房地产 -精装修质量管控

《精装修质量管控》1.本内1.本内容与原报告无关;互联网公开数据；3.原报告仅限社群个人学习，如需它4.如有其他疑问请联系微信有效份份行业研究报告、商业计划、市场研究、企业运营及育、互联网、房地产、生物制一、前言况量管控的具体要求按照集团精装交楼销售战略的要求，全部洋房和约一半的别墅是精装修交楼标准，而装修工程对许多项目而言是全新的工作内容，巨大的对承担装修工程的集团各专业公司的管理和施工能力也提出了更高和控制对我集团保障顺利交楼目标来讲，是一个巨大的挑战。说明了集团实施精装修交楼战略后面临的装修质量管控的严峻形势。基于我集团目前装修交楼的严峻形势，莫总近期再次指出：。一、前言况量管控的具体要求 (一)集团部分项目交楼区业主投诉和报修通病汇总分析>装修交楼过程中业主主要的投诉和报修问题可归纳为以下五大类问题：感门 (一)集团部分项目交楼区业主投诉和报修通病汇总分析水电16%土建28%家居27%装修17%铺贴12%装修17%楼五大类问题综合占比 (一)集团部分项目交楼区业主投诉和报修通病汇总分析综合以上统计结果，分析可知：距；响土建质量的“两防”控制，在整个施工过程中都不能有丝毫放松；顺利交楼目标，应当努力加强装修质量的管控。 (二)集团装修交楼区主要质量问题“顺利交楼”是集团质量管控的最基本目标，为确保顺利交楼，进入2023年以来，工程管理中心加大了对交楼区的巡查力度。巡查发现集团部分项目交楼区的质量问题(尤其是装修缺陷)仍然广泛存在，以下是集团部分项目交楼区五大类质量问题展示：>土建类质量问题图片展示>铺贴类质量问题图片展示>装修类(墙面、天花吊顶)质量问题图片展示>家居类质量问题图片展示>水电类质量问题图片展示裂较多碱 (二)集团装修交楼区主要质量问裂较多碱渗水裂较多渗漏 (二)集团装修交楼区主要质量问渗漏潮、渗漏随意、收口粗糙台石铺贴大小头 随意、收口粗糙台石铺贴大小头铺贴类质量问题图片展示脱落普遍 (二)集团装修交楼区主要质量问题铺贴类质量问题图片展示质量较差质量较差窗台石断裂扇灰、乳胶漆施工粗糙扇灰、乳胶漆施工粗糙线不顺直 (二)集团装修交楼区主要质量问题线不顺直3、装修类(墙面、吊顶)质量问题图片展示胶漆脱落、起皮落 落33、装修类(墙面、吊顶)质量问题图片展示脱落··4、家居类质量问题图片展示成品保护磨损较大不牢不牢不牢直、感观较差浸泡 直、感观较差浸泡4、家居类质量问题图片展示地板踢脚线松动脱落、空鼓不牢固、收口粗糙存水弯不牢 (二)集团装修交楼区主要质量问不牢固、收口粗糙存水弯不牢置不正确管渗水、有较大变形 (二)集团装修交楼区主要质量问、有较大变形一、前言况量管控的具体要求三、对项目加强精装修质量管控的具体要求 (一)明确项目总对装修质量管理和现场协调的责任 (二)提高土建施工质量，为装修施工奠定良好基础 (三)严格实施项目装修施工场地交接验收制度 (四)认真进行图纸会审 (五)落实“装修交楼标准样板间”制度 (六)加强样板引路和技术交底 (七)加强装修施工过程管理 (八)明确责任加强成品保护 (九)强化落实交楼前分户验收工作 (十)做好房屋交付过程中的维修工作 (一)明确项目总对装修质量管理和现场协调的责任集团各项目装修工程大部分是甲指分包合同，依靠总包施工单位来管理装修单位是不现实的。故集团明确要求，项目总是装修质量和协调管理的第一责任人，项目部须管好装修质量并协调解决施工现场总包单位与装修公司的配合。莫斌总裁对所有项目总的最新指示：对装修质量管不好的项目总，集团巡检发现存在普遍和严重质量问题的，第一次给予严厉警告，第二次就地免职。 (二)提高土建施工质量，为装修施工奠定良好基础题不进行及时有效的整改就进入装修施工的，不但已存在的质量问题难以解决和掩饰，还会造成新的装修施工缺陷，增漏装修施工后土建遗留质量问题展示漏已完成结构楼板仍开裂渗漏渗漏渗漏装渗漏井周边渗漏通长开裂装修施工后土建遗留质量问题展示 (二)提高土建施工质量，为装修施工奠定良好基础尺寸控制不到位，不但严重影响后期装修施工效果，还为门、集团上半年加大了对专项施工尺寸的管控和处罚力度，效果明显，寸平均分9087.038588583.1681.168078.476.867573.58701-2月3月4月5月6月7月8月集团专项尺寸评分平均水平变化情况门洞尺寸预留过小打凿破坏过梁门洞宽度误差过大门套无法收口门洞尺寸预留过小打凿破坏过梁门洞宽度误差过大门套无法收口门洞尺寸预留过大填塞收口困门洞尺寸预留过大填塞收口困难门垛厚度不足导致门套收口粗门垛厚度不足导致门套收口粗糙专项尺寸控制不到位造成质量问题展示楼地面平整度控制不到位橱柜与墙身距离过大(开间误差过大) (三)严格实施项目装修施工场地交接验收制度集团各专业公司施工的顺利开展，系统性的解决施工现场工作面交接问题，集团特制定了《专业公司场地交接验收制度》，具体有以下四方面的要求：的工程质量标准4、明确进场配套条件的要求 (三)严格实施项目装修施工场地交接验收制度结构保装修”的指示，集团已将“土建移面”时间节点列入月度计划考核关键节点(视同一“场地交接记录”可确认时间节点，考核项目部和总包的责 (三)严格实施项目装修施工场地交接验收制度工程质量标准安装的验收合格。土建存在的质量必须整改交场地，避免装修后再返工造成更大的损以通过严格的交接验收，厘清总包和装修进入装修阶段土建总包遗留问题的图片展示返修墙身空鼓、开裂返修卫生间楼地面渗漏地面平整度较差、木地板安装起翘地面平整度较差、木地板安装起翘开开间误差较大橱柜安装难以收口 (三)严格实施项目装修施工场地交接验收制度场进度标准，主要是为了保障土>装修公司进场的现场条件>家居公司进场的现场条件装修公司进场的现场条件完成且清理干净验合格、完成盖板验合格、完成盖板验合格及通球试验完成前腻子打磨、刷完底漆家前腻子打磨、刷完底漆前铺贴及管线预埋全部完成确保下雨时窗户能正常关闭 (三)严格实施项目装修施工场地交接验收制度、明确进场配套条件的要求工场地，水电接驳点，垂直运输等现场位进场要求，保证集团各专业公司顺单位、装业公司进行检查验收，并由各方签署《场地移交。 (四)认真进行图纸会审项目部在装修进场前应组织设计单位、施工单位、监理单位等进行图纸会审，帮助施工单位充分了解设计意图和施工技术要求，消除可能存在的设计错漏或各专业之间的图纸矛盾，确保工在项目巡检时经常会发现门窗开启方向不合理、天花吊顶遮住空调孔洞、橱柜遮住机电插座等案例，如果加强图纸会审工作就能避免类似情况的发生。户门开门方向冲突门方向冲突户门开门方向冲突门方向冲突设计不合理、通过性差寸设计不合理、无法固定设计考虑不合理问题图片展示消防立管、横管、消防箱体安装、水电管线与土建、装修之间的冲突很多 (五)落实“装修交楼标准样板间”制度各项目应要求装修总包单位在货量区进场前完成“装修交楼标准样板间”施工，目的是发挥预先管控的作用：及时发现和修改不合理的设计；实现装修工法样板引路和实物技术交底；设定样板间”未验收或验收不合格的，不得展开大面积装修施工。板间装修整体效果装修效果板间装修整体效果装修效果样板间装修整体效果果口收口工艺口收口工艺口做法工艺样板 (六)加强样板引路和技术交底•在完成装修图纸深化后，项目部应组织各装修单位进行系统的技术交底，交底明确后方可进行“装修交楼标准样板间”施工，在货量区施工中，项目部应监督施工单位对施•项目部和装修施工总包还应当充分利用样板间的装修工序施工过程经验，优化施工工艺和流程，把握工序质量控制 (七)加强装修施工过程管理为实现“过程精品”，理顺批量精装修工程管理思路，加强精装修工程过程管控，项目部及装修总包单位应严格落实以下措施：1、制定合理的工期计划2、制定合理的装修施工工序计划3、规范装修施工工艺和验收标准4、认真执行装修工序过程验收5、加强装修工程质量考核评估6、落实装修质量问题的整改 (七)加强装修施工过程管理具体要求如下：项目部需妥善制定包含“场地移交”、“装修施工”、“分户验收”等关键时间节点的装修工程施工计划，保障装修工程的合理工 (七)加强装修施工过程管理具体要求如下：精装修施工工序繁杂，合理安排工序对实现质量、工期及成本的最优化有着决定性的意义。工程管理中心根据我公司实际情况制订了涵盖装修准备阶段、施工阶段及移交验收阶段全过程各项工作内容的情况，参照该文件的要求和指引制订精装修施工管理流程，在流程制订或执行过程中如遇特殊情况可对工序计划进行适当调整，但总体上计及验收精装修施工管理流程图(缩略图)计及验收户内门安装厨卫柜安装精装修施工管理流程图(缩略图)户内门安装厨卫柜安装室内乳胶漆面层装修完工验收移交物业接管客服组织承接查验精装修施工管理流程图(缩略图)装修完工验收移交物业接管客服组织承接查验 (七)加强装修施工过程管理集团的标准化战略为管控货量区精装修质量提供了良好的前提，在标准化装修的基础上，工程管理中心参照国家规范和行业标准的管控要求，并结合我集团实际工程状况，编制了《碧桂园集团住宅装修工程施工工艺和质量标准》。各项目应当依据文件要求加强对现场工程师的培训，并及时组织施工单位进行认真宣贯，有效地控制精装修的质量。该文件作为我集团装修工程的技术标准性文件详细阐述了装修工程中以下主要分项工程的工艺流程、施工要点及质量标准：>涂饰(乳胶漆)工程>现代家居安装工程 (七)加强装修施工过程管理4、认真执行装修工序过程验收针对装修工程内各分项工程的过程管控，由项目部、监理共同监督施工单位严格执行相关国家规范和合同要求，重点关注以下要求：>加强装修材料控制和验收>严格执行隐蔽工程验收制度>加强饰面工程阶段的检查验收工作>加强水电功能和装修观感质量检查验收工作 (七)加强装修施工过程管理量考核评估体系、规范我集团装修工程工艺要求，工程管理中心制订了《碧桂园装修工程质量评分表(试行)》，各项目部及装修总包单位应当按照评分表中各分项工程的质量工艺要求，工程管理中心将依据《碧桂园装修工程质量评分表(试行)》对我集团在建装修工程进行专项巡检评分，根据巡检评分结果对各项目部及装修单位进行排名、奖罚。 (七)加强装修施工过程管理装修施工不可能完全避免出现局部质量问题，落实施工单位对装修质量问题的整改，才能切实实现工程质量的提高。对于项目自检及集团巡查发现的质量问题，项目部应督促施工单位制订整改方案和整改计划，按要求认真完成效果进行检查验收。集团工程管理中心巡 (八)明确责任加强成品保护提；2、装修进场前，项目必须完成装修标段的围闭(围墙或硬质临时围护板)，在出入口设置监控摄像；3、各装修单位需对各自施工范围内的半成品、成品采取保护、防盗措施；4、装修完工一个月内，项目部进行完工验收，验收通过后移交给物业管理公司承担成品保护责任，物业公司的费用由项目部支付；开门工作，凡未经许可一概不得进入已完成施工的房间；对于要修整的项目需经过物业公司他成品的情况，将明护成品保护亮点图片展示护入户门保护电梯轿厢保护墙面铺贴阳角保护插座盒成品保护成墙面铺贴阳角保护插座盒成品保护窗台大理石保护窗台大理石保护卫浴部件成品保护卫浴部件成品保护 (九)强化落实交楼前分户验收工作分公司进行承接查验工作，督促施工单位及时2、各部门进行分户验收时，应当重点关注“五大类”(两防、铺贴、装修、水电、家居部件)的施工质量和产品 (十)做好房屋交付过程中的维修工作问题或在交楼过程中，业主对质量问题投诉时，项目总经理应想尽一划分拖延，先维修后追究责任。楼阶段，施工单位没有成立专责维修队的，项目总应立即责令施工单位成立；如因特殊原因施工单位未能组建维修队