物业管理费的催缴方法

物业管理的概念物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。概括一句话，即物业管理是：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。《物业服务收费管理办法》规定物业服务成本或者物业服务支出由以下板块构成：1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征。但是由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。

物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务，收取物业服务费是理所应当的事，但实际情况却恰恰相反。赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管理企业也是一个企业，这一点首先要得到业主们的认同。做为一个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态。收费难问题已经直接影响到我国整个物业管理的发展。收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费，物业收费难在何处？怎样才能提高物业管理收费率呢？就以上问题做出如下分析。一、是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比。由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物业服务费来表示心中的不满。还有一些物业管理公司不在管理服务上下功夫，它的管理和服务已经无法满足业主的需求了，还是“不思进取”，但管理费却照收不误，直至激起民愤拒交物业服务费。二、是业主对物业管理的认识不够。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户，物业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”，他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费---物业公司亏损---服务质量下降---业主长期拒交费。认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。业主对物业管理服务了解甚少，不能从全局理解物业管理是有偿服务行为，对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为:物业管理企业的工作除了保洁、保安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业负责。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的“借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不当等各种原因造成的;居住过程中，出现类似的问题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于物业管理企业实际工作职责范围。

三、是开发商越权承诺，物业公司长期受苦。开发商为了将房屋尽快售完便采取免、减或打折物业服务费等一系列优惠政策吸引更多的客户，而从严格意义上讲开发商的承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同要求，由于业主对物业管理还不了解，不知道物业公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物业管理公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业服务费。据有关调查，由于业主对开发商不履行售房时的承诺而对物业管理公司不满的小区中，大约有47%的业主在入住后，采用拒交物业服务费和水、电费等方式表达自己的不满。当前，许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系，一些物业管理公司本身便是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有兑现，或房屋质量存在某些问题，业主得不到满意答复，物业便很可能受到牵连。四、是物业管理的相关法律、法规不完善。物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而且大都很复杂。在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有相关的法规依据。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，尽快提高物管收费率也大有所望了。五是物业管理企业服务不到位。因为物业为了降低人员成本，招聘的人员素质不高，所以就难以保证提供优质的服务，很多业主拒交物业服务费的理由是对服务不满意。例如：某小区业主称：“我家里屋顶漏水，让物业来修理，可是物业始终不来修，这样的服务水平交物业费太冤枉了。”类似这种情况的还不在少数。由于物业缺乏优质的服务，导致业主用拒付费用来对抗。既然知道了收费难的原因，那么,下一步我们就研究如何提高物业管理收费率。针对上述原因采取相应的措施：首先是加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规范化的水平；其次加强物业管理知识的宣传，让业主明白物业管理的真正含义，使业主树立现代的消费观念和消费意识；再次，物管公司一定要认真与开发商进行房屋交接，严格按照接管理验收程序执行，把问题要弄清楚，并妥善解决，以免给日后的管理服务工作埋下隐患；最后要呼吁有关部门尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理具体法规、和办法，规范物管公司和业主的行为。最重要的是如何解决物业管理企业与业主间矛盾的相关规定。其实这些相应的措施与办法大家都很清楚，关键是如何实施，具体怎么做才能达到提高物业服务费收缴率，这里我想举一实例说明。（一）实施人性化管理物业管理企业应对小区业主的基本信息做深入了解，把小区业主分成若干等级，对不同的等级采用不同的措施。物业管理企业在制定前期物业管理方案的时候，应该更多地从即将入住的业主利益出发，心里的一杆秤应该在他们身上，要充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案，才能为入住后的和谐管理打下良好的基础。（二）是培培养和造就就高素质的的服务团队队。物业管理属属于服务性性行业，所所提供的商商品是无形形的“服务务”。它的的各项管理理说到底是是为业主提提供各项满满意的服务务，而这一一切都要取取决于服务务者素质的的高低和能能力的发挥挥。物业管管理不同于于其他行业业，有时它它对员工道道德素质的的要求要高高于专业素素质。在对对员工进行行专业技能能培训的同同时更应该该注重个人人素质方面面的培训。。对每一位位新员工进进行“职业道德，，礼仪礼貌貌”培训，培养养员工们与与人沟通，协作作的能力。具具有良好的的亲和力是做好物业管理的一大优势势。物业的每一一个管理员员都能注重重和业主建立良良好的关系系，他们在日日常工作积积极热情地地为每一位位业主服务务，对一些些不太了解解甚至反感感物业管理的业主，他他们会主动动上门与其其沟通、交交流。不怕怕被业主指指出缺点，，反而会感感谢业主提提出意见，，给他们改改正和进步步的机会。。这让业主主们真正体体会到了物物业“以人为本””，“人性性化、亲情情化的微笑服务务”的服务务礼念以及及“细小入微、、四勤”企业精神神。（三）是实实行收费考考核，建立立内部激励励机制。物业管理费费收取工作作之所以能能取得较好好的效果，，有一个很很重要的原原因就是实实行收费考考核，建立立内部激励机机制。具体做做法是以各各管理处为为单位进行行收费率考考核。公司司根据每月月的实际情情况制定当当月的物业管理费收费计划划及奖励处处罚办法，，按收费总总额的一定定比例给予予一定的奖奖励给员工工；没有达达到规定的的收费标准准则有相应应比例的处处罚。由于于物业服务务费的足额额收取，使使公司的能能够正常运运作，“物物管费和服服务”两者者形成了良良性循环，，极大地推推动了企业业自身的发发展。（四）是加加强物业管理相关知识的的宣传。为了让业主主明白物业业管理服务务是什么，，我们确实实下了一番番工夫。在在每一个国国家或地方方的物业管管理相关法法规、条例例颁布以后后，首先组组织员工及及时地学习习和了解，，然后将其其扩大复印印张贴在布布告栏上，，让业主们们及时了解解：业主在在物业管理理公司为其其提供服务务的过程中中应享有的的权利和应应尽的义务务。对于有有疑问的业业主，物业业的每一位位员工都可可以为其进进行详细的的解释，在在这个物业公司与业主共同同学习物业管理的过程中，，也逐渐建建立起了物业公司与业主之间间的友好关关系。（五）是诚诚信服务，，透明收费费。经历过计划划经济体制制的人们已已经习惯了了“只享受受，不(少)付费”。所所以物业管管理公司提提供的服务务只能是““物有所值值”或是““物超所值值”，而绝不不能“物低低所值”甚甚至是“物物无所值””。物业始始终保证服服务的“质质价相附””，而且各各个管理处处都将物价价局审批的的本物业的的收费标准准张贴在布布告栏上，，让业主明明明白白消消费。使业业主清楚自自己所交的的物业服务务费到底用用在了什么么地方，从从而也可以以让业主了了解交纳物物业费的合合理性和必必要性。以以上就是物物业提高物物业收费率率的措施与与具体做法法，当然每每个物业管管理公司所所接管的物物业都有差差异性，但但是物业管管理公司所所提供的服服务与业主主的需求之之间始终有有一个平衡衡点，而物业管理公司只有将将这平衡点点靠近业主主才是最好好的解决办办法。就像像睦邻物业业一样，它它所提供的的服务永远远不会少于于业主所付付的费用，，并且睦邻邻物业温馨馨的人性化、亲亲情化服务可以让让业主心里里始终有一一种温暖的的感觉，一一种家的感感觉！（六）物业业收费必须须依据服务务合同。物业管理企企业收取的的管理服务务费，是依依据物业管管理服务合合同的约定定，对物业业管理区域域内的房屋及其配配套设施、、设备、场场地进行管管理、维修修、保养，，维护相关关区域内的的环境卫生生和秩序而而向业主收收取的费用用。这种费用用的收取，，关系到业业主和使用用人的切身身利益，关关系到相关关服务的质质量和程度度。物业管管理企业收收取的物业业费的主要要用途:管理服务人人员的工资资、社会保保险和按规规定提取的的福利费等等;物业公共部部位、共用用设施、设设备的日常常运行和维维护费用;物业管理区区域内清洁洁卫生费用用;物业管理区区域内绿化化养护费用用;物业管理区区域内秩序序维护费用用;办公费用;物业管理企业固定资资产折旧;物业公共部部位、共用用设施、设设备及公众众责任保险险费用;经业主大会会同意的其其它费用等等。（七）用法法律手段维维护企业的的合法权益益。物业管理企企业可根据据国家、省省、市有关关法律规定定，对个别别业主少交交、欠交物业管理费的行为提提起法律诉诉讼，但此此项工作要要有理有据据。首先，，要做必要要的交流、、沟通;其次，可以以发律师函;再次，还可可以通过业主委员会会做工作。对经过做做各方面工工作仍无效效果的业主主，只能通通过法律诉讼程程序，用法律律的武器维维护广大业业主的权益益，维护企企业自身的的尊严和合合法权益。。下面是本人人在物业管管理上使用用过的方法法：1、把业主的的事当自己己的事去做做。有时候可能能业主在小小区碰到你你，会向你你反映一些些在物业服服务急需改改近的见意意，我都会会拿个小本本子把业主主见意逐一一记下来，，不能马上上解决的耐耐心向业主主解释，能能解决的马马上通知各各部门现场场解决，让让业主看到到我们的服服务态度和和对业主的的重视成度度。以真情情感人，有有时候在人人手不够的的情况下，，我亲自帮帮忙。2、加强内部部人员培训训，提高服服务意识。。①员工的职业业道德培训训，包括职职业思想(全心全意为为业主和使用人服务的思思想)、行为规范范和行为准准则(仪容仪表、、日常行为、来电来访、上上门服务等等)培训。②员工的礼貌貌服务(如文明用语语)、敬业精神神、团队精精神等培训训。③物业管理基基础知识培培训。通过以上内容容的培训，，使员工掌掌握物业管管理服务最最为基本的语言、行为规范范以及必备备的物业管管理、服务务知识。3、发红色催催缴通知单单由于我们小小区一开始始提倡服务务到家，于于是就形成成了上门收收费的习惯惯，很多业业主都等着物业业工作人员员上门收取取，极少数数业户会主主动到物业业管理处交交费，这种种做法并不不像现在大大部分小区区都是提倡倡业户自觉觉交费。尤尤其碰到业业户是上班班族的，我我们上班，，他们也在在上班；我我们下班，，他们也下下班，造成成了客服员员收费的困困扰，一到到收费期就就要加班加加点，挨家家挨户地上上门收。针针对这种情情况，我们们采用了发发红色催缴缴通知单并并张贴家门门口，以便便让他们安安排或预约约时间下来来交费，这这样就以开开门红的形形式给他们们提个醒该该到缴费时时间了，错开上班班时间，上上中班的管管理人员可可以等业主主下班再去去缴纳。4、发白色催催缴通知单单改为温馨的的粉色也许很多人人不知道，，广州这一地带的的人特别迷迷信，日常常生活中忌忌讳事情也也特多。我我们小区大大部分业户户也不例外外。他们最最忌讳的颜颜色就是白白色，感觉觉它是带着着丧礼的晦晦气、不吉吉利的预兆兆，这跟书书上记载的的白色是代代表纯洁、、天真的说说法，明显显有截然不不同之处。。因此，当当你发白色色催缴通知知单时，有有的业户会会很气恼，，特别是做做生意类的的，最终这这些延期故故意拖欠物物业管理费费的业户不不得不自己己下来交费费。通常，，我们还会会在贴白色色催缴通知知单的同时时额外添加加一个致命命之法，那那就是一大大早向业户户催缴费用用。这下可可把业户惹惹急了，情情急之下，，我们就一一边点头表表示理解他他们，一边边说明采取取此举之缘缘由。待平平息后，我改为温馨馨的粉色加加上诚肯的的语言，这些业户自自然就会每每月如期支支付，而不不再以碰不不到等各种种理由拖延延缴费的时时间。5、动之以理理每个拒交户户都有它的的理由拒交交物业管理理费，诸如如物业管理理服务不到到位、开发发商承诺的的事未兑现现等来转移移他们自己己缴交物业业管理费的的义务。首首先，我们们以客服主主管名义拟拟写了一份份《致××业户的一封封信》。这里强调调一下所写写信件并不不是一视同同仁的，而而是根据不不同内容写写不同的信信件。信中中可专门以以拒交户所所提出的不不同理由为为核心，针针对各业户户所提出的的问题一一一加以说明明，譬如为为什么屋顶顶漏水是属属于开发商商问题；为为什么邮局的工工作噪声所所造成的影响响与物业管管理费用是是两回事；；为什么物物业管理企企业并没有有执法权等等等诸如此此类的疑难难杂症。总总之，我们们的宗旨就就只有一个个：让拒交交户了解物物业管理企企业生存的的艰辛，让让他们知道道树立维权权益识并不不是通过拒拒交物业费费来体现以以及物业管管理真正的的含义、涵涵盖范围、、服务职能能。给ⅹⅹⅹⅹⅹ全体业主的的一封公开开信尊敬的ⅹⅹⅹⅹ业主：你们好！我我是新上任任丽园雅庭庭服务中心心经理xx，到我们小小区工作十十多天，非非常感谢你你们对我的的信任和工工作的支持持，同时也也对我们工工作人员服服务不能到到位之处表表示深深的的歉意。为为了构建和和谐家园，，ⅹⅹⅹⅹ服务中心的的工作人员员更好的为为您服务，，敬请您为为服务中心心提出宝贵贵的建议，，近期服务务中心人员员将上门回回访，有问问题请及时时向我们反反映，也可可以拨打服服务中心电电话（ⅹⅹⅹⅹ）预约我上上门聆听您您的意见。。我们能做做到的一定定会在最快快的时间内内帮你解决决问题。有些方面我我们做的不不到位，清清洁卫生很很多业主提提出意见，，元月份开开始我们将将对小区的的清洁卫生生进行整治治，包括电电梯抛光打打蜡、小渔渔池的清洗洗等。人员员的服务意意识有待加加强，专业业水准还有有待提高，，服务方面面我自感现现在做的不不是很到位位，离你们们的要求有有一定的差差距，我们们会在最短短时间内改改善服务态态度。您的的支持是我我们工作最最大的动力力！此致敬礼年月日日给您的一封信（先生/小姐）：展函致敬！在您您百忙之中烦扰扰阁下，我深感感歉意。我是新上任ⅹⅹⅹⅹ服务中心经理xx，非常感谢您及及家人对我工作作的关心和支持持，同时也对我我们工作人员服服务不能到位之之处表示深深的的歉意。元旦将将至，为了构建建和谐家园，在在服务上以崭新新的面貌，更好好的为您服务，，敬请您为服务务中心提出宝贵贵的建议，如果果是因我们物业业服务方面工作作方法不正确，，影响了您的生生活，请您及时时向我反映，我我会第一时间解解决问题，暂时时做不到的我会会为您解释，也也可以拨打服务务中心电话（ⅹⅹⅹⅹ）预约我上门聆聆听您的意见。。为保障您的物物业升值与保值值，请您及时缴缴纳物业管理费费，我们的服务务中心所有人员员将不胜感激。。您的支持是我我们工作最大的的动力！祝您和家人幸福福安康，万事如如意，元旦快乐乐！此致敬礼年月日日温馨提示尊敬的业主：您好！首先感谢谢您一直以来对对我们工作的支支持，同时也对对我们工作人员员服务不能到位位之处表示深深深的歉意。我们们一直也在不断断完善服务质量量，小区的管理理全体业主和物物业的共同管理理，敬请您为服服务中心提出宝宝贵的建议，如如果因我们工作作方法不正确，，影响了您的生生活，请您及时时向我反映，新新年将至，为了了小区的安全，，我们在消防设设备上做了添加加，供水管做了了维修，同时也也对大家最关心心的电梯、供水水泵做了检修，，希望业主过一一个愉快的新年年，构建我们和和谐的家园，现现管理处各项开开支运转困难，，各项设施设备备需要维修保养养，公共区域需需要修补，人员员也需要发工资资过年，请您支支持我们的工作作，您的支持是是我们工作最大大的动力！愉祝您和家人幸幸福安康，万事事如意，新年快快乐！广州ⅹⅹ物业管理有限公公司海珠分公司司ⅹⅹⅹⅹ服务中心年月日日6、动之以情三字经有这么一句句话：人之初，，性本善。既然然业主是上帝，，那上帝肯定有有心软的一面。。因此，在拥有有充足理由的前前提下，应该派派客服员到拒交交户家中拜访（（拜访次数不低低于三次），然然后再由客服主主管进行上门劝劝说，劝说过程程要注重业户的的一言一行，面面带微笑，适当当地欢迎他到物物业处办公室坐坐客等。这就涉涉及到与业主沟沟通的技巧是因因人而异。以上上所讲的方法类类似于三国演义义中刘备“三顾顾茅芦”的做法法，对于通情达达理并又无特别别理由的业主是是行之有效的。。7、发催款函这种催款函是采采用带法律性质质的文件，首先先要让业户感觉觉到我们物业企企业已经是达到到惹耐的最大限限度了，将要通通过法律途径来来解决欠费纠纷纷问题。作为业业主其实并不想想惹上官司，那那样做既失去了了面子又浪费了了时间，相当于于赔了夫人又折折兵。催款函中中可添加一些法法律上的专业术术语，体现如不不缴费将会造成成怎么样的结果果等。举个例子子，我们小区催催款函的主要内内容是表明“业业主拒交物业管管理费用的行为为是不合理、不不合法的，也损害了其他他业主的合法权权益。请业主几几日内付清所欠欠的物业费用，，否则将通过诉诉论方式主张权权利……”。这样一来，业业主不担心也得得担心了。缴费通知单房号：E1602月份：11月序号项目内容合计（元）110月欠费管理费、水费等112.8211月物业管理费面积（㎡）单价（元/㎡）188.8104.871.8312月物业管理费104.871.8188.84公摊电费计费周期：7.11—10.30路灯3.65水费（9.11-11.10）上期读数本期读数实用单价（元/ｍ³）／6982131.9525.46总计519.4注：1、水费暂由住户服务中心代收，请业主尽快与自来水公司签订委托划扣协议。2、缴费日期为每月25日前，逾期每日按欠费总额的3‰收取滞纳金，敬请业主配合。3、如有任何疑问，欢迎致电ⅹⅹ

ⅹⅹ查询。管理费缴费通知知单尊敬的房房业主/住户：贵户现已欠缴年年月月至年年月月物业管理费、、公摊水电费、、垃圾处理费共共计￥元元，为为了不给您的生生活带来不便，，请您于本月30号前携带现金或或各类银联卡到到D幢首层ⅹⅹⅹⅹ客服服务中心缴缴费，逾期电脑脑将自动产生滞滞纳金，谢谢合合作！如有疑问请致电电ⅹⅹⅹⅹ客服服务中心：：020-ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ交费时间：周一一至周日上午08：30至12：00∽下午14：00至17：30注：若您收到此此单时已交费可可置之不理！广州ⅹⅹ物业管理有限公公司ⅹⅹⅹⅹ住户服务中心年月日日催款通知单尊敬的房业主/住户：贵户自年月日至年月日以来一直拖欠我我处物业管理费费、水电公摊、、垃圾处理费一一共合计元。贵户的行行为严重影响我我司正常工作的的开展；现我司司再次以书面的的形式通知贵户户将所拖欠的费费用给予清缴。。逾期未交，我我处将采取相应应的催办措施进进行催交。届时时，产生的一切切责任由贵户自自行承担。如有有疑问请致电ⅹⅹⅹⅹ客服服务中心。。020-ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ客服服务中心年月日日对长期拒缴的用用户在诉讼期内内用邮寄的方式式发催款单8、小恩小贿收买买人心我小区有一位许许阿姨，老师出出身，在小区很很有威望。09年7月乘坐电梯坠梯梯，造成身体不不适，出事后物物业服务中心处处理问题不当，，没有及时送业业主去医院医治治，只是打电话话给电梯维保公公司来处理，相相互推卸负责，，这下惹怒了小小区的业主，最最后把物业告上上了法庭，物业业公司不但赔了了医疗和精神损损失，还输掉了了名誉。过后许许阿姨对物业处处理问题的方式式相当不满，发发动小区多户业业主拒交管理费费，我就职后通通过了解知道业业主拒交管理费费的根源，打听听到她老公也是是我的老乡，经经我多次去她家家拜访，诉诉家家常，看有什么么需要帮忙，我我代表物业公司司向她诚认以前前做法的有些不不对，同时也诉诉说了物业管理理费收不上来，，经营困难，同同时答应可以适适当的免一个月月管理费，功夫夫不负有心人，，经常最后真情情也感动了她，，不但把以前拒拒缴的管理费补补交，也把减免免的交了上来，，现在她又带头头把欠交管理费费业主都带动起起来，现在积极极配合物业的工工作。9、建立关爱机制制，创建良好的的口碑用心服务，真诚诚沟通，建立良好的沟沟通机制是管理理费收取的保障障。物业无小事事，就怕未能用用心去做，比如如每逢儿童节、、老人节买些小小礼品，去业主主家拜访，多走走访一下小区内内儿女不在身边边的老人，下雨雨天，可以在门门岗值班室多放放几把爱心伞，，保安巡逻人员员发现有需在帮帮忙的业主，主主动去帮助。春春节、元旦给小小区业主发祝福福语。10、利用工作中要要害关系使业户户交费。我们小区就有一户户拒交户，你停停她家的电，她她反而跳你整幢幢楼梯的闸。碰碰到这种拒交户户，我们也只能能自认倒霉，另另想它法了。地地方的局限性往往往形成了七大大姨八大姑处处处可见，造成我我们物业工作难难做的同时还有有不少好处。就就拿前面所提的的拒交户来说，，简直是个蛮横横无理的女人，，每次上门都以以墙壁裂缝为由由拒交物业管理理费。我们在做做这户工作过程程中都用到了以以上方法，软硬硬兼施，还请工工程部经理现场场查看并说明裂裂缝的原因是正正常的，结果她她还是听不进去去，反而跟人家家吵起来。最后后，当我们绞尽尽脑汁时，领导导无意中知巧这这个女人的姐夫夫、哥哥都是我我们小区办公楼楼的承租方跟关关系户，交情跟跟我们领导还挺挺深的，这下我我们就动员她的的那些亲朋好友友以及她老公的的哥们（其它小小区业主委员会会主任），终于于皇天不负有心心人，让我们如如愿以偿了。11、施行暂停水、电电供应。由于目前大部分小小区的水电是代代收代付型，这这就足以证明我我们有权暂停水水电供应，更何何况一旦跳闸业业户将陷入无人人送电的困扰，，除非他自己可可以不厌其烦地地到楼下送电。。我们小区的拒拒交户曾自己到到自来水、电力力公司缴交水电费，但没想到对方却却不肯接收还说说了一大堆原因因。我想就是因因为他们电脑记记录的固定征收收对象就只有我我们公司，具体体则是由我们公公司与业户直接接产生关系的。。当然，以上情情况在一户一表表的小区是不能能采用暂停水、、电供应的方法法。高水准物业管理理的九条原则物业管理是一项项以服务为本质质，以管理体现现服务的工作。。作为业主，谁谁都希望聘请到到高水平的物业业管理公司，享享受货真价实的的优质服务。高高水平的物业管管理主要体现在在如下几个方面面：服务态度度热情物业管理理属服务性行业业，管理公司的的员工应以发自自内心的真诚笑笑容为用户热情情服务，物业管理是一项项以服务为本质质，以管理体现现服务的工作。。作为业主，谁谁都希望聘请到到高水平的物业业管理公司，享享受货真价实的的优质服务。高高水平的物业管管理主要体现在在如下几个方面面：服务态度——热情物业管理属服务务性行业，管理理公司的员工应应以发自内心的的真诚笑容为用用户热情服务，，尤其应做到文明礼貌、语言言规范、谈吐文文雅、遵时守约约、衣冠整洁、、举止大方、动动作雅观、称呼呼得当。服务设备——完好良好而完善的硬硬件设施是实现现高水平物业管管理的先决条件件。物业管理中中的服务设备包包括房屋建筑、机器器设备（如空调调、电梯）、卫卫生设备、通讯讯设备、交通工工具、电器设备备等等。对这些设设备要加强管理理、精心养护，，使之始终处于于完好状态，降降低设备故障率率。服务技能——娴熟服务技能是物业业管理从业人员员在服务管理中中应该掌握和具具备的基本功。。除了应具有良良好的服务意识识外，更重要的的是员工应具备备较好的业务素素质，如工程人人员应具备过硬硬的设备维护技技术，财务人员员应具备丰富的的管理知识，保保安人员应具备备过硬的治安消消防本领等。服务项目——齐全除了搞好物业管管理综合服务收收费所包含的必必要服务项目外外，物业管理公公司还应努力拓拓展服务的深度度和广度，努力力开展各种能满满足用户需要的的特约服务和便便民服务，使用用户享受到无微微不至的关怀和和尽善尽美的服服务。服务方式——灵活物业管理除了做做到规范管理、、依法管理外，，还应设身处地地地为用户着想想，努力为用户户提供各种灵活活的服务方式，，切忌死板僵硬硬的管理，应尽尽可能在办事手手续、营业时间间、服务范围等等方面给用户提提供方便。服务程序——规范服务程序是指服服务的先后次序序和步骤，它看看起来无关紧要要，实际上却是是衡量物业管理理水平的重要标标准之一。如电电话接听程序、、设备操作程序序、装修审批程程序、清洁程序序等都要严格按按次序一项接一一项、一环扣一一环，不可随心心所欲、杂乱无无章。服务收费——合理物业管理属有偿偿的服务行为，，用户不交管理理费而享受服务务是不现实的。。但物业管理公公司制定的综合合服务收费标准准应不高于政府府规定的收费标标准；物业管理理公司开展的特特约服务和便民民服务也应以满满足用户需要为为目的，以“保保底微利，以支支定收”为原则则，切不可张开开大口向用户乱乱收费或收费多多服务少等。服务制度——健全物业管理应制定定并健全一整套套规范、系统、、科学的服务制制度，以确保为为用户提供稳定定的服务。这些些制度应清晰有有序、易于操作作，切忌随意化化、无章可循和和凭个人意志的的管理。服务效率——快速服务效率是向用用户提供服务的的时限。在“时时间就是金钱，，效率就是生命命”的时间价值值观下，服务效效率高不仅能节节省时间，而且且能为用户带来来利益，因而管管理公司应尽量量提高员工素质质，减少工作环环节，简明工作作程序，缩短办办事时间，提高高服务效率。中华人民共和国国物权法（2007年3月16日第十届全国人人民代表大会第第五次会议通过过）第七章相邻关关系第八十四条不动动产的相邻权利利人应当按照有有利生产、方便便生活、团结互互助、公平合理理的原则，正确确处理相邻关系系。第八十五条法律律、法规对处理理相邻关系有规规定的，依照其其规定；法律、、法规没有规定定的，可以按照照当地习惯。第八十六条不动动产权利人应当当为相邻权利人人用水、排水提提供必要的便利利。对自然流水的利利用，应当在不不动产的相邻权权利人之间合理理分配。对自然然流水的排放，，应当尊重自然然流向。第八十七条不动动产权利人对相相邻权利人因通通行等必须利用用其土地的，应应当提供必要的的便利。第八十八条不动动产权利人因建建造、修缮建筑筑物以及铺设电电线、电缆、水水管、暖气和燃燃气管线等必须须利用相邻土地地、建筑物的，，该土地、建筑筑物的权利人应应当提供必要的的便利。第八十九条建造造建筑物，不得得违反国家有关关工程建设标准准，妨碍相邻建建筑物的通风、、采光和日照。。第九十条不动产产权利人不得违违反国家规定弃弃置固体废物，，排放大气污染染物、水污染物物、噪声、光、、电磁波辐射等等有害物质。第九十一条不不动产权利人人挖掘土地、、建造建筑物物、铺设管线线以及安装设设备等，不得得危及相邻不不动产的安全全。第九十二条不不动产权利人人因用水、排排水、通行、、铺设管线等等利用相邻不不动产的，应应当尽量避免免对相邻的不不动产权利人人造成损害；；造成损害的的，应当给予予赔偿。最高人民法院院关于审理物物业服务纠纷纷案件具体应应用法律若干干问题的解释释（2009年4月20日最高人民法法院审判委员员会第1466次会议通过））法释[2009]8号中华人民共和和国最高人民民法院公告《最高人民法院院关于审理物物业服务纠纷纷案件具体应应用法律若干干问题的解释释》已于2009年4月20日由最高人民民法院审判委委员会第1466次会议通过，，现予公布，，自2009年10月1日起施行。二○○九年五五月十五日为正确审理物物业服务纠纷纷案件，依法法保护当事人人的合法权益益，根据《中华人民共和和国民法通则则》、《中华人民共和和国物权法》、《中华人民共和和国合同法》等法律规定，，结合民事审审判实践，制制定本解释。。第一条建设设单位依法与与物业服务企企业签订的前前期物业服务务合同，以及及业主委员会会与业主大会会依法选聘的的物业服务企企业签订的物物业服务合同同，对业主具具有约束力。。业主以其并并非合同当事事人为由提出出抗辩的，人人民法院不予予支持。第二条符合合下列情形之之一，业主委委员会或者业业主请求确认认合同或者合合同相关条款款无效的，人人民法院应予予支持：（一）物业服服务企业将物物业服务区域域内的全部物物业服务业务务一并委托他他人而签订的的委托合同；；（二）物业服服务合同中免免除物业服务务企业责任、、加重业主委委员会或者业业主责任、排排除业主委员员会或者业主主主要权利的的条款。前款所称物业服务务合同包括前期物物业服务合同。第三条物业服务务企业不履行或者者不完全履行物业业服务合同约定的的或者法律、法规规规定以及相关行行业规范确定的维维修、养护、管理理和维护义务，业业主请求物业服务务企业承担继续履履行、采取补救措措施或者赔偿损失失等违约责任的，，人民法院应予支支持。物业服务企业公开开作出的服务承诺诺及制定的服务细细则，应当认定为为物业服务合同的的组成部分。第四条业主违反反物业服务合同或或者法律、法规、、管理规约，实施施妨害物业服务与与管理的行为，物物业服务企业请求求业主承担恢复原原状、停止侵害、、排除妨害等相应应民事责任的，人人民法院应予支持持。第五条物业服务务企业违反物业服服务合同约定或者者法律、法规、部部门规章规定，擅擅自扩大收费范围围、提高收费标准准或者重复收费，，业主以违规收费费为由提出抗辩的的，人民法院应予予支持。业主请求物业服务务企业退还其已收收取的违规费用的的，人民法院应予予支持。第六条经书面催催交，业主无正当当理由拒绝交纳或或者在催告的合理理期限内仍未交纳纳物业费，物业服服务企业请求业主主支付物业费的，，人民法院应予支支持。物业服务企企业已经按照合同同约定以及相关规规定提供服务，业业主仅以未享受或或者无需接受相关关物业服务为抗辩辩理由的，人民法法院不予支持。第七条业主与物物业的承租人、借借用人或者其他物物业使用人约定由由物业使用人交纳纳物业费，物业服服务企业请求业主主承担连带责任的的，人民法院应予予支持。第八条业主大会会按照物权法第七七十六条规定的程程序作出解聘物业业服务企业的决定定后，业主委员会会请求解除物业服服务合同的，人民民法院应予支持。。物业服务企业向业业主委员会提出物物业费主张的，人人民法院应当告知知其向拖欠物业费费的业主另行主张张权利。第九条物业服务务合同的权利义务务终止后，业主请请求物业服务企业业退还已经预收，，但尚未提供物业业服务期间的物业业费的，人民法院院应予支持。物业服务企业请求求业主支付拖欠的的物业费的，按照照本解释第六条规规定处理。第十条物业服务务合同的权利义务务终止后，业主委委员会请求物业服服务企业退出物业业服务区域、移交交物业服务用房和和相关设施，以及及物业服务所必需需的相关资料和由由其代管的专项维维修资金的，人民民法院应予支持。。物业服务企业拒绝绝退出、移交，并并以存在事实上的的物业服务关系为为由，请求业主支支付物业服务合同同权利义务终止后后的物业费的，人人民法院不予支持持。第十一条本解释释涉及物业服务企企业的规定，适用用于物权法第七十十六条、第八十一一条、第八十二条条所称其他管理人人。第十二条因物业业的承租人、借用用人或者其他物业业使用人实施违反反物业服务合同，，以及法律、法规规或者管理规约的的行为引起的物业业服务纠纷，人民民法院应当参照本本解释关于业主的的规定处理。第十三条本解释释自2009年10月1日起施行。本解释施行前已经经终审，本解释施施行后当事人申请请再审或者按照审审判监督程序决定定再审的案件，不不适用本解释。物业管理费案例分分析灵活变通——商业大厦业主周转转不灵暂时交不上上物业费怎么办？？某大厦个别业主由由于自己的资金周周转问题到了交费费截止日交不上物物业管理费，其经经办人员到管理处处来说明，想拖延延几月。管理处有有每月的收费指标标，而且业主拖欠欠了要有滞纳金的的。因此管理处只只能安慰夜户，并并让其出具一书面面说明（没有书面面的到时可能翻脸脸不认）说明情况况，并明确表示还还款日期，而且管管理处向业主解释释说大厦的物业费费除少数的管理公公司的佣金外，大大多数费用是用来来满足大厦的运作作的，你的拖延交交费会使其他业主主的权益受到影响响，但物业愿先替替你垫上这缺口，，但你一定要按时时还款。等到还款款时再适当减免业业主的滞纳金，所所以让业主感到不不按时交费不是给给物业带来了损失失，而是给全体业业主和整个大厦带带来了损失，而物物业为了大家的利利益又暂时的堵住住这个缺口，让其其不但感激物业公公司还觉得对不起起大伙，目的就达达到了，该公司不不但补齐了所有费费用，而且在后来来从来没有出现过过拖延交费的现象象以退为进——业主拖欠巨额管理理费催交困难怎么么办由于不便言明的非非管理原因，某公公司入伙某商城后后，便不按时缴交交管理费，甚至把把交管理费作为与与有关方面交涉的的筹码，作为达到到某种目的的交换换条件。一年后，，已累计欠费达35万元之多。期间，，管理处有关人员员无数次上门催交交未果。为为了解决这一问问题，管理处主要要领导一方面主动动与有关方面保持持联系，帮助全面面反映该公司的意意见和要求，以取取得其对管理处工工作的信任和认可可；一方面盯住平平时难得一见的该该公司老板，频频频征求意见并反映映管理处的经济困困难（常言道：会会哭的孩子有奶吃吃。没奶吃的时候候一定要哭，而且且要哭得令人心动动。有泪全往肚子子里咽，是添不饱饱自己肚子的），，以求得携手维护护物业正常运行的的共识。在在赢得了该公司司理解信任的基础础上，管理处提出出了适当减免滞纳纳金、分期付款等等有利于促成该公公司尽快缴清拖欠欠管理费的优惠条条件（退一步进两两步，不退无以求求进）。最后双方方达成了一致，自自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管管理费一同缴交拖拖欠的费用。10个月后，该公司拖拖欠的管理费已全全部缴清。点点评：物业公公司追缴有意（而而非恶意）欠费，，首先要使自己的的管理服务无懈可可击。管理服务做做到家了，才能封封住对方拖欠费用用的口实，赢得对对方的理解和信任任。在这个基础上上，主动交流加适适当让步，相信会会感“上帝”的锲而不舍——入伙未入住的业主主欠交管理费怎么么办深圳一知名的服装装公司在某广场买买有20套住宅，办理了入入伙手续，但一直直没有入住。他们们按照规定交纳了了10个月的管理费后，，就开始以种种借借口进行拖欠。在在这家公公司欠费之后，管管理处屡次送单催催交、电话催交、、上门催交，均被被其以办事人员不不在无法核查、财财务人员不在无人人办理、总经理不不在无权审批等理理由搪塞过去，15个月累计欠交管理理费52583余元。为为了绕开中间环节节，直