物业管理费用二

第八讲

物业管理费用第八讲物业管理费用第一节物业管理经费的来源第二节住宅消费的含义第三节物业服务费第四节收益性物业的物业服务费第一节物业管理经费的来源一、定期收取物业服务费二、物业共用部位、共用设施设备维修资金三、物业服务企业开展多种经营的收入和利润四、政府多方面的扶持五、开发建设单位给予一定的支持六、业主的赞助第二节住宅消费的定义一、购房和租房款二、装饰装修款三、基本能源费四、物业服务费五、税费第三节物业服务费一、物业服务费的性质和收费原则二、物业服务费的定价形式和计费方式三、物业服务费的构成四、物业服务费的测算一、物业服务费的性质和收费原则（一）性质1.针对公共服务和部分专项服务收取的费用；2.属于全体业主所有，AA制。（二）收费原则1.合理2.公开3.费用与服务水平相适应4.竞争5.双方协商6.政府监督二、物业服务费的定价形式和计费方式一、物业服务费的定价形式1.政府指导价

由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度。2.市场调节价

由经营者自主定价，通过市场竞争形成的价格。由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。二、物业服务计费方式1.包干制业主缴纳的物业服务费是固定的，管理过程中无论盈余还是亏损都由物业服务企业承担。适用于小型物业管理公司，原则上不存在对物业服务企业进行账目监督和审计的问题，简便易行。前提是事先双方对物业服务费标准要有约定和承诺。二、物业服务费的定价形式和计费方式二、物业服务计费方式2.酬金制在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主承担的计费方式。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制，这笔支出原则上不需要交纳相关税金。

二、物业服务费的定价形式和计费方式三、物业服务费的构成1.包干制物业服务费(X)=物业服务成本(X1)+法定税费(X2)+物业服务企业的利润(X3)2.酬金制预收的物业服务资金(X)=物业服务支出(X1)+物业服务企业的酬金(X4)三、物物业服服务费费的构构成3.物业服服务成成本或或物业业服务务支出出：1）管理理、服服务人人员的的工资资、社社会保保险和和按规规定提提取的的福利利费等等；2）物业业共用用部位位、共共用设设施设设备日日常运运行、、维护护费用用；3）物业业管理理区域域清洁洁卫生生费用用；4）物业业管理理区域域绿化化养护护费用用；5）物业业管理理区域域秩序序维护护费用用；6）办公公费用用；7）物业业服务务企业业固定定资产产折旧旧；8）物业业共用用部位位、共共用设设施及及公众众责任任保险险费用用；9）经业业主同同意的的其他他费用用。注意事事项：：1.物业共共用部部位、、共用用设施施设备备的大大、中中修和和更新新、改改造费费用。。应当当通过过专项项维修修基金金予以以列支支。2.在物业业管理理区域域内，，由物物业服服务企企业接接受委委托收收取供供水、、供电电、供供热、、通讯讯、有有限电电视等等费用用的，，其委委托手手续费费应向向委托托单位位收取取，不不得向向业主主收取取手续续费等等额外外费用用。三、物物业服服务费费的构构成不要财财迷三、物物业服服务费费的构构成四、物物业服服务费费的测测算（一））住宅宅小区区公共共性物物业服服务收收费标标准测测算原原则1.制定根根据：：1）本地地区综综合服服务项项目；；2）劳动动付出出状况况；3）物价价指数数变化化；4）住户户的经经济承承受能能力；；5）小区区的档档次。。（一））住宅宅小区区公共共性物物业服服务收收费标标准测测算原原则2.测算步步骤：：（1）根据据住宅宅小区区的规规模、、档次次和管管理目目标，，设立立岗位位，配配备相相应能能力的的人力力资源源；（2）估算算住宅宅小区区进行行统一一管理理、达达到确确定的的管理理目标标所发发生的的各项项费用用；（3）考虑虑统一一管理理能取取得的的社会会效益益、环环境效效益和和经济济效益益。四、物物业服服务费费的测测算（二））物业业服务务成本本或物物业服服务支支出测测算的的具体体方法法X1——物业服服务成成本或或者物物业服服务支支出收收费标标准，，单位位：元元/月·平方米米x——各分项项费用用收费费标准准，单单位：：元/月·平方米米i——分项项项数四、物物业服服务费费的测测算（二））物业业服务务成本本或物物业服服务支支出测测算的的具体体方法法1.管理人人员的的工资资、社社会保保险和和按规规定提提取的的福利利费等等（x1）F1——基本工工资；；F2——社会保保险费费；F3——规定提提取的的福利利费；；F4——加班费费；F5——服装费费；S——总收费费面积积四、物物业服服务费费的测测算（二））物业业服务务成本本或物物业服服务支支出测测算的的具体体方法法2.物业共共用部部位、、共用用设施施、设设备日日常运运行维维修及及保养养费（（x2）成本法法：F1—公用部部位及及道路路的土土建零零修与与保养养费；；F2—给排水水设备备日常常运行行、维维修及及保养养费；；F3、F4、F5—电气系系统、、燃气气系统统、消消防系系统设设备维维修保保养费费；F6—公共照明费；F7—不可预见费；F8—易损件更新准备金金S—总收费面积四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法2.物业共用部位、共共用设施、设备日日常运行维修及保保养费（x2）简单测算法：经验法：根据相同同类型物业的以往往经验确定四、物业服务费的的测算四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法3.物业管理区域清洁洁卫生费用（x3）F1—清洁工具购置费；；F2—劳保用品费；F3—卫生防疫消杀费；；F4—化粪池清掏费；F5—垃圾外运费；F6—清洁环节所需的其其它费用；S—总收费面积四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法4.物业管理区域绿化化养护费用（x4）成本法：F1—绿化工具费；F2—劳保用品费；F3—绿化用水费；F4—农药化肥费；F5—杂草清运费；F6—景观再造费；S—总收费面积四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法4.物业管理区域绿化化养护费用（x4）简单测算法：四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法5.物业管理区域秩序序维护费（x5）F1—保安器材装备费；；F2—保安人员人身保险险费；F3—保安用房及保安人人员住房资金；四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法6.办公费用（x6）F1—交通费；F2—通讯费；F3—低值易耗办公用品品费；F4—书报费；F5—广告宣传社区文化化费；F6—办公用房租金费；；F7—其它杂项；S—总收费面积四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法7.物业服务企业固定定资产折旧费（x7）F1—交通工具；F2—通讯设备；F3—办公设备；F4—工程维修设备；F5—其它设备；S—总收费面积四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法7.物业服务企业固定定资产折旧费（x7）计取方式1）物业服务企业自自行出资或自带固固定资产；2）物业服务企业向向业主方借款购买买固定资产（债权权关系）；3）业主方购买固定定资产供物业服务务企业使用。注意其中的产权区区别。四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法8.物业共用部位、共共用设施设备及公公众责任保险费用用（x8）F—物业服务区域内总总共交纳的共用部部位、共用设施设设备及公众责任保保险费用；S—总收费面积四、物业服务费的的测算（二）物业服务成成本或物业服务支支出测算的具体方方法9.经业主同意的其它它费用（x9）业主大会、业委会会活动经费，给物物业服务企业的““赞助费用”等。。四、物业服务费的的测算（三）法定的税费费1.营业税（F1）X1—物业服务成本；2.城市维护建设税（（F2）3.教育附加费（F3）合计：四、物业服务费的的测算（四）物业服务企企业的利润a—利润率（单位：%）四、物业服务费的的测算（五）物业服务企企业的酬金实行酬金制时，酬酬金的提取方式通通常有两种：固定定提取比例和固定定提取金额。1、固定提取比例k——事先约定的提取比比例2、固定提取数额f——约定好的每年或每每月提取的固定数数额的酬金四、物业服务费的的测算（六）物业服务费费用计算和确定时时需要注意的几个个问题1.前期物业管理的费费用测算包括：顾问费和开开荒费、固定资产产投入、保修期内内维修费用的计算算。2.物业服务企业的酬酬金提取问题如何计取酬金达到到共赢，既是理论论问题又是实际问问题3.物业服务费的收缴缴率问题4.住宅小区内非住宅宅物业的收费问题题5.物业服务费用的调调整问题四、物业服务费的的测算凡事要量力而行第四节收益性物物业的物业服务费费一、收益性物业服服务费用测算