房地产投资二

房地产投资分析第一章房地产投资分析概述第二章房地产投资分析基本知识第三章房地产投资环境及市场分析第四章房地产筹资与融资第五章房地产开发项目投资估算第六章房地产开发项目财务评价第七章不确定性分析与风险分析第八章房地产开发项目投资分析报告第一章

房地产投资分析概述

第一节房地产投资一、投资概述（一）投资含义：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程（二）投资的特性二、房地产及其特性（一）房地产的含义:房产+地产（二）房地产的特性不可移动性价格高昂相关性保值与增值性投资风险性三、房地产投资概述（一）房地产投资的概念（二）房地产投资的构成投资主体的构成投资的资金构成（三）房地产投资的要素时机、地段、质量（四）房地产投资的类型按投资方式划分按房地产投资经营方式划分按房地产投资对象划分按房地产投资的用途划分（五）房地产投资的特征房地产投资对象的固定性或不可移动性房地产投资的高投入和高成本性房地产投资的回收期长、周期性长房地产投资的高风险性房地产投资的环境约束性房地产投资的低流动性（六）房地产投资过程投资分析土地开发权的获得房地产开发建造房地产销售经营（七）房地产投资的作用带动相关产业的发展促进家庭合理消费改善城市环境抵御通货膨胀影响第二节房地产投资分析一、房地产投资分析概述（一）房地产投资分析的概念房地产投资环境分析房地产投资市场分析房地产投资成本估算房地产投资经济评价房地产投资不确定性分析房地产投资风险分析房地产投资决策分析二、房地地产投资资分析的的必要性性三、房地地产投资资分析的的作用为投资者者指出投投资方向向为投资者者提供运运作方式式为投资者者估计投投资收益益为投资者者分析风风险及提提供避险险策略第二章房房地地产投资资分析基基本知识识第一节资资金金的时间间价值及及其计算算一、资金金时间价价值的含含义二、资金金时间价价值的计计算（一）利利息与利利率的概概念（二）计计息形式式——单利与复复利1、单利计计息F=P(1+ni)2、复利计计息F＝P(1+i)n（三）名义利利率与实际利利率1、名义利率2、实际利率i==(1+r/m)m-1第二节资金金的等值计算算一、资金等值值的相关概念念二、资金等值值的计算1.复利终值的计计算F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.复利现值的计计算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）3.年金终值的计计算4.偿债资金的计计算5.资本回收的计计算6.年金现值的计计算三、资金等值值计算注意事事项1、P是现在第一计计息期开始时时（即年初））发生；2、F是在考察期期期末发生；3、各期的等额额支付A，发生在各期期期末；4、当问问题包包括P与A时，第第一个个A与P隔一期期。即即P发生在在A的前一一期；；5、当问问题包包括A与F时，支支付系系列的的最后后一个个A与F同时发发生。。第三节节现现金金流量量与现现金流流量图图一、现现金流流量的的相关关概念念二、现现金流流量图图及其其绘制制（一））现金金流量量图的的含义义（二））现金金流量量图的的绘制制规则则第三章章房房地地产投投资环环境及及市场场分析析第一节节房房地地产投投资环环境分分析一、投投资环环境的的含义义及其其特征征（一）投资环境含含义（二）投资环境的的特征系统性动态性主导性区域性二、房地产投资环环境要素分析政治因素法律因素经济环境因素自然环境因素基础设施因素社会文化因素三、房地产投资环环境分析方法冷热对比法等级尺度法道氏评估法闵氏评价法第二节房地产投投资市场分析一、房地产投资市市场分析的含义二、房地产市场分分析的作用三、房地产市场分分析的主要内容1.市场分析的三个层层面2.房地产市场分析的的内容第三章

房地产产投资与融资第一节房地产企企业资金筹集的方方式一、直接融资二、间接融资三、权益融资四、债务融资第二节常见的房房地产融资方式介介绍一、房地产信贷（一）土地开发贷贷款1、土地购置贷款2、土地开发贷款3、土地储备贷款（二）商品房开发发贷款（三）持有经营性性物业贷款（四）房地产抵押押贷款1、个人住房抵押贷贷款2、在建工程抵押贷贷款二、证券融资三、房地产信托四、房地产抵押贷贷款证券化五、房地产基金六、其他方式：联联建、参建融资；；房地产典当融资资；利用外资第三节房地产项项目融资一、房地产融资方方案（一）融资组织形形式选择（二）资金来源选选择（三）资本金筹措措（四）债务资金筹筹措（五）预售或预租租（六）融资方案分分析1、资金来源可靠性性分析2、融资结构分析3、融资成本分析4、融资风险分析二、金融机构对项项目贷款的审查（一）企业资信等等级评价（二）贷款项目评评估（三）房地产贷款款担保方式评价1、保证2、抵押3、质押4、贷款综合评价第五章

房地产产开发项目投资估估算第一节房地产投投资与成本构成非生产性建设项目目总投资构成：建设项目总投资建设投资工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息房地产投资费用及及成本费用组成：：土地费用前期工程费基础设施建设费建安工程费公共配套设施建设设费开发间接费管理费用销售费用财务费用其他费用开发期间税费不可预见费第二节房地产开发项目投投资与成本费用估估算一、房地产开发项项目投资与成本费费用估算的依据与与要求二、房地产开发项项目投资与成本估估算（一）土地费用估估算1、土地征用拆迁费费（1）农村土地征用拆迁迁费（2）城镇土地拆迁费费2、土地出让地价款款3、土地转让费4、土地租用费5、土地投资折价（二）前期工程费费估算（三）基础设施建建设费估算1、单元估算法2、单位指标估算法法3、工程量近似匡算法法4、概算指标法（四）建筑安装工工程费估算（五）公共配套设设施建设费估算（六）开发间接费费用估算（七）管理费用估估算（八）财务费用估估算（九）销售费用估估算（十）开发期间税税费估算（十一）其他费用用估算（十二）不可预见见费估算第三节房地产开开发项目收入估算算一、租售方案二、租售价格三、租售收入四、自营收入第四节房地产开开发项目税金估算算一、营业税金及附附加（一）营业税营业税＝应纳税收收入×税率（二）城市维护建建设税城市维护建设税＝＝营业税税额×税率（三）教育费附加加教育费附加＝营业业税税额×税率二、土地使用税土地使用税＝实际际占用应税土地面面积（平方米)×适用税额适用税额：大城市（人口50万以上）1.5-30元；中等城市（人口20万-50万）1.2-24元；小城市（20万以下）0.9-18；县城、建制镇、工工矿区0.6-12元三、房产税1、从价计征房产税＝应税房产产原值×（1－扣除比例%）×1.2%2、从租计征房产税＝租金收入入×12%四、土地增值税土地增值税＝增值值额×税率－扣除项目×速算扣除系数税率：土地增值税四级超超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035扣除项目：1、取得土地使用权权所支付金额2、房地产开发成本本3、房地产开发费用用4、与转让房地产有有关的税金5、其他扣除项目6、旧房及建筑物的的评估价格。第六章

房地产产开发项目财务评评价第一节财务评价价基本概念

和评评价指标的确定一、财务评价的基本概概念二、财务评价指标标的确定项目财务评价主要要指标和方法参照照表指标方法收益额盈利能力投资回收能力静态法利润投资利润率静态回收期动态法净现值内部收益率动态回收期第二节房地产开开发项目

财务报报表的编制一、辅助报表的编制（一）投资计划与与资金筹措表1、资金筹措来源资本金（股本金））预售收入银行贷款2、资金筹措计划3、资金投资使用计划划（二）借款还本付付息表1、还本付息的资金金来源2、关于利息的计算算（1）借款时的利息计算算每年应计利息＝（年初借款本息累计计+本年借款÷2）×利率（2）还款时的利息计计算等额还本付息的计计息等额本金偿还3.借款还本付息表二、基本报表的编编制（一）现金流量表表1、全部投资现金流流量表2、资本金现金流量量表3.投资者各方现金流流量表（二）损益表（三）资金来源与与运用表（四）资产负债表表三、报表之间的关关系与编制要求第三节房地产开开发项目

财务评评价方法一、静态财务评价指标标分析（一）静态投资回回收期1、含义2、确定静态投资回回收期指标的方法法公式法不包括建设期的投投资回收期（PP’）=原始投资合计÷投产后前若干年每每年相等的净现金金流量包括建设期的投资资回收期（PP）=不包括建设期的投投资回收期+建设期列表法包括建设期的投资资回收期（PP）=(累计净现金流量开开始出现正值期数数-1)+(上期累计现金流量量的绝对值÷当期净现金流量)3、静态投资回收期期的运用（二）累计净现金金流量（三）投资利润率率（ROI）投资利润率=年利润总额或年平平均利润总额÷总投资×100%2、投资利润率的应应用和应注意的问问题1、含义与计算公式式（四）投资利税率率1、含义与计算公式式2、投资利税率的运运用（五）资本金利润润率投资利税率=年利税总额÷总投资×100%1、含义与计算公式式资本金利润率=利润总额÷资本金总额×100%2、资本金利润率的的运用（六）借款偿还期期（七）还本付息比比率借款偿还期=借款偿还后开始出出现盈余年份数-开始借款年份+当年偿还借款额÷当年可用于还款的的资金额还本付息比率=可用于还本付息金金额÷年还本付息总额（八）资产负债率率1、含义与计算公式式资产负债率=负债总额÷资产总额×100%2、资产负债率的分析析（九）流动比率流动比率=流动资产÷流动负债×100%（十）速动比率速动比率=（流动资产-存货-待摊费用-预付账款）÷流动负债×100%二、动态财务评价价指标分析（一）财务净现值值（FNPV）1、含义与计算公式式2、财务净现值的作作用当净现值大于零时时，表明投资项目目的预期收益率不不仅可以达到基准准收益率所预定的的收益水平，而且且尚有盈余。当净现值等于零时时，表明投资项目目的收益率想起恰恰好等于基准收益益率所预定的收益益水平。当净现值小于零时时，表明投资项目目收益率达不到基基准收益率所预定定的投资，导致项项目可能出现亏损损。此时，项目不不可行。3、财务净现值指标标的优缺点财务净现值的优点点是：考虑了项目寿命期期内各年现金流量量的时间价值，并并且，全面考虑了了项目在整个计算算期内的情况；经济意义明确，能能够直接货币额表表示项目的盈利水水平；评价标准容易确定定，判断直观。不足之处有：不适用于投资额不不相等的投资项目目比较；折现率（基准收益益率）不易确定；；虽然能够反映项目目在整个计算期内内的绝对效果，但但不能反映单位投投资的效果。为了了克服这一缺点，，我们有了净现值值率这一指标；即使知道了净现值值大于零，我们也也无法判断项目的的预期收益率真正正是多少。4、基准收益率（ic）国家投资项目，进进行经济评价时使使用的基准收益率率是由国家组织测测定并发布的行业业基准收益率；非非国家投资项目，，由投资者自行确确定，但应考虑以以下因素：资金成本和机会成成本（i1）投资风险（i2）通货膨胀率（i3）资金限制（二）净现值率（（NPVR）净现值率=净现值÷投资现值×100%（三）内部收益率率（IRR）1、含义与计算公式式用线性内插法计算算IRR的近似值，公式如如下：2、内部收益率法的的优缺点3、净现值法和内部部收益率法的比较较（三）动态投资回回收期1、含义与计算公式式Pt＝（累计净现金流流量现值出现正值值的年数-1）+上一年累计净现金金流量现值的绝对对值/出现正值年份净现现金流量的现值2、动态投资回收期期指标的作用Pt≤Pc（基准投资回收期期）时，说明项目目（或方案）能在在要求的时间内收收回投资，是可行行的；Pt＞Pc（基准投资回收期期）时，则项目（（或方案）不可行行，应予拒绝。3、动态投资回收期期的优缺点第七章

不确定定性分析与风险分分析第一节房地产产项目的不确定因因素一、土地费用二、建安工程费费用三、租售价格四、开发期与租售售期五、容积率及有关关设计参数六、贷款利率第二节盈亏平平衡分析一、线性盈亏平衡衡分析的数学模型型如果用B表示利润，p表示单位产品售价价，Q表示销售量或生产产量，t表示单位产品营业业税金及附加，CV表示单位产品可变变成本，CF表示固定成本，则则可写成如下形式式：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、线性盈亏平衡衡分析方法（一）线性盈亏平平衡分析的前提条条件产量等于销售量；；生产量变化，单位位可成本不变，从从而使总生产成本本成为生产量的线线性函数；生产量变化，销售售单价不变，从而而使销售收入成为为销售量的线性函函数；只生产单一产品，，或生产多种产品品，但可以换算为为单一产品计算。。（二）盈亏平衡点点房地产投资项目的的盈亏平衡点（Break-evenPoint，BEP）是项目恰好不亏亏损也不盈利的点点1、用产销量表示的的盈亏平衡点BEP（Q）生产能力利用率BEP（%）项目安全率fQ项目安全率与风险险状况fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%风险安全较安全不很安全需谨慎危险3、用销售单价表示示的盈亏平衡点BEP(p)三、线性盈亏平衡衡分析图产销量QBEP(Q)成本收入亏损盈利C=CF+QCVSCF四、盈盈亏平平衡分分析的的优缺缺点第三节节敏敏感感性分分析一、敏敏感性性分析析的步步骤与与方法法确定用用于敏敏感性性分析析的经经济评评价指指标选择需需要分分析的的不确确定性性因素素确定不不确定定性因因素可可能的的变动动范围围，及及其变变动时时可能能对评评价指指标带带来的的相应应变动动值通过评评价指指标的的变动动情况况，找找出较较为敏敏感的的不确确定性性因素素，作作出进进一步步的分分析①敏敏感度度系数数②临临界点点项目允允许不不确定定因素素向不不利方方向变变化的的极限限值二、单单因素素敏感感性分分析图图变化幅度基准折现率销售单价建设投资经营成本内部收益率三、三三项预预测值值敏感感性分分析“三项项预测测值””的基基本思思路是是，对对房地地产开开发项项目中中所涉涉及的的变动动因素素，分分别给给出三三个预预测值值(估计值值)，即最最乐观观预测测值（（O）、最最可能能预测测值（（M）、最最悲观观预测测值(P)，根据据各变变动因因素三三个预预测值值的相相互作作用来来分析析、判判断开开发商商利润润受影影响的的情况况。第四节节房房