年武汉某住宅区项目可行性报告

武汉****项目可行性研究报告武汉****房房地产有限公公司二零零壹年三月月十五日目录`项目决策背景及及摘要外部环境内部因素第一部分：项目目及周边概况况宗地位置宗地现状项目周边的社区区配套周边环境与景观观大市政配套土地升值潜力初初步评估。立即开发与作为为土地储备优优缺点分析第二部分：法律律及政策性风风险分析项目用地取得土土地使用权的的法律手续现现状描述合作方式及风险险评估第三部分：市场场分析****区住宅宅市场分析****区内供供应产品特征征****区内市市场目标客层层研究产品定位及建议议第四部分：规划划建议规划设计的可行行性分析规划设想第五部分：工程程及销售计划划工程计划：销售计划：第六部分：投资资收益分析成本预测税务分析投资测算项目利润测算售价、容积率、成成本变化对投投资利润的影影响现金流量测算第七部分：管理理资源配置机构设置：人力资源需求及及解决：第八部分：综合合分析与建议议项目优势项目劣势结论及建议项目决策背景及及摘要第一部分:外部部因素作为华中地区的的经济、贸易易、金融、文文教、信息中中心，武汉人人口众多、交交通方便、经经济基础雄厚厚，具有发展展住宅的优越越基础；****地区（含金金银湖区）地地理位置和交交通条件优越越，区政府对对****的进入持非非常欢迎的态态度，并提供供了比较优越越的条件。武汉市现辖111个城区，2个郊区，1个经济技术术开发区。总总人口为7440万人，其其中非农业人人口占59%%。人口密度度为874人/平方公里，是是华中地区最最大城市；（地地理、人口）配武汉市区图武汉市位于江汉汉平原东部，处处于中国经济济地理的核心心位置，长江江及其最大支支流汉水在市市区交汇，将将武汉市区一一分为三，形形成了汉口，汉汉阳和武昌三三镇鼎立的格格局，市区及及郊县总面积积为84677.11平方方公里。武汉市是中国历历史文化名城城之一；中国国中部地区的的工业、金融融、商业、科科学和文化教教育中心；中中国集铁路、水水路、公路、航航空、邮政和和电信于一体体的重要枢纽纽。武汉市—第四增增长级；武汉汉市经济总量量在全国副省省级以上城市市中位列第九九，综合实力力第六，999年GDP占全国国及湖北省的的比重分别为为1.32%%和28.1%%。（经济实实力）2001年计划划摘自《武汉汉市“十五”发展纲要》武汉市整体房地地产市场处于于稳步攀升期期（房价由于于安居适用房房而偏低、目目前的好转趋趋势）****区（含含金银湖区）交交通条件及自自然环境优越越，是武汉市市建设新经济济增长带、导入旧城区区人口的重点点区域，进行大规模模住宅开发符符合武汉市整整体发展规划划、武汉市十十五发展规划划（20011-20055）；（武汉汉发展最快的的区，去年的的总财政收入入局全市之首首，对****非常欢迎）（配表示优美环环境和发达交交通的图片）根据武汉市第十十四届人民代代表大会通过过的《武汉市市国民经济和和社会发展第第十个五年计计划纲要》，在在2001--2005年年第十个五年年计划期间，武武汉市将构筑筑城市空间布布局和功能分分区，形成都都市繁荣圈、都都市实力圈和和都市辐射圈圈。都市繁荣荣圈重点推进进商贸金融区区、都市景观观区的建设；；在都市实力力圈加快形成成以东湖新技技术开发区、武武汉经济技术术开发区和*****海峡两岸科科技产业园为为主要增长级级的新的经济济增长带；在在市郊和远城城市重点推进进具有一定规规模并组团式式布局的卫星星城建设，发发展市域城镇镇体系。按照纲要，十五五期间，配合合旧城区成片片改造，疏散散旧城人口密密度，创造城城市人居环境境，重点在二二环线以外地地区开发建设设一批规模大大、环境优美美、管理先进进的居住新区区。争取五年年开发建设量量达到20000多万平方米，居住住人口1000万人左右。要要形成适应不不同层次居民民的有效需求求，具有成片开开发和多层次次住房供应特特色的大型示示范性居住新新区。详见附件：1、HYPERLINK\l"a"《武汉市城城市总体规划划》2、HYPERLINK\l"b"《武汉市十十五规划》3、HYPERLINK\l"c"《*****区概况及规规划》第二部分:内部部因素：进入中心城市，向向四周扩散，是****既定的发展策略；重点开发武汉，可以发挥其华中地区中心城市的区位优势，逐步延伸至郑州、长沙、南昌等地；配全国地图（表表示武汉向其其他扩散的地地理图）随着城市人口向向郊区转移的的加速，城郊郊结合部将更更进一步成为为****投资的重点点；大规模、面面向普通人的的楼盘成为****的主力楼盘盘；配四季花城鸟瞰瞰图第一部分、项目目概况宗地位置配武汉市区图、****规划图、金金银湖片区规规划详图，需需标明其距各各个市政建筑筑距离****项目包包括金银岛西西地块和****地块共两个个地块，前者者位于金银湖湖生态保护区区之西半岛，三三面环湖，西西侧为环湖路路和****啤酒厂，****地块位于****高新技术产产业园东北角角，北侧为****大道，南侧侧为工业园，西西侧为台商投投资区管委会会办公大楼，东东侧临金银湖湖之****湖；地块之间相距约约4公里，****地块距市中心12公里，距汉汉口火车站7公里，距武武汉****国际机场18公里宗地现状：配地块现状图,,标记出地块块边界图平面面地形图，地地形地貌图，地地下状况图，****地块原原为零星鱼塘塘，近年进行行回填，现地地势平坦，已已完成周围及及地块内市政政道路的规划划和施工，现现地面自然标标高为+21米左右，比****大道的规划划标高（±22.5）低0。5米，比****湖平时水位位高出约1米；西半岛地地块原为养殖殖、种植用地地，现有的鱼鱼塘和菜地需需要回填和平平整；****地块西西南角有部分分民房需拆除除（住户已迁迁走），政府府承诺在交地地块前拆完，西西半岛地块内内有一条30kv高压线横横穿，但政府府已同意将移移位；另有一一养鸡场须拆拆建（占地400亩）；地块块地下并无任任何建筑物或或构筑物；地下没有管线、电电缆、暗渠、地地上建筑物原原有桩基及地地下建筑/结构等，地地上地下都要要注意有没有有受保护的历历史文物古迹迹、可利用的的构建；地块的形状地质情况，包括括土地结构、承承载力、地下下水位和抗震震性要求。项目周边30000米范围内的的社区配套交通出行：周边边有包括高等等级****大道（被省省长誉为楚天天第一路）在在内的八条重重要道路，现现有两路中巴巴经过地块，区政府已答答应为地块配配置方便的公公共交通；附附近常青花园园完善的公交交配套可以借借用，武汉市市规划中的地地铁也将引入入常青花园。规划道路红红线间距100米宽，双向4车道。将周周边八大交通通要道纵横贯贯通：即107国道（北京京至深圳）、316国道（福州州至兰州）、京京珠高速公路路（北京至珠珠海）、武汉汉市中环路、武汉市外环路、****机场高速公路、汉渝铁路（武汉至重庆）、汉江航线（陕西至武汉）。****区有武汉市的西大门之美称。配：交通图教育：投资区内内有十二所中中、小学和大大、中专学校校；其中，****中学为市重重点中学，****职业学校是是国家重点职职业高级中学学。规划中将将新建24班小学一所所、9班幼儿园二二所；医疗：拥有二甲甲区的人民医医院和区卫生生防疫站。大型购物中心、主主要商业和菜菜市场文化、体育、娱娱乐设施文娱设施：有多多家合资、独独资的酒店、宾宾馆，有全省省唯一正式开开业的高尔夫夫球场。武汉汉市西郊公园园，依山傍水水，可提供良良好的休闲环环境。配文娱设施图图社区：周边土地地开发情况……概括性的的东西即可；；北侧碧海花园、****大道；东侧侧金银湖改造造、****花园、香港新新世界开发的的常青花园和和吴南花园商商住区；南侧****高新技术产产业园（****啤酒厂）；；西侧为万国国工业园建设设；配与相关配套的的距离图，入入园企业分布布图、配周边边常青等社区区图；金融：拥有多家家国有商业银银行和保险机机构，可开展展人民币贷款款、融资等多种外汇结结算以及保险险业务。项目周边环境宗地属武汉市金金银湖旅游度度假区中的一一部分，风景景优美、空气气清新，保持持着良好的自自然生态；配：金银湖景观观图，大市政配套****地块除除煤气外，其其余市政配套套均已完成；；金银岛西地地块还无市政政配套；政府府已表示将尽尽快完成，计计划先开发****地块；配：市政配套图图供电设施：电力力来自华中电电网，区内拥拥有１１０ＫＫＶＡ双回路路供电系统，高压变变电容量达10万KVA，但高压线线并未接至本本项目红线边边，临时用电电是从常青花花园环接，另另投资区自备备有2.5万KW热电厂一座座供水设施：拥有有日供１０００万吨和１３３万吨自来水水厂各一座，输输水管网随区区内主干道铺铺设，水质符符合国家饮用用水标准。排水设施：投资资区排水为雨雨污分流，整整个排水系统统属高灌低排排明渠暗管网网络结构。雨雨水入渠，污污水经处理后后经暗管排入入境外府环河河水系。供气：可自古田田燃气站引入入，日供气能能力为40000立方米，已已有20000户居民用气气，目前仍未未敷设管道。通信：终期设计计４万门程控控交换机电讯讯大楼向区内内用户提供各各类通讯业务务的系列服务务，现已开通通程控电话２２００００门门。规划控制要点****地块((金银岛西地地块还未确定定)：占地面积：4420亩（地块）容积率：1.11~1.2规划总建筑面积积：35万M2左右其中：住宅面积积：28.37万M2文教配套（幼儿儿园）面积：：0.18万M2商业配套面积：：1.2万M2物业业、会所：0.25万M2土地价格待补；土地升值潜力初初步评估；综上所述，宗地地具有优越的的地理位置与与自然环境，周周边配套完善善，已有大规规模社区，是是武汉市建设设新经济增长长带、导入旧旧城区人口的的重点区域，进进行大规模住住宅开发符合合武汉市发展展规划；具备备很大的增值值潜力。立即开发与作为为土地储备优优缺点分析；；立即开发，可可以及早抓住住武汉市重点点发展****、导入旧城城人口的机遇遇，延缓开发发则会错过机机会；****地块计划年年内开发、销销售，金银岛岛西地块作为为短期储备，缓缓一、二年开开发；第二部分、法律律及政策性风风险分析待补充:（略）第三部分、市场场分析武汉商品住宅市市场总体特征征：1、整体市场稳稳步向好；近年来武汉住宅宅施工、竣工工、销售面积积及投资额逐逐年增加，其其中99年增长幅度度较大主要是是因为福利分分房结束时的的抢购行为。2、过低的房价价与城市地位位及经济发展展不协调，价价格上升空间间较大；从价格走势看：：武汉市商品品住宅平均售售价从96年的1496元/平方米上升升到2000年的1984元/平方米，年年均增幅为3.5%（图2-4）。另据《武武房指数》统统计，2000年四个季度度，武汉市房房地产价格持持续增长，全全年平均价为为1984元/平方米；+相对于建设部对对四类城市的的价格指导标标准，武汉市市在各项经济济指标上属于于一、二类城城市，但房价价却处于低于于四类城市指指导价的水平平，比沈阳低低43%。房价持续续上涨的趋势势表明了价格格上升较大的的空间；导致武汉市商品品住宅的价格格处于低位的的主要原因是是：开发经济适用房房免收地价、各各种税费减半半的政策降低低了开发成本本；而经济适适用房建设量量过大，销售售失控，对商商品房造成较较大的冲击。（2000年武汉经济适用房销售面积占住宅总销售面积的25%）土地出让市场不不规范，土地地价值明显被被低估。3、市场有效供供应不足，大大规模开发的的经济适用房房质量参差不不齐，造成供供需结构失衡衡；武汉市近三年住宅开发数据（单位：万平方米）武汉市近三年住宅开发数据（单位：万平方米）99年住宅开发发明显回升，施施工面积比998年递增14%%，竣工面积积递增5%，销售量量递增8%，但空置置量明显上升升，99年比98年递增25%%（图2-2），显显示了市场供供需结构失衡衡，这种失衡衡的主要原因因还是经济实实用房大规模模开发造成的的，多数的经经济适用房不不讲究规划设设计和环境营营造，户型平平面极不合理理，主要是靠靠低廉的价格格吸引购房者者。在近两年年武汉市房地地产市场化逐逐步提高的过过程中，这些些楼盘的低价价优势已经削削弱。4、个人购房已已经成为市场场主体98年由于集团团购房的停止止以及货币化化房改的实施施，将个人引引向了商品市市场，根据<<武房指数>>公布,2000年个人购房房率为86.433%。5、房地产金融融得到较大发发展2000年与1999年公积金归集发放情况对比图2000年与1999年公积金归集发放情况对比图单位：亿元武汉市部分银行行已经推出“8成30年”期限的个人人住房贷款，外外藉人口也可可办理；2000年全市各银银行发放个人人住房贷款共共计29.17亿元,比投资到建建设环节的贷贷款总额11.79亿元多出一一倍多。公积积金贷款购房房面积占全年年总销（预）售售面积的25%以上。2000年新增归集集住房公积金金5.38亿元，比1999年增长33.944%，发放个人人住房贷款5.41亿元，同比比增长97.8%；个人公积积金贷款购房房面积达到91.76万平方米，总总价值12.56亿元。二、****（含含金银湖区）区区域住宅市场场成长状况****区住宅宅市场形成****区住宅宅市场始于95年常青花园园的开发，通通过大规模的的居住小区形形式、以低价价位（初期以以经济适用房房为主）在较较短时间内实实现居住人口口的导入；随随着配套的逐逐步完善、人人气的聚集，以以及优美的自自然环境的影影响，住宅市市场逐渐形成成；武汉市规规划中已确定定****区是引导汉汉口旧城人口口外迁的主要要区域。****区已成成为江岸、江江汉、桥口区区等江北区域域客户购房-时除汉口中中心城区外的的首选购房地地区；公司与武汉亿房房网联合举行行的市场调查查结果如下：：做成饼图，表明明汉口人多，对本案提供机遇）武汉市740万万总人口中，城城市常住人口口达365万，十五期间间，非农业人人口比重将提提高到65%%。上述数据据显示武汉市市老城区改造造及城市住宅宅郊区化发展展是一项紧迫迫工作。这为为本案提供市市场发展机遇遇。3、****区区平均房价有有较大的上升升空间，2000年的涨幅已已居全市之榜榜首；高品质的中中档产品仍是是该区域市场场的空白点。（1）、如下表表所示，****区内常青花花园这样成熟熟小区的产品品均价与后湖湖、南湖区域域（同属城郊郊结合部区域域或新兴开发发的居住区域域）内的同类类产品持平，但但与一些中档档产品仍有300-4400元的价差。而而本区内的碧碧海花园的别别墅价格由于于品质低比其其他区域的同同类产品也有有400元左右的价价差。（2）20000年武房指数数的调查如下下：武房指数2000年各季度区区域房价变动动趋势表明：：该区的房屋屋平均售价的的涨幅已居全全市之榜首:拥有规模效应的的项目价格趋趋升；****区域可可以分为常青青花园周边、金金银湖周边、****三个区域，区区域内住宅售售价由东往西西呈阶梯状分分布，常青花花园附近的项项目由于规模模效应，价格格比同类产品品高300元左右；****区域住住宅市场各项项指标成长状状况（近3-5年）开工量/竣工量量销售量/供需比比区域售价水平及及售价发展趋趋势分析5、买家已逐步步从集团购买买转变为个人人购房者；初期，因为地理理位置相对远远，主要靠集集团购买，后后期随着对购购房者无限制制也开始为个个人购房者所所逐渐关注；；目前已全部部为个人购房房者购买；区域内供应产品品特征1、以大规模、面面向工薪阶层层的低品质的的低档产品为为主，而高品品质、大规模模开发的中档档产品是市场场空档。****片区目目前的产品分分布格局主要要分为以下三三个区域：区域基本特征产品特征产品档次A张公堤外，机机场路以东以占地40000亩的常青花花园为代表，经经过5年建设，在在常青花园范范围内交通、商商业配套已较较为完善，成成为****区人口迁入入的主要区域域以大规模的小区区形式为主，产产品类型以多多层为主。在在常青花园周周边借助其辐辐射效应，亦亦分布有中小小规模的小区区（如将军花花园），产品品类型与常青青花园类似，以以攫取相同的的客户群以面向工薪层的的低档产品为为主，产品售售价在1400~~1700元/㎡之间。B金银湖周边边规划为生态保护护区，华中地地区最大的高高尔夫球场亦亦坐落于此，拥拥有绝佳的生生态居住环境境。由于位置置偏远，目前前交通商业设设施缺乏，人人气较淡。该该区域的开发发目前处于起起步状态，以以碧海花园为为代表。以大规模的小区区形式为主，产产品类型以别别墅为主。以低档产品为主主，有少量高高档产品,产品售价在1400~23300元/㎡之间。个个案达到4800元/㎡C********区人民民政府所在地地，亦属于****台商投资区区。镇上形成成了相对较完完善的商业配配套，但离汉汉口市区较远远，交通不便便。以中小规模的小小区形式为主主,产品以多层层为主,亦有少量别别墅主要面向*****镇及周边区区域的居民，以以低档产品为为主售价在900-11300元/㎡之间。不难看出，在该该区域高品质质、大规模开开发的中档产产品是市场空空档。2、区域内直接接竞争对手及及本项目竞争争优势常青花园（1）、常青花花园常青花园常青花园项目位位于金银湖项项目地块的东东北方，直线线距离不到2公里，占地地面积4000亩，规划总总建筑面积360万平方米，目目前竣工1000万平方米，是是华中地区最最大的居民小小区，由香港港新世界集团团投资。已经经完成开发的的三期规模分分别为21、19、19万平米，合合计59万平米，其其中住宅56万平米，目目前销售率达达90%以上。第四四期29万平米今年年推出，从规规划、环境、配配套等比前三三期有较大提提升，至今销销售率已达70%，并争取到到建设部智能能化试点小区区。该项目前三期的的销售均价分分别为900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，第四四期均价为1700元/平米，增长长幅度为89%。在最初推推出时因为地地理位置的关关系销售艰难难，主要是靠靠集团购买。随随着配套的逐逐步完善，产产品品质的提提升，逐渐将将成为中档房房消费热点。竞争分析：经过过5年的开发，该该项目已形成成规模优势，聚聚集了人气，该该项目后期将构构成金银湖项项目的直接竞竞争。我们将将从****品牌知名度度、规划设计计、住宅性能能、营销策划划、物业管理理等方面加强强本项目优势势。此外，从从项目本身条条件，本项目目在环境上相相比常青花园园具备临湖优优势。（2）、碧海花花园碧海花园碧海花园项目位位于宗地北面面，****大道北侧，是是具政府背景景的宏宇实业业公司（三级级企业）开发发的第二个大大规模楼盘。项项目规划建筑筑面积30万M2，以别墅与与花园洋房为为主。碧海花园该项目紧邻宗地地，但产品品品质较低，无无鲜明特色，营营销手段落后后，主要依靠靠在闹市区散散发宣传单的的手法。该项项目主要依靠靠低价策略及及临湖景为主主要卖点，湖湖边别墅最高高价为23440元/M2。总体销售售率在50%%左右。主要要面向汉口二二次置业者、小小生意人及****台商投资区区内企业的职职工。竞争分析：由于于该项目的品品质较低，项项目市场定位位、客户层面面与本项目有有较大差异性性，我们判断断，对本项目目竞争性较常常青花园低。****市场目目标客层研究究和市场定位位（一）客户层购购房倾向研究究：我们与亿房网于于2001年2月23-28日进行了以以市场需求为为主的市场调调查，有效问问卷为600份。调查有有效对象为：：武汉市城区区居民，能承承受购房单价价在1600元至2500元者，或能能承受购房总总价在15—50万元者；其其中居住在汉汉口为53%；居住在武武昌35%；居住在汉汉阳12%。发现相关关的市场规律律：1、对购房区域域的选择方面面：补充：上两表还还需要统一色色块；从分析表中可以以看出：购房者对跨江购购房依然存在在较大的心理理障碍，汉口口、武昌、汉汉阳的潜在购购房者绝大多多数均会在目目前居住或工工作区域选择择房源；汉口区客户选择择****区域仅次于于汉口中心区区，比例达到到23%，远高于同同为郊区化住住宅区的后湖湖区域，（从江岸、江江汉、桥口、****4个汉口地区区来看），这这主要得益于于常青花园5年开发带动动区域人气，以以及金银湖区区域宜人的自自然环境；在购房区域的选选择上，居住住区域影响要要大于工作区区域对购房区区域的影响。总总体来讲，首首选购房区域域与工作区域域大致在相同同区域，但其其分布情况与与居住区域与与购房区域的的分布情况相相比较为分散散，即已居住住在汉口的客客户比在汉口口工作的客户户更倾向于选选择****作为购房区区域；2、购房价格分分析从总价情况来看看，15万至25万的总价为为普遍能承受受的价格。不不同的职业从从业者显现出出大致相同的的承受趋向，都都以15—20万元为主，公务员、经理层层、律师、教教师、医生、高高科技行业从从业人员、金金融机构从业业人员、公司司职员、对20—25万元的总价价选择上显出出与15—20万元总价大大致相同的接接受程度。除一人独居者以以80—100平方米为最最多选择外，2人或2人以上的家家庭都把最多多的目光放在在100—120平方米的房房屋上。值得注意的是，80—100平方米房屋屋的受关注程程度要高于120—150平方米的房房屋。4、价格与购房房面积调查显示：1600—18800元是被普遍遍接受的单价价；随着面积的增大大，能承受的的购房单价也也呈递增趋势势。想购买80—120平方米房屋屋的人大多以以15—20万元为购房房总价，想120平方米以上上房屋的人大大多以21—25万元能承受受的购房总价价。5、房型与购房房面积80平方米或更更小面积的住住房极明显地地表现出平层层、二室一厅厅一卫的房屋屋格局。想购买80平方方米以上面积积的人都以复复式，三室二二厅二卫为最最佳选择。80—150平方米的房房屋，错层结结构也较受欢欢迎；100平方米内内二室和一卫卫的需求也占占有一定比例例。6、建筑类型与与房型配比（1）建筑类型型调查结果显示，带带电梯的多层层住宅与小高高层住宅最受受大众欢迎，且且能承受的购购房单价越高高，对带电梯梯的多层住宅宅需求也越强强烈。建筑类型应依建建设规模而定定，建议以普普通多层和带带电梯的多层层为主，辅以以少量小高层层。兼顾不同同消费能力客客户的购房需需求。（2）房型配比比从调查查结果来看，错错层和复式住住宅是大众最最为青睐的住住宅类型，三三室二厅二卫卫的房型逐渐渐成为主流户户型；购房面面积集中在80—150平方米以范范围内，以100—120平方米为主主，80—100平方米的面面积与占有较较大比例。建议以100——120平方米的三三室二厅二卫卫错层结构、80—100二室二厅一一卫错层或平平层结构、120—150平方米三室室二厅二卫的的复式结构为为主力户型。（二）目标客户户层的判断：：根据上述调查分分析，我们判判断目标客户户层：内环线内长江一一桥、二桥之之间的江北核核心区域内中中等收入家庭庭是本项目潜潜在的购买者者。江北核心区是汉汉口的商业金金融中心，人人口密集，购购买力较强。一一桥、二桥附附近由于交通通便利，楼盘盘相对集中，主主要针对的是是核心区中高高收入者，以以及部分武昌昌居住在大桥桥附近的跨江江买楼者。但但楼盘的价位位较高，规模模小，小区环环境较差，精精品楼盘不多多。这个区域域内中等收入入家庭是本项项目潜在的购购买者。对后湖乡和金银银湖两个片区区有意向的集集团购房者是是潜在客户。这两大区域是经经济适用房供供应较大的两两个区域，大大规模开发的的百步亭花园园和常青花园园分别坐落在在这两个小区区，购买者主主要是集团购购买的企、事事业单位的白白领和公务员员及个体经营营者。经过一一段时间开发发后，目前这这两个片区的的交通已较为为便利，但其其他的配套设设施相对缺乏乏。在价位相相差不太大，小小区交通、规规划、设计、环环境、配套、物物业管理、付付款条件等较较好的情况下下，对这两个个区域有意向向的购房者是是潜在购买者者。****开发区区内目前除了了常青花园和和碧海花园外外没有较好的的住宅，区内内的外资企业业白领是最直直接的客户群群。内环线与二环线线之间有大量量学校、医院院等政府事业业单位以及工工商业企业机机构，大量的的公务员、事事业单位职工工有稳定的收收入，教师、律律师、会计师师、经商人士士等具有较强强的购买力，是是主要的潜在在客户群。（三）产品定位位与建议1、产品定位：：****区大规规模、高品质质的中档住宅宅；2、产品建议：：户型面积100~1200平米为主，80~1000平方米、120~1150平方米依次次为辅户型以100—1220平方米的三三室二厅二卫卫错层结构、80—100二室二厅一一卫错层或平平层结构、120—150平方米三室室二厅二卫的的复式结构为为主力户型。建筑类型建议以普通多层层和带电梯的的多层为主，辅辅以少量小高高层。兼顾不不同消费能力力客户的购房房需求。价位初期定价为19900元/平方米（均均价），后期期逐步上升，均均价2200元左右；第四部分、规划划设计初步分分析规划概念我公司拟开发的的环金银湖的的地块，共约约2200亩，占金银银湖区环湖路路内可开发地地块总面积的的一半以上，住住宅可开发面面积的三分之之二左右。我我们将把该项项目开发为融融入****122年房地产开开发经验、****先进的居住住理念、风光光优美的滨湖湖住宅，成为为武汉三镇最最适合人居住住的国家康居居示范小区，引引导武汉的居居住文化、模模式进入新的的阶段。并以以此项目为起起点，在武汉汉进行大规模模住宅开发；；武汉是中国内陆陆沿江的特大大中心城市，是“九省通衢”的政治、经济、文化、科教中心，是全国性金融贸易中心和最大的商品集散地，素有“东方芝加哥”之美称。位于武汉西郊的****台商投资区则是依托武汉这个大都市、大市场，并依其独特的区位优势，优美的自然风光，以及便捷的交通条件和良好的基础设施而迅速崛起的对外经济开发区。它同武昌的东湖高新技术开发区及汉阳的工业开发区一起形成了推动武汉经济发展的鼎足之势，是武汉市面向未来、面向世界的重要基石，也将是武汉市新的区域中心。****台商投投资区规划面面积20平方公里，在在首期开发8平方公里内内，基础设施施已全部完成成，目前开发发区内除已形形成规模的台台资区外，还还有武汉国际际高尔夫球场场等娱乐休闲闲设施。项目开发从目前前情况看，南南地块（约420亩）开发条条件较为成熟熟，七通一平平已完成，地地块北接****大道，对岸岸为武汉市人人大，西面为为待开发地，南南面延伸至市市中心，与市市区的交通十十分便捷。具体分析为以下下几点：****大道是是开发区新建建的城市综合合性主干道，东东接机场高速速，向西直通通107国道，路面面为双向4车道，各种种市政管线已已一次敷设到到位，具有较较好的市政配配套设施。一一期开发地块块北边界紧邻邻****大道，中间间规划有100米宽的绿化化隔离带，可可有效屏蔽各各种污染，并并易于组织人人车流线，还还可缩短区内内道路和各种种市政管线的的接驳距离，有有效节省建设设投资。拟开发地块距常常青花园（占占地4000亩，武汉市市已成规模的的小区）不到到2公里，根据据已作的市场场调研分析报报告及常青花花园的入住率率看，武汉市市民已基本上上形成了居住住在城郊结合合部的居家观观念。该地块块附近已推出出的高尔夫城城市花园、碧碧海花园，目目前武汉市较较大规模的中中高档住宅。因因此我公司拟拟借助周边楼楼盘已形成的的人气，在此此区域内推出出与周边楼盘盘定位不同的的精品城市住住宅，满足不不同客户的需需求。****大道在在该地块内尚尚没有影响小小区景观的各各类因素，因因而我们小区区能够通过规规划设计控制制沿****大道的街景景立面，创造造良好的城市市景观及小区区外部视觉形形象，创造居居住气氛，提提供良好的销销售环境，然然后向南分期期分批逐步开开发。临街拟规划配套套公建及会所所，使其不仅仅满足小区内内居民的需要要，而且服务务于社会，以以提高配套公公建的使用效效率，并于开开发前期聚集集人气。在一期开发部份份拟以4~6层的多层为为主，辅以少少量TOWNHHOUSE。户型配置根根据现有市场场调查情况，以以较为好卖的的三房110~1130平方米、二二房80~90平方米为主主，尽量多样样化，待销售售后看市场反反映，进行调调整。户型设设计拟通过样样板间的展示示引导武汉的的客户，成功功后再在后期期推广。在景观设计中充充分利用现有有的金银湖的的水景资源及及自然风光，丰丰富人文环境境，做到自然然与人文并举举，创造生态态型的人文环环境。由于小区的规模模较大，在物物业管理上通通过总体规划划布局形成以以半开敞半封封闭的小区道道路将小区划划分为各个居居住组团，以以组团为单位位进行封闭式式管理的居住住模式。二、建议规划设设计要点：1、建筑形式：：色彩明快的现代代建筑风格，以4~6层的住宅为主，辅以部份TOWNHOUSE和少量别墅。各组团的建筑风格统一，通过色彩的变化和局部的立面变化增加可识别性。2、景观设计：：园林设计将配合合建筑设计的的平面布局和和地形特征，使户外景观与建筑空间有机地融为一体，使住户不管在地面还是在楼上，均可欣赏到优美的景观。环境的设计对私私人空间、半半私人空间和和公共空间将将进行不同的的处理。每个个组团形成主主题空间，各各主题空间将将设有与主题题相关的花园园、喷泉或雕雕塑，并设花花架和座椅，供供户外休憩用用。此外，各各主题花园的的布局或设计计将充分考虑虑人流、景观观及噪音等各各方面因素。强调细部设计，如如特色凉亭、景景柱、栏杆、基基座、花坛及及景墙等。并并利用具有特特色的植物材材料、花坛、铺铺地材料、水水景、装饰墙墙及基座等，作作以点缀，以以突出豪华、自自然或温馨等等主题气氛。植物设计将强调调四季色彩变变化，以植物物的形、色、香香等特征来创创造出一个诗诗情画意的环环境。植物材材料将采用适适合武汉生长长的植物做多多层次的密集集种植，并布布置于住宅与与车道之间，以以减少噪音、遮遮挡不良的视视野。铺地材料的质地地和颜色与建建筑材料协调调，并配合其其它景观材料料，合理地安安排深浅色彩彩的搭配。在在建筑物及停停车场的出入入口及公众广广场中将配以以特色铺装材材料，这样既既能满足功能能要求，又能能创造出悦目目及舒适的地地面景观。按不同年龄组儿儿童的要求布布置有主题性性的游戏场；；并提供不同同的户外空间间，以供各式式的动态活动动，如集体、运运动及娱乐活活动等。3、户型比、户户型面积：A、住宅：4~~6层，沿金银银湖边设少量量别墅。户型配置：平层或错层：770%2房2厅单卫15%80~~90M223房2厅双卫45%110~1130M24房2厅双卫10%1300~140MM2复式或三错层：：10%4房2厅三卫5%150~~160M225房3厅三卫5%1160~1880M2TOWNHOUUSE15%%200~3300M2别墅：5%%2550-350M2车位：小车车位位平均二户一一个，自行车车、摩托车车车位平均二户户一个。B、商业、会所所：沿****大道、环湖湖路和小区内内主要市政道道路布置商业业设施和会所所。商业设施：110000~~120000M2综合性超市：11~2个600~~1000M2银行：1~2个个150~3300M22邮电所：1个1100M22肉菜市场：1个个2000M2证券营业部：1~2个800~11000MM2巴士总站：1个个200MM2（占地3000M2）酒楼、快餐店：：4~5家2500~~3000M2西饼屋：1~22个100~2200M22酒吧、咖啡屋：：3~4个400~5500M22洗衣店：1~22个50~1000M2便利店：2~33个150~~200MM2电讯营业所：11~2个50~1000M2装修公司：3~~4家150~2200M22医疗所：1个2200~3000M2建材店：2~33家200~3300M22窗帘店：2~33家100~2200M22美容、美发店：：2~3家100~1150M22音像店、书店：：1~2家50~1000M2花店：1~2家家30~500M2文具店：1个550M2药店：1个500~100M2照相店：1个50M22电器店：1个2200M22杂货店：3~44个150~2200M22早餐铺：3~44家60~1000M2网吧：1~2家家50~1000M2会所：15000~18000M2酒吧：1个1000~1500M2阅览室：1个660~80M2健身房：1个1100~1220M2棋牌室：5个775M2乒乓球室：1个个150MM2影视厅：1个660M2多功能厅：1个个600MM2羽毛球房：1个个800MM2(室外)篮球场/排球场场：4片2000M2（室外）网球场：4片22600MM2（室外）游泳池：2个11800MM2（室外）C、文教设施：：1800M2幼儿园：1所（9班）1800M2（占地3000M2）4、交通组织::整个小区利用外外围环形车道道，结合半地地下车库、架架空层外侧以以及主要道路路两侧通车，将将机动车活动动范围限制在在组团庭院外外围。道路设设计贯彻“通而不畅，顺顺而不穿”的原则，以以限制区内车车速、噪音，确确保小区内的的安静及交通通安全。基本本实现人车分分流。5、住宅环保节节能及新产品品新技术的运运用：采用成熟的节能能手段，综合合应用节能新新技术、新工工艺、新材料料、新产品。初初步设计有：：雨水收集、湖水水灌溉系统太阳能热水系统统渗透性地砖无动力烟道排烟烟生物分解有机垃垃圾处理技术术6升节水洁具、陶陶瓷阀心龙头头宽带网、智能化化技术……声光延控开关和和节能灯具集中供热系统变频加压水泵技技术车库照明采用低低照度分散照照明及节能灯灯具先进的分布式模模块化小区灯灯光照明智能能控制系统利用生态原理，在在小区内种植植桉树、香樟樟等外香型树树种，有效地地驱蚊及抑制制蚊虫滋生。固体废弃物的收收集：将塑料料、纸类、纤纤维、金属、玻玻璃五类固体体废弃物与其其它生活垃圾圾分开收集。住住户的生活垃垃圾通过物业业公司上门收收集，集中运运往垃圾中转转站。中转站站内设有空调调，降低室内内温度，避免免垃圾发酵产产生的臭气污污染及蚊蝇公公害。智能化综合布线线：建立在先先进的电脑网网络平台上，所所有的管理、监监控、服务等等全部纳入小小区智能化管管理系统，建建立完整的小小区局域网，住住户设有信息息高速公路接接口，可随心心所欲地在局局域网和INTERRNET网上漫游，搜搜寻一切所需需的服务及信信息。社区可可通过局域网网发布社区电电子公告栏，加加强与住户之之间的联系，及及时提供周到到的服务。智能型中央监控控系统：将社社区电力、照照明、给排水水、音乐喷泉泉及公共监视视和住户安全全系统，于管管理室统一动动态图形显示示，分散监视视，集中控制制，降低管理理成本，提升升效能。“一卡通”系统统：所有业主主及家人都将将拥有一张“住户IC卡”，组团大门门、停车场、单单元入口都将将装设IC卡感应门系系统。住户还还可持IC卡在社区消消费、购物。既既维护了社区区的安全管理理，又使得住住户生活得更更加从容。安防系统：住户户将设置红外外线报警系统统、防盗磁簧簧及紧急求助助按钮。24小时连接至至管理处。第五部分：工程程及销售计划划****地块（约420亩）：第一期（10万万平方米）2001年3月月底签订土地地出让合同并并开始规划设设计2001年8月月开工2001年100月底封顶2001年100月中开始内内部认购（均均价1900元/平方米）2001年111月正式预售售2002年6月月入伙二、第二期（110万平方米）2001年122月完成设计计2002年3月月开工2002年6月月预售（均价价2000元/平方米）2002年122月入伙第三期（8万平平方米）2002年7月月开工2002年100月预售（均均价2200元/平方米）2003年6月月入伙西半岛地块（暂暂按1500亩计算）：：2003年3月月开工，每期期开工面积为为20万平方米，销销售均价自2000元/平方米（2003年）、2100元/平方米（2004年）、第六部分：投资资收益分析由于****项项目规划要点点已基本明确确，而且最先先开发，只对对****项目测算如如下：投资测算计算算依据：1、容积率:1.1388,2、总建筑面积积：33.66万平方米；；3、可售面积：：32.50万平方米;投资测算总额(万元)(元/m2))备注（按可售面面积计算）1.土地成本6，563202按总建筑面积口口径为1952.建安成本42,29221，301单位建安成本参参照四季花城城水平，上浮浮5%预计3.开发间接费费4,3347136建安成本的5%%4.期间费用1,90058.55．营业税及附附加费4，139127．4合计59,2401,882.88二、项目税后利利润测算科目总额（万元）单价（元/m22）销售收入71，7002,206减：总投资59,2401,882项目税后利润12,460324三、项目利润测测算表四、敏敏感因素的影影响；售价、成本、容容积率等因素素对利润的影影响详见下表表：五、项目开发及及销售计划六六、税费说明明七、现金流流量及内部收收益率第七部部分：管理资资源配置虑到本项目的特特殊性，即各各种手续包括括规划、工程程、销售等均均在****区办理，本本项目拟按照照“大项目、小小部门”（注：引自自《设计工程程部合金行动动执行计划报报告》）的标标准进行配置置；置项目经理1名名、项目经理理助理1名、设计组组（2人）、工程程组（7人）、成本本组（2人）、公共共事务组（2人）；以上上人员除项目目经理外，其其他需从社会会上招聘。项目经理设计组（2人）工程组（7人）成本组（2人）公共事务组（2人）经理助理（1人）项目经理设计组（2人）工程组（7人）成本组（2人）公共事务组（2人）经理助理（1人）一、项目优势1、武汉整体住住宅开发水平平相对落后，缺缺乏竞争力，而而我们可以融融入****112年的专业开开发经验和资资源及品牌，塑塑造优质住宅宅；2、产品定位为为大规模、高高品质、的中中档住宅；准准确地弥补****区域的市场场空档；3、景观优势：：项目处于武武汉金银湖度度假生态区内内，滨湖、风风景优美；4、项目所处的的****区是武汉规规划的重点建建设新经济增增长带及城市市改造、导入入旧城区人口口的区域；5、项目优越的的地理位置、完完善的基础配配套，政府对对****非常欢迎和和支持；6、常青花园的的开发已使武武汉人接受了了城郊居住的的模式，项目目的宣传面临临的难度减小小；二、项目劣势1、初期由于距距离偏远、公公交少，需要要造势、加大大宣传；2、常青花园凭凭借完备的交交通、成熟的的社区及将来来地铁开通，将将成为我们强强劲的竞争对对手；3、****首首次开发以“湖景”楼盘，需要要新思路。三、结论及建议议本项目具有“相相对专业优势势”和“市场产品空空缺”及“滨湖风光”这三大优势势，十分难得得。从市场和和投资回报角角度分析，都都是可行的。建建议准予立项项。能够发挥出*****开发的专业业水准并在此此基础上创造造性地规划、营营销和施工组组织，保持创创新，是我们们克服各种劣劣势条件、与与周边楼盘竞竞争并取得成成功的关键。附件：1、HYPERLINK\l"a"《武汉市城城市总体规划划》2、HYPERLINK\l"b"《武汉市十十五规划》3、HYPERLINK\l"c"《*****区概况及规规划》武汉市城市总体体规划根据1999年年国务院批复复《武汉市城城市总体规划划(19966-20100)》，武汉市市城市建设将将控制旧城的的开发力度，按按照多中心组组团式进行布布局，优化完完善核心区的的功能，发展展主城边缘组组团，改善主主城的整体环环境，将武汉汉市建设成为为具有滨湖滨滨江特色的现现代化城市。（主城的范围）市域城镇体系规划的基本方针是形成以主城为核心，城镇地区为主体的多层次网络状城镇体系，第一级为主城，第二级为阳逻、宋家岗、蔡甸、常福、纸坊、金口等7个重点镇和纱帽、****、黄陂城关、新洲城关等4个区城关镇；主城集中体现武汉作为现代化国际性城市和中国中部地区经济、金融、贸易、科教、和信息中心的主要功能，重点强化第三产业，第二产业逐步向外围地区转移，城关镇将进一步承担疏散主城人口，截留农业人口的功能，成为主城产业转移与乡镇企业发展的基地。主城规划：由于于长江、汉水水的分隔，主主城已形成汉汉口、汉阳、武武昌相对独立立的城市格局局。利用江、河河、湖、山等等自然条件分分隔，规划江江北、江南两两个核心区，在在核心区周围围布局10个中心片区区，在主城边边缘布局10个综合组团团，核心区、中中心片区、综综合组团之间间以轨道交通通线，快速路路及主次干道道相联系，形形成“多中心组团团市”（核心区的范围围）汉口地区区江北核心区区，二七、三三阳、新华、宝宝丰4个中心片区区，古田、常常青、后湖3个综合组团团。主要承担担金融贸易、商商业服务和市市级行政中心心等职能。规规划常住人口口170万，其中核核心区15万，中心片片区58万，综合组组团97万。汉阳地地区包括晴川川片区和十升升、四新、沌沌口等3个总和组团团，重点发展展汽车工业，港港口和旅游等等职能。规划划常住人口76万，其中中中心片区14万，综合62万。武昌区包括江南南核心区，首首义、晒湖、中中南、徐东、扬扬园5个中心片区区，青山、关关山、白沙、南南湖4个综合组团团，重点发展展金融贸易、省省级行政中心心、教育科研研、钢铁、机机电、高科技技产品及旅游游等职业。规规划常住人口口204万，其中核核心区4万，中心片片区80万，综合组组团120万。规划到20100年，主城人人均居住面积积达12平方米，居居民住宅总量量达1.26亿平方米。规规划建设常青青、后湖、站站北、长丰、十十升、沌口、四四新、南湖、白白沙、徐东路路、关山等大大型居住新区区，完善建设设核心区、中中心片区的居居住区、居住住小区，逐步步消除零星住住宅插建，引引导旧城人口口向外围综合合组团疏散，促进三镇居住人口和用地的相对平衡。至2020年，核心区、片区、综合组团的居民人口密度控制在600-800人/hm2，500-600人/hm2,300-500人/km城市公路交通：：规划道路系统注注重汉口、汉汉阳、武昌自自成体系，采采取放射路为为主，环形和和方格网相结结合的方式，由由快速路、主主干道、次干干道和支路4个级别构成成，主城快速速路网由3条环路以及及向外连接各各国道、省道道的10条主要放射射线组成。主主城交通体系系以加速轨道道交通为主，常常规地面交通通为主体，重重点解决核心心区、中心片片区及过江问问题，并建设设多座跨江大大桥和过江隧隧道。8、近期城市建建设重点为改善旧城环境境，大力启动动以“一心五区两两城”为主的城市市新区开发建建设，做好城城市中心区跨跨江发展的规规划建设准备备工作。“一心”为：以商贸贸、金融、商商住和21世纪武汉行行政中心为重重点的王家墩墩商务中心（规规划用地7.4平方公里），“五区”为以高新技技术发展和科科教基地为主主的东湖高新新技术产业开开发区，以轿轿车及相关产产业和高新技技术产业为主主的武汉经济济技术开发区区，以21世纪武汉国国际博物馆中中心和新型居居住、社区服服务为重点的的四新新区，以以新型居住和和社会服务为为重点的后湖湖新区以及以以南湖新区，“两城”以港口运输输、能源基地地和出口加工工业为重点的的逻阳新城，以新型居住、食品加工业和大市场为重点的****城镇。“一心五区两城”的布局选址遵循了三镇均衡发展，城乡一体发展的原则，最大程度的发挥武汉空间资源整体利益。HYPERLINK\l"d"返回武汉市十五计划划城市布局：初步构筑现代城城市空间布局局和功能分布布，推进城乡乡一体化发展展，提升中心心城市的综合合服务和辐射射功能，形成成都市繁荣圈圈、都市实力力圈、都市辐辐射圈。都市繁荣圈（二二环以内）重重点推进商贸贸金融区、都都市景观区的的建设，强化化服务功能，降降低人口密度度改善居住条条件在都市实力圈（二二环至外环）重重点布局高新新技术产业、现现代制造业、都都市加工业、现现代物流业、新新业态商业、都都市型内农业业和大型批发发市场群、综综合交通枢纽纽设施等，按按照主城的标标准，加快交交通、信息、给给排水、能源源和生态功能能用地等