土地投资拓展设计流程指引

2018土地投资拓展设计流程指引2018年9月16日目录Contents1介绍Introduction2拿地手册The

Manual介绍Introduction011.什么是土地拓展2.主要配合的部门3.拿地流程介绍什么是土地拓展？市场营销部设计管理部介绍投资拓展部这是由投资拓展部主导，各部门通力合作完成的土地价值及方案可行性研究成本部介绍挂牌1初判2可研3拍地4从挂牌到拍地时间马鞍山：和县刚性时间：20-7-10=3镇江：句容刚性时间：25-7-10=8南京/滁州/徐州/扬州/合肥刚性时间：30-7-10=1320天25天30天拿地流程拿地手册The

manual021.名词解释2.工作流程拿地手册1、货值：房地产专有名词，不同面积段、层高的房型属于不同的物业类型，对应不同的市场价格，同面积段一般来说货值高低为别墅＞叠墅＞洋房＞小高层＞大高层。2、户配比：营销提供的关键输入条件，需要提供给投资部门的重要指标，指不同户型在整块地中所占的比例，与货值计算紧密相关。户配比尽量做到与输入条件相符，可在与市场部负责人协商后进行调整。3、建筑覆盖率：在一定范围内，建筑物的基底面积总和与用地面积的比值。一般方案中，建筑密度尽量做到上限，但视具体情况而定。4、容积率：项目用地范围内地上总建筑面（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。一般方案中，容积率必须按照做到规划条件的上限。5、绿地率在一定范围内，各类绿地的面积总和与项目总用地面积的比值。一般方案中，绿地率做到按规划条件的下限即可

常用名词解释前置条件开始时间：第0天工作流程初判结束时间：第7天可研结束时间：第23天拿地手册基础资料汇总方案定位会可研评审会可研方案深化资料整理初判方案强排方案确认方案确认可研报告制作报告确认土地拓展例会或线上确认土地拓展例会或线上确认土地拓展例会或线上确认123前置条件拿地手册前置条件1.规划设计要点2.营销输入条件3.现场实际情况规划局提供的用地各项指标，强排前需仔细阅读，划出重点（红线退距、限高、配建、计容方式、出入口设置等）是否有特殊要求。市场反馈的最适合本地块的房型、面积段及比例，用作强排的首次尝试（如与用地指标不符合可在初判阶段协商调整）。投资拓展部提供市场营销部提供看地报告G30根据现场的实地调研，四至情况，获得场地周边信息。分析现场的优势与劣势。要注意周围住宅、高压线、道路是否已建、地铁线等拿地手册初判拿地手册初步判断开工前必备请仔细阅读各城市相关规范！！！拿地手册请熟悉各城市相关强排数据！！！步骤分解拿地手册根据输入条件选定合适面积段户型，确认不同栋型退距线。根据规划要点+设计规范确定红线退让、周边建筑日照退让。分析周边利弊因素，地块内部价值，初步判断方案布局逻辑。根据输入条件利用excel表格,填写规划及输入条件后，大致推算栋数和层高（指标用足、层数搭配比选货值）。根据推算得到指标进行穷举排列组合（高低搭可提高不规则地块使用率）。根据强排情况反改excel，保持指标平衡，得到一个或数个强排方案。设置小区出入口、布置社区用房、布置配电间、填充栋型颜色、标注栋型信息、核对各项指标/户配比等1、选择户型与栋型2、地块条件分析3、初步指标填写4、进行方案强排5、动态反馈与调整6、方案与指标深化拿地手册户型与栋型选择地块条件分析初步指标填写进行方案强排1.华东标准单体拿地手册户型选择2.华北标准单体3.东南标准单体根据营销条件从标准单体库中选取标准化户型。其中主要选择华东标准单体，也可选取华北与东南标准单体营销输入条件拿地手册栋型的基本知识高层栋型简称高层栋型名称户型适用高层形式T2一梯两户/两梯两户大户型（面积段120-144）小高层，大高层T4两梯四户端户大户型（面积段100-125）中间户小户型（面积段80-100）大高层T6两梯六户端户大户型（面积段100-125）中间户小户型（面积段80-100）大高层产品名称建筑层数建筑高度得房率备注联排1-3层3-10m高叠墅4-6层12-18m高叠墅可按字面理解，户型大多为跃层洋房6-8层18-24m高小高层8-11层24-33m中24m以上建筑为高层建筑大高层（18层以下）11-18层33-54m中18层及以下大高层需设置一部疏散楼梯大高层（18层以上）18-33层54-100m低18层以上大高层需设置两部疏散楼梯拿地手册户型与栋型选择地块条件分析初步指标填写进行方案强排拿地手册地块条件分析2.利弊因素分析根据现场的实地调研，四至情况，分析地块周边及内部地利弊因素，着重注意地块外部的河流、地铁站、道路等级等，地块内部的高压线路、地铁线等。河流滨河绿地地块3.土地价值分析地块根据地块的利弊因素，得出土地价值的判断，并形成大致的产品布局逻辑。1.分析规划要点根据规划要点及相关规范，确定多层与高层建筑退让，出入口设置方向等基本信息拿地手册户型与栋型选择地块条件分析初步指标填写进行方案强排拿地手册初步指标填写具体填写步骤及方法详见初判指标填写大法及自查大法拿地手册户型与栋型选择地块条件分析初步指标填写进行方案强排拿地手册方案排布的硬性条件——日照&间距以江苏省南京市为例：高层小高层多层低层高层15151313小高层151399多层13986低层13966住宅建筑山墙最小间距住宅建筑之间平行布置的最小间距遮挡建筑建筑类别高层小高层多层低层被遮挡建筑高层40302018小高层40201512多层40201212低层402012611层及以下住宅间距计算：住宅建筑的建筑间距计算公式：L=L1+L2其中L=建筑间距L1=日照间距L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离住宅建筑的日照间距计算公式：L1=i*H其中L1=日照间距i=日照间距系数(南京1.33，扬州1.35，徐州1.44)H=建筑的计算高度11层及以下住宅12层及以上住宅按照日照间距计算公式日照影响分析日照时长：一般住宅的居室（卧室、起居室或厅）应满足大寒日有效日照时间不低于2小时（含旧区改建项目内的新建住宅）；有效日照时间可以分段累积计算，时间段不宜超过2个时段，每个时段不宜小于30分钟；计算起止时间为大寒日上午8时至下午16时，北纬32度04分（南京），采样间距为0.3米，时间间隔1分钟，窗台高度0.9米参照文件：江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）拿地手册方案排布的硬性条件——日照日照分析：日照仿真：日照分析主要用于12层及以上的住宅项目日照仿真可辅助日照分析拿地手册方案排布的一般逻辑朝向：优先选择正南北朝向，可向西或向东偏转15度。栋型的朝向尽量单一，利于车库布局。大户型占据最佳条件，小户型沿道路布置高低搭不同产品组团布局户型分布逻辑混乱住宅朝向偏转过多拿地手册方案排布的常见错误强排如解题，找出最优解初判成果1.注意四至！2.选定示范区拿地手册3.核对指标表容易被忽视的细节：可研拿地手册可行性研究可行性研究拿地手册1.方案深化2.可研报告根据初判阶段方案，对相关意见进行整理修改并深化图纸内容。加入小区内部道路、地面停车、景观方案等待方案确认，制作可研报告相关内容。绘制土地价值分析、方案比选分析、空间结构分析、方案价值挖掘、日照分析、户型分布分析、总平面等相关图纸。N26F/33F高层6F叠加3F+5F配套用房示范区.地铁十号线.售楼处