广东惠州某大酒店项目可行性报告

*****大酒店可行性研研究报告编制单位：******旅游开发有有限公司编制人：********审核人：****编制时间：二OOO八年八月二二十八日*****大酒酒店可行性分分析报告目录第一章综述.....................................................................31.1惠州经经济发展...........................................................31.2惠州房地地产市场回顾顾与展望..............................................81.3“******大酒店”项目立项背背景.................................114第二章惠州市房房地产市场的的综合分析..........................................162.1住宅市场场分析...........................................................162.2酒店市场场分析...........................................................202.3产权式酒酒店市场分析析...................................................277第三章“******大酒店”项目开发功功能类型比较较研究及综合合评价......323.1“******大酒店”项目概况.......................................323.2项目开发发功能类型SWOT分析...........................................323.3项目开发发功能类型综综合评价.............................................33第四章项目开发发功能类型经经济效益分析析.......................................3554.1成本分析析...............................................................3554.2出售酒店店价格预测......................................................3374.3销售酒店店赢利分析......................................................3384.4经营酒店店效益分析......................................................4404.5经营酒店店出售产权式式酒店效益比比较分析.................................42第五章项目定位位...............................................................4445.1项目总体体定体...........................................................445.2项目具体体定位...........................................................445.3目标客户户群定位.........................................................46第六章项目的不不确定性和市市场风险规避避策略..................................4496.1主要变量量分析..........................................................496.2敏感性分分析............................................................506.3其它规避避市场风险策策略................................................51第七章结论.....................................................................53第一章综述述1.1惠州经济济发展惠州市概况惠州市位于广东东省东南部，珠珠江三角洲东东北端，南临临南海大亚湾湾，与深圳、香香港毗邻，是是中国大陆除除深圳市外距距离香港最近近的城市。现现辖惠城区、惠惠阳区、惠东东县、博罗县县、龙门县。设设有大亚湾经经济技术开发发区和仲恺高高新技术产业业开发区两个个国家级开发发区。全市有有51个镇（乡）、16个街道办事事处，常住人人口377万人。惠州市属珠三角角经济区，陆陆地面积1.12万平方公里里，占珠三角角经济区面积积的1/4。海域面积4520平方公里，海海岸线长223.6公里，是广广东省的海洋洋大市之一，同同时也是著名名侨乡，祖籍籍惠州的华侨侨和港澳台同同胞超过90万人（其中：：有海外华侨侨华人40万人、归侨2万人、侨眷45万人、港澳澳同胞50万人、港澳澳眷属共60万人。海外外侨胞主要分分布于马来西西亚、新加坡坡、印尼、泰泰国、缅甸、越越南、澳大利利亚、美国、英英国、加拿大大等国家）。惠州的自然资源源尤其是旅游游资源非常丰丰富。全市具具有旅游开发发潜力的景点点有900多处，属景景点高密度分分布区，并具具有资源多样样性的特点，集集山、江、湖湖、海、泉、瀑瀑、林、涧、岛岛为一体，融融自然景观与与人文景观于于一身。早在十年前，惠惠州已进入中中国大中城市市“投资硬环境40优”、“综合实力50强”的行列，良良好的投资环环境为广大投投资者所认同同。近两年来来，惠州把营营造良好的投投资环境作为为深化改革、扩扩大开放的战战略举措，加加大了城市建建设力度，不不断完善城市市功能，先后后荣获“中国优秀旅旅游城市”、“国家卫生城城市”、“国家园林城城市”和“国家环保模模范城市”称号，使惠惠州的环境优优势更为凸现现。目前，惠州已形形成由深水港港、铁路、高高速公路、机机场相互配套套的现代化立立体交通网络络。惠州港为为国家一级口口岸，水路距距香港仅47海里，可供供建港的深水水岸线30多公里，年年吞吐量可达达1.2亿吨，现已已建成2座万吨级通通用码头和4座3.5万吨级的原原油油气码头头，形成年吞吞吐量1500万吨的规模模。京九铁路路与广梅汕铁铁路在惠州交交汇，即将建建成通车的惠惠澳（惠州港港）铁路与京京九、广梅汕汕铁路接轨，将将形成铁路连连接港口的大大陆桥格局。惠惠盐、深汕、广惠、惠河河与在建的莞莞惠等多条高高速公路贯穿穿全境。全市市公路通车里里程7211公里，公路路密度65公里/百平方公里里。惠州至深深圳黄田机场场1个小时车程程，至广州白白云机场只有有2.5个小时车程程。改革开放20多多年来，惠州州市坚持“工业立市”的发展战略略，坚定不移移地走发展外外向型经济的的道路。培育育出TCL、德赛、华华阳等一批大大型国有（控控股）企业集集团以及侨兴兴、富绅等一一批民营企业业集团。全市累计实际利利用外资超过过100亿美元，办办起了8000多家外资企企业，其中世世界500强企业17家。目前，惠惠州已成为世世界最大的电电池和镭射光光头生产基地地，亚洲最大大的电话机、电电脑主板生产产基地，中国国最大的电视视机、汽车音音响、高级电电工产品、照照相机生产基基地之一，成成为中国华南南地区发展最最快、最具活活力和最具潜潜力的城市之之一。2007年惠州州宏观经济分分析2007年，惠惠州经济处于于“黄金发展期”。GDP、金融机构构人民币存款款、招商引资资项目合同总总额3个含金量极极高的经济数数据均突破千千亿元大关，经经济发展进一一步显现“又好又快”。1）、GDP超超千亿

据初步统计，22007年惠州市GDP突破千亿元元大关，达到到1085亿元，增长14.1%。三种产业结构（％％）调整为：：7.9：58.8：33.3。惠州跻身身全国一类重重点城市行列列，成为“GDP千亿元城市”的新晋成员员，经济发展展跨越一个标标志性的台阶阶。2）、财税收入入保持高位前前行

2007年，全全市地方一般般预算收入62.06亿元。1-4季度全市地地方一般预算算收入增长分分别为：34％、28.4％、40.8％、39.6%，全年呈现现持续高位增增长的态势。其其中，上缴地地方财政的国国内增值税、营营业税、契税税合计对地方方财政一般预预算收入的贡贡献达60.9％，拉动地地方财政一般般预算收入增增长24.1个百分点。同同期，来源惠惠州的财政总总收入307亿元，增长80.2%。全市税收收总收入（国国、地税合计计）231.777亿元，增长32.5%。其中，国国税176.994亿元，增长32.1%；地税54.83亿元，增长33.9%。地税增长长快于国税增增长，有力地地支持了地方方财政收入的的快速增长。地地税收入中，房房地产营业税税、土地增值值税、房产和和城市地产税税等房地产业业产生的税收收增长对全市市地税增长的的贡献超过50％。其中，房房地产业营业业税增长达67.7％，拉动全全市地税增长长9.7个百分点。显显示，房地产产业的快速发发展对地方税税收的重大贡贡献。大亚湾财政收入入领跑各县（区区）。分县（区区）看，各地地财政一般预预算收入增长长分别为：惠惠城区37.8%、惠阳区49%、大亚湾区51.1%、惠东县35.8%、博罗县34.4%、龙门县30.6%。显示各地地的财政收入入增幅均超过过30％，其中市市区（惠城区区、惠阳区、大大亚湾区）财财政收入增长长明显快于县县域财政收入入增长。3）、两大工业业支柱行业（电电子、石化）进进一步协调发发展

2007年，全全市规模以上上工业实现增增加值440.229亿元，增长16.4%。其中，电电子行业增加加值210.661亿元，占规规模以上工业业的比重47.8%%,比上年下降3.2个百分点，增增长16%；石化工业业增加值101.111亿元，占比比达30%，比上年大大幅上升10.3个百分点，增增长36.2％。电子、石石化两大支柱柱产业占全市市规模以上工工业增加值的的比重为70.8％，随着石石化产业规模模的不断壮大大，产业协调调性进一步增增强，产业结结构也适度重重型化调整，轻轻重工业比重重由上年的45.2：54.8调整为39.2：60.8。龙门工业业领跑各县（区区）。分县（区区）看，各地地规模以上工工业增加值增增长分别为：：惠城区15%、惠阳区18%、大亚湾区38.3%、惠东县17.4%、博罗县21.8%、龙门县64.6%。龙门由于于三大水泥项项目相继投产产，拉动了其其工业快速增增长。4）、固定资产产投资创历史史新高2007年，全全市完成全社社会固定资产产投资额484.223亿元，创下下历史新高。1-4季度全市固固定资产投资资增长分别为为：23％、35.4％、56.2％、56.8%，下半年呈呈现高速扩张张的态势。其其中，工业完完成投资195.889亿元，增长49％，成为今今年以来投资资增长的重要要亮点；第三三产业投资完完成211.778亿元，增长65.4％，其中房地地产开发投资资137.333亿元，增长98.9％。显示，工工业与第三产产业投资齐头头并进，共同同为惠州经济济发展提供强强大后劲，引引导产业结构构调整优化协协调发展。大大亚湾投资领领跑各县（区区）。分县（区区）看，各地地的全社会固固定资产投资资增幅分别为为：惠城区32.9%、惠阳区58.8％、大亚湾湾区137.7％、惠东县30.6%、博罗县41.8%、龙门县7.5%。显示，大大亚湾区、惠惠阳区的投资资高速增长；；惠城区、惠惠东县、博罗罗县也保持快快速增长的势势头。5）、商贸零售售业增幅再攀攀新高

2007年，全全市社会消费费品零售总额额353.994亿元，增长19.1%，增幅比上上年上升0.9个百分点，呈呈现在高位增增长的良好态态势，创下近近几年消费增增幅的新高。1-4季度全市商商贸零售业增增长分别为：：15.4％、17.6％、18.8％、19.1%，全年呈现现逐步升温的的态势。其中中，批发和零零售贸易业完完成306.113亿元，增长19.1%；住宿和餐餐饮业完成47.81亿元，增长18.9%。显示，随随着高端酒店店的相继投入入营业，惠州州的住宿酒店店业收入呈强强势增长态势势。大亚湾消消费品零售总总额增幅最高高。分县（区区）看，各地地的社会消费费品零售总额额增幅分别为为：惠城区20%、惠阳区18.8%、大亚湾区20.8％、惠东县17.3%、博罗县19.1%、龙门县17.6%。显示，各各县（区）消消费增幅都保保持在17-211%的快速增长长区间。6）、外商直接接投资较快增增长

2007年，全全市外商直接接投资合同项项目444个；外商直直接投资合同同外资15.71亿美元，增增长3.8％；全市实实际吸收外商商直接投资12.28亿美元，增增长17.5％。其中，电电子行业引入入外资合同项项目最多的行行业，共65个，直接外外商投资2.57亿美元，分分别占全市12.8%和20.9%；房地产行行业合同项目目29个，利用外外商直接投资资1.6亿美元。从从引资的地区区看，香港仍仍然是引入项项目最多的地地区，占全部部项目的74.3%。1-4季度实际吸吸收外商直接接投资累计增增幅分别为：：0.04%、-6%、17.7%、17.5%，呈现逐步步攀升态势，显显示下半年引引资形势逐步步好转，引入入外资额明显显增加。龙门门吸收外商直直接投资增幅幅领跑县（区区）。分县（区区）看，各地地实际吸收外外商直接投资资增长分别为为：惠城区8.9%、惠阳区22%、大亚湾区21.7%、惠东县30%、博罗县21.9%、龙门县40.5%。显示全市市除惠城区外外,各县(区)实际吸收外外商投资都保保持快速增长长，增长都超超过20%，其中龙门门尤为突出。7）、外贸顺差差超过50亿美元

2007年，全全市进出口总总额241.113亿美元，增增长13.6％。其中，进进口95.07亿美元，增增长6.2％；外贸出出口146.006亿美元，增增长18.9％。其中，私私营企业出口口6.36亿美元，增增长39.5%；外资企业业出口129.991亿美元，增增长20.6%。全市实现现贸易顺差50.99亿美元，创创下我市对外外贸易顺差的的新记录。从出口主要商品品来看：机电电产品117.557亿美元，占占比80.5%，增长19.6%；服装7.86亿美元,占比5.4%,增长9.5%;鞋类3.01亿美元,占比2.1%,增长10.4%%,塑料制品3.2亿美元,占比2.2%,增长23%;玩具1.2亿美元,占比0.7%,增长15.9%。外贸出口大亚湾湾领跑县（区区）。分县（区区）看，各地地外贸出口增增长为：惠城城区12.5%、惠阳区25.1%、大亚湾区80.6%、惠东县37%、博罗县13%、龙门县12.9%。显示大亚亚湾外贸出口口高速增长，惠惠东县、惠阳阳区的增长也也高于其他县县区。8）、房地产业业强势发展

2007年，全全市商品房建建筑面积1277万平方米，突突破1000万平方米大大关；商品房房销售额153.333亿元，突破100亿元大关；；全年完成商商品房投资137.333亿元，突破100亿元大关。07年惠州房地地产呈现强势势发展态势，建建筑面积、销销售面积、销销售金额增幅幅均超过50%。2007年年商品房销售售均价为4001元/平方米，比1-11月销售均价价小幅回落31元/平方米。1-3季度全市商商品房累计平平均价格（元元/平方米）分分别为：3492、3646、3901。显示，受受国家宏观调调控影响，四四季度商品房房价格涨幅明明显减缓。分县（区）看看，各地商品品房销售价格格（元/平方米）为为：惠城区4753、惠阳区3554、大亚湾区3916、惠东县2165、博罗县2328、龙门县2329。显示县区区房价已经全全部超过2000元/平方米，惠惠城区房价已已经接近5000元/平方米。9）、金融存贷贷款快速增长长

2007年年末末，全市本外外币贷款余额额679.774亿元，比年年初增长41.1％；本外币币存款余额1169..48亿元，比年年初增长18.6%。存款与GDP同步踏入“千亿俱乐部”。惠东贷款增增幅最快。分分县（区）看看，各地金融融机构本外币币贷款增幅分分别为：惠城城区52.1%、惠阳区49.1%、大亚湾区-5.3%、惠东县68.4%、博罗县34.8%、龙门县10.4%。显示惠东东县、惠城区区、惠阳区、博博罗县的贷款款增幅都比较较高，龙门保保持平稳增长长，大亚湾负负增长。10）、农民收收入实现两位位数增长

2007年，城城市居民人均均可支配收入入17310元，增长8.2%，剔除价格格因素，实际际增长4.1％；全年农农民人均纯收收入5695元，增长11.9％，剔除价价格因素，实实际增长7.7％。全市城城乡居民储蓄蓄存款余额647.661亿元，比年年初增长6.7％，其中，城城镇居民存款款519.229亿元，比年年初增长2.9%；农村居民民存款128.332亿元，比年年初增长25.2%，与农民纯纯收入一起呈呈两位数增长长。县（区）居居民存款惠阳阳增幅最快。分分县（区）看看，城乡居民民储蓄存款增增幅分别为：：惠城区4.2%、惠阳区11.7%、大亚湾区9.6%、惠东县3.1%、博罗县11.6%、龙门县5.4%。显示全市市居民储蓄存存款保持平稳稳增长。物价水平高高企

20007年，城市居居民消费价格格总水平上涨涨3.9%，比3%的的控制线线高出0.9个百分点，主主要的拉动因因素是食品类类价格高企（上上涨10.6个百分点）。小结：07年惠惠州的经济得得到了高速的的发展，也吸吸收了大量的的港澳投资，其其中电子同石石化两大工业业产业继续保保持了强劲的的发展势头，而而房地产行业业的兴起，也也带动了第三三产业的快速速兴起。1.2惠州房地地产市场回顾顾与展望2008年上半半年惠州宏观观市场各项指指标情况1）、物价仍呈呈上涨态势1-5月，市市区CPI指数（即居居民消费价格格指数）比上上年同期上涨涨5.7％，其其中食品类价价格指数上涨涨达15.66％，CPI上涨的的87.7％主主要来自于食食品价格。显显示，当前价价格上涨仍是是结构性上涨涨，并不是价价格全面上涨涨的通货膨胀胀。受去年物物价上涨翘尾尾因素、低温温雨雪冰冻灾灾害等因素影影响，市区CCPI指数数仍继续攀升升，影响着全全市经济建设设和社会发展展的方方面面面，更直接影影响了全市居居民生活质量量。2）、金融贷款款增速放缓5月末，全市市金融机构本本外币存款余余额12577.19亿亿元，比年初初增长7.55％，增幅同同比回落3..5个百分分点。同期，全全市金融机构构本外币贷款款余额7433.89亿亿元，比年初初增长9.44％，增幅同同比回落144.1个百百分点。金融融贷款增速放放缓，显示“从紧”货币政策效效应显现，特特别是房地产产信贷快速增增长势头得到到有效抑制。3）、固定资产产投资增长仍仍显强劲1-5月，全全社会固定资资产投资总额额为192..85亿元元，增长499.4％，对对比1-4月，增增幅虽然回落落14.9个百百分点，但仍仍保持快速增增长态势。其其中，工业完完成投资866亿元，增增长56.44%；第三产产业完成投资资105.66亿元，增长长45％。第三三产业投资和和工业投资继继续在高位运运行，同时，工工业投资增幅幅的高速增长长，将再度激激发工业发展展后劲。1-5月，全全市房地产开开发投资完成成67.244亿元，同比比增长66..1％，同比比回落32..1个百分点点，其投资额额占第三产业业投资的比重重为63.77％。[分析]：08年上半年年惠州房地产产开发投资增增势依然明显显，相对全国国范围的土地地流拍之风，惠惠州上半年无无土地流拍现现象，开发投投资热情依然然高涨，说明明后期市场放放量上升空间间很大。4）、商品房销销售前期低迷迷，后期上扬扬，同比下降降幅度较大上半年，全市商商品房销售面面积103..4万平方方米，同比下下降30.88％；商品房房销售金额441.6亿亿元，下降225.3％；；5月末，全全市商品房销销售均价为33916元元/平方米，比比上年末销售售均价回落885元/平方米；6月份商品房房销售价格开开始上扬，上上半年全市商商品房销售均均价为41119元/平方米。[分析]：受政策和整体市市场影响，惠惠州上半年商商品房销售明明显回落，但但整体均价相相对07年略有上上升，主要是是由于5月份以来来一些优质项项目对价格的的拉升。在市市场放量不断断扩大的情况况下，后期市市场竞争将更更加激烈。5）、商品房空空置面积同比比有的增加（资料来源：惠惠州统计年鉴鉴、惠州市人人民政府公众众信息网）截至到5月底底，惠州商品品房空置面积积为78.77万平米。同同比增长7..5%。下半年市场趋势势展望，当前前惠州房地产产业面临的发发展机遇今年上半年，整整个房地产市市场首次出现现了从19998年以来，销销售面积和销销售额同时下下降的情况。目目前房地产市市场的低迷是是相对的，是是向理性回归归过程中的一一种调整，之之后不健康因因素会逐渐消消除，而居民民的自住需求求会持续稳定定的增长，这这将有利于房房地产市场的的进一步发展展。惠州房地地产主要的利利好因素如下下：1）、惠州经济济快速增长、城城市化进程不不断提速、交交通设施的不不断完善为房房地产市场下下一步发展带带来机遇2008上半年年GDP增幅平平稳，财税收收入高速增长长，固定资产产投资增幅高高位攀升，消消费需求快速速增长，利用用外资保持较较快增长，外外贸出口增幅幅平稳。惠州州GDP增长率率多年始终保保持在10%%以上，20007年惠州GDPP突破10000亿元大关，标标志着惠州进进入全国一类类重点城市行行列；未来五五年，惠州有有望承接深圳圳、东莞产业业转移20000亿元，经经济总量上将将再造一个惠惠州。惠州交通设施不不断完善，各各组团的道路路网络日益密密切，08年上半年年惠南大道开开通，惠城区区与惠阳区的的联系更紧密密，沿海城市市的格局正在在确立。在《惠惠州市高速公公路网规划（2006-2020年）》中，构架了“五横三纵”的公路网络，规划总里程850公里，共形成15个高速公路出入通道口，86条高速公路出入境车道。到2010年，惠州市高速公路总里程达500公里，“十二五”期末达到750公里，“十三五”期末达到850公里。届时四通八达的高速公路网像纽带一样，将全省周边各城市和惠州市各县区及重要港口紧密连接在一起。2）、城市格局局构架扩大带带来良好发展展机遇，组团团式城市住房房建设规划加加快城市发展展步伐根据《惠州市城城市住房建设设规划（20008—2012年）》，市市区行政区划划调整后，惠惠州市区包含含了惠城区、惠惠阳区及大亚亚湾经济技术术开发区，总总用地面积22672.33平方公里。其其中：城市规规划区主要由由惠城、惠阳阳—大亚湾、仲仲恺—陈江三大组组团组成。组组团式城市住住房建设规划划有助于合理理布局城市格格局，加快城城市发展的步步伐。在《惠州城市总总体规划（22006-22020）》已已经通过批准准实施，惠州州城市市区面面积由4199平方公里里扩大到26672平方公公里，惠州将将从沿江城市市发展为沿海海城市。3）、创建文明明城市、改善善城市环境，有有助于提升产产业发展和吸吸引外来人口口，人口红利利将提升房地地产的刚性需需求惠州创建文明城城市，对城市市环境提出的的更高的要求求，环境的优优化对提升产产业的发展提提供了更好的的契机。近几几年因产业发发展而带来的的外来人口不不断增加，同同时居民人均均收入也在增增加，1-55月，市区居居民人均可支支配收入86683元，增增长11.11％，剔除价价格因素，实实际增长5..2%；居民民人均消费性性支出63999元，增长长18.4％，剔剔除价格因素素，实际增长长12%。根据《惠州市城城市总体规划划》，20007年规划划范围内常住住人口1899.6万人人，20088年规划范范围内现有常常住人口1995.9万万人，20112年底规规划范围内常常住人口2666.6万万人，规划期期内增加700.7万人人。人口自然然增长和收入入水平的不断断增长将使得得首次置业，换换房等刚性居居住需求趋于于旺盛。区域经济发展预预测1）、惠阳中心心与深圳和东东莞的距离将将进一步拉近近据惠州市规划建建设局官方网网公示的《惠惠州市惠阳中中心城区分区区规划(20077-20200)(草案)》（据规划划局有关负责责人透露这是是惠阳由市变变区后首次对对中心区做详详细规划。）轻轨1、2号线线接驳深圳根据规划草案，惠惠阳将加强与与深莞的联系系互动，并从从交通、物流流、市政配套套方面为接受受深圳、东莞莞产业转移铺铺路。将利用用惠州港和京京九铁路的交交通物流优势势，在交通方方面建立惠州州港与东莞东东部、深圳东东部、河源、汕汕尾等地区产产业功能区域域的高效链接接。惠阳区将将与周边城镇镇形成一个城城市群体，融融入珠三角洲洲“1小时经济圈”。与深圳的合作将将把惠州港与与深圳市主干干道网系统、东东部新城对外外交通系统对对接，提高深深惠经济运行行效率。惠阳阳高速公路联联络线也将与与深圳外环高高速公路衔接接，并预留了了连接深圳的的城际轨道交交通廊道。规规划惠阳区轻轻轨1号线，经三三和、秋长、淡淡水、大亚湾湾至澳头，惠惠阳区轻轨2号线经三和和、洋纳、新新桥、惠州新新客站、淡水水至白云，并并考虑在深圳圳14号轨道线接接驳换乘。2）、[产业园园]经济的发展

为深莞产业业转移铺路在与东莞的联系系建立在资源源共享基础上上，沥林镇与与东莞的谢岗岗镇同为边缘缘镇区和水源源性缺水地区区，规划促进进两镇共享供供水水源。实实现与东莞“土地”与“人力、资金”的良好合作作，共同促进进沿海以石化化、物流、旅旅游、制造业业为龙头的产产业带和城镇镇群的建立。规规划还指出惠惠州应做好充充分准备，有有条件地接纳纳东莞制造业业向惠州转移移，逐步建立立人才引入和和创新机制，帮帮助企业落地地。尤其是发发展壮大惠州州制造业品牌牌高新技术产产业，依托三三和片区，做做大做强计算算机通信高新新技术产业群群。并准备在在惠阳中心城城区北部规划划一个新的高高新技术产业业园区，吸引引国外和深圳圳、东莞等地地高新技术产产业进驻。除了为工业的对对接铺路，规规划还支出惠惠阳在环保方方面需要加强强与周边城市市的联系。惠惠州与深圳、河河源、东莞应应建立跨区域域的河流整治治与保护机制制，保护东江江水质，改善善淡水河水质质，保障区域域供水安全。3）、[住房]]增加中低价价位商品房由于20世纪990年代初的盲盲目开发，惠惠阳中心区遗遗留了许多“问题楼盘”，各种性质质的用地混杂杂相互干扰，中中心区功能不不突出。规划划拟缩减居住住用地，调整整某些已出让让土地的用途途，使第三产产业更多地登登临“黄金地”。并提到“早期的政府府土地出让行行为，不论其其合法性如何何，必须通过过合法的规划划，降低早期期政府行为带带来的诚信和和政策风险”。此外，住房供应应结构将做进进一步调整，规规划提出积极极发展适合广广大居民消费费水平的普通通商品住房，并并对经济适用用房和廉租房房的供应做了了规划。商品品房规划将增增加中低价位位、中小套型型普通商品住住房供应。中中心区将新建建经济适用房房8.93万套，平均均套型建筑面面积为75平方米，经经济适用住房房主要分布在在城镇密集区区。廉租房将将建300万平方米，套套型建筑面积积平均为40平方米，并并将逐步提高高经济适用房房的比重。据据了解，到目目前为止惠阳阳区还未盘整整出用于建设设经济适用房房、廉租房的的用地，由于于商品房价格格日益上涨，经经济适用房、廉廉租房还未动动工建设，惠惠阳住房困难难户的住房问问题日益明显显。4）、[公交]]开通快速速公交连接两两主城区为了缩短惠城、惠惠阳两主城区区的距离，惠惠城惠阳两区区间将开通快快速公交，公公交路线初步步规划为以惠惠州客运南站站为起点，途途经南线客运运站-仲恺-陈江-镇隆-新墟-秋长-排坊-惠阳客运总总站-响水河，终终点为大亚湾湾客运站。此此外，惠阳区区内的客运条条件也将大大大改善，将增增设三个长途途客运站。并并将增设两处处货运站来改改变现在惠阳阳客运站因货货运站与客运运站混合使用用的困境。1.3“******大酒店”项目立项背背景综上所述，惠州州近年GDP增长率始终终保持在15%以上，且有有加速增长的的趋势，完全全可以支撑房房地产业的高高速发展，2007年惠州人均GDP288780元（折合$3837元），房地地产处于快速速发展阶段，生生存、改善需需求兼有。深深圳等消费者者购买力外溢溢惠及惠州，价价格洼地凸现现，投资客比比例增加，基基础设施建设设日益完善，惠州房地产市场蕴藏巨大空间。惠州的自然资源源尤其是旅游游资源非常丰丰富，临近香香港和深圳特特殊的地理位位置使得旅游游收入迅速增增加，酒店业业开始迅猛发发展。*****旅游游开发有限公公司正是抓住住惠州旅游业业发展的起步步阶段，看准准了惠州未来来发展的良好好前景，利用用惠州目前开开发的价格洼洼地，选择在在惠州的“硅谷”建设五星级级产权式酒店店--“*****大酒店”（以惠环、仲仲恺、陈江为为中心区，潼潼侨、镇隆、沥沥林为辐射区区的南惠州，面面积近300平方公里，区区域总人口50多万，区域域内工厂林立立、企业云集集，会聚了多多家世界500强及中国100强企业，包包括可口可乐乐、三星、LG、SONY、TCL、德赛等国国内外知名企企业，年工业业总产值突破破800亿元，云集集了来自亚洲洲、欧美等地地的知识精英英，是当之无无愧的“惠州硅谷”）。“惠州硅谷”是城市经济济增长的动力力。硅谷的精精英掌控了智智慧与财富，在在南惠州构成成强大的知富富阶层。然而而，面对强劲劲的消费前景景，“惠州硅谷”尚没有代表表其城市形象象的商务酒店店配套。第二章惠州市市房地产市场场的综合分析析2.1

惠州住住宅市场宏观观数据分析据政府数据显示示，07年惠州市1-11月全市房地地产开发完成成投资117.885亿元，增100.22%.完成商品房房建筑面积1154..33万平方米，增增69.4%；完成商品品房竣工面积积325.227万平方米，增增83%；商品房销销售金额131.115亿元，增129.22%.房地产开发发投资的大幅幅增长直接拉拉动全社会固固定资产投资资增22.5%，对全社会会固定资产投投资增长贡献献率达37.1%%.2.1.1惠州州房产开发的的特点由于惠州是工商商一体城市，有有着良好的生生活环境，加加上靠近深圳圳，所以很多多楼盘都是面面向深圳市场场的需求。就就惠州市房地地产开发区域域分布来说，统统计部门分析析认为惠城区区房产开发过过密。惠城区区完成房地产产开发投资72.12亿元，占全全市房地产开开发投资比重重达61.2%。而龙门县县完成不到1亿元，所占占比重仅0.8%。惠城区本本来就人口密密集，土地资资源相对紧张张，如此高密密度的投资开开发，势必对对未来的发展展带来影响；；而其他县区区相对较慢，发发展不平衡，不不利于地区整整体城市化的的建设发展。去去年以来惠州州商品房销售售价格上涨过过快，已冲上上4000元大关，环环比增长35.33%，主要是因因素是市场需需求量的增加加，尤其是深深圳等外地投投资者的进驻驻抢购拉高了了本地房价。2.1.2惠州州房价仍然沉沉稳虽然2008年年前后，深圳圳楼市遭遇冰冰期；广州楼楼市一片凄风风冷雨；东莞莞万科带头降降价，导致房房价暴跌回两两年前，楼市市跳水降幅超超三成等地区区性的房价回回落，但惠州州没有受到太太大的冲击。惠惠州楼市价格格目前还基本本能保持在去去年的水平上上，相对比较较稳定。惠州州楼市目前的的均价在3900到4800之间。就目目前的状态来来看，惠州楼楼市还没有很很明显的降价价趋势。2.1.3一手手楼市进入了了拉锯状态1）、07年国国庆期间房价价达到高峰国庆期间惠州市市区新房的价价位为4500元/平方米至5500元/平方米，国庆黄金周周惠城推出的的楼盘面积、套套数、价位都都有所增长，集集中推出了近近四五千套新新房，总面积积约为四五十十万平方米，户户型以100～120平方米的三三房一厅为主主。2）、08年春春节楼市较为为冷淡

大多多在售楼盘在在春节期间都都没有推出与与准业主的互互动活动，多多数的喜迎新新春活动都在在年前举行。且且今年春节期期间天气特别别寒冷，不太太适宜发展商商开展大规模模的活动。3）、市民对小小优惠不为所所动春节期间，很多多楼盘都挂出出巨型宣传画画，向市民表表达新春的问问候，同时也也打出“买楼有礼”的口号，但但收效甚微，市市民对这种“买楼送物业业管理费”，或是“买楼送家私”以及“买楼享有9.8折”等所谓优惠惠早已司空见见惯，现时这这样的广告已已经比较难打打动消费者的的心。尽管新春期间楼楼市整体成交交并不活跃，但但也有个别楼楼盘因为优惠惠一步到位，以以其较实惠的的价格取得了了较好的销量量。如东湖中中心区的颐景景花园，起价价为3888元，目前均均价为4300元，以一套90平方米的房房子为例，折折后总价约37万元。没有有过多虚开的的高价，也没没有过多的“会员制”或者是折上上折，省去了了市民云里雾雾里的折腾，也也得到市民的的认可，在初初六开市当天天就有客户落落单。4）、自住型住住宅开始占据据市场主导地地位今年前两个月有有成交的楼盘盘销售情况看看，成功交易易的主流产品品是自住型住住宅，“市场还是存存在较好的刚刚性需求，居居家自用型的的房子市场相相对较好。”据某代理公公司相关负责责人表示。5）、进入了新新一轮拉锯状状态据惠州市房地产产交易中心的的统计数据显显示，今年前前两个月惠城城区住宅成交交均价为4633元/平方米，与与去年同期水水平接近。1、2月份共有2220套商品房成成交，成交量量较去年同期期下降了8%左右。主要购房人群开开始转换惠州市场过去严严重依赖深圳圳市场，在深深圳楼价步步步高升的时期期，不少深圳圳投资者将目目光投向了惠惠州，随之有有大批的深圳圳人涌向了惠惠州，买了大大量价格远远远低于深圳价价格的惠州楼楼盘。据了解解，有不少惠惠州新楼盘的的深圳客户所所占的比重超超过80％。特别是是进入2007年的下半年年，惠州楼市市越发火热，惠惠城、惠阳、惠惠东、博罗到到处都有新盘盘启动，随之之而来的是购购房者对楼市市的疯狂追捧捧。2.1.5惠州州今年拟出让让300公顷土地据惠州市国土资资源局资料显显示，今年市市区拟出让多多宗土地，多多数面积在10公顷以上，总总出让土地面面积超过300公顷，从江江北、大湖溪溪、东江新城城到河南岸、金山山湖等地，均均有分布。1）、惠州市区区2008年拟出让十十块土地据惠州市土地储储备中心资料料显示，惠州州市目前规划划在2008年公开出让让土地10宗,出让土地面面积336万平方米，据据该中心相关关负责人介绍绍，2008年计划出让让的这10宗土地均拥拥有非常好的的地理环境，都都具有极高的的投资价值。此外东江新新城将出让3宗大地块除一月份已经出出让的江北7号小区一宗12公顷的土地地外，今年还还有3宗东江新城城的大地块出出让。去年第第三季度，东东江新城就出出让了3宗总计30多公顷的地地块，其中一一宗18公顷的地块块以8亿多元的价价格被中信深深圳（集团）公公司拿下，超超出底价4亿多元。近近期东江新城城将出让两宗宗地块，一宗宗13公顷、一宗20公顷，分别别位于东江新新城20号小区和21号小区。另外，在马安围围和阅粮畜牧牧场都将约有有70公顷的土地地出让，出让让时将分小宗宗出让，原则则上每宗地不不超过20公顷。在惠惠南大道两侧侧也计划出让让总面积约80公顷的零星星地块，在惠惠州岸32号、33号小区、金金山大道两侧侧也将有部分分地块出让。土地出让对比小小结：今年拟出让土地地比去年略少少，去年，惠惠州市区以招招标、拍卖、挂挂牌方式出让让经营性用地地43宗，面积394公顷，交易起起始价40.9亿元，成交交价67.5亿元，超出起起始价26.6亿元。但今今年拟出让地地块多数面积积超过10公顷，且个个别超大地块块面积可达70公顷。2.1.6大量量烂尾楼开始始盘活

从大亚亚湾区相关部部门了解到，截截至2007年底，大亚亚湾区共盘活活“烂尾楼”面积30多万平方米米，占总“烂尾楼”面积的80%以上。由于于历史原因，大大亚湾区遗留留“烂尾楼”的现象比较较普遍。据不不完全统计，该该区的“烂尾楼”总建筑面积积约有40多万平方米米，其中位于于城市主干道道周边影响性性较大的“烂尾楼”有30多万平方米米。近年来，在在各方坚持不不懈的努力下下，通过采取取灵活有效的的措施，该区区“烂尾楼”现象得到明明显改观。2007年，大亚湾湾打响了盘活活“烂尾楼”的攻坚战，致致力推进了海海景广场（现现在的“大中华·东方新天地地大厦”）、大亚湾湾购物中心等等10处“烂尾楼”的复工改建建。目前，这10处处“烂尾楼”已全面盘活活或进行包装装整治。区内内其余面积较较小的“烂尾楼”也得到逐步步盘活或包装装整治。到2007年底，该区区盘活“烂尾楼”面积已有30多万平方米米，占总“烂尾楼”面积的80%以上。据悉悉，大亚湾区区力争用一年年多时间消除除区内所有“烂尾楼”。2.1.7惠州州市豪宅市场分析析房贷新政改变了了整个珠三角角城市群的楼楼市发展轨迹迹。然而，从从日前了解到到的情况看，整整个珠三角楼楼市中的豪宅宅消费并没有有受到很大的的冲击。而在在惠州这样一一个珠三角城城市群的豪宅宅新市场，2008年依然可能能出现比较稳稳健的交投上上扬态势，其其中惠州江北北区、水口区区更可能成为为改变格局的的生力军。1）、惠州高端端住宅明显放放量在2007年整整个珠三角客客户抢滩惠州州市场的热烈烈氛围中，惠惠州高端住宅宅似乎并不太太显山露水，但但合生·帝景湾、国国墅园、领墅墅、宝安·山水江南、奥奥林匹克花园园、雅居乐白白鹭湖等楼盘盘却在珠三角角高端客户群群中引起了不不小的波澜，只只是由于项目目以及客户本本身相对低调调，而不像大大众住宅那样样喧闹而已。2008年惠州州高端市场将将可能有一个个明显的放量量，近两年进进入惠州的一一线品牌开发发商如深圳鹏鹏基、振业、宝宝安地产、中中信、万科、雅雅居乐、奥园园、碧桂园、富富力、珠江、名名流、珠光等等均可能在年年内启动或推推出一批高端端项目，惠州州豪宅将呈现现全面开花的的状况，成为为珠三角地区区又一密集型型高端项目集集中地。作为启动惠州高高端市场的元元勋级开发商商，合生创展展更将一举推推出近50万平方米豪豪宅，合生·帝景湾、合合生·国际新城、合合生·世界岛等多多个豪宅项目目将携手登场场，成为市场场供应的中坚坚力量。2）、政策限制制豪宅较稀缺缺目前在惠州，以以旅游度假为为主题的雅居居乐白鹭湖的的独栋别墅均均价2.3万元／平方方米左右，最最高近3万元／平方方米，联排别别墅均价1.8万元／平方方米，合生国国际新城双拼拼别墅（带精精装修）均价价1万元／平方方米。因此别别墅等高端项项目相比深圳圳、广州等地地处于明显的的价格洼地。从市场消费导向向来看，宏观观调控前惠州州高端项目市市场以短期或或中期投资为为主，现已转转为长期投资资和自住为主主。由于土地地珍贵、市场场购买力增强强、换房周期期到来等诸多多因素，未来来两三年惠州州高端项目价价格的总体涨涨幅应该在10％—30％以上。从投资角度分析析，别墅是较较稳定的投资资产品，持有有时间越长增增值空间越大大。由于国家家明令限制别别墅等高端用用地，今后别别墅等高端项项目的投放量量会相应减少少，因此别墅墅等高端项目目的长期价值值将得到提升升，珠三角这这些高端投资资者看中的，首首先是惠州快快速的经济增增长所带来的的巨大发展潜潜力，其次是是惠州交通的的不断改善与与珠三角大经经济圈融为一一体，整个板板块的投资价价值增加。2.2酒店行业业分析我国酒店业现状状及发展：据世界旅游组织织最新的展望望报告称:到2020年的全世界界游客量将达达到16亿人次以上上，是1966年的3倍多，旅游游收入则增长长成倍，由4250亿美元猛增增到200000亿美元。中中国将成为世世界旅游的一一个主要目的的地和客源国国，接待境外外游客由现在在一年5000万人次增加加到1.73多亿人次，旅旅游业增长前前景十分可观观。中国酒店行业在在2005--2006年度开始实实质性的增长长，全面扭亏亏为盈。从中中国酒店业整整体业绩看，无无论是住宿率率还是平均房房价保持了持持续增长的势势头。统计结结果显示，所所有五星级酒酒店的平均房房价达到人民民币806元，四星级级酒店为人民民币436元，三星级级酒店为人民民币268元，经济型型酒店为人民民币180元。就住宿宿率而言，三三星、四星和和五星级酒店店的平均住宿宿率在69%到70%之间，经济济型酒店的住住宿率达到了了92%。各层级酒酒店的平均每每房间收益依依次为，五星星级酒店人民民币552元，四星级级酒店人民币币305元，三星级级酒店人民币币186元，经济型型酒店人民币币165元，前三者者分别比2004年增长了11%、9%和20%。估计2007年、2008年酒店行业业效益增长的的局面还会维维持，也就意意味着，酒店店全行业从2006年到2010年大体上有有五年的增长长空间。酒店店需求增长很很快，大概每每年都有10%以上的增长长水平。整体体酒店市场的的客源结构仍仍维持稳定。商商务客源仍是是酒店需求的的主体，在五五星、四星、三三星和经济型型酒店总需求求中所占的比比例分别为48%、49%、40%和46%。五星级酒酒店的国内客客源所占比例例比变化不大大，但四星级级酒店市场的的国内客源比比例却发生了了较大的变化化，国内管理理及自行管理理的四星级酒酒店的国内客客源占总体客客源的比例分分别下降了10%和7%。2008年全球将有1079家新酒店开开业,可提供客房1315117间。除去人人口的变化对对其他房地产产业的影响，这这表明在2008年，酒店数数量毛增长率率为2.8%。中国酒店店业发展速度度全球居首。整整个亚太地区区酒店业建设设规模相当大大，其中将近近半数发生在在中国。2006年亚洲的建建设项目有386个，共包括1112885个房间，其其中68%是四星级以以上的酒店。这这些项目中的的188家位于中国国，占整个亚亚洲的48%，共有71967个房间,其中四星级级以上的酒店店有134家。未来的3-5年年，中国经济济型酒店业进进入快速发展展的黄金季节节，市场规模模在1500亿元左右，以以如家、锦江江之星为代表表的经济型酒酒店第一梯队队以及以莫泰泰168和7天为代表的的第二梯队，将将会在他们已已经扩张的版版图上继续深深耕细作，使使得网点的布布局更加密集集，而经济型型酒店作为资资源型产业，这这个行业的后后来者将会进进入残酷的优优胜劣汰阶段段。巨额资本本流向亚洲，特特别是中国，而而且这种速度度会在未来10年保持平稳稳。预计到2020年，中国将将成为全球最最大的旅游目目的地。2008年的北京奥奥运会和2010年的上海世世博会，都给给酒店业发展展带来了巨大大推动力。调调研显示，绝绝大多数酒店店都预计在奥奥运会之前建建成。2006上半年到2007年北京将有103家酒店开张张。摘自《2007年中国宾馆馆酒店行业研研究报告》：：2.2.2我国国酒店业的发发展趋势1)、保持稳步步增长的趋势势随着我国经济形形势的进一步步好转，酒店店业目前呈现现经济快速增增长的趋势，但但这种现象不不可能长期存存在，在保持持效益增长的的情况下，酒酒店行业存在在利润平均化化的趋势，将将会保持一个个稳定的发展展速度。2)、经营集团团化、国际化化的趋势由于规规模经济的优优势，生产与与资本的国际际化进一步促促使经营的集集团化与国际际化。通过兼兼并与重组，形形成酒店规模模与网络的大大集团在市场场上的占有量量日益增大，发发展具独特的的规模效应，从从而在经营与与管理方面起起着领导潮流流更为突出的的支配与主宰宰作用。3)、高度竞争争的趋势我国酒酒店业不仅存存在国内企业业间的竞争，而而且也直接面面临国际市场场的竞争，同同时，不仅在在传统的酒店店间存在激烈烈竞争。而且且还需迎接新新型的房地产产业的挑战(如度假性的的物业对酒店店业的冲击)。4)、产品多样样化与综合性性经营的趋势势－－－－旅游者的需需求是多种多多样的。因此此，我们要不不断提高酒店店产品的档次次结构，改变变产品形象，尽尽力提供多样样化的产品，寻寻找新的市场场机会。5)、酒店服务务个性化的趋趋势酒店的生意多取取决于服务，而而优良的服务务又多体现在在细微处和是是否有人情味味，是否做到到了微笑服务务，使宾客有有何良好的感感受，也是宾宾客取舍酒店店的关键。6)、人才竞争争、服务竞争争、品牌竞争争的趋势当今国际、国内内酒店的竞争争，除表现为为服务质量、管管理水平、价价格、客源市市场，服务设设施，酒店特特色与酒店风风格等一般性性的竞争外，酒酒店经营管理理与服务方面面人才缺乏，是是目前酒店业业发展面临的的紧迫问题，也也是酒店竞争争的关键因素素。2.2.3惠州州酒店业现状状.1惠州酒店业业发展的条件件1)、优越的自自然条件惠州市位于广东东省东南部，珠珠江三角洲东东北端，南临临南海大亚湾湾，与深圳、香香港毗邻，是是中国大陆除除深圳市外距距离香港最近近的城市。惠惠州市属珠三三角经济区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。2)、惠州行政政及地缘优势势惠州是著名名侨乡，祖籍籍惠州的华侨侨和港澳台同同胞超过90万人（其中：：有海外华侨侨华人40万人、归侨2万人、侨眷45万人、港澳澳同胞50万人、港澳澳眷属共60万人。海外外侨胞主要分分布于马来西西亚、新加坡坡、印尼、泰泰国、缅甸、越越南、澳大利利亚、美国、英英国、加拿大大等国家）。3)、城市职能能定位惠州将用5年的的时间，使经经济总量、发发展水平，跨跨进珠三角先先进城市行列列，初步建成成综合实力较较强的现代化化经济强市，实实现宽裕型小小康，中心城城区率先基本本实现社会主主义现代化。2.2.3.22惠州酒店业业现状1)、发展速度度快，己具规规模全年接待国内外外游客1566..9万人次，增增长28.7％；接待住住宿游客707.2万人次，增增长25.8％，其中国国内游客人数数585.9万人次，增增长27.0％。旅行社社组团方面，国国内游42.7万人次，增增长14.2%；出境游2.4万人次，下下降8.9％。全年实实现旅游总收收入84.3亿元，增长37.0％，其中旅旅游外汇收入入2.9亿美元，增增长34.5％。（资料来来源：惠州公公用信息网）2)、星级酒店店发展快，管管理水平高目前有五五星级酒店6家，四星级级酒店66家。3)、酒店分布布不均匀，区区域差异大其中惠城区五星星级酒店3家，四星级级酒店3家，惠阳区区五星级酒店店1家，四星级级酒店2家，惠东五五星级酒店2家，大亚湾湾开发区五星星级酒店1家，四星级级酒店3家，龙门县县四星级酒店店1家。数据显显示，酒店集集中在惠州城城区。区域差差异大，与各各地经济水平平相对应。4)、酒店服务务项目多，部部分项目对外外经营惠州酒店业已摆摆脱传统酒店店业以住宿为为主的服务内内容、以客房房服务为目的的的配套设施施。惠州酒店店业功能除住住宿外，还有有餐饮、娱乐乐、健身、会会议等各种服服务，特别是是大型酒店均均兴办各类大大型会议，如如国际交易会会、论坛等。星星级酒店多提提供会员制服服务。星级酒酒店的服务配配套除满足住住客需要外，还还对外经营，特特别是餐饮、娱娱乐、健身、泳泳池、网球场场等，以增加加收益。2.2.3惠州州酒店业预测测2.2.3.11利好因素1)、城市经济济发展加速，提提升城市形象象惠州开开始“二次创业”，加速城市市发展，尤其其是惠阳区的的建设进程加加快等，将提提升城市形象象，进一步吸吸引境内外投投资者及游客客。2)、举办各类类国内、国际际交易会，扩扩大知名度2008年惠州州将举办全国国性的“国家文明城城市”评比活动，会会展中心常年年不断地举办办各类国内、国国际交易会、展展览会等，进进一步扩大惠惠州的知名度度。3)、加快城市市规划，进一一步提升旅游游价值2000年到22003年，惠州连连续被主评为为”全国造林绿绿化十佳城市市”（2000年由全国绿绿化委员会授授予）;“中国优秀旅旅游城市”（2001年由国家旅旅游局授予），“国家卫生城市”（2001年由全国爱国卫生运动委员会授予）；”国家环境保护模范城市”（2002年由国家环境保护总局授予）；”国家园林城市”（2003年由中国建设部授予）；“中国人居环境范例奖”（2003年由国家建设部授予）；近日，惠州市政府又提出了“用5年的时间，使我市的经济总量、发展水平，跨进珠三角先进城市行列，初步建成综合实力较强的现代化经济强市，实现宽裕型小康，中心城区率先基本实现社会主义现代化”的目标，将进一步提升惠州国际旅游城市的价值。4)、中国加WWTO，境外机构构、人员进驻驻惠州中国不仅加入WWTO，惠州作为为经济惠州、临临惠州的口岸岸城市等将直直接收益。大大量境外机构构、人员将进进驻，惠州酒酒店业需求大大。2.2.3.22不利因素1)、面临境外外品牌酒店业业的竞争压力力对外开放的力度度不断加大，惠惠州酒店业面面临境外品牌牌酒店的冲击击。2)、相关行业业的冲击随着经济的的发展和人们们生活水平的的提高，特别别是在惠州，人人们开始二次次置业、三次次置业。度假假物业将成时时尚，投资性性的产权酒店店将冲击市场场。产权式酒酒店分流部分分酒店客户，酒酒店业面临新新的挑战。2.2.4区域域市场分析2.2.4.11一级竞争圈圈主要指惠惠阳区范围内内的己建、待待建的酒店。惠州丽景花园酒酒店

[4星]，惠阳淡水家路国国际大酒店

[5星]地址：惠阳淡水水星河东路详细信息：家路路国际大酒店店由惠州家路路酒店投资有有限公司投资资建造，酒店店占地面积13500平方米，建筑面积23800平方米，集集客房、餐饮饮、娱乐、休休闲、渡假、商商贸、办公、商商务...(3))新都会大酒店地址：中国广东东惠阳白云坑坑（惠阳海关关侧）详细信息：新都都会大酒店是是惠阳地区首首家以“绿色、环保保、健康为特特色的五星级级顶级商务酒酒店，酒店位位于中国南海海之滨，电子子、石化名城城—广东省惠州州市惠阳区，南南邻大亚湾，比比邻香港，西西与深...惠州三阳酒店

[4星]地址：惠州市陈陈江镇仲恺五五路118号详细信息：三陽酒店是一家集商商务、餐饮、康康乐、客房为为一体的国际际四星级豪华华商务型酒店店。酒店位于于广东省惠州州市陈江仲恺恺五路118号，交通便便利，毗临深深圳、广州、东东莞；距深圳圳...2.2.4.22二级竞争圈1)、—大亚湾湾片区大亚湾南海度假假村酒店

[4星]地址：大亚湾霞霞涌镇详细信息：惠州州东部绵长的的海岸线上,闪烁着一颗颗灿烂的明珠珠,这就是被人人们誉为“小三亚”的著名海滨滨旅游景区-----大亚湾南海海旅游度假区区由外商独资资兴建的南海海旅游度假区区...惠州千帆阁酒店店

[4星]地址：广东惠州州大亚湾霞涌涌镇详细信息：千帆帆阁酒店位于于广东省惠州州市大亚湾霞霞涌镇，占地地面积五万三三千多平方米米，是一家集集商务、旅游游于一体，配配套设施齐全全的准四星级级酒店。酒店店于二零零四四年元月三日日正式营业。...惠州大亚湾假日日酒店?[5星]地址：惠州大亚亚湾安惠大道道1号详细信息：惠州州大亚湾假日日酒店是按国国际四星级标标准兴建的涉涉外商务型酒酒店。由国际际著名的洲际际集团管理，是是目前惠州地地区唯一的国国际品牌酒店店。酒店地处处珠江三角洲洲腹地，临海海而立，与秀秀美海...惠州康汇公寓酒酒店

[4星]地址：广东省惠惠州市大亚湾湾中心区体育育场详细信息：康汇汇外商公寓酒酒店是集商务务、休闲、住住宅为一体的的酒店式公寓寓。酒店毗邻邻霞涌海滩度度假胜地及中中海壳牌石化化区，位处于于澳霞大道主主干道上，大大亚湾行政中中心、中心区区体育场近在在咫尺，...2)、惠城商圈圈惠州凯旋假日酒酒店

[4星]惠州顺天云景

[4星]地址：惠州市江江北文昌二路路9号（国税局局旁边）惠州金世纪假日日酒店

[5星]康帝国际酒店

[5星]地址：惠州市环环城西一路渡渡口所详细信息：惠州州康帝国际酒酒店是广东省省惠州市规模模最大、档次次最高、设施施最完善、服服务最齐全的的豪华五星级级酒店。酒店店拥有468间客房，酒酒店占地面积积14000平方米，建建筑面积达8万平方...天悦(嘉柏)大大酒店?[5星]地址：中国广东东省惠州市麦麦地路22号详细信息：天悦悦（嘉柏）大大酒店是惠州州首家按五星星级标准设计计、建造、装装修并按五星星级要求经营营管理的酒店店。酒店座落落于惠州市麦麦科特大道22号，位于秀秀丽的西湖湖湖畔，西江怀怀抱，群山拥拥后，...3）、其它地区区龙朝大酒店?[[4星]地址：广东省惠惠州市龙门县县城太平新路路33号详细信息：龙朝朝大酒店是龙龙门温泉联合合企业，是龙龙门唯一一家家四星级标准准的酒店。建建筑面积近两两万平方米，集集餐饮、旅游游、娱乐、休休闲、商务为为一体的综合合性涉外大酒酒店。酒店设设有舒适的各各种标...惠州惠东万事达达华侨酒店

[5星]地址：广东省惠惠州市惠东县县平山镇广汕汕公路60号惠州金海湾喜来来登度假酒店店

★★★★★★惠州金海湾喜来来登度假酒店店由“中国房地产产上市公司10强之一的金金融街控股股股份有限公司司投资兴建，由由喜达屋酒店店及度假村管理集团管管理。惠州金金海湾喜来登登度假酒店，坐坐落于珠三角角滨海风景最最优美的惠州州巽寮金海湾湾一个坐拥24平方公里的的疆域，16公里原生海海岸线，11公里白色沙沙滩，60亩红树林，七七山八湾十八八景等美轮美美奂的自然生生态海湾。惠惠州巽寮金海海湾即将成为为以居住为核核心，配有适适度的高品质质、互动式、知知识型、文化化级的海洋度度假娱乐设施施的美丽海湾湾。金融街控控股股份有限限公司致力于于将金海湾开开发成一个景景观有序，交交通便捷，设设施完善，崇崇尚海洋生态态和人文相融融合，具有国国际水准的滨滨海度假级生生活区。统计表明，惠州州现有五星级级酒店6家，四星级级酒店9家，并有多多家四星级以以上酒店正在在兴建，反应应了市场有较较大需求。2.3产权式酒酒店市场分析析2.3.1基本本情况介绍概念及特征产权式酒店采用星级酒酒店的一些服服务内容和管管理模式，又又具有住宅和和写字楼的一一些特点，既既可居住，也也可在室内办办公，是近年年来房地产市市场上出现的的一种新型的的物业。产权权式酒店按用途分为为酒店式住宅宅公寓和酒店店式商务公寓寓两种，住宅宅公寓以居住住为主，一般般是由小面积积的住宅演变变而来;商务公寓以以办公为主，通通常是由小面面积的写字楼楼演变而来。二二者都是提供供优质的酒店店服务。类似似的还有一种种物业一一公公寓式写字楼楼，从写字楼楼延伸出来的的，单位面积积小，但不强强调酒店式物物业管理。产权式酒店有有以下特征:(1)提供酒店店式服务和管管理;(2)兼具居住住和办公功能能;(3)建筑面面积小于90M2;;(4)多位于交交通发达、公公寓式写字楼楼繁华、高楼楼林立的CBD(商务惠东新)区域。2.3.1.22功能设置1)、功能定位位产权式酒店分分两大类:一类是侧重重于居住功能能，主要是为为居家生活提提供酒店式服服务的产权式式酒店，配有管道道煤气和厨房房，每房装有有有线电视线线路或卫星接接收无线，卧卧室和厅划分分明确，居住住功能齐全。另一类侧重于于办公功能，为为各类机构或或个人提供办办公场所的简简单居住条件件的产权式酒酒店。2)、装修标准准及楼宇智能能化程度不同产产权式酒店装修不同，智智能化程度不不同。标准高高低主要差距距在于:有没有中央央空调系统，智智能化程度是是否高，公共共部分装修是是否豪华。3)、服务内容容产权式酒店都都能提供酒店店式服务，具具体服务内容容各不相同。基基本服务内容容有家居清洁洁、衣服洗烫烫、餐饮、娱娱乐、健身等等以办公为主主的商务公寓寓，则还提供供商务、会议议厅等商务场场所。产权式式酒店不仅需要较较高档的装修修和智能化设设备等硬件设设施，物业管管理和服务作作为软件也很很重要。2.3.1.33经营模式产权式酒店的经经营方式有出出售、出租、租租售三种。1)、出售方式式采取出出售方式，可可以尽快收回回投资，取得得回报，减小小市场风险，这这是公司乐于采用的的经营方式。实实践中为绝大大多数公司所所采用。2)、出租方式式在出租租方式下，投投资回报期长长，而且存在在较大的市场场风险。3)、租售并举举方式租售并并举也是产权权式酒店的一种经营营模式。通常常情况下，公公司都希望将所所有户型单位位卖掉，由业业主去打理。采采取租售并举举，是不得已已而为之的，售售出去的单位位由业主自用用或出租，售售不出去的单单位只好由公公司直接出租经经营。采取何何种经营方式式，主要根据据市场情况而而定。一般情情况下宜选择择出售。为避避免风险，在在供过于求的的情况下，租租售并举也是是扩大市场占占有率的一种种方式.2.3.1.33市场现状产权式酒店被誉誉为继储蓄、国国债、股票、期期货、住宅、商商铺后投资市市场的“第七种武器”，这一投资资方式被引进进惠州之后迅迅速走红，已已引起众多投投资者的关注注。1）、各具特色色的多家产权权式酒店相继继在惠州入市市，销售一路路火爆目前中国的产权权式酒店项目目发展势头迅迅猛，继京、沪沪、穗、深等等地推出形式式各异的产权权式酒店带旺旺当地房地产产市场后，这这股投资热潮潮在2004年又刮到了了惠州。作为惠州市首家家产权式酒店店，金世界银银座五星级产产权式酒店自自2004年11月28日开盘后，销销售一路火爆爆，392套酒店客房房在半个月内内就销售过半半。有的投资资者一口气认认购两三套，有有的更是买了了10套。金世界界银座一共32层，地面30层，其中1至5层是商业裙裙楼，6至19层是产权式式酒店。其因因“丰厚的投资资回报、优异异的经营管理理、完美的设设施配套”而获得了惠惠州商业地产产投资者的首首肯。而金銮·惠州酒酒店从开始销销售，就刷新新了惠州市商商业地产热销销的记录。在在不到3个月的时间间里，拥有352套客房的金金銮·惠州酒店就就销售一空。金金銮·惠州酒店雄雄厚的开发实力力、丰富的经经营管理经验验、卓越的业业界声誉及对对专业精神的的准确理解和和项目自身的的市场定位，是是其热销的重重要因素。三环公寓酒店总总建筑面积121663平方米，规规划有开发商商自营的豪华华娱乐KTV，4楼以上是按按照三星级标标准装修设计计的近120间客房。其其适中的规模模和准确的市市场定位，对对客房的入住住率和酒店后后期的经营管管理都大有裨裨益，所以刚刚一入市就受受到已经看好好惠州产权式式酒店市场投投资者的欢迎迎。金都国际则定位位为顶尖的商商务酒店，从从项目现场了了解的情况来来看，金都国国际所有楼层层的户型及配配套设施都紧紧紧围绕这个个定位进行。其其配套设施有有500平方米的豪豪华大堂，规规划有中西餐餐厅、会议室室、商务中心心、大型娱乐乐康体设施等等，客房装修修前卫时尚，建建筑特色现代代大方。2）、投入少、回回报丰厚等吸吸引了投资者者目光产权式酒店在惠惠州为什么能能够一路热销销？除了项目目自身的优势势之外，还有有哪些因素吸吸引了投资者者纷纷前往投投资？投入少少、回报丰厚厚等是吸引投投资者目光的的重要因素。以金銮·惠州酒酒店为例，首首期投入11万元左右后后，投资者即即可拥有一套套超四星级豪豪华客房的产产权，产权长长达50年，且附带20年返租分红红契约，投资资者享有客房房利润70%的分红及每每月最低2000元的保底租租金，以入住住率70%的保守估算算，投资者每每月收益即达达4200元。开业满5年后，如投投资者需要发发展商原价回回购其客房产产权，之前的的收益仍归投投资者所有。金金世界银座更更是亮出了“8万付出，90万回报”的高额回报报招牌，相比比于10万元还买不不到一套小户户型住宅来说说，这个吸引引力可以说相相当大。三环环公寓酒店也也是采取七成成按揭的投资资方式，投资资者除拥有5万多元的超超低投资门槛槛外，每年还还可以坐享8%的稳定回报报，即年收益益达1万多元，15年后在轻松松赚得20多万元的同同时，还可以以拥有一间产产权属于自己己的星级酒店店客房。除此之外，金世世界银座业主主每年拥有20天免费入住住权，金銮·惠州酒店业业主每年享有有36天免费入住住权，三环公公寓酒店和金金都国际则分分别拥有每年年36天和24天的免费入入住权。这种种一定期限的的免费入住权权也吸引了不不少投资者，尤尤其是有着待待客需求的私私人企业主。由由于他们本来来就有接待宾宾客的需求，每每套客房每年年或多或少的的免费入住权权对他们来说说，意味着不不仅可以方便便接待，还可可省下一笔不不菲的接待费费用。2.3.1.44目标市场分分析在产权权式酒店出现现以前，各大大酒店已有一一些能长期租租用的公寓用用房，具有酒酒店式公寓基基本相同的居居住和办公用用途，提供给给一些常驻惠惠州的海内外外高级管理人人员。产权式酒店的市市场需求都主主要有以下几几类:1)、惠州州的小企业和和SOHO族2)、海内外常常驻惠州机构构的商务人员员、管理人员员和技术人员员3)、常来惠州州的国内及海海外商务人员员4)、投资者2.3.1.55市场预测1)、惠州经济济的高速发展展促进产权式式酒店的发展展随着惠州的的经济高速增增长，尤其是是高科技产业业的长足发展展，中国加入入WTO后改革开放放的进一步扩扩大以及惠州州作为中国改改革开放的窗窗口效应，来来惠的海内外外驻中国的商商务机构及海海内外商务人人员会愈来愈愈多，产权式式酒店的需求将增增加。随着惠惠州的经济增增长，人们收收入水平提高高，惠州投资资产权式酒店店的人也会增增加。2)、惠州的经经济发展可增增加产权式酒酒店的需求惠州经济发展好好，投资惠州州产权式酒店店的人就多，往往来惠州的商商务人员及休休闲旅游人数数多，惠州驻驻惠商务机构构也多，对产产权式酒店的需求就旺旺。3)、SOHOO族的增加将将对产权式酒酒店的销售产产生利好效益益随着高高新技术的发发展，网络的的普及，将会会产生更多的的SOHO族。SOHO族人员会成成为购买或租租用产权式酒酒店的较大群群体。4)、产权式酒酒店用于纯居居家者会减小小产权式酒店与与住宅相比，居居家氛围淡，且且价格和物业业管理费高，不不大适合家庭庭居住。随着着住宅小区的的居住环境和和居住质量不不断改进，单单纯为居住而而购买酒店式式公寓者会减减少。2.3.5区域域市场分析目前惠州产权式式酒店市场供供应量稀少，出出现短暂空白白期，但不排排除竞争者的的出现，这正正是项目推出出的有利时机机。2.3.6项目目进展情况本项目目已取得《惠惠州市建设用用地规划许可可证》，设计计方案和施工工图设计通过过政府规划审审批。项目的的《土地使用用合同》已签签定，现项目目处于基础施施工阶段。综上分分析，我们认认为该产权式式酒店项目可可行。2.3.7结论论综上所所述，从惠州州市酒店业现现状和发展前前景进行分析析后，我们认认为该项目主主要适合做产产权式酒店。经经营方式可考考虑主题式、综综合型、会员员制、连锁经经营等。第三章“******大酒店”项目开发功能类型比较研研究及综合评评价3.1项目概况况酒店总建筑面积积约13.6万㎡，19层高，共有有房间1381余套（其中中：客房1131套、公寓250套、顶层为660㎡的总统套套房），客房房面积为57.355-139..45㎡，酒店为为标准五星级级的配套：配配有一次可容容纳2600人开会的会会议室、游泳泳池、桑拿房房、卡拉OK歌舞厅等。*****旅游游大观园总占占地面积约2万亩，其中中建有高尔夫夫球场占地约约2600亩，水疗中中心占地约42000㎡，健康会会所建筑面积积约2000㎡，还建有有温泉、艺术术村、休闲茶茶庄，有机观观光农业，儿儿童乐园、登登山运动及拓拓展基地等配配套设施。本项目确定为惠惠阳区2008年度10大重点工程程，惠州市重重点项目，有有力的保证了了项目快速健健康发展。3.2项目SWWOT分析3.2.1优势势分析（STRENNGTH）1）、生态优势势：拥有山、水水、林、气等等优美自然环环境，自然资资源丰富，环环境幽静怡人人。2）、配套优势势：规划建设设有：云顶高高尔夫球场，水水疗中心，温温泉、艺术村村，健康会所所，休闲茶庄庄，有机生态态农场，儿童童乐园、登山山运动及拓展展基地等配套套设施。3）、规模优势势：******旅游大观园园总占地面积积约20000亩；其中建建有高尔夫球球场占地约2600亩；有机生生态农场占地地约1600亩；天然水水库占地约500亩；水疗中中心占地约46000㎡；健康会会所