《房地产集团有限公司会计核算办法》

房地产集团有限公司会计核算办法第一章总则第一条为规范会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，根据《会计法》、《企业会计准则》、《中国铁道建筑总公司会计核算办法》及其他有关法律和法规，结合集团公司的实际情况，制定本核算办法。第二条本办法适用于集团公司本部及其全资公司、控股公司（以下简称“集团所属各单位”。第三条本办法统一规定会计科目的编号及其使用说明，集团所属各单位如需增设会计科目，应当报经集团公司财务部批准。第二章会计核算基础第一节会计主体第四条会计主体是指会计确认、计量和报告的空间范围，会计主体假设是会计核算的基本假设；在会计主体假设下，公司应对其本身发生的交易或事项进行会计确认、计量和报告，反映公司本身所从事的各项生产经营活动。第五条集团公司总部及各子公司、孙公司、独立核算的分公司等单位均为独立的会计主体。第二节会计核算的基本前提第六条公司的会计确认、计量、记录和报告应当以持续经营为前提。第七条公司会计核算应划分会计期间，会计期间分为年度和中期，年度和中期均按公历起讫日期确定；中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间，包括：月度、季度、半年度。第八条公司的会计核算应以货币计量，记账本位币为人民币。第九条公司应以权责发生制为基础进行会计确认、计量、记录和报告。第十条公司应按照交易或事项的经济特征确定会计要素，会计要素包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。第十一条公司应采用历史成本作为计量属性，当所确定的会计要素金额符合企业会计准则的要求，能够取得并可靠计量时，可采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。第十二条公司应采用借贷记账法记账，会计记录的文字应使用中文。第十三条公司会计年度采用公历制，即自公历1月1日至12月31日为一个会计年度。第三节会计信息质量要求第十四条公司的会计信息质量应满足可靠性、相关性、可理解性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性等要求。第十五条可靠性要求公司应以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量、记录和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。第十六条相关性要求公司提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对公司过去、现在或者未来的情况做出评价或者预测。第十七条可理解性要求公司提供的会计信息应当清晰明了，便于财务会计报告使用者理解和使用。第十八条可比性要求公司提供的会计信息应当具有可比性。不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。确需变更的，应经集团公司董事会批准，并在会计报告附注中说明。第十九条实质重于形式要求公司应按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量、记录和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。第二十条重要性要求公司提供的会计信息应当反映与公司财务状况、经营成果和现金流量等有关的所有重要交易或者事项第二十一条谨慎性要求公司对交易或者事项进行会计确认、计量、记录和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。第二十二条及时性要求公司对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行会计确认、计量、记录和报告，不得提前或者延后。第四节会计要素（一）资产第二十三条资产是指公司过去的交易或者事项形成的、由公司拥有或者控制的、预期会给公司带来经济利益的资源。公司过去的交易或者事项包括购买、生产、建造行为或其他交易或者事项，预期未来发生的交易或事项不形成资产。由公司拥有或者控制，是指公司享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被公司所控制。预期会给公司带来经济利益，是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入公司的潜力。第二十四条符合上述第一条规定的资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产：与该资源有关的经济利益很可能流入公司；该资源的成本或者价值能够可靠地计量。（二）负债第二十五条负债是指公司过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出的现时义务。现时义务是指在现行条件下已承担的义务。未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。第二十六条符合上述第一条规定的负债定义的义务，在同时满足以下条件时，确认为负债：与该义务有关的经济利益很可能流出公司；未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。所有者权益第二十七条所有者权益是指公司的资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。第二十八条所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。利得是指由公司非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。损失是指由公司非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。收入第二十九条收入是指公司在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。第三十条收入只有在经济利益很可能流入从而导致公司资产增加或者负债减少、且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。费用第三十一条费用是指公司在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。第三十二条费用只有在经济利益很可能流出从而导致公司资产减少或者负债增加、且经济利益的流出额能够可靠计量时才能予以确认。第三十三条公司为生产产品、提供劳务等发生的可归属于产品成本、劳务成本等的费用，应当在确认产品销售收入、劳务收入等时，将已销售产品、已提供劳务的成本等计入当期损益。公司发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。公司发生的交易或者事项导致其承担了一项负债而又不确认为一项资产的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。（六）利润第三十四条利润是指公司在一定会计期间的经营成果，利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。第三十五条直接计入当期利润的利得和损失，是指应当计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。第三十六条利润金额取决于收入和费用、直接计入当期利润的利得和损失金额的计量。第三章会计核算政策第一节资产第三十七条公司的资产按流动性分为流动资产和非流动资产，流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等，非流动资产包括持有至到期投资、长期股权投资、固定资产、无形资产、递延所得税资产等。第三十八条公司的货币资金包括库存现金、银行存款和其他货币资金。公司应设置现金和银行存款日记账，按照业务发生顺序逐日逐笔登记。现金的账面余额必须与库存数相符；银行存款的账面余额应与银行对账单定期核对，并按月编制银行存款余额调节表调节相符。第三十九条公司的交易性金融资产是指为了近期出售而持有的金融资产，包括以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券和基金等。公司的交易性金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关交易费用在发生时计入当期损益。支付价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。公司在持有交易性金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，公司将交易性金融资产的公允价值变动计入当期损益。公司处置该金融资产时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。第四十条公司的应收款项主要包括应收账款、应收票据、其他应收款等。公司应在资产负债表日对应收款项的账面价值进行检查,对可能发生的坏账损失计提坏账准备，采用备抵法核算。公司发生的投标保证金、备用金以及股份公司系统内部往来款项等不计提坏账准备。对单项金额重大的应收款项应单独进行减值测试，单项金额重大指该单项应收款项金额占该类具有类似信用风险特征的应收款项组合的比例达到10%以上。如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额不重大的应收款项和单项测试未发生减值的应收款项，应包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试，根据公司历史经验确定按照应收款项期末余额账龄对其未来现金流量进行预计，相应计提坏账准备。坏账准备计提比例为：表3-1坏账准备计提比例表账龄计提比例6个月以内06个月-1年以内（含一年）5‰1-2年（含2年）5%2-3年（含3年）10%3-5年（含5年）30%5年以上80%公司应对由于债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后仍无法收回的应收款项和因债务逾期未履行其清偿义务，而且具有明显特征表明无法收回的应收款项，经集团公司董事会批准后，作为坏账损失处理，并冲销原已计提的坏账准备，坏账准备不足冲销的差额，记入当期损益。公司出售不附追索权的应收债权，应将所售应收债权予以转销，结转计提的相关坏账准备，确认出售损益；出售附追索权的应收债权，应按收到的对价确认为一项金融负债进行会计处理。第四十一条公司的存货主要包括开发成本、开发产品、原材料、低值易耗品等。存货同时满足下列条件的，才能予以确认：1．该存货包含的经济利益很可能流入公司；2．该存货的成本能够可靠计量。存货采用实际成本进行核算，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货的采购成本包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。存货的加工成本包括直接人工以及按照一定方法分配的间接费用。存货的其他成本是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的支出。下列费用应当在发生时确认为当期损益，不计入存货成本：1.非正常消耗的直接材料、直接人工和间接费用。2.仓储费用（不包括在生产过程中为达到下一个生产阶段所必需的费用）。3.不能归属于使存货达到目前场所和状态的其他支出。房地产开发公司发生的借款费用，符合资本化条件的，应予以资本化，计入开发成本。公司发出原材料的成本按先进先出法确定，发出开发产品的成本按个别计价法计算确定，低值易耗品采用一次转销法进行摊销。资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益；以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备原则上按照单个存货项目计提，对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。存货盘存制度为永续盘存制，期末需对存货进行盘点清查。第四十二条公司的持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司具有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。存在下列情况之一时，表明公司没有明确意图将金融资产投资持有至到期：1.持有该金融资产的期限不确定。2.发生市场利率变化、流动性变化、替代投资机会及其投资收益率变化、融资来源和条件变化、外汇风险变化等情况时，将出售该金融资产。但是，无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事项引起的金融资产出售除外。3.该金融资产的发行方可以按照明显低于其摊余成本的金额清偿。4.其他表明公司没有明确意图将该金融资产持有至到期的情况。存在下列情况之一的，表明公司没有能力将具有固定期限的金融资产投资持有至到期：1.没有可利用的财务资源持续地为该金融资产投资提供资金支持，以使金融资产投资持有至到期。2.受法律、行政法规的限制，使公司难以将该金融资产投资持有至到期。3.其他表明公司没有能力将具有固定期限的金融资产投资持有至到期的情况。（三）公司初始确认持有至到期投资，应按照公允价值计量，相关交易费用也应当计入初始确认金额。支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。（四）持有至到期投资应采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，持有至到期投资在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，应当计入当期损益。第四十三条公司的长期股权投资包括对子公司、联营公司、合营公司的投资，以及对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。（一）长期股权投资应当按照以下原则进行初始计量：1.同一控制下公司合并形成的长期股权投资合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担的债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。2.非同一控制下公司合并形成的长期股权投资购买方在购买日按照以下规定确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本：一次性交换交易实现的公司合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；通过多次交换交易分步实现的公司合并，合并成本为每一单项交易成本之和；购买方为进行公司合并发生的各项直接相关费用也应当计入公司合并成本；在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，购买方应当将其计入合并成本。3.除公司合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本：以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照非货币性资产交换的相关规定确定。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照债务重组的相关规定确定。（二）下列长期股权投资采用成本法核算：1．能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，即对子公司的投资；2．对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。(三)采用成本法核算的长期股权投资应当按照初始投资成本计价，追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。投资公司确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后发生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。（四）投资公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应当采用权益法核算。1.长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。2.公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。3.公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记为零为限，公司负有承担额外损失的情况除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益是指长期性的应收项目，如公司对被投资单位的长期债权，该债权没有明确的清收计划、且在可预见的未来期间不准备收回，实质上构成对被投资单位的净投资。4.在确认应分担被投资单位发生的亏损时，应当按照以下顺序进行处理：首先冲减长期股权投资的账面价值；其次如果长期股权投资的账面价值不足冲减的，应当以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失。在进行上述处理后，按照投资合同或协议约定公司仍承担额外义务的，应按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的，扣除未确认的亏损分担额后，应按与上述顺序相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。5.公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时,应当以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,对被投资单位的净利润进行适当调整后确认.比如,以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额，相对于被投资单位已计提的折旧额、摊销额之间存在的差额的，应按其差额对被投资单位净损益进行调整，并按调整后的净损益和持股比例计算确认投资损益。在进行有关调整时，应当考虑具有重要性的项目。存在下列情况之一的，可以按照被投资单位的账面净损益与持股比例计算确认投资损益，但应在附注中说明这一事实及其原因。无法可靠确定投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值；投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值与其账面价值的差额较小；其他原因导致无法对被投资单位净损益进行调整。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资公司不一致的，按照投资公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。6.对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，按照持股比例计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。7.公司因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响的，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应当改按成本法核算，并以权益法下长期股权投资的账面价值作为按照成本法核算的初始投资成本。因追加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但不构成控制的，应当改按权益法核算，并以成本法下长期股权投资的账面价值或按照《企业会计准则第22号——金融工具确认与计量》确定的投资账面价值作为按照权益法核算的初始投资成本。8.处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时应当将原计入所有权益的部分按相应比例转入当期损益。第四十四条公司的固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用期限在一年以上且单位价值较高的有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能确认：1.与该固定资产有关的经济利益可能流入公司；2.该固定资产的成本能够可靠地计量。固定资产的各组成部分具有不同的使用寿命或以不同的方式为公司提供经济利益，适用不同的折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。固定资产应当按照成本进行初始计量。1．外购固定资产的成本包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应当按照各项固定资产公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。2.自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。3.投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。4.公司合并、非货币资产交换、债务重组、融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照会计准则的有关规定确定5.应计入固定资产成本的借款费用，按照会计准则的有关规定处理。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价的土地外，公司所有固定资产均应计提折旧，固定资产折旧采用年限平均法，各类固定资产的使用寿命、预计净残值及年折旧率如下：表3-2固定资产折旧表固定资产类别预计净残率使用寿命年折旧率房屋及建筑物5%35年2.71%运输设备5%5年19.00%生产设备5%10年9.50%测量及试验设备5%5年19.00%其他固定资产5%5年19.00%固定资产应按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从不月计提折旧。固定资产的后续支出是指固定资产使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。与固定资产有关的更新改造等后续支出，符合固定资产确认条件的，应当计人固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除。与固定资产有关的修理费用等后续支出，符合固定资产确认条件的应当资本化。一般情况下：增加固定资产的产能或性能，延长使用寿命2年以上的修理费用支出应资本化。公司于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核并作适当调整。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。在建工程按照成本进行初始计量，并单独核算，在建工程已达到预定可使用状态时转入固定资产。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。第四十五条公司的投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，通常包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。自用的房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。投资性房地产同时满足下列条件，才能予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入公司；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。与投资性房地产有关的后续支出，满足上述确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足的，应当在发生时计入当期损益。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到使用状态前所发生的必要支出构成；3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照会计准则的相关规定确定。公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行计量，应按照本办法固定资产及无形资产的有关规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：表3-3投资性房地产折旧（摊销）表资产类别预计使用寿命预计净残值率年折旧（摊销）率建筑物35年5%2.71%土地土地证规定年限0在使用年限内平均摊销资产负债表日，公司按投资性房地产的可收回金额低于其账面价值的差额，计提投资性房地产减值准备，并计入当期损益。公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：1.投资性房地产开始自用。2.作为存货的房地产改为出租。3.自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。4.自用建筑物停止自用，改为出租。投资性房地产与其他资产的转换日按以下情况确定：1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，公司开始将房地产用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期；2.作为存货的房地产开始出租，转换日为租赁期开始日；3.自用土地使用权停止自用，转换日为赚取租金或资本增值的日期。成本模式核算时，相互转换时以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。第四十六条公司的无形资产是指拥有或控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产，主要指专利权及专有技术、特许经营权等。有使用寿命的无形资产采用直线法按预计使用年限摊销，使用寿命无法估计的无形资产不进行摊销。专利权按预计使用年限、合同规定的使用年限、法律规定有效年限平均摊销。公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法进行复核并作适当调整。于每个会计期间，对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核，对于有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，则估计其使用寿命并在预计使用寿命内摊销。第四十七条资产减值的有关规定：在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。存货、固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。除存货减值损失外，上述其他资产的减值损失一经确认，在以后期间不予转回。第二节负债及所有者权益第四十八条公司的负债按其流动性，分为流动负债和非流动负债。流动负债主要包括短期借款、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付股利、应付利息、应交税费、其他应付款等。非流动负债主要包括长期借款、应付债券、长期应付款等。各项长期负债应分别进行核算，并在资产负债表中分项目列示。将于1年内到期偿还的长期负债，在资产负债表中应当作为一项流动负债单独列示。第四十九条借款分为短期借款和长期借款，短期借款是指公司向银行、其他金融机构、股份公司资金中心等借入的期限在1年以下（含1年）的各种借款；长期借款是指公司向银行、其他金融机构等借入的期限在1年以上（不含1年）的各项借款。短期借款按实际发生额入账，即按取得短期借款的本金核算；房地产开发公司为项目开发借入的短期借款利息按照借款费用的相关规定进行处理。资产负债表日,长期借款应按摊余成本和实际利率计算确定利息费用,实际利率与合同约定的名义利率差异不大的,也可以采用合同约定的名义利率计算确定利息费用。房地产开发公司的长期借款所发生的利息支出应计入开发成本，按借款费用的相关规定进行处理。第五十条职工薪酬指公司为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。包括：工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费及住房公积金、工会经费和职工教育经费等与获得职工提供的服务相关的支出。根据职工提供服务的受益对象分别计入开发成本或劳务成本、固定资产或无形资产成本，或确认为当期费用。计量应付职工薪酬时，国家规定了计提基础和计提比例的，应当按照规定的标准计提。比如，公司为职工缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险和住房公积金，应当在职工为其提供服务的会计期间，根据工资总额的一定比例计算。没有规定计提基础和计提比例的，公司应当根据历史经验数据和实际情况，合理预计当期应付职工薪酬。当期实际发生金额大于预计金额的，应当补提应付职工薪酬；当期实际发生金额小于预计金额的，应当冲回多提的应付职工薪酬。公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，同时满足下列条件的，应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期管理费用：1.公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将实施。该计划或建议应当包括拟解除劳动关系或裁减的职工所在部门、职位及数量；根据有关规定按工作类别或职位确定的解除劳动关系或裁减补偿金额；拟解除劳动关系或裁减的时间。2.公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。3.因解除与职工的劳动关系而给予的补偿，于发生时计入当期损益。第五十一条公司的所有者权益是指公司资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，公司的所有者权益又称为股东权益，所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。会计上将所有者权益分为实收资本（或股本）、资本公积、盈余公积和未分配利润等。第五十二条公司的实收资本是指投资者按照公司章程、或合同、协议的约定，实际投入的资本。投资者以现金投入的资本，应当以实际收到或者存入公司开户银行的金额作为实收资本入账，实际收到或者存入公司开户银行的金额超过其在该公司注册资本中所占份额的部分，计入资本公积。投资者以非现金资产投入的资本，应按投资合同或协议约定的价值作为实收资本入账，投资各方确认的资产价值超过其在注册资本中所占份额的部分，应计入资本公积。第五十三条公司的资本公积包括资本（或股本）溢价、其他资本公积；盈余公积包括法定盈余公积、任意盈余公积。经股东大会或类似机构决议，公司的盈余公积可以用于弥补亏损、转增资本（或股本）。法定盈余公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五。第三节收入、成本和费用第五十四条公司的收入主要包括销售房地产、让渡房地产和资金的使用权、提供物业管理服务带来的经济效益流入。公司收入的确认原则如下：（一）房地产开发企业销售房地产，同时满足以下条件时确认收入：1．商品房已竣工并经有关部门验收合格，符合销售合同约定的交付条件；2．已与客户签订了正式的商品房销售合同，双方均已履行了合同规定的义务；3．已通知买方接收房屋，买方已接到书面交房通知书，无正当理由拒绝接收，且已达到书面交房通知书确定的交付时限；4.商品房屋的成本已经实际发生，并且可以可靠计量，公共配套设施成本支出可以合理预估。物业出租依据与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。物业管理收入是指公司在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所取得的收入，物业管理收入在公司已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利益很可能流入公司，相关收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。利息收入应按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。第五十五条公司的成本主要包括房地产开发成本、物业出租成本、物业管理成本等。房地产开发公司应该根据项目生产经营特点和管理要求，合理确定成本核算对象，及时、完整地归集成本，科学地进行成本分摊；按照成本收入配比原则，正确结转成本。物业出租成本主要包括物业的折旧支出。物业管理成本的核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。第五十六条公司的期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用。期间费用应当直接计入当期损益，并在利润表中分项目列示。（一）销售费用，是指公司在销售商品、提供劳务过程中发生的各种费用，包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售商品而专设的销售机构的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。管理费用，是指公司为组织和管理公司生产经营所发生的管理费用，包括公司在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在公司的经营管理中发生的或者应由公司统一负担的公司经费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、房产税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费等。财务费用，是指公司为筹集生产经营所需要资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、公司发生的现金折扣或收到的现金折扣等，不含为构建或生产满足资本化条件的资产发生的应予资本化的借款费用。第四节利润与利润分配第五十七条公司的利润是公司在一定会计期间的经营成果，包括营业利润、利润总额、净利润。营业利润，是指营业收入减去营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用和资产减值损失，加上公允价值变动收益和投资收益后的金额。利润总额，是指营业利润加上营业外收入，减去营业外支出后的金额。公司按月计算利润，利润的计算，按月结转。第五十八条公司当期实现的净利润，加上年初未分配利润（或减去年初为弥补亏损）和其他转入后的余额，为可分配利润。其分配顺序：提取法定盈余公积，按净利润的10%提取法定盈余公积。向股东分配股利，集团公司股利分配执行股份公司股利分配政策，集团所属公司执行集团公司股利分配政策。第五节借款费用第五十九条借款费用，是指公司因借款而发生的利息及其相关成本。借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。第六十条借款费用可直接归属于符合资本化条件的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指经过1年以上（含1年）的购建或生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产、和存货等资产；建造合同成本、确认为无形资产的开发支出，在符合条件情况下也可以认定为符合资本化条件的资产。第六十一条借款费用资本化期间：借款费用资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，但不包括借款费用暂停资本化的期间。借款费用在同时满足下列条件时才能开始资本化：1.资产支出已经发生；2.借款费用已经发生；3.为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果资产的购建或生产活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。第六十二条资本化金额的确定：专门借款利息资本化金额为当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入和进行暂时性投资取得的投资收益后的金额。一般借款利息资本化金额根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发生的利息金额。在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，应当予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额应当作为财务费用，计入当期损益。第六节所得税第六十三条公司应采用资产负债表债务法，按照以下程序确认和计量所得税费用：确定资产、负债的账面价值。确定资产、负债的计税基础。比较账面价值与计税基础，确定暂时性差异。确认递延所得税资产及负债。确定所得税费用。第六十四条公司在取得资产、负债时，应当确定其计税基础，资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。资产的计税基础，是指公司收回资产账面价值过程中，计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额；负债的计税基础，是指负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额。暂时性差异，是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，未作为资产和负债确认的项目，按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面价值之间的差额也属于暂时性差异。按照暂时性差异对未来期间应税金额的影响，分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。应纳税暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生应税金额的暂时性差异。可抵扣暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致资产可抵扣金额的暂时性差异。第六十五条所得税的确认：公司应当将当期和以前期间应交未交的所得税确认为负债，将已支付的所得税超过应支付的部分确认为资产。存在应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异的，应当按照规定确定递延所得税负债或递延所得税资产。除下列交易中产生的递延所得税负债以外，公司应当确认所有应纳税暂时性差异产生递延所得税负债：1.商誉的初始确认。2.同时具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该项交易不是公司合并；交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。公司应当以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，但是同时具有以下特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认。1.该项交易不是公司合并。2.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能满足获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，应当确认以前期间未确认的递延所得税资产。公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，应当以很可能获得用来抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。第六十六条所得税费用的计量资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，应当按照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，应当依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。适用税率发生变化的，应对已确认的递延所得税资产和递税所得税负债进行重新计量，除直接在权益中确认的交易或者事项产生的递延所得税资产和递延所得税负债以外，应将当期影响数计入变化当期的所得税费用。递延所得税资产和递延所得税负债的计量，应当反映资产负债表日公司预期收回资产或清偿负债方式的纳税影响，即在计量递延所得税资产和递延所得税负债时，应当采取与收回资产或清偿债务的预期方式相一致的税率和计税基础。资产负债表日，公司应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额应当转回。公司当期所得税和递延所得税应当作为所得税费用或收益计入当期损益，但以下情况除外：1.公司合并；2.直接在权益中确认的交易或事项。与直接计入权益的交易或者事项相关的当期所得税和递延所得税，应当计入权益。递延所得税资产和递税所得税负债应当分别作为非流动资产和非流动负债在资产负债表中列示，所得税费用应当在利润表中单独列示。第七节或有事项第六十七条如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，公司将其确认为预计负债：1.该义务是公司承担的现时义务。2.该义务的履行很可能导致经济利益流出公司。3.该义务的金额能够可靠地计量。第六十八条因产品质量保证、对外提供担保、未决诉讼、重组以及亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。第六十九条预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数的。因时间推移导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。第八节债务重组第七十条债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。第七十一条公司与债务人进行债务重组时，按以下规定进行账务处理：以现金清偿债务的，债权人应当将重组债权的账面余额与收到的现金之间的差额，计入当期损益。债权人已对债权计提减值准备的，应当先将该差额冲减减值准备，减值准备不足以冲减的部分，计入当期损益。以非现金资产清偿债务的，债权人应当对受让的非现金资产按其公允价值入账，重组债权的账面余额与受让的非现金资产的公允价值之间的差额，比照上述（1）的规定处理。将债务转为资本的，债权人应当将享有股份的公允价值确认为对债务人的投资，重组债权的账面余额与股份的公允价值之间的差额，比照上述（1）的规定处理。修改其他债务条件的，债权人应当将修改其他债务条件后的债权的公允价值作为重组后债权的账面价值，重组债权的账面余额与重组后债权的账面价值之间的差额，比照上述（1）的规定处理。修改后的债务条款中涉及或有应收金额的，债权人不应当确认或有应收金额，不得将其计入重组后债权的账面价值。或有应收金额，是指需要根据未来某种事项出现而发生的应收金额，而且该未来事项的出现具有不确定性。债务重组采用以现金清偿债务、非现金资产清偿债务、债务转为资本、修改其他债务条件等方式的组合进行的，债权人应当依次以收到的现金、接受的非现金资产公允价值、债权人享有股份的公允价值冲减重组债权的账面余额，再按照上述（4）的规定处理。第九节企业合并第七十二条同一控制下的公司合并：合并方支付的合并对价和合并方取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值及所发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足以冲减的，调整留存收益。为进行公司合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益，但为公司合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。公司合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。第七十三条非同一控制下的公司合并：（一）购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。（二）购买方对合并后初始确认后的商誉，应当以其成本扣除累计减值准备后的金额计量。购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应当按照下列规定处理：1.对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核。2.经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益。（三）为进行公司合并发生的直接相关费用计入公司合并成本，但为公司合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。公司合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。第十节会计政策、会计估计变更和会计差错更正第七十四条会计政策是指公司在会计确认、计量和报告中所采用的原则、基础和会计处理方法，公司采用的会计政策在每一会计期间和前后各期应当保持一致，不得随意变更。但是，满足下列条件之一的，可以变更会计政策：（一）法律、行政法规或国家统一的会计制度等要求变更。（二）会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息。第七十五条公司根据法律、行政法规或者国家统一的会计制度等要求变更会计政策的，应当按照国家相关会计规定执行。会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息的，应当采用追溯调整法处理，将会计政策变更累积影响数调整列报前期最早期初留存收益，其他相关项目的期初余额和列报前期披露的其他比较数据也应当一并调整，但确定该项会计政策变更累积影响数不切实可行的除外。第七十六条确定会计政策变更对列报前期影响数不切实可行的，应当从可追溯调整的最早期间期初开始应用变更后的会计政策。在当期期初确定会计政策变更对以前各期累积影响数不切实可行的，应当采用未来使用法。第七十七条会计估计变更，是指由于资产和负债的当前状况及预期经济利益和义务发生了变化，从而对资产和负债的账面价值或者资产的定期消耗金额进行调整。公司据以进行估计的基础发生了变化，或者由于取得新信息、积累更多经验以及后来的发展变化，可能需要对会计估计进行修订，会计估计变更的依据应当真实、可靠。第七十八条公司对会计估计变更应当采用未来使用法处理。会计估计变更仅影响变更当期的，其影响数应当在变更当期予以确认，既影响变更当前又影响未来期间的，其影响数应当在变更当期和未来期间予以确认。第七十九条公司难以对某项变更区分为会计政策变更或会计估计变更的，应当将其作为会计估计变更处理。第八十条前期差错，是指由于没有运用或错误运用下列两种信息，而对前期财务报表造成省略或错报。编报前期财务报表时预期能够取得并加以考虑的可靠信息。前期财务报告批准报出时能够取得的可靠信息。前期差错通常包括计算错误、应用会计政策错误、疏忽或曲解事实以及舞弊产生的影响以及存货、固定资产盘盈等。第八十一条公司应当采用追溯重述法更正重要的前期差错，但确定前期差错累积影响数不切实可行的除外。追溯重述法，是指在发现前期差错时，视同该项前期差错从未发生过，从而对财务报表相关项目进行更正的方法。确定前期差错影响数不切实可行的，可以从追溯重述的最早期间开始调整留存收益的期初余额，财务报表其他相关项目的期初余额也应当一并调整，也可以采用未来使用法。公司应当在重要的前期差错发现当期的财务报表中，调整前期比较数据。第十一节资产负债表日后事项第八十二条资产负债表日后事项，是指资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生的有力或不利事项。财务报告批准报出日，是指董事会或类似机构批准财务报告报出的日期。资产负债表日后事项包括资产负债表日后调整事项和资产负债表日后非调整事项。资产负债表日后调整事项，是指对资产负债表日已经存在的情况提供了新的或进一步证据的事项。资产负债表日后非调整事项，是指表明资产负债表日后发生的情况的事项。第八十三条公司发生的资产负债表日后调整事项的，应当调整资产负债表日的财务报表。资产负债表日后调整事项，通常包括下列各项：资产负债表日后诉讼案件结案，法院判决证实了公司在资产负债表日已经存在现时义务，需要调整原先确认的与该诉讼案件相关的预计负债，或确认一项新负债。资产负债表日后取得确凿证据，表明某项资产在资产负债表日发生了减值或者需要调整该项资产原先确认的减值金额。资产负债表日后进一步确定了资产负债表日前购入资产的成本或售出资产的收入。资产负债表日后发现了财务报表舞弊或差错。第八十四条公司发生的资产负债表日后非调整事项的，不应当调整资产负债表日的财务报表。资产负债表日后非调整事项，通常包括下列各项：资产负债表日后发生的重大诉讼、仲裁、承诺。资产负债表日后资产价格、税收政策、外汇汇率发生重大变化。资产负债表日后因自然灾害导致资产发生重大损失。（四）资产负债表日后发行股票和债券以及其他巨额举债。资产负债表日后资本公积转增资本。资产负债表日后发生巨额亏损。资产负债表日后发生公司合并或处置子公司。第十二节合并财务报表的编制方法第八十五条合并财务报表的合并范围包括集团本部及所属取得控制权的子公司。控制是指本公司能够决定被投资单位的财务和经营政策,并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权力。本公司对其他单位投资占被投资单位有表决权资本总额50%以上（不含50%）,或小于等于50%但有实质控制权的,全部纳入合并范围。第八十六条合并财务报表以集团母公司和纳入合并范围的子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,按照权益法调整对子公司的长期股权投资,在抵销母公司权益性资本投资与子公司所有者权益中母公司所持有的份额和公司内部之间重大交易及内部往来后编制而成。少数股东权益,在合并资产负债表中所有者权益项目下以“少数股东权益”项目列示。少数股东损益,在合并利润表中净利润项目下以“少数股东收益”项目列示。第八十七条集团母公司在报告期内因同一控制下公司合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，应当调整合并资产负债表的期初数。因非同一控制下公司合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。集团母公司在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数。第八十八条集团母公司在报告期内因同一控制下公司合并增加的子公司,将该子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。因非同一控制下公司合并增加的子公司,将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。集团母公司在报告期内处置子公司,将该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表。第八十九条集团母公司在报告期内因同一控制下公司合并增加的子公司,将该子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。因非同一控制下公司合并增加的子公司,将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。集团母公司在报告期内处置子公司,将该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。第四章附则第九十条本办法实施后如国家出台新的准则或对准则进行变动调整的，相关业务的处理以国家的新规定为准。第九十一条本办法由集团公司财务部负责解释，未尽事宜按照《企业会计准则》的相关规定执行。第九十二条本办法自发布之日起施行。会计科目体系及使用说明一、会计科目体系公司的会计科目体系是根据《企业会计准则应用指南》有关会计科目的规定，结合公司的实际业务情况制定的，会计科目体系见下表：表5-1会计科目体系表科目编号科目名称级数科目属性辅助1001库存现金1资产类100101人民币2资产类1002银行存款1资产类100201人民币存款2资产类100204美元存款2资产类1012其他货币资金1资产类101201外部存款2资产类101202银行本票2资产类101203银行汇票2资产类101204信用卡2资产类101205信用证保证金2资产类101206存出投资款2资产类101207在途资金2资产类101208住房公积金存款2资产类101209其他2资产类1121应收票据1资产类客户往来112101银行承兑汇票2资产类客户往来112101商业承兑汇票2资产类客户往来1122应收账款1资产类客户往来112201应收售房款2资产类客户往来112202应收转让土地款2资产类客户往来112203应收房屋租金2资产类客户往来112204应收物业管理费2资产类客户往来1123预付账款1资产类客户往来112301预付工程款2资产类客户往来112302预付购货款2资产类客户往来112303预付销售佣金2资产类客户往来112304其他2资产类客户往来1131应收股利1资产类客户往来113101应收集团内部单位股利2资产类客户往来113102应收集团外部单位股利2资产类客户往来1132应收利息1资产类客户往来113201应收总公司外部单位利息2资产类客户往来1221其他应收款1资产类客户往来122101总公司内部单位往来2资产类客户往来122102集团公司内部单位往来2资产类客户往来122106差旅费2资产类客户往来122107备用金2资产类客户往来122108应收职工各种款项2资产类客户往来122109购货抵押金2资产类客户往来122110水电专项2资产类客户往来122111诉讼费用2资产类客户往来122115银行代扣款2资产类客户往来122116各类外部押金2资产类客户往来122118广告费2资产类客户往来122119应收货款2资产类客户往来122120应收材料货款2资产类客户往来122122运费2资产类客户往来122123固定资产清理应收款2资产类客户往来122124应收补贴款2资产类客户往来122126投标保证金2资产类客户往来122127履约保证金2资产类客户往来122128应收的各种赔款、罚款2资产类客户往来122198其他应收总公司外部单位款2资产类客户往来1231坏账准备1资产类客户往来123101应收票据2资产类客户往来123102应收账款2资产类客户往来123103预付帐款2资产类客户往来123104应收股利2资产类客户往来123105应收利息2资产类客户往来123106其他应收款2资产类客户往来123107长期应收款2资产类客户往来1403原材料1资产类140301主要原材料2资产类140302备品备件2资产类140303辅助材料2资产类140304其他2资产类1404物业工程1资产类140401房屋共同部位维修工程2资产类140402共同设施设备大修工程2资产类1409开发产品1资产类140901房屋2资产类140902土地2资产类1471存货跌价准备1资产类147101一般存货跌价准备2资产类1501持有至到期投资1资产类客户往来150102委托贷款2资产类客户往来+外部银行150103信托投资2资产类客户往来1511长期股权投资1资产类151101投资成本2资产类151102损益调整2资产类151199其他权益变动2资产类1512长期股权投资减值准备1资产类1521投资性房地产1资产类152101房屋及建筑物2资产类152102土地使用权2资产类1522投资性房地产累计折旧1资产类1523投资性房地产累计摊销1资产类1524投资性房地产减值准备1资产类152401房屋及建筑物2资产类152402土地使用权2资产类1601固定资产1资产类160101房屋及建筑物2资产类160102施工机械2资产类160103运输设备2资产类160104生产设备2资产类160105测量及实验设备2资产类160106办公设备2资产类160107评估增值2资产类160191不需用房屋及建筑物2资产类160192不需用未使用机器设备2资产类1602累计折旧1资产类160201房屋及建筑物2资产类160202施工机械2资产类160203运输设备2资产类160204生产设备2资产类160205测量及实验设备2资产类160206办公设备2资产类160207不需用房屋及建筑物2资产类160208不需用未使用机器设备2资产类160109评估增值2资产类1604在建工程1资产类在建工程项目1606固定资产清理1资产类160601房屋及建筑物2资产类160602施工机械2资产类160603运输设备2资产类160604生产设备2资产类160605测量及实验设备2资产类160606办公设备2资产类160607不需用房屋及建筑物2资产类160608不需用未使用机器设备2资产类1616临时设施1资产类161601临时建筑物2资产类1617临时设施摊销1资产类161701临时建筑物2资产类1618临时设施清理1资产类161801临时建筑物2资产类1619临时设施减值准备1资产类1630周转房1资产类163001在用周转房2资产类163002周转房摊销2资产类1701无形资产1资产类170101软件使用权2资产类1702累计摊销1资产类170201软件使用权2资产类1801长期待摊费用1资产类1811递延所得税资产1资产类181101可抵扣暂时性差异2资产类181102可弥补亏损及税款抵减2资产类1901待处理财产损溢1资产类190101待处理流动资产损溢2资产类190102待处理非流动资产损溢2资产类1931拨付分公司经营资金1资产类客户往来2001短期借款1负债类外部银行往来200101向外部银行借款2负债类外部银行往来2201应付票据1负债类客户往来220101银行承兑汇票2负债类客户往来2202应付账款1负债类客户往来220201应付工程款2负债类客户往来220202应付购货款2负债类客户往来220203预提配套设施费2负债类客户往来220204其他2负债类客户往来2203预收账款1负债类客户往来220301预收售房款2负债类客户往来220302预收转让土地款2负债类客户往来220303预收物业管理服务费2负债类220304预收房屋租金2负债类2211应付职工薪酬1负债类221101工资和奖金2负债类221105工会经费2负债类221106职工教育经费2负债类221110社会保险费2负债类221114公司负担住房公积金2负债类221115公司负担住房补贴2负债类221130辞退福利2负债类221131非货币性福利2负债类221199其他2负债类2221应交税费1负债类222101应交增值税2负债类22210101进项税3负债类22210102已交税金3负债类22210103销项税3负债类22210104出口退税3负债类22210105进项税转出3负债类22210106转出未交增值税3负债类22210107转出多交增值税3负债类22210108减免税3负债类22210109出口抵减内销产品应纳税3负债类22210110销项税额抵减3负债类222102未交增值税2负债类222103预交增值税2负债类222104待抵扣进项税额2负债类222105待认证进项税额2负债类222106增值税留抵税额2负债类222107简易计税2负债类222108转让金融商品应纳增值税2负债类222109代扣代缴增值税2负债类222110待转销项税额2负债类222111增值税检查调整222112应交城市维护建设税2负债类222113应交教育费附加2负债类222114应交地方教育费附加2负债类222115应交企业所得税2负债类222116应交土地使用税2负债类222117应交车船使用税2负债类222118应交资源税2负债类222119应交土地增值税2负债类222120应交房产税2负债类222121应交矿产资源补偿费2负债类222122应交个人所得税2负债类222123印花税2222124其他22231应付利息1负债类客户往来223101应付总公司外部单位利息2负债类客户往来2232应付股利1负债类客户往来223201应付总公司外部单位股利2负债类客户往来223202应付总公司内部单位股利2负债类客户往来2241其他应付款1负债类客户往来224101总公司内部单位往来2负债类客户往来224102集团内部单位往来2负债类客户往来224103代收款项2负债类客户往来224104预提土地增值税2负债类224106个人负担社会保险2负债类224107个人负担住房公积金2负债类224109代扣工会会费2负债类224111应交地方各项基金2负债类224115外部保证金、押金2负债类224116外部租赁费2负债类224118出资调整2负债类224122物业能源费2负债类224123应缴／代扣税金2负债类224124奖金、津贴、补贴2负债类224127代收房地产客户费用2负债类客户往来224128公司补充养老保险（总部专用）2负债类224129公司基本医疗保险（总部专用）2负债类224130公司大额医疗互助（总部专用）2负债类224131公司补充医疗保险（总部专用）2负债类224132工伤保险（总部专用）2负债类224133生育保险（总部专用）2负债类224198应付其他总公司外部单位款2负债类2501长期借款1负债类250101本金2负债类250102利息调整2负债类2502应付债券1负债类债券名称250201本金2负债类债券名称250202利息调整2负债类债券名称250203应计利息2负债类债券名称2601代管基金1负债类260101本金2负债类260102利息收入2负债类260103公共物业使用费2负债类260104物业维修支出2负债类2701长期应付款1负债类客户往来2711专项应付款1负债类客户往来2801预计负债1负债类280101未决诉讼2负债类280102债务担保2负债类280103产品质量保证2负债类280104重组义务2负债类280105其他2负债类2901递延所得税负债1负债类4001实收资本1所有者权益类客户往来400102法人资本2所有者权益类客户往来4002资本公积1所有者权益类400201资本溢价2所有者权益类400299原制度转入资本公积2所有者权益类4003上级公司拨入资金1所有者权益类客户往来4101盈余公积1所有者权益类410101法定盈余公积2所有者权益类410102任意盈余公积2所有者权益类4103本年利润1所有者权益类4104利润分配1所有者权益类410401提取法定盈余公积2所有者权益类410402提取任意盈余公积2所有者权益类410403应付现金股利或利润2所有者权益类410404未分配利润2所有者权益类5101开发间接费用1成本费用类部门510101职工薪酬2成本费用类部门510102劳动保护费2成本费用类部门510103业务招待费2成本费用类部门510104办公费2成本费用类部门510105书报费2成本费用类部门510106印刷费2成本费用类部门510107宣传费2成本费用类部门510108会议费2成本费用类部门510109水电费2成本费用类部门510110取暖费2成本费用类部门510111物业费2成本费用类部门510112通讯费2成本费用类部门510113差旅交通费2成本费用类部门510114车辆使用维护费2成本费用类部门510116固定资产折旧费2成本费用类部门510117无形资产摊销2成本费用类部门510118临时设施摊销2成本费用类部门510119周转房摊销2成本费用类部门510120长期待摊费用摊销2成本费用类部门510121其他长期资产摊销2成本费用类部门510123税费2成本费用类部门510124财产保险费2成本费用类部门510125租赁费2成本费用类部门510126检验试验费2成本费用类部门510127聘请中介机构费用2成本费用类部门510129咨询费（顾问费）2成本费用类部门510130诉讼费2成本费用类部门510132绿化费2成本费用类部门510133排污费2成本费用类部门510134公安消防费2成本费用类部门510141履约保函手续费2成本费用类部门510145各种行业协会会费2成本费用类部门510146竣工资料编制费2成本费用类部门510147质检费2成本费用类部门510148物业管理基金2成本费用类部门510149物料消耗2成本费用类部门510150交地方各项基金2成本费用类部门510197资本化利息费用2成本费用类部门510199结转2成本费用类部门5202开发成本1成本费用类成本核算对象520201土地征用及拆迁补偿费2成本费用类成本核算对象520202前期工程费2成本费用类成本核算对象520203基础设施建设费2成本费用类成本核算对象520204建筑安装工程费2成本费用类成本核算对象520205公共配套设施2成本费用类成本核算对象520206开发间接费用2成本费用类成本核算对象520298结转2成本费用类成本核算对象6001主营业务收入1损益类600101房屋销售收入2损益类开发产品600102土地转让收入2损益类开发产品600103物业管理收入2损益类600104房屋出租收入2损益类6051其他业务收入1损益类605101材料销售收入2损益类605102出租固定资产收入2损益类605103废品回收收入2损益类605104代收款项服务费收入2损益类6111投资收益1损益类客户往来611101长期股权投资收益2损益类客户往来611102委托贷款投资收益2损益类客户往来+外部银行6301营业外收入1损益类630101固定资产处置利得2损益类630102无形资产处置利得2损益类630103非货币性资产交换利得2损益类630104长期股权投资折价2损益类630105债务重组利得2损益类630106政府补助2损益类630107捐赠利得2损益类630108盘盈利得2损益类630109罚款净收入2损益类630110教育附加费返还2损益类630111无法支付的款项2损益类630112包装物押金等罚没收入2损益类630113周转材料损失赔偿2损益类6401主营业务成本1损益类640101房屋销售成本2损益类开发产品640102土地转让成本2损益类开发产品640103物业管理成本2损益类640104房屋出租成本2损益类6402其他业务成本1损益类640201材料销售收入2损益类640202出租固定资产收入2损益类640203废品回收成本2损益类6403税金及附加1损益类640301主营业务税金及附加2损益类640302其他业务税金及附加2损益类6601销售费用1损益类660101职工薪酬2损益类660102劳动保护费2损益类660103业务招待费2损益类660104办公费2损益类660105书报费2损益类660106印刷费2损益类660107会议费2损益类660108水电费2损益类660109取暖费2损益类660110物业费2损益类660111通讯费2损益类660112差旅交通费2损益类660113车辆使用维护费2损益类660115固定资产折旧2损益类660116临时设施摊销2损益类660117租赁费2损益类660118广告费2损益类660119宣传费2损益类660120策划制作费2损益类660