赤峰锦绣大地管理模式及组织调整报告

赤峰锦绣大地房地产开发有限公司管理咨询项目第三阶段——管理模式及组织结构分析报告进行战略性组织调整，建立科学有效的管理模式，保障企业的成功扩张提升二OO四年七月十六日1报告内容:第二阶段项目进展回顾第三阶段项目进展回顾标杆企业研究及经营管理模式报告赤峰锦绣大地组织结构设计报告赤峰锦绣大地人力资源规划报告2在赤峰锦绣大地房地产公司通力配合和支持下，咨询项目按计划顺利进行，顺利完成了第三阶段的工作内容第一阶段：内部管理诊断和外部环境分析第二阶段：战略规划的制定第三阶段：管理模式和组织设计第四阶段：人力资源规划计划中的工作实际完成工作超额完成任务

标杆企业研究和赤峰锦绣大的经营管理模式的确定明确赤峰锦绣大地分阶段组织结构的设计及部门职责、核心流程

对赤峰锦绣大地未来人力资源需求进行进行规划

对

赤峰锦绣大地进行了《企业文化研讨》的培训对赤峰锦绣大地进行了《会议管理技巧》的培训完成了《赤峰锦绣大地经营管理模式研究报告》

完成了《赤峰锦绣大地组织设计研究报告》，包含部门职责及核心流程

完成了《锦绣大地人力资源规划分析报告》3在制定各项方案的过程中，新华信项目组关注的重点是方案的科学性和可操作性资料收集内部访谈调查问卷外部分析从内部重点收集公司原有的相关管理资料等，使新方案在体现新思想的同时，能够保持工作的延续性对大地基础和锦绣大地中高层管理人员和员工进行进一步访谈，与各层级共同研讨新方案，确保方案有较强的可操作性项目组针对公司战略、组织、人力资源、项目管理等方面的问卷结果进行分析，在方案制定过程中确保新方案具有较强的针对性对国内房地产市场和相关区域市场的发展趋势和主要供求关系发展趋势进行分析，确保在战略规划过程中的客观性和科学性4同时新华信认为，在制定方案的过程中新华信的责任是...与锦绣大地一起找出答案经常向锦绣大地领导汇报项目进展，以获取及时指导和支持帮助锦绣大地建立起解决问题的流程，并保证严格的标准及时地与各层级管理人员及员工保持沟通和交流，交换各自意见和建议，共同完善新的方案提供外部观点和普遍适用的经验，使之与锦绣大地的需要相适应保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法新华信的责任并不是...将自己的答案直接告诉锦绣大地到项目结束前才向锦绣大地领导递交报告替代锦绣大地人员来操作业务流程要求锦绣大地的管理层创造奇迹无视锦绣大地的专业知识和经验，无视锦绣大地当前的客观条件和现实状况采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法52.1报告内容:标杆企业研究及经营管理模式研究第三阶段项目进展回顾标杆企业研究及经营管理模式报告赤峰锦绣大地组织结构设计报告赤峰锦绣大地人力资源规划报告标杆企业经营管理研究锦绣大地经营管理模式分析62.2报告内容:标杆企业研究万科股份阳光100河南建业廊坊荣盛万通实业华润置地12345672.2.1万科万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.0亿元。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2003年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，2004年万科又先后进入东莞、无锡、昆山三个城市。目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。8经过20年的发展，万科已成为中国房地产的龙头企业1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。19881991199219931997200020011997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力20029通过向索尼、新鸿基、PulteHomes等企业的学习，万科逐步走到了中国房地产市场的前列从索尼，万科学会了“营销”和“售后服务”，万科第一个在国内做样板房，也是受索尼营销手法的启发，后来万科的物业管理，赢得了消费者们的一致认可，甚至不少人就是冲着万科的物业管理买房子，这是索尼优秀的售后服务给万科做了一个好榜样。索尼新鸿基拥有1400亿净资产，是全香港最优秀发展商之一。从新鸿基，万科学到的是：对品质的重视和对客户的经营理念。从新鸿基，万科懂得了“能够让客户终身追随的先决原因首先就是房子的品质”，学习新鸿基会，万科成立了国内第一个维护客户关系、提供增值服务的《万客会》，即使在客户服务会已经普及的今天，万客会仍然是会刊可读性最强、服务最细致的客户经营机构，新鸿基万科的新榜样——美国最大的房地产开发企业PulteHomes，学习它锁定终身客户，延长产品线，以及提供细分的产品以满足客户不同阶段的置业需求。

PulteHomes10万科以建筑无限生活作为自身宗旨，致力于成为中国房地产业的领跑者万科愿景：成为中国房地产行业领跑者。2000－2005年，万科的发展规模将以年均30－40％的速度增长，到2005年发展成为大型蓝筹上市公司，在15－25个城市发展业务。1.客户是我们永远的伙伴

2.人才是万科的资本

3.“阳光照亮的体制”

4.持续的增长和领跑万科核心价值观：创造健康丰盛的人生对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益。对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。万科宗旨：建筑无限生活11万科以城市城郊结合部为重点区域，以新兴的白领为主力消费群，形成了自身独特的风格

在各地万科分支机构中，我们拥有共同的企业核心价值观、“以客户为导向”的服务理念、规范化的管理模式、严谨的业务流程以及万科所提倡的生活方式。倡导文化

在各地项目中，我们遵循以大规模开发为主的原则，提供完善的配套和无微不至的物业管理服务，营造富有活力和魅力的社区文化。开发原则在各种类型的产品中，我们已经形成了相对稳定的系列：万科城市花园、四季花城、花园新城。不同系列的产品各具特色，但始终保持清新、活泼、温馨、体贴的一致风格。产品风格以多层住宅为主的大规模项目占万科总开发规模的80%左右。业态类型万科面对的更多的是城市的白领，从中高档到高档调整到以中档为主少数高档这样的定位，始终把握主流市场。目标客户万科目前在“建筑无限生活”理念的导引下，运用万科这一品牌，通过对市场定位、产品设计、成本控制、营销企划、产品采购、物业管理等房地产开发重要流程的统一和节点的控制，以城市城郊结合部为重点区域，以新兴的白领为主力消费群，在全国的１５个经济发达的大城市成功地投资开发了万科城市花园、万科新城和花园新城三大系列的楼盘，成为中国楼市名副其实的市场领跑者。12万科已经形成了三大产品系列：万科城市花园、四季花城、花园新城。这些产品各具特色，但始终保持温馨体贴的一致风格大规模的居民住宅小区。1992年开始，公司先后在上海、北京、天津、沈阳、深圳、成都等地推出大规模的居民住宅小区，形成了"万科城市花园"系列品牌。凭借规模优势，万科引入国外先进的规划设计理念，配套完善，注重绿化、环境和社区文化的营造，强调人与人的亲情和沟通，充分体现人的价值，项目整体风格更为成熟和细致。面向普通白领的城交结合部的多层建筑群项目，定位是普通商品住房。为了顺应郊区化住宅发展趋势，1998年起，万科又相继在各地推出了"万科新城系列"。天津万科新城、深圳四季花城、沈阳花园新城、武汉四季花城等项目，注重住宅产业化发展，融入环保及高科技的含量，充分显示了成熟社区的内涵魅力。中档大盘路线，目标人群以“小资化”的城市中产阶级为主，通过在城乡结合部开发有文化、有品味的社区吸引白领阶层、私营企业主。项目的产品种类较多，有多层、小高层、情景洋房和TOWNHOUSE。是新市镇开发模式的典范，标志着万科房地产开发业务进入了规模化发展阶段。“四季花城”是万科产品系列中范围最广、销量最大的一个系列，因而也是从市场角度讲最为成功的一个产品。城市花园花园新城四季花城13万科的跨地域扩张经历了几个阶段。2000年起，万科开始稳健而有步骤的新城市扩张战略2000年万科再度开始了稳健而有步骤的新城市扩张战略。在全国10个城市的开发，形成了“万科地产在中国”的开发格局。从1991年开始，万科在全国十三个城市投资房地产项目，并确定了以房地产为核心的发展方向，但开发品种涉及住宅、写字楼、商铺、酒店和保税仓等。1993年国家宏观调控，各地项目相继面临资金和市场困境。而在管理上，公司还处在对跨地域管理模式的探讨中，13个城市的超长管理链条使管理面临捉襟见肘的局面，不同的开发品种和项目也不能形成规模效应和品牌效应。从1993年起，万科走上了“减法”之路，投资重点集中至深圳、上海、北京、沈阳和天津，投资品种集中于住宅开发。经过7年的调整，万科选择了一个专业，建立了一个制度，培养了一支队伍，树立了一个品牌。

目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。19912000199314目前万科确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略上海区域管理中心南京南昌假日风景上海城市花园四季花城金色家园四季花城深圳区域管理中心金域蓝湾四季花城金色家园深圳沈阳区域管理中心沈阳长春金色家园城市花园四季花城北京成都武汉青青家园星园城市花园四季花城天津水晶城美树丽舍广州中山佛山鞍山大连城市花园四季花城东海岸温馨家园西山庭院花园新城金色家园东莞万科集团进入城市开发项目区域中心扩大一线城市的开发规模围绕区域中心，希望将二线城市的数量从12个扩张到20个进行结构重组，建立区域中心。塑造强势公司品牌和鲜明的项目品牌。建立区域主流产品标准化的系统。建立两级的战略合作网关。在战略重组方面，万科以前是总部直接管理旗下的16家分公司，现在又增加了一级系统，建立区域总部，这个区域总部2004年会全部完成组织结构的设计。运作方法15通过品牌战略，万科在地域性很强的房地产开发行业中，发挥规模效应，使跨地域开发成为优势整合后的万科企业品牌将以优势产品力为支撑，与各地产项目品牌、物业品牌互动。各系列子品牌的利益点将各有侧重，从不同角度诠释万科企业品牌的利益点——“展现自我的理想生活”。万科1988年进入房地产开发领域，经过十几年的发展，集中资源创立了一系列地产开发项目品牌以及物业管理品牌，形成了较为突出的优势：文化品味、物业管理、企业形象、售前（售后）服务、社区规划、环境景观。消费者对万科品牌的认知主要来自以“万科”命名的系列楼盘，由于各地项目在档次、形象上的不同，消费者的理解也出现差异。在个别城市，还出现以项目品牌代替企业品牌的现象。16地产品牌的跨地域经营与商业的跨地域连锁经营有着很多的相似之处，生产流程的统一是其异地开发取得成功的关键所在统一的运作和管理模式，保持了万科在不同城市所开发的产品的统一品味、风格和稳定的质量，而这种相对稳定的品质和风格又坚定了消费者对万科产品的美誉度和消费信心，形成了品牌的良性循环。房地产作为一种地域性极强的产品，地产品牌的跨地域经营虽然与普通的工业产品的跨地域生产有着很大的差别，但是它却与商业的跨地域连锁经营有着很多的相似之处。产品必须具有一定的品牌知名度；同时必须具有一整套统一的系统的维护品牌商业运作的工作流程。在跨地域连锁经营过程中，统一的商业模式可能更为重要，而这个所谓的商业模式就是一种产品有别于另一种产品，一个企业有别于另一个企业的核心竞争力。统一的生产流程统一品牌维护目标客户定位产品路线确定营销企划统一财务成本控制协力团队整合物业管理跟进17经过不断变革，万科产品在设计上不断提升，并进一步走向标准化发展199219941996200020021992年深圳荔景大厦的全复式住宅设计，配合首创的酒店式服务，标志着万科的住宅产品进入了一个新的层次。

1994年北京万科城市花园的德国式低层高密度设计，和上海万科城市花园的新加坡式设计，是万科在城郊结合部进行大规模开发的成功尝试。

1994年11月，万科设立万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力1996年，万科首次与外国规划设计机构全面合作，在深圳景田万科城市花园中引入了围合、人车分流的设计概念，并在采用欧式建筑设计的同时，着重进行景观环境设计。万科推出的楼盘充分表现了融环境、土地、住宅和人于一体的风格。深圳彩园、北京万科星园被联合国人类居住委员会评为2000年全国优秀社区环境金奖。

深圳万科四季花城的新市镇开发模式，标志着万科房地产开发业务进入了规模化发展阶段，也引领万科进一步探索住宅规划设计与人的日常生活之间的关系。顺应规模化发展的趋势，万科正从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准。

2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。200118在各地项目中，万科提供完善的配套和无微不至的物业管理服务，成为万科产品的一大卖点1989199119941997199920011989年刚刚涉足房地产行业时，万科以服务为突破点，借鉴SONY的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成了一套超前的物业管理模式。1991年，万科打破物业管理者与住户之间传统的“对立关系”，率先提出“共管式管理”，并在深圳天景花园成立了全国第一个业主委员会。1994年，万科为高档精品住宅量身定造了又一崭新管理模式，在深圳荔景导入“酒店式服务”1997年，万科顺应业主对个人空间的需求，在深圳景田万科城市花园开创“无人化服务”，利用先进的保安监控系统，为住户提供一个既安全又宽松的居住环境；1999年，随着住户对个性化服务的需求逐渐提高，万科进一步提升物业管理服务的层次，在深圳俊园推行“个性化”服务方式。2001年，万科在上海推出“同心圆服务计划”，为业主提供360°全方位服务——“前期介入、过程监控”：早在万科假日风景立项之际，万科物业就已经介入项目的规划设计，站在业主的立场，从物业管理的角度提出意见和要求。在假日风景的整个建设过程中，万科物业的管理专家都以“物业质量督导员”的身份，全程参与项目施工的质量管理，充分保障未来住户的利益。192.2.2阳光一百阳光100是中国大型房地产企业集团，创建于1992年。2000年在北京成功开发阳光100国际公寓创立阳光100品牌，目前在全国8大城市，北京、天津、重庆、济南、长沙、南宁、柳州、桂林实现了13个项目的成功开发，总面积逾400万平方米，并以每年100万平方米的建设速度在增长。阳光100面向中国经济快速增长的中心城市，面向迅速成长的城市新兴白领阶层，建立全国品牌连锁的发展战略，其迅速的发展，不断的壮大，成为本世纪发展最快的房地产品牌之一。阳光100在北京首开国际大师设计，其不断创新强大的产品力得到社会的认可，连续三届荣获国家建设部“创新夺标”最高奖，曾被誉为“引领北京住宅进入设计时代”。阳光100推出的“米娅计划”―――全新个性化家居解决方案，实现了在城市集合住宅中，以大批量订制的方法，全面满足客户个性化需求的解决方案，受到客户的好评。20经过13年的发展，阳光100初步实现了行业影响力和核心竞争力的质的飞跃，成为一个全国性连锁品牌进入房地产开发领域参与决策北京万通新世界广场开发开发南宁万通空中花园，新万通购物广场、新万通宾馆获得成功进军北京房地产，成功投资北京现代城1号公寓楼在广西首次引进海外设计，开发南宁欧景庭园、南宁澳洲丽园成功开发北京阳光100国际公寓，创立阳光100品牌。开发柳州阳光100经典时代,占地196亩，建筑面积18万平米。199119941995199819992000200120022003开发济南阳光100国际新城，占地1500亩，建筑面积200万平米，成为济南最大的高尚居住社区。开发天津阳光100国际新城，占地670亩，建筑面积75万平米,6月开盘热销。开发重庆阳光100国际新城，占地800亩，建筑面积120万平米，建成后将成为新重庆的标志。南宁青秀山高尚山地住宅阳光100半山丽园4月开盘热销。北京阳光100国际公寓三期新艺术空间小型写字楼开盘热销。开发长沙阳光100国际新城开发桂林阳朔阳光100商业街北京阳光100香山别墅项目设计国际招标。南宁阳光100城市广场大型城市建筑综合体，一期开盘即售磬1991-2003年，阳光100在全国共开发了10多个项目，已建与在建总面积逾400万平方米；目前，公司每年新增开发面积超过100万平方米。21在战略上，阳光一百以城市高级白领阶层为主要对象，走专业开发、全国品牌连锁的道路创新连续三届获中国建设部创新夺标最高奖定位聚焦新兴城市地带，聚焦新兴白领阶层产品国际主义，新式住宅模式全国品牌连锁开发模式服务阳光100俱乐部，为客户创造价值品牌中国地产先锋品牌规模8大城市,12个项目,年开发量100万平方米面向中国经济快速增长的中心城市，面向迅速成长的城市新兴白领阶层，以专业的开发理念、全国品牌连锁的发展战略，定位在城市高级白领阶层，为中国的青年白领打造“城市新兴白领公寓”――全国现代时尚住宅的经典品牌，开辟一条高度专业发展道路。在3－5年内建设中国最具影响力的大型房地产连锁品牌之一。22在组织结构上，阳光一百以北京为核心，以各项目经理部为主体，在全国范围内建立连锁经营的开发模式在管理模式上，针对项目分散在全国各地，新项目开发团队人员构成变动较大的特点，推行标准化的产品设计、统一的市场推广理念与CI标识和职务规范,确保项目运行的质量与水准。同时通过整体的组织培训和支持,把成熟的机构全部模块化、程序化，使企业的核心高度凝聚，保证品牌在各地的一致性，和总部与各地项目经理部的良好互动。在组织上，阳光100北京总部负责项目、投资、合作伙伴等全面的资源整合,并在项目选择、设计定位上予以把握，通过对各项目部的指导和培训，推行标准化的组织架构与开发模式，以保证各项目的正常运作，不断提高各项目的内在品质与竞争优势，稳固占领和扩展市场。截止到2003年8月，阳光100集团共有正式员工760人，平均年龄30.19岁。77.76%具有大专及以上学历，其中硕士以上学历4.97%，本科33.56%，大专40.61%，高中/中技19.06%，初中1.80%。其中：总部72人，北京项目部65人，广西276人，天津120人，济南142人，重庆63人，长沙22人。23在产品定位上，阳光一百以新兴城市白领阶层为主要目标，将产品开发聚焦于城市新兴白领公寓目标客户目标区域产品定位中国新兴城市地带――中国经济发展最具潜力的城市中国城市新兴白领――最具活力、最时尚、最寻求发展与变化，最坚持自我与个性、最追求生活品位和认同现代消费方式的一族。面向年轻白领——年轻、有活力面向未来的生活方式——追求时尚、科技化、个性化阳光100倡导的国际化设计思路，关怀人性的设计理念，“简洁化、标准化、低成本、舒适性与便利性”的年轻化生活方式，与“城市新兴白领“的生活理想丝丝入扣。伴随着中国经济的繁荣和开放，城市新兴白领阶层在各个城市逐渐形成并迅速扩大，他们是新经济时代城市的中坚力量和主力消费群体，是城市中最有活力、最具时代感的阶层。开放与成熟并畜的特质使他们既向往足以表征身份与品位的成熟社区，又勇于接受国际化、现代化的住宅及新兴城市地带。24阳光一百在二线城市以大型社区开发为主导，其他城市则主攻中高档住宅建设，并尝试多业态开发北京阳光100国际公寓北京CBD高档外销公寓，北京“双十大明星楼盘”北京阳光100香山别墅高档别墅项目天津阳光100国际新城西南奥运板块，大盘新城高档居住社区重庆阳光100国际新城高档沿江山地新城项目济南阳光100国际新城集写字楼、酒店、住宅、购物、娱乐、休闲于一体的大型国际化社区南宁欧景庭园新古典主义都市住宅，首次引进香港戴德梁行物业顾问，组建广西第一大物业管理公司万怡物业，提供完善的物业管理和服务南宁澳洲丽园高档休闲社区南宁阳光100城市广场集高档商业、办公、酒店、居住于一体的大型城市建筑综合体南宁阳光100半山丽园集别墅和高档公寓为一体的具有国际品质的山地休闲住宅柳州阳光100经典时代阳光100进军三线城市的先锋个案。集高档公寓、TOWNHOUSE为一体的中型社区桂林阳朔阳光100商业街桂林阳朔特色旅游商业街广场项目，由桂林阳朔中外游客千米码头沿街商业和西街中心商业街广场两部分构成长沙阳光100国际新城具有国际品质的阳光100新城社区25在产品设计上，阳光一百在原有公寓产品的基础上形成了四大系列产品，并引入国际设计团队，不断创新阳光100在北京首开聘请国际大师主持住宅设计风气之先河，被业界和媒体誉为“引领北京住宅进入设计时代”。国际化的设计团队带来了先进的设计理念与时尚的设计风格,再加上度身定制的专业用心度，使阳光100的每个项目都极具个性特色和现代气息，处处洋溢着清新的风格与活力，引导着当代住宅的潮流与风尚。适应“年轻化”的市场要求，更快地形成品牌特长，将目标定位于城市新兴白领“城市新兴白领公寓”系列在城市中心地带开发，尝试把公建、商业、住宅合为一体的城市综合体高效建筑“城市广场”系列以面向全国的布局，在大中城市新兴地带开发大型项目“国际新城”系列以“院落”为特征的低密度、高品质的产品“庭院住宅”系列产品系列2001年北京阳光100国际公寓获“创新夺标综合金奖”2002年济南阳光100国际新城获“创新夺标社区规划奖”南宁阳光100城市广场获“创新夺标金奖”2003年重庆阳光100国际新城获“中国住宅创新示范楼盘”天津阳光100国际新城获“中国住宅创新示范楼盘”26阳光一百核心城市项目多处于中心区域，走精品路线和大盘路线，其他城市开发以新区为主，属中小型高档住宅项目名称地理位置建筑面积占地面积开工时间北京阳光100国际公寓CBD中央商务社区21万平方米3.8公顷2000年北京香山别墅香山脚下一期180幢/二期400幢8公顷/16公顷2003年天津阳光100国际新城西南市区70万平方米44.6公顷2002年重庆阳光100国际新城朝天门江对岸120万平方米53.3公顷2003年济南阳光100国际新城西南市区200万平方米100公顷2002年南宁欧景庭园市中心民族大道7万平方米2.1公顷1998年南宁澳洲丽园青秀山风景区14万平方米4.7公顷1999年南宁欧景城市广场市中心民族大道20万平方米3.8公顷2002年南宁半山丽园青秀山脚下9万平方米9.5公顷2003年柳州经典时代壶东高新区18万平方米13.1公顷2000年桂林阳朔阳光100商业街桂林阳朔6万平方米8公顷2003年长沙国际新城长沙岳麓山大学城科技园100万平方米989亩2004年272.2.3河南建业建业住宅集团（中国）有限公司是香港建业住宅集团有限公司于1992年5月在国内创办的独资企业，具有国家房地产开发一级资质。十一年来，建业集团已从注册资本800万元人民币发展为资产规模逾20亿元人民币，以房地产开发经营为主业，并成功涉足教育、体育、信息等产业领域的综合性企业集团。2002年，建业住宅集团入选中国房地产品牌企业35强。目前，建业集团拥有1300余名员工，其中中高层管理人员均具有本科以上学历（其中博士1名、MBA10名、研究生及双学位15名），平均年龄不到35岁。2892年至今，建业累计完成投资2亿美元，开发和销售商品房总面积150余万平方米，成为河南住宅市场最受青睐的“住宅名牌”1992年1998年2001年2002年1999年建业推出第一代产品“金水花园”，郑州开始新的住宅时代。“金水花园”点睛之作“建业广场”成为郑州首个高层住宅项目。推出第二代产品“建业城市花园”，首开东区大盘时代。联合深圳万科、北京万通等国内房地产巨头共同发起成立“中国城市房地产开发商协作网络（中城房网）”发起成立中原地产界首家会员俱乐部——建业会。郑州建业城市花园三期开盘当天认购额过亿，再创业界佳话。确立地产区域化发展战略，启动了“建业绿色家园计划”，未来3至5年，将在全省开发数十个“建业绿色家园”示范住宅区。29在企业理念上，河南建业以根植中原，造福百姓为核心价值观，走可持续发展道路追求卓越，坚忍图成企业精神：使企业始终处于可持续发展状态经营目标：服务社会经营宗旨：根植中原造福百姓核心价值观：30在经营战略上，建业致力走地产区域化道路，异地发展，但是不出河南省界用10年的时间，在全国人口最多的省的20个中等城市，建设30个国家级的优秀住宅小区，总量达到600到800万平方米。建业“一零二零三零”计划存在庞大的房地产空间

中等城市众多河南没有特大城市，中等城市比较密集，有18个地级市，比其他省份多得多。这为做城市居民住宅开发提供了一个非常好的条件。城市化进程加快河南省城市化率不到30%。‘加快城市化进程’是省政府八大决策之一，大量地区等待‘城市化’开发。河南人口将近1亿，取消福利分房政策后，近一亿人的购房需求高峰即将来临。居民需求释放各个中等城市当地都缺乏优秀地产商，没有好的产品，所以居民对品质优良的房屋的需求处在一个非常迫切的阶段。优秀产品匮乏成为专业住宅开发公司和典型的区域化的地产公司，从郑州出发，异地发展，但是不出河南省界。建业战略定位31建业以郑州为中心进行多元化产品建设，同时向省内其他城市大力渗透金水花园城市花园建业广场建业新天地濮阳建业城市花园新乡建业绿色家园三门峡建业绿色家园商丘建业绿色家园南阳建业绿色家园驻马店建业绿色家园建业住宅集团（中国）有限公司河南建业住宅建设有限公司濮阳建业住宅建设有限公司南阳建业住宅建设有限公司新乡建业住宅建设有限公司商丘建业住宅建设有限公司驻马店建业住宅建设有限公司三门峡建业住宅建设有限公司2002年，在品牌、团队、资金、商业模式、客户资源五项资源成熟的条件下，建业集团正式启动了“建业小康住宅工程”。即用8-15年的时间在河南的18个地市建造80个建业绿色家园住宅小区，总面积将超过2000万平方米。目前，濮阳、新乡、商丘、三门峡、驻马店、南阳等绿色家园项目已陆续开盘。许昌、安阳、漯河、平顶山、信阳等项目也在紧张的运作过程中。32建业项目多分布在市区边缘和城市新区，以中型开发为主名称地段开发面积开发时间金水花园郑州市纬四路东段目前河南省最大的商住小区，占地360亩，总建筑面积近50万平方米1993年5月开发建业广场“建业广场”位于金水花园北区占地50余亩，总建筑面积4000平方米1998年2月动工，1999年10月竣工建业城市花园规划中的郑州市未来金融贸易中心占地371亩，建筑面积30.71万平方米分三期开发，2003年3月交付使用建业新天地·桂园郑东新区与老城区的黄金结点项目占地186亩，总建筑面积20余万平方米2003年10月10日开盘联盟新城郑东新区起步区，与CBD近在咫尺占地面积315.06亩规划森林半岛环抱郑州市北区最大的景观公园——中州绿荫广场近180亩规划濮阳建业城市花园濮阳市未来的经济中心——市区与油田的交汇处占地面积41511平方米，总建筑面积65465平方米，绿化率45%建业集团异地开发战略的第一个地市项目，2003年7月交付使用南阳建业绿色家园南阳历史文化遗迹卧龙岗、汉画馆之间总占地面积72.01亩2004年左右完工商丘建业绿色家园商丘市文化路东段、包河河畔总占地面积136亩，总建筑面积近10万平方米2004年左右完工新乡建业绿色家园新乡市东干道与化工路交叉口项目规划用地180.32亩，分两期开发一期于2004年7月交工，2005年10月整体项目完工驻马店建业绿色家园驻马店高新技术产业开发区总占地398.28亩，总建筑面积约30万平方米，总投资近4亿元人民币一期工程2003年6月开工，2004年8月交付使用三门峡建业绿色家园三门峡陕县新城区总用地面积140亩，总建筑面积为7万平方米一期2004年年底完工，2005年4月30号交房。二期正处于规划设计阶段，预计在2004年8月开始施工33在产品定位上，建业以中高档住宅小区为主要产品，并根据情况向多种业态方向发展名称定位金水花园集多层住宅、别墅、商务、酒店、公寓、银行、商场、学校、幼儿园、邮政所、医疗站、网球场、停车场等多种配套设施于一体的高尚住宅小区建业广场主体为两栋22层欧式塔楼。主楼一至三层为建业金融广场写字楼，四至二十二层为建业广场公寓，附楼为建业VIP业主俱乐部。是一座融商住、写字楼、餐饮、娱乐于一体的智能化大厦建业城市花园建业城市花园是建业集团继金水花园之后的又一力作建业新天地·桂园“居家迪斯尼”，是集居住、购物、娱乐、休闲为一体的大型综合社区联盟新城建业集团会同中国最具影响力的12家主流房地产开发商“深圳万科”、“北京万通”、“浙江南都”等共同打造的国际化产品森林半岛由TOWNHOUSE叠加别墅、小高层等多种建筑形式组合而成的生态建筑群，为建业集团第三代住宅产品濮阳建业城市花园住宅小区南阳建业绿色家园多层和小高层结合，住宅小区商丘建业绿色家园住宅小区新乡建业绿色家园住宅小区驻马店建业绿色家园住宅小区三门峡建业绿色家园低密度高档亚别墅居住社区34集团结构（待核实）建业住宅集团（中国）有限公司河南建业住宅建设有限公司河南建业休闲有限公司河南建业物业管理有限公司河南建业热力有限公司濮阳建业住宅建设有限公司南阳建业住宅建设有限公司新乡建业住宅建设有限公司商丘建业住宅建设有限公司驻马店建业住宅建设有限公司三门峡建业住宅建设有限公司河南建业信息产业有限公司河南建业足球俱乐部股份有限公司河南建业投资管理有限公司建业会员俱乐部建业教育产业有限公司352.2.4荣盛房地产荣盛控股股份有限公司的前身为河北荣盛建筑安装工程集团有限公司，最初成立于1996年。截止到2002年底，公司已经发展到拥有注册资金1.5亿,资产总额6.4亿，年纳税额达2500多万元以上的生产规模和盈利水平。成立几年来，公司累计纳税额达到8700万元。公司年平均从业人员4500多人，主要管理人员达1700人。下属荣盛建设工程有限公司和荣盛房地产发展股份有限公司两个子公司。荣盛房地产发展股份有限公司注册资本11000万元，以开发住宅区为主项，集设计、销售、物业管理于一体，下设市场开发部、工程管理部，营销策划部、财务部等部门，拥有设计公司、物业管理公司、园林绿化公司等子公司，在南京、北京、安徽、河北等地设有五个分公司，分公司直接负责管辖区域内的项目开发及市场开拓。拥有荣盛物业、荣盛园林绿化等控股子公司。拥有房地产开发贰级、园林绿化叁级资质，2002年通过ISO9000质量体系认证，是廊坊市首家通过质量体系认证的房地产企业。公司近年来成功开发了群星小区、锦绣家园、方州花园等中高档住宅小区，且销售态势良好；正在建设中的阿尔卡迪亚、丽水花庭等住宅区也必将为城市建设和市民生活带来巨大变化。目前各地的土地储备量已经达到1200亩。36荣盛房地产组织结构图董事会项目评审委员会薪酬管理委员会总经理发展部市场策划部工程部物业管理部财务部人力资源部办公室设计公司物业公司园林绿化公司南京分公司蚌埠分公司沧州分公司北京分公司廊坊分公司投资策划拿地项目策划销售策划工程监督成本控制采购配合物业公司进行管理物业公司预算资金管理招聘考核行政后勤总部分公司子公司荣盛集团荣盛房地产发展股份有限公司荣盛建设工程有限公司37荣盛房地产总部与各项目公司之间的权力划分招投标/成本/采购行业／市场研究投资决策项目策划提出设计需求施工组织进度/质安市场营销销售设计过程管理资金管理物业管理荣盛房地产总部区域分公司决策阶段策划阶段施工阶段销售阶段组织施工组织采购成本控制配合总部营销方案，完成销售任务组织销售，完成销售任务配合物业公司进行物业管理主导项目的整体策划／设计确定设计院，并对整个过程进行管理人力资源规划、招聘培训绩效考核运营支持配合当地人才的招聘工作执行培训计划绩效考核的执行部分人力资源招聘人力资源规划培训计划的制定，信息的收集高层绩效考核配合总公司作好项目策划工作材料、采购信息收集负责大项目原材料招标、采购工程、成本环节的监督进行前期项目部组建负责协助总公司进行当地新项目投资决策使用资金需总部严格审批负责行业／市场研究全面负责各分公司投资决策融资信息，资金支持总部统一调配资金，进行预算管理营销方案制定和组织实施38荣盛企业文化创造财富、培育人才、服务社会、报效国家企业宗旨1.客户是荣盛存在的价值体现2.人才是荣盛的资本3.共赢、共享、共进体制4.永续的发展和超越核心价值观：追求卓越诚信、谦和、认真、苦干、拼搏、创新企业精神企业文化39荣盛以中高档住宅小区为主要产品，采取跨地区经营，已进入北京、南京、廊坊、沧州和蚌埠5个地区荣盛房地产廊坊分公司阿尔卡迪亚群星小区锦绣家园沧州分公司丽水花庭南京分公司方州花园北京分公司蚌埠分公司物业公司项目名称动工时间项目类型项目状况方州花园小区1998年中高档住宅小区占地面积6.3万㎡，建筑面积10.5万㎡，小区总投资1.2亿元，可容纳1000余户居民入住。群星小区2000年初中高档住宅小区总建筑面积11.2万平方米，小区绿化率达48%锦绣家园小区2001年破土动工集商用、住宅、娱乐、休闲于一体的多功能园林式生态居住区占地160余亩，建筑面积18万平米，共28栋楼宇，以小高层为主，多层建筑为辅，小区绿化覆盖率69%。丽水花庭进入实质性运作阶段中高档住宅小区，旧城改造项目总投资约3.8亿元、旨在改造历史名城沧州的开发项目。阿尔卡迪亚2003年三月开工中高档住宅小区，廊坊市最大的住宅小区整个小区占地面积达600亩，总投资12个亿。402.2.5万通地产北京万通实业股份有限公司于1993年6月26日在北京注册成立，注册资本8亿元人民币，是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制企业之一，也是实收资本额最大的民营房地产公司。截至2002年，公司总资产为2,670,094,498.05元。主要子公司有11家，主要参股公司有5家，员工总数为181人。作为专业的房地产公司，北京万通先后开发了万通新世界广场、万通发展大厦（国航大厦）、万泉新新家园、亚运新新家园、龙山新新小镇和新城·国际、通润商务会馆等著名项目。累计完成投资60亿元人民币，已建成面积达45.3万平方米，实现销售收入65亿元人民币。2002年共计实现收入为17.46亿元人民币，利润总额6,025.62万元，净利润5,359.69万元，缴纳税金14,997.39万元。万通以对社会和行业的负责精神，自1999年起参与创建“中国城市房地产开发商协作网络”，发起并推动“新住宅运动”，在“中城房网”轮值主席任职期间，致力于重塑房地产行业形象，推动改造传统房地产开发的商业模式。41万通理念经过三次提升，定位于“创造最具价值的生活空间”时间万通理念守正出奇创新一步，领先一步创造最具价值的生活空间1993年——1998年1999年——2002年2003年至今“生活空间”不限于生活居所，它包含了万通地产对客户工作与生活状态全方位的思考与系统服务，既考虑“工作空间”的舒适、便利、智能与人性化，有为8小时以外的“生活空间”提供整合服务，甚至提供“个性定制”服务。“最具价值”既是万通地产所服务的高端市场的客户需求，同时也是万通人的经营目标与努力方向，更是万通地产公司的价值所在。“创造”秉承万通地产一贯倡导的“创新一步、领先一步”的企业经营理念，同时吻合“前瞻力”的公司价值表现。“守正”就是遵循客观经济规律的引导，依法、依规，老老实实办企业，消灭一切多余动作。“出奇”则是在依法经营前提下的创造性的变通。对长期利益的追求使企业从一开始就立于较高的起点，具有创新的个性。万通的生命在于创新，学习永远是万通事业进步的阶梯。万通是最注重学习的企业。敢于否定过去和自我反省的理性批判精神至今仍是万通企业文化的突出特点。万通还在勤奋的实践中运用各种学习手段加紧掌握企业经营管理的先进知识42万通实业组织结构图万通实业计划经营中心投资策划中心产品研究中心根据项目A项目B……项目C住宅建设商用物业土地经营定制服务人力资源部财务部预算部战略金融部根据根据四大事业部43万通实业住宅建设事业部与各项目公司之间的权力划分招投标/成本/采购行业／市场研究投资决策项目策划提出设计需求施工组织进度/质安市场营销销售设计过程管理资金支持物业管理万通实业总部及事业部管理中心项目公司决策阶段策划阶段施工阶段销售阶段进行前期项目部组建负责协助总公司进行当地新项目投资决策使用资金需总部严格审批选择施工单位组织施工成本控制营销方案制定和组织实施组织销售，完成销售任务负责行业／市场研究全面负责各分公司投资决策融资信息，资金支持总部根据项目公司情况灵活安排权限，进行预算管理参与策划／设计确定设计院，并对整个过程进行管理人力资源规划、招聘培训绩效考核运营支持配合当地人才的招聘工作执行培训计划绩效考核的执行部分人力资源招聘人力资源规划培训计划的制定，信息的收集绩效体系制定成立项目筹备组推动的策划材料、采购信息收集组织采购工程、成本的监督物业公司的选择44随着中国房地产市场的发展，传统的香港模式已不再适应大陆房地产市场的发展房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成。通常房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售，只有当房子出售情况不理想时，才改为出租物业。高度扩散的香港模式该模式有两个使用的前提：土地政府高度垄断大开发商对市场供应垄断香港模式在中国房地产市场启蒙的条件下，与内地的情况比较吻合。当时国内市场环境不成熟，缺乏相应配套的政策法规，甚至没有按揭，更不用提与不动产相关的其他金融服务。在深圳和内地做房地产的，很多都是香港的房地产商，很多公司比如万科，就是自觉地学香港新鸿基。但随着中国房地产市场的发展，基于香港高度城邦经济化，土地有限供应基础上形成的房地产模式已不再适应大陆房地产市场的发展。大量资金来源于银行，受银行政策影响大。每遇经济周期的低谷，就会消失一大批房地产公司，绝大多数房地产公司的寿命都不长。商业模式不能给投资人带来稳定持续增长的收入。SOHO中国、上海复地在准备香港上市时，商业模式都受到投资者的广泛质疑，终于铩羽而归。香港模式的问题45根据房地产市场的发展，万通决定变“香港模式”为“美国模式”，即由全能开发商转型为专业的房地产投资公司高度的专业化细分，加上发达的不动产金融服务的模式。美国模式强调房地产开发的所有环节应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。生产的产品在确定开发时，就已经确定是用于出售或是出租等不同的目的。融资方式除银行外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。高度细分的美国模式香港模式的串联方式土地开发销售服务美国模式的并联方式土地土地商用物业房屋当房地产开发的一个完整流程被分解成很多小的流程以后，每个小流程完成的时间大为缩短，万通不同的事业部分别只用在短时间内经营不同的业务，大大缩短了资金周转的时间，促进资金变现的速度和降低各环节的风险。46新战略将万通地产的业务体系与组织结构进行优化重整，分成住宅建设、土地经营、商用物业与定制服务四大事业部土地经营事业部专注于土地经营业务。事业部对土地进行成片规划，基础设施投资，并以此带动土地的多样化经营，改变过去传统的存货式的消极储备土地的方式为经营性的积极储备方式。土地经营业务商用物业事业部专注于以“万通中心”为核心产品的商用物业的开发和经营。“万通中心”是集高档写字楼、商务酒店、服务式公寓和商场为一体的建筑综合体。事业部通过标准化的产品和经营模式在全国进行投资和组织实施，最终通过商用物业的租售经营获得稳定的现金流。商用物业业务专门提供高端住宅和公寓，事业部不负责储备土地，所备土地只用供自己在2-3年内开发就够了，需要土地时就向土地开发事业部或者其他公司购买。住宅建设事业部专注于以“新新家园”为核心产品的高档住宅物业的开发。事业部形成以产品质量和成本控制为核心的竞争能力，通过品牌的经营和稳健的扩张，保持在高档住宅产品开发中的领先地位。事业部的发展区域为以北京为中心的环渤海区域，以上海为中心的长江三角地区及其他有快速发展潜力的地区和中心城市。住宅建设业务“个性化定制”是根据客户的需求，为其提供的从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用等一系列量身定制式服务。定制的物业形式可以是独立住宅，也可以是办公、商业、学校、酒店等各种独立物业形式。定制服务业务47万通住宅建设业务以北京区域为主，专注于以“新新家园”为核心产品的高档住宅物业的开发万泉新新家园龙山新新小镇亚运新新家园新城·国际公寓住宅建设业务位于北京海淀区万泉河畔，地处北京市房地产市场三大著名热点地区之一，“中关村”科技园区核心区域内。总占地面积24万平方米，总建筑面积39.02万平方米。万泉新新家园位于北京市北部郊区著名的旅游度假区怀柔区。总占地面积64万平方米。总建筑面积38万平方米。龙山新新小镇位于朝阳区亚运村辛店路162号，地处北京三大房地产热点区域——奥运村区域东部。总占地面积约44.73万平方米。总建筑面积仅37万平方米。亚运新新家园位于北京朝阳区朝外大街6号，地处北京三大房地产热点区域之首——北京商务中心区内。项目总占地面积10.5万平方米。总建筑面积为44万平方米。新城·国际公寓48商用物业业务专注于以“万通中心”为核心产品的商用物业的开发和经营专注于以“万通中心”为核心产品的商用物业的开发和经营，并通过商用物业的租售经营获得稳定的现金流，使公司的经营和业绩保持稳定。商用物业业务万通新世界商品交易市场系万通集团旗下的大型商品批发零售企业。市场营业面积22000平方米，由地下一层至地上五层组成，经营品种达5万余种，是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的多功能商业场所。万通新世界商品交易市场商用物业业务，专注于以“万通中心”为核心产品的商用物业的开发和经营，并通过商用物业的租售经营获得稳定的现金流，使公司的经营和业绩保持稳定。万通新世界广场位于本市方庄小区的核心地段——芳古园内，是一栋独立式综合物业项目，具有银行、娱乐、商业与餐饮功能及开放式写字间。通润商务会馆项目占地面积3000平方米，总建筑面积13000平方米，地下一层地上四层。通润商务会馆49定制服务业务提供从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用等一系列量身定制式服务北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司成立于1995年，是北京万通实业股份有限公司与香港惠朗投资司合资成立的专业物业管理公司，注册资金100万美元。现拥有员工450人，员工上岗持证率100%，87%为专业技术队伍。截至2002年底，万通物业的管理面积已达150万平方米。万通物业北京万通新概念集成住宅开发有限公司（简称万通筑屋）成立于2001年3月，是北京万通实业股份有限公司的控股公司，也是中国目前唯一的个性化独立住宅定制、个性化物业定制及房地产项目管理的专业化地产服务集成商。万通筑屋房地产资产处置服务（停缓建项目的进一步投资改造、重新定位及租售）机构客户房地产定制服务（办公楼、商场、酒店等）个性化独立住宅定制、专业房地产开发管理顾问服务（环节或全程）房地产资产管理服务定制服务业务502.2.6华润置地华润置地（北京）股份有限公司的前身为北京市华远房地产股份有限公司。1994年华润创业有限公司注资华远房地产公司，后以华润北京置地有限公司名义在香港联交所上市，从而使公司成为北京市唯一一家中外合资股份制的、具有建设部一级资质的综合性房地产开发公司。2001年9月，中国华润总公司与北京市华远集团公司及其下属公司和其他法人股东签订股权转让协议，股权转让完成后华润集团及其关联公司实益上持有原华远房地产股份有限公司91%股份，并更名为“华润置地（北京）股份有限公司”。公司成立以来，共开发建设完成近50个各种房地产项目，如西单商业区开发、西单文化广场工程、东冠英小区、建功南里小区、京通新城等；2000年公司开发的华清嘉园、凤凰城、华亭嘉园、京通阳光华苑等住宅项目更是取得了巨大的市场成功。2001年公司商品房销售额突破30亿元，成为全国最大的房地产企业之一。经过多年的开拓进取，华润置地（北京）股份有限公司已发展成为总资产近80亿元、净资产近40亿元、累计开发面积达400万平方米、年开复工量超过100万平方米的大型房地产公司。在未来三年，结合市场的需要，公司将进一步调整经营战略，有步骤、有计划、有原则、有策略地实现项目和产品的优胜，并以业务专业化、经营市场化和管理现代化三方面要素作为保障手段；公司将致力于建立一个北京地域内的房地产住宅业务行业领导者的地位，经营与文化力求走在房地产企业的最前列，通过创造性地满足社会需求，从而实现未来几年持续保持北京市场份额10%的经营指标。51华润置地(北京)组织结构图董事会项目部华亭子公司人力资源部预算部战略金融部总经理总经办人力资源经营管理财务设计合同预算研究发展法律客户服务产权服务资产管理销售公司物业公司俱乐部公司京通双井西单新市镇凤凰城华慧52华润置地（北京）总部与各项目公司之间的权力划分招投标/成本/采购行业／市场研究投资决策项目策划提出设计需求施工组织进度/质安市场营销销售设计过程管理资金支持物业管理华润置地总部项目公司决策阶段策划阶段施工阶段销售阶段组织施工成本控制配合销售公司制定营销方案制定和组织实施配合物业管理公司进行相关物业管理前期工作参与策划／设计确定设计院，并对整个过程进行管理人力资源规划、招聘培训绩效考核运营支持绩效考核的执行人力资源规划与招聘培训计划的制定，信息的收集薪酬管理与绩效考核成立项目筹备组推动的策划材料、采购信息收集选择施工单位，工程监督组织采购对项目公司进行成本监督进行前期项目部组建资金使用按预算审批制负责行业／市场研究全面负责各分公司投资决策融资信息，资金支持总部统一调配资金，进行预算管理53华润置地以中高档楼盘作为主要的开发方向，确立了创新类的商务产品、城区高档产品和城乡结合部的低密度产品三条产品线创新类的商务产品城区的高档产品城乡结合部的低密度产品高端的本土商务群CBD白领中高收入阶层置地星座，优士阁凤凰城翡翠城目标客户产品线54华润置地完成的六大主要项目：55华润置地产品分布在北京城乡结合部和市中心CBD地区，以高档住宅、高档公寓和综合商务体为主项目名称定位规划区域位置翡翠城城乡结合部高档住宅一期是小独栋，二期是TOWNHOUSE，三期是TOWNHOUSE加花园洋房。大兴凤凰城城区高档住宅整个凤凰城用地面积约25万平方米，总建筑面积约77万平方米。北京三元桥置地星座集公寓、商务办公、商业为一体的综合性城市商务中心项目总用地为1.43公顷。总建筑面积为7万余平方米，包括8座建筑面积在4000—12000平方米的独栋企业总部，每栋企业总部均整栋出售，同时入驻企业可享受独栋冠名。北京市西长安街北侧,紧邻民族文化宫和中国银行总行,位于北京市两大经济发展区［西单商业区］和［金融街区］中间位置。峻峰华亭大型商务中心区，包括高档公寓、智能写字楼、综合商厦、全功能俱乐部、大型园林等。华亭嘉园的延续，由华亭嘉园（含深蓝华亭）、峻峰华亭和华亭三期共同组成。已建成和拟建建筑面积约40万平米具有奥运村的“大国贸”性质，属于奥运村的顶级综合物业，将把华亭区域塑造成亚奥西区的商务核心。优士阁商务MALL，office+时尚商务酒店+图书中心+商务银行+商务会所项目占地面积１．１６万平方米，建筑面积９平方米，绿化率为２０％，容积率６．３０。Ｂ座６００套商务ＯＦＦＩＣＥ，定位于ＣＢＤ商圈精装商务小户型。朝阳区西南200米处，紧邻CBD商圈，距东三环200米，国贸南1500米，双井桥西南金角。京通阳光华苑高尚大型社区社区由9栋高档外销现房公寓、13栋内销住宅塔楼、6栋多层住宅组成，全部为现房。总户数约4000户，现已有3000余户尊贵业主入住。位于朝阳区管庄，紧邻朝阳路及与长安街相连的京通高速路，距京广中心、国贸大厦仅10公里，距四环路8公里。562.2报告内容:经营管理模式分析第三阶段项目进展回顾标杆企业研究及经营管理模式报告赤峰锦绣大地组织结构设计报告赤峰锦绣大地人力资源规划报告标杆企业经营管理研究锦绣大地经营管理模式分析57根据各大房地产开发公司的运作手法和经营区域的不同，其经营模式可以分为五大类运作手法专业化品牌化规模化单个地块多个地块区域开发百货公司shoppingmall连锁店小商铺精品店跨区域开发经营区域小商铺模式：房地产企业普通运作模式，以项目起步，逐步向专业公司发展，强化核心能力，专注于某一产品开发精品店模式：差异化经营，以新概念、新技术为卖点，求新求异，以奇制胜百货公司模式：区域内多业态混合经营，针对不同地块采取相应规划开发，充分攫取市场利润Shoppingmall模式：城市经营路线，大面积拿地，大盘开发，既是房地产开发商也是城市建造商连锁店模式：专注于某一细分市场和专一产品路线，形成较为成熟的项目开发模式和连锁品牌，跨区域复制，多区域发展58经营模式一：小商铺模式普通模式概念开发模式区域内多业态模式专业化规模化品牌化大盘开发模式跨区域复制模式单个地块多个地块区域开发跨区域开发根据土地状况进行相应开发，单项目运作单一业态生产，专业化运作以项目运作为中心，由项目公司向专业公司发展59经营模式二：百货公司模式普通模式概念开发模式区域内多业态模式专业化规模化品牌化大盘开发模式跨区域复制模式单个地块多个地块区域开发跨区域开发区域内拥有较强实力，多块土地，多种业态经营产品定位与地块特点及周边区域相结合，采用相应业态强势品牌扩张，塑造区域品牌，减少区域营销成本60华润置地产品分布在北京城乡结合部和市中心CBD地区，以中高档楼盘作为主要的开发方向类别项目名称定位区域位置城市边缘低密度住宅翡翠城城乡结合部高档住宅大兴城区高档住宅凤凰城城区高档住宅北京三元桥京通阳光华苑高档大型社区位于朝阳区管庄，紧邻朝阳路及与长安街相连的京通高速路创新商务楼盘置地星座集公寓、商务办公、商业为一体的综合性城市商务中心北京市西长安街北侧,位于北京市两大经济发展区［西单商业区］和［金融街区］中间位置峻峰华亭大型商务中心区，包括高档公寓、智能写字楼、综合商厦、全功能俱乐部、大型园林等。奥运村的顶级综合物业优士阁商务MALL，office+时尚商务酒店+图书中心+商务银行+商务会所朝阳区西南200米处，紧邻CBD商圈61根据地段特点不同，华润置地采取不同业态，确立了创新类的商务产品、城区高档产品和城乡结合部的低密度产品三条产品线创新类的商务产品城区的高档产品城乡结合部的低密度产品高端的本土商务群CBD白领中高收入阶层置地星座，优士阁凤凰城翡翠城目标客户产品线华润置地结合不同地块特点采取不同业态经营方式，城乡结合部发展以翡翠城为代表的低密度高档住宅，区域位置较好的城区发展以凤凰城为代表的高档住宅小区，并在核心商业区推出了包括公寓、写字楼、俱乐部等多种业态在内的综合商务产品。62万通也同样立足于中高端市场，结合不同地域特点进行多业态开发商用物业专注于以“万通中心”为核心产品的商用物业的开发和经营。“万通中心”是集高档写字楼、商务酒店、服务式公寓和商场为一体的建筑综合体。万通通过标准化的产品和经营模式在全国进行投资和组织实施，最终通过商用物业的租售经营获得稳定的现金流。万通住宅建设业务专门提供高端住宅和公寓，专注于以“新新家园”为核心产品的高档住宅物业的开发。形成以产品质量和成本控制为核心的竞争能力，通过品牌的经营和稳健的扩张，保持在高档住宅产品开发中的领先地位。住宅建设业务万泉新新家园北京海淀区万泉河畔，地处中关村科技园区核心区域内龙山新新小镇旅游度假区怀柔区亚运新新家园朝阳区亚运村辛店路162号，地处奥运村东部新城·国际公寓北京朝阳区朝外大街6号，地处北京商务中心区内商用物业业务万通新世界商品交易市场西城区阜成门桥西南角万通新世界广场北京西城区阜成门立交桥西南角通润商务会馆方庄小区的核心地段芳古园63经营模式三：精品店模式普通模式概念开发模式区域内多业态模式专业化规模化品牌化大盘开发模式跨区域复制模式单个地块多个地块区域开发跨区域开发单地块开发，走精品化、概念化路线产品定位以高科技或先进理念为核心，走高端路线通过独特的产品设计和经营理念宣传，塑造企业高端化或另类化品牌形象概念化营销，挖掘单一细分市场，引导消费概念64SOHO将网络概念与房地产开发相结合，针对中高端前卫用户推出了网络时代下国内第一个房地产细分产品SOHO是国内新经济下、网络时代的第一个细分的房地产产品。“SOHO”（SmallOffice,HomeOffice）不仅仅是“居家办公”的意思，“SOHO”的背后是物业品种之间的边界在模糊，是人们对新的房地产产品需求的一个明确信号。产品定位：网络时代房地产细分产品

Internet时代带来的第一个变化是“反空间的”，原来在房地产商和人们头脑中的写字楼、住宅、公寓等严格的物业区分界限正在受到挑战。网络时代的第二个变化是“融合的”。事物之间、职业之间、产品之间的边界开始模糊。产品理念：顺应“反空间”、“融合”的潮流总建筑面积48万平方米，社区内共有居民2200多户；整个项目销售收入超过40亿元人民币。SOHO现代城总建筑面积70万平方米，建成后总户数超过3000户，该项目位于国贸正对面，是北京CBD内最大的高档项目之一。建外SOHO博鳌蓝色海岸位于海南省博鳌镇，是一个具有现代风格又与自然景观和谐共存的大型别墅群。博鳌蓝色海岸该项目占地8平方公里，位于北京北部山区水关长城附近；由12位亚洲青年建筑师设计建造的50余栋风格前卫的别墅和一幢俱乐部组成。长城脚下的公社65SOHO中国以概念营销作为主要推广手段，将旗下所有产品统一到SOHO品牌中，充分借助媒体力量提升公司知名度放弃“现代城”而选择“SOHO”作为公司的灵魂和卖点，极尽所能地将公司的每一个对外的产品都叫成了SOHO。2002年3月，将公司名称红石公司改称为SOHO中国有限公司，把公司网站改为SOHOChina，把公司内部报刊改为了《SOHO小报》，甚至在建国门外开发的新楼盘名称都命名为建外SOHO。产品宣传：统一品牌形象

把从SOHO产品派生出来的“衍生品”——一个时尚标签、一个流行趋势、一种生活方式或者是某类人群的代名词，把这些东西抛向媒体。在SOHO现代城建成前后共有20000多篇文章报道了这个项目和潘本人。在现代城挖人事件、任对SOHO的批判、氨气事件三个危机事件中，SOHO中国公司成功地变危机为契机，培育了自己公司的美誉度和客户的忠诚度。产品推广：借力媒体“话题营销”

66经营模式四：shoppingmall模式普通模式概念开发模式区域内多业态模式专业化规模化品牌化大盘开发模式跨区域复制模式单个地块多个地块区域开发跨区域开发与当地城市开发相结合，走大盘开发、造城路线产品定位与城区规划相结合，多种业态并举大面积拿地，整体规划，走规模化开发道路单一区域滚动开发，逐步发掘区域价值67碧桂园以中端消费者为主要客户群，在大盘开发中走大规模快速生产的工厂化生产路线，从而降低成本，推广低价高端产品主体市场：指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人，对格调、品味不会考虑太多，而讲究实在、性价比。目标客户定位碧桂园定位：大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂。走大规模屋村式的生产路线。企业将纵向一体化发挥到了极致。碧桂园有员工近3万人，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的，甚至还有一个全国排名前三位的管桩厂。项目每天24小时施工，实现项目资金的快速回收。业态类型碧桂园以别墅和洋房为主打产品，以“森林湖泊新城市”为宣传主线，营造的是全程自然的生态环境。定位既不是那种郊外荒野的度假型别墅，也不是市区中心那种“只显身份却无法得享优美环境”的住家别墅，而是“度假环境里的常驻别墅”。业态类型主流市场：较高端的消费者，他们讲究品味、档次，其欲望拉动着房地产未来的发展方向。碧桂园将主要目标市场由主流市场转为主体市场，将通常以阶层来划分目标消费群转变为以阶段为标准。将目标客户群定位为“大学毕业后五年、成长中、发展型”的人群。68碧桂园致力于广东区域的开发，首创“名盘＋名校”创新模式，在国内树起了“教育地产”大旗，走超大型社区开发道路名称定位类型华南碧桂园大型成熟社区8个洋房小区多个别墅组团华南碧桂园学校佛山碧桂花城大型成熟社区别墅，洋房等5000多套星级品质的住宅产品四星级碧桂花城大酒店碧桂花城学校均安碧桂园高尔夫生活邨运动休闲产业与房地产业结合，高档社区园区由高尔夫球场和高尔夫花园两部分组成花园的独立度假别墅、半山观景洋房及洋房小区环绕球场而建广州碧桂园大型白领社区低密度花园洋房为主，组团式布局建筑面积35000多平方米的大型“碧桂园俱乐部”广东碧桂园学校10年前，碧桂园首创的“名盘＋名校”创新模式，在国内树起了“教育地产”大旗。近年来，随着国内大盘开发的风起云涌，楼盘办教育尤其是“名盘配名校”大肆走俏。广东碧桂园学校经过10年的教育实践，奠定了“全国先进民办学校”的教育品牌地位；开办2年多的华南碧桂园学校也正全力以赴筹建颇具特色的省一级学校，在去年9年开学的凤凰城学校则要建成真正的“国际化校园”，成为广州地区知名的学校；碧桂花城也要建成大佛山及其周边地区的一流学校。69世纪金源以大盘开发作为主要开发模式，世纪城一二三期共有370万平米，是北京市最大的楼盘世纪城一二期总开发面积已经超过120万平方米，其中建成了约100万平方米的住宅区，另有一个20万左右的含酒店、写字楼、公寓和大型娱乐中心的世纪金源大酒店，成为北京单体项目之最。世纪城三期占地120公顷，规划有总建筑面积为248万平米。包括183万平米的10个居住区，和1个教育区，以及一个商业区。商业规划中有总建筑面积为68万平方米的大型建筑SOPPINGMAIL，其中55万平米的号称世界最大的单体购物中心。最后建成的世纪城将是一个超过370万平方米的大型综合区。其大体现在方方面面，除了规模和单体建筑外，还有园区中巨大的工字型立体式园林占地达27公顷约405亩，并包括一个大型的9洞27杆高尔夫练习场等。

70世纪金源在开发中将商业地产与住宅地产有机地结合起来，开创了综合型房地产开发模式世纪金源建造金源时代购物中心，将商业地产与住宅地产有机地结合起来，开创了综合型房地产开发模式。金源时代中心总建筑面积为68万平米，总投资金额达38亿元人民币，共分两期建，其中一期建筑面积55万平米，是世界最大的单体商业设施，是倾力打造购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光等各种一站式服务的商业中心。全部建成后将成为全国乃至全球范围内最具有气势与影响力的ShoppingMall之一。世纪城全面迎合新时期人们居家与休闲以及商务需要，以一种全新的模式为项目周边及辐射区域带来更多更高档的便利，同时也为本区域商业繁荣带来契机，强有力地带动了周边地段的升值和整体西部经济的提升。71经营模式五：连锁店模式普通模式概念开发模式区域内多业态模式专业化规模化品牌化大盘开发模式跨区域复制模式单个地块多个地块区域开发跨区域开发企业运作模式成熟，跨区域发展，模式复制产品定位以某一细分市场为主，专注于单一产品，走专业化生产道路跨区域连锁化经营，大规模开发及运营强势品牌扩张，塑造全国性的品牌72经过长期运作，万科形成了以城市城郊结合部为重点区域，以新兴的白领为主力消费群，大规模