房地产设计合同管理

/房地产设计合同管理篇一：房地产项目合同管理

第一章概述

房地产开发、建设和经营活动中有关各方的相互关系及其性质

一、房地产开发、建设和经营活动中有关各方的相互关系

房地产项目的开发、建设和经营是一项困难的、综合性很强的活动，包括土地开发、工程勘察设计、工程施工等等，仅靠房地产开发商自身的实力不行能完成全部的任务，因此必定须要其他单位和组织的参和和协作，才能完成整个项目的开发活动。

从房地产项目的开发前期、工程建设到经营阶段，房地产开发商所要面对的参和、协作的单位和组织机构是特别多的，比如政府、询问机构、勘察设计单位、施工企业、监理公司、物业管理企业、房地产购买者等等，除此之外，因房地产开发须要投入大量的资金，因此通常房地产开发商还须要向银行贷款，从而银行（金融机构）也要介入到房地产项目的开发建设过程中去。

在过去的安排经济条件下，工程的投资主体是单一的，即由政府负责投资，其建设也主要靠行政手段执行。随着市场经济体制的建立，项目投资主体的多元化，项目的建设也逐步由市场来进行，即由房地产开发商从市场上选择满足的承包商来完成工程建设任务。在这种状况下，为了有效地保障双方的利益，一般当事人之间要订立合同，通过合同的法律约束力约束双方的行为，从而最终达到各自的目的。因此，在房地产项目开发过程中，房地产开发商须要和各个参和单位签订合同，可以说，整个项目的开发建设就是一个不断签订合同的过程。图反映了在房地产项目的开发过程中（最常见的分散平行发包模式下），房地产开发商所要涉及到的主要参和方，以及各方之间的相互关系。

注：双向箭头表示干脆的合同关系、单向箭头表示间接的合同关系

二、房地产开发、建设和经营活动中有关各方之间的相互关系的性质房地产开发、建设和经营活动中有关各方之间的相互关系的基本形式是合同关系，包括干脆的合同关系和间接的合同关系，即建立在法律基础上的权利义务关系（债权债务关系）。

特殊要留意的是监理方和询问单位、勘察设计单位、施工方、材料设备供应商不签订合同，不存在干脆的合同关系，但作为房地产开发商授权的工程监督管理者有权对这几方（主要是施工方和材料设备供应单位）进行监督管理，我们把它们之间的关系称为间接的合同关系。这一间接的合同关系是通过两类合同形成

的，一是房地产开发商和监理方签订的建设工程托付监理合同，在此合同中明确给予监理方监督管理的权限；一是房地产开发商和询问单位、勘察设计单位、施工方、材料设备供应商签订的合同，在此类合同中规定承包方有义务接受监理方的监督管理。这两类合同中监理工程师的权利应具一样性，这是监理工程师对项目进行有效管理的前提条件。

合同管理在房地产开发、建设和经营活动中的主要职能

由于房地产开发商在项目的开发建设过程中须要和众多的组织机构和单位签订合同，因而如何签订完善的合同、更好地履行合同，如何处理各个合同之间错综困难的关系，以保障自身的最大利益，就显得特别重要。为此，房地产开发商应设立特地的合同管理部门，组织专业的合同管理人员进行有效的合同管理。

合同管理的具体职能主要表现在以下几个方面：

1、合同确立了房地产开发、建设和经营活动中有关各方之间在技术、管理、组织方面的协作关系，房地产商品生产、土地运用权、房地产商品买卖及服务方面的交易关系，并将这些关系建立在法律的基础上。通过合同管理能够有效地维系这些关系并将其更加坚实地建立在法律基础上。

2、合同有助于明确房地产开发、建设和经营活动中有关各方之间的权利、义务和责任界面。如：政府、土地全部者、土地运用权全部者、房地产投资者/开发商、房地产商品购买/租赁方、房地产商品销售代理商、银行/其它金融机构、专业物业管理、工程监理、工程建设（勘察、设计、施工）等各方之间的权利、义务和责任界面。

3、合同管理有助于有效地处理房地产开发、建设和经营活动过程中有关各方所发生的纠纷，特殊是房地产商品销售、租赁及物业管理过程中所发生的纠纷。

其次章房地产项目所涉及的主要合同类型及其特点

房地产开发项目所涉及的主要合同类型

房地产开发、建设和经营过程中涉及到的合同是特别多的，依据各个合同的性质大致可以分为四种类型：地产类合同、建设工程类合同、房产类合同、物业管理类合同。

一、地产类合同

地产类合同是指因土地的出让、转让、租赁、抵押等行为而签订的合同。主要包括以下几种合同：

1、国有土地运用权出让合同

2、国有土地运用权转让合同

3、国有土地运用权租赁合同

此外，地产类合同还包括国有土地运用权抵押合同、国有土地运用权赠和合同、集体土地征用安置补偿协议等等。

二、建设工程类合同

建设工程类合同在工程项目的设计和实施阶段订立，主要包括下列3种合同：

1、建设工程勘察、设计合同

2、建设工程施工合同

3、建设工程托付监理合同

此外，建设工程类合同还包括建设工程装修合同。

三、房产类合同

房产类合同主要在项目建设完成后签订，房屋拆迁安置补偿合同虽然是在项目的土地开发阶段订立的，但由于其具有和其它房产类合同相像的性质，因而也将其归为一类。房产类合同主要包括以下4种合同：

1、商品房预售合同

2、商品房买卖合同

3、房屋租赁合同

4、房屋拆迁安置补偿合同

房产类合同还包括房屋抵押合同、房屋赠和合同、房屋保险合同、房屋修缮合同等等。

四、物业管理类合同

物业管理类合同是在房地产经营阶段签订的，主要包括以下3种合同：

1、物业管理托付合同

2、业主公约

3、业主委员会章程

以上为房地产开发商在项目的开发、建设和经营过程中所涉及到的主要合同类型，除此之外房地产开发商还可能会签订其他合同，如房地产项目合作开发合同、房地产项目转让合同、房地产估价合同、房地产代理销售合同、房地产开发物资购销合同、房地产项目借款合同等等，由于这些合同很难归为以上四种合同类型中，因此统称为综合性合同。

房地产开发项目所涉及的地产类合同的特点

一、国有土地运用权出让合同

（一）概念

国有土地运用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门代表国家和土地运用者之间就出让城市国有土地运用权所达成的确立（变更、终止）双方权利义务关系的协议。

国有土地运用权出让合同具体分为三种类型：国有土地运用权（宗地）出让合同，国有土地运用权（成片开发土地）出让合同和划拨土地运用权补办出让合同。

（二）特点

1、国有土地运用权出让合同的出让方是地方人民政府，具体由人民政府的土地管理部门作为合同的出让方。

2、地方人民政府通过国有土地运用权出让合同出让的只是城市国有土地运用权。通过该合同出让的城市国有土地的地下资源、埋藏物、隐藏物及市政共用设施均不包括在出让范围内。

3、土地运用权出让合同的标的是城市国有土地。农夫集体全部的土地必需依法征用为国有土地后，才能出让。

4、通过国有土地运用权出让合同出让的一般是未进行开发和未进行基础设施建设，不能干脆作为建设用地的城市国有土地。

5、国有土地运用权出让合同中对土地运用者的限制条件为强制性法律规范，土地运用者对这些限制条件没有讨价还价的余地，必需遵守。

6、国有土地运用权出让合同必需采纳书面形式。

二、国有土地运用权转让合同

（一）概念

国有土地运用权转让合同是土地运用者和国有土地运用权受让人就国有土地运用权的转移（含出售、交换和赠和等）所达成的确立（变更、终止）双方权利义务关系的协议。

依据国有土地运用权转让的形式不同，国有土地运用权转让合同具体可以分为：国有土地运用权出售合同、国有土地运用权交换合同和国有土地运用权赠和合同。

（二）特点

1、国有土地运用权转让合同所确立的是同等主体之间的民事法律关系。

2、国有土地运用权转让合同的订立必需以同一国有土地的出让合同的有效成立为前提。

3、通过国有土地运用权转让合同进行土地运用权转让时，原土地运用权者和国家订立的国有土地运用权出让合同及附件中所确立的权利义务关系将全部转移给新的国有土地受让人。

4、国有土地运用者通过国有土地运用权转让合同进行土地运用权转让时，其地上建筑物、其它附着物全部权随之转让。国有土地运用者转让地上建设物、附着物全部权时，国有土地运用权也随之转让。国有土地运用者将该国有土地上的建筑物分层、分套转让全部权时，该建筑物占用范围内的国有土地运用权整体不行分割，而房地产受让人则以分层、分套建筑物的建筑面积取得相应比例的土地运用权。因此，通过国有土地运用权转让合同转让国有土地运用权，具体可分为国有土地运用权单独转让和连带转让。

【依据物权法定原则，物权的设定、内容、转让方式等应依据法律规定进行，依据《物权法》第一百四十六条规定：建设用地运用权转让、互换、出资或者赠和的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。依据《中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）其次十三条：土地运用权转让时，其地上建筑物、其他附着物全部权随之转让。当事人违反物权法定原则及上述规定，自行约定单独转让土地运用权的，该约定无效，实践中，也无法在土地管理部门办理过户登记。】

5、国有土地运用权转让合同的期限受法律严格约束。

6、国有土地运用权出让合同必需采纳书面形式。

三、国有土地运用权租赁合同

（一）概念

国有土地运用权租赁合同是国有土地运用权人和国有土地运用权承租人就国有土地运用权伴同地上建筑物、其它附着物在特定期限内运用、收益、租金支付等事宜所达成的确立（变更、终止）双方权利义务关系的协议。

（二）特点

3、国有土地运用权租赁合同所确立的合同关系，并不导致出租人（国有土地运用权人）国有土地运用权的转移。国有土地运用权出租期间，出租人仍必需履行国有土地运用权出让合同中规定的出租人的义务。通过国有土地运用权租赁合同出租其运用权的国有土地一般仅限于通过有偿方式获得的。通过非有偿方式（如：划拨）获得其运用权的国有土地假如须要出租，则须要办理相关的手续（经国家土地管理部门批准或向其缴纳土地出让金）。

4、通过国有土地运用权租赁合同出租国有土地必需满足肯定的条件，如合同应采纳书面形式，不得违反国家法律、法规和土地运用权出让合同的规定。

房地产开发项目所涉及的建设工程类合同的特点

一、建设工程勘察、设计合同

（一）概念

建设工程勘察、设计合同是发包人和承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有学问产权性质的智力劳动成果。

（二）特点

1、建设工程勘察、设计合同的承包人必需是具有国家有关部门颁发的《工程勘察证书》、《工程设计证书》以及和拟承揽其勘察、设计任务相适应的资质等级的勘察设计单位。

2、建设工程勘察、设计合同的承包人拟承揽的勘察、设计任务所涉及的专业领域、性质必需和其《工程勘察证书》、《工程设计证书》中规定的承揽工程勘察、设计任务的专业范围、性质领域相适应。我国建设工程按专业性质、领域不同，分为：石油、钢铁、建材、机械等23类。

3、建设工程勘察、设计合同的订立必需遵守国家规定的建设程序。如《中华人民共和国合同法》规定：国家重大建设项目的建设工程合同（包括工程勘察设计合同），应当依据国家规定的程序（建设程序）和国家批准的投资安排、可行性探讨报告等文件订立。

4、建设工程勘查、设计合同的承包商将担当较大的质量风险责任。依据《中华人民共和国合同法》、《建设工程质量管理条例》的有关规定，工程勘察、设计合同的承包人对工程勘察、设计质量不符合要求，造成发包人损失的，承包人（勘察人、设计人）除接着完成勘察、设计，减收或免收勘察、设计费用外，必需赔偿发包人的损失。

二、建设工程施工合同

（一）概念

建设工程施工合同是发包人和承包人（施工人）为完成特定的建设项目的建立任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同。

（二）特点

1、建设工程施工合同的承包人必需是具有和拟承揽其工程建立任务相适应的《资质等级证书》和平安生产实力。

篇二：房地产合同管理方法(定稿版)

山西潞安房地产开发有限公司

合同管理方法

（试行）

二〇一四年八月

目录

第一章总则………………..……………..-2-

其次章合同管理机构及业务部门职责………-2-

第三章合同管理制度……-3-

第一节合同的签订……...-3-

其次节合同的会审………...…………..-6-

第三节重大经营事项的前置审核…….-9-

第四节合同的履行……...-10-

第五节合同的变更和解除……………-11-

第六节合同纠纷的处理………………...-12-

第七节合同专用章管理………………...-13-

第八节合同台账、报表及档案管理……...-13-

第四章合同管理奖惩…….…-14-

第五章附则………………-16-

第一章总则

第一条为规范公司的合同管理工作、满足合同管理工作须要，实现公司合同管理的制度化，预防和避开合同纠纷的发生，维护公司的合法权益，依据国家相关法律、法规及公司有关规定，结合公司的实际状况，制订本方法。

其次条本方法适用于公司一切合同管理活动。

本方法所称的合同业务是指公司在生产、经营活动中签订的建设工程、物资选购 、技术、广告等全部合同的谈判、签订、履行等行为。

其次章合同管理机构及业务部门职责

第三条经营部是公司合同归口管理部门，负责依法对合同进行统一指导、监督、管理。

第四条经营部主要职责：

1、负责国家相关法律法规的宣扬；

2、建立、健全和完善合同管理方法；

3、依据公司选购 安排，组织相关部门进行市场调研；

4、参和合同洽谈，负责合同的发起、审批流程的调度、合同会审及建档、保管并按季度移交档案室等工作；

5、负责牵头拟定公司重大项目合同文本并组织相关专家对公司重大事项的合法性、可行性进行论证并出具法律看法书；

6、负责规范公司合同文本；负责公司合同法律条款的审核；

7、参和合同纠纷的调查、调解等活动；

8、办理其他合同业务方面的工作。

第五条业务部门主要职责：

工程部：负责提交工程发包、材料、设备招标选购 安排，负责审核对方主体资格；

技术部：负责提交公司设计、测绘、检测等技术服务合同的签订安排，负责审核对方主体资格；

企划部：负责提交公司广告宣扬、制作、策划等宣扬服务方面合同的签订安排，负责审核对方主体资格；

办公室：负责提交公司办公用品等业务分管范围内选购 合同的签订安排，负责审核对方主体资格；

财务部：负责审核合同的付款方式、付款期限等有关条款。公司分管经理：负责所分管工作范围内招标（选购 ）、合同签订安排审批及合同的审核批准。

总经理：负责全公司全部合同的审核批准。

第三章合同管理制度

第一节合同的签订

第六条合同的签订应当符合国家法律、法规、政策的规定，符合公司相关管理方法的规定，坚持同等互利、协商一样、公开公正和诚恳信用的原则。

第七条凡以公司名义签订的合同，均应加盖公司的合同专用章，不得用行政章或其它印章代替，公司下属职能部门更不得加盖本

部门行政章或其它印章签订协议、合同。

第八条公司严禁供应任何担保。

第九条公司全部经营业务必需依据市场行为，形成书面（合同）约定，金额在1万元以下的除外。

严禁未订立合同即实际履行而后补办签订手续的行为，但突发事故、设备抢修、工程抢险、救灾等特殊状况不能刚好签订合同的，须报总经理批准后应急办理，并在一周之内完善相关手续。

第十条合同的主要条款应当齐备和明确，必需包括但不限于下列条款：

1、双方当事人的具体状况（包括名称、地址、电话、法定代表人、托付代理人、开户银行及帐号）；

2、标的；

3、数量（包括计量方法）；

4、质量（包括执行标准）；

5、价款或者酬劳；

6、履行期限、地点和方式；

7、违约责任；

8、解决争议的方法；

9、合同生效条件；

10、签约日期、签约地点。

第十一条合同的签订：

1、经营部依据承办部门提交的安排，依据公司相关管理制度规定或招标的方式确定合作方，牵头组织承办部门及相关部门和对方初

篇三：房地产设计合同

房地产设计合同

甲方：

乙方：

经甲乙双方协商，在公允、公正、互惠互利的原则下达成以下协议：

一、标的内容:

“xxxx”项目平面设计服务

二、甲方托付乙方的工作内容：

乙方特地成立“xxxx”项目小组，负责该项目的项目平面设计，包括以下内容：

、项目品牌管理规划

1、基础系统设计（已有）

2、应用系统设计

A：楼盘展示系统设计B：销售用品系统设计C：楼盘导示系统设计

3、户外广告类

A：现场导示牌、路牌广告、候车亭、车体广告等

、项目全程宣扬品设计、制作

1、售楼书设计（含单张、折页设计等）

2、售楼处展板设计；

3、购楼导向手册；

4、其它宣扬品的设计；

5、报纸广告的设计

三、服务期限及合同价款：

1、乙方按“用世·水韵城”项目营销安排同步供应平面设计服务，服务期限为12月,合同自年月日至年月日止。

2、乙方供应的设计服务合同价款为人民币xxxxx元整（RMB）。

3、本合同的履行期限届满后，若甲方须要接着托付乙方服务本项目后期物业，双方可以另行签订