，法律律室可介入前前期谈判、意意向书起草工工作。3、小组对合作作意向文本提提出专业意见见和是否同意意签署动议，报“决策委员会”主任和集团主管领导。4、“决策委员员会”主任或集团团领导审批并并同意后，一一线公司方可可签署合作意意向。第六条签签署正式协议议项目合作意向书书签定后，一一线公司及时时向小组通报报协议谈判等等项目进展情情况，必要时时，法律室可可介入项目谈谈判和协议起起草工作。一线公司与合作作方（土地方方）签署正式式协议前必须须完成以下工工作：1、召开项项目听证会，并并通过。2、报送集集团董事会，并并通过。集团团总经理办公公室负责起草草董事会议案案。3、合同文文本与听证会会通过条件一一致；若不一一致，小组要要重新论证，并并将论证意见见报“决策委员会”主任和集团团主管领导审审批，必要的的话可提请原原听证会评委委通过通讯方方式重新表决决。第七条向向合作方（土土地方）付款款审批程序1、一线公司在在签署合作意意向后，才可可以支付定金金（或诚意金金）。2、支付定金超超过人民币200万元（不含200万元），一一线公司必须须向小组提出出付款申请，付付款申请要有有一线公司第第一负责人签签字和详细付付款理由。小小组在收到付付款申请后及及时报送集团团主管总经理理或付总经理理审批，审批批意见同时抄抄送集团董事事长和“决策委员会”主任。3、一线公司在在签署正式协协议后，方可可按照签约合合同条款支付付地价款。第八条简简化项目论证证程序简化项目论证程程序即可选择择不召开项目目听证会，而而改为“决策委员会”委员通过通通讯方式表决决。项目资料料报送、项目目发展工作小小组、签约、付付款等其他工工作程序同上上。通讯表决决工作由小组组和企划部共共同组织。对符合下列条件件之一，可执执行简化项目目论证程序：：（1）新项目规规模在12万平方米以以下且总投资资5亿元以下；；（2）新项目位位置与原有项项目接壤，是是原项目自然然延伸，规模模在30万平方米以以下，土地价价格、合作条条件和市场情情况与原项目目基本类似。（3）新项目已已召开过听证证会，但因某某些方面的条条件未达到要要求而推迟立立项的，在听听证会之后这这些条件已得得到改善和解解决的。（4）集团相关关管理制度规规定的其他情情形。四、附附则1、本制度是集集团公司房地地产新项目发发展的根本管管理制度，对对于通过投标标、竞拍、合合作参股等方方式取得土地地的，可另行行制定具体管管理办法。2、项目发展过过程中，出现现本制度不适适应情形，可可视具体情况况由集团相关关职能部门商商议执行。3、本制度可根根据集团公司司发展和行业业环境变化需需要适时修改改。4、本制度自发发布之日起执执行。万科企业股份有有限公司二零零零年十一一月附件：1、《新项项目发展信息息通报》表格格2、《提交交听证会项目目概况》表格格3、《房地地产项目可行行性报告内容容指引》附件1：新项目发展信息息通报说明：1、填写写范围：考虑虑重点介入和和发展的项目目，从开始接接触到正式签签约（或自然然终止）时为为止都要求填填列，若签约约后合作条件件发生变动也也要求在此快快报中反映；；2、上报时时间：每月10日、25日（遇节假假日应以离此此最近工作日日为上报时间间）以电子邮邮件形式传到到集团企划部部，在此时间间外可视项目目重要性和项项目进展变化化及时上报，项项目发展小组组邮箱：xmteaam@；3、遇到下下列表格没有有涉及但对项项目发展有重重大影响的事事件发生，可可另附报告随随信息通报一一起及时上报报。4、无论有有否新项目，均均需填列项目目发展环境变变化内容。填报单位位：填报日期：：一、新项目基本本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主主要建筑物、商商圈等的距离离。土地所有权归属属合作方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅容积率公建土地现状包括使用现状状，地形地貌貌，待动拆迁迁情况。合作方式及条件件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市场场、具体楼盘盘，可能的售售价估计。备注填报单位位：填报日期：：二、项目进展状状况及工作计计划详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方方接触程度，初初步接触、深深入了解、有有合作意向、准准备上会还是是准备签约。谈判情况谈判进展情况况，谈判条件件等发生重大大变化。法律手续法律手续办理理程度，如：：已取得的政政府、法律文文件依据等。焦点难点项目进展的主主要难点和焦焦点。项目发展环境变变化竞争对手竞争对手加入入或退出，对对手提出条件件发生变化等等，以及主要要竞争对手在在整个城市重重大土地购买买或其他投资资。竞争楼盘对项目发展有有影响的楼盘盘推出与封盘盘等。政府政策主要政府政策策颁布或变动动及对项目发发展的影响，政政府倡导重点点开发区域和和领域的提出出或形成。城市规划城市规划发生生重大变动或或（即将）实实施，重大城城市规划调整整。市政配套整个城市重大大市政建设（如如交通捷运系系统规划和建建立，主要道道路的开工或或通车），以以及项目周边边市政配套的的改变。其他因素如：房地产热热点发展区域域的形成和改改变等。下一步计划说明该项目下下一步工作计计划（继续跟跟进还是暂缓缓、终止）、工工作重点、采采取的策略、突突破点、是否否需要项目发发展工作小组组介入、什么么时间召开听听证会等。附件2：万科企企业股份有限限公司提交听听证会项目概概况表格表一、宗地概况况土地方全称项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下情况待动迁情况需要安置或动迁的居民户人涉及单位或生生产队个需要迁移的企业业或工厂个其它交通出行公交线路在宗地及其周周边的起始站站轨道交通距宗地最近的的站点快速干道市中心距宗地地最快可达线线路其它现状公共服务设设施（距宗地地3000米范围内列列明数量、名名称、距离）教育设施（列数量）小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套周边环境表二、经济技术术指标经济技术指标项目宗地用地地平衡表依据面积（公顷）比例现状用地性质质居住用地住宅用地公建用地区内道路用地绿地公共绿地退道路绿化带市政用地道路用地总用地规划批准经济技技术指标情况况依据总建筑面积万平方米比例其中住宅面积多层住宅高层住宅公建面积经营性公建非经营性公建公建项目主要内容分类项目名称建筑面积占地面积经营性公建项目1234N非经营性公建项目1234N综合指标容积率综合容积率住宅容积率其它指标建筑覆盖率绿化率控高备注表三、合作条件件合作方式（主要包括获获得项目或土土地的方式、土土地前期开发发工作、规划划调整、市政政公建配套的的要求等主要要内容）合作依据政府批文、权权证名称审批机关备注计划立项批准文文件规划用地批准文文件征地批文及其附附图方案设计批准文文件建设用地批准文文件其他政府文件合作要要求土地成本（成本构成、楼楼面地价）付款条件其他要求项目所在地政府府税、费标准准表四、投资收益益预测项目投投资收益测算规划指标用地面积（万万平方米）建筑面积（万万平方米）合计住宅多多层住宅高高层住宅公建经经营性非非经营性成本预预测项目总金额（万元元）单价（元/平平方米）一直接成本小计计1土地获得价款款2开发前期准备备费3主体建筑工程程费4主体安装工程程费5红线内市政工工程费6环境及配套设设施费7开发间接费其中：营销费费用利息支出二管理费用总计投资收益益测算序号项目总金额/万元元单价/元/㎡㎡备注1销售收入2直接成本3销售税金及附附加4管理费用5总投资6毛利率%7税前利润8税后利润9销售净利率10总投资回报率率11内部收益率12启动资金13最大资金占用用附件3：万科企业股份有有限公司房地产项目可行行性报告内容容指引一、前言随着集团公司房房地产业务不不断扩张，土土地储备力度度逐渐加大，未未来发展对新新项目的需求求越来越强烈烈。为了规范范项目前期操操作，提高工工作效率，规规避签约风险险，提升集团团公司竞争力力，特制定可可行性报告内内容指引。二、可行性报告告内容指引项目决策背景及及摘要一、外部环境1、城市发展规规划与宗地的的关系及对项项目开发的影影响，如：交交通捷运系统统的规划与建建设、城市功功能规划与布布局、局部区区域开发重点点、政府重大大政策即将颁颁布等；2、宗地所属地地域在该城市市的历史、经经济、文化、战战略发展等方方面的地位。例例如，项目处处在浦东，要要说明浦东在在上海的地位位及作为全国国重点开发区区的情况。3、项目渊源，特特殊的政治或或文化背景，如如：危房改造造、高新技术术区生活住宅宅配套、文化化园、政府重重点工程等；；二、内部因素1、项目启动对对公司未来几几年发展战略略、发展规划划的意义（一一般3—5年），在公公司发展中的的地位（是否否核心项目）；；2、公司进入重重点区域市场场、项目合理理布局，对公公司提高市场场覆盖率、提提升品牌形象象、降低经营营风险、扩大大社会影响力力的作用；3、从公司未来来的利润需求求、可持续经经营等角度描描述立项的意意义；第一部分：项目目概况一、宗地位置宗地所处城市、行行政区域、非非行政区域（经经济开发区、商商贸金融区等等）的地理位位置。附图：项目在该该城市的区位位图，标记出出宗地区域位位置，与标志志性市政设施施、建筑物（如如市中心商圈圈、机场等）的的相对位置和和距离、地段段的定性描述述（与主要中中心区域办公公/商务/政府的关系系）。二、宗地现状1、四至范范围；2、地势平平坦状况，自自然标高，与与周边地势比比较；3、地面现现状，包括宗宗地内是否有有水渠、较深深的沟壑（小小峡谷）、池池塘及高压线线等对开发有有较大影响的的因素，并计计算因此而损损失的实际用用地面积；4、地面现现有居民情况况，包括具体体居住人数、户户数，工厂数数量、规模、产产品性质、开开工状况等，并并说明对拆迁迁及项目开发发进度的影响响；5、地下情情况，包括管管线、地下电电缆、暗渠、地地上建筑物原原有桩基及地地下建筑/结构等，地地上地下都要要注意有没有有受保护的历历史文物古迹迹、可利用的的构建；6、土地的的完整性，有有否市政代征征地、市政绿绿化带、市政政道路、名胜胜古迹、江河河湖泊等因素素分割土地；；7、地质情情况，包括土土地结构、承承载力、地下下水位和抗震震性要求。附图：平面地形形图，标记四四至范围及相相关数据；地地形地貌图，主主要反映宗地地地面建筑、河河流、沟壑、高高压线等内容容；地地下状况图，包包括地下管线线、暗渠、电电缆、光缆等等。三、项目周边的的社区配套（一）周边30000米范围内的的社区配套1、交通状状况（1）公交系统情情况，包括主主要线路、行行车区间等；；（2）宗地出行主主要依靠的交交通方式，是是否需要发展展商自己解决决；（3）现有交通捷捷运系统，近近期或规划中中是否有地铁铁、轻轨等对对交通状况有有重大影响的的工程。附图：交通状况况示意图，包包括现有和未未来规划的城城市公共交通通和快速捷运运系统；2、教育：：大中小学及及教育质量情情况。3、医院等等级和医疗水水平4、大型购购物中心、主主要商业和菜菜市场5、文化、体体育、娱乐设设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施施分布图，具具体位置、距距离。（二）宗地周边边3000米外但可辐辐射范围内主主要社区配套套现状四、项目周边环环境（根据个个案特性描述述，没有的可可以不写）1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化化工厂、河流流湖泊污染等等）5、危险源情况况（如高压线线、放射性、易易燃易爆物品品生产或仓储储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划划中周边环境境的主要变化化，如道路的的拓宽、工厂厂的搬迁、大大型医院、学学校、购物中中心/超市的建设设等。9、其他五、大市政配套套（都要说明明距宗地距离离、成本、接接入的可能性性）1、道路现现状及规划发发展包括现有路幅、规规划路幅，规规划实施的时时间，与宗地地的关系（影影响）。2、供水状状况：现有管管线、管径及及未来规划和和实施时间。3、污水、雨雨水排放：现现有管线、管管径及未来规规划和实施时时间。4、通讯（有有线电视、电电话、网络）：：现有管线、上上源位置、距距宗地距离、涉涉及线路成本本等。5、永久性性供电和临时时施工用电：：现有管线、上上源位置、距距宗地距离、涉涉及线路成本本等。6、燃气：：现有管线、管管径、上源位位置、距宗地地距离、接口口位置。7、供热及及生活热水：：现有管线、管管径、上源位位置、距宗地地距离、接口口位置。附图：说明上述述配套设施的的管线走向、容容量和接口位位置，及未来来规划扩容和和增加的情况况。六、规划控制要要点1、总占地地面积、代征征地面积、净净用地面积、绿绿化面积、道道路面积2、住宅建建筑面积、公公建建筑面积积，公建的内内容，并区分分经营性和非非经营性公建建的面积3、综合容容积率、住宅宅容积率4、建筑密密度5、控高6、绿化率率7、其他七、土地价格土地价格计算的的方法，若有有代征地要说说明代征地价价格。根据购购买价格计算算总地价、楼楼面地价。八、土地升值潜潜力初步评估估。从地理位置、土土地供应、周周边环境及配配套、市场发发展状况、政政府规划、城城市未来发展展战略等角度度对土地升值值潜力做出初初步评估。近几年与本案相相临地块的土土地价格比较较分析。九、立即开发与与作为土地储储备优缺点分分析第二部分：法律律及政策性风风险分析一、项目用地取取得土地使用用权的法律手手续现状描述述（一）项项目立项1、项目是否否已经立项2、立项主体体是否能够变变更3、立项变更更条件和时间间4、有关立项的的政府文件（写写明批号或主主要内容，复复印件作为附附件，并索引引）（二）项项目用地现状状1、土地所有权权归属2、土地使用权权归属3、土地的用途途4、有关项目用用地现状的政政府文件（写明批号或或主要内容，复复印件作为附附件，并索引引）（三）项项目用地规划划1、规划用地所所有权归属2、规划用地使使用权归属3、规划用地用用途4、有关项目用用地规划的政政府文件（写写明批号或主主要内容，复复印件作为附附件，并索引引）（四）项项目用地取得得土地使用权权程序评估1、取得土土地使用权的的程序描述2、取得土土地使用权需需要的工作日日3、取得商商品房用地土土地使用权所所需条件4、取得土土地使用权的的风险及控制制（取得土地地使用权存在在的不确定因因素及解决）（五）项项目用地土地地性质变更的的评估（已经经是商品房用用地可以不写写）1、土地性质变变更的程序描描述和理由2、土地性质变变更的政策支支持或障碍3、土地性质变变更需要的工工作日4、有关项目用用地规划的政政府文件（写写明批号或主主要内容，复复印件作为附附件，并索引引）（六）政政策性风险评评估政府资源利用的的评估：（1）当地政府对对外来投资的的态度；（2）当地政府职职能部门的办办事作风；（3）当地政府对对该项目的关关注程度；（4）地块周边已已有开发商项项目成败的政政府因素；（5）与政府合作作关系。政策变更对项目目开发的影响响：（1）城市规划限限制或更改；；（2）突发性政策策等政府因素素导致项目中中断开发、报报批报建流程程无法完成、项项目开发期间间土地性质变变更受挫，从从而造成前期期投入全部或或部分损失的的可能性判断断。二、合作方式及及风险评估1、合作方方基本情况：：名称，主要要股东投资情情况，注册资资本，成立时时间、特殊背背景等2、合作方方式：例如：：一次性买断断土地、建后后分房（面积积）、建后分分销售收入、建建后分利润、共共同设立公司司等。除直接接从政府出让让土地外，都都要明确对方方一定能够提提供正规税务务发票。对分分房、分收入入要明确合作作方是否有承承担营业税的的义务。3、主要合合作条件4、合作风风险评估：（1）通过其他相相关渠道了解解项目背景资资料：如土地地方转让的原原因、曾经或或正在洽谈的的公司；（2）土地使用年年限；（3）土地权属有有无瑕疵，抵抵押或其他的的法律纠纷；；（4）土地方的信信用；（5）付款进度及及与土地出让让（转让、合合作开发）土土地手续的配配合；（6）其他与合作作方式相关的的当地土地政政策法律法规规。三、总体评价对各项法律手续续和程序的可可操作性、合合法性，风险险的可控性进进行评价。如如：签约合同同中明显对我我方不利的条条款及其考虑虑；部分或全全部条款存在在的不确定性性因素的控制制；不利、不不确定条款可可能遭受的损损失和对开发发进度的影响响等。第三部分：市场场分析一、区域住宅市市场成长状况况1、区域住宅市市场简述¨形成时时间¨各档次次住宅区域内内分布状况¨购买人人群变化2、区域住宅市市场各项指标标成长状况（近3-5年）¨开工量量/竣工量¨销售量量/供需比¨平均售售价3、区域市场在在市内各项指指标的排名状状况及发展趋趋势二、区域内供应应产品特征1、各档次产品品供应状况2、各档次产品品的集合特征征尤其研究与本案案类似档次物物业的特征¨平均售售价¨开发规规模¨产品形形式¨平均消消化率¨平均容容积率¨物业在在区域内分布布特征3、区域内表现现最好个案状状况附图：项目周边边楼盘个案分分布图，其中中一些具代表表性的未来主主要竞争楼盘盘还要配置现现场图片。4、未来2-33年区域内可可供应土地状状况、产品供供应量和产品品类型5、分析：本案案在区域市场场内的机会点点和威胁点6、结论：¨区域市市场在整体市市场的地位及及发展态势¨本案所所在位置的价价位区间和本本案开发产品品的价位区间间及总价控制制¨本案在在区域内开发发市场潜力¨本案在在开发中的营营销焦点问题题三、区域市场目目标客层研究究和市场定位位1、各档次产品品目标客层特特征及辐射商商圈范围（建建立在本区域域参照项目的的经验研究及及全市的趋势势特征上）2、本案目标人人群特征：区区域来源、行行业特点、产产品力的偏好好、购买方式式和主要的关关注点、诉求求点。3、确定目标客客户4、市场定位四、整体市场对对本案有重大大影响的因素素产品特征、重点点个案、成长长状况、市场场容量、消费费者特征等。五、产品定位及及建议户型类型、面积积标准、不同同类型产品的的比例。第四部分：规划划设计初步分分析一、规划设计的的可行性分析析1、既定容容积率、建筑筑密度和配套套公建面积时时，按照楼层层完全平均及及多层、小高高层、高层不不同比例分配配的假设情况况，进行最基基本的建筑排排列（不同假假设情况下，对对应的建设周周期计划、成成本估算、销销售价格预测测及经济效益益分析，要在在本指引第五五、六部分体体现）。2、容积率率、面积分配配比例等技术术经济指标不不完全确定时时，我司最理理想的数据和和基于本数据据设计的面积积分布图、层层数分布比例例（不同数据据选择对应的的经济效益分分析在本指引引第六部分体体现）。3、有强烈烈个性的地块块（如山地、冲冲沟、水系、地地下熔岩、附附着物、暗渠渠等）对规划划设计的影响响程度及对应应的设计思路路（该思路对对应的成本估估算要在本指指引第六部分分体现）。4、周边自自然环境和人人文环境对规规划设计的影影响。如：治治安环境、噪噪声环境、污污染环境、空空气情况、危危险源、“风水”因素等对产产品规划设计计和环境保护护的影响及解解决方法。5、市政配配套设施对规规划设计的影影响。如：道道路状况（可可能与小区主主要出入口有有关）、供水水、排水、通通讯（有线电电视、电话、网网络）、永久久性用电和临临时施工用电电、燃气、供供热及生活热热水等对产品品规划设计的的影响及解决决方法。6、周边生生活配套设施施对产品设计计的影响和考考虑。如：交交通状况（与与是否开通业业主班车有关关）、商业设设施（大型购购物中心）、教教育现状、体体育娱乐公园园等休闲场所所、银行医院院等生活设施施对自身配套套建设规模和和面积作出判判断。二、规划设计的的初步概念1、设计概念：：表现项目预预期的风格和和设计主题。2、技术概念：：计划采用的的重要新技术术及其与规划划设计的关系系。3、可持续发展展概念：对项项目分期发展展的设想、对对营造统一的的社区概念的的设想、对产产品差异性的的考虑。第五部分：工程程及销售计划划一、截至项目施施工、取得销销售许可证，报报批报建分别别需要的工作作日。二、工程计划：：开竣工时间间及工期计划划、各期开工工面积、开竣竣工时占当地地城市市场和和片区市场的的占有率。（按按季列示）三、销售计划：：各期销售时时间、价格、面面积，预计销销售各期的市市场占有率，销销售计划实现现的可行性分分析。（按季季列示）第六部分：投资资收益分析一、成本预测说明测算假设和和主要运用指指标，如产品品类型假设，总总建筑面积，住住宅和非住宅宅面积，容积积率，项目总总投资（直接接建造成本加加期间费用，不不包括营业税税和所得税）等等。并参照下下面表格：（在在指标不确定定或多个可选选择时，要将将不同测算假假设下的成本本测算，分别别列示。）项目投资总额（万万元）单位成本（元元/m2）土地获得价款开发前期准备费费主体建筑工程费费主体安装工程费费社区管网工程费费园林环境费配套设施费开发间接费开发成本合计管理费用销售费用财务费用项目总投资二、税务分析1、营业税税及附加2、所得税税3、土地增增值税上述税种的基本本税率，能够够享受的税收收优惠政策时时的税率，项项目本身适用用的税率，若若享受地方政政府的优惠政政策，要特别别说明该项优优惠与国家政政策是否有冲冲突，以及如如何解决，具具体的操作的的过程是什么么。三、经济效益分分析1、经济效益分分析的假设条条件，如：是是否享受政府府各种税费的的减免等2、项目利润率率、投资回报报率及主要经经济指标。参参照以下表格格：经济指标单位数值（元元/m2）项目总金额（万万元）销售收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比比启动资金获利倍倍数3、项目开发各各期的利润体体现经济指标2001年﹒﹒﹒20××年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m22）单位利润(元//m2)利润(万元)4、敏感性分析析，参照以下下内容及表格格，可根据实实际情况增减减变动比率。（1）成本变动动各项经济指指标的变化，假假设成本每上上升（下降）一一定金额或上上升（下降）一一定百分比来来比较，如：：经济指标预测成本×990%预测成本预测成本×1110%预测成本×1120%总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率保本售价（2）售价变动动各项经济指指标的变化，假假设售价每上上升（下降）一一定金额或上上升（下降）一一定百分比来来比较，如：：经济指标预测售价×990%预测售价预测售价×1110%预测售价×1120%营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率（3）容积率变变动各项指标标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率5、盈亏平衡点点分析1）保本售售价：即销售售净收入等于于投资额，计计算公式为S=C/((1-T1))2）保本销销售率：假设设项目全部建建成，已销售售面积所获净净利等于未售售面积的成本本，则计算公公式如下：R=C/[[(1-T11)*(1--T2)*SS+C*T22]式中：C：表示单位投投资额（即财财务部所印发发《经济测算算表》中成本本估算表的单单位投资额，含含直接建造成成本、期间费费用）R：表示保本销销售率S：表示单位售售价T1：表示营业业税率T2：表示所得得税率四、项目资金预预测1、资金投入计计划：各期地地价、前期费费用、基础、建建安、配套、开开发间接费等等的投入安排排。2、资金回款计计划：各期销销售回款计划划。3、资金需求计计划：结合整整个公司资金金情况，列示示各期资金的的需求缺口及及融资途径。4、启动资金及及启动时占用用资金内容、资资金占用峰值值、实现现金金正流入时间间、资金占用用月平均额第七部分：管理理资源配置一、机构设置：：是否需要成成立独立法人人公司（项目目公司）；主主要部门设置置。二、人力资源需需求：启动项项目对个专业业（部门）人人员的需求，具具体人数（重重点是专业经经理）。三、人力资源缺缺口及解决：：现有人员能能否满足需要要，缺口人员员的解决途径径（调动、招招聘、培训等等）。第八部分：综合合分析与建议议一、优势：从品品牌、设计、启启动速度、产产品品质和特特性、市场竞竞争、营销、合合作方式、大大市政配套、生生活配套、是是否符合万科科一贯发展思思路等方面论论述。二、劣势：从品品牌、设计、启启动速度、产产品品质和特特性、市场竞竞争、营销、合