年上半年宁波房地产市场报告

2007年上半年宁波市房地产市场分析报告一、社会经济环环境二、房地产市场场基本状况三、存在的主要要问题四、采取的措施施五、2007年年下半年宁波波房地产发展展趋势2007年上半半年宁波房地地产市场分析析报告一、社会经济环环境上半年宁波的经经济运行呈现现较快增长的的态势,完成国内生生产总值为1544..27亿元,比去年同期期增长14.7%%,增幅同比上上升1.7个百分点，较较一季度提升升0.5个百分点。完完成全社会固固定资产投资612.007亿元,同比增长3.2%。城镇居民人人均可支配收收入117775元，比上年年增长9.9%。二、房地产市场场基本状况总体上看,20007年上半年宁宁波市房地产产业保持了持持续、平稳、健康发展的的趋势,特别是第二二季度呈快速速发展的趋势势。宁波房地产产业的发展态态度良好,而且各项指指标(投资施工销售等)全面增长。1、房地产开发发投资保持平平稳增长趋势势。2007年上半年宁宁波房地产增增长速度非常常平稳，房地地产开发投资资总额1266.49亿元元，同比增长长9.5%。其中住宅宅投资84.09亿元，同比比增长10.9%。2、新建商品房房房源紧。上上半年房屋施施工面积为2413..92万平方米，同同比增长7.7%。新开工面面积从04年开始逐年年下降，06年略回升到6%，今年上半年年下降7.8%。根据统计显显示，今年上上半年，四区区共推出居住住房源92.49万平方米，而而其中适合普普通购房者消消费的普通房房源78.82万平方米，而而去年同期这这一数字则为为134.338万平方米，今今年仅相当于于去年的58.7%。3、商品房销售售价格上涨速速度过快。涨涨价似乎是今今年以来宁波波楼市最明显显的特点，自自春节以来，这这一趋势就从从来没有间断断和停止过，西西堤阳光价格格不知不觉提提升到5000左右单价、ART蓝湾从之前前预定的5500左右到目前前的单价6500元以上、都都市森林部分分住宅价格提提升到10000左右，学府府一号由最初初预定的5600提升到5800以上、金地地国际花园从从之前的7400左右提高到到目前的8300元左右等等等，这些都使使我们可以明明显看到目前前市区楼市价价格已呈现出出从四周抬升升呈包围之势势向整个楼市市蔓延。据有有关资料显示示，今年上半半年前5个月宁波新新房价格上涨涨7.2%，二手房上上涨12.5%，但从实际际不少项目的的价格变动来来看，不少相相对优质项目目的涨幅已明明显超过10%甚至15%以上。价格格的大幅度上上涨已明显成成为上半年宁宁波楼市最主主要的旋律。4、新建商品房房推盘散。相相比以往，推推盘散也是上上半年楼市的的一个显著表表现。大部分分楼盘推出采采用分期分批批策略，甚至至把这种推盘盘方式演绎到到近乎疯狂的的程度，两幢幢房子就分两两次推出，三三幢房子就分分三次推出，原原本可以一次次性推出的项项目分成五次次或六次推出出，这种挤牙牙膏式的开盘盘方式使得楼楼市的供给十十分散乱，房房源供给次多多而量小。据据统计，今年年上半年，市市四区共推盘盘39次，实际推推出量124.991万平米，而而去年同期推推盘次数28次，推盘量量达159.445万平米。5、销售非常常旺。销售现现场火爆是今今年全国大多多数地方的楼楼市状况，宁宁波也是如此此。由于供给给不足以及其其他方面的原原因，使今年年的楼市一片片大好，购房房者似乎越来来越多，房价价天天看涨，在在这种情况下下形成了楼市市的魔性循环环，开盘抢购购的场面再度度数次出现：：亲亲家园小小高层开盘,现场出现哄哄抢;皇都香溪园园开盘当天连连续提价近1000元;紫郡3期预定领号,需要110到现场维持持秩序;金地国际花花园去年7100销售并不怎怎样,今年价格提提升到8300反而销售一一空;其他的一些些老盘如新时时代、BOBO城、青林湾湾等项目也焕焕发生机，在在价格上调的的同时，如今今也已经是一一房难求了。6、市场需求求活跃，空置置房得到消化化。去年空置面积135万平方米，同同比增长仅为为0.1%，基本与上上年同期持平平。其中住宅宅的空置面积积已为负增长长2.2%，别墅和高高档公寓受政政策调控影响响，成了市场场上的香饽饽饽，空置面积积仅为0.2万平方米，增增幅更是较上上年下跌近一一倍。而今年年上半年商品品房的空置面面积又有一定定程度的下降降。市场需求求活跃，市场场逐渐消化空空置房。7、二手房交易易情况。今年年上半年二手手房交易面积积达56633270平方方米，交易户数100870户，套均成交价价格49.112万元，交易价格平平均每平方米米5573元。三、存在的主要要问题尽管宁波市的房房地产市场保保持健康、平平稳发展趋势，但也存存在一些不容容忽视的问题题。1、商品房价格格上涨过快。据有关资料显示，今年上半年前5个月宁波新房价格上涨7.2%，二手房上涨12.5%，但从实际不少项目的价格变动来看，不少相对优质项目的涨幅已明显超过10%甚至15%以上，极大的刺激了买方市场的神经，在市场上形成购房者一房难求的紧张局面。主要原因：一是新一轮的住房需求的扩张，拉动了房地产投资的增长。城市居住人口的增加，住房制度改革的深化，住房消费观念的变化，以及居民收入的稳步增长，扩大了市场需求量。二是个人投资和投机的需要。虽然国家多次提高存款利率，提高的比率远远低于房地产增长率。投资房地产成了大量持有货币的投资者保值增值、风险较低的可靠渠道。三是土地、建安、环境成本的升高，直接导致住房价格的上涨。四是不断攀升的房价刺激了持币待购群体的需求，引发购房热潮。2、土地成本上上升过快，土土地供应缺乏乏调控。一方方面是部分城城市领导缺乏乏全局观念，以以地生财的观观念十分严重重。为了增加加财政收入，采采取不饱合供供地(实际上是变变相抬高地价价的饥饿供地地)的方式获取取土地收益，实实际的结果增增加了开发成成本，提高了了商品房价格格，抑制了房房地产市场需需求，致使广广大老百姓买买不起房。另另一方面部分分地方土地供供应的无序状状况仍较普遍遍，存在土地地多头供应、缺缺乏统筹规划划、开发规模模偏小等问题题。目前开发发企业掌握的的存量土地中中，大多数以拍卖方式获得得的，土地多多渠道供应的的格局加大了了政府宏观调调控的难度，往往往形成城市市规划随着项项目和开发商商走的被动局局面。部分困困难企业在破破产和改制的的过程中，将将闲置土地变变现，给零星星开发提供了了土地资源，一一些项目公司司见缝插针搞搞开发，形成成了土地资源源低水平利用用。3、市场上出现现囤房和推盘盘散现象，老老百姓难以买买到现房。由于今年的房价波动动很大，对房价上涨涨进一步看好好.使很多开发发商持观望的的状态,造成有房不卖卖的和有房慢慢慢卖的局面面，使新开楼盘未未开盘就已销售售一空，市场场基本上买不不到现房。四、采取的措施施1、以需求为导导向，优化住住房结构，提提高住房质量量,面向市场，面面向绝大多数数中低收入家家庭，大力发发展以中小户户型为主的普普通商品住宅宅，是当前调调控市场的主主要措施。对对普通商品住住房建设要调调控土地供应应，控制土地地价格，有条条件的城市还还要划定一定定区域，作为为普通商品住住宅的集中建建设用地，同同时通过清理理，减少建设设和消费的行行政事业性收收费项目，多多渠道降低建建设成本，逐逐步实现多数数家庭购买和和承租普通商商品住房。适适当开发中高高档商品房，严严格控制别墅墅、高档公寓寓和大户型项项目建设。大大中城市要根根据居民收入入消费水平，合合理确定高档档商品房和普普通商品房的的划分标准，采采取措施加快快普通商品房房发展，提高高其在市场供供应中的比例例。市、县人人民政府根据据当地情况，对对成规模的新新建小区可允允许分期缴纳纳土地出让金金，对旧城改改造项目，可可按土地出让让金的一定比比例进行返还还，当地应收收的规费可适适当减免。2、进一步强化化城市规划的的调控作用按按照城市总体体规划的要求求，加快编制制房地产开发发中长期发展展规划和年度度计划，加强强对房地产业业发展的指导导，也是当前前调控市场的的重要举措。在在城市近期建建设规划中，要要合理安排各各类房地产用用地的布局和和比例，优先先落实经济适适用住房、普普通商品房、危危旧房改造和和拆迁安置用用房建设项目目。严格控制制市中心区的的零星分散建建设，严禁批批准在城市基基础设施不完完备的地段进进行房地产开开发，严禁在在集体土地上上进行房地产产开发。规划划部门要将近近期拟开发建建设地块的规规划设计条件件向社会公开开，接受社会会监督。已批批准的房地产产项目，确需需变更用地性性质和规划指指标的，必须须按规定程序序重新报批。3、完善住房用用地供应政策策，促进土地地合理利用。充充分发挥土地地供应对房地地产市场的调调控作用，健健全和完善房房地产开发用用地计划供应应制度，适时时适度地调控控土地供应总总量，保障有有市场需求的的房地产开发发项目的用地地供应。重点点做好普通商商品住房和经经济适用住房房建设用地的的土地储备，增增加其在土地地储备中的比比重。加强地地价调控，定定期公布基准准地价，合理理引导地价水水平。各地要要根据当地市市场需求，通通过完善房地地产项目土地地招标拍卖挂挂牌制度，以以及对房地产产开发项目实实行综合评标标等措施，有有效地调控土土地价格。禁禁止炒买炒卖卖建设用地，对对开发商手中中囤积的土地地要依照有关关法规，督促促其限期开发发，对无力开开发及闲置土土地，超过规规定期限的，要要依法收回。利利用原划拨土土地进行房地地产开发的，必必须纳入政府府统一供地渠渠道，严禁私私下交易。4、建立健全房房地产预警预预报制度。建建立房地产市市场信息系统统和预警预报报体系，加强强对房地产市市场的监控。建建立由发改委委、规划、国国土、统计、银银行、房产管管理、房地产产开发主管等等部门参加的的联席会议制制度，定期对对房地产市场场运行情况进进行分析，定定期向社会披披露未来一定定时期的土地地供应总量、房房地产开发用用地规模、区区位等信息，及及时发布房地地产市场运行行情况，以引引导企业理性性投资，消费费者理性消费费。各级政府府应该根据不不断变化的市市场行情，尽尽快调整政策策，合理引导导市场。各地地房地产市场场信息系统和和预警预报体体系建设所需需费用，由市市、县财政结结合信息化和和电子政务建建设一并落实实。五、2007年年下半年宁波波房地产发展展趋势随着宁波市房地地产市场调控控措施和中央央宏观调控政政策效应的继继续影响，预预计下半年宁宁波房地产市市场的走势为为:房地产投资稳定定增长2007年1--6月，宁波市完成房房地产投资总总额126.449亿元，比去年同期增增长9.5%。首先，是因为为宏观经济快快速发展，居居民收入增长长较快，为房房地产发展提提供了良好的的宏观环境；；其次我市各各项城市建设设速度将继续续加快，从而而推动房地产产开发；再次次，2006年宁波市房地产产开发投资完完成313.1亿元，同比比增长21.3%，表现出较较快的恢复性性增长趋势，增增幅达到2006年以来的最最高点。综合合以上因素，我我们预计20007年下半年房地地产投资仍会会保持30%左右的增幅幅。2、市场仍将延延续供需两旺旺的局面，呈呈现求大于供态势供应量将大幅度度的增加，今今年上半年以以来宁波大四四区共推出新新住宅项目或或加推项目119个，共推推出新增供给给面积约755万平米。根据据2007年度市区国国有土地使用用权出让计划划看，2007年总共推出出普通住宅320万平方米（不不包括经济适适用房、拆迁迁安置房、廉廉租房等非经经营性住宅用用地），预计计下半年上市市的商品住宅宅约240万平米。需求仍保持旺盛盛势头：下半年房地地产市场需求求在去年基础础上，仍会继继续上升，从需求方面面看，随着我我市经济的快快速稳定发展展，今年我市市人均可支配配收入也会持持续增长，1-6月我市居民民可支配收入入增长9.99%。随着经济收收入的增长居居民改善居住住、外来人口口进入、手中中持有货币的的投资者，需需求量相应不不断增加。另外，我市市城市化水平平在稳步提高高，城市规模模稳定的扩张张，由此带来来的自动型需需求会稳定增增长。下半年年央行关于利利率调整，不不会对购房者者的购房信心心有任何的影影响，以及从从上半年股市市动荡不安形形势来看，有有很多的投资资者将会从股股市向房地产产转移。综上上所述，宁波波市需求增长长的因素有利利于需求的增增长，今年下下半年我市的的商品房需求求增幅将高于于上半年。根根据资料统计计今年新增供供给量加去年年的存量将会会有450万平米。预预计下半年的的预售量约为350万平方米。结构性矛盾仍将将存在区域结构、价格格结构矛盾仍仍将存在。城城中板块一直直供不应求，由由于土地资源源希缺，下半半年上市量不不会很大，而鄞州、江北等市郊郊板块上市速速度很快，下下半年上市量量比较大，但但销售增长也也比较大，因此像鄞州州、江北等市市郊板块的供供需形势可以以得到暂缓。由由于近年来商商品住宅市场场供不应求，因因此利润较低低的普通住宅宅一直供应不不足。由于去去年土地平均均成交价格增增长70%左右，预计今年土土地成交价格格不会低于去去年，从而带动动商品房价格格的上升。为为了消化不断断上升的成本本，商品房的的价格也将上上升，因此利利润空间较小小的中低价位位的商品房供供应仍将不足足。需要政府府提供土地和和政策鼓励开开发商建设中中低价位商品