《房地产公司成本控制研究文献综述4400字》

关于上市房地产企业的成本控制问题分析—以中南集团为例（文献综述）[内容摘要]在投资和发展项目的决策中，许多房地产企业只依靠经验或短期的市场研究，在有形的土地市场上，以浅浅的“估计”获得开发土地的权利。本文分析了房地产开发企业发展过程中成本管理和风险管理的问题，并提出了相应的对策。首先，根据房地产开发企业的特点，分析了房地产开发企业加强成本控制的重要性和紧迫性。其次，论述了房地产开发企业成本管理和控制的存在问题和原因。房地产项目的实施过程很长，实施过程是不可逆的，房地产企业一般都在正确的地方。这一进展缺乏有效的实时跟踪，缺乏有效的资金使用管理工具，导致资金管理成本高，改善房地产企业成本管理与风险控制的机遇。在本文中将以浙江杭州中南建设房地产集团公司为例，对上市房地产企业的成本控制问题进行分析研究，以期为现当前我国的房地产泡沫经济问题做一点有价值的探寻。[关键词]房地产企业；成本控制；问题分析一、前言（一）选题背景及选题意义房地产行业作为我国的龙头产业，目前其产业规模之广使其产业链逐渐变长，与之关联的房地产建筑材料种类繁多，品种繁多。高速发展的房地产业推动了城市化的发展、提高了社会健康的质量。在政府对于房价调控等有关政策的背景之下，我国房地产企业正经历着新型的调整状态阶段，无论是生存还是发展，都承受着更大的挑战。按照最新的数据显示，国内大多数城市，尤其是经济发达城市的销量遭遇滑铁卢，使其一改往日繁荣景象，利润回归为正常值。各种信贷、限制、税收的政策目的就是为了抑制异常销售上涨，使房地产经济快速恢复为正常水平。政府众多政策的颁布，为房地产的市场供需均造成了极大的影响。基于此，房地产企业正经历着竞争激烈与低盈利的阶段。急剧下跌的房地产销售、持续增加的发展成本、开发成本、资金医乏等问题极大的冲击了房地产企业开发的利润幅度，伴随的还有同行间的激烈竞争，使之生存都变得异常艰难。由于政策的日趋严格，导致房地产产业的发展出现了极大的变化，竞争也变得越来越激烈，大多数房产公司处于销售低谷，资金不活的困境。在明显的产品同质化的影响中，房地产企业的生存，盈利与发展各方面的能力都与企业的成本控制密不可分，如果房地产企业不注重控制成本，那么它们在越来越激烈的市场竞争中就会相当的被动，甚至可能无法生存。所以，房地产企业的成本控制是关乎其企业生死存亡的重中之重。（二）相关概念房地产企业成本控制综合性比较强，涉及许多内容，受多方面的因素的影响。企业可以借助构建更为科学有效的成本控制系统，而让各项资源获得更加合理的整合及运用，这不仅可以增加成本控制的效果，还能提升企业应对风险的实力，进而将企业的核心竞争力提升一个档次。成本费用和利润息息相关。其他条件不变的情况下，使用成本越低，利润就会相应的越高，换而言之它是利润的抵减因素。要做到降低成本费用，就需从项目的各个方面、各种环节一起入手，采用一系列措施有效降低成本费用。在减少花销的同时也要兼顾工期、耗能、质量等问题，从而使项目盈利水平提高，最后使房地产开发企业的整体经济效益得到显著提升。二、有关国内外研究成果综述（一）国外研究成果（1）“预算控制”和“标准成本控制理论”的概念，在1991年泰勒出版的《科学管理的原理和方法》中首次给出，同时构建了规范化制度。到了1947年时，迈尔斯引进了“价值工程”的理念，认为公司在产品研发和改进的过程中，应当将以顾客的需求作为导向，综合成本需要，从而保证产品的成本和功能适应度。希金斯在1952年通过把成本目标分到不同层级的责任单位，使成本控制更加合理。德鲁克在1954年建立了“目标管理理论”，它的核心思想主要是产品在研发以前应当按照消费者的承受能力来明确定价，并以此明确目标成本，据此来对产品研发加以控制，最终让商品能够实现技术可靠，且价格便宜的目标。（2）大约在1960年时，费根鲍姆率先给出“质量成本”的观念，从此以后，成本控制的侧重点发生了彻底的改变，就是由传统的事中控制目标成本管理，转变成事前与事中控制相结合的模式，它起到了加速成本管理深入发展的效果。西蒙在八十年代初提出了“战略管理会计”的理念，而后库拍在1988年建立了将ABC机制当做重心的战略成本系统，之后，波特等学者又进一步对此进行了探究，战略成本管理系统因此而不断的完善。（3）二十一世纪初，罗伯特.格里斯沃尔德(美国)建立了新的建设项目投资评价和成本管理理念及方法，称之为“全生命周期成本管理”。其核心观念就是，成本控制应当实现完整化。到了2002年的时候，杰克.R.梅瑞狄斯等学者在此基础之上，更深入的给出了“综合造价管理”这种涵盖建设项目造价与资产管理的理念及方法，把成本控制提高至公司战略管理的高度。目前，发达国家的房地产成本管理跟随着全球建筑行业的持续发展，目前己处于日渐程序化、标准化以及规范化的水平之上。在日本，其所实施的建筑项目造价管理模式就是全过程的动态化管理。此外，其建筑学会计成本计划委员会通过制定建设项目分部分项定额标准，并根据市场的变化将其数据进行定期的修改，形式上属于动态管理。英国经过多年的探索与实践，己形成了一个统一的工程量标准计量规则，其管理工作也越来越规范，其工程造价管理也成为了一个独立专业，具有科学规范的标准并且影响力广泛。美国的工程造价是一种最先通过各种咨询单位设定出单位面积建筑的基准价格以及成本预算，然后由建设方同施工方经过一些交易实践活动来明确最后的工程造价操作模式。（二）国内研究成果王贵龙(2002)在其自身著作“房地产开发项目在各阶段成本造价之御空”的文章当中指出，重点围绕着房地产工程的设计时期进行了研究和分析，探求项目的成本与应用功能最好的平衡点，在保障项目质量及应用功能的基础上，将其加以设计及结构方面的改进，从而强化对于经济技术和设计时期的分析，有利于在最后阶段选择实施方案。余哲、杜骏(2006)两位学者在二人共同创作的文章《房地产项目在设计过程中的成本控制》当中的观点是，这一阶段在整个成本控制过程中的作用较为明显，处于核心的位置，尽管在工程造价中，设计经费所占比例较小，通常仅有大约百分之二的水平，可是其作用却非常巨大，对总造价的影响甚至可达百分之七十五，一套优秀的设计方案，不仅应当综合考虑社会效益与公众影响，还应当具备较强的可操作性与经济性。蔡永东(2010)在《浅谈房地产核算与成本控制措施》一文中指出，在房产项目最初的设计阶段，究其对项目总造价的影响，可以说能够达到百分之六十五的水平，而施工图设计阶段则能够达到百分之二十五到百分之三十五的范围，在具体施工阶段，采取技术手段而节省造价的几率只占到百分之五到百分之十，这充分说明，设计阶段的成本控制就是项目全过程成本控制的核心环节。覃晓艳(2005)在其自身著作《目标成本管理在房地产开发企业中的运用》的文章之中认为，所谓目标成本管理，指的就是将产品研发过程中所有产生的成本当做对象，并联系房产商生产运营的自身特性，来对待开发项目实施科学的区分管理。刘敏智（2007)在自己编纂的《试论房地产项目成本目标的管理》的文章当中认为，在实际成本控制中，对整个项目的控制和初步预算房产项目成本，总体而言就是指对初期设计和施工成本以及税收策划等实施全方位的成本管理，亦是现阶段，国家严密调控的现实状态下，房地产能够实现长期稳健前景的前提。莫小勇(2011)在《房地产开发项目成本控制研究》中认为，重点介绍和分析了若要达成成本控制的目的，必须通过对于项目实施科学的组织、调度、管理和控制。翁益郎(2014)在自己编纂的《浅谈房地产项目成本控制和管理》一文当中提出，项目的成本控制是一种全方位的过程，要求各个参建方能够互相协调、互相帮助，同时建立健全成本管控有关的制度体系，唯有如此，才可以将成本控制真正贯彻下去，以此确保减少成本，进而达成公司及社会的终极战略方针的实现。（三）结论与建议房地产行业是拉动国内GDP增长的一个重要的支撑行业，伴随近些年，政府不断的加强对于房地产市场的宏观调控，其所生存的运营环境也发生了极大的改变，而房地产公司内部之间的竞争也变得越来越激烈。在往后的一定时期内，房屋价格将会变成房地产公司之间最为关键的竞争要素，低成本房地产企业必然会变成最终的赢家。鉴于此，房产项目的成本控制就越表现得极为关键，对于房地产企业来说，有效的控制成本，就是其生命线，也是公司能够实现生存与发展的前提条件。总而言之，大型上市房地产企业成本控制与风险管理是一个系统工程，企业只有切实加强地产开发过程各个阶段的成本管控，在施工过程中，建立和完善工程变更的管控体系，制定科学的变更办理流程，严格控制工程变更。另外，企业领导层要加强风险防范意识，提高成本管控水平，确保准确的资源和信息渠道并能及时反馈成本信息。唯有如此，上市房地产企业才能不断提高企业市场竞争力，促进企业自身良好发展。

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