浙江舟山与津国际广场项目营销策划提案

五大核心目标建立项目舟山城市引领者的标杆形象地位打造项目国际城市综合体的独有价值平台设立项目清晰明确的营销脉络与推盘节奏实现项目运营收益与品牌价值的互动共赢树立开发商品牌的强势地位带动长期战略四大核心问题解决如何建立项目优势差异的品牌形象与价值平台如何实现项目与舟山城市的融合实现品牌引领如何以整体平台拉动各产品的价值与成功销售如何实现企业品牌与项目运营推广的有效互动市场篇

定位框架项目解读城市背景市场解读项目定位城市发展城市格局区域发展解读客户城市发展中国渔都/著名台乡/佛教文化胜地长三角海上门户长三角休闲旅游后花园华东地区天然深水良港沿海经济开放区海洋渔业生产基地大陆连岛工程\高速公路\环岛公路海洋经济强市/海洋文化名城/海上花园城市。。。一座候机勃发，活力无限，已然腾飞的世界级港口城市城市格局以休闲度假\海洋科教为特色的旅游区省级历史文化名城,现代化海岛港口城市,定海政治文化中心现代化海岛新城,舟山政治文化教育服务中心全国著名渔港,舟山旅游金三角组成部分,国家重要海洋开发基地,普陀政治文化中心舟山连岛高速定海城区临城城区普陀区金塘依托舟山连岛高速，形成沿金塘岛、册子岛、舟山本岛、朱家尖沿港城市发展主轴线。以港口工业、藏储为主的临港工业朱家尖新城区——未来舟山的新城市中心，将对舟山的城市发展产生巨大的辐射力和拉动作用。新城区行政中心的整体规划金贸中心的整体建设生态居住中心的全面开发休闲娱乐中心教育中心五大中心塑造新城新形象区域发展城市界定城市发展世界级港口城市城市格局沿港城市发展轴依托港口，以现代工业、商贸经济为基石，充满活力的历史文化名城区域发展新区建设加动城市发展城市背景市场解读

项目定位项目区位及配套方案分析项目SWOT分析项目核心价值解读客户项目解读项目区位地处勾山街道，位于普陀城市窗口位置，紧临新城及传统商业区，项目周边路网发达，区位优势明显。海天大道东海西路兴普大道临城城区普陀城区约4.5KM约4KM本案东港项目配套项目所在为勾山街道核心居住区，紧临街道行政服务中心及公共绿化带，周边已有成熟居住小区，但配套资源较少，区域配套有待提升。6109871勾山街道办事处2派出所广安医院普陀三中1公里半径2公里半径5431234567841011金山家具科技置业大厦蒲西建材陶瓷城9洋岙骨科医院水岸丽都浅水湾小城故事项目分析经济指标：地上总建：84461.5M2其中：商务办公楼12994.05M2公寓28209.45M2专业市场19613.41M2大卖场13615.15M2公建配套：1175.15M2项目分析序号项目面积套数其中一层二层三层四层以上1专业市场19613.4119311738380其中35M2以下996.99373700035-60M23366.55686233060-80M2754.46121011080-100M21133.95133550100M2以上13180.76635292902大卖场13615.1591717130其中35M2以下91660M21077.82241527060-80M21826.63282233080M2以上9491.63962103商务办公楼12994.05165000165其中45-60M2739.81500015

60-80M23364.84500045

80M2以上8889.451050001054公寓28209.4527051515235其中80-90M29477.3810826694

90-100M25171.615413347

100-120M212783.22108266945车库9911.18176地下000

合计84461.58953696066400住宅以中小面积为主,体量适中；办公产品宜商宜住，投资门槛低；商业体量较大，存在一定运行风险。项目界定建立在城市发展平台之上的，具备优势竞争力的，集公寓、商业、办公于一体的商贸综合体城市背景项目定位宏观市场解读微观市场解读解读客户市场解读项目解读新盘迭出高层涌现注重景观倾力生态无论舟山政治、商业中心所在的老城市区，还是临城新区，或者对接普陀的朱家尖、鲁加峙等区域，均有大量新盘推出，体量甚至赶超老城区，据不完全统计，09年整个舟山市的在售楼盘总数达81个，其中舟山本岛楼盘就有62多个。在这些新楼盘中，小高层、高层建筑形态占有较大比重。在舟山楼盘项目的开发中，开发商越来越注重环境的打造。近二年亮相的楼盘中，就有多个项目依山或公园等而建，外在优美的自然环境将为楼盘品质增加重要分值。

舟山楼市特征分析

舟山房地产开发市场，除本地开发商之外，亦有宁波\温州\杭州等外地开发商入驻开发。外地开发商的融入，亦带来先进的开发理念，为舟山楼市提升更多品质楼盘，无论建筑形态、细节品质、景观营造，还是营销宣传等，都带来全新的感受。当前国内楼市望氛围浓厚，一线城市高价楼盘销售维艰，纷纷以各种方式促销以保资金回笼。但像舟山这样的三线城市，楼市表现却是波澜不惊，购房自住者观望情绪较淡，加上可供开发用地的减少,开发成本的增加，舟山楼盘价格仍有升空间。据调查，定海城区高档新盘已升至11000元/m2左右起价.开发开放品质提升楼市平稳楼价缓升舟山楼市特征分析

区域市场运行状态

2009年舟山房地产市场保持适度增长良好态势：2009年前三季度全市房地产开发投资额35.9亿元，增长15.8%；商品房销售面积126.4万M2，走出08年市场低谷，增长1.2倍；但与07年相比，增长21.7%，市场销售仍处于恢复期。分区块看，定海临城1—9月销售面积51.56万平方米，增长1.1倍；普陀50万平方米，1.8倍。市场回暖、季节性增长两大因素促使商品房成交量进一步放大；市场供需集中体现在新城及普陀区域。区域市场格局

定海城区住宅9500-12000别墅13000-15000临城新区住宅8500-9500别墅1300-15000普陀城区住宅8000-9500朱家尖城区洋房7000-9000东港住宅7000-7500酒店公寓11500勾山6000-6800降500降1000-1500降2500板块市场分析——普陀板块

房地产开发呈多角度发射状，受地理位置及区域配套影响，普陀城区各组团，住宅产品价格差异化较为明显。区域在售代表项目产品价格沈家门海珍苑、和润金樽花园、金鹰海景苑90-130平米8000-9500鲁加峙景瑞豪布斯卡花园95-145平米6000-7800朱家尖江南明珠苑、凤凰城洋房80-120平米别墅170-250平米洋房5500-6000别墅8000-11000勾山滨海星城、小城故事、水岸丽都、浅水湾80-120平米6000-6800东港和润花园、外滩花园、碧海连缘住宅80-140平米公寓40-80平米住宅7000-7500公寓11500板块市场分析——临城板块

通过8年的开发建设，临城各项配套已具雏形，不断涌现的住宅组团，使临城作为舟山新的政治、文化、居住、教育中心的地位越发丰满，临城现已成为继定海城区后又一个人居典范。产晶类型在售代表项目产品价格住宅邦泰城、领城故事、河塘月色、新城时代、未来城80-120平米8500-9500公寓财富君庭43-130平米预估10000别墅绿城桂花城、和润龙湖山庄280-370平米15000-20000总建16万㎡容积率:2.31户型多层84-118平米高层94-120平米价格：住宅：多层6800元/m2高层6400元/m2商铺：15000-18000元/m2优势●交通：快速通道南，受影响相对小。●规模：总建16万方，区域大规模居住社区●产品：高层、多层、沿街产业●环境：中庭景观、立面华丽劣势●产品：同为新区项目，形象高定位。●客户群：将与本案展开客户争夺战。●商业：沿快速道路沿街商业，其商业价值不高。主要竞争点滨海星城----区域竞争项目住宅市场总结

一、随着新区建设开展，区域地产得到提升，但品质参差不齐。二、08年价格波动下行，09年震荡回升，现已创造区域最高点。三、住宅市场呈现供需两旺局面，自5月份后呈量价齐稳走势。

四、存在高投资价值的公寓产品，具备市场进入机会。启示

受地形及开发条件影响，舟山住宅市场持续上涨态势；但舟山住宅产品购买者本地化，有限的购买力是短时间内无法改变的，虽然当前处于商品房市场快速发展期，但未来存在很大不确定性，因此建议住宅公寓产品推广时放大相关利好，

快速出击，抢跑区域市场

舟山港务大厦海韵大厦华定大厦环南综合大厦环城南路180号融信商务楼南珍大厦博源商务楼舟山国际大厦舟山大厦建行大厦华定大厦香溢大厦定海写字楼集中分布中解放路、人民路、环城南路及沿港路繁华区域办公产品分析

融信财富商务舟山科技置业大厦浦西开发区港汇广场工人大厦普陀商务市场尚处于起步阶段，写字楼产品供应有限。在售写字楼已交付写字楼办公产品分析

写字楼市场小结

一、舟山写字楼市场起步较晚，市场需求较少。二、市场整体形象落后，写字楼自身配套有待提升。三、从现有写字楼分布情况来看，租用情况较好写字楼集中在金融配套完善的中心城区范围。四、从入驻企业及办公需求来看：现阶段以事业单位/社会组织、银行、保险为市场主流消费。以商贸、船运等为代表的促进地区第三产业发展的楼宇经济尚于起步阶段公寓市场竞争格局

在售楼盘预售楼盘海中洲国际广场港汇广场君临财富绿城商务公寓舟山公寓产品开发尚处于初步阶段，现市场在售、预售项目主要集中在普陀及临城板块，市场竞争环境相对宽松。区域竞争项目东港首个商务综合体项目，凭借海中洲酒店的品牌，以地标姿态问市，引起了广泛关注。面积范围:34-72平米均价:11500元/M2主力总价:40-83万销售率:53%项目卖点:16米挑高大堂、24小时热水、中央空调、星级艺术走廊、私家电梯门禁临城新区首个70年产权商务综合体项目，引进英国邦臣物业管理，打造舟山高档公寓，预计2009年年底开盘。体量：住宅148套、公寓300套面积范围:住宅79-129平米；公寓40-70平米均价:10000元/M2项目卖点:24小时热水、中央空调、星级艺术走廊、私家电梯门禁、私人管家、卫星电视海中洲国际公寓财富君庭项目写字楼评估

舟山办公市场发展尚处于起步阶段项目区域金融配套条件欠缺，有限的需求无以支撑项目快速去化。建议走酒店公寓路线，规避市场分险。商业市场分析

根据舟山市总体商业规划提出的“三组团二点带状城市组群”的规划布局结构，舟山市商业网点将呈现多中心、多层次、多功能的网络型布局，形成三级中心布局：市级商业中心区级商业中心区次级商业中心商业市场分析——市级商业中心

营业面积约2.5万平方米地下一层为停车场，一楼流行名品馆，主营化妆品、黄金珠宝、鞋包、手机、数码等；二楼潮流女仕馆，主营少女装、童装、内衣、流行表、床品；美容美发、美甲等；三楼休闲生活馆，主营运动休闲装、家电、美食等。以服务旅游和本市居民，提升城市形象和商贸品味为主要功能，在临城新区建设集商贸、旅游、文化、休闲、娱乐为一体的市级商业中心。舟山银泰百货商业市场分析——区级（区次级）商业中心

舟山第一百货在定海区及普陀城区建设区级（区次级）商业中心，延续原有的商业氛围，以保障其服务地区内居民的日程生活为主要功能。沿港路商业步行街东港欧尚超市商业市场分析

舟山城市主要商场超市物业名称地段建筑面积经营类型第一百货定海区人民路13000化妆品、珠宝、手机、服装鞋子、家电、美食定海商城定海区人民路1400服装、鞋子、帽子、箱包新茂百货定海区解放东路3500日用百货、食品、日用品、服装、床上用品台客隆超市定海区解放东路2520日用小百货、食品、服装、鞋子、箱包银泰百货临城街道23725化妆品、珠宝、手机、服装鞋子、家电、美食欧尚超市东港街道7800食品、日用百货、服装、美食华侨友谊商城沈家门新街2200珠宝、化妆品、工艺品服装、家电新一百超市沈家门新街3500食品、家电、包、服装商业市场总结一、舟山未来的商业格局将会形成多个新兴的商业中心二、老城区商贸核心地位越发凸显，形成多种业态组合的联合航母三、商业模式逐步往梯级化、规模化、多样化、国际化的方向发展启示商业预计总销金额约占项目的50%以上，相对全案起到举足轻重的作用，项目所处区域商业配套缺乏，存在打造综合商业的机会.如何为其搭建高端的平台，促成在价值超越价格下顺利去化是关键，我们需要实现城市商业副中心的成功占位城市背景

市场解读

项目定位客群结构消费行为总结与思考客层圈定

项目解读解读客户企业一般职工、拆迁户、普通教师及公务员企业老总，实力雄厚私营业主，高级公务员职业经理人、私营业主企业高级工程师、高级教师企业中层管理、政府中级公务员工程师、高级财务人员家庭年收入30万以上接受总价百万以上的别墅、TOHO类产品顶端产品的消费者家庭年收入20-30万总价在100-150万以上的130~160平米产品中高端产品的主力消费阶层家庭年收入8-20万总价在70-100万100-130平米产品中价位楼盘的主力消费力量家庭年收入5-8万左右总价在60-70万100平米以下的产品中低价位经济型楼盘的主要消费力量一般来讲，越是高收入阶层，其购房人群的比例越高；针对本项目而言，市场的主流人群集中在5~30万元之间家庭收入的人群，他们的购房特征成为我们重点研究的对象。目标客群圈定本项目属于综合性地产项目，且处于地产新兴板块，市场竞争压力较大，因此必须准确把握一切可能客群。目标客户特征置业目的改善居住婚房落户宁波回乡需求产品中大户型中小户型中小户型中小户型年龄范围（岁）30-5025-3025-4525-45家庭年收入（万）6-125-85…105-15备注创新产品居住的环境，良好的前景做真正的城里人截流外地置业的客户住宅客户圈定勾山、蒲西、工业区沈家门城区周边海岛核心客户：勾山、蒲西等原住居民及工业区员工重点客户：沈家门城区客户游离客户：周边海岛客户70％20％10％城区SOHO族投资客开发区私营业主、大企业及其下游配套机构投资客核心客户：城区投资客、SOHO一族、个体经营户。重点客户：开发区私营业主、大企业配套及下游单位。游离客户：大舟山及外地投资客。50％30％20％公寓及商业客户圈定

城市背景

市场解读

项目解读

解读客户项目定位项目定位产品建议解读项目城市地标综合体、引领普陀住宅市场快速出击、抢跑区域市场商务市场依托酒店、实现价值占位解读客户启动投资热情，成就致胜关键结构梳理项目定位商业市场城市商业副中心的成功占位项目整体定位商业副中心·城市综合体五星商圈酒店公寓奢适名宅星级酒店功能定位产品建议——商务产品商务产品以SOHO形态问市，宜商宜居，规避市场风险的同时满足办公及居住需求。产品建议——商务产品星级装修配置，标准层1200元/平米SOHO公寓提供相应的软\硬件配备项目材料品牌建议卫生间地面防滑地砖简一、现代等墙体品牌面砖简一、现代等顶铝塑板——开关品牌开关鸿雁、TCL等洁具坐便器、台盆美标、东鹏、九牧等办公/居住空间地面复合地板——墙体白色乳胶漆华润、嘉宝丽等天花板白色乳胶漆

华润、嘉宝丽等开关品牌开关鸿雁、TCL等

空调1.5P挂机海尔、格力等电话线及网络接入产品建议——商务产品行政楼层2000元/平米标准，可拎包入住SOHO公寓提供相应的软\硬件配备项目材料品牌建议卫生间地面防滑地砖东鹏、马可波罗等墙体品牌面砖东鹏、马可波罗等顶铝塑板可耐福、拉法基、龙牌等

开关品牌开关西门子、朗能等洁具坐便器、台盆箭牌、科勒、乐家等办公/居住空间地面复合实木地板吉象、大自然/等墙体品牌墙纸圣象、爱舍等天花板白色乳胶漆

华润、嘉宝丽等开关品牌开关西门子、朗能等空调1.5P挂机海尔、格力等电话线及网络接入配有会所配套与服务，如商务、会议等智能化系统配置知名酒店管理并提供酒店式管家服务和商务服务SOHO公寓提供相应的软\硬件配备产品建议——商务产品七大价值提升建议本案致力于打造舟山国际的城市综合体，创造价值超越价格，这要求我们必须构建独特而一流的价值体系：核心价值提升

一、引进本土或者国际品牌连锁酒店：开元、洲际二、星级化装修入户大堂，提升项目尊贵感。

建议本案公共部分，如人行入口、电梯厅、单元入口都采用星级酒店式装修，用材及色彩突出尊贵质感，给人入户有眼前一亮的欢欣鼓舞感。核心价值提升

三、全套智能化系统，纯人性化科技设施。新风及除尘系统保温隔热系统安全防范子系统电梯设备市场平台要素新风+加湿+加温+消毒户门：实木饰面三防子母门外窗系统：双层铝合金中空断桥户门保安系统，可视对讲、闭路监控、自动监查系统，电子巡更设备精装修进口电梯，超高层梯速3米/秒以上，高层2.5米/秒以下项目建议新风系统+除尘系统双层钢化LOW-E镀膜中空玻璃保温系统智能安防系统+智能一卡通系统高档装修进口电梯核心价值提升

四、架空层精装修、精致生活体验，泛会所功能拓展结合高层架空层打造社区泛会所，是公众化的客厅、娱乐室，活动室。核心价值提升

五、联手酒店，SOHO物业享受特色服务联合项目准五星酒店规划，提供酒店式服务，增加SOHO公寓附加值。核心价值提升

核心价值提升

六、 SOHO产品品质化装修，提供样板间根据楼层及功能定位，请装修公司打造标准套型及行政套房二种风格，并配备样板间，进行体验式营销。核心价值提升

七、 SOHO产品接入燃气管道，水电气相关费用争取民用标准计费建议SOHO公寓管道煤气接入，并争取获得包括水、电、气的民用计量标准，增加产品竞争力。市场篇

企划篇

市场解析之后，我们的核心问题1、如何为项目赋予更多内涵和更高价值？2、如何实现住宅与商业的双赢？3、如何在营销推广上与对手有效区隔？核心解决之道搭建首席国际城市综合体平台高针对性、多样化主动营销以高价值平台和人气策动商业为舟山创建城市综合体平台实现品牌与利润的双赢终极目标一、我们是什么？

项目定位及产品包装

二、客户要什么？

客户圈层及需求分析三、我们做什么？

营销执行攻略三个认知,打开和津国际广场营销通道我们是什么？

项目定位及产品包装之于城市、之于市场、之于客户我们有什么？*9万方城市综合体*一座准五星酒店*大超市及板块商业*三幢高层住宅*一座酒店式SOHO公寓*更完整的物业形态，更精彩的生活空间舟山罕见的城市综合体建筑我们有——我们有——具备高度想象力的区域中心*临城新区是未来舟山城市发展方向*该区域已建成5星酒店、体育馆、市政广场、购物中心*市政规划为未来经济政务中心，势能一触即发*随着大板块商业的建成，有望成为临城新城市中心我们还有——更国际化、更领先的产品理念*以大卖场和板块商业依托生活的全面成熟*以酒店带动SOHO公寓产品规划*住宅面积适中、户型良好*酒店式SOHO创新商住生活理念全面落成后，和津国际广场不仅以9万方城市综合体成为舟山新地标更将策动周边商业和配套的全面升级带动又一城市中心的全新崛起之于城市、之于市场、之于客户我们是什么？是城市新中心的缔造者更是国际化生活领域的开拓者舟山首席国际城市综合体我们是——非首席/无以确立标杆地位非国际/无以传达格调品味非综合体/无以表明身份立场八大标杆，全新定义首席国际城市综合体城市标杆舟山首个城市综合体项目形象标杆商业、住宅、公寓构筑高形象生活平台建筑标杆现代经典建筑风格，与时间同行管理标杆公共空间星级装修，礼遇非凡运作标杆国际知名物业公司担纲管理（建议）智能标杆国际一流家居智能化设备配备（建议）板块标杆临城区域高端地产，板块先行者体验标杆规划鼎力助推，实力发展商倾力巨献4个层面，改变舟山开启舟山国际城市综合体时代带动新城市中心的强势崛起创造综合体之上的精彩生活成就全城商贸生活新中心舟山从此更世界!形象广告语站在国际与时尚的高度，以标杆树立者和生活引领者的身份，为舟山展开璀璨未来。在首席国际城市综合体平台之上再来看我们的各项分产品有怎样独特而鲜明的个性——子品牌定位与形象塑造A.住宅B.SOHOC.商业A.住宅城市综合体之上/中央奢适名宅紧抓商贸生活中心大平台，构建综合体之上的生活高度以“奢适名宅”概念打造超越普通住宅的格调生活观

奢适是一种态度，即适度的奢华。奢适名宅摈弃了传统豪宅一味追求大面积、大排场及各种华而不实的夸张元素的暴富缺点，更强调适合自我，强调高科技、健康环境、合理户型带来的身心享受，注重细节感和参与度。

B.SOHO40㎡酒店式精装SOHO在写字楼市场考验严峻的情况下，我们将办公与居住功能融合，打造宜居宜商、进入门槛低、客户面广的市场易接受产品——SOHO公寓，有效化解这一部分产品压力。通过引入酒店式管理与服务，多种格调精装修供选择，并引入烟道煤气等，依托整个综合体平台，实现办公、居住、投资兼得的理想局面。C.商业五星商圈/价值所在标杆地段丰盛业态鼎盛人气综合体平台价值前景品牌形象整理和津国际广场五星酒店/品牌卖场/奢适名宅/酒店式SOHO树状产品结构和津国际广场舟山首席国际城市综合体五星商业中央奢适名宅酒店式SOHO一个价值平台三大主力产品品牌产品定位形象定位品牌调性品牌核心价值体系舟山从此更世界和津国际广场新城门户/生活地标舟山首席国际城市综合体国际、时尚、标杆传播表现客户圈层与需求分析客户要什么？客户要什么也就是我们需要卖什么不仅找到客户人在哪里更找到客户需求在哪里我们的价值才能得以最大化的展现首先，我们的客户在哪里？勾山、蒲西、工业区沈家门城区周边海岛核心客户：勾山、蒲西等原住居民及工业区员工重点客户：沈家门城区客户游离客户：周边海岛客户他们的现时状态与未来趋势区域内核心客户有经济基础，接受新事物视野开阔，看好项目未来周边是当地家庭条件较杰出者向往城市生活带来的身份感和状态改变我们拿什么与他们进行有效沟通？板块崛起综合体价值平台买房子的同时即是买未来，尤其舟山进入后大桥发展时代，对未来的预期将比这个城市的任何时期都更强烈。一个高平台给他们带来的不仅是实打实的生活状态的改善，能够居住在舟山地标建筑上，更是一种身份和荣耀感。挖掘与社会利益联系紧密的板块前景赋予客户更高的未来预期核心价值提纯将城市综合体概念深入人心划当前城市生活水准这两种客户需求的满足也就是指导我们营销推广的目标思路——营销推广策略我们怎么做？国际形象舟山视角本土推广打一场漂亮的体验营销战本案由于产品种类不同，根据产品的去化速度采取分批销售。去化速度快的产品先行销售，反之则放在后期，以待客源蓄水到一定量之时进行销售，从而保证每批产品的销售都能通过人气的聚集和形成，达成快速销售的目的。整体推广节奏以销售难度相对较低的住宅首推市场热销带动口碑之后推出单身公寓继而推出商业10年5月10年6月10年11月住宅开盘公寓开盘写字楼开盘全案营销推广时间线三大攻击波，八战定舟山四大冲击波，九战定舟山第一波第二波第三波第四波自上而下品牌输入现场氛围瞬间秒杀情境营销多线推广开盘盛典全城轰动第一战：区域中心价值建立第二战：国际城市综合体概念输入第三战：打造舟山最好的销售现场第四战：酒店经营方/主力商家签约仪式第五战：住宅产品价值解读第六战：多角度深入营销第七战：VIP卡认购及产品推介会第八战：开盘盛典占据高度国际城市综合体，空降舟山第一攻击波第一战:区域中心价值炒作第二战:综合体概念价值输入第一战：区域中心价值炒作舟山的明天在哪里，我们今天就在哪里。——和津国际广场策动城市新中心盛势成型！大桥经济时代的舟山城市格局改造。城市规划全力策动，五星商圈即刻成型。新城中心地标，城市综合体强势崛起。第二战：国际城市综合体概念输入在舟山主要媒体上（舟山日报、舟山晚报、舟山电视报）以连版广告+软文做项目形象诉求，硬广打形象,软文说标准,一鸣惊人。品牌新闻发布会&国际城市综合体媒体论坛紧接报纸攻势，联合政府部门、媒体记者、业内人士举办品牌新闻发布会，同时就国际综合体概念、前景价值、对舟山未来城市格局的影响展开讨论，制造市场话题。发布会设置在酒店或会所会议厅，记者撰文报导，出专题版面。惊艳亮相国际城市综合体，闪耀舟山第二攻击波第三战:打造舟山最好的销售现场第三战：打造舟山最好的销售展示中心实景之前，最重要的体验现场在售楼处告诉他再多，也比不上一次亲身感受的重要。五星级酒店之所以给人尊贵感，全部来自于门童开车门时的手势、按电梯时的躬身、工作人员相遇时的微笑问好。什么是高度？什么才叫标杆？如果我们不能让客户在现场强烈感受到这一点，可以说，我们的阵地就失去了一半。工地形象样板区售楼处三位一体，打造五星销售中心五星售楼处以现场征服感带动客户传播舟山城市规模中等，报纸等媒体传播效果不明显，因此，一个美轮美奂的现场给客户的征服感将大大提升口口传播效应，为项目带来比几篇报稿、几个户外更强的推广效果。服务升级所有销售人员进行礼仪培训；保洁员、保安全部酒店标准着装；停车场安排门童，开门、引导，艳阳或下雨天为客户撑伞。氛围升级售楼处装修应充满时尚感和璀璨感，体现奢华大气的整体格调；利用视觉、味觉、听觉的全面体验征服客户。外围景观升级景观化、精致化，与整体风格浑然一体，给客户留下良好的第一印象。工地形象非常重要的沟通和传播工具围墙和工地看板作为长期存在的信息载体，要做到以精美的画面和震撼气势吸引客户关注，同时通过卖点传达让客户拥有项目基础印象。对于本项目而言，现场形象将和售楼处一起承担起最重要的沟通传播作用，因此，务必精美宏大，体现国际城市综合体的高端品牌，并跟随工程及销售进度及时更换信息。围墙工地看板指示系统示意看板情景围墙样板房与样板区建设秒杀客户一处优美精致、超越期待的样板房，能对客户起到瞬间秒杀的作用。样板房宜最大限度展示户型优势，同时利用设计美化部分灰色空间部分，挖掘出一些客户可能尚未意识到的户型优势，同时有效消除抗性，实现客户对未来生活的完美预约。在项目工程进度允许的情况下，以中心商业广场为表现设置样板街区，既能以实景打动客户，同时也为项目后期推广活动的展开提供条件。价值深入国际城市综合体，席卷舟山第三攻击波第四战:酒店经营方/主力商家签约仪式第五战：产品价值解读第六战:主动深入营销第四战：酒店经营方/主力商家签约仪式一个由知名品牌公司管理的准5星级酒店和大的龙头商家的进驻对项目有非常重要的推动力。与酒店经营方和商家意向达成之后，组织他们进行签约仪式.邀请相关单位、意向客户、媒体，在售楼处或样板区举行签约仪式和品牌发布会，为项目建立品牌高度。品牌发布秀场在参加签约仪式的主力商家中选择一家较大品牌的服饰卖场和一家餐饮企业，进行美食展汇和T台秀。T台走秀可结合服装、电子产品、珠宝配饰等，美食展以商家展台搭建为主，可安排厨师现场雕花表演。第五战：住宅产品价值解读在区域平台、综合体平台完成搭建以及酒店品牌价值确立之后，进行住宅价值的深入解读，并结合主动营销出击，为开盘预热。第六战：多角度深入营销A、周末巡展“走出去，引进来”，是挖掘周边区域客户的最优途径。按照推广进度选择周末等节假日，到已成熟的商业中心或居民区进行巡展，聚集人气，收集有效客户，配合小礼品限时限量赠送或走秀等互动活动，充分拓展项目知名度。B、5分钟项目专属大片携手全国知名的影视制作公司，以大片标准，打造项目震撼效果三维动画片。从国际视野入手，转入后大桥时代生活观，展现首席国际城市综合体的领袖风范，再详尽描述未来生活画面，实现对客户的征服。广告片除在售楼处及巡展现场播放外，投放舟山电视台及轮渡、车站等。强势开盘国际城市综合体，沸腾舟山第四攻击波第七战：VIP卡认购及产品推介会第八战:和津广场标志雕塑揭幕暨开盘仪式第七战：和津VIP卡认购及产品推介会开盘前夕，组织高意向客户，举办专场产品推介会，邀请规划师、设计师等对项目品质进行全方位说明，并现场解答客户问题。推介会当日正式推出项目VIP诚意金增值卡。客户交付一定诚意金，能在开盘时享受更多优惠折扣，若未购买，则金额返还。同时，将卡的功能整合到整个和津国际广场平台中来。例如，持卡客户可享受酒店餐饮或客房折扣，可等同超市会员卡使用等。总之，最大限度吸引客户购卡，再通过营销攻心，将他们转化为实际成交。第八战：和津广场标志雕塑揭幕暨开盘盛典一场声势浩大、全城皆知的开盘仪式，既是项目品质的明证，也是后续推广最有利的宣传武器。通过室内外氛围的整体包装，将整个开盘现场做成一场全城同庆的节日盛宴，将项