房地产市场预测和应对措施

2010年房地产市场预测和应对措施一.政策对房房地产行业发发展作用举足足轻重我国房地产行业业从房改以来来已经走过了了11年，在行行业发展过程程中，除了市市场本身的驱驱动力外，政政策从其诞生生到发展的每每个阶段都具具有深刻的影影响，与发达达房地产市场场相比，我国国房地产市场场具有极强的的外部政策性性。自1998年房房改后，房地地产综合景气气指数攀升，2002年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确了国有土地出让必须通过招、拍、挂方式，全国房地产景气出现短暂下跌。2003年，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，第一次明确房地产行业为国民经济支柱地位，房地产从此走上了长达4年的大繁荣。针对全国房价上涨过快，国家先后出台了新旧国八条（2005年）、国六条（2006年）等一系列严厉的调控措施，这些调控政策对当年房价和成交量产生了重要影响，但由于有些措施不当，房地产行业总体景气仍然顽强向上。2008年的经经济危机打断断了房地产行行业的景气周周期，房地产产综合景气指指数创房改以以来新低，为为应对国内经经济和房地产产行业的低迷迷，国家出台台了一揽子针针对房地产行行业的刺激政政策，包括金金融、税收及及交易环节等等各个方面，2009年，房地产市场实现复苏并开始了新一轮增长。图：政策对国内房地产行业影响历史示意图图：政策对国内房地产行业影响历史示意图二.20100年楼市风向解解读一）房地产政策策“三部曲”2009年122月7日，中央经经济工作会议议提出支持合合理的自住需需求，同时增增加普通商品品住宅供应。12月9日，国国务院常务会会议明确，个个人住房转让让营业税征免免时限由2年恢复到5年。12月14日，国国务院常务会会议提出了综合运用土土地、金融、税税收等手段保保持房地产市市场的平稳健健康发展，遏遏制部分城市市房价过快上上涨势头的“国四条”。短短7天，房地地产政策取向向就跳出了“三部曲”。二）关于国家宏宏观调控后，未未来经济走向向及地产形势势分析：第一、中央经济济工作会议给给明年房地产产业的发展定定下了稳定的的基调。房地地产保持良好好的持续发展展态势。为稳稳增长调结构构促消费，刺刺激经济的发发展，2010年国家将延延续执行适度度宽松的货币币政策。积极极财政政策和和适当宽松的的货币政策不不变，这意味味着明年行业业总的政策环环境与今年相相比不会有实实质性改变。政政策保持稳定定和连续性对对房地产市场场的影响应该该是非常正面面的。而且，房地产作为国民经济的支柱性产业，带动相关60——70个行业的发展，国家在宏观政策上是调控而非打压，房地产行业依然应该保持良好的态势持续发展。所以，明年市场场不会大起大大落，以稳为为主。明年上上半年由于供供求关系相对对不是十分平平衡，楼价依依然有上行动动力；下半年年由于政策微微调因素（尤尤其要注意二二套以上房贷贷政策执行力力度），有一一定的不确定定性。市场成成交则受供应应偏少、楼价价走高的影响响，预计全年年成交比09年会减少。总总之，从政策策稳定性来看看，明年楼市市、楼价稳定定的可能性很很大，大幅度度波动的机会会不大。第二、在房地产产具体政策中中，鼓励自住住、改善性购购房需求，预预计明年普通通首套住房、自自住改善性住住房的优惠政政策将延续，这这将会对中小小套型、首次次置业、以及及首次改善型型购房起到刺刺激作用，该该类成交比重重会加大。第三、政策明确确提出要增加加普通商品住住宅供应，预预计明年普通通商品住宅的的土地供应会会大幅度提高高。但是，明明年普通住宅宅实际供应相相对偏少的现现状不会有太太大改变。第四、现在国家家出台的二手手房营业税税税费恢复的政政策，意在保保护消费者，抑抑制房价的上上涨，但二手手房交易受限限制将导致二二手房供应量量减少从而导导致一手房的的价格继续上上涨；反过来来一段时间以以后，又会带带动二手房价价升量增。就就是说，是为为了打击投投投机性炒房，支支持消费型、改改善型住房。但是，二手房营业税新规出台政策的出台可能对部分人群和项目的交易限制，而对整体房地产市场不会有太大负面影响，无法逆转强有力的住房需求和房价上涨，房地产在新的一年仍会平稳地上升。第五、调控后会会有新需求释释放。金融危危机历经一年年半，全球经经济形势已经经好转，房地地产的价格水水平也已达07年的高位，经经历了2年的变革与与发展，历数数过去国家出出台的调控政政策，均应对对性较强，出出台政策后一一旦对大势产产生影响，对对房地产行业业发展产生制制约就会马上上出台新政策策予以扶持。保保增长是国家家以及社会经经济发展的主主线。每一轮轮调控后都有有新需求释放放，和价格上上涨，越调价价格越涨。第六、买房仍会会成为抵御通通胀的主要手手段。随着2010年适度宽松松的货币政策策的延续执行行，大量的货货币投放市场场，将形成严严重的通货膨膨胀，货币将将继续趋于贬贬值，在此时时选择增值潜潜力更大、抗抗风险能力更更强的房产，让让货币保值增增值仍然将是是大多客户思思考的问题。第七、随着通货货膨胀的加深深，和受中国国政府的节能能减排、钢铁铁和水泥的淘淘汰落后产能能影响，明年年的钢铁、水水泥原材料将将大幅上涨，包包括其他材料料和人工成本本的不断飚升升，都会导致致房地产销售售价格的进一一步上调，谁谁早出手，谁谁就掌握了资资本游戏的主主动权。第八、根据目前前的国际形势势，黄金价格格一路飙升，并并已达到高位位，近来有所所下挫，究其其原因是受国国际影响较为为严重；相比比之下，房产产就具有较强强的区域性。三.企业应对对思路及措施施那么，在20110年各项相关关政策都将发发生变化的大大环境中，作作为我们致盛盛愿景来说，应应该如何应对对呢？一）理顺环境认认识，明晰应应对思路要理清这个问题题，首先要理理顺三个环境境认识，才能能明晰应对的的思路：第一，信贷政策策，尤其是按按揭贷款政策策的收紧与变变化，首先将将对投机性投投资发挥出很很强的遏制作作用，其次将将相对抬高一一般购房的首首付门槛，再再者将直接影影响市场买方方对房地产价价值和房产市市值下降的期期待。结合市市场的监管力力度加强，运运营模式和开开发观念必然然面临着“与时俱进”的考验。这这是2010年我们将首首先面对的大大环境。第二，保障性住住房的增加供供应，尤其是是保障性住房房对相对优质质地块的占用用及其相对低低价，不仅将将从数量上调调节房源总量量与需求总量量之间的关系系，而且还会会直接影响更更多中产家庭庭放缓购房投投入的脚步，等等待并享受保保障性住房带带来的恩惠。这这是2010年整个买方方市场的普遍遍心态，也是是我们将要面面对的最严峻峻的市场课题题。在2010年，一一方面商品房房开发的力度度和规模，总总体下降的可可能性肯定有有，但是下降降的数量不会会很大，房源源总量与社会会购房需求之之间的关系，不不会有本质的的改变。这是是由房地产行行业的经济支支柱作用和开开发商在2009年囤地2010年继续买地地进行开发的的必然性决定定的。另一方方面，政府增增加的保障性性住房，从批批地到规划设设计，从开工工建设到入市市催化供需格格局改变，这这中间的周期期，最短也要要1年左右甚至至更长的时间间，而且政府府也无力承担担大规模的保保障性住房的的建设。也就是说，在22010年之中，政政府增加提供供的保障性住住房，对于很很多手里抱着着钱急于要买买房子的人来来说，仅仅还还是个概念，还还没有实实在在在的房子让让大家去买。至至于什么时候候可以去买了了，而实际可可以买的房子子的综合品质质，与商品房房又有多大的的可比优势，在2010年还是个未知数。第三，土地政策策的变化，实实际上不太可可能废除招牌牌挂的竞价原原则（牵涉土土地资源的优优化配置与产产出最大化原原则），但是是政府职能部部门对于开发发商拿地后的的付款、开工工、建成和预预售限制的管管理，却大有有可为，其直直接效应就是是能够有效迫迫使开发商必必须提高资金金使用规模和和运作效率，缩缩短项目的建建售周期，大大幅度地甚至至是裂变性地地改变数十年年以来的经营营管理模式。这这是2010年的政策与与市场环境对对开发商自身身的存活形态态，提出的最最大考验。二）六大积极反反应在上述三种环境境认识基础上上，对于我们们的经营管理理而言带来了了全新课题。所所以，在2010年的大环境境中，至少应应该在六个方方面作出积极极反应，以免免在上述“围剿”中受到损失失。这六个方方面的积极反反应包括：1.顺应大势势，调整开发发计划，出空空储存土地进入2010年年，囤留在手手中的土地将将成为“烫手的山芋”，具有很大大的风险。前前不久，国土土资源部明确确表示，将强强化对开发商商囤地的清理理。如果不能能在2010年春季投入入开发建设，将将受到来自国国土资源部的的重手清理。届届时，继续囤囤留手上的土土地肯定是得得不偿失的。这这是第一个囤囤地风险。第第二个囤地风风险在于，2010年政府投放放的土地数量量，应该不会会少于2009年的总量，结结合政府调控控的综合措施施，此前囤留留下来意图转转手的土地，将将不会像2009年那样具有“热门货”的卖点和附附加价值，甚甚至还有贬值值的可能。——因此，将手手上囤留的土土地尽快实施施开发建设，一一方面可以避避免被国土资资源部“清理”的危险，另另一方面也能能加快资本的的流动和市场场产出，避免免被划入黑名名单，失去很很多看不见的的发展机会。2.顺应大局局，调整投资资模式，加快快新品入市在2010年的的开发计划，无无论从哪个角角度来看，都都应该加快步步伐，而不是是放缓脚步。因因为放缓脚步步的代价很可可能带来悲剧剧性的、与越越来越多的保保障性住房形形成直面抗衡衡的结果。这这种抗衡的风风险系数是非非常高的。原原因在于：“国四条”基础上的保保障性住房问问题，已经是是一个带有全全局性和保证证经济稳定发发展的战略问问题，而不是是前些年作为为配套政策主主导下的经济济适用房问题题。而且，一一旦长沙对保保障性住房的的问题给予了了高度的重视视，并将其与与产业调整、新新区开发、城城镇化进程放放在一起的话话，则“放缓脚步”的做法，则则近乎于“自残”。3.顺应民意意，调整销售售观念，缩短短资金周期在“国四条”推推行之后，一一方面民众的的期待必将导导致购房投资资的脚步放缓缓，对房屋产产品的理性选选择也将大幅幅提升。另一一方面，这种种民众期待实实际上就是一一种民意，是是一种关乎自自身利益的“群体意志”。在此“群体意志”认知倾向之之下，捂盘或或炒作等及价价格炒作技巧巧行为，很可可能就要搬起起石头砸自己己的脚。——因此，适当当地调整销售售观念，尤其其是调整利益益观念，使已已经进入销售售周期或即将将进入销售周周期的房屋产产品，尽快实实现销售回款款，无论是从从确保今后的的银行支持，还还是从品牌价价值与市场口口碑的角度来来看，无论是是从尽快实现现资本规模扩扩大角度来讲讲，还是从资资金运用的时时间效率角度度来讲，都是是利益大于风风险的选择。4.顺应潮流流，调整营销销方式，改变变市场期待鉴于上述大环境境造成的影响响，2010年初期购房房者群体的“期待”与“观望”，无疑是摆摆在整个房地地产行业面前前的一道“冰墙”。如果企业业不能调整观观念和认识，进进而不能调整整营销诉求和和策略的话，仅仅仅这一道“冰墙”就能将我们们活活“闷死”在2010年夏季来临临之前。——也就是说，楼楼盘项目及企企业的风险，将将成倍提高。所所以我们的楼楼盘项目在2010年春季销售售旺季结束之之前能不能有有效“破冰”，关键在于于调整营销方方式，加强楼楼盘特色和体体现价格优势势。5.顺应方向向，调整产品品思想，重塑塑产品内涵“国四条”之后后，房地产行行业的发展环环境和社会需需求，严格地地讲已经将“升级换代”的要求，实实实在在地摆摆在了我们的的面前。此前前那种在“资本不足、管管理不善、产产品不硬、靠靠国内市场需需求旺盛和总总体发展带动动”情况下生存存的好日子肯肯定会越来越越难过。除了了资本运营、土土地运作、市市场营销、品品牌效应等关关乎存活的内内涵需要进行行实质性地“升级换代”之外，对房房屋产品的“产品内涵与与特色”的要求，则则需要有实质质性地裂变与与突破。——如何将房子子设计得更好好、如何将房房屋质量做得得更好、如何何将社区文化化做得更好、如如何将产品服服务做得更好好、如何将功功能配套作得得更好、如何何将建售周期期做得更短、如如何将购房者者口碑维护的的更好，诸如如此类，都是是关系到产品品销售的实质质内容，是产产品的“价值内涵”所在。对此此，无论是视视而不见还是是有意淡化，其其结果都将在在“因果关系规规律”和“优胜劣汰规规律”的主导下走走向衰落。6.顺应政策策，加快资本本整合，扩大大存活途径在“国四条”的的配套政策中中，金融市场场的相关政策策是对整个开开发商群体最最有力的“洗牌武器”。在2010年的金融政政策和投资市市场之中，如如果缺少特别别强的产品能能力和市场能能力，那么就就要面临着被被“清洗出局”的危险。因因为一旦被政政府和银行“两大判官”列入“劣质名单”，不仅会越越来越难以融融资，而且还还将因为资金金的短缺而最最终失去“拿地”的资格。没没有土地，就就没有产品原原料，企业就就失去了存在在的价值和必必要，出局就就是合情合理理的结果。所所以，对此危危局，我们无无论怎样高度度重视都不为为过。终上所述，虽然然在12月中央政府府出台了一些些列针对房地地产的政策，但但都不足以成成为20100年市场景气气出现拐点的的诱因。总的的来说明年市市场不会大起起大落，以稳稳为主。而且且这些政策发发挥作用也需需要经过一段段时间，至少少2010年上半年上上半场成交量量将继续保持持增长，甚至至将在某个阶阶段出现井喷喷式增长，而而房价将会保保持相对稳定定。同时我们们可以预见，长长沙房地产将继续保持新的的繁荣。12月26日，长沙入入选十大“2009年度中国最最具幸福感城城市”，加上就业机机会的增多，人居居环境的良好，污染染得到综合治治理。这些都都将吸引越来来越多的外地地人来长沙投资和置业业，从而催生生不少的刚性性需求；从城市发展展看，随着城城市化、工业业化进程加快快，城市人口口集聚处于加加速过程中，对对住房的需求求是客观存在在；从市场价价格看，与周周边城市和全全国其他同类类城市相比，长长沙房市价格格相对偏低，有有吸引力；从从住房现状看看，虽然市民民住房状况近近年来有了很很大改善，但但还有相当部部分群体没有有得到住房保保障，尤其是是随着生活水水平的提高，人人们改善居住住条件的愿望望越来越强烈烈，“小房换大房房、旧房换新新房”的人越来越越多，市场空空间仍然很大大。因此，未未来长沙的房房地产市场需需求仍然旺盛盛，价格还会会保持在平稳稳增长区间。四.注重营销细细节提升企业品品牌营销是房地产实实现利润的最最后一个关键键环节，它可以使利润润最大化，也也可以使项目目滞销，所以以它的作用是是不容忽视的，而而且营销的作作用可以在短短时间内体现现，并且发挥挥长时间功效效。作为我们们愿景致胜，挖挖掘销售细节节的创新对增增加利润，提提高品牌效应应有着举足轻轻重的作用。不同的公司营销销方法大同小小异，不外乎乎售楼处和广广告营销，或或者是网络营营销等等，我我们公司在这这些方面都有有采取相应的的措施，我觉觉得我们取胜胜的关键应该该是主动出击击，积极开拓拓，谋求在营营销上下功夫夫，创新。尤尤其是面对我我们旁边虎视视眈眈的被恒恒大收购的藏藏龙项目和福福元路上万科科开发的项目目，更加要求求我们在营销销方面下功夫夫，尤其是在在下面几个方方面加以完善善：一）适当利用事事件营销我们每天生活在在各种事件充充斥的现实生生活中，只要要我们注意观观察和善于发发现，很多事事件都能为我我所用，当然然，这种事件件的选择一定定要与项目卖卖点进行有效效结合，实现现推广工作效效果的尽可能能理想化。为了使事件营销销要达到预期期效果，必须须注意几个方方面：一是事件的选择择要能吸引人人，或者说是是人们所关注注的事件，如如万科08年的降价风风波，因为08年全国上下下关注的就是是房价；如果果所选择事件件能与社会热热门事件结合合起来，效果果更佳，如曼曼哈顿城的形形象代言人活活动就很好的的与重庆市评评选城市代言言人活动相结结合，达到赚赚取眼球的效效果。二是事件营销的的活动力度要要大，即要有有深度，如隆隆鑫的帖子换换房子活动，如如果改为帖子子换礼品或者者其他力度不不大的奖品，那那肯定达不到到预期效果，当当一旦改为帖帖子换房子，那那人气一下就就起来了，同同样以上面的的曼哈顿城为为例，如果不不是50万元，而改改为5万元，则达达不到当前的的效果。三是事件营销活活动要有大力力度的促销政政策做背景支支撑，我们知知道，任何活活动的目的就就是一个，即即实现房屋销销售，如果只只赚取了眼球球，没有实现现销售的突破破，那活动就就失去了初衷衷，以上面的的曼哈顿城为为例，在推出出50万征集形象象代言人的同同时，还要有有大量的针对对普通购房者者的促销活动动，否则就只只能赚取眼球球，不能赚取取腰包。二）举办营销活活动新闻发布会、客客户鉴赏会……要在山水湾湾项目不同时时期安排和组组织一些客户户活动，在让让客户及时了了项目情况，感感受我们诚意意的同时，通通过活动的宣宣传扩大了我我们的市场知知名度，也可可以了解客户户的诚意度和和购买意愿，在在安抚客户的的同时，也能能提供企业关关于市场、客客户的多方资资料。三）扩大物料范范围在楼盘营销推广广过程中我们们的物料主要要是所制作的的单页、折页页、楼书等宣宣传用品，我我建议在以后后销售过程中中可以适当拓拓宽物料范围围，如印刷材材料、各类纪纪念品、礼品品、实用物品品等。通过丰丰富的物料进进行地面渗透透，也可以取取得极佳的战战果。例如：：台历，现在在马上到年底底，我们可以以向新老客户户、周边单位位等人群覆盖盖式发放；社社区宣传栏可可以根值到大大型社区，既既传播公益信信息又传递楼楼盘情况，对对周边长住居居民进行“无微不至”的广告渗透透。其他如手手提袋、年历历卡、纸杯、小小台灯、打火火机、福字等等，都可以在在不同阶段混混合使用，这这些价格低廉廉但使用周期期相对较长的的物料，对楼楼盘的长期宣宣传可以起到到潜移默化的的巨大作用，并并有效地降低低了推广成本本。总结下来可以推推广的物料有有：易耗品包括：手手提袋、笔、便便签、信封、纸纸杯、抽纸盒盒、一次性火火机；相对耐用品包括括：书签、笔笔记本、层贴贴、扇子、雨雨伞和遮阳伞伞、水杯、耐耐用火机、烟烟灰缸、围裙裙、T恤衫、环保保购物袋、鼠鼠标垫、开关关贴、扑克、名名片夹、光盘盘包、手机座座、小台灯、闹闹钟、镇纸等等；节气类：台历、年年历卡、鲜花花、福字、春春联、红包；；食品类：月饼、水水饺、元宵、粽粽子等。四）做好客户分分析除了传统的来访访客户分析，还还要做好成交交客户分析和和未成交客户户分析，具体体做好以下三三个方面：第一类：来访客客户分析。这这一类是最常常见的，要分分析、统计内内容主要包括括客户的年龄龄、职业、区区域、来访途途径、看房意意图、对我们们项目的关注注点等等。来来访客户分析析在楼盘营销销中的核心作作用其实是通通过了解和掌掌握当前的客客户来访信息息，以指导和和调整下一步步的推广策略略、修正广告告计划。第二类：成交客客户分析。和和第一类客户户分析相比，成成交客户分析析在统计内容容上的变化并并不大，无非非是增添了购购房属性、家家庭结构、购购买方式、成成交要点等，但但对于项目的的整体营销策策略而言，对对这一类客户户的深度分析析总结比上一一类则要重要要许多，更具具有实际的指指导意义。因因为来访的客客户中存在大大量的无效客客户，如果你你只是按照来来访客户分析析去调整推广广策略，往往往会得到事倍倍功半的结果果；只有把成成交客户分析析透彻，知道道到底是什么么人、为什么么买我们的房房子，才能做做到有的放矢矢，也唯有这这样才能够做做到事半功倍倍。第三类：未成交交客户分析。这这一类是最容容易被忽略的的。楼盘吸引引客户的亮点点可能会有许许多，有的人人羡慕的是地地段、有的人人喜欢的是建建筑形态，不不一而足；但但客户却可能能因为亮点而而来，却因为为硬伤而去，大大多数情况下下，最终导致致客户放弃购购买的最核心心因素往往只只是一个。我我们必须要做做好未成交客客户分析的关关键，就是要要找出这最终终导致客户放放弃的那一个个因素。无论是哪一类客客户分析，分分析客户的关关键价值和作作用就是在于于找出客户的的共性所在，将将共性的东西西掌握的越多多，在工作中中遇到的问题题越少，越能能够做到事半半功倍五）增加分销店店使用分销点或展展销点就可以以把项目直接接送到目标客客户眼皮底下下。为了能够迅速的的积累客户，并并在节省广告告费用的基础础上拉近与目目标客群的空空间距离，可可在正式销售售接待中心之之外，另设立立分销点或展展销点。分销销点的首选之之地就是商场场和大卖场，同同时注意以下下技巧：1、商场：越是是高端的商场场，其覆盖人人群的广阔与与档次，不仅仅利于销售、亦亦有利于企业业品牌的塑造造；又因其消消费人群存在在一定的偶然然性与不稳定定性，故而商商场内设立的的分销点适合合长期使用，应应在6个月以上；；逛商场的消消费群“游荡”范围及时间间较长，故而而在其中选址址时只要不超超过二楼即可可，当然，能能在入口附近近是最佳。2、大卖场：蓄蓄客量最块、最最大的分销点点，但因其消消费群体的相相对单一性和和稳定性，故故使用周期无无须超过6个月，长了了是浪费；而而且，因为其其消费者与商商场的巨大差差异，故而在在大卖场选址址时，务必靠靠近卖场主入入口。3、独立店铺：：若商场、大大卖场内找不不到地方，也也可在其附近近租赁门店设设立分销点。若若能够找到极极佳位置，项项目现场的接接待中心甚至至可以放弃。4、临时展点：：在客群极端端密集区域，可可短期设置此此类临时性质质的分销点或或展销点。5、最佳模式：：仿照媒体组组合的方式与与技巧，根据据目标客群的的分布状况，综综合使用以上上展点。六）短信的作用用作为销售人员，如如何持续加强强与客户的沟沟通成效、如如何不断加深深与客户的情情感维系，这这是需要通过过各种方式去去不懈努力的的。其中，“短信”可以说是性性价比最高、覆覆盖面最广的的沟通方式，在在不同阶段采采取不同的短短信内容告知知。1、首次备忘。在在客户首次致致电咨询或首首次现场参观观后，销售人人员在获取客客户手机的第第一时间用自自己的手机号号码给其发送送第一条信息息，例如：客客户首次来电电咨询后，“郑老师，您您好！我是您您的置业顾问问王一，山水水湾——玩转空间间，110㎡带来超130㎡舒适居住住感，详情请请致电*********或我的手机*************，接待中心心地址：*************************，欢迎您大大驾光临、品品鉴经典，王王一祝您工作作愉快！。”或者简短型“郑老师，您您好！我是山山水湾置业顾顾问王一，欢欢迎您前来看看房，到时我我会给您详细细讲解！祝您您工作愉快！！王一”给客户发送第一一条信息有几几个要点必须须把握：A必须用自己己的手机、BB必须用客户户的姓氏称谓谓开头、C必须两次提提示自己的名名字、D必须有祝福福语句收尾、E必须有售楼处电话。2、项目告之。在在第一时间将将项目的最新新进展告之客客户，例如售售楼处乔迁、样样板房开放、主主体封顶、景景观落成等阶阶段。例如“郑老师，您您好！我是山山水湾置业顾顾问王一，我我们项目一期期现已封顶，二二批房源即将将退出，欢迎迎您和您的朋朋友前来看房房、预定。王王一”，又如“郑老师，您您好！山水湾湾五月购房大大酬宾，丰厚厚大礼包最高高优惠15万元，****路最佳购房房时机，敬请请把握。王一一恭候您和亲亲友的光临！！”3、促销逼迫。在在促销活动的的前期，高密密度向准客户户发送压迫式式信息，例如如“郑老师，您您好！山水湾湾VIP客户认认购卡火爆销销售中，凭卡卡可享受优先先认购权及开开盘当日988折优惠，最最后三天、莫莫失良机！您您的置业顾问问王一”，又如“郑老师，您您好！山水湾湾VIP客户认认购卡发售倒倒计时第三天天，凭卡可享享受优先认购购权及开盘当当日98折优惠，莫莫失良机！您您的置业顾问问王一”。4、信息分享。将将项目销售信信息进行定期期发送，例如如“郑老师，您您好！山水湾湾五一促销成成功举行，三三天销售466套、总额逾逾5000万！！优惠活动即即将结束，欢欢迎您与亲朋朋亲临现场，您您的置业顾问问王一”或“郑老师，您您好！山水湾湾本月签约333套，总金金额35000万，至今本本年度销售总总额逾80000万元！您您的置业顾问问王一”。注：若能够准确确掌握客户的的兴趣爱好，可可与客户分享享部分经典、重重要相关资讯讯；尤其是已已成交客户。5、节庆问候。在在中国的传统统节日和主要要洋节给客户户发送祝福短短信，例如“瑞气呈祥，金金牛贺岁。山山水湾作为长长沙市高端社社区典范，饱饱含着您的支支持与关爱，感感谢您全心的的信任与托付付！2010山水湾恭祝祝郑先生：阖阖家幸福，事事业腾达！您您的置业顾问问王一”，又如“郑老师，您好好！值此元宵宵佳节，山水水湾全体工作作人员祝您节节日快乐、阖阖家幸福。欢欢迎您携家人人光临现场参参加庆元宵活活动，灯谜、寻寻宝、抽奖……缤纷大奖等等您拿！您的的置业顾问王王一”。6、天气提醒。“郑老师，您您好！山水湾湾王一提醒您您：雪天路滑滑，请注意行行车安全！元元旦将至，提提前祝您元旦旦快乐，别忘忘记给家人准准备礼物啊！！您的置业顾顾问王一”，又如“郑老师，您您好！山水湾湾王一提醒您您：气温下降降，请注意保保暖！山水湾湾——玩转空间间，长沙市稀稀缺置业良机机、敬请把握握，您的置业业顾问王一”。注意点：A、针对已购房房客户，必须须通过不间断断的信息发送送，深化情感感维系，为后后期客带客及及交房做好铺铺垫；B、