广州花都小城之春项目定位营销推广的策划总纲

广州花都小城之春项目定位营销推广的策划总纲目录花都市场分析123项目营销推广建议4经济环境政策环境规划前景发展前景研判宏观环境分析第一部分市场分析经济环境宏观环境

05-07年GDP年增长率为17.2%，与广州整体GDP上涨幅度相当；2008年第一季度花都GDP总量为109.59亿元。GDP的快速增长，为当地的房地产业发展提供良好的经济基础。

05-07年度城区居民可支配收支情况（单位：元）花都城区居民可支配收入由05年14806元上涨到07年18562元，增长率为25.36%；收入与支出基本保持平衡。人均可支配收入稳步增长，为房地产发展提供了支撑点。05-08年一季度GDP总量（单位：亿元）政策环境宏观环境金融政策加息——2007年先后5次上调人民币存贷款基准利率至目前的7.29%置业成本增加，需求受抑制；提高投资性客户置业门槛，导致投资需求减少；房企融资难度提高，影响开发进度。上调存款准备金——2007年至今先后13次提高准备金利率，并于5月13日公布5月20日起再次上调，执行16.5%基准。提高首付——《关于加强商业性信贷管理的通知》提高多次置业的首付比例及贷款利息区域性金融政策2007年7月，花都区住房公积金贷款额度由25万调整至40万；同时机关企业住房公积金存缴比例由7%调整为12%。对当地购买置业提供扶持和鼓励金融手段为调控主导，积累效应发挥，市场渐归理性。

规划利好宏观环境总体规划总体定位——以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型高新技术产业为特色，拥有强大对外交通枢纽功能，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，自然生态环境优美，适合创业、居住的广州市北部重要城市组团。

2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。

规划利好宏观环境区域规划花都区规划为七个发展区，其中新华中心城终点发展区和狮岭—芙蓉调整完善区两大区域为房地产业集中发展区域；本项目地块位于新华中心城重点发展区，周边拥有完善的教育配套，饮食配套，距离花都区府、商业中心距离近，拥有丰富的人文资源。开发前景好，远景具有潜力。规划七大发展区：新华中心城重点发展区狮岭一芙蓉调整完善区东部调整完善区赤坭协调发展区炭步协调发展区机场控制发展区及北部山林生态发展区狮岭—芙蓉调整完善区：住宅沿山前大道分布，以皮革产业和芙蓉度假资源为依托，产品以别墅为主新华镇：包括天马河公园板块、区府板块及新机场板块，产品以洋房为主；

规划利好宏观环境交通规划四纵四横的高速路网增加了花都地产的区域号召力和辐射力；地铁3号、9号线的规划开通将进一步缩短卫星城与广州中心城区距离；花都港、新白云机场及广州北站等对外交通枢纽为花都外向型城市提供了良好的基础。

花都作为广州北部的重要交通枢纽区域，交通硬件相当完善，区域优势明显。

综述区域核心产业状况汽车城珠宝城皮具城空港经济花都区四大支柱产业分别为皮革、珠宝、汽车及空港物流业，其中汽车及珠宝产业位于新华镇，皮革产业则位于狮岭镇，而空港物流业则集中于白云机场周边。区府板块交通、生活配套设施齐全等优势日益呈现，产业园区积聚该板块购房的热潮逐渐升温。除了板块所在区域的珠宝城、汽车城客户外，板块楼市同样吸引了周边皮革城和空港物流区客户。

汽车产业区域核心产业状况产业现状

07年，汽车城成为拉动花都区工业产值快速增长的一大动力。到2010年，花都汽车产业基地（花都汽车城）总体规划占地50平方公里，年产值将达1000亿元。已正式落户的世界500强企业有10家。另外，汽车城科教区的项目——华南理工大学广州汽车学院2006年夏季招生，在校全日制本科生10000－15000人，在职、短期培训5000－10000人。汽车学院的建成和使用，将为花都房地产市场带来一定的市场支撑。汽车城近年产值情况工业产值（亿元）

汽车城产值（亿元）

汽车城产值占工业比重

汽车城产值同比增长

2005年

721286.939.8％116.43％2006年825.8345.1341.8％41.79％2007年975.3396.940.7％25.63％（数据来源：花都区统计局）

汽车产业区域核心产业状况消费群分析高端消费群体：主要是企业的高级领导、企业主，拥有私家车，是花都高端物业的消费群，如碧桂园假日半岛、花都雅居乐等。中端消费群体：主要为中层管理阶层，高收入、占企业人数少。部分选择区府附近置业，多数为区府附近租住。汽车城有公交车通往镇区，且部分企业有大巴接送，中端消费群对公共交通有较大依赖。低档消费群体：主要是大多数的普通工人，收入低，集中在汽车城配套公寓。对周围楼市的影响：汽车产业的逐步规模化带动了风神大道板块的房地产业，近两年周边楼盘涌现，包括万科天景花园、天马河国际公馆等，广州保利城、祈福凤凰台和风神花园（限价房）三个在建项目也将于08年下半年推出市场；目前板块洋房售价区间在5600-7000元/㎡；已投产、在建企业，涌入社会的在校学生将带来大量市场需求，短期内预计以租赁为主，随着花都汽车产业的发展，花都区位优势明显，越来越多的汽车产业员工将置业落户。

珠宝产业区域核心产业状况产业现状1．国际金银珠宝城占地5000亩，生产加工企业86家，3万人就业；

2007年，国际金银珠宝城全年实现产值5.1亿元，同比增长27%，出口产值6500万美元，实现出口创汇320万美元，同比分别增长31%和52%。2．珠宝展览交易中心位于迎宾大道旁，占地700亩，总建面60万平方米；中心设有展览馆、商铺、写字楼、珠宝院校、酒店、银行、FedEx航空快递等配套设施，落成启用后将会是国内规模最大、最现代化和功能最齐全的专业展览交易中心。

珠宝产业区域核心产业状况消费群分析高端消费群体：各企业的高级领导或企业主，珠宝城以香港、台湾等外地企业居多，高端消费人群数量较少。部分选择广州置业居住、及在区府板块租住。中端消费群体：各管理阶层，由于距离区府近，该群体选择区府附近置业或租赁。低档消费群体：基层工人，居住于珠宝城配套公寓，或附近村屋租住。对周围楼市的影响：珠宝产业园规模小，周边无形成商品房规模，消费辐射周边风神大道、区府板块等区域；珠宝展览中心已圈地完成，预计近年将投入使用，这两项目带来大量生意人及高收入人群，给区府板块及本项目将带来强大的租赁市场及部分高端购房人群，对本项目是一利好；本项目可利用珠宝国际交易中心落户及珠宝城企业中高层租赁潜力、置业需求制造卖点吸引投资客、置业者。

皮革产业区域核心产业状况产业现状花都（国际）皮革皮具城位于花都狮岭镇，占地780亩，全区皮具年产值已达100亿元，每年皮革交易额超过100亿元。狮岭镇有皮具、皮革厂家和商行达5000多家，其中皮革皮具生产达3000家，从业人员10万人。对周围楼市的影响：狮岭镇皮革皮具产业的蓬勃发展拉动了山前大道板块的别墅、酒店、芙蓉嶂旅游度假区的发展；区域在售项目有南航碧花园、勤天一品树院、金碧御水山庄等，后续即将推出广州桃花源和圣普拉多岛别墅，该区域别墅项目的均价区间在8000-11000元/㎡，洋房均价5000-6500元/㎡此外，皮革城的中层收入商人更注重于居住的人文教育环境及配套的完善性，是区府板块楼市的消费群体之一

空港经济区区域核心产业状况产业现状对周围楼市的影响：未来空港业将会带动花都经济蓬勃发展，提高了居民的生活水平，给花都的楼市发展提供了强大后劲支持。机场工作人员、空港物流区高管人员是花都未来楼市的重要消费群体之一，地铁线接驳花都市区的规划利好吸引力大。加工物流保税区：紧靠机场北部，首期规划面积8平方公里，远期总规划面积20平方公里，主要发展航空货运、物流、高新科技加工项目。目前，美国联邦快递亚太转运中心占地2843亩，于2008年投产运营。太古飞机工程项目也进驻。机场高新科技产业基地：距机场北出口仅4公里，规划用地16.5平方公里，发展汽车零部件、生物制药、医疗器械、IT产品等现代制造业。龙头项目是总投资12.4亿美元的广州现代商用车占地1000亩，现处于招商阶段。机场商务区：经迎宾大道与白云国际机场相连，规划面积为6平方公里，集航空基地、总部经济、会展、贸易、娱乐、高尚住宅为一体的商务区。落户的项目有合和新城、深圳航空、海南航空以及华钜君悦大酒店、嘉华CBD酒店等。

未来发展前景研判宏观环境经济环境各类规划利好因素不断落实、产业布局明显，促进区域经济快速发展，为楼市发展奠定基础政策环境金融信贷政策仍从紧以此抑制流动资本过剩带来的物价上升，从而影响房地产行业的资金投入及开发速度。受2007年宏观调控政策的叠加影响，预计今年楼市价格增幅将会有所下降，市场回归理性，但总体而言价格长期仍呈上涨趋势，市场回归理性后会刺激需求增长。规划前景花都区域定位为“适合创业、居住的广州市北部重要组团”，将成为广州市北部的“卫星城市”，未来发展潜力大。区域汽车产业方兴未艾，珠宝玉器等商业的后续发展以及空港物流业的兴起，是花都经济的增长点，当地房地产将随着经济的发展，人流的增多而发展,打造档次形象也将提高。区域商品房市场情况区域住宅市场情况品牌发展商进驻情况市场分析小结房地产市场分析花都房地产市场分析

供求状况花都区预售商品房市场情况整体看，06年3季度至07年3季度花都商品房供求平衡，基本达1：1；07年，花都商品房供求活跃，成交呈增长态势；08年前2月商品房市场陷入低迷，成交大幅缩水。08年3月成交6.1万㎡，比2月稳中有升，但仍未达回暖态势。数据来源：广州房管局注：06年1－4月预售数据广州房管局未公布花都近年商品房供求状况近年来，区域商品房供求随各种规划利好逐步落实及四大产业快速发展呈现快速发展态势；但宏观调控累积效应逐渐显现，供求上涨后劲不足。

均价走势花都区预售商品房市场情况区域楼市大环境总体向好，花都近两年频频出地，地价创新高；知名开发商的进驻提升了产品水平，区域内外客户的热捧花都；大广州经济、花都自身产业的发展，支撑了花都房地产的发展。区域产品多样化升级，不同产品销售导致商品房价格呈上下波动，但整体趋于上升后回归理性阶段。花都近年商品房均价走势（单位：元/㎡）数据来源：花都统计局花都07年－08年月度商品房均价走势（单位：元/㎡）2006-2007年，花都商品房均价由3304元/㎡上涨至5518元/㎡，保持逐年稳步增长；2007-2008年2月，商品房均价呈振荡式上升趋势；

供求状况花都区预售住宅市场情况06年3季度至07年花都住宅供求比0.96：1，供求基本平衡。2007年，花都住宅市场，供求保持一定的增长，年末受宏观调控影响，供求回落。08年前2月供应大于需求，住宅市场陷入低迷，成交表现不一，3月成交回升，市场时有亮点，虚高楼盘成交相对差。数据来源：广州房管局注：06年1－4月预售数据广州房管局未公布花都近年住宅供求状况

2007年别墅产品占区域主流，山前大道板块大型别墅项目及新华镇的洋房产品的开发量激增，市场放量大；后续受政策调控及大市低迷影响，投资热钱退出市场，外围区域吸引力减弱，导致住宅市场供求出现萎缩现象。

均价走势花都区预售住宅市场情况2006-2007年，花都住宅价格由3235元/㎡上涨至4656元/㎡；到目前依旧保持增长势。2007年以来，花都住宅市场呈现波浪式平缓上升趋势，2008年2月均价为5916元/㎡，价格在上涨后理性回归。花都近年住宅均价走势（单位：元/㎡）数据来源：广州市房管局花都07年－08年3月住宅均价走势（单位：元/㎡）数据来源：广州市房管局近年来，别墅等投资性产品推货量大，投资需求增长拉升区域价格；后续宏观调控抑制消费需求，市场有价无市，受成交持续低迷影响，价格出现下滑；目前，花都住宅市场处于理性调整阶段，价格有暗降趋势。发展商进驻情况花都区目前大发展商云集，且储备用地规模巨大，开发产品类型呈“多样化”化特点，别墅、洋房、酒店、物流等，尤其是别墅产品的开发，不断创新，新推出项目均走中高档路线，从总体上提升了花都区整个房地产市场的发展水平。发展商项目规模备注雅居乐2个项目及4幅储备用地75万平方米名门十八二期在建美林基业众多项目1200亩已开发了大部分绿景集团金碧御水山庄1600亩进入销售后期碧桂园集团假日半岛1万亩稳步开发万科地产天景花园100亩持续在售合生创展北兴别墅项目1000亩建设中祈福集团16个项目6000亩祈福凤凰台在建深圳万年投资天马河国际公馆700亩在售合景泰富天湖峰景、郎悦君廷、马鞍山一号800亩持续在售合和集团合和新城1200亩2期建设中新鸿基地产三东大道项目300亩在建数据来源：据不完全统计方圆市场研究部花都区进驻各大发展商一览表小结供求方面：在产品升级及供应增加的刺激下，消费者置业的欲望提升，区域消费能力得到释放，使近两年花都房地产成交市场走红。价格方面：大开发商的进驻提升了该区域的产品水平，新推产品受到区域内外客户的热捧，导致其价格不断上涨；楼市走低后，由于外围区域吸引力不足，呈现“有价无市”局面。随各大发展商储备用地陆续开发，未来花都市场将持续放量，价格提升空间不大。区域发展规划区域楼市特征区域消费市场特征区域市场特征小结区域市场分析区域市场分析区域发展规划汽车城、珠宝城产业园区空港经济区新华镇作为区中心城重点发展区，定位为花都政治、经济、文化、服务、生产和流通中心；拥有产业园区、完善交通体系、商业中心等，开发前景好，远景具有潜力。区政府政治、经济、文化中心区域广清、机场高速与广州连接，缩短城区—市中心通勤距离项目规划地铁3号延长线和9号线将接驳区域中心及白云机场区域各板块特征天马河公园板块：位于新华镇西区,以汽车城的崛起为契机，已有万科、祈福、保利等大发展商进驻该板块。主要项目有万科天景花园、天马河国际公馆，广州保利花园和祈福凤凰台也即将推出市场。板块目前售价区间为5600～7000元/㎡区府板块：最早发展区域，是花都区中高档楼盘的聚集地；目前在售楼盘有7个，在建楼盘3个，均价区间5000～8000元/㎡。在售项目主要集中在北部三东大道周边。新机场板块：楼盘分布于镜湖大道沿线及迎宾大道南段，主要楼盘有郎悦君廷、马鞍山一号及云峰花园等；价格在6000-8000元/㎡之间。该板块后续可开发地块多，为未来花都区楼市关注热点。

项目地块属于花都新华镇的区府板块，该板块以花都区人民政府为核心，分为东片和西片，其中东片区是楼市的集中区域，西片区自然村较多，可开发土地较少。区府版块特征崛起：2002年，花都撤市设区，作为行政中心和重点发展区域的区府板块，受到政府和发展商的青睐，沉浸多年的房地产业被注入新的活力；现状：经过近几年的发展，已形成聚集开发的规模相应。在售项目呈现向北向东外延趋势，在售楼盘主要集中在三东大道周边，项目所在西片区暂无新项目。未来：雅居乐、新鸿基及本地开发商储备地块陆续开发，产品质素将进一步提升，未来竞争大。西区东区区府板块货量区府版块特征骏威锦东花园新鸿基花都项目星缘美居骏威锦东2期雅逸豪廷2期银星花园凯旋国际大运家园美力百富雅苑银丰国际公寓骏威锦东花园

项目周边在售楼盘7个（图中粉红色标识），在售货量近2000余套。其中【大运家园】及【凯旋国际】两盘项目占地6万㎡以上，为板块在售项目规模最大的楼盘；货量集中推出，两盘目前共推货量合计超过1000套，达1387套。楼盘总货量在售货量剩余货量凯旋国际——672——骏威锦东花园22630无大运家园715（一期）715——星缘美居26420064银星花园568232336美力百富雅苑51840无银丰国际公寓2854545总计约40001934——项目周边楼盘分布图户型区府版块特征

目前在售产品主导户型为三房、四房，其中三房以96-140㎡的小三房为主，占到总货量的46.7%，140-166㎡的大三房仅在【星缘雅居】出现，占7.2%；150-200㎡占到24.3%。此外，小户型比例逐渐增加，公寓式产品进入区域市场。楼盘名称户型比例凯旋国际三房：96～101㎡144套21.5%；四房：113～170㎡288套42.8%；五房：170～201㎡240套35.7%星缘美居三房：141-166㎡156套占59%；四房：179-183㎡90套占34%；复式：248-323㎡18套占7%银星花园三房：106-138㎡168套占72%四房：152-163㎡64套占28%大运家园两房：97-114㎡9套占13%；三房：98-151㎡633套占88.5%；四房：205㎡36套占5%；复式：196-38637套占5.2%美力百富雅苑三房：126、117㎡32套占67%；四房：147㎡16套占33%骏威·锦东花园三房：114-120㎡32套占40%；四房：124-136㎡32套占40%；五房：215-227㎡17套占20%银丰国际公寓一房：51.14㎡266套占93%二房：88.61㎡19套占7%从在售产品的户型分配上可见，自住需求仍为该区域的主导，当地的居住习惯仍以追求宽松舒适为主；同时，投资性产品崭露锋芒。在售项目户型比例图价格区府版块特征

目前在售楼盘均为2007年后推出，销售周期在半年到1年之间。从销售价格走势来看，该板块售价呈现“上涨—企高—理性回调”的特征。

2007年9月前，受总体楼市上扬和花都地王效应等利好因素的推动。销售均价为6500元/㎡；

2007年9月份后，政策频调市场，但由于花都楼市自住型置业占主导，因而受政策调控影响滞后，价格依旧高企。07年底推出的售价区间在8000-9000元/㎡；

2008年以来，调控影响日益呈现，区域市场出现有价无市的局面，成交量萎缩。对此，各盘通过促销策略降低售价，从4月实地调研得出，目前区域售价在6000-8000元/㎡之间。楼盘名称开盘时间开盘价格（元/㎡）目前价格（元/㎡）装修标准（元/㎡）凯旋国际2007年9月60006500毛坯星缘美居2007年12月80007800毛坯银星花园2007年5月65006900毛坯大运家园2007年11月90007500毛坯美力百富雅苑2007年9月71005500毛坯骏威锦东花园2007年1月51008000（尾货）毛坯银丰国际公寓2007年11月900090001800项目周边楼盘价格走势情况

后续市场状况区府版块特征项目/地块位置规模地块现状预推货量新鸿基花都项目三东大道与曙光大道交汇处左侧占地6万㎡在建，部分正负零零总货量11栋洋房及9栋别墅雅居乐雍逸豪廷二期区政府东侧、名门十八南面总建4.2万㎡在建，部分建至2层总货量4座约400多套骏威锦东花园2期花都新华紫薇路锦东花园西侧——已设围墙，未动工——广东开发商某项目金华路金华花园对面4座住宅楼，具体面积不详打地基——在建项目情况一览表

项目目前在开发和待开发地块共9块地块，主要集中在东部；其中已动工地块为以下4块，其中包括新鸿基、雅居乐和本地开发商骏威房地产旗下地块，均有可能在2008年下半年开售，与本集团项目预推时间较为接近，值得关注。项目所在区域西区基本无开发用地，建设北路3幅地块由于规模小，地块所属发展商开发能力不强。另外，大运家园、凯旋国际在售楼盘后续将有新一期产品推出，预计总货量在1000套左右。

数据来源：据不完全统计方圆市场研究部区域消费者市场分析区域特征构成比例本地经商人士次主力公务员、教师、专业人士、白领主力经过长时间积累的原居民次主力外地（包括广州）经商人士及高级管理人员次主力皮具、汽车、珠宝、物流等产业的外聘中层干部补充投资客补充在售项目消费者特征从在售7个项目的消费者特征调研得出，目前区域消费者仍以区域本地消费者居多，以换房为目的的购房行为为主。区域板块购房群体以花都本地为主，广州等外围区域为辅；其中本地客户高收入人群为主导购买力，外地客户则以长期在花都区域经商及高层管理人员居多；随着产业园区企业陆续进驻，交通、教育、生活配套体系不断完善，板块吸引力将不断增强，外围区域消费者的购房比例将得到提升。总结区域市场分析2007-2008年板块货量激增，总住宅推售套数4千余套，预计2008年下半年新鸿基、雅居乐、绿城等项目集中放量，竞争激烈；产品同质化严重，区域洋房以大三房及四房为主，毛坯交房；集团项目的文化概念、高档定位将会在区域市场竞争中独树一帜；客户群基本以本地高端客户为主，但是个别行业客户不容忽视，如机场南航系统员工、狮岭皮革私营业主等等，拓展潜力巨大；品牌发展商进驻将提升板块产品质素，项目竞争将从价格竞争演变为发展商实力、产品的竞争；重点个案分析重点个案分析大运家园万科天景花园朗悦君廷项目概况大运家园

项目小区分两期开发，一期1-7、9栋共715套，一梯两户。项目位于迎宾大道与凤凰路交界，占地约68357.84㎡，总建筑面积约16万㎡，容积率2.80；项目于2007年11月首推5、6栋260套；2008年5月1日一期全部推出。迎宾大道百寿路个案分析产品分析大运家园户型面积区间（㎡）套数比例两房97-11491.3%三房98-15163388.5%四房205365%复式196-386375.2%合计715100%项目一期为小高层洋房组成，其中三房户型面积在98-151㎡之间，占88.5%，为项目的主打户型；其余为两房、四房及复式单位。产品采用一梯两户的纯板式设计，南北通透，户型实用率高达87%以上；项目采用围合式的布局，外围单位受小区外部噪音干扰大。项目优劣势大运家园区位优势：项目紧邻区府、马鞍山公园、中心广场等，位于花都中心地段，享受周边完善生活配套；交通利好：项目位于规划中的地铁出口沿线，对外交通便利；地王优势：项目所处地块为花都地王，营造了“花都地标性楼盘”形象；产品优势：一梯两户板式结构，通风采光极佳；绿化面积大；优势劣势噪音干扰：项目采用围合式布局，绝大部分单位临近交通要道，受噪音干扰大；户型设计不合理：120㎡以上的大三房户型占40%，不受自住型客户青睐；销售分析大运家园大运家园首期5、6栋于2007年11月推出市场，当时价格为9000元/㎡（毛坯），为花都洋房的最高价格；由于地王效应，该盘推出即成为花都市场焦点，但宏观调控效应初显，市场观望情绪重，导致该盘成交缓慢。

2008年5月1日，项目售楼部投入使用，并将首期余下6栋单位一起推出市场，但定价不变的基础上利用促销措施（98*97-1000元/㎡）下调价格，均价下调至7500元/㎡(毛坯）。从“五一”期间销售情况看，由于广州整体楼市货价齐推，花都郊区价格低洼优势不明显，因而成交情况也显一般。价格走势媒介推广据07至08年的报纸广告监测显示，大运家园在首推项目时共投放3次广告（逢周五），08年至今为投放广告；媒介推广上侧重网络广告，推盘前期在焦点、搜房网首页投放大幅广告。日期版面宣传内容07.10.26½第一次推货宣传07.11.09½推盘前VIP认购07.11.161开盘前宣传广州日报周五广告监测小结大运家园可借鉴之处本项目社区规模大，在产品塑造上注重园林细节考究，2万平方米的园林建筑面积为楼盘最大的卖点；在项目前期营销上，利用“地王事件”进行事件营销，打响楼盘的知名度。项目概况万科天景花园位于花都区风神大道转荔红路，占地面积逾6万㎡，总建筑面积约17万㎡，规划建有A1-A3；B1-B2；C1-C2；E1-E4；F1-F2共15栋18-31层的洋房产品，将为市场提供约1500套洋房产品。项目设计以围合式布局，以东南亚风情建筑和园林为特色，营造温情小区。万科天景花园自2007年6月2日推出第一期A1-A3，B1-B2共539套，累计到目前共计推出1077套单位。未来会推最后两栋F1和F2约共360套，全为90㎡左右的小三房单位。万科天景花园产品分析万科天景花园以三房单位为主，并且绝大多数为90多㎡的小三房。所推户型布局方正，几乎都为厅出阳台设计，卧室带飘窗等。通过多窗体多采光的设计，视野开阔以及采光好，不少单位还有入户花园设计，增加使用空间。推货户型配比（A1-A3、B1-B2、D1-D2、E1-E4栋）产品类型建筑面积(㎡)套数所占比例%两房80787.3三房90-14093486.7四房140656合计1077100项目优劣势万科天景花园品牌优势：万科的品牌效应以及万科的客户网络为该楼盘带来了充足的客源；区位优势：紧靠天马河公园，以及市政公园绿化带，环境优势相对较好；户型创新：多窗体设计以及赠送花槽等，扩大了使用面积以及有利于采光优势劣势楼盘三个方向都临规划路，会受到噪音干扰；楼盘西南侧有高压线经过，会有可能受辐射影响；楼盘离市区中心有一定距离，周边配套不太完善；销售分析万科天景花园

2007年6月2日，推一期A1-A3/B1-B2五栋共579套单位，销售价格在4800左右（含800-1000元/㎡装修），当天销售率达90%以上；到8月份，只有10多套尾货销售，价格攀升至6200元/㎡。

2007年12月1日，推D1/D2栋共160套单位，销售价格在6000元/㎡（含800-1000元/㎡装修）左右，开盘当天全部售罄。

2007年12月23日，推出E1-E4栋338套单位，鉴于大市低迷，价格调低到5500元/㎡左右（含1000元/㎡装修）。至07年底约只售出30％。

2008年4月，E1-E4的01、02单位已经售罄，03、04单位由于临路以及高压线，销售情况较差。价格走势可借鉴之处该项目在定价基本保持平稳，紧随市场变化调整价格，以低于市场价的水平推出，因而销售情况良好；注重项目环境营造，从环境做起，包括园林、引进便利店、银行、公交线路等，会给客户带来直观上的感受。蓄客期长，保证开盘客源充足。项目概况朗悦君廷位于花都新华镇镜湖大道核心地段的楼盘毗邻花都区府广场，北望广州新机场，占地5.2万平方米，总建筑面积约20万平方米该盘运用点状围合布局，打造出4.2万平方米的中心园林，营造出疏朗楼间距和大中庭的社区通透之势郎悦君廷自2007年初开盘至今，共推B1-B5/C1/A1-A5/D2-D3栋约1206套，剩余D1/C4-C5共288套郎悦君廷产品分析朗悦君廷该盘户型以70-130平方米的两房、小三房和三房等户型为主，套内设计强调居家的舒适实用性、景观和品质的均好性，实用紧凑，采光通风良好，大部分户型都能够望中心园林。

推货户型配比（A1、A3、D2、D3栋）产品类型建筑面积(㎡)套数所占比例%三房88-10520861.9四房123-1359628.6五房180329.5合计336100项目优劣势朗悦君廷小区规划：建筑采用点状围合布局，建筑与园林景观和谐相融，大部分单位可观园林；户型设计：户型紧凑实用，以86-110㎡的三房为主，满足中档消费者需求；产品包装：装修交房在花都洋房产品中标新立异，吸引投资和度假型客户，优势劣势围合式设计使大部分单位临近马路，受噪音干扰；目前公交系统缺乏，交通、生活配套设施不完善；销售分析郎悦君廷

2007年5月前在售B1-B5、C1栋单位，均价为4300元/㎡（800元/㎡装修，下同），至月底销售率达到67%以上；

2007年9月推出A1、A3栋，均价受大市利好水涨船高，调至7500元/㎡其中A1栋均价达8000元/㎡；2007年12月回调至7000元/㎡；

2008年1月推出D2、D3栋，为项目二期组团单位，产品质素相对A1、A3差，开售均价为5600元/㎡；目前，该盘在售A1、A3、D2、D3现楼单位，其中A1栋大户型均价仍为8000元/㎡，A3栋均价6500元/㎡；而D2、D3栋则保持5600元/㎡水平。价格走势07年下半年至今，共投放报纸广告9次（逢周五统计）；在白云区香港电台频道插播广告，密度大；从媒介推广显示，该盘注重对白云区及市区客户的吸引。媒介推广日期版面投放次数宣传内容07.07.131/21A4、A5开盘宣传07.111/22持续在售A组团08.01～08021/22宣传D组团08.03～08.041/24持续在售D组团广州日报周五广告监测小结朗悦君廷可借鉴之处该项目锁定目标客户群，定位为时尚精英生态园林社区，小区内会所、标准网球场、游泳池等休闲配套齐全，80-130㎡的两、三房户型设计也主要针对工薪阶层，对本地及周边区域追求生活情调的中高层白领阶层具有较强吸引力；总结市场总结综上所述，项目所在区域的市场特征主要表现为以下几点：花都GDP快速上涨、人民生活水平逐步提高，四大产业支撑当地经济腾飞，为区域房地产业发展提供经济基础；各种规划利好因素不断落实，产业布局明显；两条高速、一条一级公路及规划中的地铁，与广州通勤距离缩短，区域吸引力逐渐提升；项目所在区域洋房产品货量激增，预计2008年区域供货量达4千余套，后续竞争激烈；品牌发展商不断进驻，产品不断创新；目前市场以三房、四房自住型产品为主，毛坯交房，区域产品同质化严重：应利用产品创新走差异化路线避免“贴身肉搏”。市场总结对集团项目而言：在各种规划政策利好因素下，四大产业快速发展，预期会大量吸引人才进驻；应密切关注区域产业企业进驻情况，瞄准宣传时机抓住意向客户。项目所在区域板块供货竞争大，后续应对周边待售项目密切监控，避开区域推货高峰；错峰开盘，抢占市场；本地消费群体目前仍为区域的购房主力，市场已接近饱和，可向花都周边白云区乡镇及广州市区等外延区域寻找新的购买力；针对消费群体外延，在营销推广上建议拓宽宣传面，保持方圆特有的文化特性，以独特的品牌特征和产品形象赢得市场关注。宗地现状项目情况项目周边社区配套项目理解第二部分项目理解SWOT分析宗地现状项目区位项目位于广州市花都区新华镇内，属于花都区政府板块范围内西侧，南临迎兵大道（原新都大道），北面为大华村，西面为三华村，南面为五华村，项目属于五华村区域，可说是位于三村交界地带。西区东区区府板块本案宗地现状项目四至项目北面：紧邻临迎宾大道西面：紧临税局大楼及建设北路

东面：毗邻圆玄小学及花城北路南面：与信禾花园一墙之隔（已开发6年住宅小区）项目情况技术经济指标总占地面积11954.4平方米容积率5住宅建筑面积39204平方米商业建筑面积897平方米园建面积2945.6平方米楼宇规划28层总户数480户（拆分单位）车位194个具体数据需集团确认！项目情况整体规划布局本项目共规划3栋联体高层建筑，其中1、２层规划为商业用途，3层以上为住宅，大部分均为南北朝向，三栋联体建筑设计，总共480套住宅，合并共套。A01A02A03A01栋27层159套A02栋27层160套A03栋24层161套项目配套周边配套生活配套教育医疗政府机构道路网络周边配套项目配套周边配套——教育邝维煜中学（市一级）、圆玄小学（前身为公益小学）知名学校周边配套——医疗棠树小学、蓓蕾幼儿园、童星中英文幼儿园等花都人爱医院、胡忠医院分院、新华门诊部等周边配套税局、海关、林业局、教育局、民政局、环保局、邮政局、建设局、区政府、电信局等等周边配套——政府机关项目配套周边配套周边配套——道路网络项目周边主要干道有：迎宾大道、建设北路、花城北路、茶园路、公益路等花都区城区主要道路，是通往新华镇周边各镇以及连接广州、清远、从化等其他城市的重要通路。目前有18、20、23路车经过项目。项目配套周边配套周边配套——生活配套饮食、酒店：阳光假日酒店、华悦酒店、嘉骏酒店、东亚酒店、客家王等银行：中国农业银行、农村信用社等肉菜市场：大华市场大型商场：新时代家具商场、五华超市等。项目配套自身配套周边配套——自身配套自身配套相对匮乏，首层部分架空作为部分园林景观；项目临迎宾大道商铺为社区提供相应配套服务；特色园林及项目地理位置成为项目配套最大卖点。

作为高端定位的项目，建议开辟社区会所，主要满足业主日常生活娱乐配套需求。项目SWOT分析优势Strength

项目位于花都主干道的迎宾大道与建设路交界处，属于区政府板块，是花都这几年的热点板块，该板块政府机构集中，为项目提供了大量的潜在客户。项目周边教育、医疗、饮食、金融机构齐全，为居住客户提供了良好的生活便利。地块位于迎宾大道与建设北路交界处，这两条道路为花都主干道，将来将有大量公交路线通往老城区、蓉度假村及其它地区，包括其它城市，为项目提供了优越的交通优势。项目周边机关单位多，公务员、教师将是项目的潜在客户；另外，新都大桥即将开通，项目与新华工业区紧一步之隔，工业区的技术工作人员也将成为项目客户的一部分。其它老城区的换房一族也将是客户的组成部分。因此项目客户来源丰富，为项目的开发提供了很大优势。项目本身方正，有利于产品设计；项目容积率高，高层采光性强、视野开阔，可观看人民公园风景等劣势Weakness

位置方面，项目位于主干道旁边，同时也是主干道交界处，噪音大。另外，区政府板块生活氛围强的区域主要集中在区政府的东侧，西侧受村屋未能及时拆迁及征收的影响，西侧发展相对缓慢，主要以旧建筑为主，商业氛围也相对不足，同时城中村林立，对于打造高档住宅存在一定的困难。项目占地面积小，且四周退缩后，使得项目实际使用面积减少，与同一区域楼盘相比存在着规模上的劣势。本项目自身配套相对匮乏，景观方面，受项目面积小的影响，项目绿化率低，且周边无景点，景观度不强是项目的不足之处。项目SWOT分析机会Opportunity

花都以汽车、物流、皮具和珠宝位龙头的工业产业发展定位，将给城市发展带来了充沛的动力，产业的集中将不断吸引外地消费力的关注。花都新中心城区的土地已被抢购一空，楼市热点向四周可发展区域转移，项目位于区府板块与天马河板块的必经之路，可以承接热点转移的机遇。新都大道与迎宾大道即将连通，组成迎宾大道，将缩短通往新华工业区及九潭，将进一步扩大客户群。花都房地产市场同质化竞争激烈，适度超前的定位和差异化优势的放大将成为市场的新的亮点。项目SWOT分析威胁Threat

国家宏观调控对花都楼市影响比较大，由于07年楼价上涨太快，导致大部分投资性需求增加，国家出台相关政策使整体市场出现销售滑坡，虽然目前趋于平稳，但整体市场暂需要时间恢复；项目虽然属于区政府板块，但位于三村交界处，周边村屋环境将是影响项目价格的因素，另外从花都房地产开发商来源看，花都民间建房占主力，很大部分村民以自建房为主，对置业欲望不强，这对项目将是一个威胁。从竞争对手看，同区域的其它楼盘相对较集中在区政府东边，东部生活氛围强，且各项目规模较大，园林景观也较宽，后续货量大，将给项目带来很大威胁，同时天马河板块目前蓄势待发，而且开发商的实力和水平不亚于任何城区楼盘，对项目的影响不可忽视。项目SWOT分析总结项目目前最大的价值在于成熟的地段，然而规模却是项目自身最大的难题，项目将打造成为具有文化内涵，小而精致的高端住宅项目将是唯一出路。这就要求在产品用材和设计均采用高品质去打造。与此同时，秉持方圆一贯“打造现代东方建筑与生活的研发商”的经营理念，在产品设计和概念上同周边竞争对手中独树一帜，赢得市场；项目周边客户群仍以本地客户为主，但是企业、行业针对客户不可忽视，在营销推广上更应该采取传统推广和直销推广相结合的手法，尽快完成项目销售。目标客户群定位产品品质定位主题概念定位项目定位第三部分项目定位价格预测针对5月花都购房群体访问分析，该类客户群具有以下特征：目标客户群定位目标客户特质分析具体数据分析参考《花都5月目标客户访谈分析》目前花都市场呈现以自住购房为主要群体，刚性需求仍为市场基本需求。投资客户比例明显下降，观望心态较明显。25岁~35岁为主要的购房年龄层，比较偏年轻化，其中30岁以下的购房者比例增大，以初次置业为主。本地客户仍为主要群体，但因工在花都居住2年内的外地人比重也相对较大。居住区域较为分散。以单位交通车及私家车为主要的出行工具。接受价格区间为4500-7000元/㎡（毛坯）。注重项目生活配套、人文教育、交通等配套的完善性。在接受项目信息时，非常认同朋友的口碑宣传。喜欢选择舒适宽敞型住房。对于方圆品牌不熟悉，但认同大发展商实力。核心客户在花都地区从事珠宝、物流、皮具经营的私营企业主，对居住区域完善的生活配套和便捷的交通网络有较强的依赖性；在机场、南航工作的企业中高层管理人员，有班车接送，交通比较便利;政府、企事业单位的高级公务员，还有教师、专业人士，注重生活品质，关注下一代的人文教育环境，具备较强的经济实力。重点客户看好花都未来发展，从事房地产长线投资的投资者；在广州生活工作，因为个人认同花都环境，投资兼度假功能的高端客户;外地进入花都企业从事企业的技术骨干，管理精英，他们在花都工作相当长的时间，以一次置业和小面积户型需求为主;下面各个乡镇的高收入人士，改善居住环境。目标客户群定位结合竞争对手研究、花都市场分析以及项目产品特点，我们将项目目标客户群划分为三类：目标客户群构成目标客户群描述目标客户群定位谁将成为我们的业主？让我们来描述一下这群人！目标客户群描述目标客户群定位生活形态生于60年代末与70年代之间，年龄在28~40岁之间，目前处于事业发展的全盛时期；他们享受着生活难得的缓慢而休闲，但对未来充满激情，个性沉稳独立，生活充满声色，喜欢常常和朋友相聚，从中得到生活和事业的启发；家庭环境较富裕，自己也拥有一定的经济实力，注重生活品质，享受生活情调，追求时尚；在企业中担任中高管理层职务，属于企业的中坚阶层，受到团队和企业高层的重视和培养，拥有无限的发展空间。目标客户群描述目标客户群定位消费特征在原来生活的区域已经有一套或多套住房，因为工作和生活的变动，需要重新购置新的居住场所。喜欢地处繁华区域却能享受到宁静生活的地方，交通一定要方便，周边生活配套要齐全，离上班要近，为年幼的子女考虑良好的教育环境；家居装饰可以简约时尚，但应该处处充满品味和个性，色彩的搭配更丰富多层次；媒体选择：《广州日报》必不可少，也会看《南方都市报》、《羊城晚报》。专业类报刊也必不可少。文化类期刊是生活的调剂品；娱乐项目——网球、游泳、羽毛球、乒乓球都是周末的常规活动；偶尔也会与家人一起去休闲放松；投资——是他们的理财方式，包括投资房地产、证券、期货等等。目标客户群描述目标客户群定位居住要求环境——关心社区内环境，希望自然舒适，拥有可供观赏休闲的园林空间；外立面——具备一定的时尚气息，并具有较强的标识性；户型——以100-140平方米的舒适型为主，应宽敞明亮，功能完善；社区配套——能提供便捷和舒适的生活需求，如便利店、家政服务、咖啡屋、酒吧、自助银行等；社区氛围——和谐、自然、宁静、融洽、安全；社区参与度——由于自己的工作的原因，缺少与邻居的交流，社区活动参与度较小。产品品质定位新城中央现代东方生态人文精致宅院产品形态写真：新城中央——项目的区位特征，地处花都区新华镇之“区府板块板”，该区域定位为花都区政治、经济、文化发展中心；现代东方——秉承集团“现代东方建筑与生活的研发商”的品牌战略定位，着意打造具有现代东方文化灵魂的产品。在这里，建筑上强调的是现代风格和主张；对于东方建筑元素不做太多细节或具象的表现，而更多的是体现在精神理念和人文关怀上。生态——“繁华都市中的宁静绿洲”是本项目力求达到的园林景观境界。园林风格不局限于某种形态的风情特色，而强调外围园林的屏蔽闹市噪音及保障居住隐私性，内部园林则是营造人居与自然生态的和谐性，繁华与宁静、都市与自然、入世与出世皆仅为咫尺之间。人文——建筑与园林如果没有灵魂和文化、没有融入精神主张和人文关怀，则仅仅是没有生命力的物体。本项目延续方圆集团一贯的精神主张，注入东方式的人文精髓，体现孝顺、和谐、诚信的生活方式。精致宅院——以高标准的建筑空间、装修设计，乃至管理服务，体现项目的高端品质定位。项目核心竞争力共同打造区域价值产品价值文化价值品牌价值项目核心价值梳理总述文化价值小城之春所倡导的邻里和谐的社区；坚持以现代东方理念打造使项目更有个性花都·小城之春品牌价值通过10年的精心打造，东方人居智慧的理念已被广泛认可，发挥着其独特的魅力；将理念与建筑，园林相融合，在同质化日趋严重的市场上独树一帜。项目自身价值点提炼区域价值地处花都近年来新兴的黄金领地；.周边大型配套齐全；位于花都主干道，是来往各区及其它城市的交通要地。产品价值户型方正，功能清晰推出精心设计的母子亲情居，以东方的居住概念，结合现代人的生活方式，为市场提供人性化的居住产品；现代简约的中式符号在高层建筑的运用，再现东方人居经典充满现代东方风情的特色园林，塑造东方人文大宅的形象。项目核心价值梳理主题概念定位项目命名花都·小城之春花都·小城之春是源于广州·小城之春，而高于广州·小城之春。沿用广州·小城之春的品牌，一来可以借鉴小城的成功，二来也可以作为品牌延续，打造品牌连锁产品。但花都·小城之春又区别于广州·小城之春，建筑和园林风格以现代简约为主调，部分元素设计融合东方生活意境，但也仅限于意境的渗透，只在少量公共装饰空间及园林小品上表现具体化的东方元素。主题概念定位项目命名含义释义：第一层含义：小城意指花都这座年轻的城市，春色则意在区别该区域建筑泛滥的欧风美雨，以其独特的生态人文特性呈现为都市亮丽的奇葩；第二层含义：指项目生机勃勃、万物逢春、充满新的希望；第三层含义：营造出别有情调和文化品位的生活方式；第四层含义：与项目园林所倡导的人居与自然生态的和谐意境相呼应；主题概念定位主题概念以“春”字作为主旋律，在项目的各个细节中融入“春天般”的元素，使整个小区给买家的感觉是阳光、现代、春意盎然；住户居住其中每天都象生活在春天的意境中。生活焕然一新项目定位为生态人文精致宅院，以春天为主题，将生态的元素自然移植到现代都市的建筑群落中，是区域的买家感觉焕然一新；本项目通过精致的现代园林表现出春意盎然的生态环境，与周边的竞争楼盘相比，形成非常鲜明的主题个性第四部分整合营销建议总述由于项目规模较小，因此采取长期蓄客、集中快打的营销策略，通过“事件营销”及“人脉营销”快速渗透市场，抓住近两年空港产业经济迅速发展的契机，围绕客户所关注的“交通”与“配套”的问题，展开有针对性的事件营销活动，以解决目标客户的实质需求。潜移默化地影响，得到客户的认同，达到迅速销售的目的。在推广诉求上注重文化与产品的结合，注重东方文化产品打造的同时，更加东方文化“亲和、美善、和睦、温情”的诉求理念，在花都市场以全新的高度去引领周边竞争对手。筹备阶段预热阶段升温阶段引爆阶段6月15日之前6月16日~8月31日9月1日～9月30日10月1日人员筹备包括人员招聘、培训等7月开始正式VIP登记针对团体、协会推广及拓展（机场、南航、物流）维持项目的热销传统媒体轰炸确定大型公关活动（2个）前期VIP确认提前3天出价格6月15日前外展点装修完成并正式开放结合奥运举行小型活动营销阶段划分按项目10月1日开盘的销售节点反推，现离项目开盘时间还有五个月，在充分考虑项目现场的工程进度、形象展示条件等综合因素，建议将销售阶段划分为4个阶段，循序渐进的对不同区域、不同目标客户群的采用针对性强的推广方法，层层渗透，让花都的客户有充分的时间接受，为项目销售创造良好的条件。主要采取以外展点为中心，向四周铺开；以巡展点铺开宣传推广面。根据营销各阶段的特点，其推广方式将以项目所在的区府板块为中心，推广面随各营销阶段的层层推进向花都周边扩散，采用不同的推广通路。推广策略总述外站点+n个巡展点注：外展点选址及大型户外广告牌将以专案的形式提交筹备阶段预热阶段升温阶段引爆阶段推广范围区府板块区府板块+花东、师岭区府板块+花东、师岭+广州白云区全面推广节奏6月15日外展点装修完成并开放VIP内部认购登记及拓展前期VIP确认开盘全面推货推广通路项目围墙广告广告+产业园团体、协会客户拓展广告+营销活动广告+营销活动策略说明1、销售团队尚未形成2、宣传物料准备中3、用有限的广告资源作告知性宣传1、大型户外广告上画、宣传物料到位以配合销售2、8月奥运气氛浓，针对小团体，举办有针性的以奥运为主题的活动1、花都：从团体转向大众，铺开宣传面2、白云：针对白云区与花都有业务往来的团体协会进行小众营销项目已开盘，遵循短平快的原则尽快消化项目推广策略媒体策略结合市场调查，充分考虑花都居民的消费特征及习惯。在项目开盘前，纸媒是最主要的媒体；根据花都消费主力群体的特点，结合项目工程的推进，在预热阶段开始将增加网媒；随着客户拓展的推进，在升温阶段，将进一补增加短信平台。除了主流媒体的线上宣传外，还将开拓协助媒介进行线下渗透。总述主流媒体+协助媒介筹备阶段预热阶段升温阶段引爆阶段媒体组合纸媒纸媒+网媒纸媒+网媒+杂志+短信平台纸媒+短信平台策略说明1、纸媒软文炒作，留下感性认识2、项目围墙广告辅助1、纸媒炒作仍未主要媒体2、在纸媒操作的前提下增加网媒炒作及网媒硬广，维持时间长，宣传面广，成本相对纸媒低1、权威专业杂志以专

题报道形式重点介

绍目前花都有特色

楼盘，增加客观性2、短信维系旧客户联

系，购买客户资料

进行短信轰炸3、适量的硬广用于开

盘前的预告保持项目的热度主流媒体媒体策略筹备阶段预热阶段升温阶段引爆阶段协助媒介休闲会所休闲会所＋商业广场休闲会所＋公园＋酒楼食肆休闲会所＋公园＋酒楼食肆作用1、休闲会所是花都购房者比较喜欢的休闲娱乐场所2、拓展成为方圆会联盟商家，吸引客户入会，将项目、甚至方圆品牌渗透给客户1、人气聚集地2、接奥运的火热势头增加方圆及项目的知名度1、开拓酒楼食肆

VIP包厢消费

客户2、公园与商业广场皆是人气聚集地的首选－协助媒介媒体策略开盘以前以大型户外广告为主，纸媒硬广为辅，各营销阶段的诉求重点将结合客户的关注点而层层推进，并配以不同的宣传印刷品。广告策略大型户外广告为主，纸媒硬广为铺注：此节的广告策略指的是平面广告表现的策略筹备阶段预热阶段升温阶段引爆阶段诉求重点东方人居生活理念交通区位价值生活及社区文化户型、园林广告调性以现代时尚、简约为主题，渗入东方的元素。印刷品形式宣传折页交通、生活、教育配套指南社区文化小册子楼书楼书广告策略所举办的活动将遵循结合各阶段的诉求重点、目标客户群的特点的原则举行。活动策略筹备阶段预热阶段升温阶段引爆阶段关键词－奥

运内部认购开盘形式－结合拓展团体活动举办与奥运主题相关的小活动1、结合教师节举办活动2、结合中秋，买家认领名贵树种活动1、盛大公开发售2、名贵树种认领仪式作用－利用全民关注的奥运盛事，以情感营销的方式渗透拓展的客户营造内部认购客户的身份感和尊贵感聚集人气，引爆开盘备注－1、建议在园林选取植物种类时，考虑除了常用的长绿树种外，增加可招峰引碟的带花及带果的树种，增加园林层次感，增添社区文化氛围，制造卖点以弥补小区规模较小的劣势。2、成功登记A凭证的投40名客户可获得认领项目内名贵的树种，在开盘时，客户可将因游客户名字的牌子亲自挂在树上，成为A凭证客户身份象征。活动策略新闻炒作遵循项目与方圆品牌相结合的原则，采用以点带面、以虚入实的炒作模式，内容层层深入，意在潜移默化消费者的认识。新闻炒作思路筹备阶段预热阶段升温阶段引爆阶段关键词集团篇区位篇社区篇产品篇炒作内容方圆集团在花都有所动作1、花都近两年发展成果2、重点介绍外部交通环境与近年来发展迅速的区府板块项目的社区文化打造1、特色户型2、园林特色3、项目热卖的情况策略说明方圆集团及项目正式亮相花都市场以客观的报道从侧面引起购房者对市场的关注1、与其它大型社区

舒适生活区别2、增加文化附加值1、维持销售热度2、销售最后冲刺新闻炒作思路

价格将在开盘前才正式公布，在此之前将试探性地公布价格区间，探测市场反应。筹备阶段预热阶段升温阶段引爆阶段价格策略－公布均价区间公布均价价格表公布策略说明－试探市场反应与客户接触过程中试探客户价格心理视开盘情况调整价格价格策略为了更好地促进销售工作，结合工程的进度，各阶段需配备不同的物料。筹备阶段预热阶段升温阶段广告宣传物料1、VI系统设计2、户外大型广告3、项目宣传折页4、模型5、外展点包装背景板1、交通、生活指南小册子（客户拓展用）2、模型到位3、VIP登记物料1、社区文化小册子2、楼书（户型图、楼书介绍）工程配合1、围墙广告2、外展点包装3、板房1、外展点开放2、看楼通道完成1、销售中心开放2、导视系统包装完成3、临街商铺包装阶段物料配合建议第九部分现场包装售楼部包装建议1看楼通道包装建议2施工现场包装建议3样板房包装风格建议4临街商铺包装建议5售楼部包装建议销售中心大堂销售中心是客户对项目留下第一印象的的关键，是项目定位的重要体现，因此建议销售中心的包装采用具有现代简约、时尚感强的硬装，配以色彩的软装作为点缀，凸显现代东方生活的意境。整体包装色调采用柔和的米黄色，配合具有东方韵味的咖啡褐色，营造和谐邻里的东方人居生活的意境，让客户客户的心情得到放松。整体感觉既豪华大气，又能体现项目定位的品位，有别于花都目前其它在售的项目。注：以上装修风格仅供参考销售中心客户洽谈区多采用石材、玻璃窗等建筑材料，增加现代感的营造适当地运用灯光效果，有助于提高项目的品位建议增加具有现代东方元素的功能展示区，如书画展等，为销售中心画龙点睛。注：以上装修风格仅供参考售楼部包装建议总述看楼通道是客户通往样板房的必经之处，是展示项目形象的重要途径之一。结合项目工程进度，开盘当天，项目仍处在施工阶段，因此建议将看楼通道围闭，形成一个相对的独立的空间，与施工现场隔开。看楼通道包装建议看楼通道入口项目位于迎宾大道主干道旁，昭示性非常强，因此如看楼通道通道入口位于小区外，则建议设置一个以花为主题的拱门，让“小城之春”的“春色”溢满，遍布项目每一个角落。通道入口周边可与围墙包装相结合，进一步展示小城之春的魅力。注：以上包装建议仅供参考看楼通道包装建议指示系统看楼通道包装建议项目导视系统包装采用简约的几何图形，选用绿色、蓝色等感觉清爽的主色调，让人感觉清晰明了，又能感受“春意”满园。注：以上包装建议仅供参考环境氛围销售中心离板房仍有一段距离，为了让销售人员更好地为客户介绍项目，让客户对项目产生兴趣，建议在通道两旁用喷画进行包装，内容以产品卖点诉求为主，如园林卖点、特色户型、现代时尚的外立面等。在通过看楼通道时，让销售人员与客户有更多的交流话题。两旁喷画更能营造销售氛围，让客户产生非买不可的心理。注：以上包装建议仅供参考看楼通道包装建议总述项目施工现场随着工程的推进，在各营销阶段广告诉求重点更换相应的内容。在大型户外广告还未上之前，围墙是项目对外宣传的最佳选择，建议在围墙用喷画进行包装，内容以项目信息告知以及集团品牌为主。施工现场包装建议围墙包装围墙喷画采用项目信息与集团品牌相间隔的形式，一方面同时宣传项目及集团品牌，另一方面避免内容单一。在条件允许的情况下根据项目定位给围墙做适当的造型，增加包装的吸引度；在围墙喷画上安装射灯，避免晚上因光线不足而营销围墙广告的效果。注：以上包装建议仅供参考项目围墙现状包装后效果施工现场包装建议围墙广告1、当楼体建至1/4～1/3时，在条件允许的情况下可在围墙的正面或侧面做项目名称的夜光彩虹，字体随工程推进而向上移，增强项目昭示性。2、在围墙上方做大型的户外广告，增强项目昭示性。注：以上包装建议仅供参考围墙上方广告施工现场包装建议位置及装修风格选取独立四房，五房带空中庭院或大露台/退台的母子亲情居，重点突出长辈与晚辈单元的