年北京CBD地区某别墅项目后评估报告

北京【*********】项目后评估报告***地产集团团有限公司后后评估工作小小组二○○七年十一一月北京【************】项目后后评估报告前言：***************项目是北北京公司运作作的第一个别别墅项目，项项目自2002年下半年完完成土地转让让，2004年9月拆迁完毕毕正式收地，至2007年4月销售超过95％，达到后评估时点（数据截至时间为：2007年4月30日）。基于对项目进行行经验总结和和失败教训的的吸取之目的的，希望本后后评估报告能能为今后的开开发项目尤其其别墅类项目目提供一定的的借鉴。************项项目后评估过过程中，北京京公司同事认认真对待，努努力工作，总总部的财务资资金部、投资资管理部、规规划设计中心心和营销策划划中心及发展展管理部也积积极地参与其其中，在此表表示谢意。目录录TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc182640128"核心内容提要22HYPERLINK\l"_Toc182640129"【项目概况及评评估综述】33HYPERLINK\l"_Toc182640130"【项目投资管理理评估】4HYPERLINK\l"_Toc182640132"【项目规划设计计工作评估】6HYPERLINK\l"_Toc182640133"【项目营销工作作评估】100HYPERLINK\l"_Toc182640134"【项目进度、工工程管理评估估】13HYPERLINK\l"_Toc182640135"【项目成本管理理评估】188核心内容提要【投资管理评估估】准确把握发展趋趋势，在发展展大势中寻找找投资机遇。我我国正处于快快速城市化的的阶段，在城市形态态上则主要体体现为城市规规模的不断扩扩大和城市空空间结构的演演变及进化。在在土地吸纳过过程中，研究究、把握宏观观经济与城市市发展演变的的方向，在重重点及热点区区域的起步阶阶段乃至规划划阶段提前布布局，可以起起到顺水推舟舟，事半功倍倍的效果。**********项目协协议采用补偿偿费包干制且且根据进度支支付对于土地地成本的控制制具有良好的的现实效果，而而在具体操作作中则可能遇遇到地价上涨涨拆迁困难，进进度延误的问问题。这类问问题需要在协协议制定过程程中充分考虑虑，且在协议执行行过程中定期期检讨，及时时发现、解决问题，尽尽快推动协议议各项条款的的执行，以减减少、规避此此类问题带来来的不良影响响。【财务管理评估估】该项目收入指标标完成得很好好，收入增幅幅超过成本增增加幅度，使使得销售收入入增加而带来来的效益得到到体现，项目目实现了投资资预期，是低低投资高利润润的一个项目目。但加强成成本控制,特别是从各各个环节加强强建安成本的的控制仍然是是我们项目发发展过程中的的重要工作,建议要总结结经验,完善成本预预警体系,提高成本控控制水平,实现动态控控制。【规划设计工作作评估】本项目为距CBBD最近、区域域内最大规模模的纯别墅项项目，规划设设计工作过程程中，概念设设计与市场定定位相吻合，充充分挖掘项目目的客观及主主观优势，并并在规划设计计、户型设计计、立面设计计、景观设计计、卖场包装装等方面都得得以很好的贯贯彻和体现。本项目规划设计计工作紧密结结合市场定位位和地域特点点，在较大规规模、纯别墅墅住宅产品的的概念策划、规规划布局、单单体研究、卖卖场包装、成成本控制等方方面取得了一一定的成绩，得得到了市场的的认可，并为为低密度产品品的规划设计计工作积累了了宝贵经验。【营销工作评估估】准确进行目标客客户定位和产产品定位；在在前期采取“两次认购，一一次开盘”的方式，并并且不同产品品同时推出营营造项目热销销氛围，后期期分批推售，不不断拔高销售售价格；面对对宏观调控的的政策，能及及时快速地调调整销售策略略。【发展进度、工工程管理评估估】实际施工时间从从2005年3月至2005年12月，仅9个月的时间间，面对别墅墅项目户型多多样，外立面面复杂的特点点和难点，在在保证质量的的前提下按期期竣工备案和和入伙，进度度控制比较成成功。工程管理中采用用了样板区现现行的做法，针针对楼座多、作作业面广的特特点，通过样样板区的施工工，为大面积积施工后的工工程管理和质质量控制提供供经验。【成本管理评估估】项目实施阶段与与可研阶段相相比，项目定定位发生改变变，技术经济济指标发生了了较大变化，导导致土地成本本，建安成本本增加较大。但但是按可售面面积分摊的单单位成本，涨涨幅低于成本本总量的涨幅幅。按建筑面面积分摊单位位成本，总发发展成本与可可研预期相差差不大。【项目概况及评评估综述】项目概况【***********】项项目位于北京京市朝阳区王王四营乡，往往东约3公里是东五五环南段，往往南3公里处是京京沈高速路，往往西约6公里是东四四环南段，往往北约2公里是广渠渠门路东段，往往西北约10公里，可到到CBD国贸中中心；项目南南距亦庄经济济技术开发区区约10公里，是距距离CBD直线距离最最近的Townhhouse区域。紧靠项目南侧为为占地1,800亩的18洞CBD国际高尔夫夫球场（已投投入使用），东东南约1公里是占地地1,500亩的古古塔公园，西西南方向为华华侨城开发的的北京欢乐谷谷主题公园，自自然环境及人人文环境较为为优越。但同同时周边市政政配套设施还还不是很完善善，东侧华能能北京热电厂厂景观污染和和西侧京秦铁铁路噪声污染染对项目也带带来了一定的的不利影响。项目经济技术指指标项目占地25..08万平方米（其其中包括代征征用地5.25万平方米），实实际最终建设设用地面积为为19.83万平方米,总建筑面积20.35万平方米。容容积率0.83，建筑密度27.78％，绿化率30.2％。总建筑面积200.35万平方米，其其中：地上面面积15.099万平方米，车库库面积1.3万平方米，地地下面积3..96万平方米。实际际可销售面积积14.81万平方米。各各单体层数为为地上3-4层，地下1层。项目开发周期项目自20022年下半年完完成土地转让让，2004年9月拆迁完毕毕正式收地，实实际土方工程程于2005年1月开始，至2005年3月开始正负负零以下结构构施工，于2005年7月结构封顶顶。2005年12月完成竣工工备案，2006年5月项目入伙伙，项目开发发周期约4年。项目综合评估项目的定位由普普通多层调整整为Townhhouse，物业档次次提高，加上上经济技术指指标较可研有有所变化，建建筑面积增加加，增加了可可售面积，提提高了项目的的销售价格和和总收入。项目的发展进度度满足了2005年底竣工结结利的要求，发发展进度加快快，促进了项项目的销售和和资金回笼，使使得项目资金金占用期缩短短，资金收益益率提高。但但前期工作周周期和建安工工作周期被大大大压缩，由由此对项目的的进度控制、质质量控制和成成本控制带来来了一系列的的综合影响，在在确保进度的的情况下，在在成本上面有有一定的牺牲牲。项目推向市场的的进度较为理理想，经受住住了宏观调控控和区域内竞竞争对手产品品集中供应的的影响，在销销售过程中既既保证了销售售速度，又在在很大的程度度上提高了售售价，获得了了较高的收益益。市场对项项目的接纳以以及售价的不不断攀升也在在一定程度上上反映了项目目初期市场定定位的准确性性。项目的发展成本本、收入以及及净利润比较较可研报告预预测数均有较较大增加，收收入及利润的的增加幅度高高于发展成本本的增长，成成本利润率也也比可研预测测数有所提高高。项目最终终实现了投资资预期，是低低投资高利润润的一个项目目。别墅项目丰富了了北京公司的的产品类型，并并为北京公司司运作别墅类类型的项目积积累了经验。项目的经验与教教训群体别墅墅类工程大样样板区先行，一一方面为营销销的对外展示示创造了条件件，另一方面面为选择建材材、控制质量量、避免返工工等提供了经经验。本项目的超常规规发展取得了了成功，但发发展周期过于于紧张，由此此对项目的质质量控制、成成本控制带来来了一系列的的负面影响，造造成了项目操操作难度大、成成本增加、工程质质量控制难度度加大。“定额费率＋竣竣工按实结算算”的招标模式式满足了无图图条件下项目目发展进度的的迫切需要，但但是在成本控控制方面加大大了难度，造造成了成本增增加，今后应应避免采用此此分判模式。【项目投资管理理评估】项目发展周期内内北京房地产产市场发展回回顾2002～20006年，为项目目主要发展期期，在此期间间内，北京市市房地产市场场经历了宏观观调控引发的的调整及观望望阶段，但总总体上呈现稳稳定发展，市市场需求增长长，价格上升升。2005年上半半年连续出台台了“国八条”和“新国八条”，宏观调控控政策出台严严重打击了消消费者的置业业信心，导致致市场中出现现了严重的观观望氛围，预预售成交量有有所萎缩。2006年北京京市房地产呈呈现快速稳定定的增长，房房地产投资额额、销售面积积、销售价格格均较2005年有所增长长。北京市政府和国国务院先后对对中高端公寓寓和别墅产品品进行了严格格的限制措施施。2006年宏观调控控政策的进一一步加大，并并在长期内限限制低密度项项目的开发。土地合同执行情情况评估转让背景、方式式及转让条件件【**********】项项目，原名“北京王四营营乡******（一期）部部分项目（地地块三、地块块四）”，2002年4月30日由北京市市发改委立项项批复由北京京**房地产开开发有限公司司开发建设，属属于绿化隔离离带建设项目目。北京**由原土土地方北京市市朝阳区王四四营乡**村所属北北京**房地产开开发中心与香香港**国际集团团有限公司合合作成立，其其中北京***房地产开发发中心持有0％股权，香香港**持有100％股权。2002年9月月7日我公司与与香港**原股东**等签署《关关于**国际集团团有限公司95％股权及全全部股东贷款款权益的买卖卖协议》，aa.收购原股股东香港***95％股权。b..由我公司以以项目公司名名义向原土地地方北京***房地产开发发中心支付项项目用地“三通一平”补偿费；c..该项目按照25％分摊王四四营乡******（一期期）项目所涉涉及的大市政政配套费。合同签订与最终终结算2002年2月月1日香港**国际集团团有限公司与与北京**房地产开开发中心、北北京市朝阳区区王四营乡人人民政府签署署《合作开发发王四营乡******（一一期）部分项项目合同》、2002年3月31日签署《补补充合同》，我我公司收购香香港**股份后，继继承上述合同同。2002年9月月7日我公司与与香港**原股东**等签署《关关于**国际集团团有限公司95％股权及全全部股东贷款款权益的买卖卖协议》。协议执行情况评评估合同执行进度总总体情况较为为顺利：a..按照协议约约定办妥公司司工商登记变变更手续；bb.20004年9月取得项目“三通一平”建设用地，实实现开工建设设；c.在项目竣竣工验收前完完成红线外市市政配套的接接驳，顺利实实现竣工入伙伙。可研及市场定位位调整项目在开发初期期，由于市场场情况的变化化、绿化隔离离带政策以及及合作方违约约的多种因素素影响，如按按照原来的“花园洋房”的规划的面面积全部建设设，由于绿化化隔离带政策策“商品房面积积：回迁房面面积”要低于“0.5：1”的限制，需需要建设约5万平米的农农民回迁房。而而农民回迁房房不得以市场场价格销售无无利可图，如如不建设农民民回迁房则项项目的销售面面积指标达不不到原可行性性研究报告分分析的面积指指标，而原规规划的“花园洋房”在销售时间间上无法满足足项目发展的的要求，在销销售价格以及及后期价格的的提升方面空空间较小，整整个项目的利利润空间很小小，无法满足足原可研报告告的利润指标标，其他各种种经济技术指指标也与原可可行性研究报报告出现较大大的差异。同时考虑到原“花园洋房”的市场定位位可能在销售售时间上无法法满足项目发发展的要求，销销售速度较慢慢，销售周期期较长，不能能完成北京公公司的销售任任务。通过对以上几个个方面的综合合考虑，认为为本项目只能能做单价更高高、利润更高高的产品，在在总价能够被被市场接受的的前提下，做做回报率更高高的产品，因因此，在2003年11月，我司对对可研报告进进行了调整，将将原政府批准准的“花园洋房”规划条件改改为“Townhhouse”，一方面提提升了项目的的销售价格和和后期价格的的上升空间，提提高了回报率率，另一方面面也加快了项项目的推盘速速度，可研报报告于2004年3月得到了地地产集团的批批准。规划指标变动评评估项目主要规划指指标有所变化化，建筑经济济指标达到了了可行性研究究阶段的要求求，没有因规规划指标方面面的原因而对对项目盈利及及成本情况的的产生不利影影响。项目建设用地面面积19.83万平方米，比比可研减少了了0.69万平方米，实实际销售面积积148,104平方米，比比可研报告增增加13,713平方米。应该指出的是，项项目总建筑面面积实际达到到20.35万平方米，比比可研13.72万平方米增增加了48.3％，主要建建筑指标增加加在地下建筑筑面积。土地成本变动评评估土地成本的增加加主要原因为为土地出让金金即政府地价价的增加以及及可研与实际际的统计口径径的调整。土地成本的增加加主要原因为为最终核算依依据为以实际际规划建设面面积以及规划划用地发生为为准。因此，总体上讲讲该项目土地地成本控制理理想：成本变变动中增加的的部分为政府府地价调整导导致，变动原原因难以在可可研初期准确确预估。项目投资回报评评估实际销售收入较较成本有大量量的增加，对对税后利润增增长的贡献较较大。实际销售收入增增长的原因主主要有：a..售价涨幅较较大，由可研研的6,650元/平方米增长长到8,875元/平方米；b..商业收入增增加。c.可销售面面积的增加，收收入增加。实际发展成本增增长的原因主主要有：a..由于配套面面积、地下室室面积的增加加，发展周期期缩短造成综综合影响，材材料、人工等等价格变动、设设计标准提高高、设计变更更等原因导致致的建安成本本的增加；bb.政府政策策影响政府地地价的增加。经验总结对项目发展前景景和未来市场场的准确判断断该项目位于朝阳阳区王四营乡乡**村高碑店店路西侧，位位置在东四环环与东五环之之间，距国贸贸、CBD区域约10公里。在项项目可行性研研究阶段该区区域周边几乎乎没有商品房房，虽然临近近主要城市环环路与城市干干道，但是周周边区域道路路交通情况极极差，配套设设施缺乏，拆拆迁量大，但但是可以从朝朝阳区发展速速度和进度可可以预测到未未来几年周边边的发展前景景。在其后的的几年内，随随着周边区域域的拆迁该建建、城市道路路的拓宽，区区域配套设施施的完善，该该项目周边环环境、交通、配配套设施得到到了根本性的的发展，完全全实现项目在在可行性研究究阶段与周边边区域和土地地发展潜力的的预期。因此，在今后的的土地储备中中，应积极着着眼于对北京京城市重点及及热点区域发发展、扩张速速度的预期，把把握具有中短短期发展的较较高潜力的土土地储备。通过协议方式获获得熟地，土土地成本较低低该项目以“绿隔隔”项目的名义义在“8.31”大限前办理理协议出让手手续用地出让让至项目公司司名下，规避避土地公开出出让的风险，减减少了办理相相关手续的时时间，还能够够享受“绿隔”项目的减免免相关税费的的优惠政策，减减低项目的土土地费用，因因此项目综合合土地成本较较低，土地升升值潜力极大大。本项目土地安置置补偿费为包包干使用，即即使项目在拆拆迁进度中有有所延误，但但由于安置补补偿费包干而而且根据进度度支付，因此此，在项目的的开发过程中中有效控制了了土地成本，随随着土地市场场中公开出让让土地的增加加，地价的大大幅升高，该该项目土地成成本的确定使使其具有极大大的优势。住宅产品多样化化积极开拓，住宅宅产品种类多多样化。该项项目是北京公公司首个低密密度住宅项目目，低密度住住宅开发周期期短，资金回回收快，成本本利润率远高高于普通住宅宅，而且在政政策影响下低低密度住宅日日渐减少的情情况下，是低低投资高利润润的产品类型型。【项目规划设计计工作评估】案例背景项目规划设计情情况介绍位于北京市朝阳阳区王四营乡乡，占地25.08公顷（其中中代征5.25公顷），总总建面20.41万m2（其中地上15.15万m2，车库1.3万m2，地下3.96万m2）；容积率0.83，绿地率30.2％。共规划建设住宅宅楼125座，商业及及幼儿园3座；层数为为地上3-4层，地下1层，建筑高高度18m；共有628户，以叠拼拼（200--280mm2）及联排（250-3350m22）为主，分分别约占总户户数的40％和50％；独栋（350--400mm2）和双拼（450-5500m22）户型，各各占总户数的的5％左右。2002年9月月开始设计准准备；由于定定位调整，2004年4月重新开始始规划设计方方案；2004年10月开始售楼楼处施工；2004年12月开始样板板区施工；2005年2月完成规划划许可证报批批；2005年1月破土动工工；2005年12月住宅部分分竣工验收；；2006年5月住宅部分分全面入伙。本项目于20005年6月18日开盘销售售，市场反应应热烈。先后后荣获“2005年度最佳创创新别墅奖”、“2005年星级楼盘盘最佳别墅”、“2006年北京园林林优秀设计奖奖二等奖”、“2006年度北京市市园林绿化优优质工程”、“2007詹天佑大奖奖优秀住宅小小区金奖”。项目的主要建筑筑标准结构形式：基础础选型选用筏筏板基础形式式；主体结构构为短肢剪力力墙结构。外立面材料：外外墙面主要以以文化石、挂挂板及弹性质质感涂料为主主；局部为防防腐木、铝合合金百叶、苯苯板窗套等；；屋顶为西班班牙陶瓦；入入口及露台栏栏杆为喷漆铁铁艺。交楼标准：室内内毛坯交楼；；采用欧文斯斯科宁外墙外外保温体系；；采用德国“威能”燃气壁挂炉炉和法国“富丽凯”落地燃气炉炉供暖，采暖暖房间布置散散热器片；电电话及ADSL宽带接入；；有线及卫星星电视接入；；小区设可视视对讲系统；；周界及主要要道路出入口口安装摄像头头、围墙设红红外对射；入入户门为钢质质门，其余外外门窗为断桥桥隔热铝合金金门窗；双拼拼户型电梯入入户。商业：共两栋，外外墙以面砖和和玻璃幕墙为为主，局部使使用涂料；其其中一栋预计计作为整体进进行销售，前前期兼做售楼楼处，首层精精装修，地面面采用灰色花花岗岩和红色色地毯，局部部为玻璃及实实木地板，吊吊顶采用金属属隔栅；另一一栋可灵活分分隔为大小不不等的店铺进进行售卖，室室内毛坯交楼楼。幼儿园：外墙面面主要以涂料料为主，室内内毛坯交楼，需需与教育部门门选择的学校校进行协商后后最终确定装装修标准。值得借鉴和推广广的经验概念设计的深化化项目主题概念为为“都市边缘，生生活前沿——高尔夫情景景生活”，为各规划划设计、平面面设计、立面面设计、环境境设计等提供供了依据，同同时为营销推推广提供了方方向。规划设计的整合合以行列式、类组组团式规划布布局，“内环+鱼骨式”交通组织；；结合中央水水系、规划绿绿带、外部条条件，分级布布置叠拼、联联排、双拼、独独栋等产品及及公共建筑。借借助圣安德鲁鲁斯小镇概念念，以GOLF运动休闲养养生和生活模模式为依托，营造造绿色自然、高高档、低密度度的纯别墅居住社区。单体设计的特色色礼仪、生活区———前院与客厅厅、餐厅一起起共同组成家家庭的礼仪区区；而私密的的后院与家庭庭室、早餐室室、厨房一起起形成家人活活动的生活区区。主人优先——适适当调整家庭庭厅和客厅的的面积比例，增增大生活区所所占的比例；；主卧、主卫卫规格最高，设设备完备、功功能丰富，主主卫生间和衣衣帽间的面积积相加。车库与高程———车库设计为为半地下室，同同时结合车库库的位置设计计一个半地下下室空间用以以安排视听室室等功能，并并在后院中设设置一个下沉沉式院落用以以采光。多重庭院——设设置了一系列列的院落以形形成“多重院落”，包括前院院、平台与天天井、后院、下下沉庭院等，达达到了室内外外联系紧密的的、充满变化化的空间效果果。室内空间——层层高在3米以上，主主要空间达到到3.3-33.6米；设计阳阳光浴室、通通高的共享空空间；户型设设计具有的灵灵活性，可以以较为随意地地进行隔断和和重新组合。户型组合与私密密性——杜绝对视，利利用相邻户型型的前后错位位、山墙、分分设南北向平平台等手段来来实现视线的的自然遮挡；；前后排住宅宅共用车行路路双向入户，两两后院间的公公共空间尽量量不安排人行行空间以保证证生活区的私私密性。户型类型——在在实际规划设设计中，将原原定位中的尽尽端东西向户户型从联排中中分离开来，改改为“独栋”，既保证了了容积率，又又使其具备了了准双拼户型型的竞争力。地下辅助用房———结合基础处处理方式和地地下面积成本本、回报等综综合考虑，确确定每户设地地下辅助用房房，既符合基基础处理，提提升实施速度度，也完善了了住宅的功能能空间，提升升了销售价值值。环境设计的优势势合理的环境规划划有效解决了了京秦铁路的的噪音污染，借借助南侧的高高尔夫球场，引引入果岭、地地形等高尔夫夫景观，并以以水景相联系系，配以丰富富植被，进行行极具特色的的G.O.LL.F组团分区，形形成道路、水水岸、楼间、庭庭院四个层次次的精细景观观。设计周期的控制制本项目开发周期期短，从开始始概念设计到到竣工验收仅仅用一年半的的时间，其中中真正进行方方案、施工图图设计及集团团报审和政府府报批的时间间只有半年时时间；在概念念设计、规划划招标、规划划方案、户型型平立面、环环境、施工图图、装修等各各个设计环节节及周期进行行充分考虑，推推进各项设计计进度。对原户型方案结结合结构、设设备等专业要要求进行深化化，同时对各各产品类型不不同设计标准准进行规范和和统一，缩短短扩初设计阶阶段时间；很很快进入施工工图设计阶段段，并结合项项目施工计划划组织，合理理安排出图计计划，以确保保工程进度尽尽量不受影响响。设计变更及现场场管理尽量减小设计变变更对施工的的影响，在项项目施工高峰峰期建筑师采采用现场办公公的方式，出出现问题随时时处理，涉及及金额较大时时尽快知会合合约部对金额额进行核算，并并召开设计变变更评审会以以确定是否执执行；此外建建筑师在现场场根据实施效效果，对原设设计进行适当当调整，以期期达到更好效效果或实现节节约成本的目目的。各阶段与相关部部门协调配合合在前期设计阶段段，与相关业业务部门进行行充分的沟通通，在严格理理解项目的市市场定位及投投资分析的基基础上，对地地块的潜在价价值进行挖掘掘，对规划及及户型进行研研讨。与前期部配合，针针对规划审批批要求，严格格控制规划要要素，在不违违反规范的前前期下，争取取较大的设计计空间和规划划指标；将半半地下室改为为生活配套用用房并取消部部分高窗，使使得地上部分分高度不参与与日照计算，既既保证了整体体容积率，同同时实现并超超越了可研报报告的投资回回报目标。在施工图设计阶阶段，与营销销进行配合，对对户型设计进进行优化，同同时在设计院院的技术措施施、成本控制制等方面也进进行把控；针针对基础形式式、结构形式式、装修标准准、技术措施施等进行专题题研讨，设计计、营销、合合约、前期配配合，及时有有效地确定设设计方案。入伙后作为售后后和物业的技技术支持，协协助解决业主主纠纷，并对对业主的想法法给予正确引引导。细节控制室内栏杆——室室内楼梯栏杆杆扶手及落地地窗的护栏均均为最简单的的钢筋焊接而而成，既节约约成本又便于于施工，同时时便于业主拆拆卸并按照自自己的装修设设计进行改造造。水系——针对解解决补水、水水质保持、冬冬季防冻等问问题进行了有有效尝试：在在保证水质方方面，除采用用定期撒药、人人工清理、循循环泵、曝汽汽机等化学、物物理手段外，小小区绿化用水水还优先使用用池水，然后后往池中补充充新水；在驳驳岸处理上，采采用斜向300度左右的坡坡地作为驳岸岸的基础，表表面交替使用用房山石堆砌砌、毛石堆砌砌、水边平台台、软驳岸（水水草直接延伸伸到水中）等等多种形式，丰丰富水系造型型，同时使得得冬季仍然可可以保留池水水。道路及市政井盖盖——在柏油道路路上采用普通通的铸铁井盖盖；在草地上上的市政管井井则采用树脂脂双层井盖，上上层植草，与与周围环境融融为一体，避避免产生“补丁”。道砑与雨水篦子子——道砑采用弧弧形水泥道砑砑，四块拼成成弧形的石钉钉、水泥平道道砑（合计宽宽度约60cm）的组合，丰丰富景观，且且为人行提供供空间，同时时弧形石钉带带有一定的坡坡度，配以雨雨水篦子，形形成地面排水水系统；通过过道砑、地面面高差还可有有效地阻止雨雨水流入半地地下车库。苗木与雕塑———考虑成活率率、运输费用用、地下管线线施工等因素素，苗木尽量量就近选择，且且移植及早完完成；原方案案中的四个雕雕塑在后期施施工时根据现现场实际效果果将其取消，替替换成若干大大型乔木，既既节约成本又又提升了园林林效果。私家花园——在在楼前铺装样样式以及私家家花园围栏样样式等方面进进行灵活控制制，分别设计计了几种样式式，进行不同同的组合，以以控制整体效效果；并且通通过物业公司司要求业主应应通过物业公公司许可后方方可种植，以以免胡乱栽种种对地下管道道造成破坏。限额设计由于缺乏类似项项目开发经验验，对成本控控制采用了十十分慎重的方方式：首先参参考其他同类类项目进行成成本估算，通通过各相关部部门讨论，对对结构、水电电、外饰材料料、门窗、安安防、空调、燃燃气炉等设备备的档次和价价格进行了估估算,并将结果提提供给设计院院作为设计的的初步依据。在设计中期根据据当时户型方方案现场实际际建造了两户户作为样板，既既为成本控制制提供了第一一手的数据，同同时也可以直直观地感受空空间效果，进进一步优化户户型布局，增增加产品竞争争力；在施工工图设计时依依然对结构选选型、设备选选型等进行讨讨论，力图更更加精确的控控制成本。成本控制在总体规划设计计时，由于本本项目没有公公共的地下室室，为此单建建地下人防显显然是不划算算的，对此向向人防办提出出了异地建设设的请求，降降低了成本。在样板区建成之之后，在保证证整体效果不不发生大的变变化的前提下下，对外饰面面材料进行了了进一步的精精简和替换，如如：取消南北北立面的高窗窗和金属百叶叶、调整保温温板材料和做做法、控制文文化石和实木木的用量、简简化室内外栏栏杆做法等；；门窗的设计计上也进行优优化调整，在在满足立面效效果和设计规规范的前提下下对窗扇大小小、开启扇大大小进行了调调整，降低整整体造价。园林景观方面，例例如：以灌木木、景石集中中布置来突出出效果；实际际施工中将驳驳岸房山石中中的三分之二二替换成较为为经济的毛石石；园区内灯灯具尤其是庭庭院灯和围墙墙灯进行大量量的精简等。有待改进的方面面设计周期与质量量控制扩初阶段时间压压缩过短，对对局部细节考考虑欠妥，如如部分上下卫卫生间错位，只只能通过局部部降板解决；；部分管道从从室外通过，必必须采取保温温措施；上下下承重墙错位位，需增加结结构梁等。其其次，为保证证开工时间，在在施工图阶段段，设计院短短时间内调集集多人同时绘绘图（最多时时各专业共18人，而正常常只需7-9人即可），彼彼此之间缺乏乏及时有效的的沟通，导致致不同楼座的的设备敷设位位置、标准不不同；加上样样板区施工时时户内管线综综合对设备线线路进行优化化，导致样板板区施工结果果与设备图纸纸之间存在一一定偏差。为为防止大区施施工出现赶工工时不会由于于图纸问题造造成返工，最最终让设计院院对设备专业业图纸重新出出图。但由于于时间较紧，对对施工前期的的进度造成了了一定影响，不不利于我方的的结算。整个设计阶段时时间间过于紧迫迫对对设计绩效效带带来影响，设设设计前期尤尤其其是扩初阶阶段段时间压缩缩过过短（完成成审审定方案报报批批图后，只只有有大概3周左右的时时间，随后后直直接进入施施工工图阶段），使使得设计对局局部细节考虑虑有所欠缺，后后期出图阶段段为满足施工工进度要求，短短期内大量出出图，图纸细细度方面有所所疏漏，也没没有留下充足足的审图和校校核时间，这这些对项目的的施工带来了了影响，也增增加了现场的的变更量，对对成本控制带带来了难度。外立面效果控制制由于缺乏同类项项目目的施工经经验验，在一些些细细节的考虑虑上上存在一定定不不足：如屋屋面面组织排水水，对对雨水量的的预预计不足，出出出现多个屋屋面面共用一根根排排水立管的的现现象，在大大雨雨时排水不不畅畅，通过增增加加排水立管管才才得到解决决；；部分叠拼拼户户型主入口口处处附近存在在排排水管，容容易易在地面造造成成积水并进进入入室内，通通过过增加雨篷篷得得到解决；；存存在材料在在阳阳角分界的的现现象，需要要对对材料进行行调调整等。为保证施工进度度要要求，采取取了了管网先行行的的做法。为为使使楼座进出出管管道与环路路主主管道交圈圈，我我们督促设设计计院对管网网标标高和接口口位位置等进行行反反复核对，并并并由经验丰丰富富的老工程程师师把关，最最终终实施结果果除除极个别地地方方排水坡度度略略缓外基本本上上达到了预预期期设计效果果。但但从施工角角度度来说导致致市市政与总包包主主体工程的的交交叉作业，增增增加了不必必要要的工作量量和和施工难度度。漏水现象由于部分户型屋屋面面排水系统统存存在一些小小的的瑕疵，加加上上部分楼座座由由于赶工存存在在一些施工工漏漏洞，在入入伙伙后部分户户型型出现了漏漏水水现象，经经相相关部分现现场场分析，对对局局部的构造造做做法进行调调整整、对落水水管管进行优化化，对对施工工序序遗遗漏或错误误的的地方进行行整整改，目前前已已解决完毕毕。太阳能板的预先先考考虑相当一部分业主主为为了节能在在屋屋顶上安装装了了太阳能板板，对对屋顶的轮轮廓廓线和景观观带带来不利影影响响，在后续续的的项目开发发中中应予以足足够够重视。【项目营销工作作评评估】项目截至200077年4月各类型物物业销售情情况况截至到评估日该该项项目共销售售住住宅625套，已完成成销售总额1245544万元，成交交率为99％；商业部部分已经销销售售面积28339平方米，销销售售总额为27773万元元。目目前未售住住宅宅总数3套，未售商商业总面积积44109平方米，预预计计总销售收收入入将达到1321775万元，预计计整个项目目住住宅均价为8905元/平方米，商商业均价为9312元/平方米。与市场定位时房房地地产市场情情况况对比分析析在本项目可研阶阶段段，北京市市房房地产市场场开开始活跃，房房房地产业健健康康发展，商商品品住宅是成成为为市场热点点，市市场呈现购购销销两旺的态态势势。项目所所在在区域过去去为为北京传统统的的农业区和和蔬蔬菜生产基基地地，随着北北京京城市的不不断断扩展和道道路路、环境等等大大市政条件件的的改善，该该区区域逐渐成成为为CBD核心区之外外的生活居居住住区。本项项目目所在区域域是是北京市典典型型的城乡结结合合部，其周周边边配套、基基础础市政设施施建建设起步较较晚晚、水平较较低低，现有设设施施相对较为为落落后。2004年中央央政政府开始对对房房地产市场场进进行调控，采采采取“一刀切”的管理方法法，本项目目所所在区域，受受受到较大程程度度的影响。由由由于宏观政政策策的影响，使使使得市场中中消消费者的置置业业信心受到到一一定程度的的影影响，出现现严严重的持币币观观望氛围，在在在一定程度度上上影响了区区域域房地产市市场场的发展。国务院和北京市市政政府对本市市房房地产市场场进进行了较为为严严厉的调控控措措施，先后后对对中高端公公寓寓和别墅产产品品进行了严严格格的限制措措施施。宏观调调控控政策出台台严严重打击了了消消费者的置置业业信心，导导致致市场中出出现现了严重的的观观望氛围，一一一定程度上上对对项目的宣宣传传推广产生生影影响。2006年宏观观调调控政策的的进进一步加大大，在在长期内限限制制低密度项项目目的开发，使使使得在一定定程程度上增加加了了现有TOWNHHOUSE项目的稀缺缺性特点。检讨本项目销售售时时机本项目计划推盘盘节节奏:在项目入市之前前，根根据区域市市场场中竞争对对手手的开盘入入市市节点、政政府府公布的区区域域市场市政政设设施配套建建设设进度、本本项项目的工程程节节点和北京京市市场销售淡淡季季、旺季等等综综合性因素素，计计划按照下下面面的方式：：一一期于20005年6月18日推出;二期在2005年8月～11月之间推出出。项目一期推盘：：一一期于20005年6月18日开盘。不同产品同时推推出出，以中低低端端产品的高高销销售速度，带带带动项目的的火火爆销售氛氛围围，激发高高端端客户的购购买买欲望；反反过过来，又以以高高端产品的的品品质感，带带动动中低端客客户户的消费信信心心；项目二期推盘：：为为了抓住市市场场中低密度度产产品，在中中长长期供不应应求求的未来预预期期，达到获获取取更高利润润的的目的，将将二二期产品分分两两个步骤进进行行开盘销售售：：第一步：对分散散的的部分产品品进进行低调销销售售，消化较较低低素质产品品，逐逐步提升项项目目价格。为了进一步强化化项项目的稀缺缺性性，给目标标市市场造成更更强强烈的神秘秘感感和热销氛氛围围，于是我我们们在2005年10月22日，先将较较为为分散的东东区区西部和西西区区西部的产产品品推盘销售售，采采取低调开开盘盘，挤压推推售售的手段，有有有效促进目目标标客户快速速认认购和成交交；；第二步：对西区区东东部采取整整体体入市，提提高高销售价格格当时项目西区东东部部的产品尚尚未未开盘，整整个个区块较为为完完整，整体体素素质较高，可可可以获得更更高高的销售价价格格。所以，选选选择在2006年3月对剩余的的西区东部部产产品进行销销售售；项目实际推盘时时机机的效果：：总总的来看，本本本项目的各各期期开盘，无无论论在开盘之之前前的市场判判断断，还是实实际际运作过程程、具具体开盘时时机机和开盘方方式式的掌握中中，都都是比较准准确确和成功的的。项目的商业推盘盘：：由于项目目周周边配套条条件件对于商业业部部分的销售售产产生了较大大的的制约作用用，决决定将本项项目目的商业部部分分在业主真真正正大量入住住之之后，进行行开开盘销售。因因因此选择了了在在2007年1月份，农历历新年之前前、业业主纷纷准准备备入住之际际，对对项目商业业部部分开盘销销售售。截止20007年4月30日，项目商商业业部分已售售出出11套，剩余4套。原定位与实际设设计计建设成果果的的对比分析析（详详见下表）本项目在实际设设计计建设过程程中中，结合项项目目市场定位位，主主要是从提提高高项目内涵涵、档档次和迎合合区区域目标客客户户需求特征征两两个方面入入手手，对项目目产产品原设计计方方案进行细细化化、修改，使使使得一方面面项项目更加具具有有异域人文文气气息，同时时又又能够兼顾顾目目标市场高高端端客户的生活活、消费需需求求，为项目目获获得成功销销售售和良好口口碑碑，奠定了了基基础。建筑指标原市场定位实际设计对营销工作的影影响响住宅总可售面积积140,4844141,1566基本一致，几乎乎未未受影响。住宅地上容积率率0.730.73基本一致，几乎乎未未受影响。产品比例联排占56％，叠叠拼占40％，双拼占4％联排占51％，叠叠拼占40％，双拼占4％，独栋占5％增加独栋产品，有有利于提升售售价；从产品品类型方面拔拔高项目的档档次，更加适适合与目标客客户的需求。立面设计风格以具有现代代感感的欧式为为主主，将欧洲洲小小城镇自由由休休闲的风情情引引入其中，造造造型简洁流流畅畅自由，既既适适应时代的的脉脉搏，又迎迎合合了年轻人人的的审美情趣趣。项目立面设计风风格格最终定义义为为“CBD高尔夫原乡乡别墅、纯纯正正苏格兰风风情情”，屋顶采用用多脊单侧侧坡坡屋顶设计计，深深灰色屋面面瓦瓦，仿木质质贴贴面配以适适当当青灰色片片岩岩石材做为为基基底和及局局部部造型处理理。使得项目的立面面风风格更加具具有有欧洲文化化精精神，将一一种种传统底蕴蕴的的欧式小镇镇风风格立面进进行行展现，将将传传统文化与与现现代居住紧紧密密结合，在在区区域市场中中独独树一帜，更更更好的符合合目目标客户的的审审美标准。户型空间户内户外相互沟沟通通；空间与与空空间之间的的分分区与联系系；；提供能够够激激发潜在功功能能的空间，并并并最终能够够达达到放松、休休休闲的居住住功功能；主人人优优先的原则则；；相邻两户户之之间的私密密性性保证等在原设计基础之之上上，我们针针对对区域市场场的的竞争关系系，在在各个主要要功功能空间的的尺尺度上，进进行行适当调整整，使使得产品尺尺度度对于目标标客客户更加富富有有竞争力，成成成为具有“豪华独栋别别墅标准的TOWNHHOUSE产品”。同时，重重视将西方方产产品设计和和国国人居住习习惯惯相结合，形形形成了满足足目目标客群居居住住特点的别别墅墅产品。将中国人的生活活起起居习惯和和特特点，结合合到到西方TOWNHHOUSE产品的设计计中，更好好的的表达以人人为为本的理念念，确确立区域市市场场产品规格格和和品质最高高的的项目。预期销售价格与与实实际价格的的对对比分析在本项目的销售售过过程中，根根据据具体的区区域域市场变化化和和项目发展展的的具体情况况，在在保证销售售速速度的情况况下下，对项目目进进行超过计计划划售价的调调整整，以获得得更更高的利润润项项目的价格格。在在项目一期期时时，以7580元/平方米的平平均价格进进入入市场，一一期期实际销售售平平均价格达达到到7854元/平方米，超超出预计销销售售均价3.6％。二期开开盘以8632元/平方米的预预计平均售售价价入市。截截止止2007年4月30日，二期部部分分平均成交交价价格为9911元/平方米，相相比二期开开盘盘时预期成成交交价格上涨14.8％。主要竞争项目的的销销售价格变变化化情况以及及与与本项目的的关关系（见下下表表）世爵源墅京城雅居水郡长安康城本项目2003年5,3392004年5,0135,8302005年4,6576,5436,5756,1757,9562006年5,7507,1927,0818,7842007年5,7417,8596,7738,856从以上图表中可可以以看出，本本项项目销售均均价价在区域市市场场中高出其其他他项目至少1000元/平方米以上上，从价格格方方面，项目目在在区域市场场中中是当之无无愧愧的标志性性项项目。物业管理和管理理费费价格确定定检检讨本项目管理费标标准准为：地上上管管理费按2.8元／平方米米收取，地地下下管理费按1.4元/平方米收取取，和项目目的的档次定位位比比较匹配。项目计划销售期期、速速度与实际际情情况的对比比分分析销售分期原计划完成时间间销售任务实际完成情况一期2005年100月月份销售率达到800％％2005年9月月底底一期销售售率率97％二期2006年年底底整体销售率达到到990％2006年整体体销销售率达到95％通过上表的计划划销销售期和销销售售速度，与与实实际情况的的对对比可以看看到到，本项目目基基本按照预预计计的销售计计划划，较好的的掌掌握项目销销售售节奏，完完成成最终的销销售售任务。实际成交客户与与原原定位目标标客客户的区别别及及原因分析析本项目实际成交交客客户特征在在整整体上基本本一一致（见下下表表）。类别原定位客户特点点实际成交客户特特点点客户工作区域、地地点赛特商圈、CBBDD商圈、燕莎莎商圈和朝朝外外商圈朝阳区上述区域域占占71％，外省市市占8％，海淀区区占9％。客户学历水平70％大学本科科毕业，25％硕士以上上，5％本科以下下。86.5％本科科毕毕业，10.4％硕士以上上，3.1％本科以下下。实际成交客户中中本本科毕业比比例例比预期略略高高一些，硕硕士士以上学位位的的客户比例相相对较少。客户年龄阶段其年龄绝大多数数集集中在28到45岁之间。28到45岁之之间的客户占占大大多数，所所占占比例为68.7％。客户所在行业和和职职位特点国有大型企业和和外外资企业中中高高层管理者者、民民营企业主主为为主，高收收入入自由职业业者者和文艺界界人人员为辅。国有大型企业和和外外资企业中中高高层管理者者、民民营企业主主占占76％，高收入入自由职业业者者和文艺界界人人员占22％。客户家庭构成二口之家占155％％，三口之之家家占65％，四口之之家15％，四口以以上占5％。单身7.6％（属属于家家长购买，而而而登记为子子女女名字），二二二口之家占16.3％，三口之之家占61.7％，四口之之家13.3％，四口以以上占1％。客户兴趣爱好主要集中在“运运动动量大的体体育育活动”、“旅游”、“partyy”以及“休闲类的体体育活动”等爱好上，相相对较为集集中中。有87％客户爱爱好旅游，83％的客户爱爱好运动量量较较大的体育育运运动，有74％的客户爱爱好休闲类类体体育活动，有有有72％的客户爱爱好参加party等社交活动动。客户主要购买目目的的主要为改善自身身居居住生活条条件件、和距离离工工作地点更更近近；其次为为家家人同住；；再再次为投资资。自住客户占911％％，投资性性客客户占9％。客户付款方式以按揭贷款为主主，一一次性付款款为为辅，但是是差差别不大，预预预计为60％和40％的比例。按揭贷款客户占占557％，一次性性付款客户户占占43％。项目的销售策略略本项目在前期采采取取“两次认购，一一一次开盘”的方式，并并且不同产产品品同时推出出营营造项目热热销销氛围，后后期期分批推售售，不不断拔高销销售售价格。综合评述本项目目市市场定位营营销销工作本项目在对市场场环环境和竞争争态态势综合分分析析的基础上上，准准确锁定目目标标客户，产产品品定位为中中高高端别墅产产品品，项目风风格格为“CBD高尔夫原乡乡别墅、纯纯正正苏格兰风风情情”，销售实践践证明，本本项项目的定位位比比较精准。提出可借鉴的经经验验针对低密度项目目的的目标客户户消消费行为特特点点：在项目目运运作过程中中，重重点抓住对对项项目品质感感和和稀缺感的的营营造。针对变化不定的的宏宏观调控政政策策：针对本本项项目特征和和市市场情况，及及及时、灵活活的的采取相应应措措施扬长避避短短，抓住中中长长期未来低低密密度产品供供不不应求的市市场场预期，同同持持币待购的的客客户大打心心理理战，通过过销销控措施和和挤挤压式销售售，稳稳定销售速速度度并稳步提提升升销售价格格。针对微观市场环环境境：深入、持持持续的进行行区区域市场中中竞竞争项目的的调调查、跟踪踪，准准确的、预预见见性的、有有针针对性的调调整整项目开盘盘时时机、推售售节节奏和价格格上上涨节奏，达达达到提高目目标标客户有效效率率，制造市市场场关注热点点，抢抢占市场先先机机的目的。本项目是北京公公司司运作的第第一一个别墅项项目目，面对宏宏观观调控的政政策策，能及时时快快速地不断断调调升销售价价格格，调整销销售售策略，使使项项目的价格格提提升幅度和和销销售热度能能够够较好地连连贯贯起来，经经受受住了宏观观调调控的考验验，使使项目获得得了了较好的收收益益。【项目进度、工工程程管理评估估】项目发展进度概概况况项目自20022年年9月签订土地地转让协议议，至2004年4月，项目定定位由花园洋洋房调整为Townhhouse，并重新开开始规划设计计方案。2004年9月项目完成成收地，并开开始售楼处的的施工，整个个大区的土方方工程于2005年1月展开，2005年12月，项目完完成竣工备案案，实现了当当年开工，当当年竣工备案案、结算利润润的控制目标标。项目发展进度计计划划执行情况况项目前期阶段计计划划与实际对对比比见项目东区区及西区发发展展进度计划划与与完成对比比表表：项目东区发展进进度度计划与完完成成对比表（一一一期）项目计划开始时间计划完成时间实际开始时间实际完成时间周期对比评估计划实际土地签约-2004-8--330-2004-8--330--一致用地规划证-2004-111--15-2004-122--13--滞后规划设计2004-4--1102005-1--1102004-4--1102005-1--66296292基本按计划完成成施工图设计2004-122--102005-1--3302004-122--102005-3--1145194陆续出图建设工程规划许许可可证2005-1--1102005-2--1102005-1--1102005-2--553126有所提前总包招标2004-111--12004-122--302004-111--12004-122--236053有所提前施工许可证2005-2--1112005-3--3302005-2--662005-4--1114764滞后开工时间2005-1--110-2005-1--110一致竣工备案2005-111--152005-122--302005-111--152005-122--254540有所提前入伙2006-3--225-2006-3--225一致项目西区发展进进度度计划与完完成成对比表（二二二期）项目计划开始时间计划完成时间实际开始时间实际完成时间周期对比评估计划实际土地签约-2004-8--330-2004-8--330--一致用地规划证-2004-111--15-2004-122--13--滞后规划设计2004-4--1102005-1--1102004-4--1102005-1--66296292基本按计划完成成施工图设计2004-122--102005-1--3302004-122--102005-3--1145194陆续出图建设工程规划许许可可证2005-1--1102005-2--1102005-1--1102005-2--553126有所提前总包招标2004-111--12004-122--302004-111--12004-122--236053有所提前施工许可证2005-2--1112005-3--3302005-2--662005-3--2254747周期一致开工时间2005-1--110-2005-1--110一致竣工备案2005-111--152005-122--302005-111--152005-122--254540有所提前入伙2006-5--225-2006-5--225一致回顾项目的整个个开开发过程，项项项目的前期期工工作周期和和建建安工程周周期期被大大压压缩缩，属于超超常常规运作。整整整个项目的的运运作在进度度控控制方面是是比比较成功的的，但但由于进度度大大大压缩，对对对发展成本本和和质量控制制方方面也带来来了了一定的负负面面影响。项目的拆迁完成成时时间是2004年9月，我司实实际收地时时间间是2004年9月中旬。在在收地之前前，我我司于2004年8～9月完成了地地质勘探工工作作。自2004年44月重重新开始townhhouse的规划设计计，至2005年1月至3月完成施工工图，20005年2月1日完成审图图，仅仅用约9个月的时间间，大大的的缩缩短了前期期工工作的时间间。实际施工时间从从22005年3月开始至2005年12月竣工备案案，仅仅9个月的时间间，完成了如如此大面积积的的施工工作作，而而且是北京京公公司尚未有有过过经验的别别墅墅项目，反反映映了项目在在进进度控制方方面面是比较成成功功的。为了满足项目结结算算利润的要要求求，制定了2005年竣工备案案的总体发发展展规划。采采用用了超常规规的的手段缩短短了了前期工作作的的时间，没没有有施工图直直接接进行了总总包包招标，并并且且未取得开开工工证即开始始了了土方工程程和和土建工程程，并并最终完成成了了计划目标标。从结果上来看，虽虽然存在一定定的风险，但但是项目的总总体发展规划划明确，操作作得当，项目目当年正式开开工，当年实实现竣工，按按总体发展计计划要求按期期入伙，从工工程进度控制制和总体发展展进度控制来来说，都是比比较成功的一一个案例。时间允许应尽量量避避免未出施施工工图就进行行招招标，避免免因因此带来的的成成本控制风风险险。同时，随随随着北京市市对对建设工程程监监督机制的的加加强，未取取得得开工证就就开开始土方工工程程的可能性性已已经微乎其其微微了。项目施工进度执执行行情况项目施工阶段计计划划与实际对对比比见项目东区区及西区施工进进度计划与与完完成对比表表：：项目东区施工工进度度计划与完完成成对比表（一一一期）项目计划开始时间计划完成时间实际开始时间实际完成时间周期对比评估计划实际土方开挖及地基基处处理2005-1--1102005-3--112005-1--1102005-4--1154994分区开挖，基础础处处理时间增增加加基础施工2005-3--22-2005-3--226-151137采取措施抢工，比比计划工期提提前主体结构封顶-2005-7--331-2005-8--110竣工备案2005-111--152005-122--302005-111--152005-122--254540有所提前项目西区施工进进度度计划与完完成成对比表（二二二期）项目计划开始时间计划完成时间实际开始时间实际完成时间周期对比评估计划实际土方开挖及地基基处处理2005-1--1102005-3--112005-1--1102005-4--1104989分区开挖，基础础处处理时间增增加加基础施工2005-3--22-2005-3--221-127121工期基本与计划划一一致主体结构封顶-2005-7--77-2005-7--220竣工备案2005-111--152005-122--302005-111--152005-122--254540有所提前注：完成时间指指最最后一个楼楼座座完成时间间，开开始时间指指第第一个楼座座开开始时间。由于别墅项目占占地地面积大，楼楼楼宇分布分分散散，各种市市政政管线、园园林林、道路所所占占比例很大大，因因此经研究究决决定采取“管网先行”的施工方案案。由于别墅项目外外立立面复杂，结结结构形式多多样样，为更好好的的选材和总总结结施工经验验，避避免返工，采采采取大样板板区区先行的策策略略，选择具具有有代表性的的楼楼宇形成样样板板区组团，先先先于大区进进行行施工，为为工工程施工提提供供了经验，同同同时也便于于项项目的销售售以以及对外展展示示。2004年100月月1日，售楼处处工工程正式开开工工，2004年12月5日完成结构构封封顶，于20005年3月20日完成二次次结结构，20005年6月10日售楼处交交付付使用。2004年122月月，样板区区土土方工程开开工工，于20005年3月30日全部完成成结结构封顶，222005年6月17日，样板区区全全部完工，同同同时完成了了样样板区及售售楼楼处周边的的园园林工程，交交付营销投投入入使用。2005年1月月开开始整个东东西西区的土方方工工程，同时时开开始的还有有市市政主干管管线线的施工。2005年3～4月完成土方方开挖及基基础础处理，2005年6月完成市政政主干线，222005年7月20日，西区结结构构封顶；20005年8月10日，东区结结构构封顶；2005年底完成项项目竣工验验收收，项目于于22006年5月25日全部顺利利入入住。整个大区的施工工跨跨越了两个个冬冬季，实际际施施工时间从2005年3月至2005年12月，仅9个月时间，项项项目在工期期被被大大压缩缩和和保证质量量的的前提下实实现现了按期竣竣工工备案。项目的工程经验验总总结通过一年多的工工程程建设，结结合合项目特点点，总总结出以下下特特质和难点点，在在类似楼盘盘开开发中应予予以以关注:项目的合理工期期被被严重压缩缩，项项目施工进进度度计划安排排尤尤为关键，并并并直接影响响着着项目建设设方方案选择和和间间接影响着着项项目的建安安成成本。群体别墅项目由由于于楼宇较多多，规规划审批报报建建程序复杂杂，前前期准备周周期期较长。楼宇数量较多、单单栋楼宇之间间差异较大，造造成此类项目目的变更较多多，现场工程程洽商、记录录签证量大，在在后期合约结结算复杂，双双方争议较多多。市政管线、园林林道道路等工程程量量较大，施施工工周期较长长，衔衔接不好容容易易与主体工工程程施工形成成交交叉和降效效。楼内配套材料、设设备选型及要要求较高，对对采购、安装装操作难度增增大，成品保保护要求较高高。单栋楼宇施工周周期期与群体楼楼宇宇施工工期期差差异大，劳劳动动力组织比比较较困难，组组织织不利则高高峰峰期容易出出现现劳动力缺缺口口，影响总总体体工期。项目管理与合约约分分判的难度度较较大，总包包的的素质较低低，工工程质量控控制制难度较大大，造造成各楼工工程程质量不均均衡衡，差异明明显显，对现场场的的工程管理理提提出较高要要求求。项目的开发建设设周周期直接影影响响整个项目目的的实施方案案，而而项目的实实施施方案又影影响响着项目的的成成本。因此此，一一个合理的的项项目建设周周期期对整个项项目目起着至关关重重要的作用用。其其周期组成成主主要考虑在在以以下三个方方面面：前期工作的准备备周周期：项目目的的前期准备备应应充分完善善，其其中包含规规划划报批、图图纸纸报审、施施工工图的完善善、样样板区的实实施施以及市政政设设施的完善善，所所有这些都都是是在为大区区施施工做准备备，也也是全面施施工工前的必要要前前提条件。制定分期滚动开开发发的模式：：别别墅项目的的开开发采用分分期期滚动开发发建建设的模式式，可可规避风险险、降降低成本，利利利于资源的的合合理利用，以以以及现场施施工工组织和管管理理。项目一一次次性全面投投入入开发建设设，造造成整个项项目目操作难度度大大、成本偏偏高高、总包工工程程质量难以以把把控。分段流水、同一一户户型流水施施工工在项目中中的的应用：为为了了满足市场场的的需求，在在户户型设计上上一一般力求多多样样化，室内内标标高错层比比较较复杂。由由于于楼宇众多多，作作业面较广广，因因此，在项项目目开发建设设过过程中，针针对对项目每一一期期实行分段段流流水施工方方案案显得至关关重重要。合理理的的施工方案案对对劳动力的的组组织和管理理、工工程质量的的监监督及成本本控控制有很大大作作用。为了确保工程质质量量及工程进进度度，可在工工程程施工前有有针针对性的将将同同一户型或或相相近户型的的分分区组团划划分分给一个劳劳务务分包进行行施施工，由于于相相同户型较较为为集中，便便于于施工单位位对对作业层的的技技术交底、材材材料采购及及设设计变更等等质质量管理。通通通过样板区区的的实际操作作反反馈，此举举可可取得事半半功功倍的良好好效效果。因此此，在在今后的群群体体别墅项目目的的工程管理理过过程中，分分段段流水与同同一一户型流水水段段的划分应应作作为工程管管理理者重点考考虑虑的问题之之一一。大样板区先行在在群群体别墅工工程程中的作用用与与意义：群体别墅工程的的特特点不利于于项项目的全面面铺铺开施工。无无无论结构工工程程还是外立立面面装饰工程程均均与以往高高层层、小高层层项项目有所不不同同。为了避避免免出现大面面积积返工，项项目目开发前期期应应特别强调调样样板区为先先的的开发管理理方方式。本项项目目选择E19＃、E26＃、E27＃、E44＃、E45＃共计五个个有代表性性的的楼宇形成成一一个组团样样板板区，04年12月6日开工，05年5月20日交付。从从组组团样板区区的的建设过程程中中总结经验验，推推广到整个个项项目的施工工中中。同时，样样样板区的前前期期开发建设设也也利于项目目的的销售与对对外外展示。项目的单栋楼宇宇结结构丰富，除除除包括常用用家家庭功能分分区区外，其还还包包括了车库库、采采暖空调设设备备等用房。因因因此，其对对于于室内的防防火火、消防等等一一系列的功功能能要求也就就更更高了。针针对对于功能更更加加完善、室室内内空间结构构更更加丰富、外外外装修更加加复复杂的各个个单单栋楼宇的的施施工，样板板区区先行势在在必必行。在样样板板区的施工工过过程中，可可以以充分暴露露出出建筑与结结构构、土建与与水水电、配套套设设备之间、外外外立面装饰饰选选材调色、甚甚甚至施工节节点点做法与工工序序的穿插的的诸诸多问题，特特特别是图纸纸中中出现的问问题题会在样板板区区施工中充充分分暴露，最最大大限度的将将设设计变更消消化化在早期，为为为后期全面面展展开施工创创造造。工程质量控制方方面面的经验教教训训：项目部除了发挥挥监监理的工程程控控制之外，对对对主要分项项工工程、关键键部部位、关键键节节点等，严严格格审查分项项施施工方案。所所所有的主要要分分项工程施施工工前，项目目部部均组织参参施施单位生产产、技技术负责人人及及质检员和和专专业工长召召开开分项工程程质质量专题会会议议，检查施施工工条件是否否具具备，强调调规规范工序流流程程及施工工工艺艺，提醒易易产产生质量问问题题的部位和和工工序，要求求专专业之间规规范范衔接关系系及及工序质量量的的一次到位位性性，明确不不同同分项工程程的的质量指标标，施施工过程中中坚坚持经常性性巡巡视及定期期联联合检查，发发发现问题并并跟跟踪整改结结果果。工程质量管理根根据据具体情况况采采取不同的的管管理方式。如如如地下室及及屋屋面防水工工程程，首先要要控控制材料质质量量，在选定定材材料品牌后后，为为了防止施施工工方假冒，以以以次充好，项项项目部与产产品品生产厂家家建建立互动监监督督，由厂家家传传授识别真真伪伪的方法，并并并要求厂家家每每发一批该该项项目的材料料的的同时要及及时时传真其发发货货清单，由由厂厂家提供准准确确数量，与与施施工方报监监理理见证取样样的的代表数比比较较，如果代代表表数大于厂厂家家提供的相相关关数据，即即可可确认多余余的的数量为假假冒冒或以次充充好好，坚决退退场场。此方法法效效果比较真真实实可行。外立面装饰工程程作作为管理的的监监控重点之之一一：外立面装修复杂杂，细细部节点设设计计需要完善善：：【中海安安德德鲁斯庄园园】项项目的外立立面面装饰的复复杂杂性超出公公司司以往所承承接接开发的项项目目。加之由由于于目前设计计院院水平参差差不不齐，境外外设设计公司往往往往只能达到到概概念设计深深度度，更多的的是是关注户型型设设计和材料料样样式选型。国国国内设计公公司司虽在原有有设设计基础上上进进行深化，但但但由于现场场实实际经验及及对对材料了解解的的不足，部部分分设计图纸纸深深度仍然不不够够。在工期期比比较紧的情情况况下，如何何把把握外观效效果果和质量与与工工程进度之之间间的矛盾是是项项目管理必必须须面对的难难题题。通过和和驻驻场建筑师师密密切配合，在在在确保外立立面面建筑效果果的的前提下，既既既满足了建建筑筑风格的协协调调和统一，又又又保证了建建筑筑质量，同同时时也确保了了工工程进度，取取取得了三赢赢的的结果。因因此此，在别墅墅类类工程中，设设设计关注重重点点有别于其其他他类型工程程，外外立面装饰饰显显得尤为突突出出，必须在在外外装工程实实施施前应予以以重重点关注。尝试采用精装修修单单位完成外外立立面工程：：项项目的外立立面面是别墅项项目目的亮点，它它它给业主以最最直接最生生动动的展示。外外外立面装饰饰的的风格是买买家家是否购买买的的主要因素素之之一。因此此，本本项目的外外立立面精装修修比比较复杂，所所所选用材料料繁繁多，相互互之之间存在前前后后搭接，如如操操作不好会会造造成很大的的工工程质量隐隐患患。基于外外立立面装修复复杂杂的特点，针针针对总包单单位位普遍存在在劳劳动力紧缺缺的的问题，且且土土建劳务队队伍伍一般不善善于于施工复杂杂的的外立面装装修修的现象，引引引入精装修修单单位与总包包一一起参与投投标标、报价，在在在价低质优优的的前提下，探探探讨精装修修单单位参与施施工工的可行性性。由由我司、设设计计单位及外外立立面施工单单位位共同参与与图图纸细化、优优优化材料选选型型、明确施施工工节点。利利用用精装修施施工工单位对于于细细部装饰的的节节点施工控控制制比较有经经验验，根据现现场场的具体情情况况对设计院院未未设计到位位的的技术节点点进进行细化与与修修正。市政管线与主体体工工程的穿叉叉与与管理：项目由于其自身身特特点，占地地大大、分布广广、楼楼宇分散，造造造成项目区区内内市政管线线工工程量较大大。由由于工期紧紧迫迫，往往市市政政管线的施施工工又与总包包单单位的工作作互互相交叉、互互互相影响。所所所以，合理理有有序的安排排区区内市政管管线线的施工显显得得尤其重要要。在施工过程中，市市政与总包单单位对现场和和施工道路往往往相互干扰扰。总包单位位在各段市政政工程在实施施过程中，现现场的平面运运输、垂直运运输以及物料料堆放场地需需要不断地进进行腾挪以避避让工作面的的冲突，工作作降效；市政政单位的施工工过程见缝插插针“在限定的范范围和限定的的时间内，各各专业并行作作业”，他们基本本处于“抢工——窝工——再抢工——再窝工”的循环中。市市政单位需要要完成一段工工作面，以此此与总包单位位交换下一个个工作面。针对上述特点，在在本项目建设设过程中，应应制定各区合合理的工期计计划和施工方方案，尽可能能减少交叉施施工，特别是是减少对主要要道路、加工工堆放场地对对主体结构施施工的影响。成品保护与管理理措措施：由于本项目的档档次次相对较高高，选选用材料与与设设备的标准准高高，进口材材料料设备的比比例例大，加工工定定货周期较较长长，一般在在三三个月以上上。一一旦发生丢丢失失或破坏，补补补货极其困困难难，可能给给小小业主入住住带带来影响。而本项目又属低低密密度群体工工程程，它与以以往往高层、小小高高层项目的的成成品保护管管理理方式不同同。高高层、小高高层层项目可以以安安排专人对对主主要楼梯通通道道进行看护护即即可进行户户内内设备及配配件件安装调试试。而而本项目占占地地大、四周周围围界较长、楼楼楼层低、入入口口多，防不不胜胜防，成品品保保护与管理理极极其不利。在项目实施过程程中，注注意将设备备、配配件的安装装与与总包的施施工工期适当错错开开。将其划分分为两个阶阶段段，第一个个阶阶段主要以以总总包及外装装修修为主，此此阶阶段直至室室内内主要工作作项项目完成、外外外脚手架拆拆除除并且达到到楼楼宇封闭为为止止。第二个个阶阶段以设备备安安装与调试试为为主，此阶段各楼楼门（户门门、车车库门）窗窗已已经封闭，楼楼楼内只剩总总包包单位查漏漏销销项工作。此此此时要求总总包包将所有钥钥匙匙归拢、登登记记并开始移移交交物业与保保安安。设备厂厂家家开始楼内内贵贵重设备安安装装调试、户户门门和外窗的的配配件安装，每每每完成一栋栋楼楼宇直接与与物物业办理交交接接。此部分分为为精细作业业施施工，完成成后后可达到交交付付业主条件件。通通过[中海安德鲁鲁斯庄园]项目的上述述分阶段管管理理，可最大大限限度的避免免成成品的破坏坏，最最终证明为为项项目一次性性的的成功交付付创创造了有利利条条件。【项目成本管理理评评估】项目发展单位成成本本分析按可售面积分析析单单位成本，每每每平米可售售面面积发展成成本本为6,311元/平方米，比比可研预计计的的4,907元/平方米增加加了1,404元/平方米，增增加比例为27.6％。其中前前期成本、建建安成本增增加加幅度较大大。由由于可售面面积积的增加，按按按可售面积积分分摊的单位位成成本，涨幅幅低低于成本总总量量的涨幅。按建筑面积分析析单单位成本，每每每平米建筑筑面面积的发展展成成本为4,592元/平方米，比比可研预计计的的4,806元/平方米降低低了214元/平方米，减减少比例为4.5%。其中除前前期成本、建建建安成本有有所所增加外，其其其余各项成成本本的每建筑筑面面积成本均均有有所降低。可可可见，由于于建建筑面积的的增增加较大，虽虽虽然成本总总量量比可研增增加加较多，但但分分摊到每建建筑筑面积的单单位位成本，总总发发展成本与与可可研预期相相差差不大。可研阶段成本指指标标与实施阶阶段段实际成本本比比较对该项目的成本本预预测实际上上进进行了两次次较较系统全面面的的预测——可研阶段和和项目实施施阶阶段。由于于项项目定位的的改改变，设计计方方案发生了了颠颠覆性的变变化化：可研阶阶段段建筑面积积为为137,2200m2，实施阶段段为203,,000mm2，可研阶段段项目定位位为为普通多层层住住宅，实施施阶阶段为北美美田田园风格的的TTOWNHHOOUSE等等等，可研阶阶段段建安成本本与与最终实施阶阶段的建安安成成本，二者者之之间有很大大的的差距。公公司司进行了仔仔细细的分析，主主主要原因为为：：可研阶段的技术术经经济指标发发生生了较大变变化化，可研阶阶段段总建筑面面积积为13.72万平方米，实实实际最终总总建建筑面积增增加加到20.35万平方米（其其其中：地上上面面积16.39万平方米，地地地下3.96万平方米），比比可研增加了了6.64万平米，增增加比例达到到48.4％，其中大大部分增加的的是地下建筑筑面积。实际际每建筑平米米的单位建安安成本比可研研增加了29.8％。项目实施过程中中外外立面风格格发发生了较大大变变化，外装装材材料档次大大幅幅度提高。实实实际外墙保保温温采用国内内最最好的欧文文